Tài liệu Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản việt nam

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................................i DANH MỤC BẢNG ............................................................................................................i LỜI NÓI ĐẦU...................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................. 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 2 4. Kết cấu của luận văn ................................................................................. 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................................................... 4 1.1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu .......................................................... 4 1.1.1. Nhóm các công trình nghiên cứu quốc tế ................................................................ 4 1.1.2. Nhóm các công trình nghiên cứu trong nước .......................................................... 5 1.1.3. Kết quả đạt được......................................................................................................... 6 1.2. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản ................................................... 6 1.2.1. Một số khái niệm........................................................................................................ 6 1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.......................................... 8 1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản ...................................................................... 9 1.3. Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản .......... 11 1.3.1. Một số khái niệm....................................................................................................... 11 1.3.2. Đặc điểm và chủ thể của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ... 12 1.3.3. Chu trình chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ............................. 13 1.3.4. Nội dung chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ............................. 15 1.3.5. Các tiêu chí đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ......... 17 1.3.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam ...................................................................................... 20 1.4. Kinh nghiệm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ở một số quốc gia và giá trị tham khảo đối với Việt Nam................................. 21 1.4.1. Kinh nghiệm của Mỹ ................................................................................................ 21 1.4.2. Kinh nghiệm của Singapore ..................................................................................... 25 1.4.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc ................................................................................. 25 1.4.4. Giá trị tham khảo đối với Việt Nam ........................................................................ 28 CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................. 31 2.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu ..................................................................... 31 2.2. Phương pháp phân tích số liệu .................................................................................... 33 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................... 36 3.1. Tình hình thị trường bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2019 ....................................................................... 36 3.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 ............ 36 3.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam............................ 40 3.2. Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017-2019 .................................................................................... 42 3.2.2. Nội dung của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 .......................................................................................................... 43 3.3. Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 – 2019 ............................................................................ 50 3.3.1. Tính hệ thống ............................................................................................................. 50 3.3.2. Tính hiệu lực .............................................................................................................. 52 3.3.3. Tính phù hợp .............................................................................................................. 52 3.3.2. Tính minh bạch .......................................................................................................... 55 3.3.4. Tính hiệu quả ............................................................................................................. 56 3.4. Nguyên nhân của hạn chế....................................................................... 67 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY70 4.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ................... 70 4.1.1. Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam ....................................................................................................................................... 70 4.1.2. Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2020-2025 ....... 71 4.2. Định hướng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới ....................................................................................................... 72 4.3. Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay ....................................................................................... 73 4.3.1.1 Hoàn thiện công tác hoạch định chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản................................................................................................................................ 73 4.3.1.2. Nâng cao năng lực của đơn vị thực thi chính sách ............................................. 75 4.3.1.3. Tăng cường kiểm tra, đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản................................................................................................................................ 75 4.3.2.1 Hệ thống luật pháp và lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện........................... 76 4.3.2.2. Xây dựng nguồn vốn linh hoạt cho doanh nghiệp bất động sản ....................... 77 4.3.2.3. Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước về TTBĐS ................................ 78 KẾT LUẬN.......................................................................................................................... 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 81 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Nguyên nghĩa 1 BĐS Bất động sản 2 TTBĐS Thị trường bất động sản 3 NHNN Ngân hàng Nhà nước 4 NHTM Ngân hàng thương mại 5 NƠXH Nhà ở xã hội ST T DANH MỤC BẢNG STT 1 2 Bảng Bảng 3.1 Bảng 3.2 Nội dung Nguồn cung và giá bán căn hộ tại TP.HCM. Lộ trình quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng. Trang 37 45 3 Bảng 3.3 4 5 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Lộ trình quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng từ năm 2020. Các chỉ số tăng trưởng kinh tế. Dư nợ tín dụng bất động sản. 6 Bảng 3.6 Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng. 57 7 Bảng 3.7 Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản. 58 Bảng 3.8 Cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến tháng 2/2020. 59 8 9 10 Bảng 3.9 Bảng 3.10 11 Bảng 3.11 12 Bảng 3.12 Dư nợ bất động sản và xây dựng tại 10 ngân hàng. Cơ cấu vốn của khách hàng (nhà đầu tư cá nhân/ khách có nhu cầu mua ở thực) đầu tư vào bất động sản. Cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản trong phát triển dự án. Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản/nhà đầu tư cá nhân. i 46 52 56 61 64 63 64 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần thúc đẩy đồng bộ các loại thị trường và đây là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng. Khi thị trường BĐS biến động, các thị trường khác cũng biến động theo và ảnh hưởng lan rộng đến cả nền kinh tế. Những năm trở lại đây, BĐS có đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP giai đoạn 2010-2018 với con số 0.6%. Năm 2018, hoạt động kinh doanh BĐS của cả nước đã tăng tưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây. Trong nửa đầu năm 2019, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục đạt mức tăng trưởng 4,33%. Những con số này cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp, sự phát triển tích cực đó, TTBĐS Việt Nam vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức. TTBĐS dễ chịu tác động mạnh từ chính sách tín dụng. Trong khi đó, nguồn vốn vay trên TTBĐS phụ thuộc 70-75% nguồn vốn của ngân hàng thương mại (NHTM). Những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp rất lớn đến TTBĐS, khiến cho thị trường hoặc đóng băng hoặc quá nóng, có nguy cơ tạo ra bong bóng BĐS. Thực tiễn, chính sách tín dụng đã tác động, ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS ở các giai đoạn trước. Ở giai đoạn năm 2019-2011, chính sách tín dụng mở rộng khiến nguồn vốn từ các NHTM đổ ồ ạt vào lĩnh vực BĐS. TTBĐS rơi vào tình trạng phát triển nóng, và dẫn tới vỡ bong bóng. Đến giai đoạn năm 2011-2013, việc siết chặt đột ngột của chính sách tín dụng dẫn tới sự đóng băng của TTBĐS khi doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn để phát triển dự án. Đến năm 2014, TTBĐS bắt đầu phục hồi, tăng trưởng nóng thể hiện ở các sản phẩm BĐS mới xuất hiện, lượng giao dịch và giá BĐS gia tăng. Chính sách tín dụng từ năm 2015 đến 2019 có xu hướng thắt chặt nhằm giảm nguồn vốn từ NHTM đổ vào TTBĐS với mục tiêu ổn định TTBĐS, tránh tăng trưởng nóng gây tình trạng 1 vỡ bong bóng BĐS. Thực tế, TTBĐS dưới tác động của chính sách tín dụng đã phát sinh nhiều biến thể xấu, ảnh hưởng tới quỹ đạo phát triển chung của TTBĐS. Đến thời điểm hiện tại, khi TTBĐS bước vào chu kỳ tăng trưởng khó khăn, yêu cầu về nguồn vốn ngày càng gia tăng. Chính sách tín dụng không chỉ có vai trò đảm bảo TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững thông qua giữ TTBĐS không quá nóng hoặc rơi vào đóng băng, mà còn phải giúp khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Để thị trường phát triển bền vững, vận hành thông suốt, giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS cần phải được đặt ra. Xuất phát từ yêu cầu thực tế, tác giả quyết định đi sâu nghiên cứu, phân tích chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam và chọn đề tài “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Đề xuất giải pháp để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững. Nhiệm vụ nghiên cứu: Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn của chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017-2019. Hai là, phân tích ảnh hưởng của chính sách tín dụng đến TTBĐS giai đoạn 2017-2019. Ba là, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong giai đoạn hiện nay và thời gian tới. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Do đề tài “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam” là một đề tài rất rộng và phức tạp nên luận văn chỉ nghiên cứu dưới góc độ cơ quan chủ thể là Nhà nước, trong đó, NHNN giữ vai trò ban hành chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam để thực hiện những mục tiêu nhất định. 2 Chính sách tín dụng đối với TTBĐS được nghiên cứu dưới góc độ là một thực thể đã đi vào thực tiễn. Chính vì vậy, luận văn sẽ tập trung hệ thống, đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017-2019 và từ đó, đề ra các giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS ở giai đoạn tới. Phạm vi nghiên cứu: Về không gian: Tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá tác động của chính sách tín dụng đến TTBĐS Việt Nam trên các phân khúc: Phân khúc căn hộ (bao gồm chung cư cao cấp, trung cấp, bình dân); Phân khúc đất nền; Phân khúc bất động sản du lịch (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch). Về thời gian: Phân tích tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017- 2019. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS đến năm 2025 và những năm tiếp theo. 4. Kết cấu của luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu luận văn gồm: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Chương 2. Phương pháp nghiên cứu Chương 3. Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam Chương 4. Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu 1.1.1. Nhóm các công trình nghiên cứu quốc tế Nghiên cứu khái quát về TTBĐS, một số tác giả nước ngoài có những nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động tài chính trong TTBĐS. W.B.Brueggenmam (1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở nước Mỹ, cũng như đề cập, khái quát tới thị trường vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS. Ủy Ban Châu Âu (2005) với cuốn sách “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” đã đưa ra với nội dung nhằm thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp. Cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia. Zhangd (2011) đã phân tích thực nghiệm theo mô hình SVAR. Từ quan điểm của chu kỳ kinh tế vĩ mô và mô hình SVAR, một hệ thống phân tích tác động các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trưởng kinh tế và lạm phát được xây dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tương tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc. Pirounakis (2013) với cuốn sách giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế BĐS. Tác giả nghiên cứu các vấn đề như: mối quan hệ giữa BĐS với nền kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động lực thị trường, bong bóng giá cả, và dự đoán giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008. Cuốn sách này đưa ra cách tiếp cận quốc tế và giới thiệu các mô hình cần thiết để hiểu đúng BĐS, các chính sách tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện nay. 4 Geltner (2014) đã cung cấp một nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính và đô thị của BĐS, phân tích và đầu tư BĐS thương mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn về BĐS thương mại từ góc độ đầu tư. Eugenio Cerutti (2015) đưa ra nội dung về cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS. Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trước đó bằng cách: khai thác các dữ liệu phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và bằng cách phân tích đặc điểm của tín dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia. Các tác giả đưa ra các quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng bất động sản. 1.1.2. Nhóm các công trình nghiên cứu trong nước Trong nước, hiện nay có nhiều tác phẩm, tài liệu phân tích các chính sách kinh tế, chính sách tín dụng cho TTBĐS. PGS.TS. Trần Kim Chung (2006) đã chỉ ra và phân tích các chính sách nhằm thúc đẩy TTBĐS. Một trong những chính sách đó là chính sách tài chính và tín dụng. Theo đó, liên quan đến chính sách tín dụng, cuốn sách đã đưa ra lý luận chung cũng như phân tích về thực trạng, hiệu quả hoạt động cho vay của các NHTM đối với TTBĐS Việt Nam. Đỗ Thị Thu Hà (2014) đã khái quát, tập trung làm rõ mối quan hệ giữa thực hiện chính sách tín dụng của ngân hàng và tình trạng bong bóng BĐS. Vương Minh Phương (2016) đã có luận án với nội dung nghiên cứu về chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS thông qua đó, đưa ra các giải pháp tài chính cần thiết. Nguyễn Thu Hà (2010) với luận văn tập trung làm rõ thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng. TS. Đinh Văn Ân (2011) đã làm rõ những vấn đề lý luận về sự hình thành và phát triển TTBĐS, làm rõ đặc trưng của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đánh giá thực trạng và tồn tại của thị trường cũng như đề xuất phương hướng, 5 giải pháp. Đề tài cũng đã đưa ra lý luận, đánh giá thực trạng về chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam ở thời điểm trước năm 2011. 1.1.3. Kết quả đạt được Các nghiên cứu trên hoặc chỉ nghiên cứu về vấn đề tín dụng ngân hàng đối với TTBĐS đạt được ưu điểm bao gồm: Thứ nhất, đề cập đến chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhưng chưa phân tích, xây dựng một cách có hệ thống hoàn thiện về vấn đề này. Thứ hai, các công trình nghiên cứu về lĩnh vực tín dụng ngân hàng với TTBĐS trên góc độ chủ thể là NHTM trong hoạt động cho vay đối với chủ thể tham gia thị trường là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp. Thứ ba, các công trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng như nguyên nhân tồn tại trong hoạt động chưa hiệu quả của TTBĐS dưới tác động chính sách tín dụng. Về nhược điểm, các công trình chưa tập trung nghiên cứu sâu về chính sách tín dụng đối với TTBĐS ở thời điểm 2017-2019. Trong khi đó, TTBĐS đã có những thay đổi phát triển mạnh mẽ và chính sách tín dụng của giai đoạn này cũng đã có điều chỉnh. Bên cạnh đó, các công trình nghiên cứu chưa phân tích mối quan hệ giữa chính sách tín dụng và hệ thống các chính sách khác đối với TTBĐS. Luận văn “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam” sẽ đưa ra hệ thống hoá lý luận cũng như phân tích tác động của chính sách tín đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017 - 2019, trên góc độ chủ thể quản lý là NHNN. Luận văn xây dựng các kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hơn chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong thời gian tới. 1.2. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản 1.2.1. Một số khái niệm * Khái niệm bất động sản Thuật ngữ: “Bất động sản đã xuất hiện đầu tiên trong bộ luật cổ La Mã, với tư cách là phạm trù pháp lý quy định quyền sở hữu đối với khách thể. Bất động sản 6 trước hết là tài sản. Tài sản nói chung chia thành “bất động sản” và “động sản”. Nó là yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể được đo lường bằng giá trị nhất định. Khác với các loại tài sản, bất động sản có đặc tính là: không thể di dời hoặc là di dời hạn chế để tính năng, công năng và hình thái của nó không thay đổi. Theo quan điểm của tác giả, BĐS được hiểu là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, được sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất. * Khái niệm thị trường bất động sản TTBĐS là nơi mà lực lượng cung BĐS và lực lượng cầu BĐS tương tác với nhau, từ đó quyết định ra giá cả BĐS, và là nơi phân phối hàng hóa BĐS cho người sử dụng khác nhau, và được các dịch vụ bất động sản hỗ trợ (Trần Thiên Khải, 2013). “TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” (PTS.TS. Hoàng Văn Cường, 2006). “TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất trịnh, trong một thời gian nhất định” (Thái Bá Cẩn, 2003). Nhìn chung, các khái niệm tuy khác nhau về cách diễn đạt nhưng tựu chung đều coi TTBĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ. Theo tác giả, TTBĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ bao gồm: hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo hiểm, bảo lãnh, góp vốn liên doanh, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS. * Phân loại TTBĐS - Phân khúc nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) - Phân khúc BĐS du lịch - Phân khúc BĐS thương mại - Phân khúc BĐS công nghiệp - Phân khúc BĐS nông nghiệp 7 - Phân khúc BĐS hạ tầng - Phân khúc BĐS nghĩa trang 1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế TTBĐS là bộ phận hợp thành của nền kinh tế thị trường thống nhất, có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính (thị trường tiền tệ và thị trường vốn). Quản lý TTBĐS, đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả tuân theo các quy luật của thị trường và hạn chế những tiêu cực, nguy cơ khủng hoảng. Hoạt động của TTBĐS có tác động tích cực đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Thứ nhất, phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn đầu tư phát triển. Với chức năng thúc đẩy sản xuất phát triển, TTBĐS đã góp phần làm tăng tài sản cố định trong xã hội, tức là tăng một nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng. Bên cạnh đó, khi TTBĐS phát triển sẽ đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn, tức là bổ sung vốn cho đầu tư phát triển. Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước. Sự phát triển của TTBĐS có thể theo hướng tăng khối lượng hàng hoá BĐS trên thị trường giao dịch hoặc tăng khối lượng hàng hoá BĐS trên thị trường giao dịch hoặc tăng khối lượng giao dịch do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại... nhưng dù theo hướng nào cũng đều góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua thuế. Thứ ba, phát triển TTBĐS góp phần đổi mới chính sách của Nhà nước và ổn định xã hội. TTBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Vì thế, TTBĐS phát triển không lành mạnh với những biểu hiện như gia tăng nạn đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm giá cả lên xuống thất thường... cũng là lúc những bất cập của các chính sách, đặc biệt đối với Luật Đất đai được bộc lộ. Điều này gây tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách của Nhà nước. Vì vậy, Nhà nước cần phải đổi mới bổ sung và hoàn thiện không chỉ các chính sách mà còn cả công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Khi TTBĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả, thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao đời sống nhân dân... càng khẳng định tính đúng đắn của các chính 8 sách, củng cố niềm tin của nhân dân nên góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn. Thứ tư, phát triển TTBĐS góp phần mở rộng các thị trường và mở rộng quan hệ quốc tế. Là một bộ phận hợp thành thị trường chung của mỗi quốc gia, sự phát triển của TTBĐS không chỉ ảnh hưởng tới thị trường chung mà còn ảnh hưởng đến tất cả các yếu tố của thị trường đó. Khi TTBĐS phát triển sẽ yêu cầu thị trường vốn phát triển theo để đầu tư phát triển, thị trường sức lao động là thị trường các loại hàng hoá đầu vào cho TTBĐS cũng phát triển theo tương ứng. Sự phát triển của thị trường trong nước nói chung và TTBĐS nói riêng còn thu hút các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. 1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, do đó, hoạt động của TTBĐS, mặc dù tuân theo các quy luật chung của thị trường nhưng nó có những đặc điểm riêng: Thứ nhất, TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch. Do đặc điểm của hàng hoá BĐS là có vị trí cố định, không thể di dời được nên hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành ở những địa điểm thuận lợi, theo thoả thuận giữa các bên tham gia giao dịch mà không nhất thiết phải có sự hiện diện của BĐS. Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến TTBĐS của các vùng hay khu vực khác. Thứ ba, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo. Mặc dù TTBĐS có nội dung rất phong phú nhưng đây là thị trường không hoàn hảo bởi các lý do cơ bản sau: 9 trước hết là do thông tin về hàng hoá BĐS và TTBĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Thứ tư, trên TTBĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả. Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hoá thông thường thì khi cầu tăng sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu và giá lại trở lại mức cân bằng. Thứ năm, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Do BĐS có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi một lượng vốn lớn huy động từ thị trường vốn. Thứ sáu, TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui đều khó khăn, phức tạp. Trước hết là việc khó thâm nhập vào TTBĐS. Như đã phân tích ở trên, TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch, TTBĐS lại là thị trường không hoàn hảo nên để thực hiện các giao dịch trên thị trường này cần thiết phải có sự tham gia của các nhà tư vấn, môi giới vốn là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì các hoạt động giao dịch TTBĐS sẽ khó thành công, chi phí giao dịch sẽ cao và sự vận hành của TTBĐS rõ ràng làm kém hiệu quả. Thứ bảy, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt), trong khi đó người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai lại không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác mà chủ yếu là kỳ vọng vào các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Vì thế, khi xem xét giá cả của đất đai không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị các hàng hoá thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lời của đất đai cũng như khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đó. Cho nên, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bản thân BĐS đã là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước. Việc mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở 10 hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. 1.3. Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 1.3.1. Một số khái niệm PGS.TS. Đinh Xuân Hạng (2011): Tín dụng là sự chuyển nhượng quyền sử dụng một lượng giá trị của người này hoặc doanh nghiệp này cho người khác hoặc doanh nghiệp khác với điều kiện là phải hoàn trả cả vốn lẫn lãi (lãi tín dụng) sau một thời gian dài Tín dụng phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp. Trên góc độ vi mô, chính sách tín dụng là tổng thể các quy định của ngân hàng về hoạt động tín dụng nhằm đưa ra định hướng và hướng dẫn hoạt động của cán bộ ngân hàng trong việc cấp tín dụng cho khách hàng. Trên góc độ vĩ mô, xét chủ thể quản lý là Nhà nước thì chính sách tín dụng là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để đảm bảo việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế. Chính sách tín dụng là một trong những chính sách lớn của Nhà nước, là công cụ sắc bén để quản lý nền kinh tế thị trường. Nhà nước sử dụng chính sách tín dụng để điều tiết khối lượng tín dụng trong lưu thông cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ nhất định. Nhà nước sử dụng chính sách tín dụng kết hợp với chính sách tài chính để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Vấn đề quan trọng hàng đầu là chính sách tín dụng kết hợp với chính sách tài chính để tham gia đẩy lùi và kiềm chế lạm phát, ổn định nền kinh tế. NHNN thông qua chính sách tín dụng cụ thể cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế, góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa chuyển đổi từ cơ cấu nông nghiệp công nghiệp - dịch vụ sang cơ cấu công nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ. TS. Đoàn Thành Hà (2014): Tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo 11 đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê... Trên cơ sở đó, theo quan điểm của tác giả, chính sách tín dụng đối với TTBĐS là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để đảm bảo việc cung cấp tín dụng cho TTBĐS. 1.3.2. Đặc điểm và chủ thể của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản * Đặc điểm của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Thứ nhất, chính sách tín dụng trên TTBĐS yêu cầu rõ ràng, cụ thể đối với từng loại BĐS cụ thể. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng các chính sách đó vào thực tế. Thứ hai, chính sách tín dụng trên TTBĐS thay đổi theo từng thời kỳ tăng trưởng của TTBĐS. Do đó các chính sách này luôn được bổ sung kịp thời với sự thay đổi đó. Hơn nữa, chính sách tín dụng phải độc lập, phù hợp với đặc điểm của kinh tế xã hội của đất nước trong từng giai đoạn cụ thể. Thứ ba, chính sách tín dụng phải bao quát việc sử dụng tổng hợp, đồng bộ tất cả các công cụ huy động vốn để tác động tới sự vận động của các nguồn tài chính phát triển TTBĐS. Thứ tu ̛, chính sách tín dụng trên TTBĐS phải thể hiện quan điểm vì lợi ích toàn cục, toàn quốc, không mang màu sắc vì lợi ích cục bộ, địa phương. Chính sách phải được dần hoàn thiện, trở thành công cụ khai thông nguồn vốn trên TTBĐS, để TTBĐS phát triển toàn diện, minh bạch… * Chủ thể xây dựng, ban hành chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Các chủ thể của chính sách tín dụng đối với TTBĐS chỉ người đặt ra và thi hành chính sách. 12 Chính sách là sản phẩm chủ quan của các nhà lãnh đạo nhằm đặt ra các mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ nhất định bằng các giải pháp thích hợp để chuyển các mục tiêu thành hiện thực. Thông qua chủ trương, định hướng của Nhà nước, NHNN sẽ có vai trò trong nghiên cứu, đánh giá tính cấp thiết của chính sách tín dụng đối với TTBĐS, trên cơ sở đó xây dựng, ban hành chính sách tín dụng đối với TTBĐS. Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ đảm nhiệm vai trò kiểm tra, giám sát việc thực hiện nội dung chính sách tín dụng đối với TTBĐS. Các cơ quan thi hành bao gồm các cơ quan chuyên môn, các NHTM, các cơ quan quản lý Nhà nước,… Và đối tượng tác động trực tiếp là những chủ thể tham gia TTBĐS. 1.3.3. Chu trình chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Chính sách tín dụng là một quá trình với nhiều hoạt động liên tục theo thời gian, từ khi phát hiện vấn đề chính sách cho đến khi vấn đề được giải quyết thông qua những can thiệp của Nhà nước và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS. Chu trình chính sách tín dụng đối với TTBĐS bao gồm: Hoạch định chính sách Khi TTBĐS nảy sinh nhu cầu về định hướng, kiểm soát dòng vốn cũng như huy động nguồn vốn, nhu cầu về chính sách tín dụng cần phải ra đời. Các chuyên gia, nhà hoạch định phân tích và đề xuất sáng kiến về chính sách tín dụng. Những đề xuất này được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận, ra quyết định về xây dựng chính sách và trao cho những cá nhân tổ chức đủ năng năng lực xây dựng dự thảo chính sách. Thể chế hoá chính sách Xuất phát từ bản chất và những đặc trưng của Nhà nước, việc thực hiện các chính sách Nhà nước phải mang tính bắt buộc. Do vậy, các chính sách Nhà nước phải được thể chế hoá. Chính sách tín dụng phải được thể chế hoá bằng các văn bản quy phạm pháp luật như luật, pháp lệnh, thông tin, nghị định, chiến lược phát triển và được cá nhân, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi được phê duyệt, các chính sách được công bố chính thức để tổ chức thực hiện. 13 Tổ chức thực hiện chính sách Chính sách tín dụng được thực hiện thông qua hệ thống: NHNN chỉ đạo, ban hành chính sách thông qua thông tư, văn bản. Hệ thống các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, các quỹ thực hiện theo chỉ đạo. Đối tượng chịu tác động của chính sách là doanh nghiệp bất động sản, người mua bất động sản cần vay ngân hàng… Để thực hiện chính sách, có thể phải ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các chính sách; xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin phục vụ cho việc chỉ đạo thực hiện chính sách; xây dựng, thẩm định và phê duyệt dự án… Đánh giá, điều chỉnh và tổng kết chính sách Thực hiện chính sách tín dụng là việc không dễ dàng vì nó trực tiếp liên quan đến các lợi ích, đến việc huy động và sử dụng các nguồn lực. Đồng thời, quá trình thực hiện chính sách tín dụng chịu sự tác động của nhiều nhân tố: bối cảnh chung về kinh tế, chủ thể tham gia, bộ máy thực thi có thể mắc phải sai lầm. Do vậy, việc tổ chức kiểm tra thường xuyên và định kỳ thông qua các kênh khác nhau là rất cần thiết. Để hoạt động kiểm tra đạt kết quả, cần phải thiết lập hệ thống thông tin báo cáo từ dưới lên trên; tổ chức nghiên cứu điều tra xã hội, học lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, người dân. Trên cơ sở những thông tin thu được, cần tiến hành phân tích đánh giá để thấy được những ưu, nhược điểm của chính sách và việc tổ chức thực hiện chính sách. Từ đó, những người có quyền quyết định chính sách thực hiện điều chỉnh những bất hợp lý của chính sách và bộ máy thực hiện chính sách. Kết thúc chu trình, chính sách cần được đánh giá khách quan toàn diện nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho chu trình chính sách tiếp theo. Việc đánh giá chính sách cần thực hiện theo những nguyên tắc, tiêu chí nhất định. Khi các mục tiêu của chính sách được thực hiện, cần tiến hành tổng kết chính sách và đưa ra những kiến nghị cho chu trình chính sách mới. 14 Trong phạm vi thực hiện, luận văn chỉ nghiên cứu trên góc độ chính sách tín dụng đã trở thành một thực thể đi vào thị trường. 1.3.4. Nội dung chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 1.3.4.1. Mục tiêu của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản TTBĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Chính bởi vậy mà mục tiêu của chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhằm kiểm soát nguồn vốn vào trong lĩnh vực BĐS. Trên cơ sở đó, chính sách tín dụng đặt ra các mục tiêu: Thứ nhất, ổn định giá cả trên TTBĐS. Chính sách tín dụng xây dựng theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá BĐS trên thị trường theo quan hệ cung cầu. Nguồn cung dự án phải căn cứ vào kế hoạch, nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ. Đồng thời, cơ cấu hàng hóa BĐS phải phù hợp nhu cầu về BĐS và khả năng thanh toán của người dân. Thứ hai, TTBĐS tăng trưởng ổn định. Để TTBĐS phát triển đúng mức thì hệ thống chính sách tín dụng cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và đóng băng thị trường. Kết hợp phát triển kinh tế bảo đảm an sinh xã hội, từng bước lành mạnh hóa thị trường. Thứ ba, phát triển TTBĐS lành mạnh, minh bạch và bền vững. NHNN chủ động đưa ra các chính sách tín dụng đảm bảo tính công khai, minh bạch. Hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường. Việc nghiên cứu triển khai thành lập triển khai các quỹ đầu tư BĐS nhằm tạo lập và giải quyết vấn đề vốn cho thị trường theo hướng phát triển bền vững. Thứ tư, từng bước nâng cao chất lượng đời sống xã hội. Khi chính sách tín dụng được sử dụng hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh sẽ tạo nên nhiều thay đổi quan trọng. Nhiều dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ được hình 15 thành, nâng cao điều kiện sống của dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, góp phần đảm bảo an sinh xã hội. 1.3.4.2. Các giải pháp của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng Quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động mà các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thường xuyên duy trì, bao gồm tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu; hạn chế, giới hạn cấp tín dụng; tỷ lệ khả năng chi trả; tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn; giới hạn góp vốn, mua cổ phần; tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi. Trong lĩnh vực BĐS, ngoài việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, các quy định về cho vay BĐS cũng được áp dụng hình thức tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh với từng khoản vay khác nhau. Với công cụ này, tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi cũng được coi là công cụ nhằm kiểm soát nguồn tín dụng vào BĐS. Chính sách về lãi suất Chính sách lãi suất là một chính sách trong đó Nhà nước sử dụng công cụ này để chỉnh khối lượng tín dụng cung ứng cho nền kinh tế theo các mục tiêu của chiến lược phát triển nền kinh tế quốc dân. NHNN là tổ chức được Chính phủ trao quyền thực hiện và quản lý việc thực hiện các chính sách tiền tệ và tín dụng của Nhà nước. Việc tăng hay giảm lãi suất tín dụng trên thị trường là theo sự chỉ đạo của NHNN. Việc tăng giảm lãi suất tín dụng được tiến hành hoặc là bằng biện pháp hành chính hoặc là bằng các biện pháp kinh tế của NHNN. Chính sách lãi suất là một trong công cụ quan trọng của Nhà nước được sử dụng trong chính sách tín dụng. Với chính sách lãi suất, các công cụ mà Nhà nước thực hiện. Đó là: Một, phân loại lãi suất theo nguyên tắc đa dạng hóa lãi suất. Mỗi một loại lãi 16