Tài liệu Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện lâm thao tỉnh phú thọ giai đoạn 2010 2014

. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ TRỌNG QUẢNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên -2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ TRỌNG QUẢNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên -2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 và dưới sự chỉ bảo, hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông. Các số liệu, tính toán, tổng hợp và những kết quả trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận xét, kiến nghị được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự hiểu biết của bản thân tôi. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Lê Trọng Quảng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ của mình, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các Thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ và truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong quá trình tham gia học tập và nghiên cứu tại Trường. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn tốt nghiệp. Để hoàn thành tốt Luận văn này, Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND huyện Lâm Thao, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban thuộc UBND huyện Lâm Thao, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Phú Thọ, đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý để hoàn thành Luận văn. Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để tôi được học tập, nghiên cứu. Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Lê Trọng Quảng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ....................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1 2. Mu ̣c tiêu của đề tài .................................................................................... 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa ho ̣c của đề tài ...................................................................... 4 1.1.1. Các khái niệm ................................................................................ 4 1.1.2. Một số đặc điểm của thị trường bất động sản ............................... 8 1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................... 12 1.1.4. Chức năng của thị trường bất động sản ....................................... 12 1.1.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản .................................... 13 1.1.6. Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản ......................... 13 1.1.7. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất động sản .. 14 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................... 15 1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 19 1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ...... 19 1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ........................ 23 1.3.3. Thực trạng thị trường bất động sản tại tỉnh Phú Thọ ................. 25 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 32 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 32 2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 32 2.2.1. Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao ................ 32 2.2.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lâm Thao. ............................................................................ 32 2.2.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Lâm Thao........................................................................................................ 32 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ. ....................................................... 32 2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 32 2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp. ......................................... 32 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp. ........................................... 33 2.3.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu. ...................................... 33 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 34 3.1. Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao ........................ 34 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 34 3.1.2. Các nguồn tài nguyên .................................................................. 36 3.1.4. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ. ......................................................................................... 43 3.1.5. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 .............................................. 46 3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 ........................................... 48 3.2.1. Thực trạng giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 theo các hình thức chuyển quyền ................ 48 3.2.3. Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ.................................................................................................. 61 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ ................................................................................ 68 3.3. Đánh giá công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ trong giai đoạn 2010-2114................. 71 3.3.1. Đánh giá công tác ban hành văn bản liên quan đến quản lí thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ ....................... 71 3.3.2. Đánh giá về tổ chức bộ máy nhà nước quản lí thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ ................................................. 71 3.3.3. Đánh giá về quản lí thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ .......................................................................................... 73 3.4. Những thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát triển thị trường bất động sản huyện Lâm Thao trong tương lai .................. 75 3.4.1. Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ ........................................................................ 75 3.4.2. Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ ........................................................................ 76 3.4.3. Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ trong tương lai ....................................................... 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 79 1. Kết luận ................................................................................................... 80 2. Đề nghị .................................................................................................... 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 82 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT Viết tắt XHCN BĐS TTBĐS KCN QSDĐ TTĐĐ SDĐ GCNQSDĐ NNNT TTQSDĐ CNH HĐH UBND HTX TT VAC SXKD HTKT DĐRĐ SHNN GPMB CKBVMT NN CMĐ CSHT CNBĐS QLDAHT QSH KTXH XDCB HTXH PNN QSHTS Viết đầy đủ : Xã hội chủ nghĩa : Bất động sản : Thị trường Bất động sản : Khu công nghiệp : Quyền sử dụng đất : Thị trường đất đai : Sử dụng đất : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Nông nghiệp Nông thôn : Thị trường quyền sử dụng đất : Công nghiệp hóa : Hiện đại hóa : Ủy ban nhân dân : Hợp tác xã : Thị trấn : Vườn ao chuồng : Sản xuất kinh doanh : Hạ tầng kỹ thuật : Dồn đổi ruộng đất : Sở hữu Nhà nước : Giải phóng mặt bằng : Cam kết bảo vệ Môi trường : Nước ngoài : Chuyển mục đích : Cơ sở hạ tầng : Chuyển nhượng bất động sản : Quản lý dự án hạ tầng đất dịch vụ : Quyền sở hữu : Kinh tế xã hội : Xây dựng cơ bản : Hạ tầng xã hội : Phi Nông nghiệp : Quyền sở hữu tài sản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ năm 2014.......................................................................................... 44 Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, giai đoạn 2010 – 2014 .............................................................................................. 45 Bảng 3.3. Lượng giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 – 2014 .............................................................. 48 Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 theo loại bất động sản ............................ 54 Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao theo nguồn gốc, đối tượng tham gia giao dịch bất động sản ................... 55 Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 theo phân loại thị trường bất động sản ................. 57 Bảng 3.8. Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao ........................ 64 Bảng 3.9. Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử dụng trên địa bàn huyện................................................................... 64 Bảng 3.10. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất động sản ........................................................................................... 66 Bảng 3.11. Lựa chọn của người dân về các hình thức .................................... 67 Bảng 3.12. Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ từ 2010 - 2014 .............................. 72 Bảng 3.13. Nguồn thu về bất động sản huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 ........................................................................ 75 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Lâm Thao năm 2013 .............. 43 Hình 3.2. Biểu đồ biến động sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, giai đoạn 2010 – 2014 .......................................................................... 45 Hình 3.3. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 .......................................... 49 Hình 3.4. So sánh lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành chính ở huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 ............................. 53 Hình 3.5. Yếu tố quan tâm khi mua bất động sản tại huyện Lâm Thao.......... 65 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có sự tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. (Nguyễn Thế Huấn, 2012) [8]. Theo pháp luật hiện hành, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định lâu dài và có các quyền theo quy định của pháp luật. Trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp... quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam, 2003) [15] Chính vì vậy mà thị trường quyền sử dụng đất và các công trình gắn liền với đất có tác động đến kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân, đặc biệt là ở các đô thị. Sự biến động của thị trường BĐS chịu sự tác động của các cơ chế quản lý và phát triển BĐS, của quản lý quy hoạch; của việc cung cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tục giao dịch về BĐS...Nếu thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không được quản lý đúng đắn sẽ ảnh hưởng rất xấu đến sự phát triển kinh tế xã hội, đến tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để thị trường BĐS phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng ta nêu rõ: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 2 gồm cả quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Nhà nước cho phép phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho cho các công dân và các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế". Gần đây, chương trình hành động của Chính phủ nhấn mạnh sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý, điều tiết giá quyền sử dụng đất, nhất là giá quyền sử dụng đất đô thị, nhằm phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thị Phương Thúy, 2010) [23] Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Đặc biệt là việc trốn thuế, rất nhiều các giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả. Các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc, nguồn tài chính cho phát triển và sử dụng đất đai bị hạn chế; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai, vi dụ như: nhiều người thực sự có nhu cầu cần nhà ở thì không thể đủ tiền để mua đất hoặc nhà, trong khi đất được quy hoạch vẫn bỏ hoang, nhà không có người ở... Những diễn biến phức tạp nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá. (Nguyễn Thị Phương Thúy, 2010) [23] Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 3 trường “ ngầm” trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tinh hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Đào tạo sau đại học, dưới sự hướng dẫn của Thầy PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông và sự giúp đỡ của UBND huyện Lâm Thao, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 - 2014”. 2. Mu ̣c tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổ ng quát Đánh giá tổng hợp hoạt động thị trường BĐS và công tác quản lý về thị trường BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014, nhằm tìm ra những ưu điểm, khó khăn, giải pháp khắc phục và đặc biệt, tìm ra quy luật vận động của nó để từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản của huyện vận động theo đúng quy luật có sự quản lý của Nhà nước. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện cơ bản của huyện Lam Thao tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu. - Đánh giá được thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 - Đánh giá đươ ̣c công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất được một số giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao trong tương lai Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa ho ̣c của đề tài 1.1.1. Các khái niệm * Khái niệm về bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. (Lê Xuân Bá, 2010) [1]. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 5 động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. (Lê Xuân Bá, 2010) [1]. Theo Mc Kenzie and Betts.1996 trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản, có thể có ba khái niệm như sau: Khái niệm 1: Bất động sản là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất. Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là bất động sản. Khái niệm 2: Bất động sản là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là bất động sản, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà. Khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm thứ 3 có ưu điểm: - Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu tố số 1. - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 6 pháp luật quy định bởi vì: trong bất động sản thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là bất động sản. Bất động sản chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. (Lê Xuân Bá, 2010) [1]. Nói chung bất động sản là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. * Khái niệm thị trường bất động sản Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường bất động sản lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản. (Nguyễn Thị Minh Châu, 2012) [4]. Hiện nay quan niệm về thị trường bất động sản cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. (Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài, 2007) [10]. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về Bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 7 Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường Bất động sản là quan hệ giao dịch mua bán bất động sản theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. (Nguyễn Đình Bồng, 2008) [3]. Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành Bất động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động sản. Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành Bất động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động sản.( Vũ Thị Thu Trang, 2012) [25]. Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 8 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường Bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. (Nguyễn Đình Bồng, 2008) [3]. 1.1.2. Một số đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế (Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2011) [12]. 1.1.2.2. Tính bền lâu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 9 Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của Bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của Bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v... Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. (Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2011) [12]. 1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 10 thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến (Lê Xuân Bá, 2010) [1]. 1.1.2.4. Các tính chất khác a. Tính thích ứng Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản (Lê Xuân Bá, 2010) [1]. 1.1.2.5 Phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau (Nguyễn Thế Huấn, 2012) [8]. - Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn