Tài liệu Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HẢO PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học : TS. Phạm Văn Võ Học viên : Nguyễn Thị Hảo Lớp : CHL Kinh tế – Khóa 30 Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là công trình nghiên cứu do chính tác giả tự nghiên cứu và hoàn thành dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Văn Võ. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và khách quan. Các thông tin tham khảo từ tài liệu khác được tác giả trích dẫn đầy đủ, phù hợp với quy định. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hảo DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS 2015 Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 LTM 2005 Luật Thương mại (Luật số 36/2005/QH11) ngày 14/6/2005 LKDBĐS 2006 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QH11) ngày 29/6/2006 LKDBĐS 2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 LNO 2014 Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Đầu tư 2020 Luật Đầu tư (Luật số 61/2020/QH14) ngày 17/6/2020 LĐĐ 2013 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................................... 6 1. Lý do chọn đề tài .......................................................................................................... 6 2. Tình hình nghiên cứu đề tài .......................................................................................... 2 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài .................................................................................... 6 4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu ......................... 6 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................. 8 1.1. Khái niệm nhà ở và kinh doanh bất động sản ......................................................... 8 1.1.1 Khái niệm nhà ở .................................................................................................. 8 1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản .................................................................. 12 1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản........................................................................................................................ 13 1.2.1. Khái niệm .......................................................................................................... 13 1.2.2. Đặc điểm ........................................................................................................... 16 1.2.3. Phân loại............................................................................................................ 24 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................................. 28 Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ............ 30 2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản .................................................................................................................................... 30 2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng................................................................................... 30 2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng ............................................................................... 42 2.1.3 Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong hợp đồng .................................. 50 2.1.4 Hình thức của hợp đồng .................................................................................... 63 2.1.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng................................................................. 65 2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ................................................................................................... 66 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .................................................................................................. 71 KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 73 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Bất động sản từ lâu đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lợi nhuận khổng lồ mà nó mang lại, trong đó không thể không kể đến nhà ở. Nhà ở đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống xã hội. Bên cạnh chứa đựng nếp sống, bản sắc văn hóa của dân tộc, nhà ở còn đáp ứng nhu cầu quan trọng nhất của con người là để ở. Với tầm quan trọng kể trên, nhà ở được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau, tiêu biểu là góc độ kinh tế và góc độ pháp lý. Dưới góc độ kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị lớn, có thể là đối tượng trong các giao dịch mua bán, đầu tư nhằm mục đích sinh lợi. Ở góc độ pháp lý, nhà ở là bất động sản, tài sản hay là đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, pháp luật thương mại, pháp luật về nhà ở hay pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, các giao dịch mua bán diễn ra hết sức đa dạng, phong phú. Giao dịch mua bán nhà ở cũng diễn ra sôi nổi hàng giờ, hàng ngày trên lãnh thổ Việt Nam. Do đó, các giao dịch về mua bán nhà ở luôn được người dân và Nhà nước hết sức quan tâm. Minh chứng là Nhà nước đã xây dựng và ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ này, cụ thể là: Pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật Đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995, Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hệ thống các văn bản này tạo nền tảng pháp lý vững chắc để điều chỉnh hành vi các bên trong quan hệ mua bán nhà ở cũng như tạo cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp về nhà ở phát sinh. Các giao dịch phát sinh liên quan đến mua bán nhà ở không đơn thuần là sự tự do thỏa thuận giữa các chủ thể mà nó còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật thì mới được công nhận về mặt pháp lý. Tuy nhiên, quá trình thực thi các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều hạn chế, bất cập cần có giải pháp khắc phục. Chính vì lý do trên, tác giả quyết định thực hiện công trình nghiên cứu “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản” 2 nhằm đưa ra kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật, đảm bảo hiệu quả hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm và nghiên cứu qua nhiều vấn đề khác nhau, có thể kể đến: Tác giả Vũ Thùy Liên với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, năm 2009. Trong đề tài này, tác giả Vũ Thùy Liên tập trung nghiên cứu quy định pháp luật về chế định hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cũng như chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường bất động sản, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà, các công trình xây dựng trên thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó nêu lên những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu đã không còn hiệu lực, do đó trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả sẽ tham khảo những nội dung có liên quan làm nền tảng đề tác giả phát triển các nội dung cần triển khai. Tác giả Phạm Thanh Khương với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại”, năm 2011. Tuy pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu đã không còn hiệu lực đồng thời phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào pháp luật mua bán nhà ở thương mại, phạm vi nghiên cứu khá hẹp so với phạm vi nghiên cứu đề tài mà tác giả đang thực hiện nhưng các vấn đề về mua bán nhà ở thương mại dưới góc độ hoạt động thương mại mà tác giả Phạm Thanh Khương tập trung phân tích đã giúp tác giả có góc nhìn sâu hơn các nội dung tương đồng với nội dung của đề tài. Tác giả Lê Chí Cường với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, năm 2011. Trong đề tài này, tác giả đã trình bày các vấn đề như khái niệm, đặc điểm, chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, tác giả nêu ra những hạn chế, bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tác giả sẽ tham khảo những nội dung đã được nghiên cứu bởi tác giả Lê 3 Chí Cường như kiến thức nền tảng để phát triển và làm rõ hơn các nội dung mà tác giả muốn phân tích trong đề tài của mình do phạm vi nghiên cứu hẹp hơn so với đề tài tác giả đang thực hiện và pháp luật nghiên cứu được áp dụng hiện nay đã không còn hiệu lực. Tác giả Lê Thị Ngọc Hiếu với Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản”, năm 2011. Trong đề tài này, tác giả giải quyết các vấn đề lý luận về nhà ở, mua bán nhà ở trong kinh danh bất động sản từ đó làm cơ sở để phân tích các quy định về chủ thể mua bán, nguyên tắc mua bán hay quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán. Tuy nhiên pháp luật sử dụng nghiên cứu trong khóa luận tốt nghiệp này đã hết hiệu lực và nội dung nghiên cứu chưa đào sâu làm nổi bật các đặc điểm, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản cũng như làm rõ sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản so với các loại hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. Tác giả Nguyễn Thị Kim Liên với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, năm 2014. Trong luận văn này, tác giả đã phân tích làm rõ cơ sở pháp lý, thực trạng của giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành đồng thời đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên pháp luật được sử dụng nghiên cứu đã không còn hiệu lực nên có những nội dung đã không còn phù hợp. Các công trình nghiên cứu kể trên chứa đựng nội dung liên quan đến đề tài tác giả nghiên cứu, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại các căn cứ pháp lý được sử dụng trong những công trình trên đã không còn hiệu lực. Sau đó, những vấn đề pháp lý này được nhiều tác giả khác tiếp nối và khai thác thêm, như: Luận án Tiến sỹ về “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng được thực hiện năm 2017. Luận án của tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng là công trình nghiên cứu hệ thống toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự cũng như hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Luận án đã cung cấp các kiến 4 thức về vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như lý luận về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Từ đó, tác giả có những đánh giá, phân tích nguyên nhân về tình trạng thực thi pháp luật cũng như những hạn chế còn tồn tại của pháp luật và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở. Luận án của tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng là công trình nghiên cứu hệ thống toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự cũng như hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Vì phạm vi nghiên cứu rộng nên luận án chưa thể hiện nổi bật pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản mà đề tài tác giả muốn thực hiện nên tác giả sẽ kế thừa các vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và phát triển sâu hơn các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản trong đề tài của mình. Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, năm 2018. Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân đưa ra một góc nhìn khái quát các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó tác giả phân tích về các khái niệm, đặc điểm, chủ thể, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Từ nền tảng lý luận, tác giả đánh giá các quy định hiện hành đồng thời đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật mà tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân sử dụng nghiên cứu trong đề tài cũng là pháp luật mà tác giả sử dụng để nghiên cứu đề tài này, do đó luận văn của tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả tham khảo và phát triển tiếp tục các nội dung về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong luận văn của mình. Tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam”, năm 2017. Trong đề tài này, tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn thể hiện các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở thuộc điều chỉnh của pháp luật dân sự. Nội dung luận văn của tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn mang tính thực tiễn cao khi đưa ra được các tranh chấp và nguyên nhân phát sinh, tuy nhiên do phạm vi nghiên cứu quá rộng nên chưa đi sâu 5 phân tích về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Luận văn của tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn là nguồn tài liệu tác giả tham khảo để nắm được vấn đề mang tính lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở. Tác giả Phan Thị Minh Hảo với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành”, năm 2016. Trong luận văn này, tác giả làm nổi bật các vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, phân tích các nội dung chính của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức,… của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện. Pháp luật tác giả Phạm Thị Minh Hảo sử dụng để nghiên cứu cũng là pháp luật tác giả áp dụng nghiên cứu trong đề tài của mình. Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu luận văn của tác giả Phạm Thị Minh Hảo chỉ gói gọn trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nên tác giả sẽ sử dụng tài liệu nghiên cứu này làm cơ sở để phát triển các nội dung về nhà ở thương mại trong đề tài của mình. Tác giả Hoàng Phương Hà với Luật văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản”, năm 2019. Trong luận văn này, tác giả đã phân tích các vấn đề lý luận về nhà ở xã hội, thực trạng về mua bán nhà ở xã hội. Tuy nhiên luận văn của tác Hoàng Phương Hà chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề về mua bán nhà ở xã hội nên không phân tích sâu vào hợp đồng mua bán đối với nhà ở xã hội. Bên cạnh đó còn có các bài báo đăng trên tạp chí như: Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi: “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, (12), 2012. Phan Thị Vân Hương: “Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (06), 2012. Qua quá trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy chưa có công trình nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ về đề tài này. Như trình bày trên, có thể thấy có nhiều tài liệu liên quan đến đề tài nhưng chỉ là những vấn đề tổng quan hay những vấn đề liên quan đến một vài khía cạnh của đề tài mà chưa phân tích sâu và toàn diện về các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tác giả chọn đề tài này để nghiên cứu. 6 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài Thông qua nghiên cứu đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản” tác giả mong muốn hệ thống các vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán nhà trong kinh doanh bất động sản, đánh giá các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra những kiến nghị phù hợp để điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi tham gia giao dịch đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. 4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phƣơng pháp nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu: Đối với phạm vi nội dung nghiên cứu, đề tài này tập trung nghiên cứu những vấn đề sau: Một là, nghiên cứu và hệ thống hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Trong đó tác giả sẽ nghiên cứu, hệ thống các vấn đề liên quan đến khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Đồng thời, tác giả sẽ đi sâu phân tích các vấn đề quan trọng của hợp đồng bao gồm chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Đề tài chỉ nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản do đó hợp đồng mua bán nhà ở trong lĩnh vực dân sự không thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài này. Hai là, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam từ đó đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này. Đối với phạm vi pháp luật áp dụng, tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật chuyên ngành hiện hành là Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bên cạnh đó, tác giả còn nghiên cứu các quy định pháp luật dân sự, đất đai, đầu tư, doanh nghiệp, xây dựng, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và những quy định khác có liên quan đến nội dung luận văn. Trong một vài trường hợp tác giả có sử dụng các văn bản 7 pháp luật đã hết hiệu lực để phân tích nhằm làm rõ hơn luận điểm tác giả cần chứng minh. Phƣơng pháp nghiên cứu: Khi nghiên cứu đề tài này, tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, gồm: phương pháp duy vật biện chứng và các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp và so sánh. Cụ thể: - Phương pháp phân tích được sử dụng xuyên suốt toàn bộ luận văn. Ở chương 1, phương pháp này được sử dụng nhằm phân tích các quy định pháp luật mang tính cơ bản và khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Ở chương 2, phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích các quy định mang tính chuyên sâu và đặc thù, đồng thời phân tích, đánh giá quá trình áp dụng chúng trên thực tiễn. Phương pháp phân tích là phương pháp được sử dụng thường xuyên và quan trọng nhất trong quá trình thực hiện luận văn này. Phương pháp tổng hợp được sử dụng trong phần mở đầu và kết luận với mục đích khái quát hóa các vấn đề quan trọng của luận văn. Bên cạnh đó, phương pháp này còn được sử dụng xuyên suốt nội dụng luận văn nhằm đưa ra những luận điểm, luận cứ khoa học phù hợp với nhiệm vụ của từng chương, từng mục cụ thể. Phương pháp so sánh được sử dụng khi cần thiết phân biệt các đối tượng, vấn đề có nét tương đồng, dễ gây nhầm lẫn với đối tượng, vấn đề mà đề tài cần nghiên cứu. Từ đó, người đọc có thể hiểu rõ hơn đối tượng, vấn đề cần nghiên cứu của đề tài. 8 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm nhà ở và kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm nhà ở Nhà ở có thể xem là khái niệm được mọi người sử dụng thường xuyên trong đời sống hàng ngày tuy nhiên dưới góc độ ngôn ngữ đời sống và pháp lý chuyên ngành thì khái niệm nhà ở được định nghĩa khác nhau. Nhưng dù dưới góc độ nào thì nhà ở cũng được xem là khái niệm tương đối dễ hiểu và không có nhiều nghĩa gây nhầm lẫn. Dưới góc độ ngôn ngữ đời sống, tuy nhà ở mỗi vùng miền đều có nét đặc trưng riêng về kiến trúc nhưng khái niệm về nhà ở cơ bản là giống nhau. Theo từ điển tiếng Việt, nhà ở là nhà có chức năng chủ yếu để ở, là loại nhà phổ biến nhất trong các khu dân cư đô thị và nông thôn, bao gồm rất nhiều thể loại: ít tầng, nhiều tầng, đơn lập (biệt thự), song lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố), chung cư với nhiều căn hộ (nhà tập thể)1. Như vậy, theo khái niệm trên thì chức năng để ở là đặc điểm nổi bật nhất của nhà ở. Bên cạnh đó, khái niệm này chia nhà ở thành nhiều loại dựa trên đặc điểm đặc trưng về kiến trúc và được thể hiện dưới hai tiêu chí: số tầng và mối tương quan so với nhà ở khác và cảnh quan xung quanh. Với tiêu chí số tầng, nhà ở được phân thành: ít tầng và nhiều tầng. Dưới tiêu chí về mối tương quan so với nhà ở khác và cảnh quan xung quanh thì nhà ở được chia thành: đơn lập (biệt thự), song lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố) và chung cư với nhiều căn hộ (nhà tập thể), tuy nhiên có thể thấy với tiêu chí này thì nhà ở được liệt kê chưa đầy đủ, có thể kể đến nhà đơn lập nhưng không là biệt thự hay chung cư với nhiều căn hộ nhưng không là nhà tập thể. Khái niệm nhà ở được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 3 LNO 2014, theo đó, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi bổ sung bởi điểm c khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020), công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị 1 http://bachkhoatoanthu.vass.gov.vn/noidung/tudien/Lists/GiaiNghia/timkiem.aspx?TuKhoa=nh%C3%A0%2 0%E1%BB%9F&ChuyenNganh=0&DiaLy=0. Thông tin từ Viện từ điển học và Bách khoa toàn thư Việt Nam. 9 lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước. Không phụ thuộc vào chủ thể tạo lập, công trình xây dựng được hình thành cho mục đích để ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân với tính ổn định và lâu dài thì đều được xem là nhà ở. Mục đích tạo lập để phục vụ nhu cầu để ở và các hoạt động thường ngày của con người là đặc điểm quan trọng để phân biệt nhà ở với các loại nhà khác, đặc biệt là căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng trên thực tế rất dễ bị nhầm lẫn với nhà ở bởi chúng đều có công năng để ở. Cả căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng đều có công năng để ở tuy nhiên chỉ phục vụ nhu cầu lưu trú trong ngắn hạn và không có tính ổn định, trong khi nhà ở được xây dựng với mục đích cuối cùng là đáp ứng nhu cầu ở của con người trong thời gian dài và ổn định. Vì vậy, căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng không được xem là nhà ở, quy chế pháp lý dành cho hai loại hình nhà này cũng được quy định rất khác so với nhà ở. Theo LNO năm 2014 thì có ba hình thức phát triển nhà ở, đó là: phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân 2. Cùng với đó là năm trường hợp phát triển nhà ở: phát triển nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở công vụ, phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư và phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân3. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường4. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của LNO 20145. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của LNO 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác6. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật7. 2 Khoản 1 Điều 17 LNO 2014 được sửa đổi bởi Điều 2 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Khoản 1 Điều 18 LNO 2014. 4 Khoản 4 Điều 3 LNO 2014. 5 Khoản 5 Điều 3 LNO 2014. 6 Khoản 5 Điều 3 LNO 2014. 7 Khoản 6 Điều 3 LNO 2014. 3 10 Trong bốn loại nhà ở phát triển theo dự án vừa được phân tích có nhà ở thương mại và nhà ở xã hội là nhà ở được đưa vào kinh doanh. Cần lưu ý, nhà ở xã hội được phát triển dưới hai hình thức là nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư và nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng, trong hai loại nhà ở trên chỉ có nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng được phép bán và giá bán được cấu thành từ lợi nhuận theo quy định của pháp luật 8. Do đó, trong luận văn này khi nhắc đến “nhà ở xã hội” dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nghĩa là tác giả đang đề cập đến “nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng”. Bên cạnh nhà ở được phát triển theo dự án, nhà ở được xây dựng bởi hộ gia đình, cá nhân cũng là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh. Như vậy, trong kinh doanh bất động sản khi nhắc đến nhà ở là đang nhắc đến nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở được phát triển bởi hộ gia đình, cá nhân. Bảng so sánh nhà ở thương mại, nhà ở xã hội Tiêu chí Nguồn vốn phát triển Nhà ở thƣơng mại Nhà ở xã hội Vốn không thuộc ngân sách Vốn của các nhà đầu tư hoặc vốn từ Nhà nước, dưới hình thức: ngân sách nhà nước, dưới hình thức: (i) Vốn sở hữu của chủ đầu (i) Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy tư. động thông qua hình thức góp vốn, (ii) Vốn được huy động thông hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, qua các hình thức góp vốn, hợp liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, gia đình, cá nhân. liên doanh, liên kết của các tổ (ii) Vốn của đối tượng thuộc diện được chức, hộ gia đình, cá nhân. hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã (iii) Tiền mua, tiền thuê mua, hội. tiền thuê, nhà ở trả trước theo (iii) Vốn đầu tư của Nhà nước quy định hợp đồng mua bán, cho thuê, tại khoản 1 Điều 53 của Luật này. cho thuê mua nhà ở hình thành (iv) Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp trong tương lai. cho đối tượng được hưởng chính sách (iv) Vốn vay từ tổ chức tín nhà ở xã hội; vốn do Nhà nước cho dụng, tổ chức tài chính đang vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính 8 Tham khảo Điều 60 và Điều 61 LNO 2014. 11 hoạt động tại Việt Nam. (Theo Điều 69 LNO 2014) sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. (v) Vốn hỗ trợ từ các Quỹ và các nguồn hỗ trợ hợp pháp khác. (Theo Điều 70 LNO 2014) Mục Kinh doanh vì lợi nhuận Vừa vì lợi nhuận, vừa vì xã hội Không có ưu đãi Có ưu đãi đối với dự án không do Nhà đích phát triển Chính sách ƣu đãi nước đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 58 LNO 2014, các hình thức ưu đãi gồm: (i) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (ii) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. (iii) Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. (iv) Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. (v) Các ưu đãi khác. Giá bán Do các bên thỏa thuận theo cơ Theo pháp luật quy định, theo điểm c chế thị trường. khoản 1 Điều 61 LNO 2014 thì giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi 12 vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Đối tƣợng mua 1.1.2 Mọi tổ chức, cá nhân đủ điều Đối tượng được hưởng chính sách hỗ kiện được sở hữu nhà ở tại trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại Việt Nam Điều 49 LNO 2014. Khái niệm kinh doanh bất động sản Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 LKDBĐS 2014, “kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Các nhà làm luật không đưa ra định nghĩa bằng những đặc điểm mà thay vào đó định nghĩa bằng cách liệt kê tất cả hoạt động được xem là kinh doanh bất động sản. “Việc chỉ liệt kê các hành vi được xem là KDBĐS làm cho quy định pháp luật thiếu khái quát và có thể sớm bị lạc hậu khi tình hình thực tế thay đổi. Lẽ ra các nhà làm luật nên tham khảo khái niệm kinh doanh trong Luật Doanh nghiệp 2014 để quy định thế nào là KDBĐS vì như thế sẽ phù hợp hơn”9. Theo khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 thì “kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của LKDBĐS 2014 không mang tính chất liên tục như hoạt động kinh doanh theo quy định Luật Doanh nghiệp 2020 bởi lẽ pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn thừa nhận hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 10 LKDBĐS 2014. Theo định nghĩa trên, kinh doanh bất động sản có thể hiểu là hoạt động đầu tư vốn hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ liên quan đến bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện dưới hai hình 9 Lưu Quốc Thái (2017), “Một số hạn chế của Luật KDBĐS năm 2014: Nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 5 (108), tr.66. 13 thức: (i) đầu tư vốn để xây dựng, mua hay nhận chuyển nhượng sau đó bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và (ii) thực hiện cung ứng dịch vụ về bất động sản. Mục đích “sinh lợi” là đặc điểm cơ bản để phân biệt kinh doanh BĐS với hình thức sản xuất và sử dụng BĐS thông thường khác như xây nhà để ở, xây trụ sở để làm việc,… Tuy nhiên, việc xác định có mục đích sinh lợi để xác định có thuộc điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản hay không trên thực tế là rất khó. Như vậy, kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản và dịch vụ bất động sản. LKDBĐS 2006 chia hoạt động kinh doanh bất động sản thành hai mảng: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản10. LKDBĐS hiện hành thay đổi theo hướng gộp kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản thành một hành vi dù đối tượng kinh doanh khác nhau. Sự thay đổi này rõ ràng là không hợp lý vì nó có thể gây sự nhầm lẫn trong việc nhận diện hành vi kinh doanh. Hạn chế này cũng chính là nguyên nhân gây ra sự thiếu thống nhất trong các quy định về điều kiện kinh doanh của từng loại hành vi do bản thân nhà làm luật cũng bị “nhầm lẫn”11. Trong kinh doanh bất động sản nói chung và trong mua bán nhà ở nói riêng, để thực hiện việc mua bán nhà ở thì các bên phải tiến hành giao kết hợp đồng. Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những hành vi pháp lý phổ biến trong kinh doanh bất động sản và hành vi này được điều chỉnh bởi LKDBĐS 2014, LNO 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. Có thể nói, hợp đồng mua bán nhà ở là công cụ hữu hiệu để chủ thể kinh doanh bất động sản thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. 1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản 1.2.1. Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ở được xem là hình thức pháp lý cơ bản được thực hiện trong các giao dịch mua bán nhà ở. “Xét ở phạm vi mang tính học thuật thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể được hiểu là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua để thỏa mãn 10 Khoản 1 Điều 4 LKDBĐS 2006. Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia TPHCM, TP. Hồ Chí Minh, tr.6. 11 14 nhu cầu xã hội về nhà ở, mục đích lợi nhuận dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước”12. Hay nói cách khác, hợp đồng mua bán nhà ở được sử dụng như một công cụ pháp lý để các chủ thể thỏa thuận với nhau về giá cả, diện tích, thời gian giao nhận nhà ở, phương thức thanh toán,… Pháp luật điều chỉnh các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở sẽ khác nhau tùy thuộc vào mục đích và chủ thể tham gia giao dịch nhưng cách hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở về cơ bản là không có sự khác nhau. Theo định nghĩa tại Điều 385 BLDS 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy, hợp đồng được hiểu là căn cứ làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật với hai dấu hiệu đặc trưng: thứ nhất, có thỏa thuận, sự thống nhất ý chí giữa các chủ thể tham gia; thứ hai, các bên hướng tới một/nhiều mục đích nhất định thông qua công cụ là hợp đồng. Về nguyên tắc, hợp đồng được xem là có hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện: (i) chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập; (ii) tự nguyện, tự do ý chí khi tham gia giao dịch; (iii) mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Theo pháp luật dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở được xem là một loại hợp đồng mua bán tài sản. BLDS 2015 định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán13. Vì là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản thế nên hợp đồng mua bán nhà ở cũng phải thỏa các quy định về hợp đồng nói chung và có những đặc điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở đã định nghĩa mua bán nhà ở như sau: “Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật”. Có thể hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là “phương tiện” pháp lý để các bên thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Sau đó, Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở 12 Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội, tr. 28. 13 Điều 430 BLDS 2015. 15 được xác lập trước ngày 1/7/1991 của Ủy ban thường vụ Quốc hội đã đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở đó cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán”. Cho đến nay khái niệm này vẫn còn phù hợp khi nội dung này gần như được giữ nguyên khi các nhà làm luật xây dựng khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại BLDS 2015. Có thể thấy, các khái niệm tuy có sự khác nhau về câu từ nhưng nội dung đều thống nhất rằng bản chất hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận của các bên về việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở theo đó bên bán nhận tiền đồng thời chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, còn bên mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu nhà ở đó. Pháp luật về kinh doanh bất động sản không định nghĩa thế nào là hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ ghi nhận các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Theo tinh thần pháp luật kinh doanh bất động sản thì khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở cần thể hiện được hai nội dung chính: Thứ nhất, nền tảng để hình thành nên hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các chủ thể trong quan hệ mua bán nhằm thực hiện việc mua bán nhà ở. Đây là nội dung cơ bản nhất để có thể hình thành nên quan hệ mua bán nhà ở nói chung cũng như quan hệ mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng. Như phân tích ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung cũng như hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng đều phải thỏa mãn các nguyên tắc chung của hợp đồng mà quan trọng nhất là nguyên tắc về tự do ý chí thể hiện qua sự thỏa thuận của các bên khi hướng đến mục tiêu là giao kết hợp đồng mua bán. Thứ hai, mục tiêu cuối cùng mà một hoặc các bên trong giao dịch này hướng đến là lợi nhuận. Nếu như nội dung đầu tiên thể hiện nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán nhà ở thì ở nội dung thứ hai thể hiện được đặc điểm tạo ra sự khác biệt của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản so với hợp đồng mua bán nhà ở nói chung. Đặc điểm đặc trưng này được thể hiện rõ nét nhất dưới góc độ mục đích xác lập hợp đồng mua bán nhà ở. Chính vì hướng đến mục tiêu lợi nhuận nên có ít nhất một bên trong hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là chủ thể kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của LKDBĐS 2014.