LÊ HOÀNG ĐỨC
8
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM
KHOA LUẬT
LUẬT KINH TẾ
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
NGÀNH LUẬT KINH TẾ
TÊN ĐỀ TÀI:
MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC
QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM.
2018-2022
Thành phố Hồ Chí Minh
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM
KHOA LUẬT
Lê Hoàng Đức - 18DH380095
Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038
MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC
QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Ngành: LUẬT KINH TẾ
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
NGÀNH LUẬT KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS. BÙI KIM HIẾU
Thành phố Hồ Chí Minh
LỜI CAM ĐOAN
Nhóm tác giả xin cam đoan công trình của bản thân. Các nội dung nghiên cứu
trong quá trình làm bài đề tài đều trung thực, chưa được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào. Nếu có sự gian dối trong quá trình cũng như bài đề tài, nhóm xin
chịu trách nhiệm trước hội đồng.
Nhóm tác giả thực hiện
Lê Hoàng Đức
Nguyễn Hoàng Đạt
i
LỜI CẢM ƠN
Đề tài nghiên cứu khoa học chuyên ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT
SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN
THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” là kết quả của
quá trình cố gắng không ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình,
động viên khích lệ của thầy cô, bạn bè và người thân. Qua đây, Nhóm tác giả xin
gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ nhóm trong thời gian học
tập - nghiên cứu khoa học vừa qua.
Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu - Người đã trực tiếp
tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu, thông tin khoa học cần thiết cho
đề tài này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất.
Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám hiện cùng toàn thể các thầy cô giáo Trường
Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật kinh tế đã tạo
điều kiện cho nhóm hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình.
Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn
bên cạnh, ủng hộ, động viên.
Nhóm tác giả xin chân thành cảm ơn!
Nhóm Tác giả
Lê Hoàng Đức
Nguyễn Hoàng Đạt
ii
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.............................................................................................. 1
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
Tình hình nghiên cứu đề tài .......................................................................... 2
Mục đích nghiên cứu đề tài ........................................................................... 6
Phạm vi và nội dung của đề tài ..................................................................... 6
Phương pháp nghiên cứu đề tài ..................................................................... 7
Dự kiến kết quà nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu .......... 8
Kết cấu của đề tài .......................................................................................... 9
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở....................... 10
1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý khi xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở ... 11
1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam................................................................... 11
1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực .............................................................................. 13
1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam ...................... 16
1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên ....................................................... 16
1.2.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở ................................... 27
1.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan ....................................................................... 29
1.3. Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng ................................... 30
1.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến ................................................................... 30
1.3.2. Một số bất cập tồn tại ..................................................................................... 30
1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện ....................................................................................... 30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................... 31
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI .................................................................................................. 35
2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng ..................... 36
iii
2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam................................................................... 36
2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực ............................................................................... 37
2.1.3. Trình tự nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ ....................................................................................................................... 38
2.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai............ 39
2.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên ....................................................... 39
2.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng ........................................................ 40
2.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan ....................................................................... 41
2.3. Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng ..................................... 42
2.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến ................................................................... 42
2.3.2. Một số bất cập tồn tại ..................................................................................... 42
2.3.3. Kiến nghị hoàn thiện ..................................................................................... 42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 43
KẾT LUẬN .................................................................................................... 45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 47
iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật dân sự
PGS.TS: Phó giáo sư. Tiến sĩ
TS: Tiến sĩ
NĐ-CP: Nghị định – Chính phủ
VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật
TT: Thông tư
BXD: Bộ xây dựng
BTC: Bộ tài chính
QHPL: Quan hệ pháp luật
QPPL: Quy phạm pháp luật
TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
v
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với vị thế là một nước đang phát triển nhanh và mạnh trên khu vực Đông
Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của
Đảng và Nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát triển ở các
ngành công nghiệp siêu lợi nhuận. Điển hình trong số đó là ngành công nghiệp
kinh doanh bất động sản. Đất đai và nhà ở đang là những tài sản có giá trị bậc
nhất ở thị trường Việt Nam. Chủ yếu là do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” đã ăn
sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam từ ngàn đời nay.
Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá cao so với người
lao động phổ thông. Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn còn đó nên họ buộc phải
chuyển sang phương án khác khả thi hơn. Đó là thuê nhà để ở. Ngoài việc đáp
ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động phổ thông, cho thuê nhà ở
còn đáp ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh của các ngành công nghiệp khác
như kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ ăn uống… Hay đối với chính cho
thuê nhà ở qua việc cho thuê lại vì mục đích lợi nhuận. Những giao dịch dân sự
về cho thuê nhà ở trên thường được thể hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp
đồng. Chính vì tầm quan trọng được thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc
biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở ổn định cho người dân thể hiện qua các chính
sách xã hội và quyền hiến định có nhà ở hợp pháp của công dân thể hiện qua
Hiến pháp 2013. Chỗ ở ổn định sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng
như sự phát triển của thế hệ sau. Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội cũng như phục vụ cho sự nghiệp phát triển và xây đựng
đất nước. Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các
qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một hình
1
thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam nhằm đáp ứng
các nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho
những cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà đang vô cùng lớn và cần
phải được đáp ứng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở không chỉ là
mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay
những người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật mà còn đề tài nóng
bỏng được đề cập trong các môn học được giảng dạy trên giảng đường pháp luật
thậm chí còn được bàn luận sôi nổi trong giới nghiên cứu pháp luật có thể kể đến
những tài liệu, bài nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc và tính tham khảo
cao như:
- Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật kinh doanh bất
động sản 2014” của tác giả Nguyễn Văn Túy thực hiện dưới sự hướng dẫn của
PGS.TS. Nguyễn Thị Nga. Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại
Học viện xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nêu lên thực
trạng pháp luật của các qui định về hợp đồng cho thuê nhà ở trong Luật kinh
doanh bất động sản 2014 bao gồm một số vướng mắc, tranh chấp phát sinh trong
thực tiễn trong quá trình thực hiện và ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở và 1 số
giải pháp cũng như phương hướng hoàn thiện các qui định pháp luật.
- Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp
luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh ” của
tác giả Dương Thanh Hải thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Quang Huy.
Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Học viện xã hội thuộc Viện
hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đã làm bật lên bức tranh toàn cảnh về hợp
2
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam từ nhu cầu và việc phát triển các dự án,
tình hình và thực tiễn thực hiện cho tới các khó khăn và nguyên nhân phát sinh
khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Qua đó, đưa ra
những yêu cầu, kiến nghị, phương hướng tổ chức – hoàn thiện và một số giải
pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
- Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Hợp đồng cho thuê
nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt
Nam – Qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam ” mã số 8380107 của tác giả Nguyễn
Thị Phương Thảo thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Thị Phúc. Công trình
nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế có
tính chất ứng dụng cao vừa nêu lên khái quát lý luận về hợp đồng cho thuê nhà
ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam
cũng như các yếu tố tác động: chính trị, pháp lý, thể chế chính trị về chế độ sở
hữu… Cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà ở, công
trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản tại tỉnh Quảng Nam. Qua đó, đưa
ra giải pháp, định hướng hoàn thiện pháp luật cũng như rút gọn thủ tục, cải cách
bộ máy của tỉnh Quảng Nam nói riêng cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam
nói riêng.
- Luận văn thạc sỹ luật học: “ Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam ” của tác giả Nguyễn Thị Xuân, Khoa Luật Trường Đại học quốc
gia Hà Nội năm 2014. Bài luận tập trung nghiên cứu, phân tích và trình bày lý
luận chung cũng như thủ tục, quy định thực tiễn về hợp đồng kinh doanh bất
động sản nhằm chỉ ra những bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào các quy định tại
3
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Về vấn đề ứng dụng
thực tiễn xây dựng điều khoản của hợp đồng kinh doanh bất động sản dựa vào
quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các nội dung cơ bản của hợp đồng kinh
doanh bất động sản. Nhóm Tác giả có đề cập nhưng chưa thực sự giải quyết dứt
điểm vấn đề bằng cách phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí
có thể xảy ra cũng như phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho
từng tình huống, rủi ro pháp lí.
- Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Pháp luật về nhà ở
hình thành trong tương lai ” của tác giả Phạm Hoàng Anh, Khoa Luật Trường
Đại học quốc gia Hà Nội năm 2019. Tác giả tập trung trình bày chi tiết lí luận
chung cũng như phân tích cụ thể tình hình thực tế nhằm cung cấp cho người đọc
cái nhìn khái quát cũng như chỉ ra bất cập, hạn chế. Từ đó, nêu kiến nghị hoàn
thiện cũng như giải pháp thực tế chuẩn hoá khuôn khổ pháp luật về nhà ở hình
thành trong tương lai.
Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu còn có một số bài viết về hợp đồng cho thuê
nhà ở như:
- Đề tài nghiên cứu khoa học: “Hợp đồng cho thuê nhà ở” của Nguyễn Thị
Kim Chung, trường Đại học Sài Gòn năm 2018. Đề tài cung cấp lí luận khái quát
về hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm pháp lí, chủ thể, hình
thức,… Cung cấp cho người đọc cái nhìn học thuật khái quát cũng như thực
trạng áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở tại Việt Nam về quyền và nghĩa vụ của
các bên. Qua đó, kiến nghị hoàn thiện các QPPL về quyền và nghĩa vụ nhằm
mục đích hoàn thiện pháp luật và bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp của các bên
trong quan hệ cho thuê nhà ở.
4
- Đề tài nghiên cứu khoa học: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng cho thuê nhà ở” của Vĩ Thị Hồng Duyên, trường Đại học Luật Thành phố
Hồ Chí Minh năm 2017. Về mặt nội dung, đề tài cũng cấp cái nhìn học thuật
tương tự như đề tài trên. Tuy nhiên, sự khác biệt khiến tính thực tiễn của đề tài
được nhóm tác giả đánh giá là cao hơn đề tài trên ở chỗ đề tài nêu lên từng
trường hợp cụ thể trong thực tiễn. VD: Chủ thể chia ra hai trường hợp sở hữu
chung, sở hữu của nhà nước. Bên cho thuê chia thành các trường hợp tổ chức cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…
- Bài viết: “Những vấn đề pháp lí mà người cho thuê nhà phải biết” của
Hoàng Triều đăng trên blog.rever.vn ngày 04/7/2020. Trong bài viết này, tác giả
nêu lên và giải đáp những thắc mắc phổ biến của những người cho thuê nhà về
vấn đề cho thuê nhà có phải đăng kí kinh doanh không? Có phải công chứng
không? Phải nộp những loại phí gì? Thời hạn thuê cũng như có cần lập hợp đồng
thuê? Điều này khiến bài viết có tính ứng dụng thực tiễn cao đối với các bên
trong quan hệ cho thuê nhà ở.
- Bài viết: “Cho thuê nhà ở – những vấn đề pháp lý cần lưu ý” tự đăng tải
trên HILAW.VN ngày 18/3/2022. Bài viết này thì lại mang thiên hướng nghiên
về học thuật, dành cho những người có nhu cầu nghiên cứu đào sâu về lí luận
xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Tuy cũng có mang tính thực tiễn nhưng
không cao bằng bài viết trước. Bài viết chủ yếu xoay quanh vấn đề các lưu ý về
nội dung, hình thức, trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung, chấm dứt hợp
đồng…
Trong quá trình thu thập tài liệu phục vụ cho công trình nghiên cứu, nhóm
tác giả nhận thấy hầu hết các bài viết chỉ tập trung phân tích những vấn đề lí luận
xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm,… Chưa đi sâu
5
vào vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời sống. Những lí
luận về hợp đồng cho thuê nhà ở tất nhiên là rất cần thiết cho các bên để có được
hiểu biết cơ bản về bản chất cũng như các quyền, lợi ích hợp pháp của mình
trước khi bước vào quan hệ cho thuê nhà ở. Bên cạnh đó, những vấn đề ứng
dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời sống như: những nội dung cơ
bản cần lưu ý, những quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên cũng như hậu
quả pháp lí có thể xảy ra trong thực tiễn khi không quy định chi tiết trong hợp
đồng hoặc do một trong các bên không thực hiện, trì hoãn thực hiện… cũng rất
cần được lưu tâm. Tuy nhiên, số lượng và quy mô nghiên cứu sâu sắc về vấn đề
này là còn hạn chế.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui
định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một hình
thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam. Nhu cầu về
xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những cá nhân,
doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở là vô cùng lớn và cần phải được đáp ứng.
4. Phạm vi và nội dung của đề tài
Phạm vi không gian: Theo như tên của đề tài, đề chỉ chủ yếu nghiên cứu
về các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở trong lãnh thổ và được điều chỉnh
bởi pháp luật Việt Nam.
Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu chỉ sử dụng quy định pháp luật hiện
hành thuộc các VBQPPL có liên quan trực tiếp đến đề tài như: BLDS 2015, Luật
nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,
bổ sung 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn hiệu lực của ba VBQPPL
trên để phục vụ cho nghiên cứu.
6
Phạm vi nội dung: Do đề tài bao quát rất nhiều vấn đề mà nguồn lực của
nhóm tác giả là hữu hạn. Có những vấn đề đã được các tác giả đi trước giải quyết
và đã được đề cập trong tình hình nghiên cứu của đề tài. Vì những lẽ trên, nghiên
cứu này chỉ tập trung xoay quanh hai vấn đề chính. Đó là hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phương pháp nghiên cứu
Công trình nghiên cứu khoá luận dựa trên quy định của pháp luật hiện
hành cũng như tình hình thực tế được đúc kết qua tổng hợp bản án, tài liệu tham
khảo về hợp đồng cho thuê nhà ở.
Kết cấu của khoá luận được chia làm hai chương tương ứng với hai nội
dung chính của đề tài là hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê
nhà ở hình thành trong tương lai, từng chương sẽ làm rõ những vấn đề cần lưu ý
khi xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cũng như chỉ ra những tranh chấp,
bất cập còn tồn đọng và đưa ra kiến nghị giải quyết vấn đề. Vì lẽ trên, nhóm tác
giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ thể:
Tại Mục 1.1 và 2.1, để chỉ ra những vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác
lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Khoá luận đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp tổng hợp
và phương pháp phân tích nhằm làm rõ qui định của pháp luật Việt Nam về hai
loại hợp đồng nêu trên cũng như căn cứ, điều kiện về chủ thể, hình thức,… để
chúng trở nên có hiệu lực pháp luật.
Tại Mục 1.2 và 2.2, nhóm tác giả sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu
quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên trong hợp đồng, phương pháp phân
tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như phương
pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí. Và
7
cuối cùng là phương pháp liệt kê xác định các nội dung cơ bản cần có và các loại
thuế, phí có liên quan. Tất cả kết quả sử dụng phương pháp nghiên cứu trên được
dùng làm cơ sở soạn thảo điều khoản phục vụ cho quá trình xây dựng hợp đồng.
Tại Mục 1.3 và 2.3, khoá luận sử dụng phương pháp tổng hợp, phương
pháp bình luận án cũng như phân tích án, quy định pháp luật nhằm chỉ ra những
tranh chấp phổ biến cũng như những bất cập còn tồn tại trong quá trình thực hiện
hợp đồng. Từ đó, xây dựng kiến nghị hoàn thiện.
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu
Đề tài sẽ là tư liệu có giá trị về mặt chuyên môn và thực tiễn cho những cá
nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở cũng như những người quan tâm
và có nhu cầu nghiên cứu về hợp đồng cho thuê nhà ở loại hình cho thuê khoán
và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Trong công trình nghiên cứu nhóm
tác giả sẽ phân tích quy định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực, quyền và nghĩa
vụ của các bên cũng như những tranh chấp, bất cập tồn tại và phổ biến từ thực
tiễn áp dụng pháp luật thể hiện trong những bản án tại Toà án. Từ đó đưa ra
những kiến nghị hoàn thiện pháp luật tạo giá trị tham khảo trong quá trình thực
thi pháp luật góp phần hoàn thiện việc xây dựng các quy định pháp luật trong
tương lai.
7. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của
khoá luận gồm hai chương như sau:
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở.
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI.
8
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở
Quan hệ cho thuê khoán nhà ở không phải là một quan hệ xã hội mới xuất
hiện. Quan hệ xã hội này từ lâu đã phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động
sản Việt Nam và đã được các nhà làm luật dự đoán trước về mẫu hợp đồng
chuyên dụng đặc thù cho quan hệ xã hội phổ biến thông qua chế định chung ở
Chương XVI: Một số hợp đồng thông dụng, Mục 5: Hợp đồng thuê tài sản, Tiểu
mục 2: Hợp đồng cho thuê khoán tài sản. Bình luận dưới góc độ pháp luật, hợp
đồng cho thuê khoán nhà ở chưa được quy định một cách cụ thể và chi tiết trong
hệ thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, ta có thể suy ra quy định về hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở từ việc kết hợp một số quy định pháp luật lại với nhau.
Trên thực tế, hợp đồng cho thuê khoán thường xuyên được áp dụng, kí kết
giữa các bên như một kết quả của sự phổ biến của quan hệ cho thuê khoán nhà ở
trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam. Theo đó, nhu cầu xác lập, xây
dựng và thực hiện hợp đồng cho thuê khoán là rất lớn và tất nhiên không thể
tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và những bất cập tồn tại trong các QPPL
về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở bắt đầu xuất hiện. Hoàn thiện pháp luật về
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở để hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho thuê khoán nhà ở đang là vấn đề
cần phải được lưu tâm.
Bên cạnh những vấn đề thực tiễn, vấn đề về lí luận chung xoay hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở như: qui định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực … Cũng
là rất cần thiết cho các bên để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình
cũng như tránh các trường hợp hiểu sai, hiểu không đúng dẫn đến việc không
thực hiện đúng và đủ những gì cần làm trong quá trình thực hiện hợp đồng cho
9
thuê khoán nhà ở cũng như vướng vào những tình huống, rủi ro pháp lí do hợp
đồng kí kết giữa các bên chưa đủ chặt chẽ.
1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng cho
thuê khoán nhà ở
1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê khoán
nhà ở
Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở. Tuy nhiên, ta có thể tổng hợp các qui định pháp luật về hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở từ các chuyên ngành luật khác nhau. Cụ thể như sau:
Đầu tiên, vì bản chất tất cả mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân sự và
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không ngoại lệ. Ta sẽ bắt đầu giải quyết
quy định chung của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ BLDS 2015 ( luật mẹ của
tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay còn gọi là giao dịch dân sự ). Ta có
quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 483 BLDS 2015: “Hợp đồng
thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán
giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê”, quy
định về lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức là khoản lợi thu được
từ việc khai thác tài sản” và quy định về tài sản, bất động sản tại Khoản 2 Điều
105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015: “Tài sản bao gồm bất động sản
và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai” và “Bất động sản bao gồm: b) Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai;”. Từ các quy định trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản vì các lẽ sau: Thứ
nhất, nhà ở là bất động sản (1 loại tài sản). Thứ hai, tiền thuê nhà của bên thứ 3
10
thuê lại nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán chính là lợi tức thu
được từ việc khai thác quyền sử dụng của nhà ở thông qua hợp đồng thuê khoán
của bên thuê khoán. Thứ 3, sau khi nhận tiền thuê nhà từ bên thứ 3 (hay còn gọi
là bên thuê lại nhà ở), bên thuê khoán vẫn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà
theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán.
Tiếp theo đối với Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, ta có quy định
về nhà ở theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “Nhà ở là
công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ
gia đình, cá nhân”. Tuy nhiên, nhà ở lại chia làm 5 loại chính là nhà ở riêng lẻ,
nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tài định cư và nhà ở xã hội theo
các Khoản 2,4,5,6,7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Vì bản chất
của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là hợp đồng thương mại cho thuê lại nhà ở
nhằm mục đích sinh lời. Cho nên, đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở
là nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua theo cơ chế thị trường theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ
sung 2020.
Cuối cùng là đối với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung
2020. Như đã phân tích ở trên, nhà ở là bất động sản và căn cứ vào BLDS 2015
hợp đồng thuê khoán là 1 dạng của hợp đồng thuê. Như vậy, căn cứ Điểm b
Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “1.
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: b) Hợp đồng cho thuê nhà, công
trình xây dựng;” và Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,
bổ sung 2020: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt
động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;
11
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Kết hợp hai qui định trên, ta có thể kết luận
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất
động sản nhằm mục đích sinh lời.
Từ những quy định và phân tích trên, ta rút ra được qui định tổng quát về
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở theo pháp luật Việt Nam như sau: “Hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản cũng như hợp
đồng kinh doanh bất động sản với mục đích chủ yếu là sinh lời trong đó hợp
đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao đối tượng
hợp đồng là nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và
cho bên thứ 3 ( hay còn gọi lại bên thuê lại ) thuê lại nhà ở. Tuy nhiên, bên thuê
khoán vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng thuê khoán nhà ở
cho bên cho thuê khoán. Chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê khoán chính là
lợi ích mà bên thuê khoán được hưởng”.
1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở:
Do bản chất của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của giao dịch
dân sự như đã phân tích ở trên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng phải có các
điều kiện có hiệu lực cơ bản của một giao dịch dân sự qui định tại Điều 117
BLDS 2015 như sau:
“ 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù
hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm
của luật, không trái đạo đức xã hội.
12
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo đó, để hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có hiệu lực. Về chủ thể, các
bên tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự ví dụ như quyền tham
gia quan hệ cho thuê khoán nhà ở và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này, quyền sở
hữu, quyền sử dụng đối với nhà ở..., năng lực hành vi dân sự đầy đủ vì hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở là giao dịch dân sự có liên quan đến bất động sản, vậy có
thể hiểu các chủ thể tham gia phải là người thành niên tức từ đủ 18 tuổi và có
nhận thức đầy đủ theo Khoản 2 Điều 20 BLDS 2015. Ngoài ra, các chủ thể tham
gia phải hoàn toàn tự nguyện tham gia hợp đồng cho thuê khoán nhà ở mà không
bị cưỡng ép, đe dọa, lừa dối… Về mục đích và nội dung, không được vi phạm
điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Luật ở đây không chỉ riêng BLDS
2015 mà cả chỉ chung tất cả các luật có liên quan như: BLDS 2015, Luật nhà ở
2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014… Về hình thức, hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở có đối tượng hợp đồng đặc biệt là nhà ở thì áp dụng qui định về
hình thức của luật chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 cụ
thể qui định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Về hình thức của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở qui định tại Khoản 2
Điều 122 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê
mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một
bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì
không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các
bên có nhu cầu.”
13
- Xem thêm -
.PDF 
83 
1 
90 
