Tài liệu Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ ĐẶNG ANH QUÂN Học viên: LÝ THÀNH NHÂN Lớp Cao học Luật Kinh tế, Khóa 29 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan: Luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Đặng Anh Quân, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này. TÁC GIẢ DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT CĐT Chủ đầu tư Luật KDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài...........................................................................2 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài ....................................................................6 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .....................................................................6 5. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................7 6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu của đề tài ......................................................................................................7 7. Bố cục của đề tài .............................................................................................8 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở...............................................................9 1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất và hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ......................................9 1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất và hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ........................................................................................................9 1.1.2 Khái niệm và đặc trưng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ..................14 1.2 Chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất và các mối quan hệ pháp luật trong kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền ......16 1.2.1 Chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ..............................................16 1.2.2 Các quan hệ pháp luật trong kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở .........19 1.2.2.1 Quan hệ pháp luật giữa chủ thể kinh doanh phân lô, bán nền và cơ quan quản lý nhà nước ................................................................................19 1.2.2.2 Quan hệ pháp luật giữa chủ thể kinh doanh phân lô, bán nền và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................20 1.2.2.3 Quan hệ pháp luật giữa chủ thể kinh doanh phân lô, bán nền và các chủ thể khác .................................................................................................21 1.3 Vai trò của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền và sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động này .....22 1.3.1 Vai trò của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền .......................................................................................................22 1.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền ......................................................25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................27 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN ..........29 2.1 Thực trạng pháp luật và hướng hoàn thiện về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong giai đoạn đầu tư tạo lập dự án 29 2.1.1 Vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án ..........................29 2.1.1.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................29 2.1.1.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................31 2.1.2 Vấn đề bảo đảm các điều kiện quy hoạch và khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền .........................................................................................32 2.1.2.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................32 2.1.2.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................39 2.1.3 Vấn đề bảo đảm thực hiện hạ tầng của dự án ........................................43 2.1.3.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................43 2.1.3.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................45 2.1.4 Vấn đề ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án ..............................46 2.1.4.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................46 2.1.4.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................49 2.2 Thực trạng pháp luật và hướng hoàn thiện về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong giai đoạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khai thác, vận hành dự án .....................................................50 2.2.1 Vấn đề thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bàn giao đất và thực hiện xây dựng nhà ở ........................................................................................50 2.2.1.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................50 2.2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................52 2.2.2 Vấn đề khai thác vận hành dự án ...........................................................54 2.2.2.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................54 2.2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................58 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................60 KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản tại Việt Nam là một thị trường khá mới mẻ, được đánh dấu hình thành bởi Luật Đất đai năm 1993. Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều sự thay đổi, trải qua các giai đoạn tăng trưởng ổn định đến nóng sốt, đóng băng rồi phục hồi và tăng trưởng trở lại theo chu kỳ. Với sự thay đổi đó cùng với chính sách pháp luật, đến nay thị trường bất động sản đã hình thành nên các loại hình sản phẩm đưa vào kinh doanh gồm nhà ở, công trình xây dựng và đất đai (quyền sử dụng đất) với đa dạng các hình thức kinh doanh như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Trong đó, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô, bán nền luôn là hình thức được cả bên kinh doanh và khách hàng quan tâm như một thị hiếu chung ở Việt Nam. Pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật điều chỉnh hoạt động phân lô, bán nền đã có những thay đổi nhất định trong quá trình quản lý thị trường bất động sản. Có giai đoạn phân lô, bán nền được cho phép nhưng cũng có giai đoạn pháp luật cấm thực hiện hoạt động này. Các chính sách và quy định pháp luật trong từng thời kỳ đó đã tác động trực tiếp đến hoạt động phân lô, bán nền và thị trường bất động sản đất nền. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013, tiếp đến là Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã hình thành khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền. Tuy nhiên với tính ổn định không cao của hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ, cũng như thay đổi cơ chế quản lý đối với thị trường đất nền từ cấm đoán đến cho phép, các vướng mắc phát sinh là điều không tránh khỏi. Nhiều chủ thể kinh doanh không thực hiện đúng quy định trong quá trình thực hiện dự án, các điểm nóng về tranh chấp đất nền là những hệ lụy cần được giải quyết. Thực trạng đó đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế quản lý và có giải pháp pháp lý kiểm soát hiệu quả các rủi ro trên thị trường. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và nhằm khắc phục những hạn chế của pháp luật trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền thì một nghiên cứu riêng biệt đối với hoạt động này là yêu cầu cần thiết. 2 Chính vì lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” để làm luận văn cao học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Các công trình nghiên cứu về hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khá đa dạng và cơ bản giải quyết các vấn đề chung của pháp luật đối với các hoạt động này. Tuy nhiên, liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền, các công trình nghiên cứu có đề cập và nghiên cứu chuyên sâu còn khá hạn chế. Cụ thể: Về luận án tiến sĩ, có thể kể đến công trình “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” (2013) của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung. Luận án nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng. Luận án phân tích và làm rõ các vấn đề pháp lý về chủ thể chuyển nhượng, đối tượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục và tài chính khi chuyển nhượng, đồng thời các các kiến nghị tương ứng trong từng vấn đề. Luận án có giá trị tham khảo về các vấn đề lý luận, tổng quan về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản. Về luận văn thạc sĩ, chưa có nhiều công trình tiêu biểu nghiên cứu hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất và phân lô, bán nền. Có thể kể đến một số công trình sau: Luận văn “Kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” (2011) của tác giả Ninh Thị Hiền. Luận văn nghiên cứu các vấn đề chung về kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án nhà ở như: chủ thể kinh doanh, quyền sử dụng đất, sàn giao dịch và các yếu tố chi phối. Luận văn đã làm rõ các quy định về xác lập quyền sử dụng đất kinh doanh, nghĩa vụ tài chính, phạm vi kinh doanh, hình thức kinh doanh, chuyển nhượng dự án đồng thời có các kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Luận văn có giá trị tham khảo đối với các phân tích về hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất, đề xuất bổ sung hình thức phân lô, bán nền. Luận văn “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản” (2019) của tác giả Trần Thị Mộng. Luận văn nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản bao gồm: Điều kiện và trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh nhà ở, quyền sử dụng 3 đất ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng. Trong đó, vấn đề phân lô, bán nền được tác giả nghiên cứu quy định về điều kiện chuyển nhượng và trình bày thực trạng áp dụng pháp luật. Tuy nhiên, nội dung về phân lô, bán nền chưa được tập trung khai thác, đặc biệt các vấn đề về lý luận. Về khóa luận cử nhân, phần lớn các khóa luận cử nhân nghiên cứu về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Hiện nay, đã có khóa luận tập trung nghiên cứu các vấn đề về phân lô, bán nền cụ thể như sau: Khóa luận “Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản” (2008) của tác giả Trương Thị Mỹ Lệ. Khóa luận tập trung nghiên cứu về quyền của các chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tác giả kết nối quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản, tuy nhiên chưa làm rõ những đặc trưng so với các quy định chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tác giả có đề cập đến hạn chế của hoạt động phân lô, bán nền nhưng chưa có kiến nghị hoàn thiện. Khóa luận “Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng và hướng hoàn thiện” (2015) của tác giả Nguyễn Thanh Phong. Khóa luận nghiên cứu các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013. Các vấn đề được nghiên cứu bao gồm: quyền sử dụng đất được chuyển nhượng, chủ thể giao dịch, điều kiện chuyển nhượng và trình tự, thủ tục. Khóa luận “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở” (2019) của tác giả Trần Thị Ngọc Hà. Khóa luận tập trung nghiên cứu các nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Về lý luận, tác giả giải thích khái niệm phân lô, bán nền, trình bày các đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, đồng thời trình bày sơ lược quá trình thay đổi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền qua các thời kỳ. Về thực trạng pháp luật, tác giả đã phân tích thực trạng pháp luật dưới các khía cạnh gồm: dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền, chủ thể tham gia giao dịch, trình tự, thủ tục và vấn đề quản lý nhà nước. Khóa luận có một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật song chưa lý giải cụ thể và lập luận thuyết phục. Nhìn chung, khóa luận đã tiếp cận và hệ thống vấn đề dưới góc độ xem xét phân lô, bán nền là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai. 4 Về đề tài nghiên cứu khoa học, có thể kể đến đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (2014) của tác giả Lưu Quốc Thái làm chủ nhiệm. Đề tài đưa ra những đề xuất mang tính nguyên tắc và cụ thể để hoàn thiện một cách toàn diện và có hệ thống các quy định pháp luật đất đai và các quy định pháp luật có liên quan khác về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối tượng nghiên cứu là Luật Đất đai 2003 (là luật có hiệu lực tại thời điểm thực hiện công trình nghiên cứu) có đối sánh với Luật Đất đai 2013. Đề tài có đặt ra vấn đề về yêu cầu và tính hợp lý đối với quy định về phân lô, bán nền nhưng đây không là nội dung được tập trung nghiên cứu cũng như có phương án hoàn thiện pháp luật. Về các bài viết tạp chí khoa học, có thể kể đến một số bài viết gồm: Bài viết “Những vấn đề về quyền sử dụng đất theo Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác” (2014) của tác giả Lê Ngọc Thạnh đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp. Bài viết làm rõ một số bất cập pháp lý thông qua đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 về giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định, vấn đề pháp lý về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở. Bài viết “Bàn về quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” (2014) của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng trên Tạp chí Luật học. Bài viết tập trung làm rõ các loại đất và điều kiện để các loại đất được chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản, gồm: nhà ở, đất ở; đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đất du lịch, dịch vụ, thương mại; đất nông nghiệp. Đồng thời bài viết có một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan đến nội dung trình bày nêu trên. Bài viết “Hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (2016) của tác giả Nguyễn Văn Hiến đăng trên Tạp chí Dân chủ & Pháp luật. Bài viết nêu quan điểm cần xem xét quyền sử dụng đất là một loại bất động sản. Bài viết trình bày vấn đề lý luận về hàng hóa quyền sử dụng đất là bất động sản, một số thuật ngữ về giá đất, thị trường quyền sử dụng đất. Ngoài ra, bài viết còn đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dưới góc độ xem xét chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự. Đối với sách chuyên khảo, hiện nay các sách chuyên khảo về thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất trong kinh doanh có thể kể đến: 5 Sách “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” (2016) của tác giả Lưu Quốc Thái. Tác phẩm đã trình bày được các vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất. Qua đó, tác giả làm rõ các vấn đề pháp lý đối với thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và thứ cấp về cơ chế trao quyền sử dụng đất, giao dịch, vấn đề thu hồi đất, tài chính về đất đai và một số vấn đề liên quan khác. Tác phẩm đánh giá quy định dưới góc độ pháp luật đất đai và các điều kiện chung và không đề cập trực tiếp đến hoạt động phân lô, bán nền. Về giá trị tham khảo, nội dung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tác giả trình bày tạo cơ sở nghiên cứu cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền. Sách “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” (2018) của tác giả Ninh Thị Hiền. Tác phẩm đã trình bày các vấn đề lý luận về quyền sở hữu đất đai, kinh doanh bất động sản, hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản. Qua đó, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật về quy trình, chủ thể, căn cứ trao quyền sử dụng đất, cũng như các vấn đề pháp lý về hình thức, trình tự, thủ tục và giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản. Hoạt động phân lô, bán nền được tác phẩm đề cập là một trong các hoạt động đầu tư thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản. Về giá trị tham khảo, các vấn đề tác phẩm đã trình bày cung cấp cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và cơ sở nghiên cứu về khả năng tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phân lô, bán nền. Nhìn chung, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền đặt ra nhiều vấn đề pháp lý cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện. Các công trình nghiên cứu nêu trên đã có những đóng góp về mặt lý luận, thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản nhưng một phần lớn trong số đó được hoàn thành trên cơ sở các quy định đến nay đã hết hiệu lực. Bên cạnh đó, một giai đoạn pháp luật không cho phép thực hiện phân lô, bán nền đã không thúc đẩy các nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Cũng nhận thấy rằng, các công trình nghiên cứu chủ yếu dưới góc độ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai mà chưa nhìn nhận vấn đề phân lô, bán nền dưới góc độ đầu tư kinh doanh bất động sản và tác động của hình thức này đối với thị trường bất động sản. Do đó, nghiên cứu về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền bảo đảm không trùng lặp về phạm vi nghiên cứu, đồng thời có thể kế thừa các giá trị, nội dung của các công trình nghiên cứu đi trước đã đạt được. 6 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài Mục tiêu nghiên cứu của đề tài nhằm: - Làm rõ các vấn đề lý luận về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; - Nhận diện và phân tích được thực trạng pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; - Đề xuất các giải pháp pháp lý hoàn thiện pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đề tài xác định đối tượng, phạm vi nghiên cứu như sau: - Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề pháp lý trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Đề tài tiếp cận vấn đề nghiên cứu theo trình tự thực hiện dự án phân lô, bán nền qua đó các vấn đề về điều kiện kinh doanh, thực hiện dự án phân lô, bán nền và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của các chủ thể sẽ được làm rõ. Để đạt mục tiêu nghiên cứu đặt ra, đề tài làm rõ các vấn đề sau: (i) Lý luận về kinh doanh quyền sử dụng đất và hình thức phân lô, bán nền; nhận diện chủ thể kinh doanh và các mối quan hệ pháp lý trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền; vai trò và sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động này; (ii) Thực trạng pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền; (iii) Trên cơ sở thực trạng pháp luật, nhận diện được các hạn chế của pháp luật từ đó đưa ra phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật. Xác định đây là hoạt động chịu sự điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật, do đó nội dung nghiên cứu được tác giả tập trung phân tích trên cơ sở Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đang có hiệu lực tại thời điểm nghiên cứu. - Về thời gian và không gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu trên cơ sở quy định pháp luật Việt Nam đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện đề tài và thực tiễn áp dụng quy định tại Việt Nam hiện nay. 7 5. Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu phổ biến trong nghiên cứu khoa học xã hội để thực hiện đề tài. Trong từng chương, mục của đề tài, mức độ sử dụng các phương pháp có khác nhau phụ thuộc vào đối tượng và nội dung nghiên cứu. Cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp: phương pháp được sử dụng trong cả hai chương của đề tài để làm rõ các vấn đề lý luận và cơ sở pháp lý về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền. Phương pháp này được sử dụng phổ biến hơn ở Chương 2 để đánh giá tính hợp lý của các quy định hiện hành trên cơ sở phân tích và tổng hợp. Song song đó, tác giả phân tích các điểm hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành từ đó xác định các cơ sở hoàn thiện pháp luật. - Phương pháp so sánh luật: phương pháp được sử dụng ở cả hai chương của đề tài song tập trung hơn ở Chương 1 nhằm so sánh các quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nói chung trong đó điều chỉnh hoạt động phân lô, bán nền qua các giai đoạn, đồng thời đối chiếu các quy định pháp luật liên quan giữa pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản với nhau để chỉ ra sự tương thích, bổ trợ lẫn nhau giữa các lĩnh vực pháp luật. Phương pháp so sánh được sử dụng để làm rõ các đặc trưng, quy định chung, quy định cụ thể đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền. - Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn: phương pháp chủ yếu được sử dụng tại Chương 2 trong việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật thông qua các thông tin, vụ việc cụ thể có tính điển hình. Từ thực tiễn cụ thể, đề tài có cơ sở xây dựng các kiến nghị, biện pháp pháp lý nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền. 6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu của đề tài Kết quả nghiên cứu của đề tài dự kiến mang lại ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng. Về ý nghĩa khoa học: Luận văn là công trình nghiên cứu có hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền. Đây sẽ là tài liệu nghiên cứu khoa học phục vụ cho việc giảng dạy cũng như học tập môn học Luật Đất đai, Pháp luật Kinh doanh bất động sản trong chương trình đào tạo cử nhân ngành Luật học. 8 Về giá trị ứng dụng: Luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo đối với các nhà hoạch định chính sách, các cơ quan nhà nước trong việc áp dụng pháp luật đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh phân lô, bán nền; khắc phục những hạn chế trong quá trình xây dựng pháp luật. Ngoài ra, Luận văn còn là nguồn tài liệu tham khảo cho chủ thể kinh doanh là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có hoạt động đầu tư kinh doanh dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở trong đó có hoạt động phân lô, bán nền. 7. Bố cục của đề tài Bố cục của Luận văn được thiết kế gồm các phần: Phần mở đầu Chương 1: Những vấn đề chung về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Kết luận Chương 1 Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và hướng hoàn thiện Kết luận Chương 2 Kết luận chung 9 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất và hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Quyền sử dụng đất có thể trở thành một loại tài sản để đưa vào kinh doanh. Cần có một lý giải rõ ràng rằng kinh doanh quyền sử dụng đất cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản. Có nhiều hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất khác nhau đối với các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản khác nhau. Trong đó, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (sau đây gọi chung là “dự án nhà ở”) là một hoạt động có tính phổ biến. 1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất và hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa cụ thể về “kinh doanh quyền sử dụng đất”. Kinh doanh quyền sử dụng đất đã được quy định là một hoạt động kinh doanh bất động sản theo Luật KDBĐS 2006, Luật này xác định quyền sử dụng đất là một loại bất động sản có thể đưa vào kinh doanh (Điều 6) đồng thời quy định về các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất tại Chương 3 từ Điều 38 đến Điều 43. Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2006 cũng không có định nghĩa cụ thể về kinh doanh quyền sử dụng đất. Đến Luật KDBĐS 2014, đối tượng được phép kinh doanh quyền sử dụng đất là các loại đất với điều kiện các loại đất này được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại theo pháp luật đất đai (Khoản 4 Điều 5). Luật KDBĐS 2014 không quy định trực tiếp quyền sử dụng đất là đối tượng được đưa vào kinh doanh như Luật KDBĐS 2006, điểm này có thể được lý giải bởi quyền sử dụng đất không phải là một loại bất động sản. Thay vào đó, Luật KDBĐS 2014 xác định “các loại đất” là đối tượng được phép “kinh doanh quyền sử dụng đất”. Có thể thấy, đất đai là đối tượng được đưa vào kinh doanh bất động sản, nhưng trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai thì chỉ có quyền sử dụng đất là đối tượng tham gia giao dịch 1. Như vậy về mặt đối tượng, có thể xác định quyền sử dụng đất chính là đối tượng của hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất mà Luật KDBĐS 2014 có điều chỉnh. Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật đất đai (tái bản lần thứ nhất), Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, trang 29 - 30 1 10 Để làm rõ về hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất, trước hết có thể tiếp cận dưới góc độ quy định pháp luật doanh nghiệp. Khoản 21 Điều 3 Luật Doanh nghiệp 2020 định nghĩa:“Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”. Định nghĩa về kinh doanh theo Luật doanh nghiệp được áp dụng chung cho các đối tượng kinh doanh, trong đó có thể bao gồm đối tượng là bất động sản và quyền sử dụng đất. Tiếp cận dưới góc độ này trong kinh doanh bất động sản, tác giả Lưu Quốc Thái có đưa ra định nghĩa: “kinh doanh BĐS là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ tạo lập đến giao dịch BĐS trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”2. Có thể thấy rằng, hành vi kinh doanh bất động sản trong mối liên hệ với hành vi kinh doanh nói chung là một chuỗi các hoạt động hoặc một phần hoạt động từ đầu tư tạo lập bất động sản cho đến đưa bất động sản vào giao dịch nhằm mục đích sinh lợi. Tiếp cận với nhiều yếu tố hơn, tác giả Ninh Thị Hiền có nhận định: “Đầu tư KDBĐS là tổng thể việc tổ chức các hoạt động kinh tế, các biện pháp kĩ thuật, quản lý, pháp lý dựa trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu được lợi nhuận của NĐT”3. Mặc dù có đề cập thêm một số yếu tố như biện pháp kỹ thuật, quản lý song vẫn thấy được sự thống nhất trong cách tiếp cận của tác giả từ định nghĩa về kinh doanh nói chung, đó là sự thừa nhận kinh doanh bất động sản bao gồm tổng thể nhiều hoạt động và luôn gắn với mục đích sinh lợi. Thông qua các nhận định nêu trên, còn có thể hiểu cụm từ “đầu tư kinh doanh bất động sản” và “kinh doanh bất động sản” về nội hàm là giống nhau, bao gồm các hoạt động bỏ vốn và thực hiện các công đoạn đầu tư. Kết hợp giữa đối tượng kinh doanh và hành vi kinh doanh, có thể xác định: Kinh doanh quyền sử dụng đất là một hoạt động kinh doanh bất động sản có đối tượng là quyền sử dụng đất, theo đó chủ thể kinh doanh thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình đầu tư, từ xác lập quyền sử dụng đất đến giao dịch quyền sử dụng đất nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Theo các xác định nêu trên, đồng thời căn cứ các quy định của pháp luật đất đai, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có thể diễn ra theo các trường hợp: Lưu Quốc Thái (2017), “Một số hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 05 (108)/2017, trang 71 2 Ninh Thị Hiền (2018), Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, Nhà xuất bản Công an Nhân dân, trang 92 3 11 (i) Kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở: bao gồm hình thức chuyển nhượng dự án, quyền sử dụng đất gắn liền với dự án và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền (Điều 194 Luật Đất đai năm 2013); (ii) Kinh doanh quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo hình thức chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng kỹ thuật (Điều 149, 150, 151 Luật Đất đai năm 2013); (iii) Kinh doanh quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng nghĩa trang nghĩa địa theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013). Nhìn chung, có nhiều hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất khác nhau theo pháp luật đất đai gắn với các hành vi hoạt động kinh doanh gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại theo Điều 37 Luật KDBĐS 2014. Mặc dù có đối tượng kinh doanh là quyền sử dụng đất, song các giao dịch quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản còn gắn với tài sản trên đất, yếu tố hạ tầng. “Để tránh đất đai bị sử dụng một cách tùy tiện pháp luật bắt buộc các chủ đầu tư được phép kinh doanh QSDĐ phải tổ chức sử dụng đất theo dự án đầu tư. […] Tài sản hình thành trên đất sẽ làm tăng giá trị QSDĐ trong dự án”4. Điều này thể hiện cho hoạt động đầu tư của chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm làm gia tăng giá trị của đất đai. Đây cũng là mục tiêu điều phối của nhà nước đối với đất đai, trao quyền cho các chủ thể kinh doanh để phân phối tốt nguồn lực đất đai, tạo nên giá trị thặng dư và lợi nhuận cho chủ thể kinh doanh5. Các hoạt động kinh doanh nêu trên còn đặt ra yêu cầu về sự chuyên nghiệp của chủ thể thực hiện hoạt động đầu tư thể hiện qua các dự án, hạ tầng mà chủ thể kinh doanh phải thực hiện để đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh. Điều kiện cần để thực hiện các hoạt động kinh doanh nêu trên là quyền sử dụng đất phải thuộc loại được phép giao dịch theo pháp luật đất đai và đáp ứng các điều kiện giao dịch theo Khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS 2014, cụ thể: Thứ nhất, điều kiện về quyền sử dụng đất được phép giao dịch theo pháp luật đất đai: Điều kiện này được đặt ra trên cơ sở xác định loại đất được đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất theo Khoản 4 Điều 5 Luật KDBĐS 2014. Các loại đất được đưa vào kinh doanh phải được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại theo pháp 4 Ninh Thị Hiền (2011), Kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở¸ Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, trang 14 5 Ninh Thị Hiền, tlđd (3), trang 106 - 107 12 luật đất đai. Soi chiếu với các quy định của Luật Đất đai 2013 thấy rằng không có một quy định thống nhất hay liệt kê tất cả các loại đất được phép hoặc không được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại. Do đó, cần căn cứ từng loại đất cụ thể cũng như căn cứ chủ thể sử dụng đất để xác định theo phương thức loại trừ các trường hợp đất không được phép giao dịch, có thể chỉ ra các ví dụ như sau: đất tại cảng hàng không, sân bay do tổ chức, cá nhân sử dụng (Khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai 2013), đất do cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng (Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013) sẽ bị hạn chế các quyền giao dịch. Như vậy, chủ thể kinh doanh không thể tiếp cận các loại đất này cũng như đưa các loại đất này vào kinh doanh bất động sản, bởi những hạn chế giao dịch đã được đặt ra theo pháp luật đất đai. Thứ hai, điều kiện có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai: Đây là loại giấy tờ thể hiện nội dung nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cùng bốn loại giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương được liệt kê tại Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng). Như vậy, điều kiện có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất chính là yêu cầu chủ thể kinh doanh phải có quyền sử dụng đất hợp pháp khi đưa vào kinh doanh. Điều kiện này còn cho thấy kinh doanh quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo phương thức kinh doanh bất động sản có sẵn mà không được phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Thứ ba, điều kiện không có tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là một điều kiện hợp lý, song điểm b Khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS 2014 sử dụng cụm từ “tranh chấp về quyền sử dụng đất” mà không phải là “tranh chấp đất đai” hay “đất không có tranh chấp”6 như Luật Đất đai 2013. Khái niệm “tranh chấp đất đai” theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 hiện là một khái niệm quá rộng, nếu máy móc áp dụng sẽ gây khó khăn cho giao dịch về quyền sử dụng đất; vì thực chất tranh chấp đất đai chính là tranh chấp quyền sử dụng đất7. Trong khi đó, Luật KDBĐS tiếp tục tạo nên 6 “Đất không có tranh chấp” là một trong bốn điều kiện cơ bản để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất bản Hồng Đức, trang 156 - 157 7 13 “vùng trống” khi đưa ra điều kiện “không có tranh chấp về quyền sử dụng đất”, mà không có giải thích nào thêm hay sự dẫn chiếu sang pháp luật đất đai. Trước hết có thể xác định tranh chấp về quyền sử dụng đất bao gồm các tranh chấp quyền sử dụng đất, tức là xác định chủ thể nào là người có quyền sử dụng đất. Tiếp đến, sự mở rộng “về quyền sử dụng đất” tạo nên điểm không rõ ràng, không đặt ra một giới hạn cụ thể các dạng tranh chấp quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như: tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, tranh chấp đòi lại đất, tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Nhìn chung đây vẫn là một điều kiện quan trọng, nhưng cần tiếp tục làm rõ giới hạn của những đối tượng tranh chấp có thể dẫn đến quyền sử dụng đất không thể đưa vào kinh doanh. Thứ tư, điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Kê biên tài sản bao gồm quyền sử dụng đất là một biện pháp cưỡng chế thi hành án, căn cứ Khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án Dân sự năm 2008. Cơ sở này dẫn đến chủ thể sử dụng đất không còn quyền đối với quyền sử dụng đất nên không thể đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh. Trong giao dịch đất đai, đây cũng là một điều kiện giao dịch tiên quyết theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 với mục đích hạn chế tình trạng tẩu tán tài sản, lẫn tránh nghĩa vụ của người sử dụng đất8. Thứ năm, điều kiện quyền sử dụng đất còn trong thời hạn sử dụng đất: đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất xác định theo thời hạn dự án, nhưng không quá 50 năm, một số trường hợp đặc biệt không quá 70 năm (Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013). Việc xác định quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất là một điều kiện hợp lý. Điều kiện này một mặt phù hợp với nguyên tắc sử dụng đất theo pháp luật đất đai9, một mặt yêu cầu hoạt động kinh doanh phải được xúc tiến đúng tiến độ, đáp ứng nhu cầu thị trường bất động sản và định hướng của nhà nước trên cơ sở thời hạn dự án đã được chấp thuận. Nhìn chung, các điều kiện nêu trên đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh mang ý nghĩa là các điều kiện chung. Mặc dù có điểm tương đồng với điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai nhưng dưới góc độ kinh doanh bất động sản thì các điều kiện này vẫn mang ý nghĩa nhất định. Đáp ứng được các 8 9 Lưu Quốc Thái, tlđd (7), trang 157 Khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc sử dụng đất: “Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan” 14 điều kiện nêu trên có thể xác định chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất (hay chủ đầu tư) đã có được quyền sử dụng đất hợp pháp để tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản; với mỗi hình thức kinh doanh cụ thể tiếp tục đáp ứng các điều kiện riêng của dự án. 1.1.2 Khái niệm và đặc trưng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án nhà ở (sau đây gọi là “phân lô, bán nền”) được đề cập tại Luật KDBĐS năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013. Luật KDBĐS năm 2014 xác định phân lô, bán nền là một phạm vi kinh doanh bất động sản mà chủ thể kinh doanh được phép thực hiện theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dẫn chiếu sang quy định pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 2013 tiếp cận phân lô, bán nền với góc độ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng của chủ thể sử dụng đất. Cụ thể phân lô, bán nền được quy định tại Khoản 2 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở. Có thể hiểu, trong phạm vi kinh doanh bất động sản thì phân lô, bán nền phải thuộc các dự án nhà ở. Nói cách khác, chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức này phải lập dự án đầu tư là dự án đầu tư xây dựng nhà theo pháp luật về nhà ở. Điều này cũng cho thấy hành vi phân tách nhiều thửa đất từ một thửa đất theo pháp luật đất đai mà không lập dự án nhà ở thì không thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản. Tóm lại, là một hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, hoạt động phân lô, bán nền phải gắn với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; có hình thức giao dịch là chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với những điều kiện riêng biệt đối với dự án, đối với quyền sử dụng đất trong dự án cũng như chủ thể kinh doanh và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phân lô, bán nền theo pháp luật Việt Nam hiện hành mang những đặc trưng sau đây: Một là, phân lô, bán nền có đối tượng kinh doanh là quyền sử dụng đất. Đặc trưng này cần thiết được đề cập để phân biệt với hoạt động kinh doanh nhà ở, bởi lẽ dự án được thực hiện phân lô, bán nền là các dự án nhà ở. Mặc dù chủ thể kinh doanh sẽ phải triển khai dự án nhà ở, nhưng sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh là các nền đất. Nói cách khác, hàng hóa được mang ra kinh doanh trong hoạt động phân lô, bán nền là quyền sử dụng đất mà không phải là nhà ở. Việc xác định đúng đối tượng kinh doanh của hoạt động này có ý nghĩa quan trọng khi xác lập giao dịch, cụ