VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN THỊ VÂN ANH
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA
ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP
VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2017
VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN THỊ VÂN ANH
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA
ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP
VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN AM HIỂU
HÀ NỘI - 2017
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Nguyễn Thị Vân Anh. Tôi xin cam đoan Luận văn này là công
trình nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo hướng dẫn
- TS. Nguyễn Am Hiểu.
Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy
và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa
vụ tài chính theo quy định của trường Học viện Khoa học xã hội.
Vậy tôi viết lời cam đoan này kính đề nghị trường Học viện Khoa học Xã hội
xem xét để tôi có thể bảo vệ luận văn.
Người cam đoan
Nguyễn Thị Vân Anh
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN
DỤNG .........................................................................................................................5
1.1. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba .....................................5
1.2. Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng
tín dụng ......................................................................................................................14
Chương 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA
ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI
AGRIBANK .............................................................................................................24
2.1. Tổng quan tình hình hoạt động tín dụng tại Agribank......................................24
2.2. Phân cấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền
vay tại Agribank ........................................................................................................25
2.3. Tình hình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại
Agribank ....................................................................................................................29
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ
TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TỪ
THỰC TIỄN TẠI AGRIBANK .............................................................................60
3.1. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc xử lý tài sản
thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay ............................................................60
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ
ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank .........................................................................64
KẾT LUẬN ..............................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Agribank
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
BLDS
Bộ luật dân sự
NHNN
Ngân hàng Nhà nước
NHTM
Ngân hàng thương mại
TAND
Tòa án nhân dân
TCTD
Tổ chức tín dụng
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
TSBĐ
Tài sản bảo đảm
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (gọi tắt là
Agribank) là một trong những ngân hàng lớn mạnh hàng đầu trong hệ thống NHTM
Việt Nam, là NHTM do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ, giữ vai trò chủ lực
trong việc thực hiện đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về cung cấp tín
dụng và các sản phẩm dịch vụ ngân hàng tiện ích cho nền kinh tế nói chung và lĩnh
vực nông nghiệp, nông thôn và nông dân nói riêng. Sau hơn 3 năm tái cơ cấu với
trọng tâm giải quyết nợ xấu, Agribank đã áp dụng nhiều giải pháp khác nhau tuy
nhiên quá trình xử lý TSBĐ, cụ thể xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm
tiền vay còn gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Pháp luật quy định về xử lý TSĐB đã đi vào cuộc sống đã góp phần quan trọng
vào việc thúc đẩy các giao dịch bảo đảm phát triển, tạo điều kiện cho các hộ gia đình,
cá nhân, doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để phục vụ nhu cầu sản xuất,
kinh doanh, thúc đẩy kinh tế phát triển như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý TSĐB.
Tuy nhiên, qua hơn 11 năm triển khai thực hiện Nghị định số 163/2006/NĐCP, cùng với sự phát triển của nền kinh tế và sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên
quan như việc ban hành Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở
2014… và đặc biệt là BLDS năm 2015, nhiều quy định về giao dịch bảo đảm tại
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã bộc lộ những hạn chế nhất định, nhiều quy định
không theo kịp sự đa dạng của các giao dịch bảo đảm, nhiều quy định pháp luật
không khả thi hay có sự có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Nghị định về giao dịch
bảo đảm và các văn bản pháp lý cao hơn. Do đó, các NHTM gặp nhiều khó khăn
khi nhận TSBĐ cũng như khi xử lý TSBĐ dẫn đến các tranh chấp giữa các bên. Đây
được cho là một trong những nguyên nhân hạn chế quyền xử lý TSBĐ của các
NHTM, do đó, dẫn đến nợ xấu của ngành NHTM gia tăng trong những năm qua.
1
Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn đã tìm hiểu một số vấn đề chung về hoạt
động xử lý TSBĐ, qua đó thấy được thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank để đưa ra một số giải pháp,
kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài
sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử lý TSBĐ
nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn.
Chính vì vậy tôi đã quyết định chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp của bên
thứ ba bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn của ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam”
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện tại đã có nhiều bài viết của các tác giả về giao dịch thế chấp TSBĐ,
cũng như xử lý TSBĐ nhưng đa phần các bài viết đó chỉ đề cập đến một khía cạnh
nhất định trong loại giao dịch này. Ở mỗi đề tài, mỗi tác giả đều có cách tiếp cận
khác nhau, ví dụ như:
- Nguyễn Yên Giang (2016), Xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay tại các
ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ
phần Đại Chúng, Luận án Thạc Sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Nguyễn Trung Hiếu (2015), Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Thạc Sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội.
- Lê Thị Thu Ánh (2015), Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay
bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận án
Thạc Sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội.
- Nguyễn Thanh Vân (2014), Pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay từ thực tiễn
tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Luận án Thạc Sĩ luật học, Học viện
khoa học xã hội, Hà Nội.
Tuy nhiên dựa trên những phân tích tìm hiểu thực trạng ở các ngân hàng
khác nhau sẽ cho ta những góc nhìn khác nhau về hoạt động xử lý TSBĐ. Đề tài
này của học viên phần nào đáp ứng được tính cấp của việc nghiên cứu trong tình
hình hiện nay, đặc biệt vấn đề xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền
2
vay trong hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại đang là nhiệm vụ cấp
thiết để giải quyết vấn đề nợ xấu.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn nhằm tìm hiểu một số vấn đề
chung về hoạt động xử lý TSBĐ, qua đó đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank để đưa ra một
số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công
tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử
lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật có liên quan
đến việc xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay, từ đó đưa ra một số
giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ đáp ứng nhu cầu thực tiễn
kinh tế xã hội.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào ba khía cạnh chính: Thứ nhất,
luận văn nghiên cứu một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để
bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại. Thứ hai, luận văn
nghiên cứu đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ
ba bảo đảm tiền vay tại Agribank. Thứ ba, từ việc nghiên cứu hai nội dung trên, luận
văn có nhiệm vụ đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp
của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay cho phù hợp với thực tiễn tại Agribank.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trong khuôn khổ một luận văn Thạc Sĩ, phương pháp luận của luận văn là
dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu đề tài luận văn
cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành như: phân tích,
tổng hợp, so sánh, diễn giải, khảo sát… Đồng thời, việc nghiên cứu còn dựa vào các
vụ việc trong thực tiễn xét xử, cũng như thông tin trên mạng Internet để tổng hợp và
làm sáng tỏ các nội dung cần nghiên cứu của đề tài.
3
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn bước đầu hệ thống hóa một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế
chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng
thương mại nói chung, nghiên cứu các quy định nội bộ và thực tiễn của của việc xử
lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại
Agribank nói riêng.
Nhờ đó luận văn đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử
lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo
đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các
NHTM được hiệu quả hơn.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo
trong công tác nghiên cứu, giảng dạy và cho hoạt động của các NHTM tại Việt Nam.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục các chữ viết tắt, danh mục tài liệu
tham khảo, nội dung luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: Một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để
bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng.
Chương 2: Thực trạng xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền
vay trong hợp đồng tín dụng tại Agribank.
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp
của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn tại Agribank.
4
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN
THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.1. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba
1.1.1. Khái niệm, bản chất bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên
thứ ba
Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ
vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng
tại các ngân hàng. Nhận TSBĐ của bên thứ ba là việc ngân hàng nhận TSBĐ thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu TSBĐ hay còn gọi là “bên thứ
ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có
nghĩa vụ được bảo đảm) với ngân hàng. Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong
trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Mối quan hệ hợp
đồng này thường có sự tham gia của ba bên: ngân hàng với vai trò là bên nhận bảo
đảm, đồng thời là bên cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ sở hữu tài sản là bên
bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ
trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và khách hàng vay là bên được bảo đảm.
Trường hợp thế chấp TSBĐ thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp
tài sản của bên thứ ba.
Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khi khách hàng vay không trả được nợ vay
ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng lại tiến hành xử lý TSBĐ là quyền sử dụng
đất của bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay theo quy định của Luật đất đai
2003, và bên thứ ba khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu. Trên
thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp
sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý
do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải
ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp. Ðiều
đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba này đã
được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và
đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra ở đây là
5
việc bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đề bảo đảm cho nghĩa
vụ trả nợ của bên vay (bên được bảo đảm) trong hoạt động cho vay của các NHTM
về mặt bản chất pháp lý phải được hiểu như thế nào? [37]
Ðiều 346 BLDS năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa
vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ đối với bên có quyền…”. Như vậy, theo quy định của BLDS năm 1995, thế chấp
tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của chính mình đối với bên có quyền.
Tuy nhiên, Ðiều 342 BLDS năm 2005 và Điều 317 BLDS năm 2015 đã thay
đổi quy định về thế chấp, bỏ quy định bên thế chấp bắt buộc phải đồng thời là bên
có nghĩa vụ trong quy định về thế chấp của BLDS năm 1995. Hay nói cách khác,
theo quy định của BLDS năm 2005, 2015 nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài
sản có thể là nghĩa vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là
nghĩa vụ của người khác không phải là bên thế chấp. Do vậy, hiểu một cách chính
xác, quan hệ "thế chấp" sẽ xảy ra trong hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất: Thế
chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của
mình đối với bên có quyền. Trường hợp thứ hai: Thế chấp là việc dùng tài sản của
mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có
quyền. Ở trường hợp thứ hai sẽ xuất hiện bên thứ ba tham gia vào quan hệ thế chấp,
và xét về mặt bản chất đó chính là trường hợp "thế chấp tài sản của bên thứ ba".
Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung
bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012) quy định: “Bên bảo đảm là bên
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín
hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố,
bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính
trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”. Quy định này nêu rõ bên bảo đảm
có thể bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác.
Tùy biện pháp bảo đảm là bảo lãnh hay thế chấp mà chủ thể của nó được gọi là bên
bảo lãnh hay bên thế chấp. Trong quan hệ tín dụng, bên bảo đảm nếu độc lập với
6
bên vay vốn thì còn được gọi là bên thứ ba (là bên không tham gia xác lập hợp đồng
tín dụng) và với quy định nêu trên thì bên thứ ba có thể lựa chọn: dùng tài sản hay
dùng uy tín, cam kết (hoặc cả hai) để xác lập giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên do
BLDS năm 2005 - là văn bản mà Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi
hành - không đề cập một cách rõ ràng đến biện pháp bảo đảm bằng tài sản của
người thứ ba nên một số tòa án không chấp nhận cách tiếp cận của nghị định này.
Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lại quy
định có thể đăng ký thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
không những của bên thế chấp mà còn của cả người khác. Điều đó có nghĩa là
Thông tư thừa nhận biện pháp thế chấp bằng bất động sản của người thứ ba.
Từ quy định pháp luật không rõ ràng, có nhiều ý kiến khác nhau, nhưng tôi
đồng ý với quan điểm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản có thể là nghĩa
vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là nghĩa vụ của người
khác không phải là bên thế chấp. Do vậy, sẽ xảy ra trong hai trường hợp: Thế chấp
là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình
đối với bên có quyền; Hay thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền. Ở trường hợp thứ
hai sẽ xuất hiện bên thứ ba tham gia vào quan hệ thế chấp, và xét về mặt bản chất
đó chính là trường hợp "thế chấp tài sản của bên thứ ba".
Thế chấp tài sản của người thứ ba - TSBĐ có thể thuộc sở hữu của bên thứ
ba mà người này dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa
vụ đối với bên có quyền. Trường hợp này là bên thứ ba dùng tài sản của mình để
bảo đảm trực tiếp nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp (tức là
bên có quyền) và nó khác với việc bên thứ ba bảo đảm nghĩa vụ bằng bảo lãnh. Nếu
bên có nghĩa vụ không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm,
bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Nếu giá trị tài sản thế chấp
không đủ để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm, bên thế chấp không phải thanh toán
phần còn thiếu.
Tóm lại, về mặt bản chất, việc bên thứ ba chứ không phải là bên vay thế chấp
7
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay của
bên vay tại các NHTM phải được hiểu là thế chấp chứ không phải là bảo lãnh căn
cứ vào quy định của luật gốc về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và
bảo đảm tiền vay tại NHTM nói riêng. Hiện nay, trong tất cả các văn bản luật
chuyên ngành và văn bản hướng dẫn thi hành luật liên quan đến bảo đảm tiền vay
đều quy định theo hướng chuyển bảo lãnh bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba
thành thế chấp tài sản của bên thứ ba. Khoản 1 Ðiều 31 Nghị định số 84/2007/NÐCP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Ðất
đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo
quy định của BLDS (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất). Khoản
4 Ðiều 72 Nghị định số 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm quy định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số
181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy
định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và
khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về
thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được
chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba”. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của
Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NÐ-CP đã tiếp
tục khẳng định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền
sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều
32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị
định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và
phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
8
để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác”. Ðiểm 2.1 khoản 2 Mục 2
Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ
sung một số quy định của Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền
với đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT)
quy định: “2. Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất: 2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người
thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là
thế chấp quyền sử dụng đất)”. Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số
04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Thông tư
này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba
mà Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất)”. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày
18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục, hồ
sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Tất cả những thay đổi trong các văn bản pháp luật nói trên là bởi nó căn cứ
vào BLDS năm 1995 và Luật đất đai 2003. Đến khi BLDS năm 2005, 2015 ra đời,
khái niệm bảo lãnh bằng tài sản không còn nữa và được chuyển thành thế chấp tài
sản của bên thứ ba thì với tính cách là đạo luật gốc, tất cả các văn bản pháp luật có
liên quan đều phải thay đổi theo định hướng đó.
1.1.2. Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba
Năm 2011, vụ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay
cho một bên khác bị tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên vô hiệu đã làm “nóng”
giới NHTM [41]. Vụ này sau đó tạm lắng khi Tòa án, Bộ Tư pháp và NHTM Nhà
nước đi đến đồng thuận về mặt nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý của biện pháp
9
bảo đảm này. Tuy vậy, trong thời gian gần đây, một số tòa án, cơ quan đăng ký bảo
đảm và tổ chức hành nghề công chứng lại có quan điểm ngược lại và một lần nữa
làm dấy lên lo ngại của NHTM về việc rất nhiều hợp đồng thế chấp (đặc biệt là đối
với tài sản là bất động sản) có nguy cơ không được công chứng, đăng ký hay bị
tuyên vô hiệu. [20, tr. 14,15].
Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các
cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô
hiệu với lý do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên
quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế
chấp [42, 43]. Ðiều đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ
ba này đã được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công
chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra
ở đây là việc bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đề bảo đảm
cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay (bên được bảo đảm) trong hoạt động cho vay của
các NHTM về mặt bản chất pháp lý phải được hiểu như thế nào?
Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ
vay của khách hàng tại NHTM là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng tại
các NHTM. Nhận TSBĐ của bên thứ ba là việc NHTM nhận TSBĐ thuộc quyền sở
hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu TSBĐ hay còn gọi là “bên thứ ba”) để
bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ
được bảo đảm) với NHTM. Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là
hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Mối quan hệ hợp đồng này thường
có sự tham gia của ba bên: NHTM với vai trò là bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên
cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi
là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng
vay với NHTM; và khách hàng vay là bên được bảo đảm. Trường hợp thế chấp
TSBĐ thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba.
Xuất phát từ bản chất của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ
ba trong hoạt động cho vay của NHTM như đã phân tích ở trên, có thể suy ra một số
đặc trưng của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba. Đó là: Bên thế
10
chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay
không phải là bên vay mà là một bên thứ ba khác; Bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên vay chứ không
phải nghĩa vụ của chính mình; Bên thứ ba chỉ định tài sản thế chấp cụ thể dùng để
bảo đảm. Trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay, NHTM có quyền ưu
tiên đối với tài sản đã được thế chấp của bên thứ ba, có quyền xử lý chính tài sản đó
để thu hồi nợ vay theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
BLDS năm 2015 không khẳng định một cách rõ ràng về việc bên thế chấp có
quyền dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác hay
không. Mặc dù vậy, trên nguyên tắc, “quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy
định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật
tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng” (khoản 2 Điều 2 BLDS
năm 2015) và “mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không
trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác
tôn trọng” (khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015), tôi tán đồng quan điểm cho rằng, chủ
sở hữu tài sản được quyền tự do định đoạt việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ, không phụ thuộc và bị giới hạn bởi chủ thể của
nghĩa vụ được bảo đảm là ai (của chính chủ sở hữu hoặc của người khác), trừ
trường hợp bị hạn chế quyền dân sự quy định tại khoản 2 Điều 2 BLDS năm 2015.
Theo nguyên lý này, các bên có quyền tự do lựa chọn hình thức thế chấp (bao gồm
cả hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác) vì
quyền dân sự này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đồng
thời, cũng không thuộc các trường hợp bị hạn chế quyền theo quy định của luật.
1.1.3. So sánh thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba và bảo lãnh
Bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba giúp NHTM có thêm một biện pháp
bảo đảm ngoài bảo lãnh và bảo đảm bằng tài sản của bên vay. Hơn nữa, bên bảo
đảm có thể lựa chọn biện pháp này thay bảo lãnh nếu chỉ muốn giới hạn trách
nhiệm của mình trong phạm vi tài sản được sử dụng để bảo đảm.
Theo Ðiều 335 BLDS năm 2015 quy định, bảo lãnh là việc bên bảo lãnh cam
kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) mà không đưa
11
ra bất kỳ tài sản nào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Bảo lãnh chỉ
áp dụng trong trường hợp bên bảo lãnh không chỉ định một tài sản cụ thể nào của
mình để bảo đảm cho cam kết thực hiện nghĩa vụ. Nếu bên bảo lãnh chỉ định một tài
sản cụ thể nào đó làm TSBĐ, lúc này giao dịch sẽ trở thành cầm cố hay thế chấp.
Từ những quy định trên cho thấy quan hệ bảo lãnh và quan hệ thế chấp được phân
biệt bằng việc xem xét: quan hệ bảo lãnh là quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
không có chỉ định tài sản cụ thể bảo đảm, mà biện pháp bảo đảm chính là thực hiện
nghĩa vụ thay cho bên được bảo đảm, còn quan hệ thế chấp là quan hệ bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ có chỉ định tài sản cụ thể để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Hiện nay
trong rất nhiều vụ tranh chấp tín dụng, tòa thường “nhầm lẫn” giữa thế chấp bằng
tài sản của bên thứ ba với bảo lãnh bởi chưa nắm bắt kịp sự thay đổi trong các quy
định pháp luật về vấn đề này. [20, tr. 17,18]
Bảo lãnh là biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân, còn thế chấp là biện
pháp bảo đảm có tính chất đối vật. Theo Điều 342 BLDS năm 2015, bên nhận bảo
lãnh không có quyền xử lý tài sản của bên bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh
không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, mà chỉ có quyền yêu cầu thanh toán giá trị
nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại. Theo quy định của khoản 3 Điều 336
BLDS năm 2015, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (của bên bảo lãnh), các
bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản, bao gồm cả thế chấp
tài sản. Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng, việc bổ sung hình thức thế chấp tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh không đồng nghĩa với việc BLDS năm
2015 không thừa nhận hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của
người khác. Bởi lẽ, hai hình thức thế chấp tài sản này có sự khác biệt:
Thế chấp tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ của người
khác
Bản chất
Thế chấp tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
Bên bảo đảm không cam kết trả Bên bảo lãnh trước hết đưa ra cam
nợ thay cho bên vay mà đơn kết cá nhân bằng uy tín sẽ thực
thuần chỉ trao cho NHTM hiện thay nghĩa vụ trả nợ cho bên
12
quyền đối với một trong các tài vay và do đó, NHTM có quyền đối
sản của mình mà thôi. Trong với tất cả các tài sản của bên bảo
trường hợp bên vay không trả lãnh. Sau đó, bên bảo lãnh có thể
nợ dẫn tới việc xử lý TSBĐ thì cầm cố hay thế chấp một tài sản cụ
bên bảo đảm có hai sự lựa chọn thể nào đó của mình (hoặc xác lập
là trả số tiền được bảo đảm để một biện pháp bảo đảm khác) để
rút lại TSBĐ hoặc là từ bỏ bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh (khoản
TSBĐ để cho NHTM xử lý thu 3, Điều 336), tức là nghĩa vụ trả
hồi nợ. Trong trường hợp thứ thay cho bên vay trong trường hợp
nhất, bên bảo đảm sẽ phải trả NHTM gọi bảo lãnh. Việc cầm cố
một khoản tiền tương đương hay thế chấp này không bắt buộc
với giá trị của (phần) khoản vay để bảo đảm hiệu lực của biện pháp
mà mình bảo đảm; còn trong bảo lãnh. Trong trường hợp bên
trường hợp thứ hai, nếu giá trị vay không trả được nợ, NHTM sẽ
TSBĐ nhỏ hơn số tiền được bảo gọi bảo lãnh và thường sẽ xử lý
đảm thì NHTM chỉ có thể thu biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ
được số tiền tương đương với bảo lãnh. Nếu sau khi xử lý bảo
giá trị của TSBĐ mà thôi và sẽ đảm NHTM không thu được đủ số
trở thành chủ nợ không có bảo tiền tương đương với nghĩa vụ
đảm của bên vay đối với phần được bảo lãnh thì NHTM sẽ trở
khoản vay chưa được thanh thành chủ nợ không có bảo đảm
toán nếu không có các biện của bên bảo lãnh. Điều đó, có
pháp bảo đảm hiệu quả khác đối nghĩa là về nguyên tắc, NHTM sẽ
với khoản vay này.
có quyền đối với tài sản khác của
bên bảo lãnh nhưng có thể sẽ có
các xung đột về mặt lợi ích với các
chủ nợ khác của bên bảo lãnh hay
các bên khác có quyền đối với các
tài sản này.
13
Nghĩa
được
vụ Nghĩa vụ được bảo đảm không Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa
bảo phải của bên thế chấp.
vụ của chính bên thế chấp (mà cụ
đảm
thể, đó chính là nghĩa vụ bảo lãnh).
Thời
điểm Thời điểm bên có nghĩa vụ Thời điểm được tính từ khi bên thế
bên
nhận không thực hiện nghĩa vụ chấp (đồng thời là bên bảo lãnh)
thế
chấp được bảo đảm.
không thực hiện nghĩa vụ bảo
được quyền
lãnh, nghĩa là, không thực hiện
xử lý TSBĐ
nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ.
Mối
quan Không nhất thiết phải tồn tại Tồn tại song song hai quan hệ có
hệ giữa thế đồng thời quan hệ bảo lãnh và tính chất phụ thuộc, đó là quan hệ
chấp và bảo quan hệ thế chấp. Bởi lẽ, ở bảo lãnh và quan hệ thế chấp.
lãnh
hình thức thế chấp này, bên Trong đó, thế chấp là quan hệ phái
thế chấp không phải là bên sinh từ quan hệ bảo lãnh với vai
bảo lãnh và bên thế chấp cũng trò tăng cường mức độ bảo đảm
không có nghĩa vụ thực hiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và
nghĩa vụ thay cho bên có trách nhiệm của bên bảo lãnh.
nghĩa vụ trong trường hợp bên
có nghĩa vụ không thực hiện
nghĩa vụ khi đã đến hạn như
đã giao kết với bên có quyền
(tức bên nhận thế chấp), nếu
các bên không có thỏa thuận.
1.2. Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong
hợp đồng tín dụng
1.2.1. Khái niệm xử lý TSBĐ
Trong hoạt động tín dụng, việc thực hiện các biện pháp đối với TSBĐ tiền vay
của khách hàng để thu hồi nợ được gọi chung là xử lý TSBĐ. Có thể hiểu xử lý TSBĐ
tiền vay là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, giai đoạn thực hiện các
biện pháp đối với TSBĐ nhằm thu hồi khoản nợ mà NHTM đã cho vay khi có sự vi
14
phạm nghĩa vụ của khách hàng vay theo những cam kết tại hợp đồng tín dụng.
Xử lý TSBĐ tiền vay nhằm thu hồi khoản nợ của NHTM đã cho khách hàng
vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Hoạt động cho vay của NHTM không
chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an toàn, ổn
định và phát triển của hệ thống NHTM và của nền kinh tế. Khả năng thu hồi vốn vay
của các NHTM phụ thuộc vào việc thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ trả nợ của khách
hàng. Do đó việc xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ cho các NHTM là biện pháp
khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là nguồn thu nợ thứ hai của NHTM.
1.2.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo
đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng
Theo Điều 299 BLDS năm 2015 và Điều 56 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
quy định các NHTM được phép xử lý TSBĐ trong các trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có
nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Trường hợp thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp
luật. Trường hợp này thường xảy ra khi NHTM thu hồi nợ trước hạn theo thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều
nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, BLDS năm 2015) hay khách hàng vay là doanh
nghiệp bị tòa án tuyên bố bị phá sản, bị giải thể theo quyết định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, dù thời điểm đó chưa đến hạn những cũng được coi là đến
hạn, NHTM có quyền yêu cầu thu hồi nợ vay trước thời hạn (điểm b, khoản 1, Điều
53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014).
Trường hợp thứ ba, pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
Trường hợp thứ tư, ngoài các trường hợp trên, các trường hợp khác do các
bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Trường hợp thứ năm, một văn bản luật cũng có thể quy định về trường hợp
xử lý bảo đảm. Theo Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 được bổ
sung, sửa đổi năm 2014 (Luật thi hành dân sự), trường hợp người phải thi hành án
15
- Xem thêm -