Tài liệu Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ THỊ THU TRANG PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THƢC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ THỊ THU TRANG PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THƢC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Hồng Vân HÀ NỘI - 2014 2 Lêi cam ®oan T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh nghiªn cøu khoa häc cña riªng t«i. C¸c sè liÖu, vÝ dô vµ trÝch dÉn trong luËn v¨n ®¶m b¶o ®é tin cËy, chÝnh x¸c vµ trung thùc. Nh÷ng kÕt luËn khoa häc cña luËn v¨n ch-a tõng ®-îc ai c«ng bè trong bÊt kú c«ng tr×nh nµo kh¸c. T¸c gi¶ luËn v¨n Hµ ThÞ Thu Trang 3 MỤC LỤC Trang TRANG PHụ BÌA LờI CAM ĐOAN MụC LụC MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY 9 ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1. Khái luận về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9 1.1.1. Hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9 1.1.2. Sự cần thiết của hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 18 1.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 24 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 24 1.2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 27 Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY 33 ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 33 2.1.1. Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 33 2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 35 2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành 39 2.2.1. Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu 40 4 2.2.2. Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II 52 2.2.3. Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở 61 2.2.4. Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở 68 2.2.5. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam 75 Chương 3: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM 82 NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 3.1. Thực tiễn thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 82 3.1.1. Những kết quả đạt được từ việc thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 82 3.1.2. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 86 3.1.3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 100 3.2. 104 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 3.2.1. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước 104 3.3.2. Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở 107 3.3.3. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư góp vốn 108 KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 5 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu về nhà ở cũng ngày một gia tăng. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Để đáp ứng nhu cầu trên hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được triển khai với sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, khó khăn mà bất kỳ chủ đầu tư dự án nhà ở gặp phải đó là giải quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở từ đâu? Huy động bằng cách nào? Là những câu hỏi đang được đặt ra cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đồng thời là mối quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước và toàn xã hội. Thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở của nước ta những năm qua cho thấy hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể dẫn đến tình trạng huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư. Trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) và Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71 (sau đây gọi tắt là Thông tư 16) được ban hành thì việc huy động vốn được quy định rải rác tại các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng 6 xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng [40, Khoản 1 Điều 39]. Còn theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006: 1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản; Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 không đưa ra quy định cụ thể nào về việc huy động vốn mà chỉ quy định tại Khoản 7 Điều 15 về quyền lợi của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: "Thỏa thuận với người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở để huy động vốn ứng trước theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 của Luật Nhà ở" [13]. Từ các quy định trên đây có thể nhận thấy rằng việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại còn chưa được thực sự quan tâm, các quy định còn thiếu chi tiết, nội dung quy định trong các văn bản pháp luật về vấn đề này còn thiếu sự đồng nhất. Đơn cử, đối với cùng hình thức huy động vốn ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng của công trình, tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất 7 động sản 2006 thì chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Mặt khác, Luật Nhà ở 2005 giới hạn mức vốn huy động tối đa từ người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà trước khi bàn giao nhà là 70% tổng giá trị hợp đồng còn Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lại không có quy định nào liên quan đến vấn đề này. Sự khác nhau giữa các quy định pháp luật khiến cho việc áp dụng trên thực tế trở nên khó khăn, cản trở hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trong khi đó nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Chính điều này đã tạo điều kiện cho các hoạt động huy động vốn trái phép, gây hậu quả nghiêm trọng đến lợi ích của khách hàng, đồng thời tạo nên sự thiếu minh bạch trong thị trường nhà ở của nước ta. Đứng trước yêu cầu cần phải có một hành lang pháp lý vững chắc để điều chỉnh và quản lý hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 71 trong đó đưa ra các quy định chi tiết điều chỉnh hoạt động huy động vốn xây dựng nhà ở. Mặc dù, các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 trước đó đều đã có quy định cho phép chủ đầu tư được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên như đã đề cập ở trên tất cả các quy định đều chưa tạo ra một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, chưa thực sự quan tâm đến việc huy động vốn từ các chủ thể khác để thu hút nguồn vốn dồi dào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Chỉ đến khi Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời thì bài toán về vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này mới thực sự có lời giải trọn vẹn. Theo quy định tại Nghị định 71 và Thông tư 16, trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì việc huy động vốn sẽ được thực hiện theo các hình thức cụ thể với các điều kiện tương ứng. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nguồn vốn để phát triển 8 nhà ở thương mại bao gồm các nguồn sau: Vốn của chủ đầu tư; Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác; Vốn vay của tổ chức tín dụng; Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở và vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật [40, Điều 38]. Phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở 2005, Nghị định 71 và Thông tư 16 đã đưa ra quy định cụ thể về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở với các điều kiện tương ứng để các chủ đầu tư lựa chọn: Ký hợp đồng vay vốn của tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu; Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở; Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở; và ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy có thể thấy việc đưa ra các quy định cụ thể về huy động vốn và các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Nghị định 71 và Thông tư 16 là hoàn toàn phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn. Tuy nhiên, tính hiệu quả, tích cực của các quy định này đến đâu còn dựa trên kết quả thu được từ thực tiễn thi hành trong thực tế. Nhận thấy việc nghiên cứu các quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Nghị định 71 và Thông tư 16 và việc áp dụng các quy định này trong thực tế là cần thiết để tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch đồng thời góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan. Vì vậy, chúng tôi đã mạnh dạn lựa chọn đề tài: "Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam" làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học Luật. Trong phạm vi hiểu biết của mình, chúng tôi không tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở nói chung mà chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật tại Nghị định 71 và Thông tư 16 về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng 9 nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam, thực trạng thi hành các quy định này trên thực tế kể từ sau khi Nghị định 71 và Thông tư 16 được ban hành để qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục thực trạng trên. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Việc huy động vốn đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng hiện là một đề tài được xã hội đặc biệt quan tâm, có khá nhiều bài viết học thuật cũng như công trình nghiên cứu viết về vấn đề này. Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu, chúng tôi nhận thấy có một số công trình, bài viết đề cập đến một số nội dung liên quan đến đề tài trên như: "Pháp luật về huy động vốn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Thực tiễn và hướng hoàn thiện", của Nguyễn Thị Khánh, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2012; "Pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản", của Nguyễn Thị Hương, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2012; "Pháp luật về nhà ở, thực trạng và giải pháp", của Vũ Thị Tuyết Loan, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2010; "Quy định pháp lý về nhà ở và vấn đề huy động vốn đầu tư của doanh nghiệp", của Đào Ngọc Chuyên, đăng trên Tạp chí Ngân hàng nhà nước Việt Nam, số 19, 10/2010 (trang 71-73); "Về kiến nghị của Bộ Xây dựng liên quan đến giao dịch nhà ở", của Đỗ Văn Đại, đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 18(203), 9/2011 (trang 26-31)... Các công trình nghiên cứu, bài viết trên đây đã đưa ra những phân tích đánh giá về việc huy động vốn đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, thể hiện những quan điểm lý luận về lĩnh vực đầu tư này. Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thì hiện nay chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống về vấn đề này, cũng như chưa đưa ra các phân tích sâu sắc về thực trạng thi hành các quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp để từ đó đề xuất những kiến nghị nhằm xây dựng và 10 hoàn thiện hệ thống pháp luật. Được xem như là một thành tố của thị trường bất động sản, trên nguyên tắc việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân theo các quy định chung áp dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, do thị trường nhà ở chiếm một vị trí đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế xã hội nên việc huy động vốn trong lĩnh vực này có những đặc điểm và hình thức chuyên biệt hơn. Việc đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam phần nào sẽ đem đến những đánh giá sâu sắc về vấn đề này. Từ những lý do nêu trên có thể khẳng định rằng đây thực sự là một đề tài nghiên cứu hoàn toàn mới mẻ. 3. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Trong quá trình thực hiện đề tài, chúng tôi đã sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm lý luận của các nhà khoa học về vốn và hoạt động huy động vốn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, pháp luật về đầu tư, các hình thức huy động vốn trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng một số phương pháp khoa học khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, tham khảo ý kiến của các chuyên gia và tổng kết các kinh nghiệm thực tiễn để nghiên cứu đề tài. Kết hợp việc nghiên cứu qui định pháp luật về các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam với tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật trên thực tế để đưa ra những nhận định, đánh giá chính xác và đầy đủ nhất. 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn thi hành các qui định pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam được quy định trong Nghị định 71 và Thông tư 16. Từ đó, đưa ra một số đề xuất cho việc thực thi và tiếp tục hoàn thiện các quy định của Nghị định 71 và Thông tư 16 liên quan đến vấn đề này. Với mục đích đó đề tài có những nhiệm vụ sau: 11 - Nghiên cứu cơ sở lý luận về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. - Phân tích, đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, để từ đó nêu lên những điểm tiến bộ cũng như những tồn tại, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. - Nghiên cứu, đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, đồng thời tìm hiểu những nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong thi hành, nhằm đưa ra một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam nói chung và nâng cao hiệu quả thi hành những quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở nói riêng. 5. Phạm vi nghiên cứu đề tài Việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở được quy định trong rất nhiều văn bản pháp luật và được nghiên cứu dưới rất nhiều khía cạnh. Tuy nhiên trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ chúng tôi chỉ đi sâu nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành, mà trọng tâm là nghiên cứu các quy định của Nghị định 71 và Thông tư 16 về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (tức là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường) trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam. Luận văn không nghiên cứu quy định về các hình thức huy động vốn cũng như hoạt động huy động vốn của các chủ đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở khác bao gồm nhưng không giới hạn dự án phát triển nhà ở xã hội, dự án phát triển nhà ở công vụ… 12 6. Những đóng góp mới của luận văn Luận văn là công trình nghiên cứu tương đối toàn diện và chi tiết về các quy định pháp luật liên quan đến các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam. Vì vậy, luận văn có những đóng góp như sau: Thứ nhất: Lần đầu tiên các quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được nghiên cứu một cách cụ thể, chi tiết. Việc nghiên cứu sẽ đem đến những đánh giá khách quan, toàn diện về các quy định pháp luật liên quan đến các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam, phát hiện những điểm mới, tiến bộ cũng như những quy định bất cập, đồng thời đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý điều chỉnh vấn đề này. Thứ hai: Luận văn đã phân tích, đánh giá thực tiễn thi hành các quy định liên quan đến các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam trên cơ sở tham chiếu với một số ví dụ điển hình trên thực tế, mặc dù việc thu thập các thông tin, tài liệu là tương đối khó khăn, nhạy cảm. Thứ ba: Qua quá trình nghiên cứu những quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam, luận văn đã đưa ra một số đề xuất kiến nghị góp phần nâng cao tính hiệu quả của các quy định pháp luật trong thực tiễn thi hành. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề chung về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở Chương 2: Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam Chương 3: Thực tiễn thi hành và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. 13 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1. KHÁI LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1.1. Hoạt động huy động vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở Huy động vốn là một hoạt động gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của mỗi doanh nghiệp. Thật vậy, để tiếp tục phát triển và đứng vững, doanh nghiệp không những phải duy trì số vốn bỏ ra ban đầu mà còn phải tìm kiếm những khoản vốn đầu tư từ nhiều nguồn khác nhau. Mặc dù được nhắc đến rất nhiều trong các tài liệu nghiên cứu, các văn bản pháp luật và thực tiễn cuộc sống nhưng cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm nào về hoạt động này được đưa ra. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, trước hết chúng tôi nghiên cứu các khái niệm về vốn, vai trò của vốn đối với hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để từ đó đưa ra một cách hiểu chung nhất về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. 1.1.1.1. Vốn và vai trò của vốn đối với hoạt động đầu tư của doanh nghiệp Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế nói chung. Nhìn nhận dưới từng góc độ nghiên cứu, vốn lại được hiểu bởi những định nghĩa khác nhau. Theo Đại Từ điển tiếng Việt "vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất kinh doanh nhằm sinh lợi hay là tổng thể những gì có sẵn tích lũy được dùng trong một lĩnh vực hoạt động nào đó để hoạt động có hiệu quả" [53, tr. 1126] hoặc theo từ điển tiếng việt "vốn là tiền gốc, tiền bỏ ra để sản xuất kinh doanh làm cho có lãi hay là những gì tích được cho một lĩnh vực hoạt động nào đó nói chung" [52, tr. 1829]. 14 Dưới góc độ của doanh nghiệp, vốn được xem là một trong những điều kiện vật chất cơ bản kết hợp với sức lao động và các yếu tố khác làm đầu vào cho quá trình sản xuất kinh doanh. Sự tham gia của vốn không chỉ bó hẹp trong quá trình sản xuất vật chất riêng biệt mà trong toàn bộ quá trình sản xuất và tái sản xuất liên tục trong suốt thời gian tồn tại của doanh nghiệp, từ khi bắt đầu quá trình sản xuất đầu tiên đến chu kỳ sản xuất cuối cùng. Trên phương diện khoa học pháp lý, vốn lại được hiểu dưới các hình thái khác nhau. Hoạt động kinh doanh của mỗi một tổ chức cá nhân được bắt đầu từ số vốn do các thành viên, cổ đông góp hoặc cam kết góp trong một thời hạn nhất định tạo nên nền tảng hoạt động ban đầu cho doanh nghiệp, nguồn vốn này được gọi là vốn điều lệ của doanh nghiệp. Đối với một số ngành nghề kinh doanh như bảo hiểm, ngân hàng, bất động sản… pháp luật quy định phải có một số vốn nhất định mới được phép kinh doanh, nguồn vốn này được gọi là vốn pháp định. Không chỉ có vậy, đối với một số ngành nghề quan trọng, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn như: đầu tư xây dựng nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật có tầm quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trường học, xây dựng khu đô thị mới… pháp luật còn yêu cầu các doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính của mình trong từng dự án cụ thể mới cấp phép đầu tư thông qua việc quy định mức vốn đầu tư tối thiểu ban đầu của dự án đó. Như vậy, từ những định nghĩa nêu trên có thể hiểu một cách khái quát về vốn như sau: vốn là tài sản (tài sản hữu hình hoặc vô hình) của mỗi cá nhân, tổ chức sử dụng để bắt đầu công việc kinh doanh, đầu tư và khai thác những công dụng, giá trị mà vốn mang lại trong suốt quá trình sản xuất kinh doanh. Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp. Vốn là điều kiện không thể thiếu để thành lập một doanh nghiệp và tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong mọi loại hình doanh nghiệp, vốn phản ánh nguồn lực tài chính được đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Vai trò của vốn đối với hoạt động và phát triển của doanh nghiệp được thể hiện cụ thể như sau: 15 Thứ nhất, vốn là điều kiện tiên quyết không thể thiếu để thành lập một doanh nghiệp. Mỗi doanh nghiệp khi thành lập phải có một lượng vốn nhất định và phải lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định do Nhà nước quy định đối với lĩnh vực kinh doanh đó. Như vậy, vốn lúc này có vai trò đảm bảo sự hình thành và tồn tại của doanh nghiệp trước pháp luật. Ngoài những điều kiện về cơ sở vật chất, doanh nghiệp muốn được kinh doanh trong một số lĩnh vực phải đáp ứng mức vốn pháp định do nhà nước quy định. Chẳng hạn như doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là sáu tỷ đồng Việt Nam. Điều này đồng nghĩa với việc nếu không đáp ứng được điều kiện về vốn thì doanh nghiệp sẽ không thể được thành lập. Thứ hai, vốn là cơ sở cho hoạt động kinh doanh sản xuất của doanh nghiệp, là tiền đề cho sự phát triển của mỗi doanh nghiệp. Vốn được coi là huyết mạch của nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng. Sau khi được thành lập doanh nghiệp phải tiến hành sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận. Hoạt động này đòi hỏi phải có nguồn tài chính để chi tiêu, mua sắm, nguyên vật liệu, máy móc, chi trả lương cho người lao động… khoản tài chính này phụ thuộc vào nguồn vốn của doanh nghiệp. Nếu nguồn vốn hiện có không đáp ứng đủ nhu cầu cho hoạt động sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp sẽ lâm vào tình trạng khó khăn. Các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vì thế mà bị đình trệ, suy giảm. Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, các doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển được thì phải có một nguồn vốn lớn và dồi dào. Bởi lẽ, lĩnh vực kinh doanh nhà ở đòi hỏi nguồn vốn tương đối lớn, đôi khi lên đến hàng nghìn tỷ đồng Việt Nam, thêm vào đó kinh doanh nhà ở là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, không ổn định do dễ bị ảnh hưởng bởi các chính sách và nhu cầu của thị trường. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, để được chấp thuận đầu tư thì ngoài việc doanh nghiệp phải có vốn pháp định 16 là sáu tỷ đồng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức vốn đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên [16, Điểm b Khoản 2 Điều 12]. Thực chất số vốn này chỉ chiếm một phần rất nhỏ so với tổng số vốn đầu tư cho một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, vì vậy để có thể duy trì và tiếp tục thực hiện dự án, doanh nghiệp đòi hỏi phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang ngày càng suy thoái, các chính sách tín dụng ngày càng thắt chặt đối với các doanh nghiệp như hiện nay thì việc huy động được một số vốn để hoạt động và phát triển là một việc tương đối khó. Nếu doanh nghiệp không có một nền tảng vốn vững chắc thì rất dễ rơi vào tình trạng phá sản. Theo số liệu ước tính, cứ mười doanh nghiệp bất động sản được thành lập trong năm 2007 thì tới nay đã phải đóng cửa ba đến bốn doanh nghiệp, tương ứng với tỷ lệ phá sản là 30%-40% [9]. Theo thống kê, trong năm 2012 có 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (trong đó năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp). Bên cạnh đó, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hoặc giải thể lên đến 2.637 doanh nghiệp (riêng năm 2011 là 2.411 doanh nghiệp); trong đó có 2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. So sánh với năm 2011 thì tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1% [24]. Thứ ba, vốn là một trong những yếu tố quan trọng quyết định việc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Trong quá trình phát triển của mình, doanh nghiệp luôn mong muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, giữ vững và vươn lên trong thị trường. Để làm được điều đó, đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục đổi mới, đầu tư tái đầu tư, cải tiến máy móc, thiết bị, năng lực sản xuất… Sự phát triển của khoa học công nghệ 17 và sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đang tạo ra sức ép cho doanh nghiệp, buộc các doanh nghiệp không ngừng làm mới mình, đổi mới phương thức sản xuất kinh doanh. Để làm được tất cả những công việc đó doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn để đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh. Thực tế phát triển kinh tế thời gian gần đây cho thấy, nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh trong các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay là rất lớn. Nhiều doanh nghiệp do không có nguồn vốn bổ sung kịp thời đủ lớn nên đã đánh mất đi vị trí của mình trên thị trường. Thực tế xảy ra đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong những năm qua chính là những minh chứng sâu sắc nhất cho những phân tích trên. Trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính thế giới, chỉ những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào có nguồn vốn dồi dào mới có thể trụ vững trên thị trường. Có thể thấy, bên cạnh việc duy trì khả năng mở rộng phát triển cho các doanh nghiệp, vốn còn là nhân tố rất quan trọng giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường. 1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở Trong khoa học kinh tế, đầu tư được quan niệm là "hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện tại, nhằm đem lại cho nền kinh tế, xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó" [49 tr. 16-17]. Theo cách hiểu này, đầu tư được đánh giá là nhân tố không thể thiếu để phát triển và xây dựng kinh tế, là chìa khóa của sự tăng trưởng kinh tế. Dưới góc độ chính trị - xã hội, đầu tư được hiểu là: "việc bỏ vốn, nhân lực, vật lực, tài lực vào công việc gì trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế, xã hội" [53 tr. 301]. Với cách hiểu như trên, đầu tư là hoạt động được tiến hành nhằm đem lại những lợi ích kinh tế, xã hội cho chủ đầu tư và nền kinh tế. Xem xét dưới góc độ pháp lý, đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn, tài sản theo các hình thức và cách thức do pháp luật quy định để thực hiện hoạt động 18 nhằm sinh lợi nhuận hoặc lợi ích kinh tế xã hội. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Đầu tư 2005: "Đầu tư được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư" [39]. Từ những định nghĩa được đề cập ở trên có thể hiểu hoạt động đầu tư là việc nhà đầu tư sử dụng các nguồn vốn hiện có để tạo ra lợi nhuận. Đây chính là mục đích lớn nhất mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng hướng đến trong quá trình hoạt động của mình. Pháp luật về nhà ở không đưa ra một định nghĩa cụ thể về hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản 2006: "Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi" [42]. Đồng thời, theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005 thì: "Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi" [37]. Từ các quy định trên có thể hiểu hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở là việc chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà ở để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích là tìm kiếm lợi nhuận được thực hiện qua nhiều hình thức khác nhau, có thể là đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư gián tiếp. Theo quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật nhà ở, đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để tạo lập tài sản đưa tài sản lưu thông trên thị trường và thu lợi nhuận, đầu tư gián tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn đầu tư vào các dự án nhà ở đã hình thành thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác để kiếm lợi nhuận mà không trục tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 19 Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở là một hoạt động đầu tư đặc thù, có nhiều điểm khác biệt so với các lĩnh vực đầu tư khác. Tính đặc thù của hoạt động đầu tư này được thể hiện ở các đặc điểm sau đây: (i) Việc đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn. Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 71 thì một trong những điều kiện để được đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại là chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Do đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại cần có một nguồn vốn đầu tư rất lớn để có thể thực hiện các dự án này. (ii) Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư xây dựng nhà ở và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có thể xảy ra rất nhiều biến động, vì vậy đòi hỏi các chủ đầu tư phải có những dự đoán, dự liệu về các biến động có thể xảy ra đó. Ví dụ: chính sách của nhà nước, sự biến động của thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật - công nghệ, nguồn cung cầu, thời tiết, khí hậu… Ngoài ra, do thời gian thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thường kéo dài trong một số năm nên để duy trì hoạt động đầu tư của mình, các chủ đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. (iii) Những thành quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở có giá trị sử dụng lâu dài đối với đời sống kinh tế xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thường được gắn liền với đất có vị trí cố định, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy trong quá trình đầu tư, các chủ đầu tư cần phải đặc biệt chú ý đến chất lượng của các công trình từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối các khoản mục thi công công trình… đồng thời phải nghiên cứu kỹ lưỡng nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường 20