Tài liệu Xây dựng quy chế quản lý quy hoạch xây dựng khu đô thị mới mỗ lao, hà đông, hà nội đảm bảo phát triển bền vững

LỜI CẢM ƠN  Trong thời gian từ tháng 04/2014 đến tháng 11/2014 thực hiện Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây dựng với đề tài “Xây dựng Quy chế quản lý quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững”, tác giả đã nhận được sự giúp đỡ rất quý báu của thầy, cô giáo, gia đình và bạn bè đồng nghiệp. Tác giả xin trân trọng gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Mỵ Duy Thành, khoa Công trình, trường Đại học Thủy lợi đã hướng dẫn tận tình, cũng như cung cấp tài liệu thông tin khoa học cần thiết để tác giả hoàn thành luận văn này. Trong nội dung luận văn, do trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm còn nhiều hạn chế, chắc chắn tác giả còn có sai sót khi thực hiện. Tác giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các quý thầy cô và bạn bè đồng nghiệp. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 27 tháng 11 năm 2014 Tác giả Đỗ Hoàng Phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Đỗ Hoàng Phúc. Tôi xin cam đoan luận văn “Xây dựng Quy chế quản lý quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững” là công trình nghiên cứu của riêng tôi các số liệu trong luận văn được sử dụng trung thực. Kết quả nghiên cứu này chưa từng được trình bày ở bất kỳ các công trình nào. Tác giả Đỗ Hoàng Phúc MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................................1 2. Mục đích của Đề tài ...........................................................................................................2 3. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ........................................................................2 4. Bối cảnh nghiên cứu: .........................................................................................................2 5. Nội dung nghiên cứu: ........................................................................................................2 6. Kết quả dự kiến đạt được ...................................................................................................3 CHƯƠNG I: VÀI NÉT VỀ THỰC TRẠNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ................................................................................................... 4 1.1. Khái quát tình hình phát triển các đô thị mới ở Hà Nội ..........................................4 1.2. Thực trạng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch tại các khu đô thị mới ................6 1.2.1. Thực trạng Quy hoạch và Xây dựng ............................................................................6 1.2.2. Thực trạng Quản lý quy hoạch ..................................................................................12 1.3. Kết luận .........................................................................................................................14 CHƯƠNG II: CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ........................................................................................................................... 16 2.1. Cơ sở lý thuyết .............................................................................................................16 2.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................................20 2.3. Cơ sở thực tiễn ..............................................................................................................30 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, hiện trạng của khu đô thị Mỗ lao- Hà Đông- Hà Nội ...............30 2.3.2. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế...........................................................................35 2.4. Cộng đồng trong công tác quản lý quy hoạch xây dựng ..............................................39 2.4.1. Vai trò của cộng đồng ................................................................................................39 2.4.2. Sự cần thiết phải có sự tham gia của cộng đồng ........................................................40 2.4.3. Các mức độ tham gia của cộng đồng .........................................................................41 2.4.4. Các yếu tố cơ bản trong việc huy động sự tham gia của cộng đồng..........................41 2.5. Kết luận .........................................................................................................................42 CHƯƠNG III: QUY CHẾ QUẢN LÝ QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI MỖ LAO - HÀ ĐÔNG - HÀ NỘI ĐẢM BẢO PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ............ 43 3.1 Giới thiệu về khu đô thị mới Mỗ Lao - Hà Đông - Hà Nội...................................43 3.1.1. Bố cục quy hoạch kiến trúc........................................................................................43 3.1.2. Công tác quản lý quy hoạch .......................................................................................43 3.2. Giải pháp xây dựng nội dung quy chế quản lý .............................................................44 3.2.1. Quan điểm quản lý .....................................................................................................44 3.2.2. Các vấn đề cần quan tâm trong việc đưa ra nhiệm vụ quản lý ..................................45 3.2.3. Vai trò của các chủ thể tham gia vào quá trình Quy hoạch – Xây dụng....................46 3.2.4. Nguyên tắc quản lý ....................................................................................................47 3.3. Nội dung Quy chế .........................................................................................................48 PHẦN I: QUY ĐỊNH CHUNG ...........................................................................................48 Điều 1: Phạm vi áp dụng......................................................................................................48 Điều 2: Mô hình quản lý ......................................................................................................49 Điều 3: Quy định về cắm mốc, công khai quy hoạch, thông tin dự án. ...............................50 Điều 4: Các quy định chung về quy hoạch không gian .......................................................50 Điều 5: Các quy định chung về kiến trúc cảnh quan ...........................................................51 Điều 6: Các quy định chung về hệ thống hạ tầng kỹ thuật ..................................................54 Điều 7: Quy định về sử dụng lòng lề đường ........................................................................54 Điều 8: Quy định về quảng cáo ...........................................................................................58 Điều 9 : Các quy định chung về bảo vệ môi truờng ............................................................62 PHẦN 2: CÁC QUY ĐỊNH CỤ THỂ .................................................................................63 Điều 10: Khu nhà liền kề (LK-11A; LK-11B) ....................................................................63 Điều 11: Khu nhà biệt thự (BT-1A, BT-2A) .......................................................................72 Điều 12: Khu nhà ở cao tầng ...............................................................................................82 3.4. Khả năng áp dụng .........................................................................................................89 3.5. Kết luận .........................................................................................................................90 PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ....................................................................... 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................. 93 DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU Hình 1.1: Nhà ống mọc lên không đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch ..................................... 7 Hình 1.2: Bãi đỗ xe chiếm một phần diện tích đường giao thông ......................................... 8 Hình 1.3: Khu chung cư xây dựng biệt lập với phần còn lại của khu đô thị ......................... 9 Hình 1.4: Công trình đang thi công nhưng không có biển thông tin dự án ......................... 10 Hình 1.5: Vật tư xây dựng lấn chiếm lòng đường, vỉa hè.................................................... 11 Hình 1.6. Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng trong các khu đô thị Việt nam ................................ 12 Bảng 2.1: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình ........................................................................................ 26 Bảng 2.2: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự…) ............................................................................................ 26 Bảng 2.3: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình ................................................................................................. 26 Bảng 2.4: Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình............. 27 Bảng 2.5: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng ............................................... 29 Bảng 2.6: Các bộ phận nhà được phép nhô ra ..................................................................... 29 Hình 2.7: Quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch ............................................................. 22 Hinh 2.8: Vị trí khu đô thị trong bản đồ quy hoạch chung Hà Đông đến 2020 ................... 31 Hình 2.9: Sơ đồ mối liên hệ KĐT Mỗ Lao với các khu vực xung quanh ............................ 32 Hình 2.10 : Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Mỗ Lao ........................................... 33 Bảng 2.11: Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất ............................................................... 33 Hình 3.1 Toàn cảnh khu đô thị Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội theo Quy hoạch ..................... 43 Hình 3.2: Nhiệm vụ quản lý quan tâm tới các vấn đề.......................................................... 45 Hình 3.3 Vai trò của các chủ thể tham gia vào quá trình quản lý quy hoạch- xây dựng khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội ............................................................................. 47 Hình 3.4: Đề xuất mô hình quản lý...................................................................................... 49 Hình 3.5: Biển thông tin dự án ............................................................................................ 50 Hình 3.6: Mật độ và khoảng lùi của lô đất xây dựng nhà biệt thự (đơn vị:m) .................... 51 Hình 3.7: Mặt dựng thoáng .................................................................................................. 52 Hình 3.8: Quy định về không gian tương tự công viên ....................................................... 52 Hình 3.10: Quy định về biển hiệu ........................................................................................ 53 Hình 3.11: Minh họa quy định sử dụng vỉa hè .................................................................... 55 Hình 3.12: Hình ảnh minh họa quy định về sửa chữa vỉa hè ............................................... 55 Hình 3.13: Một số hình ảnh minh họa về quy định quảng cáo trong đô thị ........................ 62 Hình 3.14 : Vị trí lô đất LK-11A, LK-11B .......................................................................... 63 Hình 3.15 : Quy định về sử dụng đất lô đất LK-11A, LK-11B ........................................... 64 Hình 3.16: Minh họa khoảng lùi tối đa lô đất LK-11A, LK-11B ........................................ 65 Hình 3.17 : Quy định về chiều cao lô đất LK-11A, LK-11B .............................................. 66 Bảng 3.18: Các bộ phận nhà được phép nhô ra ................................................................... 67 Hình 3.19: Bố cục nhà ưu tiên ............................................................................................. 68 Hình 3.20: Minh họa tường rào ........................................................................................... 69 Bảng 3.21: Quy định trồng cây xanh lô LK-11A, LK-11B ................................................. 71 Hình 3.22: Bố trí tiện ích đô thị trên trục đường ................................................................. 72 Hình 3.23: Vị trí khu BT-1A, BT-2A .................................................................................. 72 Hình 3.24 : Quy định về sử dụng đất ................................................................................... 73 Hình 3.25 : Quy định về khoảng cách với công trình bên cạnh........................................... 74 Hình 3.26 : Quy định chiều cao công trình .......................................................................... 75 Hình 3.27 : Minh họa về quy định cửa sổ ............................................................................ 76 Hình 3.28 : Bố trí đường dạo và trông cây 2 bên cạnh nhà ................................................. 76 Hình 3.29 : Minh họa về quy định mặt đứng ....................................................................... 77 Hình 3.30 : Minh họa quy định về hàng rào ........................................................................ 78 Hình 3.31 : Quy định về khoảng cách giữa hai nhà ............................................................. 79 Hình 3.32 : Minh họa Quy định về mái nhà ........................................................................ 79 Hình 3.33 : Minh họa về trồng cây mặt trước công trình .................................................... 80 Hình 3.34 : Minh họa về ô đất trồng cây ............................................................................. 81 Bảng 3.35: Quy định trồng cây trong khu vực BT-1A, BT-2A. .......................................... 81 Hình 3.36: Vị trí khu CT-02, CT-04, CT-05 ....................................................................... 82 Hình 3.37: Quy định về sử dụng đất .................................................................................... 82 Hình 3.38: Minh họa bố trí các tòa nhà cao tẩng đảm bảo thông gió .................................. 83 Hình 3.39: Bố trí đường cho người khuyết tật ..................................................................... 88 Hình 3.40: Chi tiết bố trí cây xanh và trang thiết bị đô thị trên đường 36m ....................... 89 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BXD Bộ Xây dựng CĐT Chủ đầu tư KTCQ Kiến trúc cảnh quan KĐTM Khu đô thị mới NXB Nhà xuất bản NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QCXDVN Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam QH Quy hoạch QHCT Quy hoạch chi tiết TP Thành phố TT Thông tư CNH Công nghiệp hóa HĐH Hiện đại hóa KĐTM Khu đô thị mới 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đô thị hóa đã biến nhiều vùng đất nông nghiệp thành những khu đô thị mới, những khu công nghiệp rộng lớn, đây là xu hướng phát triển tất yếu của quá trình thực hiện sự nghiệp CNH - HĐH đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được của việc phát triển các khu đô thị mới, chúng ta cũng cần nhận diện những bất cập xuất phát từ sự phát triển này đối với toàn cảnh đô thị, đặc biệt tại Hà Nội. Một thực tế cho thấy, các khu đô thị mới đã phần nào đó giải quyết tốt vấn đề trước mắt – nhu cầu nhà ở, giải tỏa lượng dân vào những khu vực trung tâm đồng thời điều hòa dân số tại các đô thị lớn. Tuy vậy, quá trình điều hòa dân số chỉ có thể tiến triển một cách lâu dài và ổn định khi chúng ta kiểm soát được sự phát triển nội tại của nó. Việc đặt ra những quy định nhằm điểu chỉnh hành vi của những đối tượng liên quan tới sự phát triển nội tại của các khu đô thị đang là vấn đề bức thiết, đó cũng chính là công tác lập và triển khai việc thực hiện các quy chế quản lý khu đô thị. Quản lý xây dựng luôn là khâu đầu tiên để tạo tiền đề thực hiện các công tác tiếp theo. Trên thực tế, đa số các khu đô thị mới tại Hà Nội, việc quản lý xuyên suốt chưa được tiến hành ngay từ giai đoạn đầu dẫn tới tình trạng quá tải, xuống cấp và phát triển thiếu bền vững về sau này. Nhiều khu đô thị mới được quy hoạch và triển khai xây dựng nhưng chưa có quy chế quản lý thậm chí chưa có hồ sơ thiết kế đô thị trong đó có khu đô thị mới Mỗ Lao. Mặc dù nhà nước đã ban hành Nghị định 08, Nghị định 02, Nghị định 29 và mẫu quy chế quản lý đô thị, nhưng mỗi khu đô thị mới hay dự án phát triển khu nhà đều ở có đặc thù riêng, nên quy chế quản lý, vận hành, bàn giao cũng cần linh hoạt. Vì vây, đề tài này nghiên cứu việc cụ thể hóa các quy định của nhà nước trong công tác quản lý xây dựng tại các khu đô thị mới một cách linh hoạt theo hướng phát triển bền vững. Từ đó đề xuất giải pháp “Xây dựng quy chế quản lý quy hoạch xây dựng khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững”. 2 2. Mục đích của Đề tài - Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quy hoạch khu đô thị mới tại Hà Nội và khu đô thị mới Mỗ Lao, Hà Đông –Hà Nội - Nghiên cứu giải pháp xây dựng quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới theo hướng phát triển ổn định, bền vững, phù hợp với quy hoạch và có sự quản lý đồng bộ. 3. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu Cách tiếp cận: - Tiếp cận hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn và văn bản pháp luật về quy hoạch và quản lý quy hoạch đô thị; - Tiếp cận qua các nghiên cứu, tài liệu đã công bố; - Tiếp cận qua thực tế khu đô thị; - Tiếp cận qua các nguồn thông tin khác như sách báo,loa đài, internet. Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp, thống kê, tổng hợp và phân tích tài liệu : Trong phương pháp này cần thu thập những số liệu hiện có liên quan đến đề tài. Trên cơ sở số liệu thu thập được, tiến hành hiệu chỉnh, phân tích; - Phương pháp điều tra khảo sát thực địa: Nhằm thu thập số liệu còn thiếu để hiểu rõ vấn đề cần nghiên cứu. Có thể sử dụng số liệu điều tra của một số đề tài nghiên cứu về dân số học, quy hoạch để làm phong phú thêm nguồn thông tin cho đề tài; - Phương pháp so sánh đối chiếu. 4. Bối cảnh nghiên cứu: Dự án khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội đang trong quá trình tiến hành triển khai xây dựng theo quyết định số 1101/QĐ - UB ngày 18/08/2005 của UBND tỉnh Hà tây cũ, nay thuộc Hà Nội. 5. Nội dung nghiên cứu: - Khảo sát sơ bộ thực trạng các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội và khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội. 3 - Nghiên cứu các cơ sở khoa học liên quan tới quá trình ra quy chế quản lý quy hoạch. - Đề xuất hướng ban hành và soạn thảo quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao. - Kết luận, kiến nghị. 6. Kết quả dự kiến đạt được - Đưa ra cách thức và những điểm đặc trưng của công tác lập quy chế quản lý quy hoạch, áp dụng đối với khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội. - Đưa ra mô hình quản lý: phân chia chức năng nhiệm vụ của ban quản lý dự án trong công tác quản lý hành chính và công tác thực hiện. - Xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của các đối tượng tham gia đầu tư xây dựng, tiếp nhận, quản lý các công trình thuộc Khu đô thị mới Mỗ Lao. 4 CHƯƠNG I: VÀI NÉT VỀ THỰC TRẠNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 1.1. Khái quát tình hình phát triển các đô thị mới ở Hà Nội Đặc điểm tổ chức các khu đô thị mới (1994 đến nay) Cụm từ “khu đô thị mới” (KĐTM) xuất hiện ở Hà Nội vào năm 1994, khi mà xã hội đã bắt đầu nhận ra những mặt trái của việc phát triển ồ ạt nhà chia lô, manh mún không theo quy hoạch. Khái niệm “khu đô thị mới” chỉ thật sự ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999. Theo nội dung của Nghị định, “khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tập trung theo dự án, được đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện có. Giai đoạn trước 1998, xây dựng KĐTM ở Hà Nội mới ở mức thăm dò nhu cầu của người dân. Các KĐTM tiêu biểu cho giai đoạn này như: Định Công, Linh Đàm, Trung Yên, Đại Kim, Đô thị Khoa học Nghĩa Đô... với quy mô đầu tư không lớn, cơ cấu các loại hình nhà chung cư vẫn còn lẫn nhà chia lô. Thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phải đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với công trình kiến trúc. Giai đoạn 1998-2001, được đánh dấu khởi đầu bằng quyết định phê duyệt quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ số 108/1998 QĐ-TTg ngày 20/6/1998 và mốc cuối bằng quyết định 123/QĐUB ngày 06/12/2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về tỷ lệ các loại nhà ở trong KĐTM. Trong đó nhà ở thấp tầng là 40%, nhà ở cao tầng là 60%. Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Trung Hòa Nhân Chính, Pháp Vân, Tứ Hiệp, di dân Hai Bà Trưng, Bắc Định Công, Dịch Vọng, Làng Quốc Tế Thăng Long, Cầu Diễn, Hạ Đình, Mỹ Đình… Giai đoạn 2001-2004 là giai đoạn các KĐTM của Hà Nội chỉ còn nhà ở cao tầng và nhà vườn, biệt thự. Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Mỹ Đình I,II; Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu Bươu, Sài Đồng… Một đặc điểm rõ rệt có thể thấy về quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội là tình trạng nhầm lẫn giữa khái niệm khu đô thị mới với tính đồng bộ về kết cấu hạ tầng và nhóm nhà ở mới – một khái niệm để chỉ các khu nhà ở mới được 5 xây dựng nhằm mục đích chính để ở, ví dụ như khu đô thị mới Trung Yên – quận Cầu giấy với quy mô chỉ vào khoảng 37.1 ha và dân số dự kiến là 17.000 người; hoặc khu đô thị mới Mễ Trì Hạ - Từ liêm với quy mô là 13.79 ha và dân số dự kiến là 3.280 người, bên cạnh đó cũng xuất hiện các khu nhà ở với quy mô lên tới 20 ha (khu di dân Đền Lừ I – Quận Hai Bà Trưng). Năm 2008, Bộ xây dựng đã ra thông tư số 15/2008/TT-BXD về việc « Hướng dẫn đánh giá khu đô thị mới kiểu mẫu » dựa trên các chỉ tiêu chính như : • Sự hình thành khu đô thị tuân thủ pháp luật • Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ • Xây dựng các công trình kiến trúc phù hợp quy hoạch, hài hoà cảnh quan • Quản lý xây dựng và bảo trì công trình • Môi trường văn hoá đô thị lành mạnh, thân thiện • Quản lý, khai thác sử dụng Khu đô thị mới vì lợi ích công cộng, xã hội. Nhưng hiện nay nhiều khu đô thị mới vẫn chưa đảm bảm các tiêu chí trên, đặc biệt như hình khối kiến trúc nặng nề, trong thiết kế không tính đến yếu tố địa phương như: vật liệu, bản sắc, khí hậu đặc thù... dẫn đến tình trạng đơn điệu, thiếu thẩm mỹ và gây cảm giác nhàm chán cho người dân khi tới các khu đô thị. Trong những năm gần đây, trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều khu đô thị mới được xây dựng như: Khu đô thị mới Mỹ Đình - Từ Liêm, Dịch Vong - Cầu Giấy; Đông Ngạc - Cổ Nhuế - Từ Liêm... Tuy nhiên, Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức. Đặc biệt còn nhiều bất cập tại hầu hết các đô thị mới. Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện đã và đang triển khai xây dựng hơn 140 khu đô thị mới với trên 400 nhà cao tầng xây dựng mới khoảng 6 triệu m2 nhà ở, diện tích bình quân đạt 7,5m2/người. Việc triển khai mô hình khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội đã góp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1 triệu m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao chất lượng dịch vụ 6 đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối với khu dân cư cũ... 1.2. Thực trạng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch tại các khu đô thị mới 1.2.1. Thực trạng Quy hoạch và Xây dựng Tại Việt Nam số lượng các khu đô thị mới đã hình thành với số lượng lớn tuy nhiên một khu đô thị mới là một kiểu mẫu và là một chuẩn mực cho các khu đô thị mới khác lại với số lượng rất ít. Nhiều khu đô thị mới hình thành tại các đô thị lớn chỉ làm tăng quỹ đất nhà ở nhưng lại không đạt tiêu chuẩn về chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị. Do vậy công tác lập quy hoạch tại các đô thị mới là điều cần được quan tâm đúng mức. Quy trình lập và phê duyệt các KĐTM hiện nay về cơ bản là khá chặt chẽ. Tuy nhiên thực tế cũng cho thấy chính quy trình này khiến nhiều dự án không bắt kịp thời cơ phát triển. Nhà nước quản lý mạng lưới hạ tầng khung đô thị dựa trên các đồ án quy hoạch vùng quy hoạch chung và quy hoạch phân khu của đô thị. Các tổ chức kinh tế phát triển các dự án đầu tư căn cứ vào các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 dưới sự điều tiết của các quy hoạch trên. Nhưng nhu cầu thực tế là luôn đa dạng và biến động. Các chủ đầu tư KĐTM không thể chờ đợi các quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết ra đời đầy đủ rồi mới xây dựng kế hoạch phát triển đô thị cho riêng mình, do đó đô thị “tự phát” ra đời[10]. Xét về chất lượng bên trong đô thị hầu hết các chủ đầu tư đều cố gắng để đô thị có nhiều ưu thế và môi trường sống tốt nhằm thu hút thị trường, nhưng nếu nhìn một cách rộng hơn thì chính sự phát triển tự phát ấy lại tạo “sức ép” không tốt đến các khu vực xung quanh đặc biệt là đến hạ tầng bên ngoài đô thị và các khu dân cư nông nghiệp kế cận. Việc ra đời KĐTM một cách “tự phát” ấy có thể khiến bức tranh đô thị trên một vùng lãnh thổ trở nên “nham nhở” “manh mún” do vậy khó có thể tạo nên một hình ảnh đô thị thật sự đẹp, thật sự có phong cách. Dừng các dự án đô thị kiểu “tự phát” lại là điều duy ý trí và đi ngược với xu thế thị trường, đi ngược lại với các chính sách khuyến khích và thu hút vốn đầu tư. Do vậy việc cải tiến quy trình, quy định và các nội dung quản lý đô thị sao cho phát huy tối đa tính năng động, thích ứng của chính sách, xác định 7 bộ khung cứng về hạ tầng và các khu vực có vai trò quan trọng và tạo kế hoạch mở để thu hút vốn đầu tư phát triển các KĐTM từ nhiều nguồn vốn ngoài ngân sách [25]. Mặt khác, các khu đô thị mới trên địa bàn cả nước được quy hoạch theo xu hướng mở rộng về diện tích. Nhiều tuyến đường được mở và thực hiện cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, lấy công trình, nhằm cân đối nguồn vốn đã dẫn đến tình trạng phân lô bán nền, sinh ra những đô thị có nhiều nhà ống, đi ngược lại với các xu hướng quy hoạch mới. Hình 1.1: Nhà ống mọc lên không đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch Vấn đề bức xúc trong các đô thị mới hiện nay là các công trình dịch vụ công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu của dân cư sau khi đưa vào sử dụng: nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong khu đô thị mới là rất cần thiết - một thực tế cho thấy, trong quá trình đưa vào sử dụng nhà liên kế, nhà biệt thự người dân sử dụng tầng 1 cho thuê hoặc mở công ty tư việc giao dịch đã làm cho lượng xe trong khu đô thị lớn hơn rất nhiều so với tính toán dẫn tới tình trạng xe đậu đỗ trái phép một phần do thiếu chỗ đỗ một phần do tình trạng quản lý yếu kém; tình trạng không đồng bộ về 8 hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là hệ thống giao thông trong và ngoài khu đô thị. Các khu đô thị mới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đô thị. Hình ảnh quen thuộc của các khu đô thị mới là các nhà cao tầng làm hàng rào quây xung quanh các khu đất và ở giữa là các dãy nhà thấp tầng. Một sự chênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt hẫng không gian cũng như sự rời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầng trong cùng một dự án hoặc của hai dự án ở hai bên đường. Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc. Mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất lớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, không gian công cộng. Hầu hết các khu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ xe[25] ... Hình 1.2: Bãi đỗ xe chiếm một phần diện tích đường giao thông Nhiều khu đô thị được xây dựng chưa đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao, chưa kể đển phần bên ngoài khu vực dự án thì còn nhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh. 9 Hình 1.3: Khu chung cư xây dựng biệt lập với phần còn lại của khu đô thị Không gian công cộng được xác định trong nhiều quy hoạch chi tiết khu ĐTM nhưng triển khai đầu tư xây dựng chậm và thường không đồng bộ chức năng: nơi vui chơi cho thiếu nhi, nơi giao tiếp cho người già, nơi thể dục thể thao hàng ngày... Cơ cấu nhà ở trong khu ĐTM tùy thuộc vị trí khu vực xây dựng, mối quan hệ với quy hoạch chung song nhìn chung cho thấy còn dự báo và thiết kế chưa sát, tập trung nhiều loại hình nhà ở phục vụ lợi ích kinh doanh. Đây là yếu tố tác động nhiều đến thị trường bất động sản. Đối với khu ĐTM Việt Nam và cả phần lớn đô thị cho thấy kiến trúc đã từng bước khẳng định được vai trò với xã hội song cho đến nay vẫn chưa định hình được xu hướng kiến trúc, chưa xác lập được hiện đại nhưng có bản sắc, nhiều khu ĐTM thiếu hài hòa về tổng thể, lúng túng giữa tính quốc tế và truyền thống. Một số công trình cao tầng, công trình là điểm nhấn chưa gắn kết với cả đô thị để tạo sự hài hòa về tổng thể. Các công trình cao tầng hiện nay chủ yếu mới dừng lại ở việc bố trí chồng tầng lên cao chưa tính đến các yếu tố văn hóa, lối sống, chất lượng sống đặc biệt là tiết kiệm năng lượng. Chất lượng quy hoạch chưa cao, dự báo chưa đầy đủ 10 căn cứ khoa học nên tình trạng điều chỉnh cục bộ thường xảy ra. Nguyên nhân của thực trạng này trước hết là chưa có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc cảnh quan của toàn bộ đô thị và từng khu vực, tư vấn từng dự án khu ĐTM chưa có tầm nhìn tổng thể để gắn kết với lịch sử phát triển với cảnh quan thiên nhiên, môi trường[10]. Hình 1.4: Công trình đang thi công nhưng không có biển thông tin dự án Vai trò của cộng đồng chưa được phát huy, không một người dân nào được phép tham gia vào công tác quản lý tại nơi mình sinh sống, không có một ban quản trị nào đại diện cho người dân để đòi quyền lợi. Chủ đầu tư thành lập các Ban quản lý- những người này đảm nhận tất cả các công việc, bao gồm cả quản lý các hoạt động của khu đô thị. 11 Hình 1.5: Vật tư xây dựng lấn chiếm lòng đường, vỉa hè Đặc biệt, việc thiếu cơ chế quản lý đặc thù cho từng khu đô thị đã và đang gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch và định hướng. Qúa trình quản lý về quy hoạch, không gian kiến trúc cảnh quan tỏ ra yếu kém . Đa số các dự án khu đô thị đều tiến hành theo hình thức hoàn thành từng hạng mục, đôi khi hạ tầng xã hội được đầu tư và làm mới sau, thậm chí khi nhà ở thương mại đã đưa vào khai thác sử dụng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm vận hành các khu đô thị. Một hình thức mua bản chủ yếu đó là “bán đất có hạ tầng”, nhằm mục đích thu hút đầu tư cho các hạng mục công trình khác, ngoài ra do tính ràng buộc pháp luật chưa cao, đã xảy ra tình trạng chủ đầu tư bán đất khi chưa xong hạ tầng; đất đai được giao dịch không có cơ quan nhà nước làm chứng dẫn tới tình trạng đầu cơ, khiếu kiện của người dân. Sau khi đưa vào sử dụng, đặc biệt tại các chung cư cao tầng đã xuất hiện tình trạng thiếu quản lý dẫn tới tình trạng công trình thiếu đi khâu bảo trì bảo dưỡng, Việc quản lý không gian kiến trúc cảnh quan cũng trở nên khó khăn và không thể thực hiện được do không có văn bản quy định riêng. Khái quát một số nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên: 12 - Các khu đô thị mới nhiều khi được xây dựng bởi những áp lực khác nhau (tham vọng đầu tư, nhu cầu bán nhà, giải quyết vấn đề nhà ở, đầu cơ bất động sản..v). - Quy định mang tính ràng buộc chưa cao, ban quản lý các khu đô thị hoạt động không hiệu quả một phần do năng lực yếu kém, một phần do tính nghiêm túc của các cán bộ quản lý chưa cao. - Nguyên nhân từ các nhà quản lý, để phê duyệt một dự án cần tuân thủ các quy định pháp lý và phải thông qua quy hoạch vùng, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, nhu cầu lập các dự án khu đô thị mới lại rất đa dạng trong khi các quy hoạch nói trên có khi chưa hoàn chỉnh hoặc chưa có, vấn đề đó tạo ra hiện tượng manh mún, khó Hình 1.6. Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng trong các khu đô thị Việt nam kiểm soát. Như vậy có thể nói, vấn đề quản lý từ cấp cơ sở cũng như những văn bản mang tính chất ràng buộc các đối tượng hưởng lợi từ dự án là rất cần thiết và cần được bổ sung kịp thời. Đây có thể được hiểu là thủ tục hành chính và công tác triển khai còn nhiều bất cập. - Nguyên nhân khách quan, các khu đô thị đa phần ở giai đoạn mới đưa vào hoạt động, thể chế gặp khó khăn trong việc đi trước đón đầu. 1.2.2. Thực trạng Quản lý quy hoạch Nhận thấy vai trò quan trọng của công tác quy hoạch phải đi trước một bước nên hiện nay hầu hết các đô thị trên địa bàn đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết được duyệt; việc đầu tư xây dựng công trình được thực hiện cơ bản tuân thủ theo quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt. 13 Tuy nhiên, công tác quản lý phát triển đô thị còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, hiệu lực pháp lý thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý toàn diện về xây dựng phát triển đô thị. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý quy hoạch xây dựng mới chỉ dừng ở cấp Nghị định của Chính phủ và điều tiết quy hoạch xây dựng nói chung cả trong đô thị và các khu chức năng ngoài đô thị. Năm 2003 khi nghiên cứu Luật Xây dựng, Chính phủ đã đề xuất ban hành Luật Quy hoạch đô thị, ngày 17 tháng 6 năm 2009 Quốc hội đã thông qua Luật Quy hoạch đô thị. Sự phân công, phối hợp trong quản lý đô thị giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương cũng như giữa các ngành thực hiện chưa tốt, còn phân tán, chồng chéo, không thống nhất, không rõ trách nhiệm. Tại nhiều quận, huyện cho thấy tỷ lệ đơn vị hành chính có quy hoạch chi tiết còn thấp chủ yếu vẫn là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông. Do đó, nhiều nơi lúng túng khi cấp phép xây dựng. Tính đồng bộ và khả thi của quy hoạch khi một số khu vực, tuyến phố theo quy hoạch sẽ được cải tạo, nâng cấp, nhưng nhiều năm vẫn phải... chờ, ảnh hưởng đến việc cải tạo hay xây mới nhà ở của người dân. Hiện nay, việc lập quy hoạch còn chậm, chưa đáp ứng đòi hỏi của thực tế xã hội và yêu cầu quản lý. Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức, chưa tập trung các nguồn lực cần thiết cho công tác lập quy hoạch dẫn đến tình trạng quy hoạch chưa đi trước, thiếu cơ sở cho quản lý phát triển đô thị... Công tác quản lý phát triển đô thị trên thực tế còn nhiều yếu kém và hiệu quả chưa cao. Việc công bố, công khai quy hoạch được duyệt còn chậm và mang tính hình thức. Việc triển khai đưa các chỉ giới, mốc giới ra ngoài thực địa thực hiện chưa tốt dẫn đến tình trạng vi phạm chỉ giới quy hoạch, lấn chiếm đất công còn phổ biến ở nhiều nơi... Luật hiện hành của nước ta đã có nhiều quy định về quy hoạch và quản lý phát triển đô thị. Tuy nhiên, các quy định này còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, hiệu lực pháp lý còn thấp, nhiều quy định lạc hậu so với thực tế, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý phát triển đô thị và hội nhập quốc tế.