Tài liệu Thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT THƢƠNG MẠI  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2007- 2011 THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hƣớng dẫn: TS. Lê Thị Nguyệt Sinh viên thực hiện: ChâuHuỳnh Quốc Thái MSSV: 5075299 Lớp: Luật Thƣơng Mại 3 Khóa: 33 Cần Thơ, tháng 05/2011 n thơ, 11 /2010 THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN ✐ ........................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN ✐ ............................................................................................................. ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... ......................................................................................................................... GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN LỜI CẢM ƠN ⊶ ⊶✬⊷ ⊷ Sau khi hoàn thành xong cuốn luận văn cử nhân Luật này đồng nghĩa với việc kết thúc khóa học tại ngôi trƣờng Đại học Cần Thơ mà em đã gắn bó trong suốt bốn năm qua. Với một tâm trạng vừa vui, vừa mừng đan xen lẫn nhau khi viết xong những dòng cuối cùng của luận văn, vui vì mình đã hoàn thành xong việc học tập bậc đại học và đã trở thành một cử nhân ngành Luật với những kiến thức học đƣợc tại trƣờng nhƣ một hành trang để em có thể vững tin bƣớc vào cuộc đời, buồn vì phải chia tay ngôi trƣờng mà thuở nào em đã từng mơ ƣớc khi còn là một học sinh cấp III, chia tay với thầy cô những ngƣời đã cho em những tri thức vào đời, chia tay với những đứa bạn mà đã từ lâu đã xem nhƣ anh em trong một nhà rồi sau buổi lễ tốt nghiệp mỗi đứa một nơi mà không biết đến khi nào có dịp gặp lại… Bên cạnh tâm trạng buồn vui đó là sự biết ơn vô vàng và lòng cảm ơn của em đối với gia đình, ngƣời thân đã giúp em có đƣợc nghị lực để học tốt bốn năm đại học, cảm ơn bạn bè, thầy cô khoa Luật – Đại học Cần Thơ đã giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trƣờng, cho em những kiến thức để làm hành trang vào đời, em xin cảm ơn đến các cơ quan Cục Thuế Sóc Trăng, Chi Cục Thuế huyện Kế Sách đã cung cấp cho em những thông tin cũng nhƣ những số liệu để em có thể hoàn thành đƣợc cuốn luận văn này và sau cùng em xin chân thành cảm ơn đến cô Lê Thị Nguyệt Châu, giáo viên hƣớng dẫn, ngƣời đã tận tình giúp em trong quá trình làm luận văn để em có thể hoàn thành những nội dung cần thiết khi nghiên cứu đề tài này. Cuối lời, em xin gửi lời chúc sức khỏe đến gia đình, bạn bè, thầy cô và quý cơ quan đã giúp đỡ em hoàn thành cuốn luận văn này. Em xin trân trọng kính chào! Sinh viên thực hiện Huỳnh Quốc Thái GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài................................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2 3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2 4. Phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................................. 2 5. Bố cục của đề tài ................................................................................................ 2 CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN ..................................... 4 1.1 Khái quát chung về bất động sản và chuyển nhƣợng bất động sản .............. 4 1.1.1 Khái quát về bất động sản .............................................................................. 4 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản ............................................................................... 4 1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản .......................................................................... 5 1.1.1.3 Phân loại Bất động sản ................................................................................ 6 1.1.2 Khái niệm hoạt động chuyển nhượng bất động sản ...................................... 7 1.1.3 Sự phát triển của thị trường bất động sản .................................................... 8 1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản ............................................................... 8 1.1.3.2 Thị trường bất động sản Việt Nam ............................................................... 9 1.1.3.3 Tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam ...................... 13 1.2 Khái quát chung pháp luật về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản .............................................................................. 14 1.2.1 Khái quát về thuế thu nhập cá nhân........................................................... 14 1.2.1.1 Khái niệm thuế thu nhập cá nhân ............................................................... 14 1.2.1.2 Đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân ......................................................... 15 1.2.1.3 Đối tượng nộp thuế .................................................................................... 15 1.2.1.4 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân ............................................................. 16 1.2.2 Các giai đoạn phát triển của luật thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản ............................................................................... 17 1.2.2.1 Giai đoạn từ ngày 1 tháng 4 năm 1991 trước ngày 1 tháng 1 năm 2009 .... 18 1.2.2.2 Giai đoạn sau ngày 1 tháng 1 năm 2009 .................................................... 19 1.3 Tham khảo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản một số quốc gia trên thế giới ........................................................................................................................ 22 1.3.1 Thái Lan ...................................................................................................... 22 1.3.1.1 Thuế thu nhập cá nhân............................................................................... 22 1.3.1.2 Thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản................................. 24 1.3.2 Trung Quốc.................................................................................................. 24 1.3.2.1 Thuế thu nhập cá nhân ............................................................................... 24 1.3.2.2 Thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản................................. 26 1.3.3 Thuế thu nhập cá nhân ở Hoa Kỳ ............................................................... 26 CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN .................... 31 2.1 Đối tƣợng nộp thuế ........................................................................................ 31 2.1.1 Cá nhân cư trú............................................................................................. 35 GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.2 Cá nhân không cư trú.................................................................................. 36 2.1.3 Sự khác biệt giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú ........................ 36 2.2 Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản ................................. 37 2.2.1 Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế.......................................................... 37 2.2.2 Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ................................ 40 2.2.2.1 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................... 41 2.2.2.2 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 41 2.2.2.3 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở ....... 41 2.2.2.4 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước ....................... 43 2.2.2.5 Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS .................... 43 2.2.3 Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế ...... 44 2.3 Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản ............................................................................................................... 46 2.3.1 Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cư trú ...................................................... 46 2.3.1.1 Thu nhập tính thuế ..................................................................................... 46 2.3.1.2 Thuế suất ................................................................................................... 50 2.3.1.3 Cách tính thuế............................................................................................ 52 2.3.2 Căn cứ tính thuế đối với cá nhân không cư trú ........................................... 53 2.4 Thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản. .......................................................................................... 53 2.4.1 Kê khai thuế ................................................................................................. 53 2.4.2 Nộp thuế....................................................................................................... 55 2.5 Giảm thuế ....................................................................................................... 56 2.6 Xử lý vi phạm về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản ......................................................................................................... 57 2.6.1 Xử lý vi phạm hành chính về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng BĐS đối với người nộp thuế ....................................................... 58 2.6.2 Truy cứu trách nhiệm hình sự về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối với người nộp thuế ......................................... 63 2.6.3 Xử lý vi phạm pháp luật về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối với cơ quan quản lý thuế và cán bộ thuế ..................... 64 CHƢƠNG 3 NHẬN XÉT CHUNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................ 66 3.1 Nhận xét chung quy định pháp luật về Thuế Thu Nhập Cá Nhân trong hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản. .................................................................... 66 3.1.1 Ưu điểm của quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. .............................................................................. 66 3.1.2 Thực trạng tồn tại ........................................................................................ 67 3.1.2.1 Giá chuyển nhượng BĐS làm căn cứ tính thuế TNCN ................................ 67 3.1.2.2 Đối tượng chịu thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhượng BĐS .............. 69 3.1.2.3 Thuế suất ................................................................................................... 70 3.2 Phƣơng hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản ................................................... 72 GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.2.1 Đối với việc áp dụng mức thuế suất ............................................................. 72 3.2.2 Đối với việc miễn thuế ................................................................................. 73 3.2.3 Đối với cơ quan và cán bộ quản lý thuế....................................................... 74 3.2.4 Đối với giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế .................. 75 3.2.5 Đối với quy định pháp luật xử lý vi phạm về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản .............................................................. 76 3.2.6 Một số ý kiến đề xuất khác .......................................................................... 79 3.2.6.1 Sự thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật về đối tượng chịu thuế .............................................................................................................................. 79 3.2.6.2 Ứng dụng công nghệ thông tin vào trong công tác quản lý......................... 81 KẾT LUẬN .......................................................................................................... 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT: BĐS: Bất động sản. Thuế TNCN: Thuế thu nhập cá nhân. UBND: Uỷ ban nhân dân. CHXHCN: Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa. GCNQSDĐ: Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất. GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài “Thuế là nguồn thu chủ yếu của Nhà nước”, trong tất cả các loại thuế thì thuế thu nhập cá nhân đƣợc xem là một trong những sắc thuế quan trọng và ở một số quốc gia trên thế giới thuế TNCN đƣợc xem là loại “thuế vua” hay “thuế nữ hoàng” do nguồn thu từ loại thuế này là rất lớn. Ở Việt Nam, Luật thuế TNCN 2007 không phải là loại thuế đầu tiên điều chỉnh đến thu nhập của cá nhân, trƣớc đây Pháp lệnh Thuế thu nhập đối với ngƣời có thu nhập cao cũng đã quy định mức thuế cũng nhƣ cách tính thuế đối với những ngƣời có thu nhập vào ngân sách Nhà nƣớc. Có thể nói, Pháp Lệnh Thuế thu nhập đối với ngƣời có thu nhập cao là nền tảng cho sự ra đời của Luật thuế TNCN. Tuy nhiên, Luật thuế TNCN cũng có những quy định mới về đối tƣợng nộp thuế, cách tính thuế, thuế suất, đối tƣợng chịu thuế…về đối tƣợng chịu thuế thì một trong những đối tƣợng mới đƣợc quy định trong Luật thuế TNCN 2007 là thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nói chung, chuyển nhƣợng đất nói riêng là một hoạt động khá phổ biến đã đƣợc pháp luật điều chỉnh từ năm 1994 khi Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ra đời, nay khi cá nhân thực hiện hoạt động này phải đóng thuế TNCN chứ không đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất nhƣ trƣớc. Sự thay đổi này không phải ai cũng nắm đƣợc do những thông tin về chính sách thuế mới chƣa tiếp cận đến ngƣời dân, đặc biệt là những ngƣời dân ở nông thôn thuộc đối tƣợng chịu thuế. Với sự hiểu biết chƣa đúng, chƣa đủ dễ đƣa họ đến việc thực hiện không đúng, không đủ hoặc không thực hiện nghĩa vụ của mình khi có thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, từ đó vô tình họ trở thành ngƣời vi phạm pháp luật về thuế mà nguyên nhân là do sự hạn chế về kiến thức pháp luật nói chung. Bên cạnh đó, những quy định của pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS còn một số hạn chế, bất cập dễ tạo kẽ hở để những ngƣời nộp thuế trong một số trƣờng hợp có thể lách luật làm giảm số tiền thuế phải nộp gây thất thoát cho Ngân sách Nhà nƣớc. Từ hai góc độ trên, một là sự hạn chế của ngƣời dân thuộc đối tƣợng chịu thuế đối với chính sách thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, hai là những ngƣời có sự hiểu biết về quy định này nhƣng dựa vào những quy định còn hạn chế của pháp luật để làm giảm số tiền thuế mà đáng lẽ ra họ phải nộp vào Ngân sách, ngƣời viết chọn nghiên cứu đề tài này làm luận văn tốt nghiệp chƣơng trình học, đồng thời cung cấp những thông tin về quy định pháp luật đối với hoạt động chuyển GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 1 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN nhƣợng BĐS và đƣa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đối với hoạt động này. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài này trƣớc hết là giúp cho ngƣời viết hiểu thêm những quy định của pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Từ đó, trình bày những quy định về vấn đề này một cách hệ thống, bên cạnh đó đƣa ra một số ý kiến cá nhân về quy định pháp luật, nêu quan điểm và đƣa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS trong tƣơng lai. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu vào những quy định của pháp luật về thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đƣợc quy định trong Luật thuế Thu Nhập Cá Nhân 2007 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu quy định pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS ngƣời viết đã chọn lựa một số phƣơng pháp, thao tác để tìm hiểu, nghiên cứu những vấn đề trong luận văn nhƣ phƣơng pháp sƣu tầm thông tin, nghiên cứu lý luận dựa trên quy định của luật, nghị định, thông tƣ, giáo trình, sách, cập nhật các thông tin trên tạp chí, báo đài, internet liên quan đến nội dung đề tài nghiên cứu. Đồng thời ngƣời viết sử dụng phƣơng pháp phân tích, so sánh, bình luận về các quy định pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS theo sự hƣớng dẫn của giáo viên hƣớng dẫn về đề tài và đƣa ra ý kiến cá nhân về một số quy định đối với hoạt động này. Bên cạnh đó ngƣời viết còn sử dụng biện pháp khảo sát trực tiếp đối tƣợng thuộc nhóm chịu thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS để làm rõ thực trạng về sự hiểu biết của nhóm đối tƣợng này đối với quy định pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. 5. Bố cục của đề tài Đề tài đƣợc chia thành ba phần: phần mở đầu, phần nội dung, phần kết luận. Phần nội dung gồm ba chƣơng: Chương 1: Lý luận chung về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản. Trình bày khái quát chung về BĐS, thông qua việc nêu định nghĩa, đặc điểm và phân loại BĐS, thông qua đó ngƣời viết nêu lên khái niệm về hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Từ việc tìm hiểu những vấn đề vừa nêu, làm cơ sở để ngƣời viết tìm hiểu khái quát chung pháp luật về thuế TNCN đối với hoạt động GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 2 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN chuyển nhƣợng BĐS bao gồm khái niệm, đặc điểm của thuế TNCN, đối tƣợng nộp thuế, vai trò của thuế TNCN và các giai đoạn phát triển của Luật thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS gồm trƣớc và sau khi Luật thuế TNCN 2007 có hiệu lực. Bên cạnh đó, ngƣời viết cũng trình bày thêm quy định pháp luật về thuế TNCN và quy định pháp luật về thuế đối hoạt động chuyển nhƣợng BĐS ở một số quốc gia trên thế giới nhƣ Thái Lan, Trung Quốc và Hoa Kỳ để tham khảo, so sánh với quy định pháp luật của Việt Nam. Chương 2: Giới thiệu cụ thể nội dung quy định pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS trong Luật thuế TNCN 2007 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành đối với hoạt động này bao gồm: ngƣời nộp thuế, đối tƣợng chịu thuế, đối tƣợng không chịu thuế, căn cứ tính thuế, việc đăng ký, khai, tính nộp thuế, chính sách miễn thuế, giảm thuế trong một số trƣờng hợp cụ thể theo quy định của pháp luật và vấn đề xử lý vi phạm về thuế đối với hoạt động thu nộp thuế trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Chương 3: Đánh giá chung và trình bày một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Với việc tìm hiểu, nghiên cứu các vấn đề từ chƣơng 1 và chƣơng 2, ở chƣơng 3 ngƣời viết trình bày với nội dung đánh giá chung quy định pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS với việc đƣa ra những nhận xét chung về những mặt tích cực cũng nhƣ những mặt hạn chế tồn tại trong quy định pháp luật và đƣa ra ý kiến cá nhân về một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS ở Việt Nam trong tƣơng lai. GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 3 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung về bất động sản và chuyển nhƣợng bất động sản 1.1.1 Khái quát về bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Khái niệm bất động sản (BĐS) đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại, thời kì này ngƣời ta quan niệm rằng bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất, những tài sản này đƣợc xếp bên cạnh những tài sản nhƣ nô lệ, gia súc kéo, gia súc mang vác…thuộc nhóm tài sản Res mancipi là những tài sản quý giá đƣợc bảo vệ bằng những biện pháp đặc biệt1. Theo từ điển Tiếng Việt thì “bất động sản là tài sản không di dời được như nhà cửa, đất”2. Về mặt ngôn ngữ học ngƣời ta căn cứ vào tính chất của những tài sản là những vật cố định, không di dời đƣợc và cả những tài sản gắn liền với đất đều là bất động sản. Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…)3. Pháp luật Việt Nam cũng quy định về bất động sản tƣơng tự những quốc gia trên nhƣng có phần mở hơn, cụ thể: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”4 Nhƣ vậy khái niệm bất động sản theo pháp luật Việt Nam ngoài những tài sản đƣợc liệt kê theo điều 174 khoản 1 BLDS Việt Nam 2005 thì những tài sản khác không đƣợc liệt kê nhƣng do tính chất, mục đích sử dụng và đƣợc pháp luật quy định thì sẽ đƣợc xem là bất động sản. Có thể thấy rằng khái niệm về bất động sản 1 TS. Nguyễn Ngọc Điện, Giáo Trình Luật La Mã, NXB.Chính Trị Quốc Gia, Hà Nội 2009, Tr13. Quang Hùng, Từ Điển Tiếng Việt, NXB Thống Kê, 2006, Tr46. 3 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/3521. 4 Khoản 1 Điều 174 Bộ Luật Dân Sự Việt Nam 2005. 2 GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 4 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN theo pháp luật Việt Nam có phần mở hơn so với các nƣớc trên thế giới, quy định nhƣ vậy cũng góp phần vào việc quản lý cũng nhƣ việc thu thuế đối với những tài sản này một cách toàn diện hơn, tránh bỏ sót. Ví dụ, đối với trƣờng hợp một ngƣời có một hecta diện tích mặt nƣớc để nuôi cá, ngƣời này cho một ngƣời khác thuê diện tích mặt nƣớc này để nuôi cá, mặt dù theo quy định của khoản 1 điều 174 BLDS 2005 không có liệt kê bất động sản gồm diện tích mặt nƣớc nhƣng căn cứ theo tính chất của mặt nƣớc cũng là vật không thể di dời đƣợc và theo điểm d khoản 1 điều 174 BLDS 2005 thì xem diện tích mặt nƣớc cho thuê đó cũng là một bất động sản, cho nên thu nhập phát sinh từ việc cho thuê mặt nƣớc của ngƣời chủ đó cũng đƣợc xem nhƣ là một khoản thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản (sẽ đƣợc trình bày cụ thể ở mục 2.2.2.4 chƣơng 2). 1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản5 * Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn (trên bề mặt trái đất thì 2/3 là diện tích mặt nƣớc biển6 và diện tích này có thể tăng lên trong vài thập niên tới, trong khi đó diện tích phần đất chiếm không đến 1/3). Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính cá biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v. * Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của đất đai, vật kiến trúc và công trình xây dựng. 5 6 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/3521 http://www.baomoi.com/Info/Trai-Dat-voi-rat-nhieu-nhung-dieu-ky-la-va-kho-tin/79/3819156.epi GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 5 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN * Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến. * Các tính chất khác - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.1.3 Phân loại Bất động sản7 Từ kinh nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS không đầu tƣ xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công trình thƣơng mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại 7 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/3521 GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 6 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN hoá đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta cũng nhƣ ở các nƣớc trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chƣa sử dụng v.v…Bất động sản đặc biệt là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp. Việc phân chia BĐS theo ba loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trƣờng bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của nƣớc ta. Ngoài ra, sự phân loại BĐS nhƣ trên cũng nhằm phân định giá trị của BĐS của từng loại BĐS tƣơng ứng, vì mỗi loại BĐS sẽ có những giá trị khác nhau tùy thuộc vào nhu cầu đối với loại BĐS đó khi tham gia vào thị trƣờng. 1.1.2 Khái niệm hoạt động chuyển nhượng bất động sản Luật không định nghĩa cụ thể nhƣ thế nào là hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, tuy nhiên căn cứ vào khái niệm BĐS mà ngƣời viết trình bày trong phần 1.1.1 thì đất đai là một hình thức của BĐS và hoạt động chuyển nhƣợng đất đƣợc định nghĩa trong Luật chuyển quyền sử dụng đất 1994 nhƣ sau “chuyển nhượng đất là chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình, theo quy định của pháp luật8”. Nhƣ vậy, thông qua khái niệm về BĐS nói chung và khái niệm về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ngƣời viết khái quát về định nghĩa hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nhƣ sau “chuyển nhượng BĐS là chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng BĐS của mình, theo quy định của pháp luật”. Bên cạnh đó, căn cứ vào quy định của luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và các văn bản hƣớng dẫn luật Thuế thu nhập cá nhân thì hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản có thể hiểu theo hai hƣớng: Một là hoạt động chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với, chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà ở; Hai là hoạt động chuyển quyền sử dụng bất động sản thông qua hoạt động cho thuê mƣớn bất động sản nhƣ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc, chuyển quyền sử dụng nhà ở .v.v. Mặc khác có thể hiểu hoạt động chuyển nhƣợng BĐS thông qua việc giao dịch, mua bán, kinh doanh bất động sản. Trong đó giao dịch bất động sản có liên 8 Xem khoản 1 điều 4 Luật Chuyển Quyền Sử Dụng Đất 1994. GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 7 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản9. Đặc điểm của hoạt động này là đƣợc thực hiện ít nhất giữa hai bên chủ thể và chủ thể chuyển nhƣợng BĐS đặc biệt là với đất phải đƣợc pháp luật cho phép chuyển nhƣợng. Trong một số trƣờng hợp thì khi thực hiện hoạt động này thì quyền của chủ sở hữu sẽ mất đi (nhƣ chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà ở, chuyển quyền sữ dụng đất…), một số trƣờng hợp khác quyền sở hữu của chủ sở hữu không mất đi tuyệt đối mà chỉ bị hạn chế quyền sử dụng hay quyền định đoạt trong một giới hạn chừng mực nhất định (nhƣ hoạt động cho thuê mƣớn BĐS, chuyển quyền sử dụng nhà ở…). Xuất phát từ đặc tính cố định và không di dời đƣợc nên việc chuyển nhƣợng BĐS nói chung, chuyển nhƣợng đất nói riêng có thể hiểu hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là sự chuyển dịch quyền sở hữu đối với BĐS đó từ bên chuyển nhƣợng sang bên nhận chuyển nhƣợng còn về mặt cơ học thì không có sự thay đổi nào khi chuyển nhƣợng, nghĩa là khi chuyển nhƣợng một thửa đất thì ngƣời chủ đối với mảnh đất đó sẽ thay đổi từ ngƣời chuyển nhƣợng sang ngƣời nhận chuyển nhƣợng nhƣng về mặt cấu tạo, thành phần, diện tích đất chuyển nhƣợng là không thay đổi. 1.1.3 Sự phát triển của thị trường bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản Để hiểu rõ khái niệm thị trƣờng bất động sản, trƣớc tiên ngƣời viết tập trung phân tích khái niệm thị trƣờng. Theo từ điển Tiếng Việt, “thị trường” là nơi giao dịch buôn bán. Xét ở góc độ kinh tế thị trƣờng là phạm trù gắn liền với sản xuất lƣu thông hàng hóa và tiền tệ, là tổng thể các giao dịch mua bán và dịch vụ giữa ngƣời mua và ngƣời bán. Thông qua khái niệm về thị trƣờng và BĐS nhƣ trên có thể khái quát thị trƣờng bất động sản nhƣ sau “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định, hay nói cách khác thị trường BĐS là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê BĐS. Thị trường BĐS bao gồm người mua, người bán các nhà đầu tư, những nhà môi giới và các chuyên viên bất động sản”10. Từ khái niệm trên cho ta thấy xuất hiện trên thị trƣờng bất động sản có ba chủ thể chính gồm: ngƣời mua, ngƣời bán (các nhà đầu tƣ), những nhà môi giới đóng 9 Khoản 4 điều 4 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2006. http://blog.re24h.com/haunhadat/baiviet/3371 10 GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 8 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN vai trò trung gian và các chuyên viên bất động sản. Trong đó, ngƣời mua là những ngƣời có nhu cầu thực sự về nhà ở và không thiên về mục đích lợi nhuận trừ trƣờng hợp những đối tƣợng mua nhằm mục đích đầu cơ sinh lợi (trƣờng hợp đầu cơ sinh lợi bắt đầu hình thành nhỏ lẻ từ cuối những năm 1980 từ sau Quyết Định 201 ngày 1/7/1980 của Hội Đồng Chính Phủ có hiệu lực, khi đó việc mua bán nhà đất đƣợc thực hiện dễ dàng hơn11), ngƣời bán (các nhà đầu tƣ) 12 là những ngƣời dùng vốn để mua và bán lại hoặc cho thuê bất động sản gồm: (1) Nhà đầu tư chuyên nghiệp: bất động sản là lĩnh vực kinh doanh chính của họ và phần lớn vốn của nhà đầu tƣ đƣợc dùng để mua bán bất động sản; (2) Nhà đầu tư không chuyên nghiệp: bất động sản không là lĩnh vực kinh doanh chính của họ thỉnh thoảng mới dùng vốn của mình để đầu tƣ bất động sản, những ngƣời môi giới đóng vai trò trung gian hay trên thực tế gọi là “cò đất” là những ngƣời môi giới bất động sản một cách tự do thƣờng không có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao, không có trụ sở, văn phòng hoạt động chính nên mức độ tin cậy không cao, những ngƣời này thƣờng cũng kiêm luôn dịch vụ pháp lý đi kèm giao dịch với mức hoa hồng khá linh hoạt từ 1 – 3% giá trị giao dịch (tùy theo từng loại giao dịch, giao dịch càng lớn thì mức hoa hồng càng thấp) và tùy theo thỏa thuận mà hoa hồng có thể nhận đƣợc từ bên bán hoặc bên mua hoặc từ cả hai phía13, chuyên viên bất động sản ngƣợc lại với “cò đất” là ngƣời hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, am hiểu thị trƣờng và có khả năng tƣ vấn tốt. Bên cạnh những chủ thể trên, tham gia thị trƣờng bất động sản còn có những tổ chức hoạt động trong lãnh vực bất động sản nhƣ các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, các trung tâm dịch vụ bán đấu giá, các tổ chức tƣ vấn và thông tin bất động sản…Hệ thống tín dụng, ngân hàng cũng tham gia ngày càng tích cực vào thị trƣờng bất động sản, nhiều quỹ phát triển nhà ở tại đô thị, ngân hàng nhà, ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tƣ phát triển nhà hoặc thế chấp bất động sản đƣợc thành lập. Đồng thời các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia thị trƣờng bất động sản cũng tăng lên đáng kể 14. 1.1.3.2 Thị trường bất động sản Việt Nam Trƣớc khi Luật đất đai 1993 ra đời thì những quy định đối với các giao dịch về đất nói chung đều rất hạn chế, mặc dù các giao dịch đối với loại tài sản này trên 11 Phạm Minh Chính – Vƣơng Quân Hoàng, Kinh Tế Việt Nam Thăng Trầm và Đột Phá, NXB Tri Thức năm 2009, tr 303. 12 http://blog.re24h.com/haunhadat/baiviet/3371 13 Phạm Minh Chính – Vƣơng Quân Hoàng, Kinh Tế Việt Nam Thăng Trầm và Đột Phá, NXB Tri Thức năm 2009, tr 303. 14 Phạm Minh Chính – Vƣơng Quân Hoàng, Kinh Tế Việt Nam Thăng Trầm và Đột Phá, NXB Tri Thức năm 2009, tr 307. GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 9 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN thực tế diễn ra rất phổ biến từ rất sớm. Trong phần này ngƣời viết tập trung nghiên cứu sơ lƣợc về thị trƣờng bất động sản Việt Nam từ sau năm 1945 đến nay. Từ sau năm 1945 đến trước năm 1975: Trong giai đoạn này ở Việt Nam các giao dịch về đất nhƣ mua, bán, cầm cố, trao đổi, tặng cho diễn ra với những hình thức khá đơn giản, đặc biệt là ở miền Nam Việt Nam cụ thể là các tỉnh miền Tây Nam bộ thì quá trình mua bán đất thông qua những thủ tục chỉ mang tính hình thức. Đơn cử tại Sóc Trăng trong giai đoạn này khi một bên muốn bán một mảnh đất và một bên có nhu cầu mua thì hai bên chỉ cần viết vào một tờ giấy chứng nhận có việc mua bán diễn ra với một diện tích đất nhất định theo một giá do hai bên thỏa thuận sau đó hai bên ký vào tờ chứng nhận đó hoặc điểm chỉ, đôi khi có thêm một bƣớc nữa là có chữ ký xác nhận của chính quyền lúc bấy giờ (chính quyền chế độ cũ) nhƣng đa số trƣờng hợp mua bán đất không thực hiện thêm bƣớc này, nhƣ vậy là đã hoàn thành xong việc mua bán đất, một số trƣờng hợp khác không cần làm giấy tờ chỉ thông qua lời nói của các bên với nhau và có ngƣời làm chứng, tƣơng tự việc tặng cho đất đai cũng không nhất thiết làm giấy tờ. Có thể nhận thấy rằng trong giai đoạn này mối quan hệ giữa chủ sở hữu và tài sản có phần giống nhƣ quan niệm chiếm hữu trong luật Pháp là coi trọng yếu tố chủ quan (animus) nghĩa là ngƣời chiếm hữu (ngƣời chủ sở hữu thật sự) là ngƣời thực hiện các giao dịch vật chất tác động lên tài sản theo cung cách một ngƣời có quyền thực sự lên tài sản của mình mà không nhất thiết phải chứng minh15. Giai đoạn từ sau năm 1975 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 1980: Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nƣớc thống nhất hệ thống pháp luật dần dần hoàn thiện, tuy nhiên theo thói quen và tập quán thì các giao dịch về đất đai vẫn diễn ra nhƣ trƣớc đây do các bên tự thỏa thuận giao dịch. Cũng nhƣ trong giai đoạn trƣớc thì giá trị của bất động sản không đƣợc đánh giá cao vấn đề tặng cho, trao đổi, thậm chí mƣợn đất vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây là căn nguyên của khó khăn trong việc quản lý và quá trình cấp xét “sổ hồng”, “sổ đỏ” cũng nhƣ các tranh chấp về nhà đất nhƣ hiện nay. Giai đoạn từ sau ngày 1 tháng 7 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: Ngày 1 tháng 7 năm 1980 khi Quyết định 201/CP của Hội đồng Chính Phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cƣờng công tác quản lý ruộng đất, bao gồm cả đất ở trong cả nƣớc có hiệu lực việc mua bán đất đai có phần dễ dàng hơn và dần hình thành thói quen mua bán đất đai có giấy chứng nhận và có xác nhận của 15 TS. Nguyễn Ngọc Điện, Giáo Trình Luật So Sánh, Khoa Luật - Trƣờng Đại Học Cần Thơ năm 2007, tr 27,28. GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 10 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN cơ quan chức năng xã, phƣờng. Mặc dù vậy, vẫn có rất nhiều trƣờng hợp chỉ có tờ giấy này mà không làm thủ tục sang tên đổi chủ. Cũng chính trong giai đoạn này thị trƣờng nhà đất dần định hình, giá nhà đất bắt đầu tăng, nhu cầu về thông tin thị trƣờng cũng bắt đầu nhen nhóm16. Giai đoạn từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay: Tại kì họp lần thứ ba Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa IX ngày 14 tháng 7 năm 1993 đã thông qua Luật đất đai 1993 và có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993 là một cột mốc quan trọng đánh dấu sự ra đời chính thức của thị trƣờng bất động sản Việt Nam khi quy định “hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất 17”, ngƣời sử dụng đất có quyền “được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật”18 và dành một chƣơng riêng quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất 19. Với luật đất đai năm 1993 Nhà nƣớc chuyển từ biện pháp quản lý hành chính sang biện pháp kinh tế kết hợp hành chính. Theo Luật đất đai năm 1993 và đƣợc bổ sung vào các năm 1998, 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất ổn định lâu dài có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Luật đất đai cũng tạo điều kiện cho những ngƣời sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xƣởng, công trình xây dựng…có thể chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tƣợng trong nƣớc. Ngƣời có nhà ở đƣợc phép cho ngƣời nƣớc ngoài thuê. Kể từ khi thị trƣờng BĐS chính thức đƣợc khai sinh năm 1993, theo sự nghiên cứu của các chuyên gia kinh tế cũng nhƣ những nhà nghiên cứu thị trƣờng BĐS thì cho đến nay Việt Nam đã chứng kiến nhiều cơn sốt nhà đất làm khuynh đảo thị trƣờng nhà đất. Sốt đất từ giữa những năm 1993 đến 1994: Một trong những nguyên nhân gây sốt đất trong giai đoạn này là do luật đất đai 1993 ra đời cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc phép giao dịch về đất nên đất đai, nhà ở đƣợc xem nhƣ là một loại hàng hóa có giá trị cao. Đồng thời kết hợp tích lũy bằng tiền và vàng trong dân chúng và họ ý thức đƣợc rằng BĐS là một tài sản có giá trị, ít rủi ro nên một nhóm ngƣời muốn bảo đảm tài sản của họ bằng cách mua nhà đất. Trong hai năm này giá nhà đất tăng 16 Phạm Minh Chính – Vƣơng Quân Hoàng, Kinh Tế Việt Nam Thăng Trầm và Đột Phá, NXB Tri Thức năm 2009, tr 303. 17 Khoản 2 điều 3 Luật Đất Đai 1993. 18 Khoản 3 điều 73 Luật đất đai 1993. 19 Xem chƣơng 4 Luật đất đai 1993. GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 11 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN đột biến bình quân khoảng mƣời lần so với những năm trƣớc đó, cụ thể là vào năm 1988, một lô đất 200m2 ở khu vực Láng Thƣợng (Đống Đa – Hà Nội) đƣợc giao dịch thành công với giá 2 chỉ vàng cả một lô đất. Năm 1990, mảnh đất 200m2 ấy lại đƣợc giao dịch với giá 7 cây vàng cao gấp 35 lần thời điểm hai năm trƣớc đó. Và tới giữa năm 1993, ngƣời ta định giá chừng 120 cây vàng cho mảnh đất đó, gấp 17 lần giá 3 năm trƣớc và cao gấp 500 lần so với trƣớc đó 5 năm20. Sốt đất năm 2000 đến 2003: Sau gần 10 năm đóng băng thị trƣờng BĐS bắt dầu nóng lên từ năm 2000 đến năm 2003. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất trong thị trƣờng BĐS trong giai đoạn này có nguồn gốc từ tăng trƣởng kinh tế, đời sống đƣợc cải thiện và ngƣời dân có tích lũy. Bên cạnh đó nhu cầu về nhà ở và nhu cầu về đất đai để phục vụ sản xuất kinh doanh ngày càng tăng. Hệ quả là đầu cơ trong kinh doanh nhà đất phát triển mạnh mẽ. Đồng thời trong giai đoạn này chính sách Nhà nƣớc về đất đai cũng cởi mở hơn càng giúp các giao dịch về đất trở nên thuận lợi. Cuối cùng là yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận từ đất cũng nhƣ sự thiếu thông tin về giá nhà đất là những nguyên nhân cơ bản khiến giá nhà đất trong giai đoạn này tăng cao. Từ cuối năm 2003 thị trƣờng BĐS Việt Nam trở nên kém sôi động hơn và giá đất cũng ít biến động hơn. Tại kì họp lần thứ 4 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật đất đai 2003 (có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2004) thay thế Luật đất đai năm 1993 sau hơn 10 năm đánh dấu sự ra đời của thị trƣờng BĐS Việt Nam. Luật đất đai 2003 ra đời càng khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam khi quy định cụ thể về quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS (mục 7 chƣơng II Luật đất đai 2003) nhƣ đất đƣợc tham gia thị trƣờng BĐS thì đối với loại đất này ngƣời sử dụng đất có một trong các quyền chuyền đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 21, cũng nhƣ những điều kiện để đất tham gia thị trƣờng BĐS22 và việc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng BĐS23. Và để phù hợp với xu thế hiện tại trong quá trình hội nhập nền kinh tế quốc tế cũng nhƣ nhận thức đƣợc tiềm năng phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam, Luật kinh doanh BĐS 2006 ra đời (có hiệu lực ngày 1 tháng 1 năm 2007) quy định về 20 Phạm Minh Chính – Vƣơng Quân Hoàng, Kinh Tế Việt Nam Thăng Trầm và Đột Phá, NXB Tri Thức năm 2009, tr 300. 21 Xem khoản 1 điều 61 Luật đất đai 2003. 22 Xem điều 62 Luật đất đai 2003. 23 Xem điều 63 Luật đất đai 2003 GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 12 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI