Tài liệu đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường quang trung thành phố thái nguyên giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------ MA THỊ LINH KHUYÊN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN – TỈNH THÁI NGUYÊN – GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 . Thái Nguyên, năm 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------ MA THỊ LINH KHUYÊN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN – TỈNH THÁI NGUYÊN – GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Lớp : K46 – QLDD – N03 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Quý . Thái Nguyên, năm 2018 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiêm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung - TP Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017” Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo - T.S Vũ Thị Quý người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo – Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên, các cán bộ, chuyên viên phòng Quản lí đất đai, và ban ngành khác đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận. Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 03 tháng 06 năm 2018 Sinh viên Ma Thị Linh Khuyên ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ................................................... 38 Bảng 4.2. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2017 .................. 40 Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn năm 2015 - 2017 ............................................................. 42 Bảng 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn năm 2015 - 2017..................................................................... 43 Bảng 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường.................................. 44 Bảng 4.6. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 – 2017 .......................................................... 45 Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 theo số trường hợp ........................... 47 Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 theo diện tích ........................ 48 Bảng 4.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quang Trung về những quy định chung của chuyển QSDĐ .............. 49 Bảng 4.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Quang Trung về hình thức tặng cho QSDĐ ................................... 51 Bảng 4.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Quang Trung về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ........................ 52 Bảng 4.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quang Trung về hình thức thế chấp QSDĐ ...................... 54 Bảng 4.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quang Trung về hình thức thừa kế QSDĐ ........................ 55 iii DANH MỤC VIẾT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định TT Thông tư TP Thành phố TN & MT Tài nguyên & Môi trƣờng UBNDTP Uỷ ban nhân dân Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân VPĐK-QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa BTC Bộ tài chính CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa PLĐĐ Pháp luật đất đai iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................. iii MỤC LỤC ........................................................................................................ iv Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 3 1.2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................... 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................ 3 1.3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ................................................................ 3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận .................................................................................... 5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................. 5 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất................................................. 6 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................ 6 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .................. 11 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, huyện ..................................................... 16 2.3. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất .............. 27 2.3.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất ........ 27 2.3.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ......... 28 2.4. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam và ở Tỉnh Thái Nguyên ....................................................................... 29 2.4.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam29 v 2.4.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Tỉnh Thái Nguyên ........... 30 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...31 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................ 31 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 31 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 31 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ........................................................ 31 3.2.1. Thời gian nghiên cứu ..................................................................... 31 3.2.2. Địa điểm nghiên cứu...................................................................... 31 3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 31 3.3.1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của Phường Quang Trung ...... 31 3.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Quang Trung giai đoạn 2015-2017 ..................................................................... 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 32 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ............................. 32 3.4.2. Phương pháp tổng hợp ................................................................... 32 3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................. 32 3.4.4. Phương pháp so sánh ..................................................................... 33 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 34 4.1. Đánh giá tình hình điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Quang Trung ................................................................................................ 34 4.1.1. Điều kiện tư nhiên của phường Quang Trung ............................... 34 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ............................................................... 37 4.1.3. Thực trạng quản lí đất đai tại phường Quang Trung ...................... 38 4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................... 41 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 .......................................... 41 vi 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 .......................................... 42 4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017.............................. 43 4.2.4. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................ 44 4.2.5. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 .................................. 45 4.2.6. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 .................................. 46 4.2.7. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa phường Quang Trung giai đoạn 2015 - 2017 .....................47 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Quang Trung về công tác chuyển quyền sử dụng đất............................................................. 49 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Quang Trung về các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................. 51 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Quang Trung về hình thức chuyển đổi QSDĐ .................................................... 51 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Quang Trung về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ............................................. 52 4.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quang Trung về hình thức cho thuê và cho thuê lại QSDĐ.................... 54 4.4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quang Trung về hình thức thừa kế QSDĐ .............................................. 55 4.4.5. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung thành phố Thái Nguyên về chuyển quyền sử dụng đất phân theo các nhóm đối tượng sử dụng đất .................................................................................... 56 vii 4.5. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn từ năm 2015-2017 ................ 56 4.5.1. Thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn từ năm 2015 - 2017 .............................. 56 4.5.2. Thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn từ năm 2015 - 2017 .............................. 57 4.5.3. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ................................ 57 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 59 5.1. Kết luận ................................................................................................ 59 5.2. Kiến nghị .............................................................................................. 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 61 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài sản của tự nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng và là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người. Đất đai có những tính chất, đặc trưng khiến nó không giống bất cứ tư liệu sản xuất nào. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó, đây là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội, lĩnh vực đất đai trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Nhằm thực hiện 2 tốt hơn nữa công tác quản lý đất đai nhà nước đã ban hành Luật Đất đai 2013 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003. Luật 2013 được ban hành để góp phần tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai… Đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ thống. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai… Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của tỉnh Thái Nguyên cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2015-2017, đặc biệt là địa bàn các phường có tốc độ đô thị hóa cao như phường Quang Trung. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mới được quy hoạch. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng dụng đất tại địa bàn phường Quang Trung - thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên – giai đoạn 2015-2017”. 3 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu tổng quát - Điều tra được điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Trung - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2015-2017 trên địa bàn phường Quang Trung - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giả sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng - Đánh giá được nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền trên địa bàn Phường Quang Trung - Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn Phường Quang Trung - Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra 1.3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài - Căn cứ Luật Đất đai năm 2013; - Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Căn cứ thông tư số 29/2014/TT-BTNMT NGÀY 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 quy định về lệ phí trước bạ. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; 5 - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. 2.1.2. Cơ sở lý luận Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Luật Đất Đai 2013 được sửa đổi thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai đã được quốc hội thông qua vào sáng 29 tháng 11 năm 2013. Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiếp tục bổ xung thêm những điều luật mới về chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi hơn và cũng đồng thời chọn lọc và rút gọn những điểm chưa phù hợp như bỏ đi hình thức, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, các xã hội ngày càng phát triển thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy 6 nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như củả toàn xã hội.Luật Đất đai năm 2013 ra đời, đã bổ sung cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai toàn xã hội. Phường Quang Trung Nằm ở khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên.Đây là nơi tập trung nhiều tòa nhà lớn của thành phố,hoạt động thương mại ở đây cũng khá phát triển.Từ đó đất đai có giá hơn nhu cầu sử dụng đất tăng cao kéo theo đó là nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày một tăng cao. Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSDĐ tại phường Quang Trung đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương. Thực tế, trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực,Uỷ ban nhân dân Phường Quang Trung và các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: - Chuyển đổi QSDĐ - Chuyển nhượng QSDĐ - Tặng, cho QSDĐ - Thừa kế QSDĐ 7 - Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ - Thế chấp bằng giá trị QSDĐ 2.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. 2.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ các điều kiện nêu ở Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai 2013, trừ những trường hợp không được nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai 2013 như sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 8 ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật đất đai năm 2013. 2.2.1.3. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này. 9 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 2.2.1.4. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. 2.2.1.5. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất sau khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền 10 này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng. - Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. - Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. - Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. 2.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, ngươi ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt 11 Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 2.2.1.7. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất được quy