Tài liệu Thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện hưng nguyên tỉnh nghệ an giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN ANH THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN ANH THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. ĐÀM XUÂN VẬN Thái Nguyên – 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ trong một công trình khoa học nào. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và đúng sự thật. Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Anh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜICẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể cá nhân. Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến: Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Giảng viên hướng dẫn người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng kí đất đai huyện Hưng Nguyên và các hộ dân trên địa bàn huyện Hưng Nguyên đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu nhập thông tin thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hưng Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Anh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜICẢM ƠN .................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1....................................................................................................... 5 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 5 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5 1.1.1. Khái quát chung về giá đất ...................................................................... 5 1.1.2. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 6 1.1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 8 1.1.4. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 9 1.2 Tổng quan thị trường đất đai ..................................................................... 13 1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới ............................................................. 14 1.2.2. Thị trường đất đai Việt Nam ................................................................. 15 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 20 1.3.1. Các yếu tố tự nhiên ............................................................................... 20 1.3.2. Các yếu tố kinh tế .................................................................................. 20 1.3.3. Các yếu tố xã hội ................................................................................... 21 1.4. Cơ sở pháp lý hiện hành về định giá đất .................................................. 22 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ............................... 23 CHƯƠNG 2..................................................................................................... 25 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 25 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 25 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 25 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 ...................................... 25 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.3.2. Thực trạng giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018...................................................................................................... 25 2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................ 26 CHƯƠNG 3..................................................................................................... 28 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................................. 28 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2018 ........................................ 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 31 3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An .......... 33 3.2. Tình hình Giá đất ở trên địa bàn huyện hưng Nguyên ............................. 40 3.2.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn ...................................................... 40 3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của nhà nước................... 40 3.2.3. Tình hình giá đất ở trên thị trường của huyện hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018...................................................................................................... 43 3.2.4. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018. .................................................. 45 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016–2018. ...................................................................... 48 3.3.1. Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................ 48 3.3.2. Yếu tố pháp lý của thửa đất................................................................... 53 3.3.3 Yếu tố Quy hoạch................................................................................... 54 3.3.4. Cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 56 3.3.5. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 ........................................................................................ 58 3.3.6. Yếu tố tâm lý ......................................................................................... 59 3.3.7. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên................................................................................. 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4. Đề xuất một số giải pháp .......................................................................... 62 3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ....................................................... 63 3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ........ 63 3.4.3. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 64 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .............................................................................. 65 1. Kết luận ....................................................................................................... 65 1.1. Thực trạng giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 ......................................................................................................................... 65 1.2. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 ........................................................................ 65 1.3. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên và đề xuất giải pháp. .............................................. 66 2. Đề nghị ........................................................................................................ 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 67 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Ý nghĩa của chữ viết tắt BĐS : Bất động sản ĐG : Đa giác ĐTH : Đô thị hóa CN : Chữ nhật CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất HT : Hình thang GPMB : Giải phóng mặt bằng QLĐĐ : Quản lý đất đai THPT : Trung học phổ thông UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 3. 1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Hưng Nguyên ................................ 36 Bảng 3. 2: Khung giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên ...................................... 41 Bảng 3. 3: Giá đất ở Thị trấn Hưng Nguyên, huyện Hưng Nguyên ............... 41 Bảng 3. 4: Giá đất ở xã Hưng Tân, huyện hưng Nguyên ............................... 42 Bảng 3. 5: Giá đất ở xã Hưng Thịnh, xã Hưng Phúc, huyện hưng Nguyên ... 42 Bảng 3. 6: Giá đất ở xã Hưng Châu, xã Hưng Lam, huyện hưng Nguyên ..... 43 Bảng 3. 7: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm I .......................................... 43 Bảng 3. 8: Giá chuyển nhượng ở khu vực II ................................................... 44 Bảng 3. 9: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm III ....................................... 44 Bảng 3. 10: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm IV ..................................... 45 Bảng 3. 11: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 ............................................... 46 Bảng 3. 12: Giá đất ở nhóm đường phố trong khu vực đô thị ........................ 49 Bảng 3. 13: Giá đất ở nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị ..................................................................................................................... 51 Bảng 3. 14: Giá đất ở nhóm đất ở các xã Hưng Thịnh, Hưng Phúc ............... 51 Bảng 3. 15: Giá đất ở nhóm đất ở các khu vực còn lại ................................... 52 Bảng 3. 16: Đặc điểm của một số khu dân cư................................................. 55 Bảng 3. 17. Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án .. 55 Bảng 3. 18: Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch ..................................................................................... 56 Bảng 3. 19: Giá đất của vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 57 Bảng 3. 20: Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm của thửa đất ............................. 58 Bảng 3. 21: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại huyện Hưng Nguyên ............................................................................................................ 60 Bảng 3. 22: Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016-2018 qua ý kiến của người dân .............................................. 61 Hình 3. 1: Giá đất trên thị trường theo vị trí của bốn lô đất thuộc tuyến 1. ... 53 Sơ đồ 3. 1: Sơ đồ huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An .................................. 28 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Trong những năm gần đây, kinh tế Việt Nam khởi sắc và đạt nhiều thành tựu tiến bộ về tăng trưởng, khiến cho đời sống của nhân dân ngày càng đổi mới. Cùng với nhịp độ phát triển nhanh chóng, hàng loạt vấn đề đang ngày càng thay đổi. Một trong những thay đổi như vậy là thay đổi trong thị trường đất đai - bất động sản của Việt Nam nói chung và ở huyện Hưng Nguyên nói riêng. Thực tế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phục vụ quá trình phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, hệ thống kênh mương thủy lợi, mở rộng các tuyến đường theo quy hoạch ở huyện Hưng Nguyên đã dẫn đến việc rất nhiều hộ gia đình cá có diện tích ảnh hưởng bởi quy hoạch không hài lòng hoặc không Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 chấp hành các hình thức đền bù, giải phóng mặt bằng của các chủ đầu tư với lý do giá đất đền bù theo khung chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực của thị trường. Nếu kéo dài thực trạng này thì sẽ nảy sinh những khó khăn trong thực hiện mục tiêu phát triển và xuất hiện các vấn đề xã hội phức tạp. Do đó cần phải có biện pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để việc định giá đất phù hợp hơn giữa giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng, qua đó thiết lập sự ổn định cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội. Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như tài sản thông thường khác. Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế huyện Hưng Nguyên chuyển biến tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng được đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến đường đẹp, nhiều công trình tầm cỡ như dự án VSIP, các trung tâm thương mại, dịch vụ...bên cạnh đó, trong 10 năm qua (2008 - 2018), huyện Hưng Nguyên có rất nhiều công trình xây dựng các khu tái định cư, kéo theo đó là việc giá đất luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác thực hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình cá nhân, gây ra nhiều bức xúc trong xã hội. Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài luận văn: “Thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 – 2018”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018. - Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu khoa học là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018. Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn huyện Hưng Nguyên Giai đoạn 2016 - 2018. Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố quy hoạch trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, ... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, công tác xác định giá đất không giống với việc xác định giá của một của cải vật chất nhất định có tính tức thời nào đó mà nó lệ thuộc vào các yếu tố tác động lên giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành. Nên việc định giá đất được khái quát như là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là: Giá đất do Nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. 1.1.2. Cơ sở lý luận Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014) [1]. Đất đai có các đặc trưng: - Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hòa hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 - Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. - Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao. - Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất. - Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. - Các tính chất khác: Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng… Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. 1.1.3. Cơ sở thực tiễn 1.1.3.1. Khái niệm thị trường đất đai Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc Thái, 2005) [13]. 1.1.3.2. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 - Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có hiệu quả. - Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. - Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. - Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. 1.1.4. Cơ sở khoa học Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11]. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 1.1.4.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. - Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11]. 1.1.4.2. Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận. Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn