Tài liệu đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu công viên quảng trường tỉnh tại phường khai quang, thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MẠNH HẢI ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU CÔNG VIÊN QUẢNG TRƯỜNG TỈNH TẠI PHƯỜNG KHAI QUANG, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MẠNH HẢI ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU CÔNG VIÊN QUẢNG TRƯỜNG TỈNH TẠI PHƯỜNG KHAI QUANG, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Mạnh Hải Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa Quản lý đất đai và Phòng Quản lý đào tạo sau Đại học, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Nguyễn Thị Lợi, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND phường Khai Quang và; Phòng Tài nguyên và Môi trường Tp. Vĩnh Yên, Ban GPMB &Phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc, Ban Quản lý dự án Tp. Vĩnh Yên và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân. Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Mạnh Hải Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài .............................................................. 4 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 10 1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 13 1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ........... 13 1.2.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay ............................ 17 1.2.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh Vĩnh Phúc .................................. 30 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................... 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 34 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34 2.2.1. Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của thành phố Vĩnh Yên .......... 34 2.2.2. Đánh giá kết quả của công tác bồi thường, GPMB bằng án khu Công viên quảng trường tỉnh tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. ....................................................................................................... 34 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng bằng của dự án tới đời sống của người dân. ........................................................................ 35 2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp ................................ 35 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 35 2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu ... 36 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................... 38 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Vĩnh Yên................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38 3.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội ....................................................................... 43 3.1.3. Tình hình sử dụng đất của thành phố Vĩnh Yên ................................... 47 3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án khu Công viên quảng trường tỉnh tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ........................................................................................ 49 3.2.1. Đánh giá tổng quát về tình hình chung của việc thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ................................................... 49 3.2.2. Thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại dự án khu Công viên quảng trường tỉnh Vĩnh Phúc tại phường Khai Quang thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ............................................................................... 51 3.2.4. Đánh giá việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường, hố trợ ...... 52 3.2.5. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản, vật kiến trúc, và cây trồng trên đất ........................................................................ 53 3.2.6. Đánh giá các chính sách hỗ trợ của dự án............................................. 57 3.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác GPMB của dự án đến đời sống của các hộ dân ........................................................................................................ 62 3.3.1. Tác động đến lao động, việc làm và thu nhập của người dân sau khi thu hồi đất .............................................................................................................. 62 3.3.2. Tác động đến việc phát triển các công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v xã hội ............................................................................................................... 65 3.3.3. Tác động đến tình hình an ninh, trật tự xã hội ...................................... 66 3.3.4. Tác động đến cảnh quan và môi trường sống của người dân ............... 66 3.3.5. Đánh giá của người dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án ......................................................................................................... 67 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp đối với công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất đối với dự án ............................................... 68 3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 68 3.4.2. Một số tồn tại, khó khăn........................................................................ 69 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ..... 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 74 1. Kết luận ....................................................................................................... 74 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BT : Bồi thường GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng GPMB&PTQĐ : Giải phóng mặt bằng và Phát triển quỹ đất KCN : Khu công nghiệp QSDĐ : Quyền sử dụng đất TĐC : Tái định cư TP : Thành phố TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TTCN : Tiểu thủ công nghiệp TMDV : Thương mại dịch vụ UBND : Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Kết quả thực hiện của từng huyện thể hiện cụ thể theo bảng sau: ..... 31 Bảng 3.2 Tình hình dân số và lao động của thành phố Vĩnh Yên .................. 46 Bảng 3.2: Cơ cấu sử dụng đất năm 2019 ........................................................ 48 Bảng 3.3: Kết quả tổng hợp các dự án được thực hiện trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2013 -2019 ...................................................................... 49 Bảng 3.4: Công trình, dự án đã hoàn thành công tác BT, GPMB trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2013 -2019 ..................................................... 50 Bảng 3.5: Kết quả tổng hợp thông tin về dự án .............................................. 51 Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả điều tra, xác định đối tượng được bồi thường tại dự án ................................................................................................................ 52 Bảng 3.7: Kết quả bồi thường về đất của dự án .............................................. 53 Bảng 3.8: Kết quả bồi thường về tài sản, vật kiến trúc và cây trồng trên đất của dự án ......................................................................................................... 54 Bảng 3.9. Bảng đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả ................................... 56 Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại dự án ............. 60 Bảng 3.11: Tình hình hỗ trợ, đào tạo nghề và xin việc làm sau khi thu hồi đất.... 61 Bảng 3.12: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại dự án ................................................................................................................ 62 Bảng 3.13: Thu nhập bình quân của người dân tại dự án ............................... 63 Bảng 3.14: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất ................... 64 Bảng 3.15: Tình hình cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất.................................. 65 Bảng 3.16: Tình hình an ninh, trật tự xã hội sau khi thu hồi đất .................... 66 Bảng 3.17: Tình hình cảnh quan và môi trường sống của người dân sau khi thu hồi đất ........................................................................................................ 66 Bảng 3.18: Bảng tổng hợp đánh giá của người dân về công tác bồi thường GPMB của dự án ............................................................................................. 67 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình, dự án phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một khâu quan trọng, then chốt, được Nhà nước và toàn thể xã hội quan tâm, nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng rất lớn tới tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của địa phương, vì vậy đòi hỏi phải được giải quyết một cách thoả đáng và khoa học. Do vậy, cần áp dụng linh hoạt các quy định của pháp luật vào điều kiện thực tế của địa phương. Trước những khó khăn như vậy, việc đánh giá công tác GPMB để đưa ra những phương án khả thi giải quyết những khó khăn khi bồi thường giải phóng mặt bằng đang là một nhu cầu hết sức cấp thiết của xã hội. Công tác GPMB là một lĩnh vực nhạy cảm, phức tạp và gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện, như việc đơn giá bồi thường, hỗ trợ phải hợp lý với người dân, vì khung giá bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá ngoài thị trường, đặc biệt là giá đất ở có sự chênh lệch lớn giữa các vùng lân cận như khu vực Hà Nội; thành phố Việt trì, tỉnh Phú Thọ … Ngoài ra, còn phải giải quyết vấn đề công ăn việc làm, bố trí tái định cư và các hậu quả sau giải phóng mặt bằng…. Trong những năm qua trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc có rất nhiều công trình, dự án thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng như: Dự án đường Cao tốc Nội Bài - Lào Cai, Dự án đường Nguyễn Tất Thành kéo dài, Dự án đường Tôn Đức Thắng kéo dài, Dự án Khu Công nghiệp Tam Dương II khu A và khu B, Dự án Khu đô thị Quảng Lợi, Dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên .… Trong đó có dự án Khu công Viên quảng trường tỉnh Vĩnh Phúc tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Để nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một thành phố vững mạnh, để thấy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp giúp cho công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn phường Khai Quang cũng như của thành phố Vĩnh Yên đạt hiệu quả nhanh chóng trong thời gian tới, đồng thời góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB đạt kết quả tốt và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội. Do vậy, việc nghiên cứu công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án này để thấy được những khó khăn, thuận lợi và hạn chế từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệm và giải pháp nhằm góp phần xây dựng các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tỉnh Vĩnh Phúc. Xuất phát từ lý do này tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu công viên quảng trường tỉnh tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá công tác bồi thường, GPMB dự án khu công viên quảng trường tỉnh tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng của dự án tới người dân; - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp đối với công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. - Ý nghĩa thực tiễn Tìm ra được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên đia bàn, nêu được những hạn chế và nguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 nhân làm ảnh hưởng đến công tác GPMB. Từ đó có những định hướng trong Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như ban hành những chính sách, quy định hợp lý trong lĩnh vực GPMB đạt tính hiệu quả cao trong thực tế. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) được tính từ thời điểm bắt đầu hình thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. + Bồi thường thiệt hại Bồi thường thiệt hại là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài sản bị thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai, tài sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án."Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản. + Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 + Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi. + Tái định cư Tái định cư (TĐC) là quá trình định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân sau khi nhà nước thu hồi đất hoặc bị mất chỗ sinh sống do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Ngoài ra còn bao gồm các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra khôi phục và cải thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn hóa xã hội. TĐC trong bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đất đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư. + Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Chính sách này thể hiện sự quan tâm của nhà nước đối với người dân trong khu vực giải tỏa, đặt con người vào vị trí then chốt trong quá trình thực hiện, góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ GPMB, thời gian thi công được đảm bảo. 1.1.1.2. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thực hiện công tác GPMB, BT khi nhà nước Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 thu hồi đất. + Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã bốn lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001, 2003 và 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: - Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. - Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. + Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. + Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai thành phố vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ở huyện đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. + Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, huyện (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. + Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 1.1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. GPMB là quá trình mang tính đa dạng và phức tạp. - Tính đa dạng Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến công tác BT, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng, từng khu vực. - Tính phức tạp Thứ nhất, do tình hình GPMB luôn gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị trường luôn biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau. Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng không thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người dân luôn có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh, người dân xây mới các công trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB... đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án. Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác. Thứ ba, tính phức tạp còn gặp phải khi thực hiện công tác GPMB là do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, hợp pháp. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 - Luật Đất đai năm 2003; Luật đất đai 2013 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất; - Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ; - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP - Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ; Quy chế đấu thầu ban hành nghị định 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 của Chính phủ; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn