Tài liệu đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DOÃN HƯNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 LUẬN VĂN THẠCH SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DOÃN HƯNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠCH SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN – 2016 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Doãn Hưng ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này. Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn – Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã luôn tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Tôi xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên – Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh; Ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Kinh tế, UBND Thành phố Cẩm Phả, UBND các xã, phường trong thành phố Cẩm Phả đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Doãn Hưng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU .............................................. 4 1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu .................................................................. 4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu ............................................................... 5 1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu ................................................................. 6 1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................................................................................... 7 1.2.1. Khái quát về thị trường ........................................................................... 7 1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản ................................................... 8 1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản .................................................... 10 1.2.4. Quy luật cung, cầu trong thị trường bất động sản ................................. 14 1.2.5. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản ............................... 21 1.3. NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ........................................................................ 23 1.3.1. Thị trường bất động sản một số nước trên thế giới ............................... 23 1.3.2. Những nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt nam ................... 24 iv CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 29 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CƯU ......................................... 29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 29 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................... 29 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 29 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................... 29 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 29 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 31 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp .................................. 31 2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp ..................................... 31 2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 31 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt kết quả nghiên cứu ............................................................................ 32 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 33 3.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH ..................................................................................... 33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............. 33 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........ 35 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 37 3.1.4. Sơ lược công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh QuảngNinh ............................................................................................... 40 3.2. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 ... 42 3.2.1. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 42 v 3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 46 3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 ...................... 50 3.3.1. Thực trạng cung về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 50 3.3.2. Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 53 3.3.3. Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 ........................................... 56 3.3.4. Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 .......................... 58 3.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG, TIỀM NĂNG, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH TRONG TƯƠNG LAI ................................................................................................... 62 3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................. 62 3.4.2. Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả ................................................................................................... 64 3.4.3. Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả. ......................................................................................................... 66 3.4.4. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới...... 68 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 71 1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 71 2. ĐỀ NGHỊ..................................................................................................... 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 73 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2015 ............. 37 Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 38 Bảng 3.3. Lực lượng cán bộ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2015 .................................................................................. 40 Bảng 3.4. Lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh theo đơn vị hành chính giai đoạn 2011-2015 ........................ 43 Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 theo loại đất .......................................................... 45 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 47 Bảng 3.7. Hiệu quả kinh tế từ đấu giá QSD đất. ............................................. 49 Bảng 3.8. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh thực hiện năm 2015 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............... 51 Bảng 3.9. Mục đích mua Bất động sản của người dân ................................... 55 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................................................................... 55 Bảng 3.10. Kết quả hoạt động các loại hình môi giới trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 ..................................................................... 57 Bảng 3.11. Kết quả lựa chọn của người dân khi mua bất động sản thông qua các hình thức môi giới bất động sản ............................................................... 58 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi ................................................ 14 Hình 1.2. Sự dịch chuyển cung bất động sản .................................................. 15 Hình 1.3. Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở ................................................ 17 Hình 1.4. Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất ..................... 18 Hình 1.5. Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất .................................. 18 Hình 1.6. Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở .................................................. 19 Hình 3.1: Kết quả giao dịch bất động sản trong giai đoạn 2011-2015 ........... 44 Hình 3.2. Tỷ lệ giao dịch bất động sản theo loại đất giai đoạn 2011-2015 .... 46 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” [5]. Thị trường nhà đất, hay thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường ngày nay, vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai [1]. Năm 2012, Chính phủ ra Nghị quyết số 04/NĐ – CP ngày 21 tháng 02 năm 2012 về việc thành lập thành phố Cẩm Phả. Việc chuyển trung tâm hành chính tập trung về phát triển thành phố đã có những tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế -xã hội của thành phố, đặc biệt là đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng, đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản của thành phố hoạt động sôi động hơn. Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao. Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn. Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Do đó, cần phải quản lý, điều tiết thị trường bất động sản hoạt động ổn định, để thị trường này đem lại những tác động tích cực đến sự phát triển của địa 2 phương. Đây là một thách thức lớn đối với các nhà quản lý. Vì vậy, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở luận cứ khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015”. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015. Mức độ cung, cầu bất động sản trên thị trường. Sự tác động của các dịch vụ môi giới đến thị trường bất động sản của thành phố, đánh giá kết quả hoạt động của thị trường bất động sản. Từ đó, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong phát triển thị trường bất động sản và đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2011-2015. - Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh (lượng cung, lượng cầu, lượng giao dịch) diễn ra trong giai đoạn 2011-2015. - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất được các giải pháp góp phần phát triển và quản lí thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. 3. Ý nghĩa của đề tài Ngoài việc đánh giá được thực trạng của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2011-2015; Đề tài còn là cơ sở để dự báo sự biến động của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Từ việc đánh giá được những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản, 3 có thể đưa ra được những giải pháp giúp các Nhà quản lý hoạch định chính sách nhằm phát triển hay kìm hãm thị trường bất động sản trong giai đoạn tiếp theo. Thị trường bất động sản là một thị trường tuy không còn mới, nhưng luôn có những biến động khôn lường và chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Do đó, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản là một việc làm cần thiết nhằm làm cho thị trường này ngày càng sôi động hơn. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU 1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa” [5]. Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã công nhận quyền sử dụng đất được coi như một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và được tính bằng tiền. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đó, thị trường bất động sản ở nước ta được hình thành và phát triển cho đến nay. Theo Luật đất đai 2003, Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm: - Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản [10]. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi [13]. Đây là một lĩnh vực kinh doanh lớn, đòi hỏi vốn và sự am hiểu sâu rộng về thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường bất động sản tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng, trong thời gian qua qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất 5 kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại là một thị trường không hoàn hảo, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Đã có những giai đoạn mà thị trường bất động sản ở nước ta rơi vào ngưỡng “đóng băng”, tức là lượng giao dịch trên thị trường xuống rất thấp, kéo theo sự “đóng băng” của một lượng tiền lớn trên thị trường . Cũng có những giai đoạn lại trở nên sôi động, số lượng giao dịch tăng mạnh, vốn đầu tư được luân chuyển một cách nhanh chóng, đem lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước. Vì vậy, cần phải nghiên cứu, tìm hiểu và đánh giá được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản để đưa ra những giải pháp hợp lý góp phần thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu - Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế của quốc gia. - Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy động, do đó ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế và các loại thị trường khác. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ giải quyết bài toán về nhu nhà ở cho người dân sinh sống tại các khu đô thị nơi mà đất chật người đông. Giải quyết vấn đề nhà ở đang ngày một gia tăng ở nông thôn nhưng vẫn phải duy trì bảo diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo an ninh lương thực [7]. 6 Từ các yếu tố trên cần thiết phải đánh giá thực trạng thị trường bất động sản là yêu cầu cấp bách và cần thiết. 1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu Cơ sở pháp lý của đề tài chủ yếu dựa vào một số văn bản pháp lý sau: - Luật Đất đai 2003. - Luật Đất đai 2013 - Luật Đấu thầu và xây dựng 2013. - Luật Dân sự 2005. - Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013. - Luật Doanh nghiệp 2014. - Luật Kinh doanh bất động sản 2004. - Luật Kinh doanh bất động sản 2014. - Luật Nhà ở 2014. - Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. - Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. - Nghị định Số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Quy định về giá đất. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 7 - Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả đến năm 2020. - Quyết định số 857/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 03 năm 2006 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. 1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Khái quát về thị trường 1.2.1.1. Khái niệm về thị trường - Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa. Thừa nhận sản xuất hàng hóa không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. - Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết. - Thị trường thể hiện tổng hòa các mối quan hệ trao đổi hàng hóa, tức tạo quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu [8]. - Chủ thể của thị trường là ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hóa trong thị trường, bao gồm: Người sản xuất hàng hóa, người tiêu dùng và người môi giới thương mại (vừa đóng vai trò người mua, vừa đóng vai trò người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng). - Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản ... Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường [3]. 8 1.2.1.2. Chức năng của thị trường - Chức năng điều tiết Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường. - Chức năng trao đổi Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng. - Chức năng thông tin Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận .v.v... Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén. - Chức năng liên hệ kinh tế Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trường là hệ thống mở [3]. 1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản 1.2.2.1. Khái niệm về bất động sản và động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên 9 mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai [8]. Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy định rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. [1]. 1.2.2.2. Đặc tính của bất động sản Bất động sản có vị trí cố định không di chuyển được, đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Bất động sản có tính lâu bền. Đất đai được xem như không bị hủy hoại, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Bất động sản có tính thích ứng. Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại được đặc trưng của công trình lại vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Bất động sản có tính dị biệt. Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở canh nhau và có cùng một thiết kế. Do đó, tính dị biệt của bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản. Bất động sản có tính chịu ảnh hưởng của chính sách. Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Bất động sản có tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. 10 Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau. Việc Chính Phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học...có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực lân cận lên khá nhiều [8]. 1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản 1.2.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản - Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng XHCN như ở nước ta. [25]. - Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản [8]. - “Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS [26]. 1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản Căn cứ để phân loại thị trường bất động sản: 11 * Căn cứ vào khu vực có bất động sản. Bao gồm 2 khu vực: - Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng... - Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp... * Căn cứ theo công dụng của bất động sản: - Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp). - Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại...) và công trình công cộng. - Thị trường công trình công nghiệp. - Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn). - Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa có hàng hóa bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được như di sản văn hóa, di tích lịch sử... * Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh): - Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản. - Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất. - Thị trường cho thuê bất động sản. - Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. - Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động như: môi giới, tư vấn, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì, bảo dưỡng... * Căn cứ theo thứ tự thời gian tham gia thị trường: - Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.