Tài liệu Chia di sản là quyền tài sản theo pháp luật dân sự việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH TRẦN HỮU HIẾU CHIA DI SẢN LÀ QUYỀN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH CHIA DI SẢN LÀ QUYỀN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự Định hướng ứng dụng Mã số 8380103 Người hướng dẫn khoa học: Pgs.Ts. Lê Minh Hùng Học viên : Trần Hữu Hiếu Lớp : Cao học Luật Khóa 2 - Cần Thơ TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung của luận văn “Chia di sản là quyền tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của Phó giáo sư, tiến sĩ, thầy Lê Minh Hùng. Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo. Các bản án, thông tin nêu trong luận văn là trung thực, hoàn toàn chính xác, đúng sự thật. Tác giả Trần Hữu Hiếu BẢNG CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Viết đầy đủ BLDS 2005 Bộ luật dân sự năm 2005 BLDS 2015 Bộ luật dân sự năm 2015 HĐTP Hội đồng thẩm phán LCC 2014 Luật Công chứng năm 2014 LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 LNƠ 2014 Luật Nhà ở năm 2014 TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 CHƯƠNG 1. CHIA DI SẢN THỪA KẾ LÀ QUYỀN MUA NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM ....................6 1.1. Xác định di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước....................6 1.1.1. Quy định của pháp luật về quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước .....6 1.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ............................................................................................................................9 1.2. Phân chia di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ................14 1.2.1. Quy định của pháp luật về phân chia di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ...............................................................................................14 1.2.2. Bất cập của pháp luật về phân chia di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ....................................................................................................15 1.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về phân chia di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước .....................................................................................17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................19 CHƯƠNG 2. CHIA DI SẢN THỪA KẾ LÀ QUYỀN ĐƯỢC HƯỞNG TIỀN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ QUYỀN ĐƯỢC HƯỞNG SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ........................................................................20 2.1. Chia di sản là quyền được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ............................................................................................................20 2.1.1. Xác định di sản là quyền được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ................................................................................................20 2.1.2. Phân chia di sản là quyền được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ................................................................................................28 2.2. Chia di sản là quyền được hưởng suất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất .........................................................................................................................30 2.2.1. Xác định di sản là quyền được hưởng suất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ...............................................................................................................30 2.2.2. Phân chia di sản là quyền được hưởng suất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ...............................................................................................................35 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................39 KẾT LUẬN ..............................................................................................................40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Thừa kế là quyền cơ bản của công dân được ghi nhận trong Hiến pháp và quy định trong Bộ luật dân sự Việt Nam. Trong bối cảnh hội nhập, với thực trạng nền kinh tế thị trường làm cho xã hội luôn thay đổi từng ngày, từng giờ nên pháp luật hiện hành vẫn chưa thể dự liệu hết những tình huống xảy ra trên thực tế. Hiện nay, các tranh chấp về thừa kế có xu hướng ngày càng gia tăng và trở nên phức tạp hơn. Sự nhận thức không đầy đủ về pháp luật của các cá nhân, việc áp dụng pháp luật không thống nhất giữa các cấp Tòa án là những yếu tố làm cho các vụ kiện gặp nhiều khó khăn, thời gian giải quyết kéo dài, ảnh hưởng không tốt đến truyền thống đạo đức tốt đẹp vốn có từ lâu đời của dân tộc Việt Nam. Đặc biệt, một trong những khó khăn vướng mắc lớn khi áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp thừa kế chính là vấn đề phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. Hiện nay, có nhiều vướng mắc, bất cập xung quanh vấn đề phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản, trong đó nổi bật là: Thứ nhất, pháp luật nhà ở chưa cụ thể hóa các quy định pháp luật liên quan đến quyền thừa kế quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quyền thừa kế quyền mua nhà ở trong trường hợp bên mua nhà đã làm thủ tục hóa giá nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán hoặc chưa làm thủ tục hóa giá. Thứ hai, pháp luật đất đai chưa quy định rõ căn cứ vào nguồn gốc đất tại thời điểm tạo lập hợp pháp hay tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định chủ thể có quyền thừa kế quyền được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Thứ ba, hiện nay pháp luật chưa quy định cụ thể trong việc xác định quyền hưởng suất tái định cư có là di sản hay không? Đối với vấn đề này, trong thực tiễn xét xử, quyền hưởng suất tái định cư được xác định là di sản. Tuy nhiên, để đảm bảo áp dụng thống nhất trong quá trình cấp đất tái định cư tại cơ quan quản lý đất đai và trong thực tiễn xét xử liên quan đến xác định di sản là suất tái định cư, pháp luật cần hoàn thiện các quy định hướng dẫn chi tiết vấn đề này. Thứ tư, pháp luật chưa quy định đối với trường hợp phân chia di sản là quyền được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, giá trị đất bị thu hồi lại 2 được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất1. Trong thực tiễn, việc UBND ban hành quyết định thu hồi quyền sử dụng đất trong một thời gian dài, người sử dụng đất mới được nhận tiền bồi thường, hoặc được chi trả tiền bồi thường sau thời điểm người sử dụng đất chết. Trong khoảng thời gian đó, giá trị quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi. Thứ năm, xuất phát từ việc chưa có hướng dẫn cụ thể dẫn đến các cấp Tòa án áp dụng chưa thống nhất về cách xác định chủ thể có quyền thừa kế suất tái định cư, không xem xét đến điều kiện, nhu cầu được hưởng tái định cư của những người thừa kế. Việc vận dụng pháp luật để phân chia di sản thừa kế có liên quan đến suất tái định cư giữa các cấp Tòa án xét xử khác nhau dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người thừa kế. Chính vì vậy, việc chọn vấn đề “Chia di sản là quyền tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học là hết sức cần thiết, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay khi ngành Tòa án đang thụ lý giải quyết các vụ án liên quan đến phân chia di sản là quyền tài sản ngày càng tăng về số lượng và phức tạp về nội dung. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Qua khảo sát, thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến đề tài này như sau: - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (năm 2019), Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và quyền thừa kế, Lê Minh Hùng (chủ biên), NXB. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam. Giáo trình là công trình nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật về tài sản, quyền tài sản và thừa kế. Trên cơ sở phân tích, bình luận các vấn đề pháp lý cơ bản về tài sản, quyền tài sản và thừa kế, so sánh với những quy định của pháp luật nước ngoài, giúp cho người đọc có cái nhìn đa chiều về vấn đề này. Đặc biệt, giáo trình còn đưa ra định nghĩa khoa học về “quyền tài sản”, làm rõ nội hàm của khái niệm về quyền tài sản cũng như bàn về các loại di sản, chia thừa kế theo di chúc, hoặc theo pháp luật. Đây là những nội dung cơ bản của khoa học pháp lý của Việt Nam và cũng là nền tảng lý luận quan trọng để tác giả vận dụng trong nghiên cứu đề tài. 1 Khoản 2 Điều 74 LĐĐ 2013. 3 - Đỗ Văn Đại (năm 2015), “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự”, NXB. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam. Công trình có đề cập đến những điểm mới của BLDS 2015 về phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, công trình không đi sâu phân tích về vấn đề phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. - Đỗ Văn Đại (năm 2015), “Luật thừa kế Việt Nam, Bản án và bình luận Bản án”, NXB. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam. Công trình có đề cập đến vấn đề phân chia di sản thừa kế, có phân tích chuyên sâu về những bản án cụ thể liên quan đến đề tài phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, công trình chưa đi sâu phân tích và hệ thống vấn đề phân chia di sản thừa kế là quyền đối với tài sản. - Nguyễn Văn Tín (năm 2019), Phân chia di sản thừa kế là bất động sản theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Công trình này có đề cập vấn đề phân chia di sản thừa kế là bất động sản theo pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, công trình chưa đi sâu phân tích về vấn đề phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. Nếu như các công trình nghiên cứu về thừa kế khá nhiều, thì hầu như chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. Trước thực trạng tình hình nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy sự cần thiết của việc nghiên cứu một cách toàn diện từ lý luận đến thực tiễn để kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. Trên cơ sở kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã được công bố, tác giả nghiên cứu đề tài một cách riêng biệt, có chiều sâu và toàn diện về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là tác giả muốn làm sáng tỏ những quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản, trên cơ sở đó kiến nghị các giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện các quy định về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. Để đạt được mục đích trên đề tài có các nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ các quy định pháp luật dân sự Việt Nam và pháp luật đất đai Việt Nam quy định về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. - Phân tích, đánh giá về thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. 4 - Đề xuất một số quan điểm và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt Nam tại BLDS 2015, LĐĐ 2013, LNƠ 2014 và các văn bản có liên quan về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản; việc áp dụng các quy định này vào thực tiễn và phương hướng hoàn thiện những quy định về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. Phạm vi nghiên cứu: Tên đề tài là “Chia di sản là quyền tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam”. Như vậy, những quy định về phân chia di sản thừa kế rất rộng,... nhưng trong phạm vi nghiên cứu, tác giả chỉ đi sâu nghiên cứu 03 vấn đề về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản: thứ nhất là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; thứ hai là quyền được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; thứ ba là quyền được hưởng tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Căn cứ quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành như BLDS 2015, LĐĐ 2013, LNƠ 2014, Án lệ, Bản án,... Trên cơ sở phân tích những quy định hiện hành về phân chia di sản thừa kế là các quyền tài sản nêu trên, tác giả liên hệ thực tiễn xét xử tại TAND các cấp, từ đó chỉ ra những bất cập, vướng mắc trong quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng để đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. 5. Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành tốt luận văn tác giả đã chọn các phương pháp sau: - Phương pháp phân tích: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích trong suốt luận văn để phân tích các nội dung của các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về phân chia di sản thừa kế là quyền tài sản. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp này trong việc phân tích những khó khăn, vướng mắc của việc áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành khi giải quyết các tranh chấp về vấn đề này. Từ đó, tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. Phương pháp so sánh: Trong cả chương 1 và chương 2, tác giả sử dụng phương pháp so sánh để đối chiếu các quy định pháp luật có liên quan nhằm làm rõ thêm về những quy định về phân chia di sản thừa kế. Trong đó, tác giả so sánh pháp luật hiện tại và pháp luật trước đây nhằm làm rõ từng vấn đề bất cập. 5 - Phương pháp phân tích, bình luận án: Tác giả sử dụng chủ yếu để nêu lên thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành. - Phương pháp tổng hợp: Tác giả sử dụng để hoàn thành luận văn trên cơ sở tập hợp các tài liệu đã thu thập được. 6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu Đề tài được trình bày dưới hình thức công trình khoa học mang tính ứng dụng. Công trình có giá trị trong việc đưa ra các giải pháp tham khảo phục vụ công tác xây dựng, hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về thừa kế quyền tài sản ở Việt Nam. Giá trị ứng dụng của đề tài: Luận văn này có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho các Thẩm phán, Thư ký, Luật sư, công chứng viên, cơ quan đăng ký đất đai. Ngoài ra, luận văn còn có thể sử dụng trong học tập, nghiên cứu. 7. Bố cục và nội dung luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm có 02 chương, cụ thể như sau: Chương 1. Chia di sản thừa kế là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo pháp luật dân sự Việt Nam; Chương 2. Chia di sản thừa kế là quyền được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ và quyền được hưởng suất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 6 CHƯƠNG 1 CHIA DI SẢN THỪA KẾ LÀ QUYỀN MUA NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1. Xác định di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước 1.1.1. Quy định của pháp luật về quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Theo quy định tại Điều 80 LNƠ 2014, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Nhà ở công vụ, nhà ở thuộc diện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước. Tùy thuộc vào đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng, pháp luật nhà ở quy định cụ thể việc xác định quyền và nghĩa vụ cũng như điều kiện của chủ thể được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Như vậy, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một trong những công trình xây dựng có thể chuyển quyền sở hữu cho cá nhân, hộ gia đình nếu đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Trong đó, cơ chế xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã được công nhận và bảo hộ trong những ngày đầu xây dựng các văn bản pháp luật điều chỉnh về chế độ sở hữu nhà ở. Theo Thông tư số 47-BXD/XDCB ngày 05/8/1989 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý kiến của Thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hóa giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị có thể xem là văn bản pháp lý đầu tiên ghi nhận quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (hóa giá nhà). Thông tư số 47BXD/XDCB, hóa giá nhà được áp dụng trong trường hợp nhà do nhà nước quản lý đang cho thuê bị xuống cấp nghiêm trọng được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để tự sửa chữa lại, phục vụ cho nhu cầu cư trú. Tuy nhiên, để tránh tình trạng mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước với giá quá rẻ, chưa đủ điều kiện bán, chưa đúng đối tượng mua, Thông tư số 47-BXD/XDCB được ban hành và quy định khá chặt chẽ về loại nhà được bán, chủ thể đủ điều kiện mua, giá bán,… Đối tượng được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cần thỏa mãn điều kiện như sau2: + Có hộ khẩu thường trú, có quyết định cấp nhà và hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp của nhà nước đều được xét cho mua phần diện tích đang ở thuê. 2 Khoản 3 Mục I Thông tư số 47-BXD/XDCB. 7 + Đối với những diện tích còn trống (chưa có người ở) chỉ xét bán cho những người hiện chưa có nhà ở hoặc ở quá chật. + Mỗi hộ gia đình chỉ được mua một diện tích ở. Như vậy, trong giai đoạn này, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được bán theo hình thức, thủ tục đã có quyết định cấp nhà, áp dụng cho những chủ thể đặc biệt, được hưởng chính sách đãi ngộ của nhà nước, bao gồm cả ưu đãi về giá. Trường hợp bên có quyền mua nhà ở chết, những người thừa kế được tiếp tục thừa kế quyền mua nhà ở. Theo quy định tại điểm d khoản 5 Mục I Thông tư số 47-BXD/XDCB, trường hợp người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước chết mà chưa trả hết tiền mua nhà, những người thừa kế theo quy định của pháp luật được quyền đứng tên mua và tiếp tục trả tiền hoặc nhà nước thu hồi để bán cho đối tượng khác nếu không có người thừa kế hoặc người thừa kế không tự nguyện mua. Trước hết ưu tiên bán cho những người cùng số nhà, cùng hộ khẩu. Trên tinh thần quy định của Thông tư số 47-BXD/XDCB, pháp luật về nhà ở tiếp tục ghi nhận và hoàn thiện về quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được bán cho người đang thuê chính ngôi nhà ấy. Tuy nhiên, so với Thông tư số 47/BXD/XDCB, Nghị định số 61-CP quy định chặt chẽ hơn về điều kiện được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Cụ thể, chủ thể phải thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Sau thời gian thuê, nhà nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang được thuê để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở. Hiện nay, theo quy định LNƠ 2014 và Văn số 01/VBHN-BXD ngày 14/5/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng xác thực văn bản hợp nhất Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019 của Chính phủ, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định cụ thể như sau: - Nhà ở không có khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng và thuộc diện được cho thuê hoặc được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở3. Nhà ở được mua, thuê mua không thuộc diện nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không được bán theo hướng dẫn tại Văn số 01/VBHN-BXD. 3 Điểm d khoản 1 Điều 83 LNƠ 2014. 8 - Người mua nhà ở phải thuộc đối tượng được thuê nhà ở theo quy định tại Văn số 01/VBHN-BXD là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27/11/1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 61 Văn số 01/VBHN-BXD, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật. Chủ thể được mua, thuê mua nhà ở đang thực tế sử dụng nhà ở đó và có nhu cầu thuê hoặc mua lại nhà ở này4. - Người mua nhà ở phải có tên trên hợp đồng thuê nhà đã ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở (từ đủ 18 tuổi trở lên); đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê và các chi phí quản lý vận hành nhà cho đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở; có đơn đề nghị mua nhà ở đang thuê. Như vậy, trong giai đoạn này (từ trước thời điểm 1994) pháp luật quy định cụ thể đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải có hộ khẩu thường trú, có quyết định cấp nhà và hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp của nhà nước. Trường hợp bên có quyền mua nhà ở chết, những người thừa kế được tiếp tục thừa kế quyền mua nhà ở hoặc bên có quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã hoàn tất thủ tục mua nhà hóa giá nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán đã chết thì người thừa kế theo quy định của pháp luật được quyền đứng tên và tiếp tục nghĩa vụ thanh toán. Do đó, quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là quyền tài sản, được chuyển giao và trở thành di sản thừa kế. Giai đoạn từ năm 1994 đến nay (thời điểm Nghị định số 61-CP có hiệu lực), quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có sự thay đổi so với thời điểm trước đó. Theo đó, bên có quyền mua là bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là có điều kiện. Xuất phát từ cơ chế bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trong giai đoạn này là nhằm tạo điều kiện cho những cá nhân chưa có nhà ở, khó khăn về nhà ở được quyền mua để ổn định cuộc sống. Do đó, bên thuê nhà ở phải đủ các điều kiện mà pháp luật quy định mới đủ điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Tuy nhiên, trong trường hợp người đứng tên trên hợp đồng thuê nhà chết, một vấn đề pháp lý còn đang vướng mắc là quyền thừa kế quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có được xác lập cho những người thừa kế của bên thuê nhà hay không? Theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định số 61-CP, quyền thừa 4 Điểm d khoản 1, điểm d khoản 2 Điều 82 LNƠ 2014. 9 kế quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định “Trong trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mà chuyển đi nơi khác thì người đó được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nếu người mua nhà chết thì những người trong diện thừa kế được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Hiện nay, pháp luật nhà ở không có quy định về điều kiện chuyển quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi bên có quyền mua chết, cụ thể tại khoản 1 Điều 131 LNƠ 2014 quy định trường hợp bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chết mà không có ai cùng chung sống thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và sẽ thu hồi lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước5. Như vậy, nếu áp dụng chế định thừa kế theo quy định của BLDS 2015, một số vấn đề về mặt pháp lý chưa được xác định rõ liên quan đến xác định di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trong những tình huống sau: - Trường hợp thứ nhất: Bên thuê nhà đủ điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đã ký hợp đồng mua nhà nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán thì chết. Trường hợp này, di sản mà những người thừa kế được hưởng có phải chỉ là số tiền đã thanh toán cho nhà nước hay bao gồm cả quyền tiếp tục mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước? và người nào sẽ được ưu tiên quyền tiếp tục mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước? - Trường hợp thứ hai: Bên thuê nhà đủ điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhưng chưa ký hợp đồng mua nhà thì chết mà tất cả các con không có ai cùng sống chung. Lúc này, quyền tiếp tục mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước có trở thành di sản thừa kế hay không? Xuất phát từ quy định pháp luật chưa cụ thể, chưa đầy đủ, vấn đề pháp lý trên vẫn còn bất cập dẫn đến chưa thống nhất trong thực tiễn thi hành pháp luật. 1.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Thừa kế quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là quyền đã được các văn bản pháp luật ghi nhận và bảo hộ. Tuy nhiên, do hiện nay LNƠ 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không đề cập quyền thừa kế đối với quyền tài sản này. Xuất phát từ thực trạng pháp luật không quy định, việc xác định quyền mua nhà ở thuộc 5 Khoản 1 Điều 84 LNƠ 2014. 10 sở hữu nhà nước có được xem là quyền tài sản và có thể trở thành di sản hay không còn là vấn đề pháp lý còn nhiều tranh luận. Trong thực tiễn, việc xác định di sản thừa kế là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vẫn có nhiều quan điểm áp dụng pháp luật khác nhau, đặc biệt là trường hợp bên thuê nhà đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và các chi phí vận hành nhưng chết trước khi thực hiện việc ký hợp đồng mua bán nhà ở. Vấn đề này được thể hiện cụ thể qua vụ việc như sau: Vụ việc thứ nhất6: Tóm tắt vụ việc: Cụ Nguyễn Thiên Cự là người được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ năm 1955. Năm 2002, công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý và kinh doanh nhà Hải Phòng (gọi là Công ty) ký hợp đồng cho cụ Cự thuê nhà (hợp đồng thuê nhà có thêm tên vợ chồng ông Nguyễn Thiện Sơn). Năm 2004, UBND thành phố Hải Phòng có quyết định phê duyệt giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61-CP cho cụ Cự với số tiền hơn 215 triệu đồng. Tuy nhiên, chưa kịp nộp tiền mua nhà thì năm 2007 cụ Cự mất. Gia đình ông Nguyễn Thiện Thực là con trưởng đã về sinh sống tại căn nhà này. Năm 2011, Công ty lại ký hợp đồng cho gia đình con của cụ Cự là ông Nguyễn Thiện Sơn thuê nhà. Tháng 5/2014, Công ty tiếp tục ký hợp đồng bán căn nhà này cho gia đình ông Sơn với giá hơn 215 triệu đồng, căn cứ theo quyết định phê duyệt của UBND thành phố Hải Phòng bán cho cụ Cự từ năm 2004. Sau khi có hợp đồng mua bán nhà giữa Công ty và hộ ông Sơn, UBND quận Hồng Bàng đã cấp giấy chứng nhận cho gia đình ông Sơn. Tuy nhiên, ông Thực đã không thực hiện việc giao nhà cho ông Sơn dẫn đến tranh chấp phát sinh. Bản án sơ thẩm đã xác định căn nhà thuộc quyền sở hữu của ông Sơn. Tuy nhiên, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng cho rằng căn nhà tranh chấp này đã được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt bán cho cụ Cự. Theo đại diện Viện kiểm sát, căn cứ Điều 634 BLDS 2005 và Án lệ số 31/2020/AL, quyền thuê và mua hóa giá nhà là di sản thừa kế. Căn cứ khoản 4 Điều 9 Nghị định số 61-CP, trường hợp người mua nhà chết thì những người trong diện thừa kế được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đại diện Viện kiểm sát cho rằng tòa sơ thẩm đã vi phạm tố tụng khi https://plo.vn/toa-vien-da-nhau-trong-vu-kien-tranh-chap-nha-hoa-gia-post581246.html, truy cập lúc 11h30 ngày 12/8/2022. 6 11 không đưa những người thừa kế của cụ Cự tham gia vào vụ án. Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND thành phố Hải Phòng vẫn xác định căn nhà trên thuộc sở hữu của ông Sơn, tuyên ông Thực buộc phải trả lại căn nhà và đất số 53 Lý Thường Kiệt cho gia đình ông Sơn như bản án sơ thẩm. Như vậy, trong tranh chấp trên, TAND đã không xác định quyền mua nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước là di sản. Nhận xét: Căn cứ Điều 612 BLDS 2015, di sản là tài sản riêng của người chết. Trong đó, tài sản được xác định gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; Điều 115 BLDS 2015, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng là quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. So với quy định BLDS 2005, Điều 115 BLDS 2015 không còn quy định quyền tài sản có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Như vậy, quyền tài sản hiện nay không còn bắt buộc phải thỏa mãn tiêu chí chuyển giao được trong giao dịch dân sự. Quyền thuê nhà được xác lập trên quan hệ cho thuê giữa chủ thể sở hữu nhà ở và bên thuê, có thỏa thuận về giá thuê, đồng nghĩa với việc thỏa mãn tiêu chí trị giá được bằng tiền. Vì lẽ đó, quyền thuê nhà ở có thể xác định là quyền tài sản. Tuy nhiên, quyền thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước là quyền được phép chuyển giao khi thỏa mãn các điều kiện luật định, bao gồm chuyển giao theo nguyên tắc thừa kế. Trường hợp người thuê nhà chết trước khi làm thủ tục mua nhà hóa giá, chủ thể thuê nhà chưa thỏa mãn các điều kiện của một người mua nhà dẫn đến không thể làm phát sinh quyền thừa kế quyền mua nhà hóa giá cho những người thừa kế. Ngoài ra, khoản 1 Điều 131 LNƠ 2014 quy định trường hợp bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chết mà không có ai cùng chung sống thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và sẽ thu hồi lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trong trường hợp bên thuê nhà có người cùng sống chung, quyền thuê nhà được thỏa thuận giao kết tiếp với người sống chung, không phát sinh quyền thừa kế quyền thuê nhà ở cho những người thừa kế. Do đó, bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm xác định ông Sơn có quyền thuê nhà, từ đó có quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là phù hợp. Ngoài ra, trong vụ án trên, thời điểm công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý và kinh doanh nhà Hải Phòng ký hợp đồng cho cụ Cự thuê nhà là năm 2002, áp dụng theo điều kiện của Nghị định số 61-CP, bên thuê phải ký hợp đồng 12 mua nhà trước khi chết mới đủ căn cứ phát sinh quyền thừa kế quyền tiếp tục mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho những người thừa kế. Tuy nhiên, khác với quan điểm tại các bản án nêu trên, có quan điểm của Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng giống với quan điểm của Án lệ số 31/2020/AL về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61-CP, Vụ việc thứ hai7: Tóm tắt nội dung Án lệ: Năm 1981, cụ Nguyễn Thanh T được Quân khu 7 cấp Giấy phép quyền sở hữu, sử dụng căn nhà số 63, đường V, phường X, Quận I (nay là đường B, phường H, Quận I, Thành phố Hồ Chí Minh) để tạo điều kiện chỗ ăn, ở cho gia đình cán bộ, ổn định lâu dài và cấp do hoàn cảnh gia đình cán bộ không có nhà ở, tại thời điểm cấp bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 (con cụ T) sống chung với cụ T, có hộ khẩu thường trú tại căn nhà trên. Đến năm 1982, hai chị em bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Thanh H1 mới chuyển hộ khẩu về sống cùng cụ T. “Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63, đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T”. Nhận xét: Án lệ số 31/2020/AL xác định quyền mua hóa giá nhà là quyền tài sản. Do đó, khi bên mua chết trước khi làm thủ tục mua hóa giá nhà, quyền mua hóa giá nhà được xác định là di sản và phải được chuyển giao cho những người thừa kế. Từ những vấn đề thực tiễn đã phân tích trên, tác giả nhận định cơ quan áp dụng pháp luật chưa thống nhất cách xác định thời điểm phát sinh quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước qua từng thời kỳ. Từ đó, việc xác định di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau. Án lệ số 31/2020/AL được HĐTP TAND tối cao thông qua ngày 05/02/2020 về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ. 7 13 Về vấn đề này, quan điểm tác giả có nhận định như sau: + Tác giả cho rằng nội dung Án lệ xác định quyền thừa kế quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chỉ phù hợp với trường hợp trước khi Nghị định số 61-CP có hiệu lực, bởi vì thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Tuy nhiên, cụ T đã được cấp quyết định giao nhà trước khi chết, quyền mua nhà ở cụ T đã phát sinh, những người thừa kế được quyền kế thừa quyền tài sản là quyền mua nhà ở. + Đối với trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước sau khi Nghị định số 61-CP có hiệu lực, bên mua phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của Nghị định số 61-CP thì mới được ký hợp đồng mua nhà ở. Nếu bên thuê nhà ở chưa đủ điều kiện mua nhà hoặc chưa ký hợp đồng mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà chết thì không phát quyền thừa kế quyền mua nhà ở cho các thừa kế. Kiến nghị: Để đảm bảo thống nhất cách áp dụng pháp luật trong thực tiễn giữa các cơ quan có thẩm quyền, tác giả kiến nghị TAND tối cao cần tổ chức Hội nghị Tổng kết kết quả xét xử tranh chấp quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và thực tiễn áp dụng Án lệ trong xét xử. Trên cơ sở đó, TAND tối cao ban hành Công văn hướng dẫn TAND các cấp áp dụng nội dung Án lệ thống nhất trong thực tiễn xét xử theo hướng căn cứ vào thời điểm xác lập quyền của bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để xác định cơ sở pháp lý ngay thời điểm xác lập để áp dụng trong việc xem xét điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cụ thể: - Trường hợp hợp đồng thuê nhà được xác lập trước thời điểm Nghị định số 61-CP có hiệu lực (ngày 05/7/1994), TAND các cấp cần viện dẫn Án lệ số 31/2020/AL, xác định quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là di sản, khi bên thuê nhà chết trước khi làm thủ tục hóa giá, được xác định là di sản và phải được chuyển giao cho những người thừa kế. - Trường hợp hợp đồng thuê nhà xác lập sau thời điểm Nghị định số 61-CP có hiệu lực, xác định quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là di sản nếu bên thuê nhà đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê và các chi phí quản lý vận hành nhà cho đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở; có đơn đề nghị mua nhà ở đang thuê. - Trường hợp hợp đồng thuê nhà xác lập sau thời điểm Nghị định số 61-CP có hiệu lực, nếu bên thuê nhà chưa đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng 14 thuê và các chi phí quản lý vận hành nhà cho đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở; chưa có đơn đề nghị mua nhà ở đang thuê mà chết thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và nhà nước sẽ thu hồi lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định khoản 1 Điều 131 LNƠ 2014. Sau đó, ưu tiên bán cho đối tượng có đủ điều kiện, ví dụ: ưu tiên bán cho những người cùng số nhà, cùng hộ khẩu mà không có nhà ở nào khác. 1.2. Phân chia di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước 1.2.1. Quy định của pháp luật về phân chia di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Theo quy định của BLDS 2015, kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế phát sinh các quyền và nghĩa vụ tài sản do người chết để lại, bao gồm: quyền từ chối nhận di sản thừa kế, quyền phân chia di sản thừa kế, thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại. Trong đó, phân chia di sản là thủ tục giúp những người thừa kế xác lập quyền sở hữu phần di sản mà mình được hưởng theo ý chí người để lại di sản hoặc theo quy định của pháp luật. Quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có thể được xác định là di sản nếu bên thuê nhà đủ điều kiện phát sinh quyền mua nhà ở trước khi chết. Do đó, quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một trong những di sản đủ điều kiện phân chia về mặt pháp lý. Khoản 2 Điều 685 BLDS 2005 và khoản 2 Điều 660 BLDS 2015 quy định: “Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật, nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật, nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia”. Ở đây, Bộ luật dân sự dự liệu trường hợp bán di sản nhưng không nói rõ về hậu quả sau khi bán và trường hợp phải bán di sản là chưa rõ ràng. Trong thực tế, di sản không phải lúc nào cũng có thể bán mà thường xảy ra trường hợp có người thừa kế nhận bằng hiện vật, có người thừa kế nhận bằng giá trị. Trường hợp vừa nêu trên thực chất cũng là một dạng chia di sản bằng giá trị, người nhận bằng hiện vật sẽ thanh toán giá trị kỷ phần cho người không nhận bằng hiện vật. Ở đây, di sản là tài sản chung của những người thừa kế trở thành tài sản thuộc sở hữu riêng của người nhận di sản bằng hiện vật8. Tuy nhiên, đối với một di sản là quyền tài sản nói chung và quyền mua nhà ở nói riêng, quyền Đỗ Văn Đại (2015), “Luật Thừa kế Việt Nam - Bản án và bình luận Bản án”, tập 2, NXB. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr.504. 8