Tài liệu Tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA -------------------- NGUYỄN MINH TRUNG TIÊU CHÍ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN ĐỐI TÁC ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành : QUẢN LÝ XÂY DỰNG Mã số : 60580302 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 06 năm 2018 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG TP.HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Hồng Luân Cán bộ chấm nhận xét 1: TS. Nguyễn Anh Thư Cán bộ chấm nhận xét 2: PGS. TS. Nguyễn Minh Hà Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp. HCM ngày 24 tháng 7 năm 2018. Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: 1. PGS. TS. Lương Đức Long Chủ tịch Hội đồng 2. TS. Phạm Vũ Hồng Sơn Thư ký 3. TS. Nguyễn Anh Thư Phản biện 1 4. PGS. TS. Nguyễn Minh Hà Phản biện 2 5. TS. Lê Hoài Long Ủy viên Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn và Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có). CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA KTXD ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN MINH TRUNG MSHV: 7140122 Ngày, tháng, năm sinh: 19/03/1976 Nơi sinh: Trà vinh Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số : 60580302 I. TÊN ĐỀ TÀI: TIÊU CHÍ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN ĐỐI TÁC ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - Xác định các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản. Xếp hạng, phân tích và đánh giá các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản. Phân tích nhân tố nhằm xác định các nhóm nhân tố chính tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản. Kết luận, kiến nghị và hướng nghiên cứu tiếp theo. III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 15/01/2018 IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 21/06/2018 V. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: PGS.TS. Phạm Hồng Luân Tp. HCM, ngày 21 tháng 06 năm 2018 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO TRƯỞNG KHOA KTXD LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trên hết, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS Phạm Hồng Luân đã truyền đạt những kiến thức bổ ích và tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Kế đến, tác giả xin chân thành cám ơn tất cả các thầy cô Khoa Kỹ thuật xây dựng, Bộ môn Thi công và Quản lý xây dựng trường Đại Học Bách Khoa Tp. HCM đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm trong suốt quá trình học tập. Qua đó, năng lực công tác của bản thân ngày càng được nâng cao, tư duy về cách nghĩ, cách làm ngày càng được hoàn thiện. Xin chân thành cảm ơn tất cả những người bạn cùng khóa 2014 đã cùng tôi trải qua những ngày tháng học tập nghiêm túc, đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt khoảng thời gian ấy. Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và các đồng nghiệp Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 và các Công ty thành viên trực thuộc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn một thành viên đã tạo mọi điều kiện và hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu này. Và cuối cùng, xin cảm ơn những người thân trong gia đình đã luôn ủng hộ, quan tâm, động viên, giúp tôi vượt qua những khó khăn để hoàn thành khóa học này. Tp. Hồ Chí Minh, ngày 21 tháng 06 năm 2018 Nguyễn Minh Trung TÓM TẮT Thị trường bất động sản Tp.HCM trong thời gian qua đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản đa quốc gia. Tuy nhiên, đặc điểm của các dự án bất động sản là quy mô vốn lớn, thời gian thi công dài, khả năng thu hồi vốn chậm,… đòi hỏi Chủ đầu tư phải có đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và quản lý dự án, chiến lược kinh doanh và quản lý vận hành. Để có được tất cả các điều kiện trên thì cần phải có sự hợp tác, liên doanh giữa các bên tham gia với thế mạnh của mình để đầu tư phát triển dự án. Vì vậy, việc ra quyết định lựa chọn đối tác để cùng hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản có ý nghĩa tối quan trọng, quyết định đến sự thành bại của dự án. Thông qua việc thực hiện khảo sát, thu thập thông tin từ 58 cán bộ quản lý cấp cao của các công ty, doanh nghiệp, tập đoàn đầu tư bất động sản tại Tp.HCM bằng phương pháp bảng câu hỏi. Sau khi tiến hành các phép thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy thang đo, xếp hạng theo trị trung bình, nghiên cứu đã xác định được 18 tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản. Đồng thời, nghiên cứu thực hiện các kiểm định tương quan xếp hạng Spearman và kiểm định sự khác biệt về giá trị trung bình Kruskall-Wallis trong quan điểm đánh giá của 2 nhóm Chủ đầu tư và Đối tác. Kết quả kiểm định cho thấy sự tương đồng xếp hạng và không có sự khác biệt về giá trị trung bình trong quan điểm đánh giá của 2 nhóm này. Cuối cùng, thông qua việc tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA) với 18 tiêu chí tác động trên, kết quả nghiên cứu xác định được 6 nhóm nhân tố chính tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản, bao gồm: (1) Pháp lý dự án, (2) Kinh nghiệm hoạt động của đối tác, (3) Đặc trưng dự án, (4) Nguồn lực của đối tác, (5) Thương hiệu của đối tác, (6) Năng lực truyền thông và tiêu thụ sản phẩm. Các nhóm nhân tố này là tài liệu tham giúp cho các chủ đầu tư/đối tác trong việc ra quyết định lựa chọn đối tác phù hợp, nhằm đạt được sự hợp tác, liên doanh tốt nhất, tạo nên sự thành công của dự án đầu tư. ABSTRACT The Ho Chi Minh City real estate market has been attracted to interesting by so many domestic investors and foreign investors, to become key market of many multinational real estate corporations in the last time. However, the characteristics of real estate projects are large capital size, long execution time, slow return of capital, etc., requiring the owner to have sufficient financial capacity, experience and project management, business strategy and operational management. To get all the above conditions, need to have cooperating, joint venturing between the parties with their strengths to invest in developing the project. Therefore, the decision making for selecting partners to co-operating in investing and developing of real estate projects is key meaning, deciding the success of the project. By surveying, collecting information from 58 senior managers of real estate investment companies, enterprises and corporations in Ho Chi Minh City by the questionnaires method. After conducting descriptive statistics, reliability analysis of the scale and ranking mean, the study is identified 18 criterias affecting to the decision to choose the investment partners of the real eastate project. At the same time, the study has been conducted the Spearman's rank-order correlation and he Kruskal-Wallis test in the two views of investors and partners. The results show the rating match and not have the different value on the rating point of above 2 groups. Finally, by implementating of the Exploratory Factor Analysis (EFA) with 18 impacting criterias, the study has been identified 6 major factor groups that influencing the decision to choose the investment partners of the real eastate project, including: (1) Project legal (2) Operational experience of partner, (3) Project features, (4) Partner resources, (5) Partner brand, (6) Communication capacity and product salability. These factor groups are the reference document that helps investors in making the right decision to select the right partners, to achieve the best cooperating and joint venturing, making the investment project successful. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây Luận văn này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của thầy PGS.TS. Phạm Hồng Luân. Các kết quả trong Luận văn là đúng sự thật và chưa được công bố ở các nghiên cứu khác. Tôi xin chịu trách nhiệm về công việc thực hiện của mình. Tp. Hồ Chí Minh, ngày 21 tháng 06 năm 2018. Nguyễn Minh Trung Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU ................................................................................. 3 DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH ................................................................................... 5 DANH SÁCH KÝ HIỆU VIẾT TẮT ............................................................................ 6 CHƢƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ.......................................................................................... 7 1.1 Giới thiệu chung: ............................................................................................ 7 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu: ........................................................................... 9 1.3 Mục tiêu nghiên cứu: .................................................................................... 10 1.4 Phạm vi nghiên cứu: ..................................................................................... 10 1.5 Đóng góp của nghiên cứu: ............................................................................ 10 1.5.1 Về mặt học thuật: ................................................................................... 10 1.5.2 Về mặt thực tiễn ứng dụng: .................................................................... 11 1.6 Cấu trúc luận văn: ......................................................................................... 11 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN ........................................................................................ 13 2.1 Các khái niệm và định nghĩa: ........................................................................ 13 2.2 Tổng quan các nghiên cứu tương tự và có liên quan đã được công bố: .......... 14 2.3 Kết luận chương: .......................................................................................... 23 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................ 25 .............................................................................................................................. 25 3.1 Quy trình nghiên cứu: ................................................................................... 26 3.2 Nhận diện các tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản................................................................................................................. 26 3.3 Thiết kế bảng câu hỏi:................................................................................... 29 3.4 Nội dung bảng câu hỏi khảo sát: ................................................................... 31 3.4.1 Thang đo ................................................................................................ 31 3.4.2 Xác định cỡ mẫu: ................................................................................... 31 3.5 Thu thập dữ liệu: .......................................................................................... 32 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 1 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân 3.6 Các công cụ nghiên cứu: ............................................................................... 32 3.7 Kết luận chương: .......................................................................................... 35 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................... 36 4.1 Đặc điểm của dữ liệu nghiên cứu .................................................................. 36 4.1.1 Quá trình thu thập dữ liệu ................................................................... 36 4.1.2 Mã hóa các yếu tố để đƣa vào phần mềm SPSS.................................. 36 4.2 Mô tả dữ liệu thu thập được .......................................................................... 37 4.3 Kiểm tra độ tin cậy thang đo ......................................................................... 43 4.4 Xếp hạng các tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản................................................................................................................. 49 4.5 Kiểm định tương quan (Spearman) xếp hạng giữa các nhóm: ....................... 54 4.6 Kiểm định Kruskal-Wallis: ........................................................................... 55 4.7 Phương pháp phân tích phương sai một yếu tố (One-way ANOVA) ............. 57 4.8 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ............................................................... 60 4.9 Kết luận chương ........................................................................................... 67 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .................................................................... 70 5.1 Kết luận ........................................................................................................ 70 5.2.1 Ưu điểm nổi bật nghiên cứu ...................................................................... 71 5.2.2 Hạn chế của nghiên cứu............................................................................. 71 5.2 Kiến nghị ...................................................................................................... 71 5.3 Hướng nghiên cứu tiếp theo .......................................................................... 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 73 PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 75 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 2 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 - Một số dự án bất động sản phát triển trên phương thức hợp tác đầu tư ....... 8 Bảng 2.1 - Tổng quan các nghiên cứu đã công bố về việc lựa chọn đối tác ................ 15 Bảng 2.2- Mối quan tâm chủ yếu của các nghiên cứu liên quan đến hợp tác (Hong et al, 2012b)................................................................................................................... 22 Bảng 2.3- Chủ đề nghiên cứu về hợp tác liên quan (Bohnstedt et al, 2017) ................ 23 Bảng 3.1- Các tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản 27 Bảng 3.2- Thang đo Likert 5 cấp độ .......................................................................... 31 Bảng 4.1- Các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư bất động sản 36 Bảng 4.2- Số năm kinh nghiệm người trả lời ............................................................. 37 Bảng 4.3- Trình độ học vấn người trả lời ................................................................... 38 Bảng 4.4- Chức vụ hiện tại người trả lời .................................................................... 39 Bảng 4.5- Vai trò hợp tác đầu tư người trả lời ........................................................... 40 Bảng 4.6- Quy mô vốn lớn nhất của dự án BĐS người trả lời tham gia...................... 40 Bảng 4.7- Loại hình doanh nghiệp của chủ đầu tư dự án BĐS ................................... 41 Bảng 4.8 - Loại công trình của dự án BĐS ................................................................ 42 Bảng 4.9 – Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm tiêu chí về danh tiếng hoạt động của đối tác ........................................................................................................................ 43 Bảng 4.10- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về năng lực tài chính của đối tác ........................................................................................................................ 44 Bảng 4.11- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về năng lực tài chính của đối tác (Sau loại TC3) ................................................................................................ 44 Bảng 4.12- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về năng lực hoạt động của đối tác ........................................................................................................................ 45 Bảng 4.13- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về năng lực hoạt động của đối tác (Sau khi loại bỏ biến HD2) ............................................................................. 46 Bảng 4.14- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về kinh nghiệm hoạt động của đối tác ................................................................................................................. 46 Bảng 4.15- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về pháp lý...................... 47 Bảng 4.16- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về lợi nhuận .................. 47 Bảng 4.17- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí đặc trưng dự án ............. 48 Bảng 4.18- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí đặc trưng dự án (Sau khi loại bỏ tiêu chí DA1) ................................................................................................. 48 Bảng 4.19- Tóm tắt về kiểm định thang đo (Cronbach's Alpha ) của các nhóm tiêu chí như sau: ..................................................................................................................... 49 Bảng 4.20- Giá trị trung bình và xếp hạng của các tiêu chí ........................................ 50 Bảng 4.21- Giá trị trung bình và xếp hạng của 5 tiêu chí có giá trị trung bình (Mean) cao nhất ..................................................................................................................... 51 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 3 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân Bảng 4.22- Giá trị trung bình và xếp hạng của 5 tiêu chí có giá trị trung bình (Mean) thấp nhất .................................................................................................................... 53 Bảng 4.23- Kết quả phân tích SPSS điểm định sự tương quan Spearman ................... 55 Bảng 4.24- Kết quả phân tích SPSS kiểm định Kruskal-Wallis.................................. 55 Bảng 4.25- Kết quả phân tích SPSS kiểm định phương sai ........................................ 57 Bảng 4.26- Kết quả phân tích SPSS ANOVA ............................................................ 58 Bảng 4.27- Kết quả phân tích SPSS kiểm định KMO and Bartlett's Test ................... 60 Bảng 4.28- Mức độ giải thích sau khi chạy phân tích Principal Component Analysis.61 Bảng 4.29- Ma trận thành tố sau khi quay Varimax ................................................... 63 Bảng 4.30- Tên của các nhóm nhân tố chính ............................................................. 64 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 4 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH Hình 1.1- Cấu trúc của luận văn ................................................................................ 12 Hình 2.1- Mô hình lựa chọn đối tác liên doanh (Williams, G. R., Lilley. M. M. (1993)) .................................................................................................................................. 19 Hình 2.2- Mô hình đánh giá khả năng ứng dụng của quan hệ đối tác xây dựng tại Trung Quốc (Hong et al, 2012a) ................................................................................ 21 Hình 3.1 - Sơ đồ phương pháp nghiên cứu ................................................................ 25 Hình 3.2 - Sơ đồ quy trình nghiên cứu....................................................................... 26 Hình 3.3- Sơ đồ quy trình thiết kế bảng câu hỏi......................................................... 30 Hình 4.1- Số năm kinh nghiệm người trả lời ............................................................. 38 Hình 4.2- Trình độ học vấn người trả lời ................................................................... 38 Hình 4.3- Chức vụ hiện tại người trả lời .................................................................... 39 Hình 4.4- Vai trò hợp tác đầu tư ................................................................................ 40 Hình 4.5- Quy mô vốn lớn nhất của dự án BĐS ........................................................ 41 Hình 4.6- Loại hình doanh nghiệp của chủ đầu tư dự án BĐS ................................... 42 Hình 4.7- Loại công trình của dự án BĐS.................................................................. 43 Hình 4.8- Biểu đồ Biểu đồ EigenValue ..................................................................... 62 Hình 4.9- Sơ đồ xương cá 6 nhóm nhân tố chính tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án BĐS ...................................................................................................... 69 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 5 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân DANH SÁCH KÝ HIỆU VIẾT TẮT GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm nội địa FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài WTO World Trade Organization Tổ chức Thương mại Thế giới EFA Exploratory Factor Analysis Phân tích nhân tố khám phá SPSS Statistical Package for the Social Sciences KMO Kaiser-Meyer-Olkin PCA Principle Component Analysist Phân tích thành tố chính PGĐ Phó Giám đốc BĐS Bất động sản AHP Analytic Hierarchy Process Phương pháp phân tích thứ bậc ANP Analytic Network Process ANN Artificial neural networks CBR Case-based reasoning CBA Choosing By Advantages HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 6 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân CHƢƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Giới thiệu chung: Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan (thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động) phát triển từ 1,5 - 2 USD. Theo cơ quan chức năng TP.HCM, việc phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... từ đó tạo chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển làm tăng khối lượng giao dịch hàng hóa bất động sản, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước thông qua thu các loại thuế liên quan đến bất động sản. Riêng với thị trường bất động sản Tp.HCM, thời gian qua đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản đa quốc gia. Việc phát triển thị trường bất động sản của thành phố thời gian qua đã đóng góp vào sự tăng trưởng GDP của thành phố nói chung và GDP khu vực dịch vụ nói riêng. Trung bình mỗi năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11 % vào GDP của khu vực dịch vụ, tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 5%/năm, góp phần tăng tỷ trọng GDP ngành dịch vụ, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố. Thời gian qua khi thị trường bất động sản phát triển đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản và thực hiện các dịch vụ bất động sản, cao điểm nhất là vào năm 2008 sau khi Việt Nam gia nhập WTO với khoảng 148.000 tỷ đồng. Trong tổng nguồn vốn tham gia vào thị trường bất động sản, vốn FDI chiếm tỷ lệ trên 50%. (Nguồn internet – diaoconline.vn) Tuy nhiên, đặc điểm của các dự án bất động sản là quy mô và vốn lớn, thời gian thi công dài, khả năng thu hồi vốn chậm… đòi hỏi chủ đầu tư phải có đủ tiềm lực tài HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 7 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân chính, kinh nghiệm triển khai và quản lý dự án, chiến lược kinh doanh và quản lý vận hành. Để có được tất cả các điều kiện trên thì cần phải có sự hợp tác, liên doanh, liên kết giữa các bên tham gia với thế mạnh của mình để đầu tư phát triển dự án. Thực vậy, trong thời kỳ khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2008-2013 nhiều dự án thiếu vốn, năng lực triển khai dự án kém dẫn đến chậm triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ, bàn giao nhà cho khách hàng không như cam kết. Điển hình như dự án Thành Công Tower (quận Tân Phú) khởi công từ năm 2007, khu phức hợp Kenton (đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè), khu phức hợp PETROVIETNAM LANDMARK (quận 2), dự án Saigon One Tower (quận 1) hay dự án Vinaland Tower (quận 7) bị ngưng trệ hơn 5 năm qua với lý do kẹt vốn. Hiện nay, hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản là xu hướng phổ biến, cụ thể các dự án sau: Bảng 1.1 - Một số dự án bất động sản phát triển trên phương thức hợp tác đầu tư Stt Dự án Chủ đầu tƣ và đối tác 1 River city (quận 7) Phát Đạt Corporation An Gia Invesment Greed Group 2 Feliz en Vista (quận 2) Công ty TNHH Thiên Đức Công ty Capitaland 3 Grand Riverside (quận 4) 4 5 6 7 Công ty CP Thương mại và Đầu tư Hồng Hà Tiến Phát Corporation Riva Park (quận 4) Công ty CP TM Địa ốc Việt (Vietcomreal) Tiến Phát Corporation Hà Đô Centrosa Garden (quận Tập đoàn Hà Đô (HDG) 10) Công ty TNHH MTV 756 Ngân Hàng Quân đội (MBbank) Hùng Vương Plaza (quận 5) Công ty TNHH MTV XD TM Sài Gòn 5 Công ty CP Hùng Vương Belleza Apartment (quận 7) HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Công ty Dịch vụ Công ích Quận 4 Trang 8 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân 8 Cantavil An Phú (quận 2) Thủ Đức House Daewon Group (Hàn Quốc) 9 Centana Thủ Thiêm (quận 2) Công ty TNHH XD & KD nhà Điền Phúc Thành Công ty CP Xây dựng Phước Thành 10 Estella Heights (quận 2) Công ty CP Bất động sản Tiến Phước Keppel Land 11 The Easten (quận 9) Công ty CP Xây dựng – Đầu tư Hùng Việt Quỹ đầu tư phát triển bất động sản Hàn Quốc KRDF03 12 Asa Light (quận 8) Công ty TNHH MTV Công ích quận 8 Công ty CP Đầu tư Thăng Long Công ty Sông Đà – Thăng Long 13 Topaz Home (quận 12) Vạn Thái Land Công ty CP DV NN & TM Thuận Kiều 14 Dream House Palace (quận 8) Công ty CP Nhà Mơ Tập đoàn bất động sản The Global Group (Nhật Bản) 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu: Việc lựa chọn đối tác để cùng hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản có ý nghĩa quyết định đến sự thành bại của dự án. Sự kết hợp giữa các bên sẽ mang đến chuỗi giải pháp hoàn chỉnh và bao quát từ hoạch định đầu tư, phát triển dự án đến truyền thông, môi giới và phân phối, kinh doanh. Chính sự thống nhất và trọn vẹn trong tất cả các giai đoạn của một dự án bất động sản sẽ là tiền đề quan trọng để đảm bảo thành công bền vững cho chủ đầu tư, cũng như mang lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng. Vì vậy, nghiên cứu với muốn xây dựng một thư viện các tiêu chí cần thiết để hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc ra quyết định lựa chọn “Đối tác nào là phù hợp nhất”. HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 9 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân 1.3 Mục tiêu nghiên cứu:  Xác định các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.  Phân tích, xếp hạng và đánh giá các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.  Phân tích các nhóm nhân tố chính tác động đến việc ra quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản. 1.4 Phạm vi nghiên cứu:  Phạm vi: Các công ty, doanh nghiệp, tập đoàn đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Tp.HCM.  Đối tượng nghiên cứu: Các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.  Đối tượng thu thập dữ liệu: Các nhà quản lý cấp cao và cấp trung tại công ty, doanh nghiệp, tập đoàn đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Tp.HCM.  Quan điểm phân tích: Dựa trên quan điểm của chủ đầu tư và các chuyên gia kinh nghiệm nhằm xác định các tiêu chí quan trọng nhất tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.  Không gian nghiên cứu: tại thành phố Hồ Chí Minh.  Thời gian nghiên cứu: từ tháng 01/2018 đến tháng tháng 06/2018. 1.5 Đóng góp của nghiên cứu: 1.5.1 Về mặt học thuật:  Dựa trên cơ sở phương pháp thống kê mô tả, các kiểm định về độ tin cậy thang đo, kiểm định trị trung bình, kiểm định tương quan và phương pháp phân tích nhân tố nhằm xác định các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.  Nghiên cứu đưa ra một quy trình khảo sát, đánh giá của các chuyên gia trong ngành xây dựng, đầu tư dự án bất động sản thông qua bảng câu hỏi. HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 10 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân  Kết quả nghiên cứu đã xác định được các tiêu chí tác động nhiều nhất đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản với 2 quan điểm đánh giá của Chủ đầu tư và Đối tác . 1.5.2 Về mặt thực tiễn ứng dụng: Kết quả nghiên cứu có thể làm tài liệu tham khảo giúp cho các Chủ đầu tư trong việc ra quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản để đảm bảo cân nhắc và lựa chọn được một đối tác phù hợp nhất, đáp ứng được các yêu cầu hợp tác triển khai phát triển dự án cho đến khi hoàn thành và tiêu thụ sản phẩm. 1.6 Cấu trúc luận văn: HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 11 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân Chƣơng 1: Đặt vấn đề - Xác định vấn đề và mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Đóng góp của nghiên cứu Cấu trúc luận văn Chƣơng 2: Tổng quan - Các khái niệm, thuật ngữ dùng trong luận văn - Phân tích tổng quan các nghiên cứu trước đây - Kết luận Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu CẤU TRÚC LUẬN VĂN - Xác định các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản - Giới thiệu cách thu thập dữ liệu bằng phương pháp bảng câu hỏi - Công cụ nghiên cứu: Phần mềm excel, SPSS, các lý thuyết thống kê, kiểm định. Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu - Thống kê mô tả các đặc điểm của dữ liệu phân tích - Xác định giá trị trung bình và xếp hạng các tiêu chí - Kiểm tra dữ liệu bằng thực hiện các phép kiểm định Cronbach‟s Alpha, Spearman, Kruskal-Wallis - Xác định các nhóm nhân tố chính thông qua phân tích nhân tố khám phá (EFA) Chƣơng 5: Kết luận, kiến nghị - Kết luận, đánh giá lại kết quả nghiên cứu - Hạn chế nghiên cứu và kiến nghị - Đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo Hình 1.1- Cấu trúc của luận văn HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 12 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 Các khái niệm và định nghĩa: Hợp tác (Partnering): là một cách tiếp cận làm việc theo nhóm để đạt được thành công. Đó là một cách làm kinh doanh thể hiện các nguyên tắc của quản lý chất lượng toàn diện và tìm cách thay đổi mối quan hệ dự án truyền thống sang một nền văn hóa được chia sẻ, nơi tất cả đều có thể giành chiến thắng. Hợp tác dựa trên sự tin tưởng, sự cống hiến cho các mục tiêu chung, và sự hiểu biết về kỳ vọng và giá trị của nhau (Harback et al. 1994). Quan hệ đối tác (Partnership): được định nghĩa là các mối quan hệ chiến lược có mục đích giữa các công ty độc lập, họ chia sẻ các mục tiêu tương thích, phấn đấu cùng có lợi, và thừa nhận một mức độ tương hỗ lẫn nhau cao. Họ liên doanh để đạt được mục tiêu mà mỗi công ty, hành động một mình, không thể đạt được một cách dễ dàng (Mohr and Spekman 1994). Đối tác kinh doanh (Business partner): là một tổ chức thương mại mà một tổ chức thương mại có một số hình thức liên minh. Mối quan hệ này có thể là một liên kết độc quyền theo hợp đồng, trong đó cả hai thực thể cam kết không liên minh với các bên thứ ba. Ngoài ra, nó có thể là một sự sắp xếp rất lỏng lẻo được thiết kế phần lớn để gây ấn tượng với khách hàng và đối thủ cạnh tranh với kích thước của mạng mà các đối tác kinh doanh thuộc về. Dự án: là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất, Dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định (Bách khoa toàn thư mở Wikipedia). Theo PMBOK (Project Management Body of Knowledge, 5th), Dự án là một nỗ lực tạm thời được cam kết để tạo ra một sản phẩm hay dịch vụ duy nhất. Dự án đầu tƣ: là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định (Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014). HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 13