Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã cự khê, huyện thanh oai, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI BÙI THỊ NGỌC CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN Đ LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội - Năm 2018 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI BÙI THỊ NGỌC CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN Đ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM ANH TUẤN Hà Nội - Năm 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày tong luận văn là trung thực, khách quan, và chưa từng được dùng để bảo vệ bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Bùi Thị Ngọc ii CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Phạm Anh Tuấn Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS. Chu Văn Thỉnh Cán bộ chấm phan biện 2: TS. Nguyễn Thị Khuy Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 15 tháng 09 năm 2018 3 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt luận văn ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của TS. Phạm Anh Tuấn trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Qua đây em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới thầy. Em chúc thầy luôn luôn mạnh khỏe, đạt được nhiều thành công trong công tác giảng dạy và trong cuộc sống. Em xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo những người đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức bổ ích trong suốt khóa học vừa qua. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị cán bộ Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai , Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Thanh Oai, các anh chị cán bộ Phòng tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, gia đình và những người bạn đã giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn. Em Xin Chân Thành Cảm Ơn! Hà Nội, ngày tháng 2018 Học viên Bùi Thị Ngọc năm 4 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................... i CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI........................................................ ii LỜI CẢM ƠN......................................................................................................... iii MỤC LỤC............................................................................................................... iv THÔNG TIN LUẬN VĂN..................................................................................... vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................... viii DANH MỤC BẢNG............................................................................................... xi DANH MỤC HÌNH................................................................................................. x MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn.................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................ 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................. 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.........................4 1.1.1. Một số khái niệm.............................................................................................. 4 1.1.2. Đặc điểm công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.................................................................................................................. 5 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất....................................................................................... 5 1.2. Cơ sở pháp lý công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất......................................................................................................... 9 1.2.1. Thời kỳ 1993 đến 2003.................................................................................... 9 1.2.2. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến 2013................................................... 12 1.2.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay...................................................... 13 1.2.4. Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và TĐC 17 5 1.2.5. Nhận xét, đánh giá chung............................................................................... 19 1.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng........................................................................................ 20 1.3.1. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)...............20 1.3.2. Trung Quốc.................................................................................................... 22 1.3.3. Nhật Bản........................................................................................................ 22 1.3.4. Đánh giá chung.............................................................................................. 24 1.3.5. Một số bài học từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư........................................................................... 24 1.4. Tình hình về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.26 1.4.1. Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội......................................... 26 1.4.2.Công tác tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội............................................................................ 29 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. . .32 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu......................................................................... 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................... 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................ 32 2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 32 2.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 33 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................35 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai...................35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................... 35 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................... 37 3.1.3. Đánh giá những thuận lợi khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng................................... 38 3.2. Thực trạng quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai huyện Thanh Oai.......39 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai................................................................................ 39 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017................................................................... 43 6 3.3. Tình hình chung về công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái dịnh cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Oai................................................................. 47 3.3.1. Các văn bản pháp lý về công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái dịnh cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Oai........................................................ 47 3.3.2. Trách nhiệm cua UBND các cấp và tình hình tổ chức thực hiện và sự phối hợp giữa các ban ngành thuộc UBND huyện Thanh Oai................................................. 49 3.4. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại một số dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Thanh Oai.................................................. 50 3.4.1. Giới thiệu sơ lược về hai dự án....................................................................... 50 Mục tiêu của dự án................................................................................................... 51 3.4.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến 02 dự án.............................................. 52 3.4.3. Tiến trình thực hiện 02 dự án.......................................................................... 54 3.5. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án........................................................................................ 60 3.5.1. Đánh giá của người bị thu hồi đất về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tác động của việc thực hiện chính sách đó cho người có đất bị thu hồi trên địa bàn huyện Thanh Oai................................................................................................................ 60 3.5.2. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án nghiên cứu.................................................................................... 64 3.6. Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất....................................................................................................... 67 3.6.1. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu đối với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất..................................................................................... 67 3.6.2. Một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất................................................................................................................ 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................... 76 PHỤ LỤC ........................................................................ Error! Bookmark not defined. vii THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ và tên học viên: Bùi Thị Ngọc Lớp: CH2B.QĐ Khóa: 2 Cán bộ hướng dẫn: TS. Phạm Anh Tuấn Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Thông tin luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; Qua đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội./. 8 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Các chữ viết tắt Ký hiệu 1 Bồi thường hỗ trợ BTHT 1 Giải phóng mặt bằng GPMB 3 Hội đồng nhân dân HĐND 4 Hợp tác xã HTX 5 Quy hoạch – Kế hoạch QH - KH 6 Quyền sử dụng QSD 7 Tái định cư TĐC 8 Ủy ban nhân dân UBND 9 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Diện tích cơ cấu đất đai năm 2017 của huyện Thanh Oai.........................43 Bảng 3.2: Xác định đối tượng thu hồi đất được bồi thường và không được bồi thường tại 02 dự án.................................................................................................. 56 Bảng 3.3: Tổng hợp số tiền được bồi thường, hỗ trợ................................................ 57 Bảng 3.4: Tổng hợp kinh phí, giá trị bồi thường trợ về cây, hoa màu, tài sản vật kiến trúc, di chuyển mộ tại 02 dự án................................................................................ 58 Bảng 3.5: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ & tái định cư chi tiết như sau.......................59 Bảng 3.6: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ & tái định cư chi tiết như sau.......................60 Bảng 3.7. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường........................................................................................ 60 Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến về các chính sách BTHT& TĐC của dự án...................61 Bảng 3.9:Tổng hợp về tình hình kinh tế của các hộ gia đình tại dự án sau khi thu hồi đất............................................................................................................................ 63 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai.................................................................... 35 Hình 3.2. Sơ đồ phối cảnh dự án.............................................................................. 51 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020. Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nông thôn được thu hồi sử dụng vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng. Việc thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực. Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của các địa phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những điểm nóng về chính trị, xã hội. Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý. Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng được những đòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề nóng, gây nên sự chú ý của xã hội, ảnh hưởng không nhỏ đến niền tin của dân chúng vào chính quyền sở tại cũng như cơ quan nhà nước nói chung. Để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nhau, trên cơ sở đó đánh giá đúng, đủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư; nắm rõ bản chất của các vấn đề còn bất cập. Trong những năm qua, huyện Thanh Oai, Hà Nội là khu vực có nhiều các dự án đầu tư xây dựng công trình được triển khai. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất gặp không ít khó khăn. Nhiều khi đã trở thành vấn đề nóng về xung đột giữa dân cư với chủ đầu tư, chính quyền địa phương. Dự án Thanh Hà Cienco 5 là dự án quan trọng với tỉnh Hà Tây, huyện Thanh Oai, góp phần hoàn chỉnh hệ thống đường giao thông, tạo đà mạnh mẽ phát triển hạ tầng đô thị, là điểm nhấn hiện đại tạp chuyển biến cơ bản về bộ mặt cảnh quan đô thị. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “ Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ TĐC tại một số dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.Từ đó đề xuất một số giải pháp để bổ sung, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích. 3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Trong những năm qua, công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóngmặt bằng (GPMB) đã có bước đổi mới tích cực, hoàn thiện hơn. Làm thế nàođể tạo được sự ổn định đời sống cho người dân bị mất đất là một trong nhữngvấn đề cấp thiết hiện nay. Trong thực tế công tác giải phóng mặt bằng là mộtcông tác vô cùng phức tạp, khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Nguyênnhân chính là không giải quyết được hài hòa lợi ích giữa các bên: bên thu hồiđất, bên bị thu hồi đất, doanh nghiệp, Đây chính là nguyên nhân chính làmchậm tiến độ thực hiện của các dự án.Nhằm củng cố và hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặtbằng, góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc của người dân có đất, có tàisản trên đất bị thu hồi, bàn giao mặt bằng nhanh chóng để triên khai thựchiện dự án, nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai ởđịa phương. - Đóng góp những bài học cụ thể về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án tương tự để giải quyết hài hòa lợi ích người dân, chủ đầu tư và lợi ích của nhà nước. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Ở cửa ngõ quận Hà Đông và có Quốc lộ 21B đi qua làm cho vị trí của huyện có lợi thế rất đặc biệt cho phát triển toàn diện kinh tế - xã hội, mở rộng thị trường, giao lưu hàng hóa và thu hút vốn đầu tư. Cũng như chuyển giao công nghệ tiên tiến. Cơ cấukinh tế chuyển dịch tích cực theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa vớitỉ trọng giá trị thương mại – du lịch – công nghiệp ngày càng cao. Đây cũnglà nguyên nhân chính mà thời gian qua thành phố phải thu hồi rất nhiều diệntích đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, việcthực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất đểthực hiện một số dự án trên địa bàn huyện để từ đó đánh giá được thực trạngcông tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện còngặp rất nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp để hoàn thiện. Chínhvì vậy nghiên cứu đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư trên địa bàn huyện để từ đó đánh giá được thực trạng công tác thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tình hình giải quyết việc làm và việc sửdụng tiền đền bù của các hộ dân có đất bị thu hồi. Đánh giá những khó khăn,tồn tại và tìm hiểu nguyên nhân của nó từ đó đề xuất một số giải pháp nhằmnâng cao hiệu quả của công tác thu hồi đất, GPMB thực hiện các dự án trênđịa bàn huyện. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [20]. Giáo trình luật đất đai năm 2005 – Trường đại học Luật Hà Nội đưa ra định nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất” [14]. 1.1.1.2. Bồi thường Theo từ điển Tiếng việt: Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ thể khác [27]. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013) [20] 1.1.1.3. Hỗ trợ Theo từ điển Tiếng việt: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [27]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013) [20]. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.1.4. Tái định cư Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [20] Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: Bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát triển và được thực hiện như các dự án phát triển khác. 1.1.2. Đặc điểm công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện nhau đối với mỗi dự án, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội a) Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. b) Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất chính, trong khi trình đọ sản xuất thấp, khó có thể chuyển đồi nghề nghiệp nên tâm lý dân cư là giữ đất sản xuất. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, phong phú nên khó có thể định giá chính xác. 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.3.1. Một số yếu tố chính sách trong quản lý nhà nước về đất đai  Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó - Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. - Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993,2003 và đã ba lần Quốc hội sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm 1998; năm 2001; năm 2009 và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. - Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005 cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng.  Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. - Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức, quản lý. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.  Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. - Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. 1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.