Tài liệu Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------- NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.LÊ TRUNG THÀNH XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN XÁCNHẬNCỦACHỦTỊCHHĐ CHẤMLUẬNVĂN Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “ Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam” này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác. Việc sử dụng kết quả, trích dẫn tài liệu của người khác đảm bảo theo đúng các quy định. Các nội dung trích dẫn và tham khảo các tài liệu, sách báo, thông tin được đăng tải trên các tác phẩm, tạp chí và trang web theo danh mục tài liệu tham khảo của luận văn. Hà Nội, Ngày 29 tháng 10 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lan Hƣơng LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, đến quý thầy cô trong Khoa Tài Chính – Ngân hàng đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Lê Trung Thành đã tận tình chỉ dạy và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn này. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới thầy cô trong Hội đồng chấm luận văn đã tạo điều kiện cho tôi được bảo vệ luận văn và góp ý sửa đổi bài nghiên cứu giúp tôi hoàn thiện luận văn một cách tốt nhất. Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình hoàn thành khóa học. Tôi xin chân thành cảm ơn. Hà Nội, ngày 29 tháng 10 năm 2018 Nguyễn Thị Lan Hƣơng TÓM TẮT LUẬN VĂN 1. Tên luận văn: Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam 2. Tác giả: Nguyễn Thị Lan Hƣơng 3. Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng 4. Bảo vệ năm: 2018 5. Giáo viên hƣớng dẫn: TS. Lê Trung Thành 6. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu: Hệ thống hóa và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản, về huy động nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản. Đánh giá thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua, đánh giá những thành công, hạn chế, tìm ra những nguyên nhân của các hạn chế trong việc huy động nguồn tài chính cho thị trường này. Từ đó đưa ra một số giải pháp thực tiễn. 7. Những đóng góp mới của luận văn: Đề tài được nghiên cứu với mong muốn có những đóng góp sau: i) Tổng quan được tình hình nghiên cứu về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản. ii) Phân tích đánh giá được thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay iii) Đưa ra được một số giải pháp có ý nghĩa thực tiễn trong việc tăng cường huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. iv) Ngoài ra, luận văn sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản trong việc huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT.................................................................................i DANH MỤC BẢNG.........................................................................................i DANH MỤC BIỂU ĐỒ...................................................................................i LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN................................................................ 5 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu................................................................ 5 1.1.1. Các nghiên cứu đã công bố.....................................................................5 1.1.2. Những kết quả chủ yếu từ các công trình nghiên cứu trên.....................7 1.1.3. Khoảng trống nghiên cứu........................................................................7 1.2. Cơ sở lý luận về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản............................................................................................................ 8 1.2.1. Một số vấn đề chung về phát triển thị trường bất động sản....................8 1.2.2. Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản.....17 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản.........................................................................................33 1.3.1.Yếu tố thuộc về môi trường pháp lý, kinh tế......................................... 33 1.3.2. Yếu tố thuộc về thị trường bất động sản...............................................36 1.4. Kinh nghiệm của một số nước về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản và bài học đối với Việt Nam.............................40 1.4.1. Kinh nghiệm của một số nước.............................................................. 40 1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam khi huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản......................................................... 43 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................45 2.1. Quy trình nghiên cứu............................................................................... 45 2.2. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................45 2.3. Sơ đồ nghiên cứu..................................................................................... 46 CHƢƠNG 3:THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY.............................................................. 48 3.1. Khái quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam................................. 48 3.1.1. Qúa trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam..............48 3.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam......................................50 3.2. Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua..............................................................53 3.2.1. Thực trạng huy động nguồn tài chính...................................................53 3.2.2. Những kết quả đạt được và một số hạn chế về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam....................................70 3.2.3. Nguyên nhân của tình trạng huy động nguồn tài chính cho thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế................................................................75 CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM.................................................................................................... 78 4.1. Nhu cầu huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam..............................................................................................78 4.2. Giải pháp tăng cường huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam...................................................................79 4.2.1. Nhóm giải pháp cơ bản.........................................................................80 4.2.2. Nhóm giải pháp hỗ trợ.......................................................................... 83 4.3. Kiến nghị..................................................................................................85 4.3.1. Kiến nghị vơí chính phủ........................................................................85 4.3.2. Kiến nghị với các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia đầu tư trên TTBĐS.....................................................................................................89 KẾT LUẬN....................................................................................................94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................95 DANH MỤC VIẾT TẮT STT 1 BĐS 2 DN 3 NH 4 5 DANH MỤC BẢNG STT 1 2 DANH MỤC BIỂU ĐỒ STT 1 2 3 4 5 6 7 VN i LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa trên nhiều phương diện đối với hoạt động của một quốc gia, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Tại Việt Nam thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân, tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, do đó nhận thức đầy đủ về vai trò của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa trong việc xây dựng chiến lược phát triển trong tương lai. Trong giai đoạn hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy nhiên thị trường BĐS vẫn còn đang đối mặt với nhiều thách thức, có những diễn biến phức tạp, hệ thống tài chính cho thị trường BĐS chưa hoàn thiện, diễn biến thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào động thái của chính sách tiền tệ tín dụng, do vậy, những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tiền tệ đều trực tiếp ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS, khiến thị trường “đóng băng” hoặc quá nóng có nguy cơ tạo ra “ bong bóng” BĐS. Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến diễn biến phức tạp của TTBĐS là thiếu vốn. Để thị trường BĐS Việt Nam ngày một phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững thì cần có các giải pháp đồng bộ cho phát triển thị trường BĐS, trong đó các giải pháp về huy động nguồn tài chính ổn định, bền vững và hiệu quả đóng vai trò quyết định. 1 Xuất phát từ những lý do trên, em chọn đề tài:” Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam” làm để tài luận văn của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu 2.1. Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản, về huy động nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản. Đánh giá thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua, từ đó đánh giá những thành công, hạn chế và tìm ra những nguyên nhân của các hạn chế trong việc huy động nguồn tài chính cho thị trường này. Trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn trong nước về phát triển thị trường bất động sản và huy động nguồn tài chính cho thị trường này kết hợp với những bài học kinh nghiệm rút ra từ đúc rút kinh nghiệm quốc tế về huy động nguồn tài chính cho phát triển thị trường bất động sản của các nước trên thế giới, đồng thời, căn cứ vào định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam cũng như yêu cầu về nguồn tài chính cho thị trường bất động sản nói riêng, định hướng chiến lược phát triển kinh tế xã hội nói chung trong thời gian tới, luận văn đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm tăng khả năng huy động nguồn tài chính đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam ổn định và bền vững. 2.2 Câu hỏi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu tập trung trả lời những câu hỏi sau: Các hình thức nào huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam? Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2010 đến 2017 như thế nào? 2 Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam? Kết quả đạt được và hạn chế? Nguyên nhân? Giải pháp tăng cường huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam? 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là thị trường bất động sản và các hình thức huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, luận văn nghiên cứu từ góc độ cơ quan quản lý Nhà nước. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn là tập trung nghiên cứu về huy động nguồn tài chính trong và ngoài nước nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, nghiên cứu từ góc độ của cơ quan quản lý Nhà nước. Các nguồn tài chính được nghiên cứu trong khuôn khổ luận văn gồm: nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn tín dụng trong nước, nguồn vốn huy động trong dân; nguồn vốn nước ngoài để phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam giai đoạn từ 2010 đến 2017. Các giải pháp huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam được đề xuất kiến nghị cho giai đoạn đến 2020. 3.3. Đóng góp của đề tài Thông qua việc nghiên cứu huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, luận văn đã đánh giá một cách đầy đủ và chi tiết về thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam giai đoạn từ 2010 đến 2017, đồng thời đưa ra một số giải pháp huy động nguồn tài chính, một trong những công cụ quan trọng nhất để phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. 3 4. Kết cấu của luận văn. Ngoài lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn có kết cấu gồm bốn chương: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản. Chương 2: Phương pháp nghiên cứu. Chương 3: Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Chương 4: Một số giải pháp tăng cường huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1. Các nghiên cứu đã công bố Ở nước ta đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như: Lê Văn Bình (2010) nghiên cứu về bất động sản và thị trường bất động sản, các chính sách tài chính chủ yếu ở Việt Nam từ năm 1993 đến nay. Trong nghiên cứu, tác giả đã xác lập cơ sở lý luận và thực tiễn để đề ra các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo. Nguyễn Hồ Phi Hà (2012) thông qua nghiên cứu đã trình bày cơ sở lý luận cơ bản về huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu thực trạng huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam và các giải pháp tăng cường đến năm 2020. Lê Xuân Bá (2006) là tác giả của cuốn sách “ Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”. Mục đích của cuốn sách "Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam" là nhằm cung cấp cho các nhà nghiên cứu, các nhà hoạch định chính sách và bạn đọc những thông tin bổ ích về chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản. Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại một số tỉnh, Thành phố tại Việt Nam. Đồng thời, các tác giả cũng nêu lên thực trạng chính sách đất đai, xây 5 dựng, tín dụng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại hiện nay nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian tới Trương Tấn Sang (2008) phân tích thị trường bất động sản nước ta chủ yếu tập trung vào thị trường mua bán, chuyển dịch. Những năm qua, hiện tượng đầu cơ đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân, làm trì trệ nhiều công trình xây dựng cơ bản….Gỉai pháp tăng cung, sử dụng chính sách thuế và phí để điều tiết khối cầu, sử dụng các công cụ đầu tư tài chính để tạo sự kết nối giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Tuy nhiên tác giả cũng chưa đi sâu về tình hình huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu của Nguyễn Quốc Nghi và Nguyễn Hữu Thuận (2012): Tác giả nêu ra tầm quan trọng của vốn FDI với nền kinh tế cũng như tình hình thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian qua, đồng thời cũng chỉ ra thực tế trong những năm qua công tác thu hút FDI của Việt Nam chú trọng nhiều đến số lượng dự án và vốn đăng ký đầu tư, nhưng chưa thực sự đánh giá đúng tầm quan trọng của chất lượng các dự án đầu tư. Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp theo cách tiếp cận Marketing nhằm nâng cao khả năng thu hút FDI, góp phần đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trên thế giới. Ngoài ra còn một số chuyên đề nghiên cứu, các bài báo đăng trên các tạp chí nghiên cứu kinh tế chuyên ngành và một số tham luận tại các hội thảo khoa học về huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản như: Nguyễn Nhật Quang (2003), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tài chính cho sự phát triển của thị trường Bất Động Sản tại Việt Nam; Nguyễn Hải Yến (2011), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tăng cường thu hút và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội; Nguyễn Thị 6 Kim Oanh (2015), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam. 1.1.2. Những kết quả chủ yếu từ các công trình nghiên cứu trên. Qua khảo sát các công trình nghiên cứu trong nước và ở nước ngoài, có thể thấy có rất nhiều công trình nghiên cứu về huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản và đưa ra các giải pháp huy động tài chính, các kênh huy động vốn (thu hút vốn đầu tư nước ngoài, vốn tín dụng trong nước…) nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Các luận văn, luận án, sách chuyên khảo đã nghiên cứu thực trạng TTBĐS ở Việt Nam giai đoạn gần đây và phân tích, tìm ra được hạn chế trong việc phát triển thị trường BĐS là thiếu vốn, từ đó chỉ ra rằng việc tìm ra giải pháp để tăng cường huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới là một đòi hỏi cấp bách. Các công trình nghiên cứu đã có những đóng góp nhất định như: phân tích thực trạng huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam; đề xuất các giải pháp nâng cao khả năng huy động tài chính phát triển thị trường BĐS VN trong thời gian tới; đã rút ra một số bài học kinh nghiệm đối với VN trong việc huy động tài chính phát triển thị trường BĐS Việt Nam. 1.1.3. Khoảng trống nghiên cứu. Các công trình nghiên cứu đã đề cập và giải quyết được những khía cạnh khác nhau về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên những đề tài này chưa đi sâu đánh giá một cách hệ thống, đầy đủ về thực trạng và giải pháp của huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Chính vì vậy tác giả đã nghiên cứu đề tài “ Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam” để đi sâu vào phần tích đánh giá thực trạng, đưa ra 7 một số giải pháp. 1.2. Cơ sở lý luận về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản. 1.2.1. Một số vấn đề chung về phát triển thị trường bất động sản 1.2.1.1. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản. a. Khái niệm thị trường BĐS: Thị trường BĐS được hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là: “nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và những người bán tác động quan lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS được giao dịch”. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra. b. Đặc điểm thị trường Bất Động Sản. Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau; - Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin; - Đăng ký pháp lý đối với BĐS. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…). Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian. Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa 8 đựng trong BĐS. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v.. Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về 9 các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để 10 người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về bất động sản không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và điều kiẹn thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự 11