Tài liệu Tiểu luận tình huống quản lý chất lượng nguồn vốn đầu tư vào bất động sản.

Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội LỜI CẢM ƠN Hoàn thành quá trình học tập tại lớp chuyên viên K3A- 2015 tại Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội, tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tư pháp, các anh chị đồng nghiệp phòng Văn bản pháp quy đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành khaó học, chân thành cảm ơn tập thể các thầy cô Trường đào tạo Cán bộ Lê Hồng Phong đã quan tâm, dạy bảo và hướng dẫn tận tình và truyền đạt cho tôi những kiến thức, kỹ năng về quản lý hành chính nhà nước và xin chân thành cảm ơn tới cô giáo chủ nhiệm Nguyễn Thị Diệu Hà luôn theo sát quan tâm giúp tôi hoàn thành khó học cũng như bài tiểu luận tốt nghiệp này. HỌC VIÊN Phạm Thị Kim Chung Phạm Thị Kim Chung 1 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội PHẦN I. LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Vào thời điểm năm 2007, thị trường bất động sản chứng kiến cuộc đổ bộ của các nhà đầu tư nước ngoài, 40% tổng vốn của các doanh nghiệp nước ngoài đã rót vào bất động sản. Các doanh nghiệp quan tâm nhiều tới lĩnh vực này hầu hết đến từ Hàn Quốc, Singapore, Malaysia… Đến khi thị trường khó khăn, kèm theo cơn bão khủng hoảng tài chính thế giới đã khiến nhiều dự án tỷ đô bị sa lầy, thoái vốn và bị rút giấy phép. Trong vòng 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn kéo theo sự đi xuống của những dự án FDI trong lĩnh vực địa ốc đã từng làm mưa làm gió trên thị trường, bất động sản đóng băng. Vốn bị thắt chặt khiến chính những khách hàng trong nước cũng hạn chế nguồn tiền dành cho bất động sản. Do đó những dự án có vốn FDI cũng ít đi lượng khách đầu tư. Ngay cả nhà đầu tư trong nước cũng rất thận trọng đối với việc đăng ký đầu tư dự án bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài thì họ nghiên cứu rất kỹ vì tính thanh khoản, việc giải ngân nguồn vốn cũng như sự biến động theo chu kỳ của thị trường. Được thành lập vào năm 1995, Gamuda Land là một tập đoàn bất động sản trực thuộc Gamuda Berhad Malaysia. Với 17 năm kinh nghiệm, Gamuda Land chuyên phát triển các khu đô thị và cộng đồng dân cư. Cho đến nay, Gamuda Land đã phát triển hàng loạt các dự án với tổng diện tích khoảng 2.500 ha và tổng giá trị đầu tư lên đến 8,2 tỉ USD. Tiềm lực kinh tế vững mạnh chính là yếu tố giúp Gamuda Land thực hiện thành công các dự án khu đô thị với quy mô lớn tại các thị trường quốc tế. Nghiên cứu kĩ thị trường bất động sản Việt Nam, Gamuda Land xác định Việt Nam là điểm đến triển vọng với tốc độ phát triển nhanh chóng trong những năm vừa qua. Vào tháng 12/2007 Gamuda Land được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng). Đây là một trong những dự án khu đô thị mới đẹp nhất và lớn nhất miền Bắc Việt Nam với tổng diện tích lên đến 500 ha, do Gamuda Land đầu Phạm Thị Kim Chung 2 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội tư là bước đánh dấu sự có mặt của tập đoàn tại Việt Nam. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện dự án Công viên Yên Sở, Gamuda Land gặp phải một số vướng mắc. Cuối năm 2013, Phòng Văn bản pháp quy nhận được công văn yêu cầu thẩm định dự thảo Quy chế quản lý vận hành tạm thời công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống). Lãnh đạo phòng đã giao cho tôi giải quyết vấn đề này. Sau khi nghiên cứu các tài liệu nhận được liên quan đến dự thảo Quy chế cũng như những thông tin liên quan đến vướng mắc cụ thể tại dự án Công viên Yên Sở, tôi nhận thấy đây không phải là việc thẩm định một văn bản quy phạm thông thường. Đây là một tình huống cụ thể về vướng mắc của nhà đầu tư bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Nhiều ý kiến cho rằng, việc các nhà đầu tư nước ngoài rút lui khỏi thị trường vì tài chính của họ gặp khó khăn chỉ là một nguyên nhân. Bởi thực chất hầu hết các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Việt Nam trong lĩnh vực Bất động sản đều có tầm vóc và thương hiệu lớn. Nguyên nhân chính ở đây là việc các nhà đầu tư nước ngoài thiếu niềm tin vào thị trường, ngoài ra sự thay đổi về chính sách đầu tư cũng là cản trở đáng kể. Theo ý kiến một nhà đầu tư thì, chúng ta cần giải quyết những mặt không thuận lợi về môi trường đầu tư hiện nay, đặc biệt là đến từ những chính sách kinh tế vĩ mô, ngân hàng, kiểm soát lạm phát… những điều nhà đầu tư luôn quan ngại khi nhắm đến thị trường Việt Nam. Mặt khác hệ thống pháp luật của Việt Nam trong lĩnh vực còn nhiều bất cập, hạn chế, chưa đồng bộ với thực tiễn. Việc tiếp nhận những đề nghị, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa kịp thời và hợp lý. Nhìn chung, vì nhiều lý do khác nhau, khá nhiều dự án FDI trong Bất động sản vẫn ì ạch trong triển khai xây dựng làm ảnh hưởng tới tâm lý người mua và kế hoạch xây dựng của các địa phương. Sự thay đổi hợp lý, phù hợp với thực tiễn về môi trường đầu tư cũng như củng cố hệ thống chế tài quản lý chất lượng nguồn vốn đầu tư vào bất động sản của các cơ quan quản lý đóng vai trò chủ chốt trong việc cải thiện thực trạng đáng lo ngại này. Phạm Thị Kim Chung 3 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội Tôi chọn nghiên cứu giải quyết tình huống cụ thể về Dự án Công viên Yên Sở của Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam làm chủ đầu tư. Đây là một trong những vướng mắc mà nhà đầu tư bất động sản gặp phải khi đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam. 2. Mục tiêu đề tài Nâng cao kĩ năng giải quyết tình huống thông qua giải quyết một tình huống cụ thể trong công việc. Qua việc xử tình huống, hiểu rõ hơn về chính sách đầu tư của Việt Nam nói chung và của Thành phố Hà Nội nói riêng. Đưa ra kiến nghị về việc giải quyết thủ tục đầu tư, các thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện dự án được đơn giản, thông thoáng hơn. 3. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phân tích tình huống, phân tích quy định của pháp luật về đầu tư của Việt Nam, của Thành phố Hà Nội qua đó dùng phương pháp tổng hợp để đưa ra phương án xủ lý tối ưu cho tình huống. 4. Phạm vi nghiên cứu Giải quyết tình huống cụ thể xảy ra trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Một số chính sách đối với nhà đầu tư bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội: bao gồm các chính sách đầu tư nói chung và cụ thể là các thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện đầu tư tại thời điểm tình huống được giải quyết. 5. Bố cục của tiểu luận: Gồm 3 phần. Phần 1: Lời nói đầu………………………………………………. Mục tiêu đề tài……………………………………………. Phương pháp nghiên cứu…………………………………. Phạm vi nghiên cứu………………………………………. Phần 2: Nội dung……………………………………………………. 1. Mô tả tỉnh huống………………………………………………… 2. Xác định mục tiêu xử lý tình huống……………………………… Phạm Thị Kim Chung 4 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội 3. Phân tích nguyên nhân và hậu quả……………………………… 4. Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết………… 4.1. Phương án 1………………………………………….. 4.2. Phương án 2………………………………………….. 4.3. Phương án 3………………………………………….. 5. Lập kế hoạch tổ chức thực hiện phương án đã chọn……………... Phần 3. Kết luận và kiến nghị………………………………………. Phạm Thị Kim Chung 5 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội PHẦN II. NỘI DUNG 1. Mô tả tình huống Được cấp phép từ năm 2007 với tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 5 tỷ USD, Gamuda City (quận Hoàng Mai, Hà Nội) của liên doanh Tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia) được xem là một trong những dự án tầm cỡ thế giới. Dự án được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng) vào tháng 12/2007, do Gamuda Land Việt Nam, thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad làm chủ đầu tư. Theo đó, Công ty Gamuda Land Việt Nam sẽ xây dựng 2 hạng mục là Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và Công viên Yên Sở. Đổi lại, công ty này sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên với quy mô trên 500ha. Đến năm 2012, sau khi Gamuda Land Việt Nam tiến hành xây dựng xong nhà máy xử lý nước thải và Công viên Yên Sở, Theo văn bản số 2235/UBND-KH&ĐT ngày 26/4/2012 Ủy ban nhân dân Hà Nội giao nhiệm vụ cho Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam khẩn trương soạn thảo Quy chế quản lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở theo quy định tại điểm 8 Điều 2 giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 ngày 31/12/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố. Cũng theo giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình phải thống nhất thành lập liên doanh để cùng nhau quản lý công viên. Tuy nhiên, việc xung đột lợi ích đã gây cản trở trong quá trình thành lập liên doanh giữa hai công ty này. Đầu năm 2013, Công ty Gamuda Land gửi văn bản GLVN/HPC/033/13 ngày 03 tháng 4 năm 2013 với nội dung đề xuất với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội giao cho công ty Gamuda Land quản lý vận hành trong thời gian 02 năm bằng kinh phí của Thành phố. Phạm Thị Kim Chung 6 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội Lúc này, dự án công viên đã hoàn thành, việc vận hành đi vào hoạt động, phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí của người dân Thủ đô được đặt ra. Mặt khác, khi công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) được khai thác vận hành, đi vào hoạt động thì Gamuda Land Việt Nam sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên với quy mô trên 500ha. Dự án Gamuda City sẽ biến cửa ngõ phía Nam Hà Nội thành một trong những trung tâm thương mại sôi động nhất với 2 khu đô thị đẳng cấp, hiện đại, kích thích khả năng thu hút đầu tư. Đây là khu đô thị được đánh giá có vị trí đắc địa bởi nằm ngay cửa ngõ phía Nam thủ đô, tiếp giáp nhiều khu đô thị, nhiều tuyến đường lớn, nhiều khu vực quan trọng của thành phố. Tuy nhiên, chỉ vì vướng mắc trong việc thống nhất đơn vị quản lý và vận hành, trong việc ban hành một quy chế vận hành công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) theo quy định tại giấy phép đầu tư mà cả Dự án Gamuda City sẽ bị đình trệ. Đối với nhà đầu tư nói chung, việc dự án bị ngưng hoạt động là vấn đề không hề nhỏ, nó ảnh hưởng lớn đến nhiều hoạt động khác của Chủ đầu tư, rất có thể sẽ gây thiệt hại về kinh tế cho chủ đầu tư. 2. Xác định mục tiêu xử lý tình huống Thứ nhất Giải quyết các vấn đề do tình huống đặt ra: Có cần phải ban hành Quy chế quản lý và vận hành công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) Chủ thể nào có quyền được quản lý và vận hành công viên Yên Sở, hình thức quản lý như thế nào. Trình tự, thủ tục để đơn vị được quyền quản lý công viên Yên Sở hoạt động đúng quy định của pháp luật Thứ hai: Đảm bảo quyền quản lý và điều hành của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội trong việc cấp phép cho nhà đầu tư nước ngoài Thứ ba: Bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư nước ngoài, giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa các chủ đầu tư Phạm Thị Kim Chung 7 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội Thứ tư: Đảm bảo lợi ích của người dân trong việc đáp ứng nhu cầu vui chơi tại công viên Yên Sở khi mà nhu cầu giải trí ngày càng tăng trong khi diện tích đất đang ngày càng thu hẹp, nhường chỗ cho các hạ tầng khác. 3. Nguyên nhân và hậu quả 3.1 Nguyên nhân Do sự mâu thuẫn giữa các đơn vị đầu tư trong dự án Do yêu cầu không cần thiết của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đối với nhà đầu tư - phải ban hành một văn bản quy phạm pháp luật dưới hình thức một Quyết định ban hành quy chế quản lý vận hành tạm thời công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) 3.2 Hậu quả Ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ vận hành của dự án công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống), không đáp ứng kịp nhu cầu vui chơi giải trí của người dân. Ảnh hưởng gián tiếp đến tiến độ của Dự án triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City của chủ đầu tư Gamuda Land và có thể gây thiệt hại lớn về kinh tế. Gây mấy uy tín đối với nhà đầu tư nước ngoài nói chung và nhà đầu tư bất động sản nói riêng khi yêu cầu các thủ tục trong quá trình thực hiện đầu tư. Hình thành ấn tượng không tốt cho nhà đầu tư nước ngoài khi có ý định đầu tư vào Việt Nam mà cụ thể là đầu tư vào bất động sản. 4. Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết tình huống 4.1. Phương án Nội dung phương án 1: Yêu cầu các bên thực hiện đúng theo giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257: Phạm Thị Kim Chung 8 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội Thứ nhất: công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình phải thống nhất thành lập liên doanh để cùng nhau quản lý công viên. Thứ hai: Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam khẩn trương soạn thảo Quy chế quản lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở theo quy định tại điểm 8 Điều 2 giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 ngày 31/12/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố. Những lợi thế, thuận lợi của phương án 1: Thứ nhất: Việc công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình thống nhất thành lập được một liên doanh để cùng nhau quản lý công viên là rất thuận lợi cho quá trình quản lý vận hành Công viên Yên Sở. Thành lập được liên doanh quản lý, công viên được quản lý vận hành bởi một liên doanh sẽ bài bản, hoạt động có quy mô, đem lại hiệu quả cao…Thêm vào đó, dự án sẽ được thực hiện theo đúng giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257. Dự án của Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam sẽ đi đúng hướng, dự định ban đầu đặt ra. Thứ hai: Việc Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo Quy chế quản lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở theo quy định tại điểm 8 Điều 2 giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 ngày 31/12/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố, sẽ đưa ra được một quy chế quản lý quản lý thống nhất, việc quản lý công viên được vận hành dễ dàng thuận tiện hơn. Nhà đầu tư là công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam cũng thực hiện được đúng yêu cầu của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đưa ra, đáp ứng điều kiện của giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257. Những hạn chế/ bất cập của phương án 1 Thứ nhất: Do xung đột về mặt lợi ích, công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình đã không thể thống nhất thành lập một liên doanh cùng nhau quản lý sau rất nhiều lần đàm phán, thương lượng. Việc xung đột lợi ích về mặt kinh tế của các nhà đầu tư trên thương trường là vấn đề hết sức phức tạp, khó giải quyết. Khi cả hai bên đều Phạm Thị Kim Chung 9 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội có những mục đích không nhượng bộ thì việc đi đến một thỏa thuận là không hề dễ dàng. Thứ hai: Việc ban hành Quy chế quản lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở theo quy định tại điểm 8 Điều 2 giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257 ngày 31/12/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố gặp phải một số vấn đề Đối với nội dung quản lý công viên, Uỷ ban nhân dân Thành Phố đã có Quyết định 19/2010/QĐ-UBND ngày 14 tháng 5 năm 2010 Về việc ban hành “Quy định về quản lý hệ thống cây xanh đô thị, công viên, vườn hoa, vườn thú trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) là một công viên trong toàn bộ hệ thống công viên Thành phố Hà Nội, vì vậy có thể áp dụng quy định tại Quyết định 19/2010/QĐ-UBND để quản lý công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống), không cần thiết phải ban hành một văn bản quy phạm pháp luật riêng cho Công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống). Cùng hoạt động trên địa bàn Thành phố Hà Nội,công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) cần được quản lý vận hành theo những nguyên tắc chung mà những công viên khác đang áp dụng. Khi Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo Quy chế quản lý và vận hành dự án Công viên Yên Sở do chính mình quản lý sẽ đặt ra những quy định thuận lợi cho phía công ty. Như thế, liệu quy chế quản lý do Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo có đảm bảo bình đẳng giữ các bên, có mang lại lợi ích thiết thực cho đối tượng thụ hưởng có nhu cầu vui chơi giải trí là người dân thủ đô hay không, hay lại mang mục đích kinh tế của nhà đầu tư…rất nhiều vấn đề. 4.2. Phương án 2 Nội dung phương án 2 Phạm Thị Kim Chung 10 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội Chấp thuận đề xuất của Công ty TNHH Gamuda Land tại văn bản GLVN/HPC/033/13 ngày 03 tháng 4 năm 2013 với nội dung đề xuất với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội giao cho công ty Gamuda Land soạn thảo Quy chế quản lý vận hành tạm thời công viên Yên Sở và là đơn vị quản lý vận hành trong thời gian 02 năm bằng kinh phí của Thành phố. Những lợi thế/ thuận lợi của phương án 2: Trường hợp đồng ý đề xuất để cho công ty TNHH Gamuda Land quản lý vận hành trong thời gian 02 năm bằng kinh phí của Thành phố, công viên sẽ nhanh chóng đi vào hoạt động, đáp ứng được tiến độ của dự án xây dựng công viên Yên Sở và toàn bộ dự án Khu đô thị Gamuda City nói chung, lợi ích của công ty TNHH Gamuda Land được đảm bảo về mọi mặt. Những hạn chế/ bất cập của phương án 2: Tuy nhiên,đồng ý đề xuất để cho công ty TNHH Gamuda Land quản lý vận hành trong thời gian 02 năm bằng kinh phí của Thành phố gặp phải khá nhiêu bất cập: Ngày ngày 31 tháng 12 năm 2007 UBND Thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257, có nội dung yêu cầu Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình phải thành lập liên doanh để quản lý công viên. Luật Đầu tư quy định Nghĩa vụ của nhà đầu tư: “Tuân thủ quy định của pháp luật về thủ tục đầu tư; thực hiện hoạt động đầu tư theo đúng nội dung đăng ký đầu tư, nội dung quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư.” Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo Quy chế quản lý vận hành tạm thời công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) trong đó quy định giao cho Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam quản lý, vận hành là chưa phù hợp với quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư. Phạm Thị Kim Chung 11 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội Việc dự thảo để trình Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội xem xét, ban hành quy chế này không bảo đảm sự đồng nhất với Giấy chứng nhận đầu tư do chính Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã ký, đồng thời gây ra sự xung đột với Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình. Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam đầu tư xây dựng công viên Yên Sở theo hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, do đó không thể sử dụng ngân sách Thành phố để chi trả việc quản lý, vận hành tạm thời công viên Yên Sở trong thời gian 02 năm. 4.3 Phương án 3 Nội dung phương án 3 Giao phần quản lý vận hành công viên Yên Sở cho Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam, phần chi phí quản lý vận hành công viên trong thời gian 02 năm do chính Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam chi trả sau ngày công viên mở cửa chính thức. Và về lâu dài, để đảm bảo hoạt động của Công viên Yên Sở, Uỷ ban nhân dân Hà Nội cần phải điều chỉnh nội dung giấy chứng nhận đầu tư theo hướng giao cho Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam quản lý, vận hành Công viên Yên Sở với quy định rõ về thời gian quản lý, vận hành. Những lợi thế/ thuận lợi của phương án 3 Trong hoàn cảnh không thành lập được liên doanh giữa công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình để cùng nhau quản lý công viên theo giấy chứng nhận đầu tư số 011043000257, công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam là đơn vị chủ đầu tư, đứng lên đề xuất nhận quản lý vận hành công viên bằng kinh phí do chính Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam chi trả sau ngày công viên mở cửa chính thức là một thuận lợi lớn. Công viên được vận hành không chỉ mang lại lợi ích cho Thành phố Hà Nội, người dân Thủ đô mà còn là lợi ích của chính công ty Phạm Thị Kim Chung 12 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội TNHH Gamuda Land Việt Nam. Vì vậy, họ sẽ nhiệt tình tiếp nhận để nhanh chóng đưa công viên vào hoạt động. Những hạn chế/ bất cập của phương án 3: Việc phải điều chỉnh lại giấy chứng nhận đầu tư là một hạn chế, đôi khi nó gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư trong trường hợp này sẽ có thuận lợi, do mục đích của việc điều chỉnh là để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư cũng như Uỷ ban nhân dân Thành phố trong quản lý đầu tư. Kết luận: Trong ba phương án tôi chọn phương án 3 vì đây là phương án thỏa mãn nhiều yếu tố nhất, đáp ứng được các mục tiêu đặt ra khi giải quyết tình huống, mang tính khả thi cao trên thực tế: Thứ nhất: không phải soạn thảo và ban hành văn bản quy phạm pháp luật dưới dạng một Quyết định ban hành quy chế quản lý và vận hành tạm thời công viên Yên Sở. Việc ban hành một Quy chế quản lý và vận hành tạm thời công viên Yên Sở không phải là đơn giản. Thủ tục soạn thảo và ban hành mất rất nhiều thời gian, công sức của các bên từ chủ đầu tư đến Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội cho đến các Sở ban ngành liên quan như Sở Quy hoạch Kiến trúc, Xây dựng, Tư pháp, Tài chính…Hơn nữa, việc ban hành một quy chế quản lý và vận hành riêng cho công viên Yên sở là không hợp lý trong khi Uỷ ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 19/2010/QĐ-UBND ngày 14 tháng 5 năm 2010 Về việc ban hành “Quy định về quản lý hệ thống cây xanh đô thị, công viên, vườn hoa, vườn thú trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) là một công viên trong toàn bộ hệ thống công viên Thành phố Hà Nội, vì vậy sẽ áp dụng quy định tại Quyết định 19/2010/QĐ-UBND để quản lý công viên Yên Sở (Công viên văn hóa và công viên truyền thống) cho thống nhất với tất cả các công viên khác trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Phạm Thị Kim Chung 13 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội Thứ hai: tìm được đơn vị quản lý và vận hành công viên Yên Sở bằng chính kinh phí của công ty đó chứ không phải kinh phí của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội. Trong bối cảnh mà xung đột lợi ích giữa Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình đang cao trào không thể thương lượng để đi đến thỏa thuận trong việc thành lập một liên doanh để quản lý công viên. Việc ty TNHH Gamuda Land Việt Nam đứng lên đề xuất nhận quản lý và vận hành công viên Yên Sở là giải pháp hữu hiệu cho tình thế lúc đó. Mặc dù Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam có đưa ra yêu cầu họ sẽ quản lý bằng kinh phí của Uỷ ban nhân Thành phố Hà Nội, tuy nhiên về phía Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội có lý do để Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam sẽ phải chịu chi phí cho quản lý vận hành công viên (Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam đầu tư xây dựng công viên Yên Sở theo hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, do đó không thể sử dụng ngân sách Thành phố để chi trả việc quản lý, vận hành tạm thời công viên Yên Sở trong thời gian 02 năm). Hơn nữa, mục đích lớn của họ là hoàn thành dự án công viên Yên Sở để có thể tiến hành Dự án lớn Gamuda City đem lại lợi nhuận vô cùng lớn. Thứ ba đây cũng là phương án có tính khả thi cao. Mặc dù để thực hiện phương án này thì cần phải điều chỉnh nội dung giấy chứng nhận đầu tư. Tuy nhiên, đây là thủ tục không khó khi mà cả chủ đầu tư và Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội cùng được lợi khi thực hiện điều chỉnh nội dung giấy chứng nhận đầu tư. 5. Lập kế hoạch tổ chức thực hiện phương án đã chọn. STT Nội dung Chủ thể công việc thực hiện Thời Điều kiện cơ Giám sát, gian sở pháp lý, kiểm tra thực cơ sở vật thực hiện hiện chất thực phương án hiện phương Phạm Thị Kim Chung 14 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội án 1 Đề xuất Công ty Năm Cơ sở pháp Công ty với Uỷ TNHH 2013 lý: Uỷ ban TNHH ban nhân Gamuda nhân dân Gamuda dân Land Việt Thành phố đã Land Việt Thành Nam ban hành Nam phải phố Hà Quyết định số thực hiện Nội việc 19/2010/QĐ- quản lý và không UBND ngày vận hành cần thiết 14 tháng 5 công viên phải soạn năm 2010 Về Yên Sở theo thảo việc ban hành đúng quy Quyết “Quy định về định của định ban quản lý hệ Quyết định hành Quy thống cây số chế quản xanh đô thị, 19/2010/QĐ- lý và vận công viên, UBND. Uỷ hành tạm vườn hoa, ban nhân dân thời công vườn thú trên Thành phố viên Yên địa bàn thành Hà Nội và Sở phố Hà Nội”. các đơn vị Công viên liên quan sẽ Yên Sở (Công thường viên văn hóa xuyên theo và công viên dõi kiểm tra truyền thống) giám sát là một công thực hiện. viên trong toàn bộ hệ thống công Phạm Thị Kim Chung 15 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội viên Thành phố Hà Nội, vì vậy sẽ áp dụng quy định tại Quyết định này. 2 Đề xuất Công ty Năm Cơ sở vật Uỷ ban nhân với Uỷ TNHH 2013 chất: Công ty dân Thành ban nhân Gamuda TNHH phố Hà Nội dân Land Việt Thành Nam Gamuda Land và các đơn vị Việt Nam liên quan sẽ phố Hà chính là chủ thường Nội giao đầu tư thực xuyên theo cho công hiệc xây dựng dõi kiểm tra ty công viên Yên giám sát các Gamuda Sở, là đơn vị bước vận Land Việt có tiềm lực để hành để đưa Nam quản lý và công viên đi quản lý vận hành công vào hoạt vận hành viên, là đơn vị động có hiệu trong thời có động lực gian 02 nhất để vận năm hành công quả cao nhất. viên một cách nhanh chóng và hiệu quả 3 Quyết Uỷ ban Năm Công ty Kiểm tra định nhân dân 2013 TNHH thực hiện Công ty Thành Gamuda Land phương án TNHH phố Hà Việt Nam đầu bằng sản Phạm Thị Kim Chung 16 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội tư xây dựng phẩm là Land Việt công viên Yên Quyết định Nam Sở theo hình về việc giao được thức doanh cho Công ty phép nghiệp 100% TNHH quản lý vốn nước Gamuda vận hành ngoài, do đó Land Việt công viên không thể sử Nam quản lý Yên Sở dụng ngân vận hành trong thời sách Thành công viên gian 02 phố để chi trả Yên Sở năm bằng việc quản lý, trong thời kinh phí vận hành tạm gian 02 năm của chính thời công viên bằng kinh công ty. Yên Sở trong phí của thời gian 02 chính công năm ty. Gamuda 4 Nội Thay đổi Công ty Năm Cơ sở pháp Kiểm tra kết nội dung TNHH 2013 lý: Thực hiện quả thực giấy Gamuda thủ tục điều hiện công chứng Land Việt chỉnh nội việc bằng nhận đầu Nam, Uỷ dung giấy giấy chứng tư. ban nhân chứng nhận nhận đầu tư dân đầu tư theo mới giao cho Thành quy định Luật Công ty phố Hà đầu tư 2015 TNHH Nội, Sở và Nghị định Gamuda Kế hoạch 108/2006/NĐ- Land Việt và Đầu tư CP Quy định Nam quản lý chi tiết và và vận hành Phạm Thị Kim Chung 17 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội hướng dẫn thi Công viên hành một số Yên Sở. điều của Luật Đầu tư Phạm Thị Kim Chung 18 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được xem là một trong những nguồn vốn, góp phần vào tăng trưởng kinh tế - xã hội của Việt Nam. Những năm vừa qua, Chính phủ luôn coi trọng công tác thu hút đầu tư từ nước ngoài, bằng việc quan tâm cải thiện môi trường đầu tư, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước thông qua việc triển khai xây dựng các cơ chế chính sách. Cùng trong xu hướng đó, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội cũng nỗ lực ban hành nhiều chính sách thu hút đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề do xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau nên đã gây khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư. Tình huống cụ thể được đưa ra giải quyết tại đề tài là một trong những tình huống như vậy. Việc Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội yêu cầu công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam soạn thảo quy chế quản lý và vận hành tạm thời công viên Yên Sở trong khi đã có Quy định về quản lý hệ thống cây xanh đô thị, công viên, vườn hoa, vườn thú trên địa bàn thành phố Hà Nội, việc yêu cầu phải thành lập liên doanh quản lý và vận hành công viên trong hoàn cảnh Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty TNHH MTV Cơ điện công trình xung đột về mặt lợi ích không thể thỏa thuận được…làm cho việc đi vào hoạt động của công viên bị cản trở, ảnh hưởng đến tiến độ Dự án Gamuda city…Những vấn đề đặt ra trong tình huống mặc dù không phải là những vướng mắc quá khó khăn tuy nhiên cũng đủ làm các nhà đầu tư phải trăn trở để Dự án của mình được hoạt động thông suốt đúng tiến độ. Đề nghị Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội nỗ lực hơn nữa trong việc thực hiện ưu đãi đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài, tạo sức hút cho các nhà đầu tư nước ngoài, đóng góp phần thu không nhỏ cho chính phủ Việt Nam. Đề nghị Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội xem xét kĩ lưỡng khi thực hiện thủ tục cấp phép đầu tư để áp dụng đúng những chính sách ưu đãi đầu tư Phạm Thị Kim Chung 19 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015 Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội tránh tình trạng yêu cầu nhà đầu tư thực hiện những thủ tục không cần thiết làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án của họ. Phạm Thị Kim Chung 20 Lớp Chuyên Viên K3A- 2015