Tài liệu đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2010 đến 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN CÔNG DŨNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN CÔNG DŨNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Công Dũng ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên. Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo, cô giáo khoa Tài nguyên; Khoa Môi trường, trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên. Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai Tỉnh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long, Bộ phận quản lý đào tạo sau đại học, trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Công Dũng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.....................................................................................4 1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ..... 4 1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất .............................. 5 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................7 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài................................................................................10 1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới ............ 10 1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong phạm vi cả nước... 16 1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................... 22 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 26 2.1. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ..................................................26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 26 2.1.3. Thời gian nghiên cứu .......................................................................... 26 2.2. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................26 iv 2.2.1.Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long ảnh hưởng đến sử dụng đất. ................................................................ 26 2.2.2. Thực trạng của công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long. .................................................. 26 2.2.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất .......................................................... 26 2.2.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các nhà đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long. .................... 26 2.2.5. Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thực hiện đầu tư, sản xuất kinh doanh. ......................................................... 27 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................27 2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp ..................................................................... 27 2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp ....................................................................... 28 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 29 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long..........................30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ..................................... 30 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 35 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh ..................................... 37 3.2. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long ..........................................................................................39 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long ................................. 39 3.2.2. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long........................................................................... 43 3.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ....................................................................................46 v 3.4. Đánh giá hiệu quả từ việc giao đất, cho thuê đất ............................................48 3.4.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế ................................................................... 48 3.4.2. Đánh giá hiệu quả xã hội .................................................................... 51 3.4.3. Đánh giá tình hình tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng công trình. ..................................................................................................... 53 3.4.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức so với mục tiêu của dự án khi nhà nước giao đất, cho thuê đất .............................................................. 54 3.4.5. Đánh giá chung công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 - 2015 ............................................ 56 3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh ..................................63 3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai .......................................... 63 3.5.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................. 64 3.5.3. Giải pháp để đổi mới hệ thống tài chính đất đai................................. 66 3.5.4. Giải pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức ............................................................................................. 68 3.5.5. Giải pháp về công nghệ thông tin ....................................................... 68 3.5.6. Giải pháp về cải cách hành chính ....................................................... 69 3.5.7. Giải pháp đề xuất Bộ Tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất giao cho các tổ chức kinh tế ................................................................................. 69 3.5.8. Một số giải pháp khác........................................................................ 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73 1. Kết luận ..............................................................................................................73 2. Kiến nghị............................................................................................................74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Nghĩa CN : Công nghiệp CSHT : Cơ sở hạ tầng BĐS : Bất động sản ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính VPĐK : Văn phòng đăng ký đất đai UBND : Uỷ ban nhân dân BĐĐC : Bản đồ địa chính QSDĐ : Quyền sử dụng đất TP : Thành phố GCN : Giấy chứng nhận ĐKTK : Đăng ký thống kê TN và MT : Tài nguyên và Môi trường QLĐĐ : Quản lý đất đai vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Nhóm đất chính và sự phân bố các nhóm đất chính...................... 33 Bảng 3.2 . Dân số của các phường, thành phố Hạ Long giai đoạn 2010-2014 ............. 35 Bảng 3.3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010 -2014 ..................................................................... 36 Bảng 3.4. Cơ cấu GDP các ngành kinh tế qua các năm (tính theo giá thực tế)............................................................................................ 37 Bảng 3.5. Diện tích các loại đất chính của thành phố Hạ Long..................... 39 Bảng 3.6. Diện tíc h, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 ................. 40 Bảng 3.7. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 ............ 41 Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 – 2015 ....................................................... 45 Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 - 2015 .............................. 47 Bảng 3.10 Tổng thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất ............................... 50 Bảng 3.11. Tình hình sử dụng lao động của các tổ chức kinh tế ................... 51 Bảng 3.12. Kết quả tình hình chấp hành quy hoạch xây dựng ...................... 54 Bảng 3.13: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ giao, thuê đất trên địa bàn TP Hạ Long .................................................................................... 57 Bảng 3.14: Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính trên địa bàn thành phố Hạ Long ................................. 57 Bảng 3.15. Bảng đề xuất hệ thống tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ............................................................ 71 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hạ Long ........................................... 31 Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2013 .................. 40 Hình 3.3. Mô tả Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long ....................... 42 Hình 3.4: Trung tâm thương mại Vincom tại phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long ........................................................................ 52 Hình 3.5. Khu Vinpearl Ha Long Bay Resort tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long ........................................................................ 53 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, việc khai thác và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất là vô cùng quan trọng, bởi nó không chỉ quyết định trực tiếp đến sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia mà còn đảm báo ổn định chính trị của quốc gia và khu vực đó. (Luật Đất đai, 1993). Theo kết quả kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2010 thì tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.095.351 ha mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng 7.833.142,70 ha (chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên của cả nước). Tuy nhiên quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép… Để từng bước khắc phục những tồn tại trên, đồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng. Thành phố Hạ Long là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của tỉnh Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long là một trong những cực phát triển quan trọng của Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, là Vùng đối trọng với Vùng Hà Nội, sẽ là động lực kích thích phát triển kinh tế đối với chuỗi đô thị Vùng duyên hải Bắc Bộ. Hạ 2 Long còn đóng vai trò là điểm kết nối, mở ra vùng biển Vịnh Bắc Bộ của trục hành lang kinh tế quốc tế Côn Minh - Lào Cai - Quảng Ninh. Tại đây có cảng nước sâu Cái Lân là cửa ngõ thông thương chiến lược của Vùng. Thành phố Hạ Long được biết đến với di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long có một nền tảng kinh tế vững chắc trong sự phát triển của tỉnh Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long nằm trong dải hành lang ven biển của Vịnh Bắc Bộ, là một cực quan trọng trong tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, với lợi thế về phát triển cảng nước sâu, du lịch, kinh tế biển, khoáng sản, hệ thống giao thông thuận lợi. Hạ Long có nhiều ưu thế để phát triển trong tương lai. Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai thác đất đai phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai thác có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung. Do vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2010 đến 2015” được đặt ra nhằm đánh giá thực trạng, tìm ra các giải pháp thiết thực, tích cực để tham mưu cho các ngành và chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu quả công tác quản lý quỹ đất của Nhà nước nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng; đặc biệt là diện tích đang giao, cho thuê đối với các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng trên địa bàn thành phố Hạ Long để góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 3 từ năm 2010 đến 2015 nhằm đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn Thành phố và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long trong thời gian tới. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Điều tra thực trạng công tác giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; điều tra thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Longddsau khi được nhà nước giao, thuê đất. - Đánh giá công tác giao, thuê đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… phân theo địa bàn đầu tư. - Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước và hiệu quả khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách của nhà nước. 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài - Nghiên cứu lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh, nghiên cứu quy trình thực hiện, thủ tục hành chính; cơ chế vận hành việc quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế bảo đảm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách; từng bước góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nhanh, bền vững. - Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất. Các yếu tố khiến người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả thông qua các chính sách ưu đãi đầu tư, chính sách tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…để điều tiết có hiệu quả nhiệm vụ quản lý quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. - Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, như: cải cách thủ tục hành chính, cơ chế tài chính hóa trong quản lý đất của các tổ chức kinh tế, xây dựng kế hoạch cụ thể để chủ động điều hành trong quản lý đất đai (chủ động GPMB, thu hút đầu tư, hạn chế đầu tư ở những khu vực không khuyến khích, xác định những ngành nghề, khu vực cần trải thảm đỏ…). 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức Hiến pháp Nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Chương III, Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [3]. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.” (Hiến pháp CHXHCN Việt Nam, 2013) [3]. Theo Luật Đất đai năm 2013 [5], một số khái niệm liên quan đến các tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: - Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: 5 - Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích sử dụng, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 [4]. - Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. - Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại đất. - Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP [15], của Chính Phủ ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: - Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. - Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất a) Đối với nhà nước Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả 6 cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội. Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế . b) Đối với người sử dụng đất Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,… c) Đối với các dự án đầu tư Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư của tổ chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không 7 thể khả thi. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án. 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài Nhằm mục đích quản lý, bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và bền vững, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã nghiên cứu và bàn hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai; mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001 tiếp đến là Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 hiện hành. Bên cạnh đó nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành như Luật bảo về và phát triển rừng, Luật Bảo vệ môi trường.... và các nghị định, thông tư và văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Sau đây là những cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được nghiên cứu để thực hiện đề tài: Các văn bản của Trung ương: 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 31/2007/ CTTTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội.. 2. Cục Thống kê (2011), Niên giám thống kê thành phố Hạ Long. 3. Hiến pháp năm 2013. 4. Luật Đất đai năm 2003. 8 5. Luật Đất đai năm 2013. 6. Luật bảo vệ môi trường ngày 29/11/2005. 7. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 8. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. 9. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền đất, thuê mặt nước. 10. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 11. Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. 12. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. 13. Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996. 14. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 15. Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 16. Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. 17. Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về 9 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 18. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 19. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003. 20. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 21. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. 22. Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 23. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các văn bản của địa phương: 24. Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 06/10/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh quy định về trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, UBND cấp huyện, cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã và người sử dụng đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. 25. Quyết định số 2778/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tưu; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. 10 26. Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh Về việc quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019. 27. Quyết định số 3456/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh Về việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện, quản lý dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước và dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. 28. Sở Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 31/2007/ CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, Quảng Ninh. 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới * Liên bang Nga: Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội,.... (Điều 20, 21, chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) [30] tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị. * Trung Quốc: Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc [29], không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho