ĈҤI HӐC QUӔC GIA TP. HCM
75ѬӠ1*ĈҤI HӐC BÁCH KHOA
NGUYӈN HOÀNG PHÚC
XÂY DӴNG TIÊU CHÍ LӴA CHӐN
ĈѪ19ӎ QUҦN LÝ VҰ1+¬1+1+¬&+81*&Ѭ
TҤI VIӊT NAM
Chuyên ngành: Quҧn Lý Xây Dӵng
Mã sӕ: 60580302
LUҰ19Ă17+Ҥ&6Ƭ
TP. HӖ CHÍ MINHWKiQJQăP21
&{QJWUuQKÿѭӧc hoàn thành tҥi: 7UѭӡQJĈҥi hӑc Bách Khoa ± Ĉ+4*73+&0
Cán bӝ Kѭӟng dүn khoa hӑc 1: TS. NguyӉQ$QK7Kѭ
Chӳ ký:
Cán bӝ Kѭӟng dүn khoa hӑc 2: TS. NguyӉn Thanh Phong
Chӳ ký:
Cán bӝ chҩm nhұn xét 1: 3*676/ѭѫQJĈӭc Long
Chӳ ký:
Cán bӝ chҩm nhұn xét 2: PGS.TS. PhҥP$QKĈӭc
Chӳ ký:
LuұQYăQ7KҥFVƭÿѭӧc bҧo vӋ tҥL7UѭӡQJĈҥi hӑF%iFK.KRDĈ+4*73+&0
Ngày 21 tháng 08 QăP WUӵFWX\ӃQ
Thành phҫn HӝLÿӗQJÿiQKJLi/XұQYăQ7KҥFVƭJӗm:
1. Chӫ tӏch hӝLÿӗng: 76Ĉӛ TiӃn Sӻ
2. Cán bӝ phҧn biӋn 1: 3*676/ѭѫQJĈӭc Long
3. Cán bӝ phҧn biӋn 2: PGS.TS. PhҥP$QKĈӭc
4. Ӫy viên: TS. NguyӉn Thanh ViӋt
5. Ӫ\YLrQWKѭNê 767rҫn NguyӉn NgӑF&ѭѫQJ
Xác nhұn cӫa Chӫ tӏch HӝLÿӗQJÿiQKJLi/XұQYăQYj7Uѭӣng Khoa quҧn lý chuyên
ngành sau khi LuұQYăQÿmÿѭӧc sӱa chӳa (nӃu có).
CHӪ TӎCH HӜ,ĈӖNG
75ѬӢNG KHOA KӺ THUҰT XÂY DӴNG
76Ĉӛ TiӃn Sӻ
PGS.TS. Lê Anh Tuҩn
ĈҤI HӐC QUӔC GIA TP.HCM
CӜNG HÒA XÃ HӜI CHӪ 1*+Ƭ$9,ӊT NAM
75ѬӠ1*ĈҤI HӐC BÁCH KHOA
Ĉӝc lұp ± Tӵ do ± Hҥnh phúc
««««««««««
««««««««««««
NHIӊM VӨ LUҰ19Ă17+Ҥ&6Ƭ
Hӑ và tên hӑc viên: NguyӉn Hoàng Phúc
MSHV: 1770374
1Jj\WKiQJQăPVLQK
1ѫLVLQK +ұu Giang
Chuyên ngành: Quҧn lý Xây dӵng
Mã sӕ: 60580302
,7Ç1Ĉӄ TÀI:
XÂY DӴNG TIÊU CHÍ LӴA CHӐ1 ĈѪ1 9ӎ QUҦN LÝ VҰN HÀNH NHÀ
&+81*&Ѭ7ҤI VIӊT NAM
II. NHIӊM VӨ VÀ NӜI DUNG:
- ;iFÿӏnh và phân nhóm các tiêu chí lӵa chӑQÿѫQYӏ quҧn lý vұn hành nhà chung
Fѭ
- ĈROѭӡng mӭFÿӝ quan trӑng cӫa các tiêu chí và xây dӵQJNKXQJWLrXFKtÿiQKJLi
ÿӇ lӵa chӑn nhà thҫu quҧn lý vұQKjQKQKjFKXQJFѭ
- ĈѭDUDNLӃn nghӏ nhҵPWK~Fÿҭy viӋc ÿҩu thҫu rӝQJUmLÿӇ lӵa chӑQÿѫQYӏ quҧn lý
vұQKjQKQKjFKXQJFѭWҥi ViӋt Nam.
III. NGÀY GIAO NHIӊM VӨ: 22/02/2021
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIӊM VӨ: 26/07/2021
V. CÁN BӜ +ѬӞNG DҮN 1: TS. NguyӉQ$QK7Kѭ
CÁN BӜ +ѬӞNG DҮN 2: TS. NguyӉn Thanh Phong
TP. Hӗ Chí 0LQKQJj\WKiQJQăP
CÁN BӜ +ѬӞNG DҮN 1 CÁN BӜ +ѬӞNG DҮN 2
TS. NguyӉQ$QK7Kѭ
TS. NguyӉn Thanh Phong
CHӪ NHIӊM BỘ MÔN
TS. Lê Hoài Long
75ѬӢNG KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG
PGS.TS. Lê Anh Tuҩn
i
LӠI CҦ0Ѫ1
Vӟi tình cҧm chân thành nhҩt, tôi xin bày tӓ lòng biӃWѫQYӟi các Thҫy giáo, Cô
giáo giҧng dҥy ngành Quҧn lý Xây dӵng - 7UѭӡQJĈҥi hӑc Bách Khoa TP. Hӗ Chí
0LQKÿmGjQKKӃt tâm huyӃt, tình cҧm cӫDPuQKÿӇ truyӅQÿҥt kiӃn thӭc, kinh nghiӋm
cho tôi. Nhӳng kiӃn thӭc và kinh nghiӋPTXêEiXÿyÿmJL~SW{LKRjQ WKjQKFKѭѫQJ
trình Cao hӑFFNJQJQKѭĈӅ tài LuұQYăQQj\Wҩt cҧ sӁ làm hành trang cho tôi vӳng
EѭӟFKѫQWUrQFRQÿѭӡQJSKtDWUѭӟc.
Tôi xin bày tӓ lòng biӃWѫQVkXVҳc nhҩWÿӃn Cô TS. NguyӉQ$QK7KѭYj7Kҫy TS.
NguyӉQ7KDQK3KRQJÿmWұQWkPKѭӟng dүQYjÿӝng viên tôi trong suӕt quá trình
thӵc hiӋQÿӅ tài LuұQYăQWӕt nghiӋp.
Bên cҥQKÿyW{LFNJQJ[LQFKkQWKjQKFҧPѫQFiFDQKFKӏ tiӅn bӕi, các anh chӏ ÿӗng
nghiӋp, bҥQEqÿmFQJÿӗng hành vӟLW{LÿѭDUDQKӳng ý kiӃn góp ý, truyӅQÿҥt kinh
nghiӋm trong suӕt quá trình tôi thӵc hiӋn nghiên cӭXÿӗng thӡi giúp tôi hoàn thành
bҧng câu hӓi khҧo sát.
Cuӕi cùng, tôi xin gӱi nhӳng lӡi cҧPѫQWKkQWKѭѫQJQKҩWÿӃQJLDÿuQKQJѭӡi thân
- nhӳQJQJѭӡi luôn bên cҥQKTXDQWkPYjÿӝQJYLrQJL~SW{LYѭӧt qua nhӳng trӣ
ngҥi ÿӇ KRjQWKjQKFKѭѫQJWUuQK&DRKӑc.
TP. Hӗ &Kt0LQKQJj\WKiQJQăP
NguyӉn Hoàng Phúc
ii
TÓM TҲT LUҰ19Ă1
Lӵa chӑQÿѫQYӏ quҧn lý vұQKjQKFKXQJFѭlà viӋc rҩt quan trӑQJÿӇ ÿҧm bҧo hӋ
thӕQJFKXQJFѭKRҥWÿӝng hiӋu quҧ. Nghiên cӭu này trình bày viӋF[iFÿӏnh các tiêu
chí lӵa chӑQÿѫQYӏ quҧn lý vұQKjQKQKjFKXQJFѭWҥi ViӋt Nam. Tәng cӝng có 31
tiêu chí lӵa chӑQÿmÿѭӧF[iFÿӏQKÿѭӧc xem xét tӯ các tài liӋu nghiên cӭXWUѭӟc và
tӯ các cuӝc phӓng vҩn vӟi các chuyên gia có nhiӅXQăPNLQKQJKLӋPWURQJOƭQKYӵc
này. Mӝt bҧng câu hӓi khҧo sát chính thӭFÿѭӧc gӱi cho 145 cá nhân và nhұn lҥi 129
phҧn hӗi hӧp lӋ ÿӇ phân tích dӳ liӋu. Phân tích nhân tӕ khám phá cho thҩy các yӃu tӕ
Qj\ÿѭӧc phân thành sáu nhóm tiêu chí: dӏch vө FKăm sóc khách hàng, kinh nghiӋm
YjQăQJOӵFÿӝ tin cұy, công tác quҧn trӏ, QăQJOӵc quҧn lý tài chính và QăQJOӵc quҧn
lý kӻ thuұt cӫDÿѫQYӏ quҧn lý vұn hành. Dӵa trên các phân tích, xây dӵng khung tiêu
FKtÿӇ ÿiQKJLiYjOӵa chӑQÿѫQYӏ quҧn lý vұn hành. Khung tiêu chí này có thӇ dùng
làm tài liӋu tham khҧRÿӇ xây dӵng bӝ hӗ VѫPӡi thҫXÿҫ\ÿӫ và khoa hӑc, nhҵm lӵa
chӑQÿѭӧFÿѫQYӏ quҧn lý vұn hành tӕt nhҩt và phù hӧp nhҩt.
Tͳ khóa: Tiêu chí la ch͕n, Qu̫n lý v̵n hành&KXQJF˱
iii
ABSTRACT
Selecting an operation and management enterprise for the apartment is very
important to ensure the effective operation of the apartment system. This study
presents the identification of criteria for selecting an operation and management
enterprise in Vietnam. There are total 31 selection criteria identified, reviewed from
previous research and from interviews with experts who have many years of
experience in the field of expertise. The formal survey questionnaire was sent to 145
individuals and received 129 valid responses for data analysis. The exploratory factor
analysis showed that these factors are classified into six groups of criteria: customer
service, experience and capacity, reliability, governance, financial management
capacity and technical management capacity of the operation management unit.
Based on the analysis, it is to develop a framework of criteria to evaluate and select
the operation management enterprise. This framework of criteria can be used as a
reference to build a complete and scientific set of bidding documents, in order to
select the best and most suitable operation management enterprise.
Key word: Selection criteria, Operation and management, Apartment.
iv
LӠ,&$0Ĉ2$1
Tôi xin cam ÿRDQ UҵQJ LXұQ YăQ WKҥF Vƭ này là GRW{LWӵQJKLrQFӭXYjWKӵF
KLӋQGѭӟLVӵKѭӟQJGүQ Cô TS. 1JX\ӉQ$QK7Kѭ Yj7Kҫ\761JX\ӉQ7KDQK3KRQJ
&iFWK{QJWLQWURQJOXұQYăQÿѭӧFWUtFKGүQQJXӗQJӕFU}UjQJFiFVӕOLӋXYjNӃWTXҧ
QJKLrQFӭXOjKRjQWRjQWUXQJWKӵFNK{QJVDRFKpS1ӃXFyJuVDi sót tôi xin hoàn
WRjQFKӏXWUiFKQKLӋP
73+ӗ&Kt0LQKQJj\26 tháng 07 QăP21
1JX\ӉQ+RjQJ3K~F
v
MӨC LӨC
NHIӊM VӨ LUҰ19Ă17+Ҥ&6Ƭ............................................................................ i
LӠI CҦ0Ѫ1 .............................................................................................................ii
TÓM TҲT LUҰ19Ă1 ........................................................................................... iii
ABSTRACT ............................................................................................................... iv
LӠ,&$0Ĉ2$1 ....................................................................................................... v
MӨC LӨC .................................................................................................................. vi
DANH MӨC BҦNG BIӆU ....................................................................................... ix
DANH MӨC HÌNH ҦNH ......................................................................................... xi
&+ѬѪ1* *,ӞI THIӊU CHUNG.......................................................................... 1
ĈҺT VҨ1Ĉӄ..................................................................................................1
Ĉ{WKӏ hóa tҥi ViӋt Nam ............................................................................ 1
1.1.2. Sӵ phát triӇn cӫDQKjFKXQJFѭ ................................................................. 1
;È&ĈӎNH VҨ1Ĉӄ NGHIÊN CӬU ............................................................2
1.2.1. Lý do chӑQÿӅ tài ....................................................................................... 2
1.2.2. Mөc tiêu nghiên cӭu.................................................................................. 3
ĈӕLWѭӧng và phҥm vi nghiên cӭu ............................................................. 3
&+ѬѪ1* 7ӘNG QUAN ....................................................................................... 4
&È&Ĉӎ1+1*+Ƭ$.+È,1,ӊM .................................................................4
2.1.1KjFKXQJFѭ ............................................................................................ 4
ĈѫQYӏ 4/9+QKjFKXQJFѭ ..................................................................... 4
2.1.3. Hình thӭc lӵa chӑQÿѫQYӏ 4/9+QKjFKXQJFѭ ...................................... 4
2.2. CÁC NGHIÊN CӬU LIÊN QUAN .................................................................6
&+ѬѪ1* 3+ѬѪ1*3+È31*+,Ç1&ӬU ...................................................... 13
3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CӬU ........................................................................13
3+ѬѪ1*3+È37+87+ҰP DӲ LIӊU ......................................................14
3.2.1. ThiӃt kӃ bҧng câu hӓi khҧo sát ................................................................ 14
3KѭѫQJSKiSOҩy mүu .............................................................................. 14
3.3. CÔNG CӨ NGHIÊN CӬU ............................................................................15
3.3.1. Thӕng kê mô tҧ........................................................................................ 15
vi
3.3.2. KiӇPÿӏQKÿӝ tin cұ\WKDQJÿR&URQEDFK¶V$OSKD .................................. 15
3.3.3. KiӇPÿӏnh sӵ khác biӋt giӳa các nhóm khҧo sát..................................... 16
3.3.4. XӃp hҥng các tiêu chí .............................................................................. 17
3.3.5. Phân tích nhân tӕ khám phá .................................................................... 17
3.3.6. Phân tích nhân tӕ khҷQJÿӏnh .................................................................. 18
&+ѬѪ1* .ӂT QUҦ NGHIÊN CӬ8*,$,Ĉ2ҤN I ........................................ 20
4.1. KӂT QUҦ PHӒNG VҨN CHUYÊN GIA ....................................................20
4.2. KӂT QUҦ KHҦO SÁT PILOT TEST ..........................................................23
4.2.1. Phân tích dӳ liӋu khҧo sát ....................................................................... 23
3KkQWtFKÿһFÿLӇPÿӕLWѭӧng khҧo sát ................................................... 23
4.2.3. Thӕng kê mô tҧ trӏ trung bình ................................................................. 25
4.2.4. KiӇPÿӏQKÿӝ tin cұ\WKDQJÿR ................................................................ 26
4.2.5. KӃt luұn ................................................................................................... 29
&+ѬѪ1* .ӂT QUҦ NGHIÊN CӬ8*,$,Ĉ2ҤN II ....................................... 30
3+Æ17Ë&+ĈҺ&Ĉ,ӆM DӲ LIӊU KHҦO SÁT .......................................30
3+Æ17Ë&+ĈҺ&Ĉ,ӆ0ĈӔ,7ѬӦNG KHҦO SÁT .................................30
1Jѭӡi khҧo sát tham gia vào quá trình lӵa chӑQÿѫQYӏ QLVH ............. 30
5.2.2. MӭFÿӝ tìm hiӇu cӫDQJѭӡi khҧo sát ....................................................... 30
5.2.3. Vai trò cӫDQJѭӡi khҧo sát ...................................................................... 31
5.2.4. Kinh nghiӋm cӫDQJѭӡi khҧo sát ............................................................ 31
4X\P{FKXQJFѭ .................................................................................... 32
5.3. KIӆ0Ĉӎ1+ĈӜ TIN CҰ<7+$1*Ĉ2 .....................................................32
5.4. KIӆ0ĈӎNH SӴ KHÁC BIӊT GIӲA CÁC NHÓM KHҦO SÁT ...............34
5.4.1. Khác biӋt giӳa các nhóm có vai trò khác nhau ....................................... 34
5.4.2. Khác biӋt giӳa các nhóm vӅ kinh nghiӋm ............................................... 36
5.4.3. Khác biӋt giӳa các nhóm vӅ TX\P{FKXQJFѭ ....................................... 38
5.5. XӂP HҤNG CÁC TIÊU CHÍ ........................................................................41
5.6. PHÂN TÍCH NHÂN TӔ KHÁM PHÁ .........................................................42
5.6.1. Phân tích EFA lҫn 1 ................................................................................ 43
5.6.2. Phân tích EFA lҫn cuӕi ........................................................................... 47
Ĉһt tên cho các nhóm tiêu chí ................................................................. 51
vii
5.6.4. Phân tích các nhóm tiêu chí .................................................................... 52
5.7. PHÂN TÍCH NHÂN TӔ KHҶ1*ĈӎNH .....................................................54
;iFÿӏQKP{KuQKÿROѭӡng..................................................................... 54
ĈiQKJLiP{KuQKÿROѭӡng..................................................................... 55
&+ѬѪ1* ;Æ<'Ӵ1*.+81*7,Ç8&+ËĈÈ1+*,ÈĈѪ19ӎ QLVH NHÀ
&+81*&Ѭ .............................................................................................................. 64
&+ѬѪ1* .ӂT LUҰN VÀ KIӂN NGHӎ ............................................................ 68
7.1. KӂT LUҰN ...................................................................................................68
7.2. KIӂN NGHӎ ...................................................................................................68
Ĉӕi vӟL1KjQѭӟc .................................................................................... 68
Ĉӕi vӟi cá nhân, tә chӭc lӵa chӑn nhà thҫu QLVH................................ 68
Ĉӕi vӟi các nhà thҫu QLVH ................................................................... 69
7.3. HҤN CHӂ CӪ$Ĉӄ 7¬,9¬+ѬӞNG NGHIÊN CӬU TIӂP THEO .........69
TÀI LIӊU THAM KHҦO ......................................................................................... 71
PHӨ LӨC .................................................................................................................. 73
Phө lөc 1: Bҧng câu hӓi khҧRViWJLDLÿRҥn I ........................................................73
Phө lөc 2: Bҧng thӕng kê mô tҧ trӏ WUXQJEuQKJLDLÿRҥn I ....................................78
Phө lөc 3: KiӇPÿӏQK&URQEDFK¶V$OSKDJLDLÿRҥn I ............................................79
Phө lөc 4: Bҧng câu hӓi khҧRViWJLDLÿRҥn II .......................................................81
Phө lөc 5: KiӇPÿӏQK&URQEDFK¶V$OSKDJLDLÿRҥn II ...........................................86
Phө lөc 6: KiӇPÿӏnh sӵ khác biӋt giӳa các nhóm có vai trò khác nhau ..............88
Phө lөc 7: KiӇPÿӏnh sӵ khác biӋt giӳa các nhóm vӅ kinh nghiӋm ......................91
Phө lөc 8: KiӇPÿӏnh sӵ khác biӋt giӳa các nhóm vӅ TX\P{FKXQJFѭ ..............95
Phө lөc 9: Bҧng thӕng kê mô tҧ trӏ WUXQJEuQKJLDLÿRҥn II ..................................99
Phө lөc 10: Phân tích nhân tӕ khám phá EFA ....................................................100
Phө lөc 11: KiӇPÿӏQK&URQEDFK¶V$OSKDFKRWӯng nhóm tiêu chí ....................107
viii
DANH MӨC BҦNG BIӆU
Bҧng 2. 1. Các nghiên cӭu có liên quan ......................................................................6
Bҧng 2. 2. Tәng hӧp các tiêu chí tӯ các nghiên cӭu liên quan .................................10
Bҧng 3. 1. Bҧng liӋWNrSKѭѫQJSKiSF{QJFө phân tích ......................................... 15
Bҧng 3. 2. Các chӍ sӕ ÿiQKJLiVӵ phù hӧp cӫa mô hình ..........................................18
Bҧng 4. 1. Thông tin chuyên gia ............................................................................... 20
Bҧng 4. 2. Bҧng tәng hӧp ý kiӃn chuyên gia ............................................................20
Bҧng 4. 3. Bҧng tәng hӧp các tiêu chí lӵa chӑn........................................................21
Bҧng 4. 4. Tӹ lӋ QJѭӡi khҧo sát tham gia lӵa chӑQÿѫQYӏ QLVH ± *LDLÿRҥn I .....23
Bҧng 4. 5. MӭFÿӝ tìm hiӇu cӫDQJѭӡi khҧo sát ± *LDLÿRҥn I .................................24
Bҧng 4. 6. Vai trò cӫDQJѭӡi khҧo sát ± *LDLÿRҥn I .................................................24
Bҧng 4. 7. Kinh nghiӋm cӫDQJѭӡi khҧo sát ± *LDLÿRҥn I .......................................25
BҧQJ4X\P{FKXQJFѭWKDPJLDFKӑQÿѫQYӏ QLVH ± *LDLÿRҥn I ...............25
Bҧng 4. 9. KӃt quҧ thӕng kê mô tҧ trӏ WUXQJEuQKJLDLÿRҥn I ...................................26
Bҧng 4. 10. KӃt quҧ &$JLDLÿRҥn I lҫn 1 ................................................................27
Bҧng 4. 11. KӃt quҧ &$JLDLÿRҥn I lҫn 2 ................................................................28
Bҧng 5. 1. Tӹ lӋ QJѭӡi khҧo sát tham gia lӵa chӑn ÿѫQYӏ QLVH ± *LDLÿRҥn II .... 30
Bҧng 5. 2. MӭFÿӝ tìm hiӇu cӫDQJѭӡi khҧo sát ± *LDLÿRҥn II ................................30
Bҧng 5. 3. Vai trò cӫDQJѭӡi khҧo sát ± *LDLÿRҥn II ...............................................31
Bҧng 5. 4. Kinh nghiӋm cӫDQJѭӡi khҧo sát ± *LDLÿRҥn II ......................................31
BҧQJ4X\P{FKXQJFѭWKDPJLDFKӑQÿѫQYӏ QLVH ± *LDLÿRҥn II ..............32
Bҧng 5. 6. KӃt quҧ &$JLDLÿRҥn II lҫn 1 .................................................................32
Bҧng 5. 7. KӃt quҧ &$JLDLÿRҥn II lҫn 2 .................................................................33
Bҧng 5. 8. KӃt quҧ kiӇPWUDWtQKÿӗng nhҩWSKѭѫQJVDL QKyPFyYDLWUzNKiFQKDX)
...................................................................................................................................34
Bҧng 5. 9. KӃt quҧ ANOVA giӳa các nhóm có vai trò khác nhau ...........................35
Bҧng 5. 10. KӃt quҧ K-W giӳa các nhóm có vai trò khác nhau ................................36
Bҧng 5. 11. KӃt quҧ kiӇPWUDWtQKÿӗng nhҩWSKѭѫQJVDL QKyPYӅ kinh nghiӋm) ...36
Bҧng 5. 12. KӃt quҧ ANOVA giӳa các nhóm vӅ kinh nghiӋm .................................37
Bҧng 5. 13. KӃt quҧ K-W giӳa các nhóm vӅ kinh nghiӋm .......................................38
ix
Bҧng 5. 14. KӃt quҧ kiӇPWUDWtQKÿӗng nhҩWSKѭѫQJVDL QKyPYӅ TX\P{FKXQJFѭ
...................................................................................................................................39
Bҧng 5. 15. KӃt quҧ ANOVA giӳa các nhóm vӅ TX\P{FKXQJFѭ .........................39
Bҧng 5. 16. KӃt quҧ K-W giӳa các nhóm vӅ TX\P{FKXQJFѭ ...............................40
Bҧng 5. 17. KӃt quҧ xӃp hҥng mӭFÿӝ quan trӑng cӫa các tiêu chí ..........................41
Bҧng 5. 18. KӃt quҧ .02Yj%DUWOHWW¶VWHVWOҫn 1 ....................................................43
Bҧng 5. 19. PhҫQWUăPJLҧi thích cho các biӃn và tәQJSKѭѫQJVDLWUtFKOҫn 1 .........44
Bҧng 5. 20. KӃt quҧ ma trұn xoay lҫn 1 ....................................................................46
Bҧng 5. 21. KӃt quҧ .02Yj%DUWOHWW¶VWHVWOҫn cuӕi ...............................................47
Bҧng 5. 22. PhҫQWUăPJLҧi thích cho các biӃn và tәQJSKѭѫQJVDLWUtFKOҫn cuӕi ....48
Bҧng 5. 23. KӃt quҧ ma trұn xoay lҫn cuӕi ...............................................................50
Bҧng 5. 24. Tәng hӧp các nhóm tiêu chí chính ........................................................51
Bҧng 5. 25. BҧQJÿiQKJLiP{KuQKÿROѭӡng ..........................................................58
Bҧng 5. 26. KӃt quҧ C.A cho NTC1 .........................................................................58
Bҧng 5. 27. KӃt quҧ C.A cho NTC2 .........................................................................58
Bҧng 5. 28. KӃt quҧ C.A cho NTC3 .........................................................................59
Bҧng 5. 29. KӃt quҧ C.A cho NTC4 .........................................................................59
Bҧng 5. 30. KӃt quҧ C.A cho NTC5 .........................................................................59
Bҧng 5. 31. KӃt quҧ C.A cho NTC6 .........................................................................60
Bҧng 5. 32. HӋ sӕ tҧLFKѭDFKXҭn hóa cӫa mô hình CFA .........................................60
Bҧng 5. 33. HӋ sӕ tҧi chuҭQKyDYjÿӝ tin cұy tәng hӧp cӫa mô hình CFA .............61
Bҧng 5. 34. KӃt quҧ SKѭѫQJVDLWUtFKWUXQJEuQK $9( P{KuQK&)$ ...................62
Bҧng 5. 35. HӋ sӕ WѭѫQJTXDQJLӳa các khái niӋm thành phҫn .................................62
Bҧng 6. 1. Trӑng sӕ cӫa các tiêu chí lӵa chӑQÿѫQYӏ 4/9+QKjFKXQJFѭ ............ 64
BҧQJ3KѭѫQJSKiSWtQKÿLӇPÿiQKJLiOӵa chӑQÿѫQYӏ QLVH .......................66
x
DANH MӨC HÌNH ҦNH
Hình 1. 1. Thӏ WUѭӡQJQKjFKXQJFѭSKiWWULӇn mҥnh ..................................................2
Hình 3. 1. Quy trình nghiên cӭu ............................................................................... 13
+uQK0{KuQK&)$EDQÿҫu .............................................................................. 55
Hình 5. 2. KӃt quҧ P{KuQK&)$FKѭDFKXҭn hóa ....................................................56
Hình 5. 3. KӃt quҧ mô hình CFA chuҭn hóa .............................................................57
xi
&+ѬѪ1* GIӞI THIӊU CHUNG
1.1. ĈҺT VҨ1Ĉӄ
1.1.1. Ĉ{WKӏ hóa tҥi ViӋt Nam
Ngày nay, ÿӇ phát triӇn vӳng mҥnh, các quӕc gia luôn chú trӑQJÿӃn viӋFÿ{WKӏ
KyDĈ{WKӏ hóa gҳn liӅn vӟi tӕFÿӝ phát triӇn kinh tӃ và xã hӝi cӫDÿҩWQѭӟc. Là mӝt
quӕFJLDÿDQJWUrQÿjSKiWWULӇn, ViӋW1DPOX{QKѭӟng tӟi viӋc mӣ rӝng ÿ{WKӏ nhҵm
ÿҭy mҥnh tӕFÿӝ ÿ{WKӏ hóa. Theo Thông cáo báo chí k͇t qu̫ T͝QJÿL͉u tra dân s͙ và
nhà ͧ QăP tӹ lӋ dân sӕ ӣ thành thӏ ÿmWăQJSKҫQWUăPWӯ QăP
OrQ QăP ÿLӅu này cho thҩy trong 3 thұp kӹ vӯa qua, dân sӕ ӣ thành thӏ
cӫa ViӋt Nam không ngӯQJWăQJ [1].
Cùng vӟLTXiWUuQKÿ{WKӏ hóa cӫa cҧ Qѭӟc, ngành Xây dӵQJFNJQJSKҩQÿҩXÿӇ có
ÿѭӧc mӭFWăQJWUѭӣng nhҩWÿӏnh. Mһc dù cҧ QѭӟFÿDQJSKҧi chӏu ҧQKKѭӣng sâu rӝng
tӯ ÿҥi dӏch Covid- QKѭQJYӟi nhӳQJKjQKÿӝng kӏp thӡi, ngành Xây dӵng vүQÿҥt
ÿѭӧc các mөc tiêXÿһWUDQăPTheo Báo cáo FӫD%ӝ;k\GӵQJFKRWKҩ\, tính
ÿӃn hӃWTXê,,,QăPQJjQK;k\GӵQJÿҥt mӭFWăQJWUѭӣng 5.02%, lӟQKѫQPӭc
4.5% cӫDTXê,,QăPYjÿyQJJySUҩt nhiӅu vào sӵ phát triӇn cӫa kinh tӃ cҧ Qѭӟc
[2].
1.1.2. Sӵ phát triӇn cӫa QKjFKXQJFѭ
ViӋFÿҭy mҥQKÿ{WKӏ hóa sӁ ÿLNqPYӟi sӵ JLDWăQJGkQVӕ, làm nҧy sinh nhiӅu vҩn
ÿӅ vӅ nhu cҫu chӛ ӣ, giá thành nhà ӣ«ÿһc biӋt là tҥi các thành phӕ lӟn, vì thӃ quӻ
ÿҩt ngày càng bӏ thu hҽp. Tӯ ÿyFKXQJFѭUDÿӡi nhҵm giҧm diӋn tích sӱ dөQJÿҩt,
tҥRFѫKӝLDQFѭOҥc nghiӋp cho nhiӅXQJѭӡi dân ӣ các tҫng lӟp, thu nhұp khác nhau.
Bên cҥQKÿyGӵa trên sӵ phát triӇn cӫa ngành Xây dӵng cùng vӟi sӵ tiӃn bӝ cӫa
nhӳng mô hình công nghӋ, kӻ thuұt xây dӵng hiӋQÿҥLFiFWzDQKjFKXQJFѭFDRWҫng
xuҩt hiӋn ngày mӝt nhiӅX*LDLÿRҥn tӯ QăPÿӃQQăP7KjQKSKӕ Hӗ Chí
Minh sӁ chú trӑng phát triӇQQKjFKXQJFѭFiFTXұn trong thành phӕ sӁ tұp trung vào
viӋc mӣ rӝng xây dӵQJFiFFKXQJFѭQKLӅu tҫng, hҥn chӃ nhà ӣ thҩp tҫng. Theo sӕ
liӋXWKXÿѭӧc tӯ Sӣ Xây dӵng Thành phӕ Hӗ Chí Minh, tӯ QăPÿӃQQăP
loҥLKuQKFKXQJFѭFDRWҫng chiӃm tӹ lӋ 90.6% trên tәng sӕ các dӵ án nhà ӣ WURQJÿӏa
bàn Thành phӕ. Vì thӃ, nhӳQJQăPJҫQÿk\QKjFKXQJFѭWUӣ thành mӝW[XKѭӟng
phát triӇn [3].
1
Hình 1. 1. Th͓ WU˱ͥQJQKjFKXQJF˱SKiWWUL͋n m̩nh [3]
;È&ĈӎNH VҨ1Ĉӄ NGHIÊN CӬU
1.2.1. Lý do chӑQÿӅ tài
Có thӇ nói, hiӋQQD\FKXQJFѭÿѭӧc rҩt nhiӅXQJѭӡi lӵa chӑn vì các lӧi ích mà nó
ÿHPOҥL&iFÿѫQYӏ quҧn lý vұn hành (QLVH) tòa nhà xuҩt hiӋn ngày mӝt nhiӅXĈѫQ
vӏ QLVH tòa nhà sӁ làm nhiӋm vө kӃt nӕLFѭGkQYӟi chӫ ÿҫXWѭ &Ĉ7 OjÿѫQYӏ
ÿӭng ra hӛ trӧ trӵc tiӃSFKăPVyFFKRFѭGkQWURQJWzDQKj4/9+ là chuӛi các hoҥt
ÿӝng rҩt phӭc tҥp, có tính chҩt chuyên ngành cao và là PӝWYLӋFFyYDLWUzTXDQWUӑQJ,
SKҧLQLVH WӕWWKuPӟLÿHPOҥLVӵWLQWѭӣQJFKR&Ĉ7YjÿiSӭQJÿѭӧFQKӳQJPRQJ
PXӕQFӫDFѭGkQ
Tuy nhiên, thӵc trҥQJ4/9+FKXQJFѭWҥLFiFÿ{WKӏ quy mô lӟn, nhҩt là ӣ Thành
phӕ Hӗ Chí Minh hiӋn rҩt phӭc tҥSÿmFyUҩt nhiӅu kiӃn nghӏ, tranh chҩp hay thұm
FKtOj[XQJÿӝt trong viӋF4/9+FKXQJFѭ[4]. ĈLӅu này mӝt phҫQOêGROjFKѭDFKӑn
ÿѭӧFÿѫQYӏ QLVH phù hӧp.
Có hai vҩQÿӅ bҩt cұp trong quá trình lӵa chӑQÿѫQYӏ 4/9+QKѭVDX Pӝt là hiӋn
có rҩt nhiӅXF{QJW\4/9+WzDQKjWX\QKLrQFNJQJFyQKLӅXF{QJW\FKѭDWKұt sӵ uy
tín và chuyên nghiӋp, Ban quҧn trӏ %47 FNJQJJһp phҧi nhiӅXNKyNKăQWURQJYLӋc
lӵa chӑQÿѫn vӏ QLVH; hai là Pháp luұWFKѭDEҳt buӝc phҧi lӵa chӑQÿѫQYӏ QLVH
thông qua hình thӭFÿҩu thҫXFNJQJQKѭNK{QJÿѭDUDFiFWLrXFKXҭn cө thӇ ÿӇ ÿiQK
2
JLiÿѫQYӏ QLVH. Tiêu chuҭn vӅ lӵa chӑn nhà thҫX4/9+WKѭӡQJGR%47FKXQJFѭ
tӵ soҥn ra, dүQÿӃn tình trҥng không thӕng nhҩt hoһc rұp khuôn lҩy tӯ hӗ VѫPӡi thҫu
cӫDFiFFKXQJFѭNKiF[4].
Chính vì thӃÿӇ có cái nhìn tәQJTXDQKѫQYӅ viӋc lӵa chӑQFiFÿѫQYӏ QLVH tòa
nhà, tác giҧ quyӃWÿӏnh thӵc hiӋn nghiên cӭu ³;k\Gӵng tiêu chí lӵa chӑQÿѫQYӏ
quҧn lý vұQKjQKQKjFKXQJFѭWҥi ViӋW1DP´, nhҵPJL~SFKR&Ĉ7%47Fӫa các
tòa nhà có nhӳng tiêu chuҭn cө thӇ ÿӇ lӵa chӑQÿѭӧFÿѫQYӏ QLVH chuyên nghiӋp
và uy tín. Tӯ ÿygiúp cho hӋ thӕng cKXQJFѭKRҥWÿӝng tӕWKѫQPDQJÿӃn quyӅn lӧi
cho các bên tham gia QLVH và sӱ dөQJQKjFKXQJFѭ
1.2.2. Mөc tiêu nghiên cӭu
- ;iFÿӏnh các tiêu chí lӵa chӑQÿѫQYӏ 4/9+QKjFKXQJFѭWҥi ViӋt Nam.
- Phân tích, ÿiQKJLiÿROѭӡng mӭFÿӝ quan trӑng, phân nhóm các tiêu chí.
- ĈӅ xuҩWÿѭDUDNKXQJWLrXFKtÿӇ ÿiQKJLiFiFÿѫQYӏ QLVH QKjFKXQJFѭ.
1ĈӕLWѭӧng và phҥm vi nghiên cӭu
ĈӕLWѭӧng: Các tiêu chí lӵa chӑQÿѫQYӏ 4/9+QKjFKXQJFѭ
Phҥm vi:
- Không gian: Dӳ liӋXÿѭӧc khҧo sát trong khu vӵc Thành phӕ Hӗ Chí Minh và
Hà Nӝi.
- Thͥi gian: Nghiên cӭu thu thұp dӳ liӋu tӯ WKiQJQăPÿӃQWKiQJQăP
2021.
- 4XDQÿL͋m phân tích: Nghiên cӭu dӵDWUrQTXDQÿLӇm cӫD&Ĉ7%47WzDQKj
chӫ sӣ hӳXQKjFKXQJFѭFiFÿѫQYӏ QLVH là nhӳQJÿҥi diӋn tham gia vào viӋc lӵa
chӑQÿѫQYӏ 4/9+QKjFKXQJFѭ
- Ĉ͙LW˱ͫng ph͗ng v̭n và kh̫o sát:
+ Phӓng vҩn lҩy ý kiӃn cӫa các chuyên gia có nhiӅu kinh nghiӋm trong viӋc lӵa
chӑQÿѫQYӏ 4/9+WzDQKjÿӇ chӑn lӑc các tiêu chí phù hӧp.
+ Phӓng vҩn, khҧRViWFiFÿѫQYӏ &Ĉ7%47WzDQKjFiFFKӫ sӣ hӳu nhà chung
FѭQJѭӡi sӱ dөQJQKjFKXQJFѭFiFÿѫQYӏ QLVH.
3
&+ѬѪ1* TӘNG QUAN
&È&Ĉӎ1+1*+Ƭ$.+È,1,ӊM
2.1.1. NKjFKXQJFѭ
1KjFKXQJFѭÿѭӧc hiӇu là nhà có nhiӅu tҫng, cө thӇ là tӯ hai tҫng trӣ lên, bao gӗm
FiFFăQKӝ bên trong, có diӋn tích sӱ dөng chung và diӋn tích sӱ dөng riêng, ngoài ra
còn có hành lang, cҫu thang và các tiӋn ích hҥ tҫng phөc vө cho các hӝ JLDÿuQKQKj
FKXQJFѭFyWKӇ GQJÿӇ ӣ hoһc vӯa ӣ vӯa kinh doanh [5].
2.1.2. ĈѫQYӏ QLVH nhà FKXQJFѭ
ĈӇ ÿѭӧc hoҥWÿӝQJWKHRÿ~QJTX\ÿӏnh Pháp luұWÿѫQYӏ 4/9+QKjFKXQJFѭ phҧi
ÿҧm bҧRÿѭӧFFiFÿLӅu kiӋn sau:
- PhҧLFyÿҫ\ÿӫ các chӭFQăQJ4/9+YjSKҧi hoҥWÿӝQJWUrQTX\ÿӏnh mà Luұt
Doanh nghiӋSÿmÿӅ ra.
- Phҧi có các bӝ phұn có thӇ ÿҧm nhұn viӋF4/9+FKXQJFѭQKѭGӏch vө, bӝ phұn
kӻ thuұt, các công tác vӋ VLQKÿҧm bҧRDQQLQK«
- Các cán bӝ FNJQJQKѭQKkQYLrQSKҧLTXDÿjRWҥRYjÿѭӧc trau dӗi các kiӃn thӭc
vӅ kӻ thuұt xây dӵQJÿLӋQQѭӟc, vұn hành thiӃt bӏ,...[5].
HoҥWÿӝng QLVH FKXQJFѭEDRJӗm:
- 7Kѭӡng xuyên kiӇm tra tình trҥng hoҥWÿӝng cӫa thang máy, hӋ thӕng báo cháy
tӵ ÿӝng, các dөng cө chӳa cháy, hӋ thӕQJEѫPQѭӟFSKiWÿLӋQ«
- Cung cҩp các dӏch vө QKѭEҧo vӋ, thӵc hiӋn viӋFFKăPVyFFk\Fҧnh, xӱ lý rác
thҧi, các công viӋc vӋ VLQK«YjFiF công viӋc khác [6].
2.1.3. Hình thӭc lӵa chӑQÿѫQYӏ QLVH QKjFKXQJFѭ
2.1.3.1. KKLFKѭDthành lұp Ban quҧn trӏ
Có hai hình thӭc lӵa chӑn:
Mӝt là &Ĉ7 có thӇ tӵ quҧn lý mà không thuê hay ӫy quyӅn cho mӝt bên khác thӵc
hiӋn quy trình QLVH FKXQJFѭ
Hai là giao cho mӝt bên khác quҧn lý: &Ĉ7 có thӇ giao hoһc thuê mӝt ÿѫQYӏ cung
cҩp dӏch vө QLVH QKjFKXQJFѭÿҧm nhұn QLVH tòa nhà hoһc tә chӭc ÿҩu thҫXÿӇ
FiFÿѫQYӏ tӵ cҥnh tranh vӟi nhau [4].
2.1.4.2. KKLÿmthành lұp Ban quҧn trӏ
Lӵa chӑQÿѫQYӏ QLVH FKXQJFѭ sau khi hӝi nghӏ QKjFKXQJFѭOҫQÿҫu diӉn ra:
4
- Ĉӕi vӟi FKXQJ Fѭ NK{QJ Fy WKDQJ Pi\ WKu các bên thӕng nhҩt vӟL QKDX ÿӇ tӵ
QLVH hoһc thuê mӝt ÿѫQYӏ khác Fyÿӫ QăQJOӵFÿӇ QLVH.
- Ĉӕi vӟi FKXQJFѭFyWKDQJPi\, &Ĉ7Fyÿӫ ÿLӅu kiӋn ÿӇ quҧn lý và có mong
muӕn tham gia QLVH WKu&Ĉ7ÿjPSKiQYӟi %47FKXQJFѭ, thӓa thuұn ÿӇ &Ĉ7WLӃp
tөc QLVH FKXQJFѭ.
- Ĉӕi vӟi FKXQJFѭFyWKDQJPi\QKѭng &Ĉ7NK{QJFyÿӫ ÿLӅu kiӋn hoһFFyÿӫ
các ÿLӅu kiӋn mà không tham gia QLVH hoһF&Ĉ7WKDPJLDQLVH QKѭQJNK{QJ
bҧRÿҧm ÿѭӧc các ÿLӅu khoҧQÿmFDPNӃt thì sӁ lӵa chӑQÿѫQYӏ NKiFFyÿӫ các ÿLӅu
kiӋQÿӇ thӵc hiӋn QLVH [6].
5
2.2. CÁC NGHIÊN CӬU LIÊN QUAN
B̫ng 2. 1. Các nghiên cͱu có liên quan
S
T
T
(1)
Tác giҧ
Tên nghiên cӭu
Hyunji Shin;
Facility Management
S.M.ASCE;
Process of
Hyun-Soo Lee;
An Office Building
A.M.ASCE;
Quy trình quҧQOêFѫVӣ
Moonseo Park,
vұt chҩt cӫa mӝt tòa nhà
A.M.ASCE; and
YăQSKzQJ
Jin Gang Lee,
[7]
S.M.ASCE
1ăP
xuҩt
bҧn
2018
Nӝi dung
KӃt luұn
x %jLEiRÿӅ xuҩt mӝt mô hình quy trình quҧn x 6 quy trình chính và 27 quy trình phө
OêFѫVӣ vұt chҩt (FM) cӫDFiFWzDQKjYăQ cӫD)0ÿѭӧFÿӅ xuҩWÿӗng thӡi mô tҧ
SKzQJÿk\OjORҥi hình bҩWÿӝng sҧQWKѭѫQJ các khái niӋm và ӭng dөng cӫa chúng.
mҥLÿѭӧFѭDFKXӝng do sӵ phát triӇn cӫa thӏ
Sӱ dөng PP IDEF0, các yӃu tӕ ÿҫu vào,
WUѭӡng tài chính hiӋn tҥi ӣ Hàn Quӕc.
ÿҫu ra, kiӇm soát Fѫ FKӃ cӫa các quá
x Mô hình phát triӇn dӵDWUrQÿӏQKQJKƭDWtFK WUuQKÿѭӧc làm rõ và 24 yӃu tӕ kiӇm soát
hӧp cho quy trình mô hình hóa chӭF QăQJ ÿѭӧF[iFÿӏnh.
(IDEF0 ÿӇ [iF ÿӏnh yêu cҫX ÿӕL Wѭӧng và x Mӝt quy trình FM chuҭn hóa cӫa mӝt
các mӕi quan hӋ ÿӇ chia sҿ thông tin FM.
WzD QKj YăQ SKzQJ Yj PӝW Kѭӟng dүn
toàn diӋn vӅ FM hiӋu quҧ trong thӵc tӃ
x Mөc tiêu là gҳn các mөc tiêu FM vӟi viӋc
ÿѭӧFÿӅ xuҩt.
nâng cao lӧi nhuұn và hiӇu chӭFQăQJWKӵc
tӃ trong viӋc FM cӫa mӝWWzDQKjYăQSKzQJ x Nghiên cӭu này sӁ tҥR ÿLӅu kiӋn hiӇu
biӃt vӅ FM và nâng cao hiӋu suҩt cӫa
)0WzDQKjYăQSKzQJ
x éQJKƭDYӅ mһWSKѭѫQJSKiSOXұn trong
thӵc tiӉn, nghiên cӭu thӵc hiӋn trên dӳ
liӋu tӯ các nghiên cӭX ÿLӇn hình trong
ngành, các cuӝc phӓng vҩn và mӝt bҧng
câu hӓi khҧo sát mӣ rӝQJ ÿѭӧc hoàn
6
thành bӣi các nhà QLVH troQJOƭQKYӵc
này.
Optimal FM Strategy
for Commercial Office
Buildings Using Fuzzy
Jong Han Yoon1
(2)
and Hee Sung
Cha, Ph.D.
Synthetic Evaluation
ChiӃQOѭӧc tӕLѭXYLӋc
quҧQOêFѫVӣ vұt chҩt cho
FiFWzDQKjYăQSKzQJ
WKѭѫQJPҥi sӱ dөng mô
phӓng Fuzzy
[8]
2018
x Bài báo này trình bày mӝt thuұt toán có hӋ x KӃt quҧ cho thҩy mӝt chiӃQOѭӧc FM tӕi
thӕng, cho phép nhӳQJQJѭӡi thӵc hành FM
ѭX FKR WzD QKj ÿѭӧc khuyӃn nghӏ sӱ
ÿiQKJLiNKiFKTXDQKRҥWÿӝng cӫa hӑ.
dөng thuұt toán mӟi và hiӋu quҧ cӫa nó
ÿmÿѭӧc các chuyên gia FM xác nhұn.
x Xây dӵng chӍ sӕ ÿiQKJLiKLӋu suҩt FM kӃt
hӧp vӟi Fuzzy.
x Nghiên cӭXÿLӇn hình cho thҩy rҵng mӝt
cách tiӃp cұQ ÿӏQK OѭӧQJ ÿӕi vӟi hiӋu
x .KXQJ ÿiQK JLi Qj\ EDR Jӗm 12 yӃu tӕ
suҩt FM có thӇ FKRSKpS[iFÿӏnh mӝt
thành công quan trӑng và 18 chӍ sӕ hoҥt
chiӃQOѭӧc FM hiӋu quҧ YjÿHPOҥi mӝt
ÿӝQJFKtQKWKHRTXDQÿLӇm cӫa thҿ ÿLӇm
SKѭѫQJSKiSOXұn thӵc tӃ.
cân bҵng.
x Bài báo nghiên cӭu vӅ mӝW WzD QKj YăQ x Thuұt toán áp dөng kӻ thuұWÿӝFÿiRFӫa
FSE (Fuzzy Synthetic Evaluation),
SKzQJ WKѭѫQJ Pҥi ӣ Hàn QuӕF ÿӇ chӭng
minh tính hӧp lӋ và hiӋu quҧ cӫD SKѭѫQJ PDQJÿӃn mӝt cách tiӃp cұn mӟLÿӇ nҳm
bҳt chiӃQ Oѭӧc FM phù hӧp nhҩt trong
pháp luұQÿѭӧFÿӅ xuҩt.
quá trình vұn hành và bҧo trì cӫa các tòa
QKjWKѭѫQJPҥi.
x MӝW WKѭӟF ÿR ÿӏQK Oѭӧng mҥnh mӁ,
FMPI (FM Performance Index), cho
phép các nhà thӵc hành trong ngành
ÿiQK JLi KLӋu suҩt cӫa hӑ mӝt cách
NKiFK TXDQ ÿӇ chuҭQ ÿRiQ KRҥW ÿӝng
hiӋn tҥi bҵng viӋc xem xét các quan
ÿLӇm khác nhau cӫa khái niӋm BSC
(Balanced Scorecard).
7
- Xem thêm -
.PDF 
123 
1 
126 
