Tài liệu đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận thanh xuân thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ Đặng Thị Dung ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ Đặng Thị Dung ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Đình Bồng Hà Nội – 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ................ 5 1.1. Cơ sở lý luận về sàn giao dịch bất động sản ........................................................ 5 1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản ............................................................ 5 1.1.2 Thị trường Bất động sản................................................................................. 7 1.1.3. Sàn giao dịch BĐS ...................................................................................... 13 1.2 Cơ sở pháp lý về hoa ̣t đô ̣ng của Sàn giao dịch bất động sản .............................. 17 1.2.1 Chính sách phát triển Thị trường Bất động sản ........................................... 17 1.2.2. Hệ thống pháp luật ...................................................................................... 18 1.2.3. Các văn bản pháp luật liên quan khác ......................................................... 25 1.3. Cơ sở thực tiễn về sàn giao dịch bất động sản ................................................... 29 1.3.1.Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam ............................................... 29 1.3.2. Tình hình hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản tại một số địa phương : Thành phố Hồ Chí minh, Đà Nẵng ....................................................................... 36 1.3.3 Sàn Giao dịch bất động sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 39 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI ....................... 46 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thanh Xuân, Hà Nội .................................... 46 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường .......................... 46 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 47 2.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ............................................................... 49 2.2. Thực trạng Thị trường bất động sản bất động sản quận Thanh Xuân giai đoạn 2011- 2016 ................................................................................................................ 52 2.2.1. Điều kiện hình thành thị trường bất động sản quận Thanh Xuân ............... 52 2.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Quận Thanh Xuân ............................... 53 2.2.3.Thực trạng sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà Nội ......................................................................................................................... 56 2.3. Đánh giá hoạt động của sàn giao dịch BĐS trên địa bàn quận Thanh Xuân Hà Nội giai đoạn 2011- 2016 ......................................................................................... 99 2.3.1. Đánh giá tình hình thực hiện các quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS..................................................................... 99 2.3.2.Đánh giá về hiệu quả hoạt động của các mô hình sàn giao dịch BĐS ....... 100 2.3.3 Về mức thù lao và hoa hồng ...................................................................... 102 2.3.4.Những hạn chế, yếu kém còn tồn tại trong các mô hình sàn giao dịch BĐS và nguyên nhân ................................................................................................... 102 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ, NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................. 105 3.1 Định hướng phát triển Thị trường bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 ........................................................................................ 105 3.2. Định hướng tổ chức hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 ....................................................... 106 3.3. Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 ................................................................................................................................. 106 3.3.1. Nhóm giải pháp chính sách, pháp luật ...................................................... 106 3.3.2. Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực tổ chức, cán bộ, cơ sở vật chất kỹ thuật ..................................................................................................................... 107 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 109 1. Kết luận ............................................................................................................... 109 2. Kiến nghị............................................................................................................. 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................... 111 PHỤ LỤC .......................................................................................................... 114 Phụ lục : Mẫu phiếu điều tra ................................................................................... 114 DANH MỤC BẢNG Bảng 1-1: Phân loại thị trường ....................................................................................... 9 Bảng 2-1: Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Thanh Xuân ........... 48 Bảng 2-2: Diện tích các loại đất được thành phố phân bổ cho quận Thanh Xuân ....... 50 Bảng 2-3: Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011- 2015 quận Thanh Xuân, TP Hà Nội ... 51 Bảng 2-4: Chỉ số giá giao dịch Bất động sản căn hộ chung cư Quý III/2016 .............. 54 Bảng 2-5: Trách nhiệm, quyề n ha ̣n của các bô ̣ phâ ̣n ta ̣i sàn GDBĐS Hoàng Vương .. 60 Bảng 2-6: Cơ sở vâ ̣t chấ t Sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương ....................................... 63 Bảng 2-7: Trách nhiệm, quyền hạn và nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao dịch BĐS Đất Xanh miền Bắc........................................................................ 70 Bảng 2-8: Cơ sở vâ ̣t chấ t SGDBĐS Đấ t Xanh Miề n Bắ c ............................................ 74 Bảng 2-9: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS NewStarland .... 80 Bảng 2-10: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Newstarland .............................. 83 Bảng 2-11: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS Hapulico ........ 88 Bảng 2-12: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Hapulico .................................... 91 Bảng 2-13: Cơ cấu nguồn nhân lực của sàn giao dịch BĐS Kiều Anh ........................ 94 Bảng 2-14: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS Kiều Anh ....... 94 Bảng 2-15: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Kiều Anh ................................... 96 Bảng 2-16: Tình hình tuân thủ quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS ................................................................................................ 100 Bảng 2-17: Số lượng giao dịch BĐS tại các sàn giao dịch BĐS ................................ 101 Bảng 2-18: Mức thù lao, hoa hồng khi giao dịch BĐS của các sàn giao dịch BĐS .. 102 DANH MỤC HÌNH Hình 1-1: Biều đồ tỉ lệ doanh nghiệp đăng ký hoạt động mới theo lĩnh vực .............. 35 Hình 1-2: Biểu đồ tỉ lệ vốn đăng ký theo lĩnh vực ....................................................... 35 Hình 2-1: Sơ đồ vị trí Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội .................................... 46 Hình 2-2: a) Nút giao cắt Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi với hệ thống giao thông hiện đại; b)Tuyến đường Lê Văn Lương với các dự án BĐS chạy dọc 2 bên đường; c: Khu tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp Royal City; d: Tổ hợp dự án Hapulico Complex ........................................................................................................ 56 Hình 2-3: Sơ đồ tổ chức sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương ......................................... 59 Hình 2-4: Quy trình giao dịch tại sàn GDBĐS Hoàng Vương ..................................... 65 Hình 2-5: (a) Chung cư Hanoi Landmark 51 – 48 Vạn Phúc,Hà Đông ; (b) Chung cư Handi Resco – 89 Lê Văn Lương; (c) Dự án Hanoi Aqua Central – 44 Yên Phụ, Ba Đình .............................................................................................................................. 67 Hình 2-6: Sơ đồ tổ chức sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc ......................................... 70 Hình 2-7: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Đất Xanh miền Bắc ........................ 76 Hình 2-8: (a) Vinhomes Liễu Giai; (b) Chung cư eco homes ...................................... 77 Hình 2-9: Mô hình, cơ cấu tổ chức sàn GDBĐS NewStarland .................................... 79 Hình 2-10: Quy trình giao dịch tại sàn BĐS NewStarland .......................................... 84 Hình 2-11: (a) Chung cư Vinhomes Times City; (b) 11b Biệt thự Vinhomes Riverside; (c) 11c Hệ thống Vinpearl Resort & Villas dọc các bờ biển Việt Nam ....................... 86 Hình 2-12: Mô hình cơ cấu tổ chức của sàn Hapulico ................................................. 88 Hình 2-13: Mô hình tổ chức sàn BĐS Kiều Anh ......................................................... 94 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 01 BĐS Bất động sản 02 Công ty CP Công ty Cổ phần 03 GDBĐS Giao dịch bất động sản 04 SGDBĐS Sàn giao dịch bất động sản 05 TTBĐS Thị trường bất động sản 06 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 07 UBND Ủy ban nhân dân 08 XHCN Xã hội chủ nghĩa LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Đặng Thị Dung LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực hiện Luận văn này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè. Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đình Bồng đã trực tiếp giúp đỡ, chỉ bảo, động viên tôi trong thời gian thực hiện đề tài. Tôi vô cùng biết ơn các thầy, cô giáo trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội; đặc biệt là các thầy, cô giáo khoa Địa lý đã truyền dậy những kiến thức rất bổ ích và cần thiết để tôi có nền tảng thực hiện Luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn sự nhiệt tình giúp đỡ của các cán bộ công tác tại các sàn giao dịch bất động sản đã giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, khai thác thông tin. Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân, gia đình, bạn bè đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành Luận văn này. Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên Luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự chỉ dẫn và góp ý của thầy, cô giáo cùng các bạn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 3 năm 2017 Học viên Đặng Thị Dung MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Việt Nam đang trong thời kì đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giớivà khu vực. Thị trường bất động sản (TTBĐS) được hình thành, cùng các thị trường hàng hóa, tài chính, khoa học công nghệ, lao động... nhằm tạo lập đồng bộ cơ chế thị trường định hướng XHCN. Năm 2006 Quốc hội đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), nhằm thế chế hóa chính sách phát triển thị trường bất động sản theo nghị quyết đại hội X (2006). Luật đã quy định cụ thể về nguyên tắc và các hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong đó có quản lý sàn giao dịch BĐS. Năm 2014, Quốc Hội đã ban hành Luật Kinh Doanh BĐS mới thay thế cho Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 tạo hành lang pháp lý cho TTBĐS hoạt động thông thoáng và tuân thủ pháp luật, ngày nay TTBĐS được đánh giá là thị trường tiềm năng, phát triển khá nhanh về quy mô và loại hình. Tuy nhiên TTBĐS tại Việt Nam hiện nay không có đầy đủ thông tin về hàng hóa BĐS, TTBĐS không hoàn hảo và thiếu tính minh bạch vẫn còn xuất hiện những cơn sốt giá ảo của các dự án chung cư hay đất nền do chính các sàn BĐS và chủ đầu tư làm giá, trên thị trường có rất nhiều giao dịch phi chính thức nhằm trốn nộp thuế cho Nhà Nước... làm thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia TTBĐS. Thanh Xuân là một quận nội đô của Hà Nội, nơi có lịch sử phát triển văn hóa, kinh tế, chính trị lâu đời của thủ đô. Trong những năm gần đây, quận Thanh Xuân có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá mạnh mẽ, thị trường BĐS trong địa bàn quận diễn ra khá sôi động với hàng loạt các dự án chung cư từ bình dân đến cao cấp, đáng kể đến như: Royal City (thành phố hoàng gia) của tập đoàn Vingroup, căn hộ vườn trong phố Imperia Garden, hay Hapulico Complex là tổ hợp các công trình thương mại, văn phòng, nhà ở cao cấp... Vì lẽ đó, rất nhiều các sàn giao dịch BĐS đã được thành lập để đáp ứng việc phục vụ khách hàng có nhu cầu muốn mua bán các BĐS. Quá trình phát triển không ngừng các dự án bất động sản tại quận Thanh Xuân mang lại diện mạo mới, thúc đẩy tích cực đến sự tăng trưởng kinh tế của quận, giúp nâng cao mức sống người dân, cơ sở hạ tầng được cải thiện rõ rệt. Tuy 1 nhiên bên cạnh những tích cực của thị trường BĐS vẫn còn nhiều những hạn chế trong việc hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn, gây khó khăn trong việc quản lý của quận Thanh Xuân. Trong bối cảnh trên, học viên đã chọn đề tài Luận văn Thạc sỹ ”Đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sảntrên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2011 - 2016 làm cơ sở đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội . 3. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm: - Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, pháp lý, thực tiễn về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản - Điều tra thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2011 - 2016 - Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2016 - Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. 4. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trong phạm vi địa giới hành chính quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội - Phạm vi thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2011 – 2016 - Phạm vi, đối tượng nghiên cứu: Sàn giao dịch bất động sản gồm tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ, thực trạng và kết quả hoạt động hoạt động. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, khảo sát: 2 Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê về thị trường bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016 qua các hình thức: Điều tra, thu thập tài liệu; điều tra bằng phiếu điều tra. + Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến quy định về điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản của Nhà Nước. Điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất của quận Thanh Xuân. + Điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra: Tiến hành điều tra 5 sàn BĐS tiêu biểu của quận Thanh Xuân, mỗi sàn giao dịch bất động sản phát đi 40 phiếu điều tra với các nội dung điều tra về: cơ sở vật chất của sàn giao dịch BĐS, tình hình tuân thủ quy định về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS, tình hình hoạt động thực tế của sàn giao dịch BĐS. Mẫu phiếu điều tra đã được đính kèm tại phụ lục của luận văn. - Phương pháp thống kê, tổng hợp: Kết quả điều tra thông tin ban đầu theo phương pháp điều tra, khảo sát cho các dữ liệu thô về các đặc trưng riêng biệt của từng sàn giao dịch BĐS. Các dữ liệu này mang tính chất rời rạc, rất khó quan sát để đưa ra các nhận xét chung cho đối tượng nghiên cứu là sàn giao dịch BĐS. Để có được một tài liệu phản ánh tổng quan và khái quát về đối tượng nghiên cứu từ các thông tin riêng biệt của từng sàn giao dịch, việc sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp để sắp xếp lại, hệ thống hóa, phân loại theo các vấn đề cần nghiên cứu là rất cần thiết. Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp số liệu qua các các năm để làm rõ thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu. Sản phẩm của phương pháp thống kê, tổng hợp là đã khái quát được đầy đủ các thông tin về: mô hình tổ chức, cơ sở vật chất kỹ thuật, quy trình giao dịch, kết quả hoạt động, các mức phí và định mức thu phí của 5 điểm sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân đã chọn điều tra. - Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu điều tra nghiên cứu được phân loại chi tiết cho từng sàn BĐS tại 5 điểm nghiên cứu, tiến hành điền các số liệu đã điều tra vào các bảng biểu để tiến hành phân tích, so sánh và xử lý bằng phần mề m Microsof Excel. 3 - Phương pháp phân tích, so sánh: Từ những số liệu đã được thống kê, tổng hợp và xử lý dưới dạng các bảng biểu, sơ đồ của 5 điểm sàn giao dịch BĐS điều tra, tiến hành phân tích, so sánh đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016. Phân tích, so sánh về tính hiệu quả trong cơ cấu tổ chức, kết quả hoạt động, các mức phí thù lao hoa hồng của các mô hình sàn giao dịch BĐS đang hoạt động trong địa bàn quận Thanh Xuân. Từ đó đưa ra những điểm hạn chế, yếu kém còn tồn tại trong các mô hình sàn giao dịch BĐS; nguyên nhân chính của những hạn chế, yếu kém đó và phân tích để tìm ra các giải pháp phù hợp. - Phương pháp chuyên gia: Phương pháp chuyên gia được sử dụng để lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia. Các chuyên gia để lấy ý kiến tham khảo về các nhận định, đánh giá về vấn đề nghiên cứu có trình độ cao, rất uy tín trong trong lĩnh vực nghiên cứu về BĐS. Mỗi chuyên gia sẽ có những ý kiến riêng và bổ sung lẫn nhau, sau đó sẽ tổng hợp các ý kiến các chuyên gia, đưa về những ý kiến đa số để đưa ra những phân tích, đánh giá có độ tin cậy cao về các vấn đề liên quan đến sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân, qua đó đề xuất định hướng giúp cải thiện thị trường ngày càng tốt hơn. Có 2 hình thức sử dụng chính khi dùng phương pháp chuyên gia trong bài luận văn: Thứ nhất, phỏng vấn trực tiếp các chuyên gia làm việc trong lĩnh vực BĐS, đó là một số các chủ doanh nghiệp, giám đốc các sàn giao dịch BĐS có uy tín trong thị trường BĐS tại Hà Nội để đưa ra những bất cập, những đánh giá về các mô hình sàn giao dịch BĐS hiện nay và đề xuất các giải pháp. Thứ hai, tổng hợp các ý kiến các chuyên gia đầu ngành về thị trường BĐS của Việt Nam trên các bài báo cáo, các thông tin tổng hợp từ các cuộc hội thảo BĐS, các tạp chí kinh tế uy tín để đưa ra những nhận định cập nhật về thị trường BĐS và các chính sách, định hướng cho sự phát triển của thị trường BĐS cũng như các loại hình sàn giao dịch BĐS. 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Cơ sở lý luận về sàn giao dịch bất động sản 1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản 1.1.1.1. Bất động sản Bất động sản (BĐS) là tài sản không thể di dời được theo quan điểm triết tự (chẻ chữ) nguyên nghĩa (nguồn gốc tiếng Hán - Việt, trong đó “bất động” là không thể di dời, di chuyển được, “sản” là tài sản). Tính chất của BĐS trước hết được hình thành từ thuộc tính vốn có của đất đai là có vị trí cố định. Theo tiêu chuẩ n Th ẩm định giá quốc tế 2005 thì “BĐS được định nghĩa là đấ t đai và những công trình do con người ta ̣o nên gắ n liề n với đấ t . Đó là những vâ ̣t hữu hình có thể nhìn thấ y và sờ mó đươ ̣c , cùng với tất cả những gì nằm ở trên , phía trên hay dưới mă ̣t đấ t .” Đây là mô ̣t đinh nghia khá phổ biế n , luâ ̣t pháp của nhiề u nước trên thế giới ̣ ̃ quy đinh về BĐS cũng gầ n với đinh nghia này . Luâ ̣t pháp hầ u hế t các quố c gia đề u ̣ ̣ ̃ coi BĐS là đấ t đai và những tài sả n gắ n liề n với đấ t , đươ ̣c xác đinh bởi vi ̣trí điạ lý ̣ của đất . Tuy nhiên, mỗi nước la ̣i có những quan điể m rấ t khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đại được coi là BĐS. Tại Việt Nam, theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015[15] quy định : “ Điều 107. Bất động sản và động sản 1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản 1.1.1.2 Hàng hóa bất động sản Bấ t đô ̣ng sản là mô ̣t hàng hó a đă ̣c biê ̣t , bởi vì BĐS có đầ y đủ những đă ̣c điể m của hàng hóa nói ch ung và còn có những đă ̣c điể m riêng biê ̣t . Trong nền kinh 5 tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa bất động sản. Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng [12] Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau : BĐS có vi ̣trí cố đinh và không có ̣ khả năng di dời; có tính lâu bề n ; là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm ; mang yế u tố thi ̣hiế u và tâm lý xã hô ̣i ; chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các bất động sản khác; chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước; phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của Nhà Nước. Thứ nhất, BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý , địa điểm và không có khả năng di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian nên thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ đặc điểm này . Các yếu tố về vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể , môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, kết cấu hạ tầng ... của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS . Các BĐS có vị trí đặt tại trung tâm thành phố, giao thông thuận lợi , khả năng tiếp cận tốt với các khu trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại. Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS thể hiện ở 3 loại tuổi thọ: tuổi thọ vô hạn của đất đai, tuổi thọ vật lý (tức tuổi thọ vật liệu xây dựng công trình), tuổi thọ kinh tế (phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng công trình). Những dự án BĐS được đầu tư vốn lớn, chấ t lươ ̣ng xây dựng tố t , mang tính chất ổn định , sử dụng lâu dài . Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS. Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm. Do tính chất của từng thửa đất về diện tích, vị trí trên bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực đều đã được xác định và cố định. Từng thửa đất đều có các tính phức tạp riêng về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS. 6 Thứ tư, hàng hóa BĐS mang yếu tố thị hiếu và tâm lý xã hội . Mỗi người đề u có những nhu cầu mua bán , giao dich các BĐS với những tiêu chí riêng , những nhu ̣ cầ u khác nhau về vi ̣trí , phong thủy, tâm linh... Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các bất động sản khác. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS khác. Ví dụ, sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… theo trục đường đó. Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước. Ta thấy, cũng như những hàng hoá bất động sản khác, BĐS là loại hàng hóa có giá trị rất lớn vì vậy đ ể có thể quản lý được hàng hoá này một cách bảo đảm an toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất. Hàng hoá BĐS có mối liên quan chặt chẽ với đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đứng ra thay mặt quản lý, công cụ Nhà nước dùng để quản lý ở đây chính là pháp luật. Vì vậy, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng lớn của chính sách pháp luật. Thứ bảy, hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của Nhà Nước. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó nghiên cứu thị trường BĐS đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. 1.1.2 Thị trường Bất Động Sản 1.1.2.1. Khái niệm về thi ̣ trường Bất Động Sản Theo Viê ̣n Thẩ m đinh giá Mỹ , thị trường bất động sản (TTBĐS) “là sự tương ̣ tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhâ ̣n tài sản khác như tiề n” Theo CBRE Viê ̣t Nam [5] TTBĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định. Theo nghĩa rộng, TTBĐS là hệ thống các quan hệ, thông qua đó mà các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện Theo các nhà kinh tế học thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và 7 dịch vụ. Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn… giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng và người thực hiện dịch vụ trung gian môi giới, định giá …). Những giao dịch về bất động sản dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định. Do đó, một thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản và các giao dịch có liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản. Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản; thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. [2] Thực tế, TTBĐS tại Việt Nam là một lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ về bất động sản, trong đó người mua, người bán thỏa thuận với nhau về khối lượng, chủng loại, chất lượng và giá cả hàng hóa bất động sản. Theo đó, TTBĐS ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. 1.1.2.2. Tính chất, đặc điểm của thi ̣ trường Bất Động Sản TTBĐS gồm 3 nhóm yếu tố cấu thành chủ yếu: chủ thể của TTBĐS, Khách thể của TTBĐS, các tổ chức trung gian trong TTBĐS. Chủ thể của TTBĐS: là các chủ sở hữu BĐS có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS. Trong điều kiện của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bằng các quy định của pháp luật. Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê 8 đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tạo lập và kinh doanh bất động sản là quan hệ mang bản chất hàng hóa tiền tệ. Do đó, Nhà nước trở thành chủ thể của TTBĐS. Mặt khác, pháp luật nước ta cho phép các chủ thể sử dụng đất có quyền năng như: chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đấtvì vậy các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất gắn với tài sản trên đất hợp pháp có khả năng trở thành chủ thể của TTBĐS và được tham gia giao dịch một loại BĐS đặc biệt là quyền sử dụng đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Khách thể của TTBĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Khách thể của TTBĐS là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Các tổ chức trung gian trong TTBĐS: đây là các tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch BĐS, cung cấp thông tin về hàng hóa BĐS. 1.1.2.3. Phân loại thi ̣ trường BĐS - Phân loại thị trường quyền sử dụng đất + Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế. + Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này, cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất. + Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng. Bảng 1-1: Phân loại thị trường Cấp thị trƣờng Đặc điểm Người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho Thị trường sơ cấp người khác (Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, (thị trường cấp I) cá nhân - Giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất) 9 Người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng Thị trường thứ cấp quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho (thị trường cấp II) thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho tặng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) - Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thị trường thứ cấp (thị trường cấp III) - Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp. - Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn. - Thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị. - Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng. Nguồn: Lê Xuân Bá (2003) [1] 1.1.2.4. Các yếu tố tác động đến Thị trường Bất động sản a) Quan hệ cung - cầu trong thị trường Bấ t Động Sản là yếu tố cơ bản tác động đến thị trường Bất động sản - Cung bất động sản Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định . Ở đây cụ thể những bấ t đô ̣ng sản c ăn hô ̣, đấ t nề n , nhà thổ cư ... là hàng hóa BĐS được tham gia họat động kinh doanh trên thị trường. - Cầu bất động sản Cầu bất động sản là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua, để thuê khối lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định. Nhu cầu tiêu dùng hàng hóa BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hóa BĐS thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu về quy mô và đối tượng xuất hiện. Cầu phải là nhu cầu có khả năng thanh toán, tức là người mua BĐS phải là người có khả năng mua và sẵn sàng mua. Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng không trở thành cầu trên thị trường, lại có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu tư kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khả năng thanh toán. b) Các yếu tố tác động đến quan hệ cung cầu trên Thị trường BĐS 10 - Các yếu tố tác động đến nguồn cung bất động sản Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung chủ yếu là 5 yếu tố: chính sách pháp luật của Nhà nước; quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ; về giá bất động sản cho thuê; sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản. Giá cả bất động sản là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung. Cũng như các hàng hóa khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng, khi thị trường bất động sản cho thuê có nhu cầu lớn sẽ đẩy giá cho thuê lên cao, và lượng cung theo đó cũng tăng lên. Nhân tố tiếp theo làm thay đổi cung BĐS là các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình…thường làm cho nguồn cung dịch chuyển về phía cung giảm. Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về phía cung tăng. Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Mục đích sử dụng những hàng hóa thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Khi các mảnh đất được chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất dịch vụ thì lượng cung bất động sản trong trường hợp này sẽ tăng. Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường làm thay đổi nguồn cung BĐS. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS. Các yếu tố nguyên vật liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng nguồn cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu 11