Tài liệu Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN ĐĂNG THỊ MAI HƢƠNG PH¸P LUËT VÒ CHO VAY MUA NHµ ë X· HéI §èI VíI NG¦êI Cã THU NHËP THÊP T¹I NG¢N HµNG TH¦¥NG M¹I ë VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN ĐĂNG THỊ MAI HƢƠNG PH¸P LUËT VÒ CHO VAY MUA NHµ ë X· HéI §èI VíI NG¦êI Cã THU NHËP THÊP T¹I NG¢N HµNG TH¦¥NG M¹I ë VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Đăng Thị Mai Hƣơng MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Bảng chữ viết tắt Danh mục các bảng MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở Xà HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .......................................... 11 Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp .................................................................... 11 1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội .................................................................................. 11 1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội........................................................................ 14 1.1.3. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc mua nhà ở xã hội ........................................... 17 1.1.4. Khái niệm, đặc điểm ngƣời có thu nhập thấp và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp................................................................. 22 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại ........ 28 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ........... 28 1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại .......................................... 32 1.2. Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp ở Việt Nam ......................................................................................... 37 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 45 1.3. Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở Xà HỘI CỦA NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .......................................... 47 2.1. Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại ..................... 47 2.1.1. Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ....................................... 47 2.1.2. Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ............................................................. 49 2.1.3. Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ............................................................. 54 2.1.4. Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ...................................................................................................... 56 2.2. Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam .......................................................... 58 2.2.1. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam......................................................................................................... 58 2.2.2. Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam .................. 63 2.2.3. Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ............................. 68 2.2.4. Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại....................................................... 74 2.2.5. Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ...... 78 2.3. Nguyên nhân của những vƣớng mắc, bất cập về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ................................................................... 79 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 84 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở Xà HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ......... 86 3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ....... 86 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ................................................................... 90 3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp .................. 90 3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp ................................................ 94 3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp........................................................... 95 3.2.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp ....................................................................... 96 3.2.5. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam .................................................. 100 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.............................................................................. 106 KẾT LUẬN .................................................................................................. 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 110 BẢNG CHỮ VIẾT TẮT 1 BĐS: Bất động sản 2 HĐTD: Hợp đồng tín dụng 3 NHNN: Ngân hàng nhà nƣớc 4 NHTM: Ngân hàng thƣơng mại 6 NHTMCP: Ngân hàng thƣơng mại cổ phần 5 NHTMQD: Ngân hàng thƣơng mại Quốc doanh 7 QPPL: Quy phạm pháp luật 8 TCTD: Tổ chức tín dụng 9 TNCN: Thu nhập cá nhân 10 UBND: Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Bảng 1.1: Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội năm 2010 17 Bảng 1.2: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2013 18 Bảng 1.3: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2014 19 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trƣơng có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng, Nhà nƣớc và là tâm điểm chú ý của đông đảo ngƣời dân. Mục tiêu của việc phát triển quỹ nhà ở xã hội của chính phủ là nhằm góp phần tạo lập chỗ ở nhóm đối tƣợng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhƣng không có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trƣờng, nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân và đảm bảo an sinh xã hội. Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến 2020 đặt mục tiêu mỗi năm “phát triển thêm khoảng 100 triệu m2 sàn” [44, Điều 1], nhằm đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lƣợng về chỗ ở và điều kiện sống của các tầng lớp dân cƣ. Trong số này phải dành “tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn tại các dự án phát triển nhà ở đô thị phục vụ đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời nghèo đô thị” [44, Điều 1]. “Đến năm 2015, tại khu vực đô thị phấn đấu xây dựng mới tối thiểu khoảng 10 triệu m2” [44, Điều 1] và “giai đoạn 2016 - 2020 phấn đấu xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho ngƣời thu nhập thấp” [44, Điều 1]. Tiếp đó, trong chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2020 đến 2030 đƣợc Thủ tƣớng chính phủ phê duyệt vào 30/11/2011, xác định đến năm 2030, lƣợng nhà ở xã hội đƣợc cung ứng ra thị trƣờng góp phần vào chiến lƣợc phát triển nhà ở toàn quốc, và đạt diện tích chỗ ở trung bình 25m2/ngƣời. Để đạt đƣợc mục tiêu này và thực hiện thành công chiến lƣợc phát triển nhà ở xã hội, đòi hỏi cần phải có cơ chế, chính sách khuyến khích quá trình xây dựng, phát triển nhà ở xã hội, cần huy động mọi nguồn lực đầu tƣ của xã hội, trong đó vai trò của Nhà nƣớc là đầu tầu và trung tâm. Trên cả nƣớc hiện nay lƣợng cán bộ, công nhân viên chức và đối tƣợng 1 chính sách gặp khó khăn về nhà ở là rất lớn. Với thu nhập bình quân đầu ngƣời “tính đến tháng 12 năm 2015 của Việt Nam đạt 2.300 USD, ở mức 50 triệu đồng/ ngƣời/ năm” [54], mơ ƣớc có một ngôi nhà để an cƣ dƣờng nhƣ là không tƣởng. Đối với những đối tƣợng thu nhập trung bình đã khó, đối với những đối tƣợng khó khăn, làm công ăn lƣơng, đối tƣợng chính sách, học sinh sinh viên, và cả công nhân, thì sở hữu một ngôi nhà theo giá cả thị trƣờng lại càng khó hơn, quá xa vời với họ. Vì vậy, sự ra đời của chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút thắt này, mở ra một lƣợng cung lớn về nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối tƣợng trên có cơ hội tiếp cận với những dự án nhà ở đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ vốn, có chi phí hợp lý để có thể tạo lập nhà ở cho mình. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp vẫn còn nhiều hạn chế, chƣa đạt nhƣ kế hoạch đề ra, điều này do một số nguyên nhân nhƣ: sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tƣ, sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan, khung pháp lý và các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp còn nhiều bất cập…. trong đó nguyên nhân cơ bản là thiếu vốn và chƣa có khung pháp lý hoàn chỉnh về vấn đề này từ phía nhà nƣớc. Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay cho lĩnh vực này là cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý để tạo cơ chế, chính sách, điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận đƣợc với nguồn vốn để tiến hành xây dựng, cung ứng nhà ở xã hội trên thị trƣờng, đồng thời cũng tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo lập nhà ở xã hội đƣợc tiếp cận nguồn vốn ƣu đãi từ chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ; qua đó hình thành điểm cân bằng trong quan hệ cung - cầu nhà ở xã hội. Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà 2 nƣớc trong thời gian vừa qua cho lĩnh vực này đã cho thấy nhiều hạn chế, bất cập, gây vƣớng mắc trong quá trình triển khai, làm cho tốc độ triển khai gói tín dụng trên thực tế diễn ra chậm, có nguy cơ không đạt kế hoạch đặt ra và Chính phủ đã phải nhiều lần có văn bản chỉ đạo, tháo gỡ về khung pháp lý để tạo cơ chế thuận lợi, thông thoáng hơn nhằm kết thúc dự án này theo đúng nhƣ kế hoạch đề ra. Với những nội dung đã trình bày trên, tôi đã chọn vấn đề: “Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình, nhằm phân tích các văn bản pháp lý liên quan đến việc cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại, đồng thời khái quát thực trạng áp dụng pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp, chỉ ra những bất cập, vƣớng mắc và nguyên nhân của những bất cập, vƣớng mắc trong quá trình triển khai, áp dụng pháp luật này. Từ đó, đƣa ra một số kiến nghị và giải pháp tích cực với mong muốn đóng góp và hoàn thiện chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp là đề tài nóng của nhiều nƣớc phát triển; ở Việt Nam, vấn đề này ngày càng trở nên cấp thiết và thu hút sự quan tâm của toàn xã hội. Bởi vậy, bên cạnh những nghị định, quy chế đƣợc ban hành có liên quan, bắt đầu đã có những công trình nghiên cứu cụ thể về vấn đề này thông qua các tài liệu bao gồm: sách, luận văn, bài viết trên các tạp chí chuyên ngành. Dƣới đây là tổng quan một số đầu sách, đề tài có liên quan đến nội dung luận văn: * Các nghiên cứu nước ngoài “Guidelines on social housing: Principles and examples” của United 3 Nations - Liên Hợp Quốc, xuất bản năm 2006. Nội dung cuốn sách tập trung vào những vấn đề sau: Mô tả khái quát lịch sử phát triển nhà cửa ở các nƣớc trong thời kỳ chuyển giao. Làm rõ vai trò của các chính sách xã hội về vấn đề nhà ở, vai trò của nhà ở xã hội trong kết cấu xã hội. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến và tạo điều kiện cho việc phát triển nhà ở xã hội nhƣ vai trò của nhà nƣớc, pháp luật và cơ sở kinh tế… Đồng thời, cuốn sách cũng đã đƣa ra một số tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và thực hiện nghiên cứu một số dự án tiên phong về vấn đề nhà ở xã hội. “The builders: Houses, people, neighborhoods, governments, money” của Martin Mayer, xuất bản năm 1978. Cuốn sách tập trung đề cập đến phân tích, làm rõ thực trạng và chính sách nhà ở, đổi mới đô thị, kế hoạch xây dựng thành phố của Mỹ; giới thiệu các kỹ thuật xây dựng nhà ở trong công nghiệp xây dựng. đồng thời cuốn sách cũng từng bƣớc làm rõ vai trò của chính sách về tiền, ngân hàng, vai trò chính quyền và thuế trong việc xây dựng và phát triển nhà ở xã hội. * Các nghiên cứu trong nước Dƣơng Thị Bình Minh chủ biên và các tác giả (2012), “Chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn”. Cuốn sách đƣa ra lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại. Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí Minh và các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí Minh. Nguyễn Khắc Trà (2009),“Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ khoa học Kinh tế, Học viện Tài chính - Kế toán. Luận án đề cập đến một khía cạnh của tài chính nhà ở nhƣng chủ yếu tập trung vào phân tích sự hình thành các kênh dẫn vốn, hiệu quả sử dụng vốn, và cơ chế, chính sách của Nhà nƣớc trong lĩnh vực xây 4 dựng và phát triển nhà ở đô thị ở nƣớc ta. Trên cở sở đó rút ra kết luận và nguyên nhân để kiến nghị với nhà nƣớc những vấn đề liên quan đến quản lý vĩ mô, vi mô trong lĩnh vực xây dựng nhà ở đô thị và nguồn vốn cho lĩnh vực này; đồng thời, đề xuất các giải pháp chủ yếu để khai thác, sử dụng hiệu quả các nguồn vốn, các điều kiện để thực hiện các giải pháp về vốn đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở đô thị nhằm thúc đẩy thị trƣờng nhà ở tại các khu đô thị lớn ở Việt Nam. Kế thừa những nội dung trên, sẽ giúp chúng tôi định hƣớng trong việc đề xuất các giải pháp tạo vốn cho quá trình xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian tới. Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011),“Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng. Tác giả luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội thông qua việc nghiên cứu đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng, chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần phải giải quyết trong quá trình phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng, từ đó đƣa ra những đề xuất và các giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng, tập trung, chuyên sâu vào làm rõ những nội dung liên quan đến nhà ở xã hội từ khung lý thuyết, cho đến thực trạng và giải pháp cho việc phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, luận văn lại đề cập đến những vấn đề này tại thành phố Đà Nẵng, mặc dầu vậy, với những nội dung chi tiết, cụ thể đƣợc tác giả đề cập trong luận văn sẽ là những chỉ dẫn cụ thể, có tính gợi mở để so sánh áp dụng vào trong quá trình nghiên cứu của đề tài. Phạm Sỹ Liêm (2007),“Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”, Tạp chí Ngƣời xây dựng. Trong bài báo này, tác giả đƣa ra những nhận định xoay quanh nhiều bất cập trong chính sách nhà ở xã hội nhƣ sự bất cập về cơ chế, chính sách; sự hạn chế về nguồn vốn… qua đó khẳng định việc cần thiết phải xây dựng một hệ thống chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh hơn nhằm góp phần nâng cao chất lƣợng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi xã hội của Nhà 5 nƣớc. Tác giả bài viết đã đề cập đến một nội dung cốt lõi trong quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội, đó chính là cần phải có khung pháp lý hoàn chỉnh, điều này sẽ tạo điều kiện để chúng tôi tham vấn trong việc đƣa ra những giải pháp để thực hiện hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với những ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại. Nguyễn Mạnh Hà (2008), “Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an sinh xã hội”, Tạp chí Thông tin đối ngoại. Trong bài báo, tác giả khẳng định sự cần thiết của chính sách nhà ở xã hội đối với một bộ phận cán bộ, công nhân viên chức đang làm việc tại các cơ quan nhà nƣớc, các đối tƣợng trong danh sách đƣợc hƣởng chế độ nhà ở xã hội mà Nhà nƣớc ban hành. Qua đó cho thấy sự cần thiết phải xây dựng và hoàn thiện chính sách này cho phù hợp với yêu cầu thực tế, đảm bảo an sinh xã hội đi vào cuộc sống, đạt đƣợc hiệu quả nhƣ mong muốn. Tiếp cận nhà ở xã hội từ góc độ là một chính sách xã hội, tác giả bài viết đã giúp chúng tôi củng cố về tính cấp thiết trong việc nghiên cứu đề tài. Phạm Sỹ Liêm (2009), “Tìm hiểu chính sách nhà ở các nƣớc”, Tạp chí Ngƣời xây dựng. Tác giả đã cung cấp thông tin về việc triển khai có hiệu quả chính sách nhà ở tại các quốc gia phát triển, qua đó làm bài học cho việc xây dựng chính sách nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Đây là những thông tin quý báu mà chúng tôi kế thừa và so sánh đến quá trình xây dựng chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam Phạm Sỹ Liêm (2009), “Phát triển nhà ở xã hội và chính sách kích cầu”, Tạp chí Nhà quản lý. Tác giả đã phân tích mối quan hệ giữa nhà ở xã hội và chính sách kích cầu của Nhà nƣớc. Qua đó đƣa ra một số đề xuất nhằm thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội cụ thể là: Đối tƣợng của chính sách chỉ cần có điều kiện là ở dƣới 5 m2/ngƣời và là công dân tốt, tài chính nhà ở là khâu then chốt, chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ƣu đãi cho bên cung không chắc lợi ích đến đƣợc bên cầu. Chú ý tạo điều kiện cho bên cung 6 quản lý rủi ro, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết tốt và nhanh vấn đề tái định cƣ, không nên quá lo xa về thời hạn thuê mua dài. Khả năng chi trả tiền thuê mua của ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam sẽ đƣợc nâng cao khá nhanh. Hợp tác xã nhà ở nên là đối tƣợng tạo điều kiện ƣu tiên của chính sách. Phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ nảy sinh tham nhũng. Tác giả bàn đến điểm cân bằng trong cung và cầu về nhà ở xã hội, chú trọng kích cầu tiêu dùng nhà ở xã hội để thực hiện phát triển cân bằng chiến lƣợc nhà ở xã hội; việc tạo cơ chế, chính sách kích cầu nhà ở xã hội thông qua những giải pháp cụ thể là những gợi mở cho ngƣời nghiên cứu trong việc đƣa ra giải pháp hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại. Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nƣớc phát triển”, Tạp chí Xây dựng. Tác giả đã phân tích các hình mẫu của việc xây dựng triển khai các dự án về nhà ở xã hội của nhiều nƣớc phát triển trên thế giới nhƣ Singapore, Hà Lan, Hàn Quốc,… thông qua đó gợi ý về cách thức áp dụng thực tiễn tại Việt Nam nhằm sử dụng có hiệu quả chính sách đầu tƣ của Nhà nƣớc cho vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay. Tƣơng tự nhƣ tác giả Phạm Sỹ Liêm, trong bài viết của mình, tác giả Nguyễn Ngọc Điện đã giới thiệu kinh nghiệm một số nƣớc phát triển trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, qua đó cung cấp những thông tin giúp tác giả so sánh với chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay. Lê Quân (2011), “Nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô thị”, Tạp chí Quy hoạch kiến trúc, Đại học Kiến trúc Hà Nội. Trong bài nghiên cứu này, tác giả chủ yếu bàn về phƣơng hƣớng triển khai, quy hoạch kiến trúc nhà ở xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp ở các thành phố lớn ở Việt Nam. Tác giả tiếp cận và giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô thị dƣới góc nhìn của ngành kiến trúc, nhằm đƣa ra những giải pháp, gợi ý về mô hình nhà ở cũng nhƣ công tác quy hoạch nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở 7 đô thị. Trong bài viết này tác giả đã đề cập trực tiếp đến nội dung về xây dựng nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp ở đô thị, sát thực với nội dung và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài. Tuy nhiên, tác giả Lê Quân lại tiếp cận đến nội dung này từ góc độ kiến trúc chứ không phải là luật học, mặc dầu vậy, với những nội dung mà tác giả Lê Quân đƣa ra đã cung cấp và hình thành cái nhìn toàn diện trong việc tiếp cận và giải quyết đề tài. Tóm lại, qua quá trình tìm hiểu thông tin, tài liệu liên quan tới lĩnh vực chính sách, pháp luật phát triển nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời viết nhận thấy chƣa có đề tài nào tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích và đƣa ra những giải pháp cụ thể cho việc áp dụng pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chính vì vậy, dù đã có nhiều công trình khoa học, nhiều bài báo, nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, nhƣng thực tế vẫn cần có sự hoàn thiện, điều chỉnh pháp luật cụ thể hơn nữa trong đề tài em đã chọn ở trên. Đó cũng là những đóng góp có tính thực tiễn và giá trị áp dụng thực tế cho các ngân hàng thƣơng mại trong hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu của luận văn Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định này. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, khắc phục những vƣớng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. * Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn Để đạt đƣợc mục đích nêu trên, luận văn cần phải thực hiện những nhiệm vụ sau: 8 Thứ nhất, khái quát và phân tích những vấn đề lý luận chung về nhà ở xã hội, ngƣời thu nhập thấp, nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp và hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Thứ hai, hệ thống hóa và phân tích các quy định hiện hành của pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam Thứ ba, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Thứ tƣ, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn: luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại và thực tiễn áp dụng những quy định pháp lý này. Phạm vi nghiên cứu: luận văn chỉ tập trung vào làm rõ các vấn đề pháp lý và các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại, chứ không nghiên cứu toàn bộ vấn đề pháp lý về hoạt động cho vay nói chung của ngân hàng thƣơng mại trong thời gian gần đây. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp luận: Luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể: Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể sau để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, bao 9 gồm nhƣ: phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, phƣơng pháp khái quát hóa, phƣơng pháp diễn dịch và quy nạp; phƣơng pháp so sánh, thống kê, khảo sát, đánh giá, đối chiếu; phƣơng pháp mô hình hóa, hệ thống hóa … 6. Những đóng góp mới, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài Về ý nghĩa lý luận: luận văn làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam nhƣ: Khái niệm nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp, hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại, nội dung của pháp luật về hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam. Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn là công trình nghiên cứu có giá trị tham khảo cho những ngƣời làm công tác pháp luật trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện những quy định của pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với những ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Đồng thời, luận văn có thể làm tài liệu cho các bạn sinh viên, học viên có nhu cầu tìm hiểu về pháp luật ngân hàng, pháp luật về bảo đảm tiền vay,… 7. Kết cấu luận văn Ngoài những phần thông thƣờng: Mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 03 chƣơng, 09 tiết, cụ thể: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về nhà ở xã hội và hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại. Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. 10 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở Xà HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1. Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp 1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nƣớc Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nƣớc khác nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội đƣợc hiểu là một loại nhà cung cấp cho những ngƣời không có thu nhập, hoặc có nhƣng không đáng kể. Họ là những ngƣời không thể nào và không bao giờ tự tạo lập cho mình đƣợc một chỗ ở. Những ngƣời này thƣờng là ngƣời vô gia cƣ, ngƣời già đơn thân, ngƣời tật nguyền, ngƣời đau yếu không nơi nƣơng tựa, những ngƣời sau khi mãn hạn tù nhƣng không còn sức lao động... Loại nhà này trong nhiều trƣờng hợp đƣợc gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nƣớc, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những ngƣời sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà ngƣời đăng ký ở nhà xã hội có ngƣời có thể đƣợc miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thƣờng đƣợc các tổ chức từ thiện nhƣ nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các “mạnh thƣờng quân” chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho ngƣời sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí. Theo từ điển mở Wikipedia: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nƣớc (có thể trung ƣơng hoặc địa phƣơng) hoặc các loại hình nhà 11 đƣợc sở hữu và quản lý bởi nhà nƣớc, các tổ chức phi lợi nhuận đƣợc xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tƣợng đƣợc ƣu tiên trong xã hội nhƣ công chức của nhà nƣớc chƣa có nhà ở ổn định, ngƣời có thu nhập thấp... và đƣợc cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trƣờng [53]. Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trƣờng của các đối tƣợng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng. Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã đƣợc nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây. Theo TS. Ngô Lê Minh: Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, đƣợc thuê hoặc mua với giá ƣu đãi, ngƣời mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nƣớc [27, tr.36]. Tại Điều 3, khoản 2 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, quy định nhƣ sau: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối tƣợng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định [15, Điều 3]. Trong Luật Nhà ở 2014, tại khoản 2, điều 3 cho rằng: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này [34, tr. 23]. Tiếp đó trong Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, tại khoản 2, điều 3 thì: 12