Tài liệu “hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần cenco việt nam

Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm MỤC LỤC ...................................................................................................................... 1 Style Definition: TOC 1: Font: (Default) Times New Roman, 14 pt, Do not check spelling or grammar, Condensed by 0.4 pt, Justified, Space After: 0 pt, Line spacing: 1.5 lines, Tab stops: 15.48 cm, Right,Leader: … DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................45 Formatted: Font: (Default) Times New Roman, Font color: Auto MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ......................................................... 56 LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 7 CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................... 10 1.1.Tổng quan về kinh doanh bất động sản ................................................................ 10 Formatted: Tab stops: Not at 1.16 cm 1.1.1.Khái quát về bất động sản ................................................................................... 10 Formatted: Tab stops: Not at 1.55 cm 1.1.2.Thị trường bất động sản ...................................................................................... 12 1.1.2.2Đặc điểm của thị trường bất động sản ............................................................. 12 Formatted: Tab stops: Not at 1.94 cm 1.2.2.Đặc điểm và bản chất môi giới bất động sản..................................................... 21 Formatted: Tab stops: Not at 1.55 cm 1.2.3.Vai trò của môi giới bất động sản.......................................................................23 1.2.4.Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản.............................................25 1.2.5.Các hình thức môi giới ........................................................................................ 25 1.2.6.Một số vấn đề về hoạt động môi giới bất động sản........................................... 26 1.3.Quy trình môi giới bất động sản ............................................................................31 Formatted: Tab stops: Not at 1.16 cm 1.3.1.Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản ................................................... 31 Formatted: Tab stops: Not at 1.55 cm 1.3.2Kiểm tra và xử lý thông tin .................................................................................. 35 1.3.3.Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ .........................................37 1.3.4.Tư vấn và tiếp thị .................................................................................................39 1.3.5.Thực hiện giao dịch với khách hàng ..................................................................40 1.3.6.Kết thúc thương vụ .............................................................................................. 43 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CENCO VIỆT NAM............................. 45 2.1Giới thiệu về công ty cổ phần Cenco Việt Nam.................................................... 45 Formatted: Tab stops: Not at 1.16 cm 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của công ty cổ phần Cenco Việt Nam. . 4545 Formatted: Justified, Indent: Left: 0 cm, Space After: 0 pt, Line spacing: Multiple 1.4 li 1 Phùng Thị Thanh Mai Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm 2.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ các phòng ban .................... 5050 2.1.3. Kết quả hoạt động các dịch vụ bất động sản tại công ty ................... 5151 2.2. Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần Cenco Việt Nam ..................................................................................................... 5252 2.2.1. Cơ sở pháp lý .................................................................................... 5252 2.2.2. Quy trình môi giới BĐS tại CTCP Cenco Việt Nam. ....................... 5555 2.2.3. Một vài ví dụ về quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần Cenco Việt Nam .......................................................................................... 6060 2.3. Đánh giá về quy trình môi giới tại Công ty Cố phần Cenco Việt Nam.9494 2.3.1. Những kết quả đạt được .................................................................... 9494 2.3.2. Hạn chế trong quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản của CTCP Cenco VN. ................................................................................................... 9695 2.3.3. Nguyên nhân ................................................................................. 101100 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CENCO VIỆT NAM ................................. 103102 3.1. Phương hướng phát triển của công ty .............................................. 103102 3.1.1. Phương hướng phát triển chung .................................................... 103102 3.1.2Phương hướng hoạt động đối với hoạt động môi giới BĐS: ................... 104103 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần Cenco Việt Nam. ....................................................................... 104103 3.2.1.Giải pháp về thu thập thông tin: .................................................... 105104 3.2.2.Giải pháp về xử lý thông tin bất động sản ................................................ 106105 3.2.3.Giải pháp về giao dịch với khách hàng .................................................... 108107 3.2.4.Một số giải pháp khác .................................................................... 108107 3.3.Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản.......... 114113 3.3.1.Kiến nghị cho cơ quan nhà nước............................................................... 114113 3.3.2.Kiến nghị với công ty................................................................................. 115114 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 116115 2 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Justified, Indent: Left: 0 cm, Space After: 0 pt, Line spacing: Multiple 1.4 li Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 118117 Formatted: Normal, Justified, Line spacing: Multiple 1.4 li 3 Phùng Thị Thanh Mai Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản. CMTND: Chứng minh thư nhân dân. CTCP Cenco VN: Công ty cổ phần Cenco Việt Nam. ĐKKD: Đăng ký kinh doanh. KDBĐS: Kinh doanh bất động sản. P: Phòng. Sở KH & ĐT TPHN : Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội. 4 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Formatted: Tab stops: Not at 1.94 cm Sơ đồ 1.2: Mối quan hệ mật thiết của thị trường BĐS với thị trường tài chính ...1618 Sơ đồ 1.3: Tam giác môi giới BĐS .........................................................................2123 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty ..........................................................5052 Biểu đồ 2.2: Tỷ trọng doanh thu năm 2015 ............................................................5254 Sơ đồ 2.3: Quy trình môi giới bất động sản ............................................................5658 Field Code Changed Field Code Changed Field Code Changed Field Code Changed Field Code Changed Field Code Changed Field Code Changed Field Code Changed Field Code Changed Field Code Changed Formatted: Normal, Left, Line spacing: single Hình 2.1: Logo Công ty cổ phần Cenco Việt Nam Sơ đồ 1.1: Chu trình của thị trường BĐS. Sơ đồ 1.2: Mối quan hệ mật thiết của thị trường BĐS với thị trường tài chính. Sơ đồ 1.3: Tam giác môi giới BĐS. Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty. Biểu đồ 2.2: Tỷ trọng doanh thu năm 2015. Sơ đồ 2.3: Quy trình môi giới. 5 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Font: (Default) +Body (Times New Roman) Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp 6 Phùng Thị Thanh Mai Học Viện Tài Chính Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Lời mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là một loại tài sản vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia, là tiềm năng để phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Sự ra đời và phát triển của bất động sản đã có những đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân. Nó không chỉ góp phần thúc đẩy sản xuất, nâng cao đời sống của nhân dân, ảnh hưởng tới sự ổn định của xã hội mà còn ảnh hưởng tới rất nhiều loại thị trường và nghành nghề khác. Do thông tin trên thị trường bất động sản thường không hoàn hảo, chính vì vậy, khi mua bán giao dịch cả bên bán và bên mua thường phải sử dụng một trong những dịch vụ của chuyên gia tư vấn và hoạt động môi giới bất động sản là một trong số đó. Hoạt động môi giới bất động sản là một trong những dịch vụ kinh doanh bất động sản, ra đời nhằm hỗ trợ và kích thích thị trường bất động sản phát triển. Tuy mới được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng hoạt động môi giới bất động sản đã thể hiện được sự cần thiết của mình với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Với tính chất là trung gian cầu nối góp phần kết nối cung - cầu bất động sản của thị trường, hoạt động môi giới ngày càng thể hiện tính tất yếu trong điều kiện thị trường bất động sản nhạy cảm và phức tạp như hiện nay. Đối với hoạt động môi giới bất động sản thì quy trình môi giới đóng vai trò vô cùng quan trọng. Quy trình môi giới có bài bản, hoàn thiện, chuyên nghiệp thì thành công của mỗi thương vụ giao dịch bất động sản càng cao. Công ty Cổ phần Cenco Việt Nam ra đời không chỉ là cầu nối cho người dân, chủ đầu tư mà còn là một nhân tố góp phần hoàn thiện và thúc đẩy thị trường phát triển. Tuy nhiên Công ty vẫn còn một số hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản. 7 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới và một số tài liệu khác em quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Cenco Việt Nam” với mục đích hiểu được phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động môi giới nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. 2. Đối tượng và mục đích nghiên cứu - Đối tượng: Nghiên cứu quy trình môi giới tại công ty Cổ phần Cenco Việt Nam - Mục đích nghiên cứu: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về BĐS và quy trình môi giới bất động sản. Tìm hiểu quy trình và thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần Cenco Việt Nam Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty. 3. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu quy trình môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần Cenco Việt Nam. Thời gian nghiên cứu: Từ ngày 04/01/2016 – 07/05/2016 tại công ty cổ phần Cenco Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử kết hợp với các phương pháp thu thập số liệu, phương pháp điều tra, phương pháp so sánh,... 5. Kết cấu đề tài 8 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Chương 1: Cơ sở lý luận về bất động sản và quy trình môi giới bất động sản. Chương 2: Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Cenco Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới tại Công ty Cổ phần Cenco Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị tại Công ty Cổ phần Cenco Việt Nam đã giúp em thu thập số liệu, kinh nghiệm thực tiễn hoàn thành quá trình thực tập. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn cô giáo Vương Minh Phương cùng các thầy cô giáo trong bộ môn Định Giá Tài Sản và Kinh Doanh Bất Động Sản đã giúp em hoàn thành đề tài này. 9 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tổng quan về kinh doanh bất động sản 1.1.1. Khái quát về bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau: “ Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a) Đất đai b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.” 1.1.1.2. Đặc điểm bất động sản Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau: - Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do bất động sản gồm đất và công trình xây dựng luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế , văn hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản. - Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng và trường tồn, các công trình gắn liền với đất đai thường có tuổi thọ dài có thể tồn tại hàng trăm năm. 10 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính - Tính khác biệt: Không có hai bất động sản giống nhau hoàn toàn dù giống nhau kết cấu, kiến trúc, kích thước , diện tích nhưng vẫn khác nhau về vị trí (dù đấy là hai bất động sản liền kề). Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí,giá trị và khả năng sinh lời của mỗi bất động sản là hoàn toàn khác nhau. - Tính khan hiếm: Đặc điểm này là do đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có giới hạn, bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí,… trong khi cầu về bất động sản ngày càng tăng. - Tính có giá trị lớn: Đặc điểm này là do đất đai có giới hạn, bất động sản khan hiếm, giá trị công trình xây dựng thường cao nên bất động sản có giá trị lớn, co giãn cung thấp hơn co giãn cầu. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Khi xuất hiện một bất động sản liền kề thì giá trị của bất động sản mục tiêu có thể tăng hoặc giảm. Giá trị bất động sản mục tiêu chịu ảnh hưởng của những yếu tố xung quanh. Khi tính bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời. - Ngoài ra bất động sản còn có một số đặc điểm riêng khác như: Giá bất động sản luôn luôn có tính song trùng, giá bất động sản hình thành từ các giao dịch riêng lẻ, giá trị - giá trị sử dụng,… 1.1.1.3. Vai trò của bất động sản BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và kinh tế toàn cầu nói chung. BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Không chỉ vậy, BĐS còn là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn. Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác 11 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính khi được bán. Ngoài ra, BĐS có giá trị vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Dựa vào đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản được hiểu khái quát như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản - Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: Vì bất động sản cố định về vị trí nên không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch , vì vậy, việc giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…). - Mang tính khu vực, tính vùng sâu sắc: Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ mỗi khu vực có giá cả riêng, tập quán khác nhau, mỗi một bất động sản nó gắn liền với một vị trí , giá trị và khả năng sing lời của mỗi bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể mà mỗi một vị trí, một vùng có sự không đều về tốc độ phát triển văn hóa – kinh tế chính trị. Các quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác. Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét 12 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể. - Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Điều này xuất phát từ những lý do: • Thông tin minh bạch thấp • Hàng hóa bất động sản không đồng nhất, chưa thực sự đa dạng phong phú, chưa đáp ứng đủ yêu cầu. • Giá cả được hình thành từ các giao dịch riêng lẻ nên giá bán không đồng nhất, tính tham chiếu thấp. • Chủ thể tham gia thị trường hạn chế vì vốn lớn cần trường vốn do tham gia bất động sản thường kéo dài, tính thanh khoản của hàng hóa thấp. • Tính so sánh của hàng hóa kém. • Tham gia và rút lui khỏi thị trường khó khăn vì tính thanh khoản thấp, thủ tục hành chính phức tạp, khả năng thu hồi vốn chậm. • Có sự quản lý can thiệp quá sâu của nhà nước làm cho thị trường không còn phát triển theo đúng quy luật của thị trường nữa. - Cung và cầu về bất động sản ít co giãn khi giá thay đổi:đặc điểm này là do bất động sản khan hiếm, nhu cầu ngày càng tăng nhanh dẫn đến mất cân đối cung cầu, cung chậm hơn so với cầu làm giá tăng xuất hiện hiện tượng giá ảo.Từ đây, khi xem xét thị trường bất động sản cần chú ý: cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu, những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá bất động sản. - Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước: Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản. Sự tham gia của nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường bất 13 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính động sản vận hành hiệu quả, nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hóa bất động sản giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản… - Dao động theo chu kỳ: Vì đặc tính không di dời được của BĐS nên thị trường bđs có tính chu kỳ. Chu kì dao động của thị trường bđs gồm 2 giai đoạn: tăng trưởng và thu hẹp ( đóng băng). Sơ đồ 1.1: Chu kỳ của thị trường BĐS Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng. Giai đoạn thứ nhất từ những năm 1993 đến 1999. Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh chóng. Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động. Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ như nấm sau mưa. Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những năm 1997- 1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên trong những năm này, thị trường gần như đóng băng. 14 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Giai đoạn thứ hai là từ 2000 đến 2006. Trong các năm 2000 đến 2004 là thời điểm bất động sản tăng trưởng rất mạnh. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới, cùng với việc ban hành Nghị định 71, 79 và Nghị định về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh và hình thành nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hùng mạnh. Cả giá và giao dịch trong những năm này đều tăng rất cao. Mặc dù vậy, bắt đầu từ 2004 đến 2006, với chính sách của Nhà nước không tiếp tục cho phân lô, bán nền và Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,... khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn. Thị trường trong những năm này ảm đảm và rất ít giao dịch. Giai đoạn thứ 3 thể hiện rõ nhất sự nóng- lạnh của thị trường là từ 2006 đến nay. Các năm 2006 đến 2008 là quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ của bất động sản. Bất động sản luôn sôi sục trong đời sống xã hội và trở thành món hàng “hot” thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia đầu tư. Giá bất động sản bị đội lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai cũng rất rộng lớn. Tuy nhiên, bắt đầu từ 2008, thị trường lại rơi vào khó khăn khi tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bắt đầu giảm. Hơn nữa, cuối 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ càng khiến cho thị trường rơi vào ảm đạm. Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án, sản phẩm trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi đôi chút. Tuy nhiên sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang. Để rồi năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm đầu tư công khiến thị trường gần như đóng băng và chứa đựng rất nhiều mâu thuẫn gay gắt. 15 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Học Viện Tài Chính - Tính thanh khoản thấp: Do thủ tục mua bán BĐS khá rườm rà, chịu chi phối nhiều từ yếu tố tâm lý chủ quan và thị trường này hoạt động khá chậm so với các thị trường khác nên thị trường BĐS có tính thanh khoản thấp. - Thị trường BĐS có mối quan hệ mất thiết với các loại thị trường khác: thị trường vốn, thị trường tài chính… + Thị trường bđs chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các chính sách quy hoạch và liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn. Khi nền kinh tế suy giảm, tín dụng thắt chặt thì giao dịch trên thị trường BĐS bị suy giảm là điều đương nhiên. + Trong nền kinh tế thị trường có 2 loại chủ thể: người thừa vốn và người thiếu vốn. Thông qua thị trường bất động sản, chuyển bất động sản thành tài sản tài chính, chuyển vốn từ nơi thừa sang nơi thiếu. Thị trường bất động sản luân chuyển dòng vốn một cách nhịp nhàng. Vì vậy, nhà đầu tư bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các loại hình thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính. Sơ đồ 1.2: Mối quan hệ mật thiết của thị trường BĐS với thị trường tài chính Chủ thểThừa Chủ thể Thiếu Bất động sản 1.1.2.3. T Thị trường tài chính Hàng hoá Thị trường bất động sản 16 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Font: Not Bold, Font color: Auto Tài sản tài chính Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp 1.1.2.4. Học Viện Tài Chính Vai trò của thị trường bất động sản a. Góp phần thúc đẩy sản xuất - TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản. - Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái vật chất sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng kinh doanh bất động sản. - TTBĐS phát triển góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và ở tầm cỡ một quốc gia. - TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê thế chấp,… bất động sản, thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất do trên thị trường có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. b. Góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Sự tăng trưởng bất động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư. - Phát triển thị trường bất động sản làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hàng tăng và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn. - Khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển. - Đất đai – bất động sản như một nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác 17 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính - Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. c. Thị trường BĐS góp phần khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước. - Thị trường BĐS gắn chặt với một lượng tài sản lớn cả về quy mô kích thước và giá trị của nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân hiện nay. - TTBĐS phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng bất động sản giao dịch trên thị trường; cách thứ hai là mở rộng và tăng cường lượng các quan hệ giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách tăng nguồn thu của ngân sách nhà nước. - Vì sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự cho thuê đi, thuê lại tăng lên… giúp nhà nước tăng thu nhập về thuế. - Thị trường này là nguồn không thể thiều bổ sung cho ngân sách nhà nước. Thực tế cũng cho thấy tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mối nước. các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. d. Mở rộng thị trường, quan hệ đối ngoại. - Thông qua thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa,… phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển và tăng cường các thị trường khác. - Thị trường bất động sản phát triển đa dạng về chủ thể, phạm vi hoạt động rộng hơn ( trong nước và nước ngoài). e. Góp phần ổn định xã hội - Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng đối với ổn định xã hội. 18 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính - Khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh đồng nghĩa chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định; đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất, đời sống con người và các hoạt động xã hội. - Khi thị trường bất động sản ổn định tạo sự ổn định về nhà ở, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp có nhà ở, tạo công ăn việc làm. f. Góp phần nâng cao đời sống nhân dân - Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa xã hội thể thao, giao tiếp của cộng đồng. - Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người. g. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai và quản lý bất động sản. - Thông tin thị trường bất động sản giúp nhà nước đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác quản lý đất đai ( thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…). - Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước với người sở hữu bất động sản ( người sử dụng đất), trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế danh sách và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước. 1.1.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.3.1. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản Theo khoản 1điều 4 luật KDBĐS 2006 hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. 19 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt Nghiệp Học Viện Tài Chính Khoản 2 điều 4 Luật KDBĐS 2014: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Theo khoản 3 điều 4 luật KDBĐS 2006 kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất dộng sản, bao gồm các dịch vụ môi giới, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản,tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản. 1.1.3.2. Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản Điều 4, Luật KDBĐS 2014 quy định các nguyên tắc kinh doanh bất động sản như sau: - Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. - Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này. - Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch. - Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 1.2. Cơ sở lý luận về môi giới bất động sản 1.2.1. Khái niệm môi giới bất động sản - Môi giới: là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Vì vậy, môi giới là 20 Phùng Thị Thanh Mai Formatted: Left, Tab stops: 0.96 cm, Left + 10.59 cm, Left + Not at 7.62 cm + 15.24 cm