Tài liệu Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án (qua thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỖ THỊ VÂN PHƢƠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN (QUA THƢ̣C TIỄN TP ĐÀ NẴNG) Chuyên ngành: Luật dân sự Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS.TSKH. ĐÀO TRÍ ÚC HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Đỗ Thị Vân Phƣơng MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài .......................................................................... 3 3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài ................................ 4 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu ................................................... 5 5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu .................................................................... 5 6. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 6 Chương 1: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......... 7 1.1. NỘI DUNG PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................. 7 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......... 7 1.1.2. Khái niệm và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................................................. 13 1.1.3. Phạm vi, điều kiện và hậu quả pháp lý của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................. 16 1.2. TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG TÒA ÁN NHÂN DÂN .... 20 1.2.1. Cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 20 1.2.2. Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất - đối tượng giải quyết của Tòa án nhân dân ................................................................... 24 Kết luận chƣơng 1 ......................................................................................... 26 Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ................................................. 27 2.1. THỰC TRẠNG CÁC TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .... 27 2.1.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ........ 27 2.1.2. Đặc điểm của các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ........................................................... 31 2.2. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ............................................................ 34 2.2.1. Tình hình giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sự dụng đất tại Tòa án nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng..................... 34 2.2.2. Một số bất cập trong hoạt động áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và nguyên nhân ................................. 39 Kết luận chƣơng 2 ......................................................................................... 61 Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .............. 62 3.1. QUAN ĐIỂM ĐẢM BẢO ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................... 62 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ................................................... 69 3.2.1. Giải pháp chung...................................................................................... 69 3.2.2. Những giải pháp cụ thể ......................................................................... 75 Kết luận chƣơng 3 ......................................................................................... 80 KẾT LUẬN CHUNG .................................................................................... 81 DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 83 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Như chúng ta đã biết, đất đai là cơ sở quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội loài người. Vì thế, ở bất cứ quốc gia nào, đất đai cũng đều được xem là nguồn tài sản vô giá được qui định cụ thể trong Hiến pháp cũng như trong các văn bản pháp luật khác để quản lý và bảo vệ. Tại Việt Nam, đất đai được xác định là nguồn tài nguyên quan trọng, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần không thể thiếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư và xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đặc biệt hơn cả là trong giai đoạn hiện nay đất đai còn được xem là nguồn lực quan trọng nhất và cơ bản nhất để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vì lẽ đó, đất đai là một vấn đề luôn được Đảng và Nhà nước ta chú trọng. Đối với con người, việc tác động vào đất đai nhằm tạo ra những giá trị về mặt vật chất và tinh thần để phục vụ cho nhu cầu cuộc sống là rất cần thiết. Trong quá trình tồn tại, con người bằng các hoạt động của mình đã tác động một cách tích cực và thường xuyên đến đất đai bằng nhiều hình thức khác nhau nhằm khai thác hiệu quả nhất giá trị của đất đai. Cùng với sự phát triển không ngừng của đất nước về mọi mặt, đất đai ngày càng khẳng định vai trò quan trọng và giá trị kinh tế của mình. Vì thế, các hoạt động liên quan đến đất đai càng càng trở nên phong phú và đa dạng, đáng chú ý nhất là vấn đề dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, có thể nói, đây là một vấn đề mang tính tất yếu của xã hội và nhà nước ta cũng đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật qui định về vấn đề này. Tuy nhiên, trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường giao dịch vẫn còn rất nhiều vấn đề phức tạp phát sinh xuất phát 1 từ nhiều lý do khác nhau như từ sự kém hiểu biết về pháp luật hoặc từ lý do khác như lừa đảo…dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn thường xuyên diễn ra, quyền lợi hợp pháp của chủ thể tham gia giao dịch vẫn chưa được bảo vệ. Vì lẽ đó, việc nghiên cứu và tìm hiểu các qui định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng các qui định đó vào thực tế và việc áp dụng phát luật trong giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề rất quan trọng từ đó giúp chúng ta dễ dàng phát hiện ra những hành vi vi phạm pháp luật để kịp thời xử lý cũng như những bất cấp, hạn chế trong các qui định của pháp luật để từ đó hoàn thiện hơn nữa các văn bản pháp luật. Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản của nước ta hoạt động rất sôi nổi và tích cực. Đặc biệt là ở thị trường Đà Nẵng, một thành phố đã và đang có những thay đổi mạnh mẽ về mọi mặt nhất là sự phát triển về cơ sở hạ tầng, việc mở rộng toàn diện thành phố đã làm cho thị trường giao dịch bất động sản nơi đây diễn ra nhộn nhịp và sôi động hơn cả. Đồng thời với sự phát triển nhộn nhịp và sôi động đó là những tranh chấp phát sinh từ hoạt động giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà việc áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp đó luôn luôn là một vấn đề hết sức quan trọng. Tại Đà Nẵng, trong những năm gần đây số lượng các vụ án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng, tính chất các vụ án ngày càng phức tạp, nên việc áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết các vụ án này cũng gặp phải những khó khăn. Tuy vậy, quá trình giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án tại Đà Nẵng cũng đã đạt được những thành tích nhất định, cơ bản giải quyết các mâu thuẫn và bảo vệ được các quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, góp phần giữ vững kỷ cương pháp luật, giữ vững ổn định an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trên địa bàn toàn thành phố. 2 Bên cạnh những kết quả đã đạt được, việc áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tại thành phố Đà Nẵng vẫn còn những bất cập, thiếu sót nhất định, nhiều bản án bị kháng cáo, kháng nghị, tỷ lệ án bị hủy, bị sửa do lỗi chủ quan tuy có giảm nhưng vẫn còn. Đặc biệt, vẫn còn một số vụ án do áp dụng pháp luật không đúng nên còn bị hủy nhiều lần, kéo dài nhiều năm, qua nhiều cấp xét xử gây ảnh hưởng nhất định đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Ngoài các nguyên nhân khách quan dẫn đến bất cập, thiếu sót như trình độ dân trí thấp, nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế, một số quy định của pháp luật chưa phù hợp với thực tế, thì vẫn tồn tại một số nguyên nhân chủ quan như trình độ chuyên môn nghiệp vụ, nhận thức pháp luật, ý thức tuân thủ các quy định về pháp luật tố tụng, tư cách đạo đức của Thẩm phán, cán bộ và Hội thẩm nhân dân chưa đáp ứng với yêu cầu thực tế trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án. Vì vậy, để nghiên cứu một cách tổng thể việc áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án tại thành phố Đà Nẵng, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm đảm bảo áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. tác giả chọn đề tài” Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án (qua thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng)” làm nội dung nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Tính đến nay, ở Việt Nam cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học, lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động này, từ đó đã chỉ ra những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc của các qui định pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật như: 3 - Tác giả Ngô Vĩnh Bạch Dương (2001), “Vấn đề áp dụng hai cấp xét xử trong tố tụng dân sự ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 08; - Tác giả Phạm Hữu Nghị (2001), “Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam”, nhà nước và pháp luật; - Tác giả Nguyễn Viết Tuấn (2006); “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất‟‟; Luận văn thạc sĩ; - Tác giả Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai ”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 02; - Tác giả Trần Thị Hồng Trinh (2012), “ Bàn thêm về các dạng tranh chấp đất đai‟‟, Tạp chí Viện kiểm sát; - Luận văn Thạc sỹ của tác giả Chu Đức Thắng (2004), “Áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân dân cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay ”; - TS. Mai Bộ (2011), “Một số ý kiến về nhiệm vụ, quyền hạn của Chánh án Toà án và vấn đề tăng thẩm quyền cho Thẩm phán đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp”, Tạp chí Toà án nhân dân, số 9; .... Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu đó vẫn còn rời rạc, chưa có công trình nào đi sâu vào nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án tại một địa phương cụ thể. Vì thế, có thể thấy rằng việc nghiên cứu về thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án tại các địa phương là một vấn đề rất cần thiết và có ý nghĩa, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi các hoạt động giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra hết sức sôi nổi trên thị trường bất động sản và kéo theo đó là những tranh chấp phát sinh. 3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài Các tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất do Tòa án giải quyết được 4 chia thành nhiều loại như tranh chấp về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại tranh chấp được coi là phổ biến và quan trọng nhất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án - đó là tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá việc áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án (tại thành phố Đà Nẵng), để trên cơ sở đó chỉ ra những tồn tại, vướng mắc đồng thời đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhằm góp phần áp dụng có hiệu quả hơn các qui định của pháp luật tại địa phương. Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi vào phân tích một số các qui định về quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của Luật Dân sự Việt Nam đồng thời đi sâu vào việc phân tích cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. 4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp... 5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong 5 giải quyết các tranh chấp về đất đai nói chung và các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và về giải quyết các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Chương 3: Quan điểm và giải pháp đảm bảo áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. 6 Chương 1 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. NỘI DUNG PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Trước Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân). Hiến pháp 1980 ra đời đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19,20). Ngày 29 /12/1987, Quốc hội nước cô ̣ng hòa xã hô ̣i chủ nghiã Việt Nam khóa VIII, kỳ họp thứ 2 đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta. Tại Điều 1 Luật đất đai năm 1987 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Trong mối quan hệ này, mặc dù Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất của đất đai và có đầy đủ 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, về mặt thực tế, quyền năng quan trọng nhất và trực tiếp đem lại lợi ích cao nhất cho chủ sở hữu thì Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp. Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là 7 một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn: - Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất - Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [2]. - Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người. - Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Cụ thể là: Luật đất đai năm 1987 đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là 8 một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng 9 đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự. Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể. - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của người sử dụng đất theo qui định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003 gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo 10 lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển 11 quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. 1.1.1.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong phần thứ Năm Bộ luật dân sự năm 2005 (từ Điều 688 đến Điều 735) cũng có các quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất, đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất 12 là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn[29]. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn theo đó người có quyền sử dụng đất hợp pháp theo qui định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các thủ tục, hình thức do pháp luật qui định. 1.1.2. Khái niệm và nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai. Khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế 13 độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất 1.1.2.2. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo qui định tại Điều 698 Bộ luật Dân sự 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các nội dung cơ bản sau đây: - Thông tin của bên chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, gồm: Tên, địa chỉ liên hệ, số chứng minh nhân dân và số hộ chiếu của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, tức là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở, xác định cụ thể về số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử 14 dụng, nguồn gốc sử dụng; những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có); tài sản gắn liền với đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản (nếu có). - Thỏa thuận cụ thể về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đối với vấn đề này, các bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán một lần hoặc nhiều lần tại các thời điểm khác nhau; có thể thanh toán bằng tiền đồng Việt Nam, cũng có thể thanh toán theo giá vàng hoặc ngoại tệ. Việc thanh toán cũng có thể thực hiện trực tiếp hoặc thông qua ngân hàng. - Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ qui định cụ thể thời điểm bàn giao đất cùng tài sản gắn liền với đất, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thời điểm cùng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện công chứng hợp đồng, cung cấp thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất và các hạn chế về quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải thanh toán tiền đúng thời điểm thỏa thuận cho bên chuyển nhượng. Ngoài ra, các bên còn phải thỏa thuận về nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp thuế và các khoản lệ phí khác. - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng - Thỏa thuận các phương thức giải quyết tranh chấp. Thông thường, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp các bên phải cùng nhau thương lượng để giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau, nếu các bên không thương lượng được thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo qui định của pháp luật. - Các thỏa thuận khác Ngoài ra, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển chuyển còn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan của mình như tính trung thực, chính xác về những thông tin đã ghi trong hợp đồng, sự tự giác, tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận… 15