Tài liệu Khóa luận phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản luxury home

Báo cáo khóa luận tốt nghiệp SV Ngô Trí Tiến GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Page 1 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Giảng viên hướng dẫn TS. Vòng Thình Nam Sinh viên Ngô Trí Tiến MSSV: 94011200720 SV Ngô Trí Tiến 2 LewisPage Campus Email:[email protected] Website: www.siu.edu.vn Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Thành phố Hồ Chí Minh – 2016 BÁO CÁO Lời cảm ơn KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Để hoàn thành khóa luận: “Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công Ngành Home” em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của ty dịch vụ bất động sản Luxury Quản trị kinh doanh Thầy Cô và Công Ty. Đề tài Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại xin vụ bàybất tỏ lòng biết ơnLuxury sâu sắc đến Ts. Vòng Thình Nam, người côngTrước ty cổ tiên, phầnemdịch động sản Home. đã tận tình hướng dẫn em thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các anh chị ở Phòng kinh doanh công ty dịch vụ bất động sản Luxury Home đã dành nhiều thời gian quý báu để hướng dẫn, giúp đỡ em rất nhiều để em có đủ tư liệu, thông tin và kiến thức cần thiết, nhờ đó em mới có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Sinh viên thực hiện SV Ngô Trí Tiến Page 3 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Nhận xét của giảng viên hướng dẫn ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... SV Ngô Trí Tiến Page 4 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Nhận xét của giảng viên hướng dẫn ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... ............................................................................................................................... SV Ngô Trí Tiến Page 5 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Lời mở đầu Trong điều kiện thị trường như ngày nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tất yếu đã dẫn đến nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Cùng với sự phát triển nhanh chóng và nhất là sự phức tạp và mất thời gian của các thủ tục, giấy tờ pháp lý về chủ quyền nhà đất tại Việt Nam. Song song với những điều này là tính minh bạch trong lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, khung giá đất,…) người mua và chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong quá trình thống nhất với nhau. Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi giới bất động sản ,thông qua dịch vụ của các sàn giao dịch bất động sản để có thể tạo ra sự kết nối giữa các chủ đầu tư với khách hàng, giúp nhanh chóng thực hiện thành công việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Nhu cầu thị trường về dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng cao, có thể nói đây là lĩnh vực đang và có nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở nước ra còn rất nhiều vấn đề bất cập và cần hoàn thiện hơn nữa, đặc biệt cần kể đến là một vài vấn đề như: đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường hiện nay còn rất lộn xộn, phần lớn nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, cùng với đó là sự hoạt động thiếu chuyên nghiệp và thiếu đạo đức nghề nghiệp, có nhiều tính chất lừa đảo và chộp giật… điều này dĩ nhiên không chỉ gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng dịch vụ môi giới mà còn gây các tác động tiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với số lượng vô cùng lớn, và cũng không thể không kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Với thực tế trên, Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home đang có nhiều cơ hội và thách thức trên bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt hơn, hiệu quả hơn. Mặc dù sàn đã đi vào hoạt động khá lâu và là một trong những sàn có tổ chức hoạt động hiệu quả hàng đầu tại thành phố Hồ Chí Minh nhưng vẫn còn vướng phải nhiều khiếm khuyết cần khắc phục, đặc biệt dịch vụ môi giới cần triệt để loại bỏ các sai phạm và hoạt động mang tính chuyên nghiệp hơn. Từ những thực tế được chứng kiến SV Ngô Trí Tiến Page 6 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam trong quá trình thực tập tại công ty, em xin đưa ra đề tài “Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP dịch vụ Bất Động Sản Luxury Home” với mong muốn tìm hiểu sâu hơn hoạt đông môi giới sàn và đồng thời đưa ra một số ý kiến chủ quan nhằm giúp cho hoạt động môi giới của sàn ngày càng hiệu quả hơn. Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề: Mục tiêu tổng quát: phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại sàn nhằm đề xuất một số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt đông môi giới sàn nói riêng và hoạt động kinh doanh của sàn nói chung. Mục tiêu cụ thể: -Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về bất động sản, kinh doanh bất động sản. -Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản. -Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại Công ty. -Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới của công ty. -Đối tượng nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản tại công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home. -Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng môi giới mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất, cung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng tại công ty. -Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2014 đến nay. -Phương pháp nghiên cứu: Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập các tài liệu tại Công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home. -Kết cấu đề tài: Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì đề tài bao gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản. Chương 2: Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home. SV Ngô Trí Tiến Page 7 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản. Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dạy của giảng viên Ts. Vòng Thình Nam đã hướng dẫn và hỗ trợ cho em trong quá trình hoàn thành báo cáo, sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị trong công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home đã giúp em hoàn thành chuyên đề này. SV Ngô Trí Tiến Page 8 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Mục Lục CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. .........................................................................................12 1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản. ...................................... 12 1.1.1 Một số khái niệm liên quan ............................................................... 12 1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản ..................................................... 13 1.2 Những nguyên tắc cơ bản và các điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới. ............................................................................................................... 17 1.2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản ..................................... 17 1.2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản. ......................................................................... 18 1.3 Qui trình môi giới bất động sản. .............................................................. 19 1.3.1 Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản. ............................... 19 1.3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản ............................................................................................................. 20 1.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới ........................................................... 24 1.3.4 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới ............................................. 25 1.4 Nghiệp vụ môi giới bất động sản ............................................................. 27 1.4.1 Nghiệp vụ soạn thảo hợp đồng .......................................................... 27 1.4.2 Nghiệp vụ thu thập thông tin............................................................. 30 1.4.3 Nghiệp vụ xử lí và quản lí thông tin .................................................. 32 1.4.4 Nghiệp vụ giao dịch với khách hàng ................................................. 34 1.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản . 35 1.5.1 Nhu cầu về bất động sản ................................................................... 35 1.5.2 Sức cung của bất động sản ................................................................ 36 1.5.3 Nhân tố tài chính .............................................................................. 36 1.5.4 Sự bất ổn định của thị trường bất động sản ....................................... 37 1.5.5 Mức độ ứng dụng công nghệ thông tin trong môi giới bất động sản.. 38 SV Ngô Trí Tiến Page 9 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam 1.6 Các tiêu chí đánh giá hoạt động môi giới bất động sản ............................ 38 1.7 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới .................................................... 39 1.7.1 Nghề môi giới tại Thụy Điển ............................................................ 39 1.7.2 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới ở Thượng Hải, Trung Quốc ...... 41 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ LUXURY HOME ............................43 2.1 Giới thiệu về công ty dịch vu môi giới Luxury Home. ............................. 43 2.1.1 Giới thiệu về công ty. ....................................................................... 43 2.1.2 Cơ cấu tổ chức và tình hình nhân sự. ................................................ 44 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty dịch vụ bất động sản Luxury Home............................................................................................................. 48 2.2.1 Tổng quan thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay............................................................................................................. 48 2.2.2 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của công ty dịch vụ bất động sản Luxury Home. ............................................................................ 49 2.2.3 Tổ chức, quy trình môi giới tại công ty cổ phần dịch vụ Luxury Home. .................................................................................................................. 50 2.2.4 Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty cổ phần dịch vụ Luxury home.......................................................................................................... 55 2.3 Đánh giá về những mặt ưu, nhược điểm hoạt động kinh doanh môi giới tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home. .................................... 57 2.3.1 Những thành quả đạt được. ............................................................... 57 2.3.2 Những vấn đề tồn tại. ........................................................................ 59 CHƯƠNG 3 Giải pháp phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home. ............................61 3.1 Bối cảnh thị trường: ................................................................................. 61 3.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm 2014 và 2015. .............................................................................. 61 3.1.2 Những đánh giá về thị trường bất động sản năm 2016. ..................... 62 3.2 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh và hoạt động môi giới tại công ty cổ phần dịch vụ Luxury Home. ...................................... 63 3.2.1 Phương hướng phát triển của công ty. ............................................... 63 SV Ngô Trí Tiến Page 10 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam 3.2.2 Mục tiêu đề ra trong tương lai của công ty. ....................................... 64 3.3 Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản tại công ty. ................ 65 3.3.1 Giải pháp về nguồn nhân lực. ........................................................... 65 3.3.2 Giải pháp về phát triển chiến lược. ................................................... 66 3.3.3 Giải pháp liên kết với các công ty khác. ............................................ 67 3.3.4 giải pháp thu hút nhà đầu tư và khách hàng. ..................................... 67 3.3.5 Kiến nghị đối với nhà nước............................................................... 68 SV Ngô Trí Tiến Page 11 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản. 1.1.1 Một số khái niệm liên quan Theo từ điển Tiếng Việt: môi giới là người làm trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau. Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt: môi giới là một chủ thể( một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo đươc quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh. Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân sự qui định: “ bất động sản là tài sản không thể di dời” bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản gắn liền với công trình. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác theo qui định của pháp luật. Môi giới bất động sản: là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tể của bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản. SV Ngô Trí Tiến Page 12 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam 1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của họ rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/ cho thuê với người mua/ thuê đến việc kí kết thương vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ. Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ. Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó. Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc. Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra. Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa. Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc kí kết thương vụ, mà còn là vấn đề bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất những quyền lợi của khách hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những SV Ngô Trí Tiến Page 13 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam người thực hiện công việc này. Thị trường bất động sản đúng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các măt: • Vị trí của môi giới bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. • Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và nhà cửa. Thị trường bất động sản đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động nay. • Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động. • Vị trí trong việc thu thuế. Thường là thuế đánh vào việc làm mới các bất động sản, thuế bán bất động sản, thuế giá trị gia tăng của bất động sản… • Khả năng hâm nóng thị trường vốn đầu tư vào bất động sản thông qua việc thế chấp. Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế. Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đat được những chức năng trên của mình, khu vực bất động sản sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế. Xuất phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực bất động sản có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển. Thứ nhất, bất động sản trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. Thứ hai, bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Thứ ba, bất động sản là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn. Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán. SV Ngô Trí Tiến Page 14 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Thứ tư, bất động sản có giá trị vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển bất động sản thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Thứ năm, bản thân sự vận hành của khu vực bất động sản sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về hàng hóa và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước. Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ và dịch vụ. Tính hợp lý của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây. Ví dụ cụ thể là sự dich chuyển các xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước…Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn bất động sản và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trên cả nước. Trên bình diện vĩ mô, nếu như việc tái sắp đặt lực lượng lao động hay vốn tài chính vào những lĩnh vực hiệu quả hơn một cách tương đối đơn giản hơn bao nhiêu, thì việc luân chuyển nguồn vốn bất động sản, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng một cách chuẩn mực sẽ khó khăn hơn nhiều bấy nhiêu. Hơn nữa việc tạo ra nguồn cung bất động sản mới( dạng tài sản thu hút nhiều vốn) là quá tốn kém trong tình hình vốn và đất đai chỉ có hạn. Vì vậy để đối phó với tình hình này, nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lý nhất có thể những nguồn bất động sản đang có, thông qua biện pháp tái sắp đặt một cách khoa học. Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay bất động sản trên thị trường một cách hiệu quả hơn. Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới bất động sản. Họ chính là “dầu nhớt “ giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường bất động sản vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả. SV Ngô Trí Tiến Page 15 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Việc phát triển thị trường bất động sản một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có dịch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường duy nhất để chỉnh sửa một cách hiệu quả sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí bất động sản của hệ thống kinh tế trước đây. Ngoài ra đây cũng là biện pháp để từng bước làm hợp lý việc quản lý và sử dụng nguồn tài sản bất động sản và không gian, để dãn tập trung vào khu vực trung tâm. Thị trường bất động sản hoạt động một cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho những người, mà việc sử dụng của họ là hiệu quả nhất. Làm sao tạo điều kiện cho họ có được một không gian hợp lý tại địa điểm thích hợp thông qua con đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê bất động sản trên thị trường. Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng bất động sản từ những người sử dụng kém hiệu quả hơn. Việc nhân rộng những thương vụ hiệu quả này thông qua sự tái sắp đặt sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Những kết quả trên sẽ có được nếu cơ chế thị trường hoạt động đúng hướng, dựa vào nhu cầu về bất động sản của những người, tổ chức mà việc sử dụng bất động sản của họ có hiệu quả cao, thông qua sự vận hành tự do và minh bạch của thị trường bất động sản. Một điều tiên quyết là thị trường này cần được “chèo lái” một cách chuyên nghiệp bởi các nhà chuyên môn trong lĩnh vực định giá, quản trị, môi giới, tài chính và tư vấn bất động sản. Như đã nhắc ở phần trên, bất động sản chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Tuy vậy vị trí của chúng trong tổng sản phẩm quốc dân(GDP) vẫn còn thấp. Có thể nói rằng, khu vực bất động sản chưa đóng vai trị cần thiết theo đúng nhiệm vụ của chúng trong nền kinh tế, nhưng chúng có tiềm năng lớn bên cạnh giả thiết rằng, nền kinh tế Việt Nam vẫn phát triển và sẽ cần tiếp tục thực hiện những sự thay đổi cơ cấu. Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới bất động sản sẽ góp phần to lớn trong việc làm ổn định thị trường. Để nghề môi giới bất động sản có thể phát triển cần tạo ra một môi trường pháp lý, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịch vụ có chất lượng cao. SV Ngô Trí Tiến Page 16 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam 1.2 Những nguyên tắc cơ bản và các điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới. 1.2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản a. Tổ chức, cá nhân đủ điều kiện qui định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật kinh doanh Bất động sản được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. • Khoản 2: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo qui định của pháp luật. • Khoản 3: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đănng kí kinh doanh theo qui định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. - Tổ chức, cá nhân môi giới làm trung gian trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. - Thù lao môi giới: + Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. + Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. - Hoa hồng môi giới bất động sản: + Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. + Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của: ➢ Giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản SV Ngô Trí Tiến Page 17 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam hoặc ➢ Giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. b. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. c. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. 1.2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản. 1.2.2.1 Điều kiện kinh doanh Các cá nhân, tổ chức đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần hội đủ những điều kiện sau: - Thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo qui định của pháp luật. - Phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản. - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng kí kinh doanh theo qui định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. 1.2.2.2 Yêu cầu chuyên môn: Kiến thức: • Kinh tế: mua bán- đầu tư • Luật: các quyền về tài sản và bất động sản. • Kĩ thuật: xây dựng, kiến trúc, vật liệu. • Xã hội: giao tiếp, kiến thức hỗ trợ. • Kiến thức riêng về nghề môi giới, am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu, trình tự thực hiện các công việc liên quan đến giao dịch bất động sản. Kĩ năng: • Thực hiện các tác nghiệp thích hợp trong thương vụ. • Thực hiện các tác nghiệp giải quyết các quan hệ: công chứng, nộp thuế, SV Ngô Trí Tiến Page 18 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam thanh toán, kiểm tra giấy tờ… • Đàm phán, giải quyết các mâu thuẫn. 1.3 Qui trình môi giới bất động sản. 1.3.1 Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản. 1.3.1.1 Nguồn cung bất động sản Thị trường bất động sản là nơi cung cấp hàng hóa bất động sản. Có những dạng cung cơ bản là bán, cho thuê, cho thuê lại. Cung bất động sản tại một thời điểm phụ thuộc vào lượng bất động sản rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng bất động sản mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê. Hàng hóa bất động sản bao gồm những nguồn cung sau: - Nhà nước - Các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản. - Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản. - Ngân hàng. - bất động sản ở nước ngoài. bất động sản hay các quyền về bất động sản chính là đối tượng chính của thương vụ. Vì vậy việc tìm kiếm bất động sản hay nói cách khác là tìm kiếm khách hàng có bất động sản cần bán, cho thuê là một trong những hoạt động đầu tiên của thương vụ. Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan đến bất động sản trong vùng và trên cả nước để có thể hình thành được kiến thức tổng quan về sự phát triển thị trường bất động sản. Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về bất động sản có thể khai thác. Đó là: ➢ Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhất về nhu cầu bán, cho thuê bất động sản, đặc biệt là từ Internet. Báo “Mua và bán”, Tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”, “ Thị trường chứng khoán”, …rất nhiều thông tin có thể tìm thấy trong những tạp chí đầy màu sắc trên. Những vấn đề liên quan đến bất động sản luôn nóng và được các tạp chí săn đón. Ngoài những thông tin có sẵn, nhà môi giới cũng có thể sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm các loại SV Ngô Trí Tiến Page 19 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam bất động sản. ➢ Văn phòng môi giới: Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ các đồng nghiệp của nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới. Ở đây cũng cần nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng môi giới với nhau, giữa văn phòng môi giới với cơ quan Nhà nước và các tổ chức khác. ➢ Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoach và Đầu tư, Bộ Thương mai,..là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình bất động sản. Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cung bất động sản lớn. ➢ Cơ quan đấu giá. ➢ Đi thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi tìm hiểu thực tế để phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án bất động sản mới. Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm bất động sản tại các khu vực, tòa nhà, khu phố mà nhà môi giới cần tìm. 1.3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản: Phân loại đối tượng cầu bất động sản Người mua bất động sản: tiêu dùng, đầu tư, bảo toàn vốn. Người thuê bất động sản: làm văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý; thuê kinh doanh dịch vụ, thương mại; thuê sản xuất kinh doanh( công nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuât); thuê nhà để ở. Tín dụng, thế chấp: ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư tài chính, công ty bảo hiểm. 1.3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 1.3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ Thông tin mua bán bất động sản đến với nhà môi giới bằng nhiều con đường khác nhau. Thông thường khách hàng trước tiên cung cấp thông tin bán hay cho thuê SV Ngô Trí Tiến Page 20