Tài liệu Bong bóng bất động sản ở mỹ giai đoạn 2001 - 3- 2008 và bài học cho việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -------***------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 và bài học cho Việt Nam Sinh viên thực hiện : Mai Phương Chi Lớp : Nhật 1 Khoá : K43F Giáo viên hướng dẫn : ThS. Lê Phương Lan Hà Nội, 2008 MỤC LỤC Lêi më ®Çu .................................................................................................. 1 Ch-¬ng 1: Tæng quan vÒ bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n ...................................................................................................... 5 I. Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ........................... 5 1. Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n .............................................................................. 5 1.1. §Þnh nghÜa bÊt ®éng s¶n ................................................................... 5 1.2. Ph©n lo¹i bÊt ®éng s¶n....................................................................... 6 1.3. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n ................................................................ 7 1.4. §iÒu kiÖn ®Ó bÊt ®éng s¶n trë thµnh hµng hãa ................................ 9 2. ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ........................................................................... 10 2.1. Kh¸i niÖm thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n .................................................. 10 2.2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ............................................ 12 II. Qu¶n lý thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n ................... 14 1. Qu¶n lý thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n .............................................................. 14 2. Qu¶n lý bÊt ®éng s¶n ................................................................................ 15 3. Vai trß cña viÖc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ quèc d©n .................................................................................................. 17 3.1. Lµm t¨ng gi¸ trÞ ®Êt ®ai vµ thóc ®Èy s¶n xuÊt ph¸t triÓn ............... 17 3.2. Huy ®éng vèn cho nÒn kinh tÕ ......................................................... 18 3.3. T¨ng thu nhËp cho ng©n s¸ch Nhµ n-íc. ....................................... 19 3.4. Më réng c¸c thÞ tr-êng trong vµ ngoµi n-íc, më réng quan hÖ quèc tÕ. ..................................................................................................... 20 3.5. T¹o c«ng ¨n viÖc lµm vµ n©ng cao ®êi sèng cña nh©n d©n. .......... 22 III. Mét sè kh¸i niÖm liªn quan ................................................................... 23 1. Kh¸i niÖm vÒ “bong bãng bÊt ®éng s¶n” ................................................ 23 2. Kh¸i niÖm vay thÕ chÊp vµ chøng kho¸n hãa ......................................... 24 2.1. Vay thÕ chÊp (hay cßn gäi lµ “vay tµi s¶n” hoÆc thÕ chÊp thø cÊp) .................................................................................................................. 24 2.2. Chøng kho¸n ho¸ ............................................................................. 26 2.3. Mèi quan hÖ gi÷a thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr-êng tµi chÝnh 27 CH¦¥NG 2: Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü ............................. 29 I. Tæng quan vÒ thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n Mü .............................................. 29 II. DiÔn biÕn bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001-3/2008 ......... 34 1. Giai ®o¹n 2001- 2005................................................................................. 34 1.1. VÒ gi¸ nhµ ......................................................................................... 34 1.2. VÒ khèi l-îng giao dÞch ................................................................... 37 2. Giai ®o¹n 2005 – 3/2008 ............................................................................ 39 2.1. VÒ gi¸ nhµ ......................................................................................... 40 2.2. VÒ khèi l-îng giao dÞch ................................................................... 42 1 III. Nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü ...... 44 1. Héi chøng “thÝch së h÷u nhµ” cña ng­êi d©n Mü. ................................. 44 2. S¶n phÈm cho vay thÕ chÊp d-íi chuÈn .................................................. 45 3. L-îng tiÒn cho vay ®Þa èc gia t¨ng .......................................................... 47 4. Tû lÖ l·i suÊt liªn bang (Federal Fund Rate) thay ®æi liªn tôc. ............ 50 IV. HËu qu¶ cña bong bãng nhµ ®Êt t¹i Mü vµ ¶nh h-ëng tíi thÞ tr-êng tµi chÝnh thÕ giíi ............................................................................................ 56 1. HËu qu¶ bong bãng nhµ ®Êt t¹i Mü ......................................................... 56 2. T¸c ®éng tíi thÞ tr-êng tµi chÝnh thÕ giíi ............................................... 60 CH¦¥NG 3: BµI HäC CHO VIÖt NAM ................................................ 64 I. Thùc tr¹ng thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam giai ®o¹n 2001 -3/2008 vµ nguyªn nh©n dÉn ®Õn thùc tr¹ng ®ã. ........................................................... 64 1. Giai ®o¹n 2001 – 2003: ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n bïng næ .................... 64 2. Giai ®o¹n 2003 - 2005: ThÞ tr-êng ®ãng b¨ng........................................ 65 3. Giai ®o¹n 2005 - 3/2008: ThÞ tr-êng biÕn ®éng phøc t¹p. .................... 69 II. Mét sè bµi häc rót ra tõ khñng ho¶ng bÊt ®éng s¶n ë Mü cã thÓ ¸p dông cho ViÖt Nam ........................................................................................ 73 1. So s¸nh biÕn ®éng thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n Mü vµ ViÖt Nam ............... 73 2. So s¸nh nguyªn nh©n dÉn ®Õn hiÖn t-îng bong bãng bÊt ®éng s¶n t¹i Mü vµ ë ViÖt Nam .................................................................................. 75 2.1. T©m lý ng-êi d©n .............................................................................. 75 2.2. TÝn dông bÊt ®éng s¶n ..................................................................... 77 2.3. L-îng tiÒn cho vay ®Þa èc gia t¨ng .................................................. 79 2.4. ¶nh h-ëng cña c¸c chÝnh s¸ch tiÒn tÖ vÒ l·i suÊt .......................... 81 3. Bµi häc kinh nghiÖm rót ra tõ cuéc khñng ho¶ng bÊt ®éng s¶n ë Mü cã thÓ ¸p dông cho ViÖt Nam ..................................................................... 84 3.1. Bµi häc vÒ t©m lý ng-êi d©n............................................................. 84 3.2. Bµi häc vÒ h×nh thøc tÝn dông bÊt ®éng s¶n: cho vay thÕ chÊp d-íi chuÈn........................................................................................................ 85 3.3. Bµi häc vÒ biÖn ph¸p t¨ng nguån vèn cho thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n .................................................................................................................. 86 3.4. Bµi häc vÒ t¸c ®éng cña c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña Nhµ n-íc ... 87 III. C¸c gi¶i ph¸p ®Ò xuÊt ®Ó n©ng cao hiÖu qu¶ cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam nh»m tr¸nh nguy c¬ vì “bong bãng” .................................. 88 1. Gi¶i ph¸p vÜ m« ......................................................................................... 88 1.1. æn ®Þnh t©m lý ng-êi d©n, tr¸nh t×nh tr¹ng ®Çu c¬ b»ng c¸c quy ®Þnh hîp ‎lý vµ sö dông cã hiÖu qu¶ h¬n c«ng cô tµi chÝnh trong qu¶n lý Nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai ................................................................................. 88 1.2. T¨ng cung bÊt ®éng s¶n ................................................................... 91 1.3. Huy ®éng vèn tõ nhiÒu nguån cho thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n. ......... 91 2 1.3.1. Hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n tiÕp cËn nguån vèn dÔ dµng h¬n. ......................... 92 1.3.2. Thu hót vèn ®Çu t- trùc tiÕp n-íc ngoµi vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n ............................................................................................................... 92 1.3.3. Sö dông c¸c c«ng cô ®Çu t- tµi chÝnh nh»m t¹o kªnh dÉn th«ng tho¸ng gi÷a thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr-êng vèn. ........................ 93 2. Gi¶i ph¸p vi m« ......................................................................................... 94 2.1. VÒ phÝa c¸c ng©n hµng th-¬ng m¹i ................................................ 94 2.1.1. Thùc hiÖn nghiªm tóc c¸c thñ tôc thÈm ®Þnh cho vay thÕ chÊp liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n ........................................................................... 94 2.1.2. Th¸o gì v-íng m¾c trong cho vay cña ng©n hµng ®èi víi kinh doanh bÊt ®éng s¶n ............................................................................... 94 2.2. VÒ phÝa c¸c c«ng ty kinh doanh ®Þa èc............................................ 95 2.2.1. “Chøng kho¸n ho¸” c¸c dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n . 95 2.2.2. H×nh thµnh quü ®Çu t- tÝn th¸c cho thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ....... 96 2.2.3. N©ng cao tr×nh ®é, t¨ng kh¶ n¨ng qu¶n lý cña c¸c doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n trong n-íc. ....................................................................... 96 KÕt luËn .................................................................................................... 98 Danh môc Tµi liÖu tham kh¶o................................................... 100 Danh môc tõ viÕt t¾t ...................................................................... 104 Danh môc b¶ng biÓu ......................................................................... 105 3 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, và cũng vì những tính chất đặc biệt mà nó đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển bất động sản và thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn cho nền kinh tế, mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế, tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân… Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại rất phức tạp và nhạy cảm nên việc quản lý và định hướng của các cơ quan có thẩm quyền không hề đơn giản. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính ngày càng trở nên chặt chẽ. Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường lớn và có lịch sử lâu đời. Tuy nhiên, trong gần 10 năm trở lại đây, chính vì những khoản lợi nhuận kếch xù mà người ta đã quên đi những nguy cơ đang tiềm ẩn để lao vào đầu tư nhằm kiếm lời với sự tham gia của một loạt các ngân hàng, công ty địa ốc, những nhà đầu tư… Một hệ thống khổng lồ được tạo ra, gắn kết chặt chẽ với nhau, và chỉ cần một khâu trong hệ thống này gặp sự cố sẽ kéo theo sự sụp đổ dây chuyền của cả hệ thống. Lãi suất giảm, người dân đua nhau đổ tiền vào bất động sản, các ngân hàng thì không ngừng cho vay, mở rộng cả vào khu vực những người có thu nhập thấp, đẩy giá nhà lên cao. Đến khi lãi suất tăng, bong bóng xì hơi, nhiều người không có khả năng hoàn trả các khoản nợ cầm cố vì giá nhà tụt xuống thấp, trong khi lãi suất tín dụng lại tăng cao. Việc mất khả năng chi trả của họ kéo theo nguy cơ phá sản của các cơ sở cho vay. Tuy nhiên, các cơ sở này đã chuyển chúng sang dạng trái phiếu, bán lại cho các nhà đầu tư. Vậy là cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản đã lan sang cả thị trường chứng khoán và thị trường tài chính, và nó không còn nằm trong Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 1 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam đất Mỹ mà đã trở thành một “cơn bão tài chính” trên toàn thế giới với những hậu quả hết sức nặng nề. Thị trường bất động sản Việt Nam hết sức phức tạp và luôn trong tình trạng bất ổn định. Trong thời gian qua, diễn biến trên thị trường bất động sản Việt Nam cũng có một số nét tương tự như ở Mỹ. Nhiều chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ bong bóng sẽ vỡ và hậu quả có thể sẽ rất nặng nề do tính chất phức tạp riêng của thị trường nếu các cơ quan quản lý không có những biện pháp kịp thời nhằm ổn định và hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn. Vì những lý do trên, em quyết định chọn đề tài: “Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008 và bài học cho Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình. Em mong muốn rằng từ việc nghiên cứu cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 - 3/2008 sẽ rút ra được một vài kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam, một “con ngựa bất kham” cho tới nay vẫn chưa thể thuần hoá. 2. Mục đích nghiên cứu  Cung cấp những lý thuyết cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản, quản lý thị trường bất động sản và một số vấn đề liên quan.  Tìm hiểu tổng quan về thị trường bất động sản Mỹ, diễn biến bong bóng bất động sản giai đoan 2001 – 3/2008, nguyên nhân bùng nổ và hậu quả.  Phân tích những nét chung về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua và những bài học kinh nghiệm có thể áp dụng từ khủng hoảng bất động sản ở Mỹ. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 2 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam  Đối tượng nghiên cứu của đề tài: hiện tượng bong bóng trên thị trường bất động sản.  Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Với mục đích tìm hiểu về diễn biến trên thị trường bất động sản và những nguy cơ tiềm ẩn, đề tài tiến hành nghiên cứu hai thị trường là thị trường bất động sản Mỹ và thị trường bất động sản Việt Nam. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài được thực hiện bằng các phương pháp: Phương pháp nghiên cứu tại bàn, phương pháp lý luận kết hợp tìm hiểu và quan sát thực tế, phương pháp thống kê phân tích, phương pháp so sánh, từ đó rút ra những luận cứ logic nhất, tổng hợp và đánh giá đối tượng nghiên cứu. 5. Kết cấu của đề tài Ngoài phần Lời mở đầu và Kết luận, đề tài được chia làm ba chương chính: Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản Chương II: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001- 3/2008 Chương III: Bài học cho Việt Nam §Ó cã thÓ hoµn thµnh khãa luËn nµy, tr-íc hÕt em xin ch©n thµnh c¶m ¬n tr-êng §¹i häc Ngo¹i Th-¬ng, Khoa Kinh tÕ vµ kinh doanh quèc tÕ cïng c¸c thÇy c« trong Khoa ®· tËn t×nh d×u d¾t em trong bèn n¨m häc võa qua vµ ®· hÕt søc t¹o ®iÒu kiÖn cho em ®-îc thùc hiÖn bµi Khãa luËn nµy! Em xin göi lêi c¶m ¬n s©u s¾c ®Õn Th¹c sü Lª Ph-¬ng Lan ®· trùc tiÕp chØ b¶o, h-íng dÉn cho em rÊt nhiÒu trong suèt qu¸ tr×nh thùc hiÖn vµ hoµn thµnh Khãa luËn. §ång thêi em còng xin ®-îc göi lêi c¶m ¬n tíi sù ®éng viªn, gióp ®ì cña gia ®×nh vµ b¹n bÌ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn bµi viÕt nµy. Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 3 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Víi sù h¹n chÕ vÒ kiÕn thøc còng nh- kinh nghiÖm thùc tÕ, thêi gian vµ c¸c ®iÒu kiÖn nghiªn cøu cßn h¹n hÑp nªn mÆc dï rÊt cè g¾ng nh-ng bµi viÕt vÉn kh«ng tr¸nh khái nhiÒu thiÕu sãt. Em rÊt mong nhËn ®-îc nh÷ng ý kiÕn ®ãng gãp quý b¸u cña quý thÇy c« ®Ó bµi viÕt ®-îc hoµn thiÖn h¬n vµ cã ý nghÜa thùc tiÔn nhÊt ®Þnh. Hµ Néi, ngµy 23 th¸ng 6 n¨m 2008 Sinh viªn Mai Ph-¬ng Chi Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 4 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN I. Khái niệm về bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1. Khái niệm bất động sản 1.1. Định nghĩa bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường dùng từ real estate (hoặc real property, realty) để nói về BĐS: “Về mặt pháp luật, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó, với quyền sở hữu từ dưới lòng đất đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [57] Theo định nghĩa trên, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Trong đó, điều 174 quy định: “1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 5 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam a) Đất đai. b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai. d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” [6] Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Khái niệm của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. 1.2. Phân loại bất động sản BĐS được phân loại tùy theo mục đích nghiên cứu và cách tiếp cận: - Theo kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới cũng nhƣ của Việt Nam, về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm: + BĐS có đầu tƣ xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. + BĐS không đầu tƣ xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm… + BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang… [4] Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 6 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam - Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực: + Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân. + Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước… + Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thủy sản… + Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao… + Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng… Dù phân loại theo cách nào cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm. 1.3. Đặc điểm của bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó nó có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác: - Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hóa khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác. Hàng hóa BĐS không thể di chuyển dễ dàng cũng như đem đi trưng bày ở nơi khác như các hàng hóa khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 7 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật quy định việc giao dịch BĐS thông qua chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm khác nhau thì có những giá trị khác nhau. Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hóa thông thường, thông qua dự báo và lập kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu. - Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. - Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. - Có vòng đời dài: Khi vòng đời vật lý chấm dứt, các kết cấu chịu lực chủ yếu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, có thể tiến hành cải tạo, nâng Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 8 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới để kéo dài vòng đời vật lý, đồng thời cũng kéo dài vòng đời kinh tế bắng cách tiếp tục khai thác hoặc chuyển mục đích sử dụng. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. [5] - Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh,…). Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư, bảo toàn giá trị đồng tiền tích lũy và cũng là đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác. Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. 1.4. Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành hàng hóa thì xã hội phải có sự phân công lao động đến một mức độ nhất định, đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với những hàng hóa đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt. BĐS sẽ trở thành hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt nếu nó hội tụ các điều kiện sau: - BĐS phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá, giữ gìn. Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 9 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam - BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường…[3] 2. Thị trƣờng bất động sản 2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường là tập hợp các sự thỏa thuận thông qua đó người bán và người mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ” [1]. Hiện nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau: - Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của Nhà nước. - Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. - Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này đôc lập với các tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 10 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Trong thị trường bất động sản tồn tại hai hình thức kinh doanh. Đó là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản: - Kinh doanh bất động sản: Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.” [7] Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ… - Kinh doanh dịch vụ bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. [7] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán… Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 11 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền nhau và có tác động qua lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS. Việc kinh doanh BĐS không thể thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS và ngược lại. Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng BĐS,… và các giao dịch trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… như trên các thị trường hàng hóa khác. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành thị trường này, bao gồm: - Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất… - Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS… - Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, cơ sở pháp lý… - Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của Nhà nước và sự điều tiết của các quy luật trên thị trường. 2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, do đó thị trường bất động sản cũng mang những đặc điểm giống với thị trường hàng hóa khác. Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 12 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam - Thị trường BĐS cũng chịu tác động của các quy luật thị trường như các thị trường hàng hóa khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… và chịu ảnh hưởng của các nhân tố cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương... - Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Đồng thời, việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu cần sự minh bạch, công khai. Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng như sau: - Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hóa thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư. - Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin… Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp lý chiếm khoảng 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của Nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất. Nhìn chung thì thuế sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS, nhưng trong việc định giá BĐS thì thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn. Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 13 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam - Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn… Ở các nước càng có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế. II. Quản lý thị trƣờng bất động sản và quản lý bất động sản Trong lĩnh vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý. Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ: 1. Quản lý thị trƣờng bất động sản Vai trò quản lý thị trường BĐS là thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện và phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối với các giao dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường này. Đối với thị trường BĐS, quản lý Nhà nước có những vai trò sau: - Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật. - Tạo lập môi trường kinh doanh: Nhà nước tạo lập và cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan hệ thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 14 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam như ban hành Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế…Nhà nước cũng thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS. - Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá trình quản lý kinh tế và thương mại, Nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư…và các công ty tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động sản như thông tin, xúc tiến thương mại… - Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật…thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của mình nhằm lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo động lực phát triển kinh tế. Thị trường và doanh nghiệp không thể tự mình giải quyết những mâu thuẫn này. - Điều tíết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực. Nhưng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó. Nhà nước không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo ra môi trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh phát huy lợi thế so sánh, khai thác nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động. 2. Quản lý bất động sản Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 15 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Bên cạnh việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án. Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là: “Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê nhà, đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và khách hàng tiềm năng…”[12] Luật kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra quan điểm về dịch vụ quản lý bất động sản như sau: “Điều 66. 2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: a) Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản. b) Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản. c) Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản. d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng. đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.” [8]. Như vậy, về cơ bản, quan điểm của Nhà nước Việt Nam về quản lý BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới. Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 16