Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Tình huống quá trình triển khai thực hiện dự án FDI: Dự án du lịch
Sài Gòn Atlantis Hotel
Phần 1: TÌNH HUỐNG
Dự án du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel có 100% vốn đầu tư nước
ngoài, được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào tháng
11-2007 với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD trên diện tích 300ha. Tháng
1-2009, dự án được sửa đổi tăng vốn lên 4,1 tỷ USD trên diện tích 307ha
phần đất liền và 610ha lấn biển. Dự án do Công ty TNHH Winvest
Investment Việt Nam (gọi tắt là Winvest) thuộc tập đoàn Winvest LLC,
Hoa Kỳ làm chủ đầu tư.
Đây là dự án lớn và là mô hình du lịch mới: Du lịch – nghỉ dưỡng –
giải trí – kết hợp hội họp. Là một người yêu vẻ đẹp thuần khiết của hoa
sen Việt Nam, kiến trúc sư nổi tiếng thế giới người Mỹ, ông Dario đã có
1
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
ý tưởng thiết kế dự án khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng này theo hình
cây sen có phần rễ vươn ra cắm sâu ngoài lòng đại dương, phần hoa nằm
trong đất liền với điểm nổi bật là một tháp sen cao khoảng 380m ngay
chính giữa trung tâm. Khi dự án khởi công, dự kiến sau 5 năm, có thể
đưa vào khai thác. Theo ông Trần Văn Sơn, Phó Tổng Giám đốc Tổng
Công ty Winvest Investment Việt Nam cho biết: Trong quá trình lập đề
án thiết kế cho cụm công trình này, chúng tôi nghiên cứu khá kỹ môi
trường biển tại đây như sự hoạt động của các dòng đối lưu, dòng chảy,
cấu tạo địa chất của biển, và cố gắng trong quá trình thi công sẽ không
làm ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên. Mặt khác, khi đầu tư xây dựng
các khu căn hộ xa đất liền như vậy, chúng tôi cũng tính tới yếu tố để có
thể chịu được mưa bão, động đất.
2
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Theo kế hoạch, trong quý I-2009, chủ đầu tư được giao 100ha đất
để khởi công dự án. Tuy nhiên, do dự án có diện tích rộng, kinh phí đền
bù, giải toả lớn trong khi ngân sách tỉnh hạn chế nên đến nay vẫn chưa
giao đất được. Vì vậy, UBND tỉnh và Sở Tài Nguyên-Môi trường (TNMT) tiếp tục đề nghị chủ đầu tư ứng trước tiền thuê đất cho cả 50 năm
của dự án nhằm có thêm nguồn kinh phí bồi thường, giải phóng mặt
bằng để giao đất cho nhà đầu tư. Để chứng minh khả năng tài chính cũng
như quyết tâm thực hiện dự án, từ tháng 4-2007 đến tháng 6-2008, Công
ty Winvest Investment Việt Nam đã ứng trước tiền thuê đất cho UBND
tỉnh 98 tỷ đồng, tương đương 6 triệu USD để hỗ trợ kinh phí bồi thường,
giải phóng mặt bằng nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Thế nhưng rất tiếc,
trong khuôn viên đất mà tỉnh BR-VT dự kiến giao cho Cty TNHH
Winvest Investment, có một số dự án đã có chủ trương đầu tư. Những dự
án này sau khi được UBND tỉnh đổi đất đã được chuyển đi nơi khác.
3
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Riêng có công ty TNHH Đại Dương không chấp nhận đi tay không với
lý do đã triển khai hàng loạt hoạt động chuẩn bị đầu tư, sau khi có quyết
định phê duyệt chi tiết 1/500 ngày 24/2/2005.
Lãnh đạo Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận có sự chồng
lấn diện tích đất của hai dự án này và tỉnh đã xử lý bằng cách hoán đổi
một vị trí khác gần đó cho Công ty TNHH Đại Dương. Khi xảy ra việc
chồng lấn giữa hai công ty, thì tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lại không đứng ra
giải quyết, mà đề nghị hai Công ty tự thỏa thuận, và trong một số công
văn còn nói rõ nhà nước sẽ không can thiệp vào nội dung thỏa thuận giữa
hai bên.
Điều ngạc nhiên là trong lúc UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ra
văn bản điều chỉnh sắp xếp lại địa điểm một số dự án (ngày 27-10-2006),
trong đó có hoán đổi vị trí dự án của Công ty Đại Dương, sau đó ngày
4
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
10-7-2007 là văn bản giải quyết địa điểm mới cho khu du lịch Đại
Dương thì “đùng một cái” đến ngày 24-12-2007, Công ty TNHH Đại
Dương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất trên trong
vòng 50 năm!
Cách thỏa thuận của công ty Đại Dương là đưa ra mức đền bù 19 tỷ
đồng cho khoản vốn 36 tỷ đồng mà công ty Đại Dương đã thực bỏ vào
dự án.
Đứng trước con số quá lớn như vậy, Winvest yêu cầu Sở Tài chính
BR-VT thẩm định lại những chi phí mà công ty Đại Dương đòi, đồng
thời chỉ chấp thuận thanh toán những khoản được ghi giấy trắng mực đen
theo giá nhà nước quy định. Vụ việc đã kéo dài cả hai năm nay, đã hai
lần Sở Tài nguyên và Môi trường mời hai đơn vị ngồi lại với nhau,
nhưng đều thất bại.
5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh BR-VT có sáng kiến đề nghị hai
công ty thuê kiểm toán độc lập để kiểm toán khoản chi phí bồi thường
mà công ty Đại Dương đưa ra. Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định
giá Miền Nam sau khi nghiên cứu hồ sơ đã từ chối vì không có cơ sở
thẩm định giá chi phí thực hiện dự án. Cty TNHH Kiểm toán và tư vấn
Đệ Nhất được chọn lựa để giải quyết vụ việc cuối cùng cũng rút lui.
Ông Đặng Như Hiển, Giám đốc Sở Tài nguyên- Môi trường bày tỏ
quan điểm: “Winvest đến sau, muốn có một mảnh đất lớn 300 ha trọn
vẹn thì phải thỏa thuận với Đại Dương”.
Chưa có phương cách giải quyết, 20 ha “đất sạch” đã được Đại
Dương dọn sẵn vẫn để đó cho cỏ mọc dự án 4,1 tỷ USD thì phải đắp
mền.
6
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Ngày 7-5, khi làm việc với Công ty Winvest Investment và Công ty
Đại Dương, Sở TN-MT tiếp tục đề nghị Công ty Winvest Investment lập
và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hạn chót
đến 30-6-2009; căn cứ quy hoạch 1/500 lập kế hoạch sử dụng đất, kế
hoạch đầu tư dự án để được giao đất từng giai đoạn theo tiến độ đầu tư.
Đồng thời Sở TN-MT cũng đề nghị công ty tiếp tục ứng trước tiền thuê
đất
làm
kinh
phí
bồi
thường,
giải
phóng
mặt
bằng.
Ông Peter Luu, Chủ tịch Công ty TNHH Winvest Investment Việt
Nam cho biết, công ty sẽ tiếp tục ứng trước tiền thuê đất, hỗ trợ việc bồi
thường, giải phóng mặt bằng sau khi được bàn giao 100ha đầu tiên. Theo
ông Luu, là một nhà đầu tư, ông và tập đoàn Winvest LLC, Hoa Kỳ rất
muốn dự án được triển khai càng sớm càng tốt. Bởi lẽ nếu kéo dài thời
7
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
gian thực hiện dự án thì doanh nghiệp sẽ mất cơ hội vì sẽ có những dự án
khác lớn hơn.
Trong tháng 10/2009 sở TN-MT tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đã giao đất
cho Công ty TNHH Winvest Investment VN để triển khai dự án. Diện
tích giao đất đợt 1 là 80ha. Dự án được cấp phép năm 2007, việc giao đất
hiện đã chậm tám tháng so với cam kết của chính quyền địa
phương. Vào đầu năm 2010 Dự án Khu du lịch nghỉ mát đa năng Sài
Gòn Atlantis Hotel của Công ty Winvest Investment Việt Nam, sau
khoảng thời gian khá dài “treo” cùng tiến độ giao mặt bằng, đã tiến hành
khởi công xây dựng những nền móng đầu tiên theo như thiết kế ban đầu.
8
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phần 2: CÂU HỎI
Câu 1: Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel lại chậm
tiến độ triển khai so với kế hoạch ? Hãy chỉ ra sai sót của các bên trong
quá trình triển khai dự án đó ?
Câu 2: Những vấn đề vướng mắc của dự án trong tình huống trên ?
Câu 3: Bài học kinh nghiệm từ tình huống trên cho các bên liên quan?
9
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phần 3: TRẢ LỜI CÂU HỎI
Câu 1:
1.1
Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel chậm
tiến độ triển khai so với kế hoạch.
Diện tích đất chưa đủ theo đề nghị của chủ đầu tư; vướng mắc về
mặt bằng cộng với việc dự án vẫn chưa được UBND tỉnh phê duyệt quy
hoạch chi tiết 1/500… là những nguyên nhân chủ yếu khiến cho tiến độ
triển khai dự án không đạt được như kế hoạch.
Dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel không được triển khai
theo như kế hoạch đã định là do chưa có “đất sạch”. Dự án đã được
UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp giấy chứng nhận đầu tư vào đầu
10
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
tháng 11-2007. Theo kế hoạch, trong quý I-2009, công ty Winvest
Investment sẽ được giao 100ha đất để khởi công dự án, nhưng đến năm
2010 tỉnh mới cấp đất cho dự án đi vào khởi công xây dựng.
Dự án có diện tích giải tọa lớn, nên việc giải phóng mặt bằng gặp
nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc khó khăn trong giải
phóng mặt bằng theo như lý do của sở TN-MT Bà Rịa – Vũng Tàu đưa
ra đó là thiếu kinh phí đền bù. Bên cạnh đó trong khuôn viên đất mà tỉnh
BR-VT dự kiến giao cho Cty TNHH Winvest Investment, có một số dự
án đã có chủ trương đầu tư, vì thế việc đền bù, giải phóng mặt bằng mới
có nhiều sự chậm trễ như vậy, và cũng dẫn đến sự việc tranh chấp đất đai
giữa 2 công ty của 2 dự án là công ty Winvest Investment và công ty Đại
Dương
11
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Quy hoạch chi tíêt 1/500 là quy hoạch chi tiết hoá đến từng công
trình quan trọng nhất của dự án. Ở giai đoạn này không gian kiến trúc
đưa vào là những công trình có thiết kế cơ sở , có nghĩa là có đầy đủ các
yếu tố cần thiết cho mọi thiết kế công trình như hình dáng, mặt bằng
công trình với đầu đủ kích thước công trình, nội dung các phòng, các bộ
phận của công trình, vị trí ra vào của công trình, từ đó xác định được mối
quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên ngoài, như sân vườn đường
đi. Dự án quy hoạch chi tiết chính là cơ sở để xây dựng triển khai dự án.
Việc dự án vẫn chưa được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết
1/500, còn công ty Đại Dương đã có quyết định phê duyệt chi tiết 1/500
ngày 24/2/2005, là một trong những nguyên nhân làm cho gần 20ha đất
trong quy hoạch tổng thể của công ty vẫn chưa thu hồi được.
1.2 Sai sót của các bên trong quá trình triển khai dự án
12
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
1.2.1 Sai sót của chính quyền địa phương
Trong việc triển khai của dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel,
UBND và sở TN- MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có những sai sót khá
lớn.
- Sai sót trong vấn đề quy hoạch dự án trên địa bàn tỉnh
Lãnh đạo Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận có sự chồng
lấn diện tích đất trong khuôn viên của dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis
Hotel và các dự án khác đã được cấp giấy phép từ trước đó. Tỉnh đã xử
lý bằng cách hoán đổi một vị trí khác cho các dự án này. Nhưng riêng dự
án của công ty Đại Dương, trong lúc UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã
ra văn bản điều chỉnh sắp xếp lại địa điểm một số dự án (ngày 27-102006), trong đó có hoán đổi vị trí dự án của Công ty Đại Dương, sau đó
ngày 10-7-2007 là văn bản giải quyết địa điểm mới cho khu du lịch Đại
13
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Dương thì “đùng một cái” đến ngày 24-12-2007, Công ty TNHH Đại
Dương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất trên trong
vòng 50 năm. Sai sót này đã dẫn đến vấn đề vướng mắc tranh chấp giữa
2 công ty, đến nay vẫn chưa thể giải quyết được
- Chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng
Công tác giải phóng mặt bằng của tỉnh diễn ra khá chậm chạp, dẫn
đến sự chậm trễ trong việc triển khai của dự án
- Thiếu trách nhiệm trong vấn đề giải quyết tranh chấp giữa các
bên
Sự việc tranh chấp giữa 2 công ty là rất khó giải quyết. Lãnh đạo
tỉnh đã thừa nhận sai sót trong việc quy hoạch dự án trên địa bàn. Khi
xảy ra việc chồng lấn giữa hai công ty, thì tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lại
không đứng ra giải quyết, mà đề nghị hai Công ty tự thỏa thuận, và trong
14
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
một số công văn còn nói rõ nhà nước sẽ không can thiệp vào nội dung
thỏa thuận giữa hai bên. Ông Đặng Như Hiển, Giám đốc Sở Tài nguyênMôi trường đã nói: “Winvest đến sau, muốn có một mảnh đất lớn 300 ha
trọn vẹn thì phải thỏa thuận với Đại Dương”. Theo một số chuyên gia,
cách giải quyết như vậy là không đúng với Luật Đầu tư vì dự án nước
ngoài phải được giao đất sạch.
1.2.2
Sai sót của chủ đầu tư dự án
- Chậm xúc tiến chính quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết của
dự án
Khi dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào tháng 11-2007,
công ty đã có bản thiết kế chi tiết của dự án theo như thiết kế của ông
Dario, người từng thiết kế cho toà tháp đôi tại Malaisya, ông Dario đã
thiết kế dự án khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng này theo hình cây sen
15
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
có phần rễ vươn ra cắm sâu ngoài lòng đại dương, phần hoa nằm trong
đất liền với điểm nổi bật là một tháp sen cao khoảng 380m ngay chính
giữa trung tâm. Dự án Khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng Sài Gòn
Atlantis nằm ở vị trí cửa ngõ của TP. Vũng Tàu, thuận lợi về đường giao
thông, lại gần TP. Hồ Chí Minh – khu trung tâm kinh tế, xã hội sôi động
của cả nước nên sẽ dễ thu hút được du khách. Với những thiết kế như
vậy cùng với việc đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, dự án đã có thể
được duyệt bản thiết kế quy hoạch chi tết 1/500, nhưng đến năm 2009
vẫn chưa được duyệt, thế mà bên phía công ty Winvest Investment
không có kiến nghị về vấn đề này.
-
Không theo dõi kiểm tra nghiên cứu kỹ các điều kiện về khu
vực đặt dự án khi đề xuất dự án
Câu 2:
16
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
2.1 Những vấn đề vướng mắc của dự án trong tình huống trên.
- Giải quyết tranh chấp đất đai giữa công ty Winvest Investment
và công ty Đại Dương
- Vấn đề cấp đất cho dự án
2.2
Vấn đề đã giải quyết được : Vấn đề cấp đất cho dự án
Hiện tại công ty Winvest Investment đã khởi công xây dựng dự án
vào đầu năm 2010, công ty đã chấp nhận số đất được giao đợt 1 là 80ha,
theo kế hoạch là 100ha, ít hơn so với kế hoạch đã được duyệt là 20ha.
Đây là một sự nhượng bộ rất lớn từ phía công ty khi mà số diện tích đất
không được cấp đúng như cam kết.
2.3
Vấn đề chưa giải quyết được : Giải quyết tranh chấp đất đai giữa
công ty Winvest Investment và công ty Đại Dương.
17
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Đây là vấn đề đã có rất nhiều phương án giải quyết được đưa ra
như là hai bên ngồi lại thoả thuận với nhau và thuê công ty kiểm toán
khoản chi phí bồi thường mà công ty Đại Dương đưa ra, nhưng đều thất
bại. Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp này là do yếu kém trong
công tác quy hoạch, yếu kém trong bộ máy hành chính của các bộ phận
chính quyền liên quan của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Vì vậy, chỉ khi nào
có 1 trong 2 bên chịu nhượng bộ và có sự tham gia của chính quyền mới
có thể giải quyết được vấn đề này.
Câu 3:
3.1 Bài học đối với chính quyền địa phương tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu:
-
Bài học trong công tác giải phóng mặt bằng: Có những
phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng hợp lý cụ thể, tránh tình
18
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
trạng chậm trễ trong giải phóng mặt bằng dẫn đến việc chậm trễ trong
việc triển khai các dự án trên địa bàn.
-
Bài học trong việc quy hoạch các dự án đầu tư: Cần kiểm tra
kỹ các dự án đầu tư, đánh dấu các khu vực đã có dự án, có những kế
hoạch thu hút dự án đầu tư hợp lý. Tránh tình trạng chồng lấn diện tích
đất của các dự án, xảy ra tranh chấp không mong muốn.
-
Bài học trong công tác quản lý : Kiểm tra chặt chẽ việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án, việc xét duyệt bản
quy hoạch chi tiết, một số chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ
lệ 1/500 sẽ mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến các thủ tục hành chính
khác như lập dự án đầu tư, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, đề nghị Sở
Xây dựng xem xét, tham mưu UBND Tỉnh chấp thuận những dự án chỉ
điều chỉnh 1 phần quy hoạch với tỉ lệ phù hợp, không ảnh hưởng nhiều
19
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
đến quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và quy định thời gian thực
hiện nhằm tránh việc kéo dài thời gian đầu tư.
3.2 Bài học đối với chủ dự án đầu tư
-
Bài học trong việc quản lý dự án: khi quyết định đầu tư vào
một dự án thì cần phải nghiên cứu các vấn đề liên quan đến dự án đó,
không chỉ là điều kiện tự nhiên ở nơi triển khai dự án mà cần phải nghiên
cứu kỹ khu vực đặt dự án có xẩy ra tranh chấp không.
-
Bài học trong việc quản trị triển khai dự án : Không phải là
sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư thì dự án có thể triển khai suôn
sẻ, mà có rất nhiều vấn đề cần phải giám sát trong quá trình này, đó là
xúc tiến các thủ tục nhận đất, các xét duyệt quy hoạch thiết kế của dự án,
để đẩy nhanh quá trình triển khai dự án theo đúng kế hoạch đã đề ra
20