Tài liệu Pháp luật về tổ chức phát triển quỹ đất thực tiễn tại tỉnh bến tre

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HUỲNH THANH TUẤN PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT - THỰC TIỄN TẠI TỈNH BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HUỲNH THANH TUẤN PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT - THỰC TIỄN TẠI TỈNH BẾN TRE Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. DƢƠNG KIM THẾ NGUYÊN Tp. Hồ Chí Minh - Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Huỳnh Thanh Tuấn - là học viên lớp Cao học Khóa 27- Đợt 1 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trƣờng Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất - thực tiễn tại tỉnh Bến Tre” (sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung đƣợc trình bày trong luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dƣới sự hƣớng dẫn của ngƣời hƣớng dẫn khoa học. Trong luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều đƣợc trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin đƣợc sử dụng trong luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện Huỳnh Thanh Tuấn MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài .......................................................................................... 1 2. Câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................... 3 3. Mục đích, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................... 3 4. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 4 5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài .......................................... 5 6. Bố cục của luận văn ..................................................................................... 5 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT ......................................................................................... 7 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUỸ ĐẤT VÀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT ................................................................................................................... 7 1.1.1. Khái quát về Quỹ đất và Quản lý quỹ đất .................................................. 7 1.1.2. Quỹ đất sạch ............................................................................................... 9 1.1.3. Khái niệm về Tổ chức phát triển quỹ đất ................................................. 11 1.2. VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT ................................................................................. 12 1.3. MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA VIỆC THÀNH LẬP TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT .................................................................................................... 14 1.3.1. Mục đích của việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất.......................... 14 1.3.2. Ý nghĩa của việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất ............................ 15 1.4. QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT ........................................................................................................................... 16 1.4.1. Giai đoạn trƣớc Luật Đất đai năm 2003 ................................................... 16 1.4.2. Giai đoạn áp dụng Luật Đất đai năm 2003 ............................................... 18 1.4.3. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ............................ 20 1.5. THỰC TIỄN PHÁP LÝ VÀ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ QUẢN LÝ QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI ..................................................................................................................... 22 1.5.1. Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất từ Australia .............. 22 1.5.2. Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất ở Hàn Quốc.............. 23 1.5.3. Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất từ Trung Quốc ......... 26 1.5.4. Bài học kinh nghiệm đƣợc rút ra từ các nƣớc .......................................... 28 CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT .......................................................................................................................... 30 2.1. VÍ TRÍ PHÁP LÝ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT ............ 30 2.1.1. Quy định về tổ chức của Tổ chức phát triển quỹ đất................................ 30 2.1.2. Cơ cấu của Tổ chức phát triển quỹ đất ..................................................... 33 2.1.3. Biên chế của Tổ chức phát triển quỹ đất .................................................. 35 2.2. QUY ĐỊNH VẾ NHIỆM VỤ, QUYỀN HẠN CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT .................................................................................................... 36 2.3. QUY ĐỊNH VỀ CƠ CHẾ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT .................................................................................................... 39 2.4. QUY ĐỊNH VỀ QUY CHẾ PHỐI HỢP CỦA MỘT SỐ CƠ QUAN VỚI TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ. ..................................... 41 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT . 46 3.1. THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE ................................................................ 46 3.1.1. Cơ sở thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất tại tỉnh Bến Tre ................... 46 3.1.2. Vị trí, chức năng của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre ............ 47 3.1.3. Nhiệm vụ, quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre ..... 47 3.1.4. Cơ cấu tổ chức, bộ máy của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre. ....... 48 3.1.5. Cơ chế tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre ............. 51 3.2. CƠ CHẾ PHỐI HỢP GIỮA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH BẾN TRE VỚI CÁC CƠ QUAN, TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN .................. 52 3.2.1. Cơ chế phối hợp của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre ............. 52 3.2.2. Nội dung phối hợp thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre ........................................................................................ 53 3.3. THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH BẾN TRE .............................................................................................. 58 3.3.1. Các hoạt động chính của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre ..... 58 3.3.2. Một số hạn chế, bất cập trong hoạt động từ thực tiễn của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre ......................................................................................... 60 3.4. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN .............................. 63 3.4.1. Về hoàn thiện các quy định của pháp luật về địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất ....................................................................................................... 63 3.4.2. Về nâng cao hiệu quả thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre ................................................................ 66 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT PTQĐ Phát triển quỹ đất UBND Ủy ban nhân dân GPMB PABT QSDĐ Giải phóng mặt bằng Phƣơng án bồi thƣờng Quyền sử dụng đất TN & MT Tài Nguyên và Môi Trƣờng KT - XH Kinh tế - Xã hội 1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong quá trình phát triển của một quốc gia hay một địa phƣơng thì việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là việc làm không thể tránh khỏi. Nhu cầu đất để xây dựng các công trình ngày càng một gia tăng thì vấn đề giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tƣ là vấn đề đặt ra đối với các cơ quan có chức năng. Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành nhiều văn bản để quy định, hƣớng dẫn thực hiện. Xuyên suốt quá trình hình thành, hoàn thiện, Luật Đất đai do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công đƣợc thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tƣ cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và đƣợc mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với các địa phƣơng đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có. Trên cơ sở quy định của Luật đất đai, UBND tỉnh Bến Tre đã ban hành quyết định thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng trên cơ sở tách bộ phận phát triển quỹ đất từ Trung tâm Phát triển quỹ nhà, đất tỉnh và hợp nhất với Trung tâm phát triển quỹ đất các huyện, thành phố và đã đi vào hoạt động từ tháng 4 năm 2016 cho đến nay. Tuy nhiên, việc tạo lập và phát triển quỹ đất tại địa phƣơng để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội vẫn chƣa đƣợc khởi sắc; một thực tế thƣờng gặp là mỗi khi triển khai các dự án thƣờng thiếu quỹ đất sạch. Hầu hết các dự án khi triển khai đều phải bắt đầu từ khâu thu hồi đất, áp giá và đền bù để giải tỏa. Do không có quỹ đất sạch nên việc giải quyết chính sách tái định cƣ cho những hộ 2 dân trong vùng dự án gặp khó khăn, gây ảnh hƣởng lớn đến đến đời sống, sinh hoạt của những hộ dân bị thu hồi đất, do đó rất dễ nảy sinh nhiều vấn đề bức xúc, khiếu kiện phức tạp, làm cho công tác giải phóng mặt bằng mất rất nhiều thời gian. Các nhà đầu tƣ kiến nghị thay vì để nhà đầu tƣ vất vả tìm đất thì nhà nƣớc nên tạo đƣợc quỹ đất và có đầy đủ thông tin về quỹ đất này để nhà đầu tƣ chọn lựa. Có đƣợc quỹ đất sạch có sẳn thì nhà đầu tƣ sẽ an tâm và đi đến quyết định nhanh chóng; ngƣợc lại nhà đầu tƣ sẽ tính toán, cân nhắc kỹ hơn nhiều trƣớc khi quyết định, bởi quá nhiều việc phải làm với một vị trí đất chƣa sạch, điều này cũng gặp rất nhiếu khó khăn trong công tác kêu gọi đầu tƣ. Trong quá trình trải thảm đỏ kêu gọi đầu tƣ thì việc tạo dựng đƣợc quỹ đất sạch đƣợc xem là yếu tố quan trọng hàng đầu. Hiệu quả từ khai thác quỹ đất không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc mà còn là giải pháp chủ động thu hút đầu tƣ, triển khai quy hoạch thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, phát triển kinh tế - xã hội. Vậy thì hiệu quả hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tỉnh về công tác giải phóng mặt bằng, phát triển và tạo lập quỹ đất thời gian qua vì sao không đáp ứng đủ yêu cầu về quỹ đất. Trong khi Đề án quy hoạch tổng thể phát triển các Khu công nghiệp định hƣớng đến năm 2020 đƣợc Chính phủ phê duyệt thì tỉnh Bến Tre có đến 07 Khu công nghiệp với tổng diện tích đất cần gần 1400 ha. Tuy nhiên đến thời điểm này chỉ có 02 Khu công nghiệp An Hiệp và Giao Long thuộc huyện Châu Thành đi vào hoạt động; diện tích đất cần để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tƣ là rất lớn. Để phát triển công nghiệp, tỉnh cần tập trung đầu tƣ xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, tạo quỹ đất sạch để thu hút các nhà đầu tƣ thứ cấp.1 Xuất phát từ những khó khăn đang gặp phải, đề tài “Pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất - thực tiễn tại tỉnh Bến Tre” với mong muốn phân tích 1 Nghị quyết số 03-NQ/TU ngày 12/4/2006 của Tỉnh ủy Bến Tre về đẩy mạnh phát triển công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2006-2010 và định hướng đến năm 2020. 3 những vấn đề lý luận, những quy định của pháp luật cơ bản về Tổ chức phát triển quỹ đất, qua thực tiễn tại tỉnh Bến Tre để từ đó có định hƣớng, kiến nghị các giải pháp, hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất để phục vụ cho việc thu hút đầu tƣ trên địa bàn tỉnh hiện nay. 2. Câu hỏi nghiên cứu Đề tài này đƣợc thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau đây: Thứ nhất: Tổ chức phát triển quỹ đất đóng vai trò gì trong việc quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai? Thứ hai: Để đảm nhận vai trò đó, pháp luật hiện hành đã quy định địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất nhƣ thế nào? Thứ ba: Thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre có cho thấy các Tổ chức phát triển quỹ đất đã thực hiện đƣợc vai trò của nó trong việc quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nƣớc ra sao? Thứ tƣ: Nên có giải pháp pháp lý nào để phát huy vai trò của các Tổ chức phát triển quỹ đất trong việc giúp Nhà nƣớc quản lý và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai? 3. Mục đích, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của luận văn này là tìm ra những vấn đề chƣa phù hợp của pháp luật liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất để từ đó, đề xuất các kiến nghị điều chỉnh, hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất, đáp ứng đƣợc yêu cầu đặt ra khi có nhu cầu về quỹ đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. * Đối tượng nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành xoay quanh địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất, bao gồm cả các quy định của Trung ƣơng và các hƣớng dẫn 4 cụ thể của địa phƣơng có liên quan và thực tiễn hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre. * Phạm vi nghiên cứu: Đề tài xác định phạm vi nghiên cứu nhƣ sau: - Về không gian nghiên cứu: Trên cơ sở phân tích và hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt nam liên quan đến địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất, đề tài tập trung khảo sát thực tiễn thành lập, tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại tỉnh Bến Tre. - Về thời gian nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại tỉnh Bến Tre từ năm 2014 đến nay (từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành). Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu, thực trạng tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre trong các giai đoạn trƣớc năm 2014 cũng đƣợc khảo sát nhằm làm rõ sự phát triển, thay đổi và hoàn thiện các quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất theo thời gian. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện đƣợc mục tiêu của đề tài đƣa ra và trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu đƣợc xác định từ trƣớc, đề tài này sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu sau đây: - Phƣơng pháp hệ thống hóa lý thuyết, phân tích, tổng hợp nhằm làm rõ các khái niệm, sự cần thiết và vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất. Ngoài ra phƣơng pháp lịch sử đƣợc sử dụng đề đánh giá quá trình hình thành, sự phát triển của Tổ chức phát triển quỹ đất. Các phƣơng pháp này đƣợc sử dụng tại chƣơng 1 của luận văn. - Phƣơng pháp hệ thống hóa pháp luật, phân tích luật viết, phân tích lịch sử pháp luật, đánh giá tác động quy định của pháp luật nhằm làm rõ các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất. Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng tại chƣơng 2 của luận văn. 5 - Phƣơng pháp khảo sát thực tiễn thông qua báo cáo tổng kết hoạt động, phƣơng pháp thống kê đƣợc sử dụng để làm rõ thực trạng thực hiện các quy định của pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất và việc thực thi vai trò của nó trong quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai. Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng tại chƣơng 3 của luận văn. - Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, đề xuất quy phạm, xây dựng giả thuyết và tình huống giả định để từ đó đƣa ra các kiến nghị cụ thể về việc hoàn thiện khung pháp lý cho tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất. Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng tại chƣơng 3 của luận văn. 5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài - Việc hoàn thành luận văn sẽ có những ý nghĩa khoa học sau đây: Bổ sung và hoàn thiện lý luận về vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất. Bổ sung và hoàn thiện các đánh giá và phân tích về khung pháp luật liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất tại Việt Nam. - Việc hoàn thành nghiên cứu tại luận văn này mang đến giá trị ứng dụng nhƣ sau: Từ việc làm rõ các bất cập của pháp luật về tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thông qua khảo sát thực tiễn tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre, luận văn đƣa ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật. Các đề xuất này là nguồn tham khảo quan trọng cho cơ quan lập pháp và các cơ quan quản lý nhà nƣớc khác xây dựng pháp luật và xây dựng các văn bản hƣớng dẫn thi hành pháp luật liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất. Luận văn cũng dành một phần nội dung khảo sát thực trạng tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre góp phần nhận diện các bất cập và đƣa ra các đề xuất để các Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre nói riêng và cả nƣớc nói chung tham khảo và áp dụng nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và vi trò hỗ trợ Nhà nƣớc trong quản lý và sử dụng đất. 6. Bố cục của luận văn Nội dung chính của luận văn trình bày gồm các chƣơng: 6 Chương 1: Cơ sở lý luận và quá trình hình thành Tổ chức phát triển quỹ đất. Chương 2: Quy định pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất. Chương 3: Thực trạng tổ chức, hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại tỉnh Bến Tre và giải pháp đề xuất. 7 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUỸ ĐẤT VÀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 1.1.1. Khái quát về Quỹ đất và Quản lý quỹ đất Trong tiếng Việt, Quỹ là một khái niệm dùng để chỉ một số tiền đƣợc tập hợp để dùng cho một mục đích nào đó. Từ khái niệm Quỹ hiểu dƣới khía cạnh là số tiền phục vụ cho mục tiêu chung nào đó, khái niệm Quỹ dần dần đƣợc sử dụng sang các lĩnh vực khác, khi lắp ghép với một loại tài sản nhất định thì khái niệm Quỹ không còn đơn giản là tiền mà là tập hợp loại tài sản nào đó đƣợc tập hợp lại để phục vụ cho mục tiêu nào đó. Các khái niệm quỹ nhà ở và quỹ đất đƣợc hình thành theo cách này. Quỹ đất, hiểu theo tiếng Việt phổ thông, là tập hợp diện tích sử dụng đất đƣợc sử dụng cho mục tiêu nào đó. Tất nhiên, mỗi quỹ nhất định đều phải thuộc quyền quản lý và sử dụng của một chủ thể cụ thể. Theo Khoản 2, Mục III Thông tƣ số 03/2009/TT-BKH ngày 16 tháng 4 năm 2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ hƣớng dẫn lựa chọn nhà đầu tƣ thực hiện đầu tƣ dự án có sử dụng đất thì:“Quỹ đất bao gồm các diện tích đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Bộ, ngành, địa phƣơng, doanh nghiệp nhà nƣớc; các diện tích đất hiện hữu thuộc quy hoạch xây dựng, chi tiết của từng địa phƣơng do một hay nhiều thành phần đang quản lý, sử dụng, kể cả hộ dân, doanh nghiệp, cơ quan nhà nƣớc”. Đất nƣớc muốn phát triển thì nhu cầu về quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất ở, xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, phát triển các cơ sở sản xuất, kinh doanh, an ninh - quốc phòng ngày càng gia tăng. Vấn đề cấp bách đặt ra là Nhà nƣớc cần phải có quỹ đất, bao gồm cả quỹ đất dự phòng (quỹ đất đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng, tham gia vào thị trƣờng bất động sản, đáp ứng hài hòa cho các mục đích sử dụng đất, đồng thời đảm 8 nhận nhiệm vụ điều tiết, làm chủ đƣợc thị trƣờng bất động sản về đất đai và chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả. Để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, quỹ đất của cả nƣớc đã có những biến động lớn. Qua quá trình biến động quỹ đất đai này có sự đóng góp vai trò của công tác tạo quỹ đất. Trong điều kiện quy định của luật đất đai tại Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay, việc Nhà nƣớc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có ngƣời sử dụng cho ngƣời khác chỉ thực hiện sau khi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai và phải thực hiện xong việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo quy định của pháp luật đối với trƣờng hợp GPMB. Nhƣ vậy, để có quỹ đất mới giao, cho thuê các dự án có sử dụng đất từng năm, bắt buộc phải thực hiện tạo quỹ đất thông qua nhiều hình thức khác nhau. Những quỹ đất đã tạo lập đƣợc sẽ giúp các nhà đầu tƣ có thể tiếp cận đất đai dễ dàng hơn để có mặt bằng triển khai các dự án đầu tƣ của mình. 2 Quản lý Quỹ đất phục vụ phát triển KT- XH đƣợc hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ đã tạo lập đƣợc trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nƣớc có nhu cầu sử dụng cho các dự án, công trình phát triển KT - XH hoặc khi có điều kiện thị trƣờng phù hợp thì cung ứng ra thị trƣờng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu các công trình gắn liền với quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai. Các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất. Ở nƣớc ta hiện nay, hoạt động phát triển quỹ đất đƣợc giao cho Chính phủ, UBND các cấp, các tổ chức PTQĐ ở cấp tỉnh và cấp huyện. Trong đó Tồ chức phát triển quỹ đất đƣợc quy định là cơ quan có vai trò quan trọng trong thực hiện quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. 2 Nguyễn Thị Hương , 2018. Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận án Tiến sĩ - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Tr 12. 9 Vấn đề tạo lập, phát triển và quản lý quỹ đất để phục vụ để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ở nƣớc ta cần phải có sự tính toán, phân bổ hợp lý để sử dụng tối đa hiệu quả từ nguồn lực đất đai. Các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đòi hỏi phải điều chỉnh bằng pháp luật, cần phải có nguyên tắc xử sự bắt buộc, đƣợc làm gì, không đƣợc làm gì và làm thế nào để hƣớng các quan hệ quản lý quỹ đất phục vụ phát triển KT - XH theo một trật tự nhất định, không thể để các quan hệ này phát sinh, phát triển một cách tự phát. Nhƣ vậy, rõ ràng vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh các hoạt động quản lý quỹ đất, phát triển quỹ đất là hết sức quan trọng.3 1.1.2. Quỹ đất sạch Thời gian qua, do thiếu quỹ đất sạch có sẵn nên hầu hết các dự án khi triển khai đều phải bắt đầu từ khâu áp giá, đền bù, giải phóng mặt bằng. Đây là công đoạn rất dễ nảy sinh những bức xúc, khiếu kiện phức tạp vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của ngƣời dân. Điều này ảnh hƣởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án, gây tâm lý chán nản cho những nhà đầu tƣ. Để thu hút đầu tƣ, phát triển sản xuất, kinh doanh thì tạo lập quỹ đất sạch là công việc rất quan trọng. Đất sạch là phần diện tích đất không có tranh chấp, đã đƣợc các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình và đã sẵn sàng cho hoạt động đầu tƣ, xây dựng công trình. Hiện nay khái niệm quỹ đất sạch chƣa tìm thấy trong bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Có thể nói: Quỹ đất sạch là toàn bộ phần diện tích đất sạch đƣợc dự trữ theo quy hoạch của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền nhằm tạo nguồn sẵn có thể phục vụ cho các dự án đầu tƣ.4 Tạo quỹ đất là một trong những nhiệm vụ của Tổ chức PTQĐ đã đƣợc quy định tại Điều 35 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của 3 Nguyễn Văn Cường ,2016. Hoàn thiện pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, Luận văn thạc sĩ luật học, ,Khoa luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr 10. 4 Phan Trung Hiền - Phạm Duy Thanh, 2015 .Cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư kinh nghiệm tại thành phố Cần Thơ, Nxb . Chính trị quốc gia - sự thật, Hà Nội, Tr 15-17. 10 Chính phủ và tiếp tục đƣợc quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Tổ chức PTQĐ có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai.5 Ở Việt Nam, đã cho phép hai chủ thể đƣợc tham gia tạo quỹ đất để thực hiện dự án đầu tƣ, đó là Nhà nƣớc và nhà đầu tƣ. Trƣờng hợp chủ thể là Nhà nƣớc, việc tạo quỹ đất đƣợc thực hiện thông qua các hình thức nhƣ: Nhà nƣớc thu hồi đối với các trƣờng hợp đƣợc pháp luật cho phép; nhận chuyển nhƣợng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Trƣờng hợp chủ thể là nhà đầu tƣ, việc tạo quỹ đất đƣợc thực hiện thông qua hình thức nhà đầu tƣ tự thỏa thuận với ngƣời sử dụng đất để có đất thực hiện dự án đầu tƣ thông qua các giao dịch chuyển nhƣợng, thuê, góp vốn bằng QSDĐ, mua tài sản gắn liền với đất thuê đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Sau đó hoàn thiện thủ tục cần thiết nhƣ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có), từ đó tạo đƣợc quỹ đất thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh đối với các dự án không thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồ đất hoặc các dự án thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất nhƣng chủ đầu tƣ xin tự nguyện thực hiện theo hình thức thỏa thuận. Từ các nhìn nhận, đánh giá trình bày ở trên cho thấy trong quá trình phát triển KT - XH của đất nƣớc, công tác tạo quỹ đất đã có đóng góp vai trò nhất định để đƣa đất nƣớc tiến sâu hơn vào hội nhập với thế giới. 6 Các cơ quan có chức năng tập trung xây dựng phƣơng án khai thác quỹ đất, kêu gọi, vận động đầu tƣ, lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất. Nhờ có quỹ đất sạch nên nhiều thủ tục nhƣ áp giá, đền bù, 5 6 Điểm a, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Nguyễn Thị Hương , 2018. Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận án Tiến sĩ - Học viện Nông nghiệp Việt Nam , Tr 13-14. 11 GPMB đã đƣợc giảm bớt, viêc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tƣ mới thuận tiện hơn rất nhiều so với trƣớc đây. 1.1.3. Khái niệm về Tổ chức phát triển quỹ đất Hiện nay, nhiều nhà đầu tƣ, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để triển khai dự án phải tự tìm kiếm quỹ đất, sau đó thực hiện tạo quỹ đất. Những công việc này thƣờng làm mất nhiều thời gian của nhà đầu tƣ, ảnh hƣởng trực tiếp đến quá trình đầu tƣ. Vì nhà đầu tƣ phải thông qua nhiều thủ tục, đôi khi thiếu sự can thiệp của Nhà nƣớc. Do đó, các nhà đầu tƣ mong muốn Nhà nƣớc có sẵn quỹ đất để có thể đƣợc giao, thuê triển khai các dự án đầu tƣ của mình. Nếu làm đƣợc nhƣ vậy, các chủ đầu tƣ sẽ chủ động đƣợc về thời gian, tiết kiệm chi phí và tăng cao hiệu quả đầu tƣ của dự án. Điều này rất cần một tổ chức vừa có sẵn quỹ đất, hoàn chỉnh hạ tầng để giới thiệu cho nhà đầu tƣ tự lựa chọn và thuê lại với giá cả hợp lý, điều này đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc sẽ chủ động đƣợc thị trƣờng bất động sản sơ cấp, điều tiết đƣợc “cung - cầu” về đất đai, điều tiết đƣợc thị trƣờng bất động sản thứ cấp, các nhà đầu tƣ có nhu cầu sử dụng đất tiếp cận đất đai nhanh chóng, thuận tiện hơn, góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc. Tạo quỹ đất là một trong các nhiệm vụ của tổ chức PTQĐ, là việc sắp xếp lại quỹ đất, giúp cho Nhà nƣớc chủ động về quỹ đất, đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH của đất nƣớc nói chung và của từng địa phƣơng nói riêng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng về đất đai. Tổ chức PTQĐ (Trung tâm PTQĐ) là đơn vị sự nghiệp công đƣợc thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập, theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Tổ chức PTQĐ là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở TN & MT, có chức năng, nhiệm vụ: Tạo quỹ đất để đấu giá QSDĐ; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển - xã hội; tạo quỹ đất; để phục vụ sự 12 nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trƣờng và các nhu cầu khác của địa phƣơng, ổn định thị trƣờng bất động sản. 7 1.2. VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT Theo quy định của Luật đất đai, cơ quan thực hiện việc thu hồi đất nhƣ đã đề cập bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Tuy nhiên đơn vị giữ vai trò chính yếu trong quá trình thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ là Tổ chức PTQĐ. Có thể nói, tổ chức PTQĐ là chủ thể trung gian giữa ngƣời có đất thu hồi và ngƣời sử dụng đất sau khi Nhà nƣớc đã thu hồi. Với vị trí đó, Tổ chức PTQĐ có một vai trò quan trọng, đóng góp cho việc tạo lập quỹ đất, thúc đẩy phát triển kinh tế. Vai trò của tổ chức PTQĐ không chỉ đối với nhà đầu tƣ, ngƣời có đất thu hồi mà còn là cánh tay đắc lực của UBND cấp tỉnh, huyện trong việc thu hồi đất. Đối với Nhà đầu tư: Để tiến hành đầu tƣ sản xuất, kinh doanh thì nhà đầu tƣ cần có hai yếu tố cơ bản, đó là vốn và cơ sở kinh doanh. Nhà đầy tƣ có thể sử dụng vốn tự có hoặc thông qua các kênh huy động từ nhiều cá nhân tổ chức cùng tham gia còn vấn đề về cơ sở kinh doanh, cụ thể là diện tích đất để thực hiện hoạt động kinh doanh là vấn đề tƣơng đối khó giải quyết. Do chính sách hạn điền của pháp Luật đất đai nƣớc ta nên việc có đƣợc một diện tích sử dụng đất lớn là không đơn giản. Nhà đầu tƣ cần nhận chuyển nhƣợng QSDĐ tập trung từ nhiều đối tƣợng để có đủ diện tích cần thiết. Tuy nhiên một vấn đề đặt ra là nhà đầu tƣ thƣờng không phải là một nhà kinh doanh QSDĐ chuyên nghiệp và vì vậy việc thỏa thuận để nhận đƣợc QSDĐ về mình gặp rất nhiều khó khăn đặc biệt là vấn đề thời gian. Việc thỏa thuận kéo dài sẽ làm cho dự án đầu tƣ chậm triển khai và thậm chí dẫn đến bỏ lỡ thời điểm kinh doanh lý tƣởng. Trong trƣờng hợp này, tổ chức PTQĐ - một thiết chế làm việc chuyên 7 Nguyễn Thị Hương ,2018. Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận án Tiến sĩ - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Tr 7. 13 nghiệp - phần nào đó hoạt động mang tính chất công là một giải pháp tƣơng đối tốt cho các nhà đầu tƣ. Là một tổ chức hoạt động chuyên nghiệp, tổ chức PTQĐ sẽ giúp nhà đầu tƣ giải thích để ngƣời có đất thu hồi hiểu rõ quy định của pháp luật, từ đó tránh những đòi hỏi, yêu cầu quá đáng, đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, GPMB. Đối với Người có đất thu hồi: Đây là một tổ chức chuyên làm nhiệm vụ bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ vì vậy sẽ đảm bảo đƣợc việc hiểu rõ và thực hiện đúng quy định pháp luật trong quá trình nhà nƣớc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ. Nhờ vậy hạn chế đến mức thấp những sai sót có thể xảy ra gây ảnh hƣởng đến quyền lợi chính đáng của ngƣời có đất thu hồi. Với tƣ cách là bên trung gian, là chủ thể cung cấp dịch vụ công. Tổ chức PTQĐ tạo tâm lý tin tƣởng cho ngƣời dân khi áp dụng pháp luật và thực hiện các công việc có liên quan trong quá trình nhà nƣớc thu hồi đất nhƣ đo đạc, kiểm điểm, xét pháp lý đất, tài sản gắn liền với đất, áp giá. Đối với Nhà nước: Tổ chức PTQĐ là cánh tay nối dài đắc lực của cơ quan quản lý nhà nƣớc. Việc thu hồi thuộc về quyền năng, nhiệm vụ của cơ quan hành chính, còn việc tổ chức bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ vốn dĩ thuộc trách nhiệm của nhà đầu tƣ nếu xét về bản chất mối quan hệ bên đƣợc nhận QSDĐ. Tuy nhiên, trách nhiệm của Nhà nƣớc không chỉ thể hiện ở việc bảo vệ ngƣời có đất thu hồi mà trách nhiệm còn đặt ra đối với Nhà nƣớc trong việc phát triển kinh tế, ổn định xã hội. Chính vì vậy, việc giúp nhà đầu tƣ sớm hoàn tất quá trình bồi thƣờng và GPMB cũng là trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc thúc đẩy kinh tế xã hội. Khi đó vai trò của tổ chức làm nhiệm vụ của Nhà nƣớc trong việc thúc đẩy kinh tế xã hội. Khi đó vai trò của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ càng đƣợc thể hiện rõ hơn. Bên cạnh đó, nếu để một đơn vị, tổ chức không chuyên nghiệp hoặc nhà đầu tƣ tự tiến hành các công việc liên quan đến thu hồi đất rất dễ dẫn đến xung đột. Nếu có xảy ra thì sự bất ổn này cuối cùng cũng phải do Nhà nƣớc giải quyết. Việc giải thích rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên giúp các bên