Tài liệu Thực trạng và giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện văn bàn tỉnh lào cai giai đoạn 2015 2017

. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ MẾN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ MẾN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Thị Mến ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ chuyên ngành: Quản lý đất đai. Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, UBND huyện Văn Bàn và các hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này. Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Học viên Trần Thị Mến iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii MỤC LỤC ......................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TĂT .................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. viii MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1 2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài: ........................................................................ 4 1.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4 1.1.2.1. Luật....................................................................................................... 5 1.1.2.2.. Các văn bản dưới Luật ........................................................................ 5 1.1.3. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ................ 7 1.1.3.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......... 7 1.1.3.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất................................................... 7 1.1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ............................................................. 8 1.1.3.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất....................................... 8 1.1.3.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ...... 8 1.2. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam ............................... 12 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới .................................................. 12 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam .................................................. 15 1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Lào Cai ................................ 21 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................................. 25 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 25 iv 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 25 2.2.1. Phạm vi thời gian .................................................................................. 25 2.2.2. Phạm vi không gian ............................................................................... 25 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25 2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai Huyện Văn Bàn ............................................................................... 25 2.3.2. Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại Huyện Văn Bàn 2015 -2017 (23 xã và thị trấn) ............... 25 2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. ........................................................................................... 25 2.3.4. Khó khăn, thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhương, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn ..................... 25 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 26 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 26 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu............................................... 26 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 28 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Huyện Văn Bàn ... 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28 3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 28 3.1.1.2. Địa hình địa mạo ................................................................................ 28 3.1.1.3. Khí hậu thời tiết.................................................................................. 29 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của Huyện Văn Bàn..................................... 31 3.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại Huyện Văn Bàn giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................ 39 3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất................. 39 3.2.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ............................. 43 3.2.3. Tổng hợp kết quả thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ Huyện Văn Bàn giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................ 46 3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Văn Bàn .............................................................................. 48 v 3.3.1.Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng ................................. 48 3.3.2. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho .................................... 50 3.3.3. Đánh giá của cán bộ quản lý và người người dân Huyện Văn Bàn về thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ........... 52 3.4. Khó khăn, thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn ..................... 55 3.4.1. Đánh giá thực trạng và khó khăn của công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn ................................... 55 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Văn Bàn .......................................................................... 57 3.4.2.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................... 58 3.4.2.2. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính ................................................. 58 3.4.2.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................ 58 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 60 1. Kết luận ....................................................................................................... 60 2. Đề nghị ........................................................................................................ 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 62 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TĂT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản DTTN Diện tích tự nhiên GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng KH Kế hoạch NN Nông nghiệp QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SHNN Sở hữu Nhà nước SHTN Sở hữu tự nhiên THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSD Văn phòng đăng kí quyền sử dụng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất................ 9 Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế năm 2016 và 2017 của huyện Văn Bàn ..... 32 Bảng 3.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội của huyện Văn Bàn qua một số năm ........ 34 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 so với năm 2016 ................... 38 Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn giai đoạn 2015-2017 .............................. 42 Bảng 3.5. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất Huyện Văn Bàn ................. 45 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của Huyện Văn Bàn giai đoạn 2015 – 2017 ............................... 47 Bảng 3.7. Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã, thị trấn giai đoạn 2015-2017 ....................... 49 Bảng 3.8. Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn giai đoạn 2015-2017 ................................... 51 Bảng 3.9. Sự hiểu biết của người dân Huyện Văn Bàn về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................. 52 Bảng 3.10. Sự hiểu biết người dân Huyện Văn Bàn về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................ 54 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam ................................... 19 Hình 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Bàn năm 2017 .................. 39 Hình 3.2. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn năm 2015-2017..................................................................... 43 Hình 3.3. Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn năm 2015-2017 .................................................................................... 44 Hình 3.4. Tổng hợp kết quả thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn năm 2015-2017 ...................................... 47 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất là nguồn tài nguyên vô giá của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003, luật đất đai 2013 tại điều 167 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát 2 triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai là huyện nằm phía Tây Nam thành phố Lào Cai, có vị trí thuận lợi giao thương về kinh tế, do tiếp giáp với nước bạn Trung Quốc, có cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị và nhiều cửa khẩu tiếp giáp với Trung Quốc. Nằm trên trục hành lang kinh tế Hà Khẩu - Lào Cai - Hà Nội , có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai. Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở Văn Bàn diễn ra khá mạnh..., thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi... Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn. Xuất phát từ những lý do nêu trên tôi đã chọn thực hiện đề tài:"Thực trạng và giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017" là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu cụ thể - Điều tra, đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ dân trên địa bàn tại Huyện Văn Bàn giai đoạn 2015 - 2017 3 - Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. - Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất tránh các tranh chấp và phục vu cho công tác quản lý tốt 3. Ý nghĩa của đề tài - Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Xác định thực trạng của công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan. - Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. - Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài: Thực trạng và giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn 1.1.1. Cơ sở khoa học Hiện nay đang thực hiện Luật Đất đai 2013 thì theo điều 167 Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [24]. - Cơ sở lý luận Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất [26]; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Cơ sở pháp lý Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: 5 1.1.2.1. Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. - Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994. - Bộ luật Dân sự năm1995. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999. - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001. - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. - Bộ luật Dân sự năm 2005. - Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009. - Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 9/12/2013 1.1.2.2.. Các văn bản dưới Luật - Nghị định 60/NĐ-CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 6 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 25/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND ngày 10/09/2014 của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai. 7 - Quyết định 1330/QĐ-UBND ngày 14/5/2015 của UBND tỉnh Lào Cai về việc công bố 16 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định 1331/QĐ-UBND ngày 14/5/2015 của UBND tỉnh Lào Cai về việc công bố 33 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lào Cai. - Quyết định 108/2016/QĐ-UBND ngày 19/12/2016 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; mức xây dựng phần mộ; tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định 111/2016/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định 43/2017/QĐ-UBND ngày 27/12/2017 sửa đổi bổ sung Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, Quyết định số 71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2016, Quyết định số 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của UBND tỉnh Lào Cai về bảng giá đất 5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh. - Quyết định 44/2017/QĐ-UBND ngày 28/12/2017 quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Lào Cai. 1.1.3. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 1.1.3.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 8 1.1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 1.1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. - Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 1.1.3.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.1.3.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất * Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 luật đất đai năm 2013 - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. - Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích: - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; 9 - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 luật đất đai năm 2013, cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. * Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên, theo đó bên chuyển nhượng bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho quyền sử dụng đất chuyển giao đất và bên được tặng cho mà không yêu cầu quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự 10 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy Tặng cho quyền sử dụng đất và pháp luật về đất đai [26]. định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai [26]. 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Lý do tặng cho quyền sử dụng đất; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số - Quyền, nghĩa vụ của các bên; hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển hiệu, ranh giới và tình trạng đất; nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên của bên nhận chuyển nhượng. tặng cho; - Giá chuyển nhượng. - Phương thức, thời hạn thanh toán. - - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số - Quyền của người thứ ba đối với đất được[26] Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. - Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng [26]. 3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử quyền sử dụng đất dụng đất - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã như đã thoả thuận; thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất[26]. [26].