Tài liệu đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường tân bình thành phố tam điệp, tỉnh ninh bình giai đoạn 2015 – 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- NGUYỄN THỊ HÀ Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Đại học chính quy Chuyên ngành : Quản lí đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên – 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- NGUYỄN THỊ HÀ Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 –2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Đại học chính quy Chuyên ngành : Quản lí đất đai Lớp : K46-QLDĐ N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn : Th.s Nông Thị Thu Huyền Thái Nguyên – 2018 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Tân Bình thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2015 – 2017”. Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình học tập và nghiên cứu em đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên., Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý TàiNguyên đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập.Các cán bộ trong văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô giáo hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền - người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hà năm 2018 ii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................30 Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai trên địa bàn phường Tân Bình ....................34 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính tại khu vực nghiên cứu của phường Tân Bình giai đoạn 2015 - 2017 .......................35 Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo loại đất của phường Tân Bìnhgiai đoạn 2015 - 2017 .....................................................................................37 Bảng 4.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại khu vực nghiên cứu của phường Tân Bình giai đoạn 2015 - 2017 ................38 Bảng 4.6: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính .......39 Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất ... 41 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 12 đơn vị tổ dân số tại phường Tân Bình trong giai đoạn 2015 - 2017 ...............................36 Hình 4.2: Hình ảnh về mua bán, chuyển nhượng đất tại phường Tân Bình .............37 Hình 4.3: Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại phường Tân Bình giai đoạn 2015 – 2017 ............................................................38 iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp GCNSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định TT Thông tư TP Thành phố TN & MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. i DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................ii DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT .......................................................... iv MỤC LỤC ................................................................................................................... v Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài .......................................................................... 2 1.3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................. 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................. 3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 4 2.1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4 2.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................... 4 2.1.3. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 5 2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................. 7 2.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................... 7 2.2.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. 7 2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................... 8 2.2.4. Thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 11 2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................... 12 2.2.6. Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP[3] ............................................................................................ 13 2.2.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................. 15 2.3.8. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ........................... 16 vi 2.3. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......... 16 2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước . 16 2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Tam Điệp tỉnh Ninh Bình........................................................................................... 19 Phần 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................ 21 3.1.Đối tượng, thời gian và đối tượng nghiên cứu ................................................ 21 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 21 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 21 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .................................................................. 21 3.2.1. Địa điểm tiến hành ................................................................................... 21 3.2.2. Thời gian tiến hành .................................................................................. 21 3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 21 3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 21 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu ........................................ 21 3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ....................................................... 22 3.4.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................... 22 3.4.4. Phương pháp chuyên gia.......................................................................... 23 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 24 4.1.Điều kiện tự nghiên, kinh tế xã hội phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp . 24 4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................... 24 4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .......................................................................... 26 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình .................. 30 4.2.1. Hiện trạng sử dung đất năm 2017 ............................................................ 30 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của phường Tân Bình ..................................... 31 4.2.3. Tình hình biến động đất đai trên địa bàn phường Tân Bình .................... 34 4.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu của phường Tân Bình giai đoạn 2015-2017 .......................................................... 35 4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính tại phường Tân Bình giai đoạn 2015-2017 .............................................. 35 vii 4.3.2.Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo loại đất của phường Tân Bình giai đoạn 2015-2017 ................................................................................. 37 4.3.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền dụng đất theo thời gian tại khu vực nghiên cứu của phường Tân Bình giai đoạn 2015-2017 ............................ 38 4.4. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ địa chính và người sử dụng đất ............................................................................. 39 4.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ địa chính ........................................................................................................ 39 4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất ...... 40 4.5. Đánh giá về những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong công tác chuyển nhượng QSDĐ ................................................ 42 4.5.1.Thuận lợi ................................................................................................... 42 4.5.2. Khó khăn .................................................................................................. 43 4.5.3. Những giải pháp nâng cao chất lượng trong công tác chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian tới .................................................................................. 43 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 45 5.1. Kết luận .......................................................................................................... 45 5.2. Đề nghị ........................................................................................................... 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 47 PHỤ LỤC 1 Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu đối với người có nhu cầu sử dụng đất và nhà ở thật sự. Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả, những thành phần đó muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính thực trạng trên tạo nên những khó khăn trong việc quản lý nhà nước về đất đai. 2 Phường Tân Bình thuộc thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình là một phường miền núi có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, kinh tế phát triển, tập trung lao động đến làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh thu hút thêm nhiều đối tượng sử dụng đất và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị thì cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên khá phổ biến, sôi động và ngày một đa dạng hơn Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Nông Thị Thu Huyền, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp, giai đoạn 2015-2017”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp giai đoạn 2015 - 2017, tìm ra những thuận lợi, khó khăn, hạn chế khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ từ đó đề xuất ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này cho địa phương trong thời gian tới. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình - Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình giai đoạn 2015 - 2017 - Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ quản lý trên địa bàn phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp. - Đề xuất các giải pháp nhắm nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn cho địa phương trong thời gian tới 3 1.3. Yêu cầu của đề tài - Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan, chính xác, trung thực. -Nắm vững cácvăn bản liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Từ kết quả nghiên cứa phải chỉ ra được nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn và đưa ra những giải pháp khắc phục cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng những kiến thức đã học vào thực tế, làm quên với môi trường làm việc sau khi ra trường. -Ý nghĩa thực tế: Hiểu rõ công tác quản lý nhà nước tại cơ sở, giúp tìm hiểu rõ nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng, từ đó kiế nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận Việc “mua bán đất” đã có từ lâu, từ trước khi luật đất đai 1993 có hiệu lực. Thời điểm đó việc mua bán đất là “chuyển nhượng chui” không thông qua nhà nước không được sự cho phép của nhà nước. Hiến pháp 1980 và Luật Đất Đai 1987 đã nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức.Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Ngay sau đó, Luật Đất Đai 1993 được ban hành với những quy định rất mới về quản lý nhà nước về đất đai và quyền của người sử dụng đất. Điều 1 luật đất đai 1993 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, và thuật ngữ“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra đời. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo những quy định của pháp luật. 2.1.2. Cơ sở thực tiễn Thị trường đất đai ngày càng sôi động và phát triển. Đi cùng với đó là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan và rất cần thiết nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng đất toàn xã hội. Khi luật đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như: hình thức, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5 2.1.3. Cơ sở pháp lý 2.1.3.1. Các văn bản của Nhà nước Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Luật đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa nhà nướcbảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất “người sử dụng đất cóquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai, để thực hiện các QSDD nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật: - Hiến pháp năm 2013. - Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013. [8] - Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. [3] - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Bộ luật dân sự năm 2015. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy định giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy định thu tiền sử dụng đất.[4] - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. - Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân[2] -Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016. Quy định về lệ phí trước bạ.[5] - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về hồ sơ địa chính; 6 - Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Chính phủ v/v hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hưỡng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế. -Công văn 435/TCT-CS năm 2016 hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai 2.1.3.2. Các văn bản của UBND tỉnh Ninh Bình - Nghị quyết 24/2014/NQ-HĐND về giá các loại đất giai đoạn 2015-2019 trên địa tỉnh Ninh Bình - Kế hoạch 10/KH-UBND ngày 14/03/2014 triển khai thi hành luật đất đai do tỉnh Ninh Bình ban hành -Quyết định 04/2017/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 để xác định tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm để đấu giá trên địa bàn tỉnh Ninh Bình - Quyết định 16/2017/QĐ-UBND sửa đổi Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình 7 2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Luật Đất đai 2013[8], cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định thêm một số trường trường hợp không được nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụngđất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 2.2.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai (2013) [8], quy định điều kiện để đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất 8 2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Điều 169 Luật Đất đai (2013) [8], quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau: “1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất 9 thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, +cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung. l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành. m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 10 2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này. * Điều 193 Luật Đất đai (2013) [8],Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: 1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án; 2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”. * Điều 176 Luật Đất đai (2013) [8],Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. “1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này. 2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này. 3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: 11 a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này; b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này; c) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này. 4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau: a) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này; b) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này”. 2.2.4. Thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Điều 168 Luật Đất đai (2013) [8], quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.