Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở việ...

Tài liệu Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở việt nam

.PDF
215
939
145

Mô tả:

1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng, trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở Việt nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong kinh doanh bất động sản. Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước đối với loại thị trường này như hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và quyền sử dụng đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; chưa thực sự bình đẳng giữa các chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều khác biệt, mâu thuẫn giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mua bán các tài sản gắn liền với đất..vv.. Giao dịch chuyển nhượng bất động sản vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất 2 động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh nói chung trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu. Để tháo gỡ, khai thông những “điểm nghẽn” trong kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản dưới nhiều cấp độ khác nhau là rất cần thiết. Với suy nghĩ như vậy, tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ với mong muốn đi sâu nghiên cứu toàn diện nhất các vấn đề lý luận, thực tiễn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản đã được nhiều chuyên gia, các nhà khoa học, các doanh nghiệp trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu. Có rất nhiều công trình khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, ngành, cơ sở nghiên cứu về vấn đề này, cụ thể như sau: Đề tài cấp bộ: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Cục Công sản, Bộ Tài chính, (2000); Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề về hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”. Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2/2002). Các công trình này chủ yếu nghiên cứu một số vấn đề cơ bản về thị trường BĐS, quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và một số định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam. Đề tài nghiên cứu: 3 “Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” do Sở Địa chính nhà đất – Trường Đại học kinh tế - Viện kinh tế - Văn phòng kiến trúc sư trưởng- Tổng công ty địa ốc Sài Gòn: Công trình này nghiên cứu khá toàn diện các vấn đề lý luận về thị trường BĐS; thực trạng thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh; các giải pháp chủ yếu nhằm quản lý, phát triển thi trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp về xây dựng hệ thống pháp lý về thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy quản lý BĐS, đẩy nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp tài chính về thị trường BĐS; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật về đăng ký bất động sản” tổ chức từ ngày 10 – 12/1/2007 dự án hợp tác giữa Bộ Tư pháp và cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật và hệ thống cơ quan đăng ký BĐS ở Việt Nam, nghiên cứu khảo sát về công tác đăng ký BĐS ở một số nước trên thế giới, đưa ra đề xuất xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung về BĐS ở Việt Nam; Kỷ yếu Hội thảo “Thị trường nhà, đất ở Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội, (4/2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo về đề tài. “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng”,Viện Nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội(2005); Cùng với các đề tài khoa học, kỷ yếu các cuộc hội thảo nêu trên, còn có nhiều bài viết trong các sách, tài liệu chuyên khảo, các bài nghiên cứu trên tạp chí chuyên ngành, các bài trên một số tờ báo, các luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ có đề cập đến thị trường bất động sản như: “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS. Lê Xuân Bá, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội (2003) đã phân tích khá kỹ càng về thị trường BĐS, một số vấn đề phương pháp luận và kinh 4 nghiệm quốc tế; phân tích thực trạng về thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thị trường nhà ở Việt Nam và đưa ra các giải pháp tiếp tục phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới; Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam – NXB Tài chính (2003); “ Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Ths. Bùi Thị Tuyết Mai – NXB Lao động - Xã hội (2005); ;Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia Sự thật, H 2011; Các luận án, luận văn: “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga (2003) và “Những điểm mới của Luật Đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004): Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất; Các cuốn sách: “Đầu tư kinh doanh BĐS” của PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP HCM và “Pháp luật Kinh doanh bất động sản” của TS.Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (2009), NXB Tư pháp; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật và chính sách về kinh doanh BĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội(2005)...vv.. là những công trình khắc họa khá rõ nét về các hoạt động kinh doanh BĐS như: Phân tích rõ về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS; pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên cứu pháp luật và chính sách kinh doanh BĐS ở một số nước trong khu vực Đông Nam Á 5 và Cộng hòa liên bang Đức. Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả một cái nhìn khá toàn diện về thị trường BĐS, về kinh doanh BĐS, bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ khác nhau của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là nghiên cứu sâu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản, thực trạng pháp luật về thị trường BĐS Việt Nam. Tuy vậy, cho đến nay chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS trong kinh doanh bất động sản - Một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ luận án tiến sĩ luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án. Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Để đạt được các mục đích nêu trên, luận án tập trung giải quyết các nhiệm vụ cơ bản sau đây: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS với tính cách là một hình thức giao dịch đặc thù trong kinh doanh BĐS, so sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của 6 chuyển nhượng QSDĐ đối với kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, những kết quả đã đạt được và những hạn chế, những thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật. - Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. 4. Phạm vi nghiên cứu của luận án Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là vấn đề rộng có thể nghiên cứu dưới rất nhiều góc độ khác nhau về kinh tế, chính trị, xã hội và pháp luật. Trong phạm vi luận án tác giả chỉ tập trung phân tích, làm rõ các vấn đề pháp luật cụ thể sau: Chủ thể chuyển nhượng (là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); đối tượng (QSDĐ) chuyển nhượng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng và tài chính khi chuyển nhượng QSDĐ. Trong các nội dung đó, tác giả cũng chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng giữa doanh nghiệp kinh doanh BĐS (chủ đầu tư cấp 1, cấp 2) với khách hàng ( mà không nghiên cứu tất cả các loại chủ thể giao dịch là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); bởi lẽ doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là các chủ thể phổ biến, trung tâm, quyết định sự tồn tại và phát triển của kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. 5. Phương pháp nghiên cứu của luận án Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Luận án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế. Luận án sử dụng các nguyên tắc, 7 phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh. - Bên cạnh đó,các phương pháp lập luận lô gic, phương pháp phân tích, phương pháp lý giải, phương pháp đánh giá…được sử dụng nhiều trong nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam; - Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, hệ thống, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử…được sử dụng nhiều trong nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. 6. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của luận án Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam, luận án đã đạt được một số kết quả nghiên cứu mới cơ bản sau: Thứ nhất, luận án đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là một hình thức giao dịch mang tính đặc thù trong kinh doanh BĐS (khác với với mua bán đất đai và các loại BĐS khác). Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, có nhiều sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình giao dịch. Thứ hai, nghiên cứu lý luận chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật các nước khác trên thế giới, thấy rõ điểm tương đồng và khác biệt. Từ đó, đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường hội nhập khu vực và quốc tế Thứ ba, luận án đã phân tích rõ vai trò của việc điều chỉnh pháp luật đối 8 với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản và các yêu cầu của việc điều chỉnh pháp luật Thứ tư, trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành, luận án đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Nhưng cũng nhận thấy rõ những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện. Thứ năm, luận án phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải mở rộng tối ta quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, từng bước thực hiện tư nhân hóa đất đai. Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS bao gồm: (i)Giải pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến kinh doanh và giao dịch bất động sản; (ii) Giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng mở rộng chủ thể chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng bất động sản, mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất (hay hàng hóa đất đai nếu thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất), sửa đổi các chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng bất động sản và thị trường bất động sản, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp; (iii) Giải pháp xây dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng bất động sản và kinh doanh bất động sản để bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng bất động sản và bảo đảm cho sự phát triển chính quy, minh bạch của thị trường bất động sản Những kết quả nghiên cứu trong luận án có thể dùng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ 9 trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam. 7. Kết cấu của luận án Ngoài Lời mở đầu, Kết luận,Danh mục tài liệu tham khảo, luận án gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 10 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Không có kinh doanh BĐS thì không có thị trường BĐS và không có nền kinh tế phát triển. Theodor Roosevel (Tổng thống Mỹ vào những năm 1901-1909) đã từng nói: Đầu tư vào BĐS không chỉ là cách tốt nhất, nhanh nhất và an toàn nhất mà còn là cách duy nhất để trở nên giầu có [53, tr. 42]. Câu nói này phần nào được minh chứng bằng thực tế phát triển của nước Mỹ cũng như của nhiều nước trên thế giới. Trong xã hội, các tài sản được phân chia thành hai loại là: Động sản và BĐS. BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số của cải xã hội. Mặc dù, tỷ trọng này có khác nhau ở các nước song BĐS thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua [10, tr. 32]. Việc phân chia tài sản trong xã hội thành hai loại động sản và bất động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong Bộ Luật La Mã. Hiện nay, mặc dù còn có những quan niệm khác nhau về BĐS, song nhìn chung các học giả 11 đều cho rằng BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di chuyển được. Theo cuốn Từ điển Từ và ngữ Hán Việt của Giáo sư Nguyễn Lân thì: “BĐS là tài sản không di dời được” [27, tr. 51], còn Từ điển các thuật ngữ tài chính thì xác định: “BĐS là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất” [19, tr. 8]. Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể hơn về BĐS tại Điều 174: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Ở nhiều quốc gia trên thế giới, khái niệm BĐS được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất và được gắn bó hữu cơ. Ví dụ: Ở Inđônêxia, bất động sản được xác định bao gồm đất và bất cứ tài sản gắn liền với đất. Ở CHLB Đức, bất động sản được xác định bao gồm đất đai và công trình xây dựng trên đất. Các công trình xây dựng (CTXD) các bộ phận thiết yếu được đưa vào công trình xây dựng được coi là những bộ phận cấu thành của mảnh đất. Do vậy, quyền sở hữu đất đai cũng mở rộng đến tất cả các tài sản trên đất, trừ một số ngoại lệ [49, tr. 229]. Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai. Bộ luật Dân sự bang California (Hoa Kỳ) thì xác định BĐS bao gồm đất đai, tất cả những gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất đai, những tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, pháp luật các nước trên đây đều có điểm chung khi cho rằng, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời. Đất đai là BĐS quan trọng nhất. Các BĐS khác được hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ, thống nhất hữu cơ với đất đai không thể tách rời. Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ 12 phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản. BĐS là loại tài sản có giá trị lớn của mọi doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, của mọi quốc gia. Muốn tạo lập được nhiều hàng hóa BĐS cung cấp cho xã hội thì phải khuyến khích phát triển hoạt động kinh doanh BĐS. Kinh doanh BĐS có tác động quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Nó có thể khơi dậy nguồn nội lực, có vai trò quan trọng trong việc chuyển các “tài sản còn đang tiềm ẩn” thành nguồn vốn to lớn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội. Kinh doanh BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn nằm sâu trong BĐS được huy động. Kinh doanh BĐS tạo cơ sở vật chất cho các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế hàng đầu, là “trụ cột” của nền kinh tế. Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì càng cần thiết phải thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản để tạo cơ sở hạ tầng cho sự phát triển. Kinh doanh bất động sản trở thành vấn đề trọng tâm, then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Một câu hỏi được đặt ra, thế nào kinh doanh BĐS? Kinh doanh bất động sản có đặc trưng gì khác biệt so với các lĩnh vực kinh doanh khác? Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần xem xét quan niệm hoạt động kinh doanh nói chung. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: “Kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”[50, tr. 450]. Kinh doanh được chia thành hai lĩnh vực chính là kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung ứng dịch vụ. Lĩnh vực kinh doanh sản xuất hàng hóa thường chỉ chuyên sản xuất ra các sản phẩm hàng hóa phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, chế biến ở các lĩnh vực khác nhau. Kinh doanh dịch vụ là loại hình kinh doanh đặc biệt, không trực tiếp sản xuất ra hàng hóa mà chỉ thực hiện các công việc phục vụ cho các hoạt động sản xuất, cho các nhu cầu chung của xã hội. Hoạt động kinh doanh nói chung đều có đặc điểm là mang tính nghề nghiệp, thực hiện 13 thường xuyên, liên tục, thực hiện độc lập nhân danh mình, tự chịu trách nhiệm và vì mục tiêu lợi nhuận. Tương tự như các hoạt động kinh doanh khác, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng được chia làm hai loại là kinh doanh tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý bất động sản”. Kinh doanh tạo lập, phát triển BĐS (hay kinh doanh BĐS) là các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS như xây dựng, cải tạo nhà ở, công trình công nghiệp, dịch vụ… để bán, cho thuê, cho thuê mua trên thị trường. Kinh doanh dịch vụ BĐS (dịch vụ BĐS) là các công việc mang tính phục vụ có tác dụng hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên không phải bất kỳ đối tượng nào cũng được kinh doanh BĐS mà chỉ các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các hoạt động kinh doanh này. Như vậy, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản được hiểu là việc các chủ thể kinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ về bất động sản nhằm mục tiêu lợi nhuận Giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS trong kinh doanh thuộc nhóm hoạt động kinh doanh phát triển BĐS. Các chủ thể kinh doanh BĐS có thể đầu tư tạo lập BĐS bằng các cách thức như: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất của người sử dụng, sau đó bỏ vốn đầu tư xây nhà, công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng …làm tăng giá trị BĐS rồi chuyển nhượng, cho thuê kiếm lời. Tuy vậy, những hoạt động này cần phải có sự hỗ trợ đắc lực, thường xuyên 14 liên tục của các hoạt động dịch vụ BĐS như môi giới chuyển nhượng BĐS, tư vấn chuyển nhượng BĐS, định giá BĐS... Cần phân biệt hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp khác với việc các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập BĐS của mình. Kinh doanh BĐS yêu cầu chủ thể kinh doanh phải có nhiều vốn, thường xuyên tiến hành phát triển, cải tạo BĐS và có thể lựa chọn các hình thức kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê mua…bất động sản để kiếm lời, thực hiện các giao dịch kinh doanh thương mại về BĐS. Còn hoạt động tạo lập BĐS của hộ gia đình, cá nhân và chuyển nhượng là các hoạt động không thường xuyên liên tục, không nhằm mục tiêu lợi nhuận mà chỉ để phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt thông thường của người dân và thực hiện giao dịch dân sự về BĐS. Từ những sự phân tích trên, có thể hiểu: Kinh doanh BĐS là việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích lợi nhuận. Một số nước lại có những quan niệm khác về kinh doanh BĐS. Pháp luật của các nước có nghị viện thành viên AIPO và Cộng hòa liên bang Đức lại hiểu khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản theo nghĩa rất rộng: “Bao gồm tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản (giao dịch bất động sản) không phân biệt mục đích của giao dịch” và vì thế giao dịch kinh doanh bất động sản ở Campuchia, Inđônêxia, Philippin hay Cộng hòa Liên bang Đức được điều chỉnh bởi rất nhiều đạo luật khác nhau [22, tr. 45], cũng như pháp luật các nước này có sự mở rộng tối đa về chủ thể kinh doanh BĐS và đối tượng BĐS giao dịch trên thị trường. Kinh doanh BĐS có những đặc trưng cơ bản khác với các lĩnh vực kinh doanh khác thể hiện ở các khía cạnh sau: Thứ nhất, kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do yêu cầu của hoạt động kinh doanh là triển khai các dự án BĐS phải được thực 15 hiện trên quy mô rộng lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ thể kinh doanh phải thực sự có tiềm lực tài chính mạnh. Thế nên, không phải mọi tổ chức, cá nhân đều có thể thực hiện kinh doanh BĐS, mà chủ thể phải có đủ các điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về vốn pháp định, vốn đầu tư dự án…theo quy định của pháp luật mới được phép kinh doanh BĐS. Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai có giới hạn, không do con người tạo ra, có tính cố định về vị trí không thể di dời và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn. Đối với các BĐS là nhà, công trình xây dựng cũng có thể sử dụng hàng chục, hàng trăm năm, hàng hóa BĐS có tính lâu bền và khan hiếm. Mặt khác, đất đai (BĐS) là yếu tố đầu vào không thể thiếu trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, là nhu cầu tối quan trọng của mọi hộ gia đình, cá nhân để đáp ứng nhu cầu về “nơi ăn chốn ở”. Do vậy, cùng với tốc độ công nghiệp hóa, tốc độ tăng dân số thì nhu cầu về bất động sản cho sản xuất kinh doanh, cho đời sống sinh hoạt của người dân ngày càng tăng cao. Cung thường không đáp ứng đủ cầu, giá đất, giá BĐS ngày càng tăng lên, dễ sảy ra tình trạng “sốt giá” BĐS, tình trạng “bong bóng” BĐS, gây bất lợi cho các hoạt động kinh tế, xã hội, gây rủi ro cho hoạt động kinh doanh BĐS. ( Khi “bong bóng vỡ” giá BĐS đột ngột giảm mạnh, thị trường suy thoái, đóng băng gây phá sản hàng loạt các doanh nghiệp BĐS, ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS và các thị trường có liên quan). Thứ ba, kinh doanh bất động sản đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn. Doanh nghiệp đầu tư phải có nhiều vốn, có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng dễ dàng huy động được nhiều nguồn vốn đầu tư. Với dự án BĐS hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng thì các doanh nghiệp ngoài vốn tự có, phần nhiều là phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau như vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ các tổ chức, cá nhân theo hình thức góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết…Hơn nữa, việc thu hồi vốn đầu tư BĐS thường chậm, kéo dài, khoảng 6 đến 10 năm, thậm chí trên 20 năm. Phải trải qua nhiều quá trình, 16 nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, tìm kiếm mặt bằng đất đai, xây dựng công trình trên đất rồi bán hàng hóa BĐS, hoàn thành thủ tục pháp lý giao dịch. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS cũng kéo dài và phức tạp, tốn kém hơn nhiều so với mua bán các hàng hóa khác. Với tính thanh khoản chậm nên khi cần vốn thì doanh nghiệp không thể nhanh chóng chuyển đổi BĐS thành tiền, không kịp huy động vốn để trả nợ đến hạn gây khó khăn về tài chính cho doanh nghiệp. Do vậy, việc tìm giải pháp đẩy nhanh tính “thanh khoản” của hàng hóa BĐS là vô cùng cần thiết, từ khâu tạo lập đến việc lưu thông mua bán hàng hóa BĐS trên thị trường, đặc biệt trong các giai đoạn thị trường suy thoái, khủng hoảng nhằm bảo đảm thuận lợi an toàn cho kinh doanh BĐS. Xây dựng mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS dễ dàng huy động vốn kinh doanh, thúc đẩy “cung - cầu” về BĐS. Thứ tư, khác với các lĩnh vực khác, trong kinh doanh bất động sản, các chủ thể kinh doanh thường vay được vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn; bởi lẽ, BĐS là tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu BĐS có thể thế chấp để vay vốn. Nhiều tổ chức tín dụng khuyến khích cho vay thế chấp BĐS và có nhiều ưu đãi. Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay [10]. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng luôn có nhu cầu vay vốn thế chấp. Tuy vậy, cần phải thận trọng đối với việc cho vay thế chấp BĐS, bởi vẫn còn đó bài học của nước Mỹ về việc “cho vay BĐS dưới chuẩn” dẫn đến sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ khi BĐS đồng loạt rớt giá, các khoản cho vay thế chấp BĐS không có khả năng thu hồi, gây ra hậu quả thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Mỹ và cho toàn thế giới. Thứ năm, kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát. Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên. Bất động sản lại là tư liệu không thể thiếu trong kinh 17 doanh và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn. Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy trong hơn chục năm gần đây, giá cả bình quân của bất động sản tăng hàng năm 15% trong khi tỷ lệ lạm phát bình quân hàng năm chỉ là 12%. Kết quả nghiên cứu của Mỹ, Anh và Hồng Kông tỷ lệ tăng giá nhà bình quân hàng năm thường gấp đôi tỷ lệ lạm phát cùng kỳ (tăng giá xét từ đầu tư dài hạn) [60]. Thực tế trong nhiều trường hợp, khi xảy ra lạm phát thì giá BĐS lại tăng cao, do nhiều tổ chức, cá nhân “đổ xô” mua BĐS để đầu cơ, chống lạm phát dẫn đến một lượng lớn vốn trong xã hội bị “chôn vùi”, ứ đọng trong BĐS mà không được khai thác và đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác. Thứ sáu, đây là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều. Có những rủi ro mà chủ thể đầu tư rất khó lường trước để đối phó như: Rủi ro do lạm phát, do cung cầu thay đổi, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về thay đổi chính sách pháp luật ...Những rủi ro này sẽ được ngăn chặn nhiều nếu doanh nghiệp được hoạt động kinh doanh trong một thị trường BĐS chính quy, minh bạch, có tổ chức. Như vậy, kinh doanh BĐS có nhiều điểm thuận lợi, nhưng cũng nhiều khó khăn hạn chế. Chủ đầu tư BĐS có thể thu được nhiều lợi nhuận nhưng cũng phải đối phó với rất nhiều rủi ro, đòi hỏi họ phải có khả năng quản lý giỏi, có tiềm năng tài chính mạnh mới có thể đứng vững trên thị trường, cùng với những chính sách pháp luật của Nhà nước phải thống nhất, ổn định, cụ thể tạo điều kiện thúc đẩy kinh doanh BĐS phát triển. Kinh doanh BĐS có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội. Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản dư thừa thuộc sở hữu nhà nước. BĐS là tài sản lớn của quốc gia nhưng tỷ lệ bất động sản được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nước đang phát triển lại rất thấp.Vì, không giống các quốc gia phát triển, ở những 18 nước lạc hậu thị trường ngầm thường rất lớn, đặc biệt là thị trường bất động sản, nên hầu hết bất động sản ở đó “chưa trở thành hàng hoá”, chưa được định giá chính thức, chưa trở thành tư bản. Ở Việt Nam hiện nay đang có nhiều tiềm năng về phát triển kinh doanh bất động sản. Bởi nước ta đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, đô thị hóa, phấn đấu trở thành một nước giầu mạnh, mà theo nghiên cứu thì gần như tất cả các nước đều được đô thị hóa ít nhất 50% trước khi đạt được vị thế thu nhập trung bình, và tất cả các nước thu nhập cao đều đô thị hóa 70-80% [26]. Để thực hiện điều đó, trước hết cần phải quan tâm chú trọng phát triển kinh doanh BĐS để cung cấp hạ tầng cho nền kinh tế, phục vụ cho sự phát triển của đất nước. Nước ta cũng có nhiều nhân tố hấp dẫn kinh doanh BĐS và thị trường bất động sản bởi dân số đông và trẻ, tốc độ tăng dân số vẫn còn ở mức cao, đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trưởng mạnh trong các năm qua và theo dự báo cả những năm sắp tới. Từ đó, phát sinh nhu cầu đất đai, xây dựng nhà xưởng, nhu cầu văn phòng, nhà ở cho các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước; sự thiếu hụt nhà ở đô thị cũng là một nhân tố quan trọng: Diện tích bình quân nhà ở đô thị tại Việt Nam hiện nay là 10,80m2/người. (tại TP.HCM là 10,60m2 và Hà Nội là 8m2). Theo kế hoạch đến năm 2020, con số tại hai thành phố trên sẽ là 14 và 12m2. Để thực hiện điều này, hàng năm, cả nước phải xây dựng mới từ 30-32 triệu m2 nhà ở. Hơn nữa, trên 25% nhà ở đô thị hiện nay chưa đạt chuẩn, cần phải nâng cấp sửa chữa, xây dựng mới [41]. Như vậy, cùng với tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hoá, tốc độ tăng dân số thì nhu cầu về các loại hàng hóa BĐS tại Việt Nam hiện nay và trong thời gian tới là rất lớn. Tuy nhiên, như trên đã phân tích, kinh doanh bất động sản có nhiều đặc điểm thuận lợi nhưng cũng có nhiều khó khăn, rủi ro. Để tạo động lực cho kinh doanh BĐS phát triển thì việc Nhà nước bảo đảm các quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS của doanh nghiệp, bảo đảm quyền tự do mua bán, chuyển nhượng BĐS trên thị trường có ý nghĩa quyết định. Bởi không có doanh 19 nghiệp nào có thể tiền hành đầu tư kinh doanh khi không được bảo đảm chắc chắn quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản kinh doanh, không được dễ dàng giao dịch các sản phẩm hàng hóa của mình trên thị trường. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng tài sản là giao dịch quan trọng nhất trong kinh doanh, vậy nên cần phải được bảo đảm chắc chắn hàng hóa BĐS trên thị trường được mua bán, chuyển nhượng dễ dàng, với chi phí thấp. 1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 1.1.2.1. Khái quát về quyền sử dụng đất ở Việt Nam Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, QSDĐ tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt. Là đại diện chủ sở hữu và chủ thể quản lý thống nhất đất đai, Nhà nước có quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất theo quy hoạch; quyết định về giá đất trên nguyên tắc phù hợp với giá đất hình thành trên thị trường; điều tiết các giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra. Người sử dụng đất có quyền sử dụng, được thực hiện các giao dịch về đất đai gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Lý luận sở hữu toàn dân về đất đai của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc. Trung Quốc là quốc gia không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà thuộc về sở hữu của toàn dân và tập thể. Trung Quốc duy trì và củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và trên cơ sở đó, phân tách quyền sở hữu, quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng mới là có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển nhượng theo pháp luật, đất thuộc sở hữu toàn dân 20 chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu [10, tr3,tr7]. Theo TS Nguyễn Quang Tuyến thì các nhà lý luận của Trung Quốc đã xây dựng một khái niệm pháp lý mới về sở hữu đất đai, đó là “sở hữu kép”. Khái niệm sở hữu kép này được hiểu là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của các cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu [43, tr.12]. Việc tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất đai là nhằm mục đích duy trì được chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường, người sử dụng đất có nhiều quyền, lợi ích thực sự trên đất, bảo đảm sử dụng đất được chủ động, sáng tạo phát huy hiệu quả cao của việc sử dụng đất. Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: “ Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.. từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [50, tr 655]. Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng. TS Lê Xuân Bá thì cho rằng, “QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”[5, tr. 83]. Quan điểm này đã chỉ ra QSDĐ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quy định chung về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản ( Điều 192). Với các quan niệm trên, thì nhìn chung quyền sử dụng đất được xem xét
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan