Tài liệu Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại hà nội

Tr-êng ®¹i häc ngo¹i th-¬ng Khoa kinh tÕ vµ kinh doanh quèc tÕ Chuyªn ngµnh kinh tÕ ®èi ngo¹i ---------***-------- Kho¸ luËn tèt nghiÖp §Ò tµi: Thu hót ®Çu t- trùc tiÕp n-íc ngoµi vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n t¹i hµ néi Sinh viªn thùc hiÖn : NguyÔn CÈm Hµ Líp : Anh 16 Kho¸ häc : K43 – KT&KDQT Gi¸o viªn h-íng dÉn : ThS. Ph¹m ThÞ Mai Khanh Hµ Néi, 7 - 2008 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1 Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................................. 3 1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản ................................................ 3 1.1.1 Khái niệm bất động sản..................................................................... 3 1.1.2 Phân loại bất động sản...................................................................... 6 1.1.3 Đặc điểm của bất động sản ............................................................... 9 1.2 Khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam .................................................................... 11 1.2.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam........................................................................................................... 11 1.2.2 Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam .............. 19 1.3 Khái quát thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam ................................................... 25 Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ NƯỚC TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI....................................... 36 2.1 Quy mô đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội................................................................................................................ 36 2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội ...................................................................................................................... 44 2.2.1 Theo chủ đầu tư ............................................................................... 44 2.2.2. Theo hình thức đầu tư .................................................................... 48 2.2.3. Theo lĩnh vực đầu tư....................................................................... 49 2.3 Những hạn chế trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội ........................................................................ 67 2.3.1 Những hạn chế................................................................................. 67 2.3.2 Nguyên nhân .................................................................................... 69 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI ................................................ 80 3.1 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới. .................................. 80 3.1.1. Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Uỷ ban phát triển nhà. ................................................................................... 80 3.1.2. Kinh ngiệm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Trung Quốc ......................................................................................... 84 3.2 Giải pháp cụ thể nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội .......................................................... 88 3.2.1 Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan .................................. 88 3.2.2. Nâng cao chất lượng quy hoạch thủ đô ......................................... 89 3.2.3. Cải thiện cơ sở hạ tầng .................................................................. 91 3.2.4. Đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư ................................................ 94 3.2.5. Có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư bất động sản ..................... 95 3.2.6. Các biện pháp thúc đẩy dự án bất động sản hoạt động hiệu quả trên thị trường .......................................................................................... 97 KẾT LUẬN ..................................................................................................... 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................... 100 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 (tính tới ngày 31/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) ................................................ 26 Bảng 1.2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988 – 2007 (chỉ tính tới ngày 22/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực)........................... 27 Bảng 1.3: Danh mục các nhà đầu tư lớn nhất vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1988-2008. ...................................................................................... 34 Bảng 2.1: Cơ cấu đầu tư vào lĩnh vực BĐS Hà Nội theo nước chủ đầu tư .... 44 Bảng 2.2: Danh mục dự án xây dựng hạ tầng KCN, KCX tại Hà Nội có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 1988-2008. ......................................... 65 DANH MỤC BIỂU Biểu 1.1: Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn 1988-2008. ...................................................................................... 29 Biểu 1.2: Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo lĩnh vực đầu tư cụ thể giai đoạn 1988-2008. .......................................... 32 Biểu 2.1: Cơ cấu FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với FDI vào lĩnh vực BĐS cả nước giai đoạn 1988-2008 ......................................................................... 37 Biểu 2.2: Cơ cấu vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với vốn FDI vào toàn thành phố. ........................................................................................................ 38 Biểu 2.3: Tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội giai đoạn 1988-2008 (chỉ tính các dự án còn hiệu lực đến hết quý I năm 2008) ..................................... 41 Biểu 2.4: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án BĐS tại Hà Nội theo lĩnh vực đầu tư. ........................................................................................ 49 Biểu 2.5: Diện tích cho thuê và lượng cung mới về văn phòng hạng A&B .... 51 Biểu 2.6: Diện tích cho thuê và hiệu suất sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A & B ...................................................................................................... 52 Biểu 2.7: Giá thuê trung bình tại các toà nhà văn phòng hạng A & B .......... 53 Bảng 2.8: Tương quan giá thuê văn phòng hạng A tạI Việt Nam so với một số toà nhà tại Hồng Kông và Singapore.............................................................. 54 Biểu 2.9: Tổng tích luỹ và lượng cung mới căn hộ cho thuê hạng A&B ........ 55 Biểu 2.10: Một số dự án thương mại tiêu biểu trong tương lai ...................... 57 Biểu 2.11: Giá thuê phòng trung bình Biểu 2.12: Hệ số sử dụng phòng 59 tại khách sạn 5 sao bình tại khách sạn 5 sao ............. 59 Biểu 2.13 Tổng cung căn hộ cho thuê và tỷ lệ còn trống ................................ 60 Biểu 2.14: Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu .................................... 62 Biểu 2.15: Giá thuê văn phòng hạng A tại một số thành phố lớn Châu Á ..... 78 LỜI MỞ ĐẦU Đối với một quốc gia, sự phát triển kinh tế luôn luôn phải đi liền với sự phát triển của một số lĩnh vực như bất động sản, thị trường chứng khoán…Việt Nam hiện nay được đánh giá là một nền kinh tế đang phát triển năng động vì vậy việc nhà nhà nước ta càng cần chú trọng đến việc phát triển lĩnh vực bất động sản hơn nữa. Tuy nhiên đây là một lĩnh vực đặc biệt đòi hỏi nguồn vốn lớn, kinh nghiệm phát triển mà bản thân nguồn lực trong nước chưa đủ khả năng đáp ứng trong thời gian ngắn. Ý thức được vấn đề này, chính sách phát triển của Đảng và Nhà nước ta luôn chú trọng đến việc thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển các dự án bất động sản. Hà Nội là thủ đô nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được coi là bộ mặt của cả nước. Trong những năm qua, Hà Nội là địa phương thu hút được lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS lớn thứ hai trong cả nước. Tuy vậy để có thể trở thành một thủ đô ngang tầm với các nước phát triển, Hà Nội hiện nay thực sự đang cần rất nhiều dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn và đáp ứng được những nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội ngày càng lớn. Các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài có tầm quan trọng rất lớn đối với việc phát triển lĩnh vực bất động sản Hà Nội, đối với việc phát triển kinh tế của thành phố và mở rộng ra là sự phát triển kinh tế cả nước. Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tạI Hà Nội”, mục tiêu đầu tiên của tác giả là nghiên cứu những lý luận chung về lĩnh vực bất động sản và mong muốn đem lại cho bạn đọc cái nhìn tổng quát về hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam và hơn thế nữa là tập trung vào thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này nhưng trên một phạm vi hẹp hơn là thành phố Hà Nội trong thời gian qua. Qua đó tác 1 giả cũng mong muốn đóng góp một vài ý kiến cá nhân góp phần giúp các nhà hoạch định chính sách đưa ra những biện pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội, đưa lĩnh vực này phát triển hơn nữa trong tương lai không xa. Kết cấu khoá luận tốt nghiệp gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và khái quát hoạt động thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội. Do khuôn khổ khoá luận tốt nghiệp và thời gian có hạn, kinh nghiệm của em còn hạn chế, nguồn tài liệu chưa phong phú nên chắc chắn nội dung luận văn sẽ không tránh khỏi những điểm thiếu sót. Em mong nhận được các ý kiến đóng góp của các thày cô giáo, các nhà khoa học, độc giả và những người quan tâm đến khoá luận này để em có thể hoàn thiện hơn. Em xin trân trọng cám ơn. 2 Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản  Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm quen thuộc hiện nay đối với nhiều người Việt Nam trong khoảng thời gian gần đây. Trong tiếng Anh người ta thường sử dụng cụm từ “real estate” để nói về khái niệm này trên thực tế cụm từ “real estate” đã được dùng phổ biến từ rất lâu trên thế giới: “Về mặt pháp luật đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn liền với nó, với quyền cở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [27] Theo cách định nghĩa như trên BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu và chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó. Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Trước thời điểm Bộ Luật dân sự năm 1995 được ban hành, thuật ngữ động sản và bất động sản 3 gần như không xuất hiện trong các văn bản pháp luật. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành động sản và BĐS và được quy định trong điều 174 như sau: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản.” [19] Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Các yêu tố không thể di dời được bao gồm nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản khác do pháp luật quy định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định. Như vậy theo quy định trong bộ luật dân sự BĐS không bao gồm các tài sản cố định nhưng có thể di dời theo cách thống kê kế toán mà BĐS chỉ gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà. Khái niệm của Bộ luật Dân sự Việt Nam đưa ra cách nhìn nhận bất động sản một cách bao quát nhất phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu.  Một số khái niệm khác có liên quan: Về khái niệm kinh doanh BĐS cũng được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam như sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [11] và “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi” [12]. Như vậy trong lĩnh vực BĐS có 2 khái niệm tách rời là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Các đối tượng thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ… 4 Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” [13]. Tham gia vào hoạt động này có cá công ty tư vấn đầu tư các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…Tuy các khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền với nhau, có tác động qua lại và ảnh hưởng đến nhau trong việc phát triển lĩnh vực BĐS nói chung. Luật kinh doanh BĐS, điều 4 cũng đưa ra khái niệm “Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.” [14]. Trong đó quy định mọi giao dịch BĐS phải diễn ra thông qua sàn giao dịch BĐS. “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.” [15] Một khái niệm khác cũng không kém quan trọng và thường xuyên được nhắc đến trong kinh doanh là “thị trường BĐS”. Tuy vậy hiện nay chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là:“Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những ngưòi mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hoá và dịch vụ” [24]. Với những đặc điểm riêng của hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về “thị trường BĐS” như sau: + Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lí của nhà nước. + Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. 5 + Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Luật đất đai 2003 cũng đưa ra một số khái niệm khác liên quan đến lĩnh vực BĐS như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” [5] “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một diện tích đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [6] “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị được thể hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [7] 1.1.2 Phân loại bất động sản Từ định nghĩa có thể thấy, việc xác định các thành phần được gọi là BĐS cũng phụ thuộc vào từng quốc gia, do vậy, khó có thể đưa ra một cách phân loại tổng quát nhất. Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tượng khác nhau, người ta có rất nhiều cách phân loại thành phần của BĐS.  Xét theo phân loại hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia ra: + Đất đai: là một trong những loại hàng hoá quan trọng trên thị trường BĐS. Đối với loại hàng hoá này, ở một số nước kinh tế thị trường phát triển, được tự do buôn bán trao đổi. Tuy nhiên, theo pháp luật Việt Nam thì không 6 được buôn bán loại hàng hoá này mà chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường mà thôi. + Nhà ở: Nhà ở là loại BĐS được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, các cá nhân, là loại hình thị trường hoạt động khá sôi nổi hiện nay. Nhu cầu cho chỗ ở hiện nay là một vấn đề cấp thiết nhất trong bối cảnh dân số thế giới tăng ngày một nhanh chóng. Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào việc xây các khu dân cư, căn hộ cao cấp nhằm đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở cho người dân. Các hoạt động được phép trên thị trường này là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê, cũng như thế chấp và bảo hiểm. + Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trường BĐS nói chung. Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tư cũng phải lớn. BĐS công nghiệp cũng là thị trường mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. + Bất động sản thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao…Cùng với xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu, các TNCs vươn rộng cánh tay của mình trên tất cả các quốc gia, các thị trường tiềm năng. Đi cùng với nó là nhu cầu tất yếu về địa điểm đặt văn phòng, trụ sở và địa điểm diễn ra các hoạt động kinh tế khác. Hơn thế là sự xuất hiện hàng loạt các doanh nghiệp trong nước làm cho nhu cầu về phân khúc thị trường này ngày một lớn. + Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc quản lý nhà nước…  Xét theo đặc điểm của loại hình bất động sản Trong quá trình quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành 3 nhóm: 7 + BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là căn phòng, trụ sở làm việc…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Đối với việc định giá loại hình BĐS này trên thị trường cũng phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau quan trọng nhất là địa điểm, yếu tố quan trọng đánh giá khả năng thu lợi nhuận từ việc đầu tư vào loại BĐS này. Nhóm này cũng tác động đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững. + BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm…Loại hình BĐS này cũng được giao dịch trên thị trường nhưng thường chiếm tỷ trọng nhỏ và chủ yếu ở các nước phát triển do loại BĐS này có tiền năng thu lợi nhuận không cao. + BĐS đặc biệt: Là những BĐS như công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, đền chùa, nghĩa trang…Nhóm này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp hoặc hầu như không tham gia vào thị trường.  Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006 của Việt Nam Quy định những thành phần BĐS nằm trong thị trường BĐS được phép kinh doanh như sau: - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai - Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật 8 Như vậy có thể thấy, thị trường BĐS của Việt Nam cũng chủ yếu là các loại BĐS thuộc nhóm có đầu tư xây dựng, chỉ có điểm khác là có thêm loại hàng hóa quyền sử dụng đất. Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm. Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau: -Là một yếu tố vật chất có ích cho con người -Được sở hữư (chiếm hữu) bởi cá nhân hay cộng đồng người -Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định -Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi -Tồn tại lâu dài [4] 1.1.3 Đặc điểm của bất động sản BĐS có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác nhưng đặc điểm nổi bật nhất là BĐS có tính cố định, hữu hạn và giá trị của nó phụ thuộc vào mục đích sử dụng.  Tính cố định Tính cố định là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác, người bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như không thể thực hiện được đối với BĐS. Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật quy định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng 9 hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Ví dụ, cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với ở ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ...Tính cố định này đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu.  Tính hữu hạn: BĐS đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lượng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình xây dựng trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở lên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy, đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh đầu tư lãng phí, kém hiệu quả.  Giá trị bất động sản: BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh...). Điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác. Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đấtt đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại...Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò quyết định 10 đến giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS nói riêng. Từ đó đặt ra vấn đề: - Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có một lượng vốn lớn và dài hạn - Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh khi BĐS được dùng để thế chấp. - Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán  Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế, xã hội, từ đó đặt ra vấn đề: + Nhà nước cần thống nhất quản lý về BĐS. + Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác + Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời. 1.2 Khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 1.2.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài đã từng bước được điều chỉnh cho phù hợp nhằm thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam trong những năm qua. Trước năm 2000, hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được quy định theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987- đây là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về FDI, được sửa đổi và bổ sung vào năm 1990, 1992. Do những tác động và yêu cầu đòi hỏi đổi mới, bộ Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 được Quốc hội thông qua ngày 12 tháng 11 năm 1996 ra đời. Sau đó, nó lại được tiếp tục sửa đổi, bổ sung năm 2000 (sau đây gọi tắt là Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000) đưa ra những quy 11 định mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Có thể nói, các quy định của Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã tạo điều kiện xích gần hơn giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài, tạo thế chủ động trong tiến trình hội nhập và đảm bảo các cam kết quốc tế, làm cho môi trường kinh doanh của Việt Nam hấp dẫn, thông thoáng hơn so với trước đây và so với một số nước trong khu vực thể hiện ở một số quy định đáng chú ý như sau: Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh được trực tiếp mua ngoại tệ tại các ngân hàng thương mại để đáp ứng các giao dịch vãng lai và các giao dịch được phép khác. Đồng thời, Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 khẳng định bảo đảm cân đối ngoại tệ, cho các dự án đặc biệt quan trọng đầu tư theo chương trình của Chính phủ và bảo đảm việc hỗ trợ cân đối ngoại tệ cho các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và một số dự án quan trọng khác. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp có phạm vi kinh doanh rộng cả ở trong và ngoài nước, Điều 35 Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi để cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mở tài khoản tại ngân hàng nước ngoài trong trường hợp đặc biệt được Ngân hàng Nhà nước Việt nam chấp thuận (thay vì trước đây chỉ cho phép mở tài khoản vốn vay). Về việc thế chấp quyền sử dụng đất và đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo quy định mới tại điều 46 của Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, thay vì chỉ được phép thế chấp tại tổ chức tín dụng Việt nam như quy định trước đây. Quy định mới này là biện pháp quan 12 trọng góp phần tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận nguồn vốn vay tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, bao gồm cả tổ chức tín dụng nước ngoài. Mặt khác, nhằm giảm chi phí liên quan đến việc sử dụng đất đai của nhà đầu tư, nâng cao trách nhiệm của Bên Việt nam ngay từ khi hình thành dự án đến khi triển khai thực hiện dự án, Điều 46 đã bổ sung quy định mới như sau: trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Bên Việt nam có trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để được quyền sử dụng đất; trường hợp Nhà nước Việt nam cho thuê đất thì Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, nơi có dự án đầu tư tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục cho thuê đất. Trên cơ sở các biện pháp bảo đảm đầu tư đã được quy định tại Nghị định 12/CP và Nghị định 10/1998/NĐ-CP, Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã quy định cụ thể các biện pháp đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư trong những trường hợp những thay đổi của pháp luật Việt nam làm thiệt hại đến lợi ích của nhà đầu tư theo hướng: Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh tiếp tục hưởng những ưu đãi đã quy định trong Giấy phép đầu tư và Luật Đầu tư nước ngoài hoặc áp dụng các biện pháp giải quyết như: (i) thay đổi mục tiêu dự án; (ii) miễn, giảm thuế trong khuôn khổ pháp luật; (iii) thiệt hại của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh trong trường hợp này được coi là khoản lỗ và được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế; (iv) xem xét bồi thường thoả đáng trong một số trường hợp. Điều 34 của Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi nhằm đơn giản hoá thủ tục và loại bỏ quy định có tính chất áp đặt đối với việc chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các bên hợp doanh. Theo đó, cơ quan cấp phép đầu tư sẽ không xem xét, phê duyệt hợp đồng chuyển nhượng vốn, mà chỉ thực hiện cơ chế đăng ký. Như vậy đã 13 mở rộng quyền tự chủ trong tổ chức quản lý, kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; xoá bỏ sự can thiệp không cần thiết của cơ quan Nhà nước vào hoạt động bình thường của doanh nghiệp. Luật đầu tư sửa đổi năm 2000 cũng bổ sung một số ưu đãi về thuế đối với dự án đầu tư nước ngoài nhằm tăng cường tính hấp dẫn và cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt nam. Cụ thể là: Điều 47 đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng: - Luật hoá quy định tại Nghị định 12/CP và Nghị định 10/1998/NĐ-CP về việc miễn thuế nhập khẩu đối với các thiết bị, máy móc, nguyên liệu, linh kiện, phương tiện vận tải…; vật tư xây dựng trong nước chưa sản xuất được. - Bổ sung ưu đãi mới về thuế nhập khẩu đối với các dự án thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn khuyến khích đầu tư. theo đó, nguyên liệu, vật tư, linh kiện nhập khẩu để sản xuất của các dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn được miễn thuế nhập khẩu trong thời hạn 5 năm kể từ khi bắt đầu sản xuất. Một điểm tiến bộ nữa trong nỗ lực cải cách hệ thống pháp luật công bằng hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài đó là quy định thuế đánh vào lợi nhuận chuyển ra nước ngoài của các doanh nghiệp FDI được quy định tại điều 43 - Luật đầu tư sửa đổi năm 2000 đồng thời tại điều 6- Pháp lệnh ngoại hối của uỷ ban thường vụ quốc hội số 28/2005/PL-UBTVQH. Quy định này như sau: Thuế suất thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài quy định tại Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi theo hướng giảm từ các mức 5%, 7%, 10% xuống các mức tương ứng là 3%, 5% và 7% tuỳ thuộc vào quy mô góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào vốn pháp định của doanh nghiệp. Trên tinh thần đó, Điều 44 Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 cũng được sửa đổi để cho phép người Việt nam định cư ở nước ngoài hưởng thuế suất thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài ở mức thấp nhất là 3%, thay vì mức 5% như quy định trước đây. 14 Quy định về việc chuyển lỗ tại Điều 40 đã được sửa đổi trên cơ sở mở rộng ưu đãi về vấn đề này của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật hoá quy định của Nghị định 10/1998/ NĐ-CP, theo đó, thay vì chỉ có doanh nghiệp liên doanh được chuyển lỗ như quy định trước đây, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, sau khi quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ cũng được chuyển lỗ sang năm sau và được khấu trừ khoản lỗ này vào thu nhập chịu thuế; thời gian chuyển lỗ không quá 5 năm. Tóm lại: Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS nói riêng liên quan đến các cơ chế, chính sách về thuế, ngoại tệ, đất đai, thế chấp, xử lý tranh chấp, bảo đảm, bảo lãnh đối với các dự án quan trọng.... Nhằm tạo điều kiện xích gần hơn giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài và tạo thế chủ động trong tiến trình hội nhập và đảm bảo các cam kết quốc tế. Đến năm 2005, Quốc hội Việt Nam thống nhất ban hành một luật mới, là Luật đầu tư chung, đối tượng là cả nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài. Tại kì họp thứ 8, Quốc hội khoá XI, Luật đầu tư 2005 được thông qua vào ngày 29/11/2005 bao gồm 10 chương và 89 điều, có hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Mục tiêu của Luật mới là mở rộng hơn nữa quyền tự do đầu tư, tạo mặt bằng bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời tạo một khung pháp lý phù hợp với cam kết quốc tế. So với trước đây, có thể dẽ dàng nhận thấy một số điểm mới nổi bật trong Luật đầu tư – 2005 góp phần tăng cường hơn nữa việc thu hút FDI vào Việt Nam và vẫn giữ nguyên được những điểm hợp lý trong các quy định được sửa đổi trước đó. Đầu tiên, Luật đầu tư 2005 cho phép nhà đầu tư tự chủ trong phạm vi vốn đầu tư của mình, trong việc tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư 15