Tài liệu Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

MỤC LỤC Lời nói đầu................................................................................................. 3 Chương I: Cơ sở lý luận về cấp GCNQSD đất ...................................... 5 I. VỊ trí và vai trò của đất đai ............................................................... 5 1. Khái niệm .............................................................................................. 5 2. Vị trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội .............. 5 3. Vai trò của đất đai ................................................................................ 7 II. Đặc điểm và phân loại đất đai .......................................................... 9 1. Đặc điểm của đất đai ............................................................................ 9 2. Phân loại đất .......................................................................................... 11 III. Quyền sử dụng đất và sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất ........ 13 1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ........................................................... 13 2. Khái niệm GCNQSD đất ...................................................................... 13 3. Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất ...................................................... 14 IV. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp GCNQSD đất .................. 17 1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 17 2. Điều kiện phát triển kinh tế .................................................................. 17 3. Điều kiện chính trị - xã hội ................................................................... 17 4. Quy hoạch sử dụng đất ........................................................................ 18 V. Những quy định pháp lý về việc đăng ký và cấp GCNQSD đất . 18 1. Yêu cầu chung của công tác cấp GCNQSD đất .................................... 18 2. Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất ................................ 19 3. Những quy định về xem xét và cấp GCNQSD đất ............................... 21 4. Thẩm quyền cấp GCNQSD đất ........................................................... 25 VI. Quy trình cấp GCNQSD đất .......................................................... 26 Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy ................................................................................................. 27 I. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy ................ 27 1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 27 2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 28 II. Thực trạng quỹ đất, tình hình giao đất và sử dụng đất tại quận Cầu Giấy .................................................................................... 32 1........................................................................................................ Thực trạng quỹ đất và tình hình biến động đất đai ....................................................... 32 2. Tình hình giao đất và sử dụng đất tại quận ........................................... 34 III. Công tác tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất tại quận Cầu Giấy .................................................................................... 38 1. Các đối tuợng phải kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất ........................ 38 2. Tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất ...................................................... 39 3. Kết quả đăng ký .................................................................................... 45 IV. Thực trạng xét và cấp GCNQSD đất tại quận Cầu Giấy............. 45 1. Tổ chức, thẩm quyền, kết quả xét và cấp GCNQSD đất ..................... 45 2. Các khoản thu khi cấp GCNQSD đất .................................................. 49 V. Đánh giá chung về tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......................................................................................... 51 1. Những kết quả đã đạt đuợc ................................................................... 51 2. Những tồn tại và nguyên nhân ............................................................. 53 Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ................................ 55 I. Những phương hướng nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSD đất của quận Cầu Giấy ................................................................................... 55 II. Giải pháp thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSD đất ................................ 57 1........................................................................................................ Giải về tổ chức ................................................................................................... 57 2. Giải pháp về nhân sự ............................................................................. 57 3. Giải pháp về cải tiến quy trình cấp GCNQSD đất ................................ 58 4. Các giải pháp thực hiện khác ............................................................... 58 III. Một số kiến nghị .................................................................................60 Kết luận ........................................................................................................61 Tài liệu tham khảo ......................................................................................62 pháp LỜI NÓI ĐẦU Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con nguời và các sinh vật khác trên trái đất. Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực và là một đầu vào không thể thiếu. Mặt khác, diện tích đất đai lại có hạn và không thể sản sinh. Vì vậy, quản lý và sử dụng một cách đầy đủ đất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến luợc phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Nuớc ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo huớng tích cực. Mặc dù vấn đề đất đai luôn đuợc Đảng và Nhà nuớc ta quan tâm. Nhung, trong thực quá trình sử dụng cũng nhu quan hệ đất đai có nhiều biến động; vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất đai càng trở nên bức xúc và phức tạp. Tuy nhiên trong thực tế và trong nhiều truờng hợp, vấn đề đăng ký đất đai, đặc biệt là vấn đề lập hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tuợng sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và phức tạp, nên trong thực tế đời sống xã hội vẫn còn nảy sinh những vấn đề cần đuợc bổ sung và giải quyết. Để góp phần nghiên cứu vấn đề này, là một sinh viên đang thực tập tại Phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị quận Cầu Giấy em đã chọn đề tài: “ Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất trên địa bàn quận cầu Giấy, thành phố Hà Nội” làm chuyên đề nghiên cứu. Mục đích nghiên cứu của chuyên đề này là làm rõ những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cấp quận (thông qua ví dụ của quận Cầu Giấy) và đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và ở quận Cầu Giấy nói riêng. Chuyên đề này nghiên cứu những vấn đề cơ bản về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy. Chuyên đề đã vận dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê. Ngoài lời nói đầu, kết luận và tài liệu tham khảo. Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính sau: Chương I: Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu giấy Trong quá trình thực tập tại Phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị quận Cầu Giấy, em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đã giúp em tìm hiểu và hoàn thành chuyên đề này. Em xin chân thành cảm ơn Cô giáo ThS. Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề này. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỂ CÂP GCNQSD ĐÂT. I. VỊ TRÍ VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI 1. Khái niệm Đất là vật thể tự nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố: đá, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Nhu vậy, đất đai có nguồn gốc hoàn toàn từ tự nhiên chứ không phải do con nguời tạo ra. Nhung đất đai lại mang lại những công dụng nhất định cho xã hội loài nguời. Khi mới xuất hiện con nguời, đất đai là nơi cung cấp nguồn sống cho con nguời; còn trong quá trình phát triển của xã hội loài nguời, đất đai lại là điều kiện cho sự tồn tại và phát triển của con nguời. Do vậy, có thể khẳng định đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con nguời và các sinh vật khác trên trái đất. Luật đất đai năm 1993 của nuớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tu liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi truờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cu, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua bao thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xuơng máu mới tạo lập, bảo vệ đuợc vốn đất đai nhu ngày nay!”. 2. VỊ trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có truớc lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài nguời. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng nhu không thể nào có sự tồn tại của loài nguời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài nguời, là điều kiện cho sự sống của động thực vật và con nguời trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng nhu gạch ngói, xi măng, gốm sứ. Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác nhau là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nuớc nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nuớc. Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Vì vậy, vệc khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó. Mỗi vùng có những sắc thái riêng về đất đai và các điều kiện tự nhiên khác nhau. Vì vậy, sử dụng đầy đủ và hợp lý đất của mỗi vùng là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế của đất nuớc. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân đất đai có vị trí khác nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con nguời vào cây trồng. Vì vậy, đất đai đuợc đua vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông nghiệp đuợc gọi là ruộng đất đai và ruộng đất là tu liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế đuợc. Không có ruộng đất thì không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp. Ruộng đất là tu liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối tuợng lao động, vừa là tu liệu lao động. Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia. Nói đến chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ, trong đó có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, truớc hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó. 3. Vai trò của đất đai 3.1. Đất đai là một tài nguỵên Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con nguời và các sinh vật khác trên trái đất. c. Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài nguời, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đuợc để sản xuất, là tu liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm để nuôi sống loài ngừơi. Mọi hoạt động của con nguời gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài nguời, con nguời và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con nguời, con nguời dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi truờng sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài nguời. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con nguời trồng trọt, chăn nuôi. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tu cố định, là thuớc đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, nhu là sự chuyển nhuợng của cải qua các thế hệ và nhu một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Con nguời khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản phẩm nuôi sống cả xã hội loài nguời. Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất luợng đất đai để tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm ngày càng tăng. Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội. Quá trình ấy làm cho con người và đất đai ngày càng nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và khai thác “ kho báu” trong lòng đất đai phục vụ cho mục đích của mình. Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng như từng vùng, từng miền lãnh thổ. Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của con người. Trong quá trình chinh phục và cải tạo thiên nhiên, con người ngày càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liền, nhất là đối với cây trồng. Như vậy, việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về bảo vệ, cải tạo và biến đổi môi trường. Ngày nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, người ta rất chú ý đến tác động của môi trường trong quá trình hoạt động sản xuất của con người, trong đó sử dụng khai thác đất đai là yếu tố vô cùng quan trọng. Trong các yếu tố cấu thành của môi trường như đất đai, nguồn nước, khí hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái thì đất đai đóng vai trò quan trọng. Những biến đổi tiểu khí hậu, những sự phá vỡ hệ sinh thái ở những vùng nào đó trên trái đất đai ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì vai trò con người tác động cũng rất lớn: lụt úng do phá rừng, canh tác bất hợp lý... làm ảnh hưởng đến môi trường. Bởi vậy, sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và cải tạo môi trường. 3.2. Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí và vai trò khác nhau. Trong ngành công nghiệp (trừ công nghiệp khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp đòi hỏi mở rộng quy mô xây dựng, các nhà máy mới tăng lên làm tăng số lượng diện tích đất đai dành cho yêu cầu này. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên, làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Trong nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất. Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Quá trình sản xuất nông nghiệp (trong ngành trồng trọt) là qúa trình khai thác, sử dụng đất. Bởi vậy, không có ruộng đất thì không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp. II. ĐẶC ĐIỂM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI 1. Đặc điểm của đất đai - Diện tích đất đai có hạn: Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái đất đai cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên người ta không thể tuỳ ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng như cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành phần kinh tế và xu hướng biến động của chúng đề có kế hoạch phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở khoa học. Đối với nước ta, diện tích đất đai bình quân đầu người vào loại thấp so với các quốc gia khác trên thế giới. Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng. - Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng các đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển nông, lâm, ngư nghiệp đều phải sử dụng đất đai. Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hoá đất đai. - Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hoá học và sinh học trong đất đai cũng không đồng nhất. Đất đai được phân bổ trên một diện tích rộng và cố định ở từng nơi nhất định. Do vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện tự nhiên (thổ nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng), và các điều kiện kinh tế như kết cấu hạ tầng, dân số, công nghiệp trên các vùng và các khu vực nên tính chất của đất đai có khác nhau. Vì vậy, việc sử dụng đất đai vào các quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính chất của đất cho phù hợp. Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng đất phải thích hợp với những điều kiện tự nhiên, kinh tế và chất lượng ruộng đất của từng vùng để mang lại hiệu quả kinh tế cao. Để kích thích việc sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, Nhà nước đề ra những chính sách như đầu tư, thuế... cho phù hợp với điều kiện đất đai ở các vùng trong nước. - Trong nông nghiệp, nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của nó không ngừng được nâng lên. Sức sản xuất của đất đai tăng lên gắn liền với sự phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, với việc thực hiện phương thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý. Sức sản xuất của đất đai biểu hiện tập trung ở độ phì nhiêu của đất đai. Vì vậy, cần phải thực hiện các biện pháp hữu hiệu để nâng cao độ phì nhiêu của đất đai, cho phép năng suất đất đai nâng lên. 2. Phân loại đất Từ khi loài nguời chuyển từ săn bắn, hái luợm sang trồng trọt canh tác, con nguời đã biết cách xem xét đất, chọn đất và canh tác đất. Càng ngày những kinh nghiệm và kiến thức ấy càng đuợc tích luỹ, đúc kết lại. Tuỳ theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau, nhung đều nhằm mục tiêu chung là nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. 2.1. Phân loại đất theo mục đích sử dụng Phân loại đất theo mục đích sử dụng nhằm nắm đuợc hiện trạng đất đai đang sử dụng vào mục đích khác nhau nhu thế nào, số lượng, cơ cấu của mỗi loại trong tổng số là bao nhiêu, những biến động của các loại đất này ra sao. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loại sau đây: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp - Đất khu dân cư nông thôn - Đất đô thị - Đất chuyên dùng - Đất chưa sử dụng Việc chuyển loại đất này sang loại đất khác, tức là chuyển mục đích sử dụng đất có thể diễn ra tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể của từng nơi và từng vùng, song phải đảm bảo những nguyên tắc và những quy định chặt chẽ của Luật đất đai và các quy định khác của Nhà nước về quản lý đất đai. 2.2. Phương pháp phân loại định lượng FAO- UNESCO Phương pháp phân loại này dựa trên quan điểm, phương pháp chẩn đoán định lượng. Hiện nay nước ta cũng đang ứng dụng phương pháp này do Trung tâm FAO UNESCO tài trợ. Ta thường gọi là phương pháp FAO - UNESCO. Phân loại đất theo phương pháp này dựa trên quan điểm về mối quan hệ có tính quy luật giữa đất và điều kiện tự nhiên của môi trường. Docuchaev - Nhà khoa học đất người Nga đã xác định bất kỳ một loại đất nào cũng đều được tạo thành bởi một quá trình lịch sử tự nhiên đặc biệt, một thể tự nhiên độc lập giống như khoáng vật, thực vật, động vật. Ồng là người đầu tiên xác định chính xác về đất, đã chỉ ra sự hình thành đất là một quá trình phức tạp có mối quan hệ chặt chẽ với 5 yếu tố tự nhiên hình thành đất là: khí hậu, địa hình, thực vật và động vật, đá mẹ và tuổi địa phương (thời gian). Theo ông, sự tạo thành đất là kết quả tác động của thể tự nhiên sống và chết. Phân loại theo phương pháp định lượng FAO - UNESCO, đất ở nước ta có 13 nhóm với 373 đơn vị đất và những đặc tính sau đây: - Đất Việt Nam bao gồm chủ yếu những nhóm và đơn vị đất phổ biến ở vùng nhiệt đới và á nhiệt đới ẩm, có cường độ phong hoá mạnh. Ngoài ra có một số nhóm và loại đất tuy ít về diện tích nhưng có những vị trí quan trọng đặc thù theo vùng, làm cho đất Việt Nam phong phú và đa dạng. Ba nhóm đất lớn chiếm vị trí quan trọng trong sản xuất nông nghiệp của Việt Nam là: nhóm đất xám ( Acrisols) chiếm 63,2%; nhóm đất phù sa ( Fluvisols) chiếm 21,6% và nhóm đất đỏ ( Ferrasols) chiếm 8,2% diện tích đất. - Việt Nam ở vào điều kiện khí hậu ẩm, mưa nhiều. Vì vậy đất đai luôn luôn bị biến động gắn với sự thay đổi của thảm thực vật. - Về phân vùng địa lý thổ nhưỡng: Trên cơ sở gộp các loại và nhóm đất có đặc trưng tương tụ với đặc điểm các yếu tố địa lý từng loại hình lãnh thổ, đã phân chia nước ta thành 2 miền, 16 khu và 142 vùng địa lý thổ nhưỡng làm cơ sở cho việc phân vùng tổng hợp và quy hoạch phát triển. Tài nguyên đất Việt Nam về số lượng so với thế giới vào loại trung bình, đất nông nghiệp vào loại thấp, nhưng có tương đối diện tích để giải quyết lương thực, thực phẩm với cơ cấu mùa vụ phong phú, đa dạng; có đủ điều kiện để phát triển cây lâu năm quý, cũng như phát triển khu dân cư đô thị và công nghiệp đặc thù vùng sinh thái. III. QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ sự CAN THIẾT PHẢI CẤP GCNQSD ĐẤT 1. Khái niệm về quyền sử dụng đất Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau: - Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó. - Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người. - Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản. Như vậy quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai. 2. Khái niệm GCNQSD đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Hay, GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền cấp cho nguời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của nguời sử dụng đất, GCNQSD đất chính là cơ sở pháp lý để Nhà nuớc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCNQSD đất có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của nguời sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. 3. Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất Đối với nuớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nuớc thống nhất quản lý. Nhà nuớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi nguời sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tuợng sử dụng đất trong các truờng hợp nhu: đang sử dụng đất chua đăng ký, mới đuợc Nhà nuớc giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xuất phát từ vai trò của GCNQSD đất, bởi vì: - GCNQSD đất là cơ sở để vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của nguời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSD đất, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nuớc và những nguời sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCNQSD đất sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm ... đất đai. - GCNQSD đất là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặc chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần phải có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý. Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đám báo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sán Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát ( chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin, vì vậy việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý cấc giao dịch diến ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quán lý Nhà nước về đất đai Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất; trong đó việc cấp GCNQSD đất là một cơ sở quan trọng. Ngược lại các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCNQSD đất đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCNQSD đất. Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCNQSD đất thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCNQSD đất vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng. Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính phủ hoặc uỷ ban nhân dân các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký. Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ. Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước. Như vậy, việc đăng ký và cấp GCNQSD đất nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai. Như vậy, thực hiện tốt việc cấp GCNQSD đất sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. IV. NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐÊN VIỆC CẤP GCNQSD ĐẤT 1. Điều kiện tự nhiên Đặc điểm tự nhiên của đất đai có ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung; cũng như tới công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất nói riêng. Điều kiện tự nhiên của đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu thập các thông tin về đất đai phục vụ cho công tác xác minh tính pháp lý của mỗi mảnh đất. Do đó, nó ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả của công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất. 2. Điều kiện phát triển kinh tê Nền kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến nhu cầu cải thiện chỗ ở của mỗi người dân ngày một tăng, các tổ chức cần nhiều đất hơn để phục vụ cho quá trình mở rộng sản xuất của mình. Do đó, làm cho sự biến động đất đai tăng lên một cách rõ rệt. Mặt khác, kinh tế phát triển cũng tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước làm cho công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất cũng sẽ thuận lợi hơn. Nói tóm lại, tác động của sự phát triển kinh tế đến công tác cấp GCNQSD đất mang tính hai mặt: vừa gây trở ngại, vừa tạo ra những thuận lợi cho công tác này. 3. Điều kiện chính trị - xã hội Điều kiện chính trị sẽ tác động tới việc ban hành các văn bản pháp luật phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và do đó cũng tác động tới công tác cấp GCNQSD đất nói riêng. Xã hội ngày càng phát triển, bên cạnh những điều kiện thuận lợi còn kéo theo bao vấn đề phức tạp về đất đai và nhà ở mà xã hội còn phải giải quyết. Do đó mà cũng ảnh huởng không nhỏ đến công tác cấp GCNQSD đất. 4. Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nuớc về tổ chức, sử dụng, quản lý đất đai nói chung, quản lý đất đai đô thị nói riêng một cách đầy đủ hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất. Thông qua việc tính toán việc phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục đích sử dụng, cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu qủa kinh tế - xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai, môi truờng sinh thái. Nhu vậy, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là không thể thiếu đuợc trong công tác quản lý Nhà nuớc về đất đai và nhà ở; đồng thời nó cũng không thể thiếu đuợc trong tiến trình phát triển đô thị và đô thị hoá. Do đó, có thể nói quy hoạch sử dụng đất là cơ sở quan trọng để Nhà nuớc cấp GCNQSD đất, cho thuê đất, giao đất... đáp ứng yêu cầu sử dụng đất ngày càng tăng ở đô thị. V. NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LÝ VỂ VIỆC ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GCNQSD ĐẤT 1. Yêu cầu chung của công tác cấp GCNQSD đất GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền cấp cho nguời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguời sử dụng đất. Do đó, đăng ký và cấp GCNQSD đất đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu sau: - Đảm bảo sự chặt chẽ về mặt pháp lý: Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, nhung lại đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài nguời. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội. Do tầm quan trọng của đất đai nhu vậy, nên quyền sử dụng tài nguyên này là một vấn đề rất nhạy cảm, dễ xảy ra tranh chấp.Vì vậy, đăng ký phải đúng đối tuợng, diện tích trong hạn mức đuợc giao, đúng mục đích sử dụng, đúng thời hạn, đúng quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Đồng thời phải thực hiện đầy đủ các thủ tục, đúng phạm vi thẩm quyền, thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng yêu cầu. - Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật: Phải đảm bảo chất lượng cao nhất cho các loại thông tin như diện tích, hình thể, kích thước của từng thửa đất, hạng đất. Đây là những thông tin quan trọng, nó làm cơ sở để xác định mức độ về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật. Đồng thời, nó cung cấp các thông tin cần thiết phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp trong quá trình sử dụng đất. - Thực hiện triệt để, kịp thời: Khi có sự biến động dưới mọi hình thức liên quan đến quyền sử dụng đất, mọi đối tượng sử dụng đất đều phải làm thủ tục kê khai, đăng ký ngay với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như thế mới đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng, giúp công tác quản lý Nhà nước về đất đai được tốt hơn. 2. Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất Việc đăng ký và cấp GCNQSD đất phải tuân theo pháp luật. Vì vậy có thể nói cơ sở của đăng ký và cấp GCNQSD đất chính là các văn bản pháp quy của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai, cụ thể là: Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và được công bố theo lệnh của Chủ tịch nước số 24/1993/L-CTN ngày 24/7/1993. Luật đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều lần thứ nhất theo Nghị quyết 10/1998-QH10 ngày 2/12/1998. Luật đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều lần thứ hai theo Nghị quyết số 51/2001-QH10 ngày 25/12/2001. Và Luật đất đai sửa đổi, bổ sung gần đây nhất được công bố theo lệnh của Chủ tịch nước số 23/2003/L-CTN, ngày 10/12/2003 và được Quốc hội khoá XI thông qua tại số 13/2003-QH11 từ ngày 21/10 đến ngày 26/11/2003. Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành quy định về việc giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị. Nghị định số 01/1995/NĐ-CP ngày 04/01/1995 của Chính phủ ban hành về việc giao khoán đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ, hải sản trong các doanh nghiệp Nhà nuớc. Văn bản số 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính huớng dẫn một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSD đất. Nghị định số 09/1996/NĐ-CP ngày 12/2/1996 của Chính phủ về chế độ quản lý, sử dụng đất Quốc phòng - An ninh. Thông tu số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính huớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất. Văn bản số 353/TC-QLCS ngày 15/12/1999 của Bộ Tài chính về việc giải đáp những vuớng mắc trong việc thực hiện trong việc thực hiện kê khai đăng ký và cấp GCNQ quản lý, sử dụng đất thuộc trụ sở làm việc tại các cơ quan hành chính sự nghiệp. Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ ban hành quy định về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Thông tu hên tịch số 1646/2000/TTLT-TCĐC-TGCP ngày 30/10/2000 của Tổng cục Địa chính Ban tôn giáo của Chính phủ huớng dẫn cấp GCNQSD đất trên diện tích cơ sở tôn giáo đang sử dụng. Nghị định số 69/2000/NĐ-CP ngày 20/11/2000 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 09/1996/NĐ-CP. 3. Những quy định về xem xét và cấp GCNQSD đất 3.1. Những trường hợp được cấp GCNQSD đất Điều 49 - Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung đuợc Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 quy định những truờng hợp sau đuợc cấp GCNQSD đất: 1) Nguời đuợc Nhà nuớc giao đất, cho thuê đất, trừ truờng hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phuờng, thị trấn; 2) Nguời đuợc Nhà nuớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến truớc ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chua đuợc cấp GCNQSD đất; 3) Nguời đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và 51 của luật này mà chua đuợc cấp GCNQSD đất; 4) Nguời đuợc chuyển đổi, nhận chuyển nhuợng, đuợc thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; nguời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới đuợc hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 5) Nguời đuợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền đã đuợc thi hành; 6) Nguời trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; 7) Nguời sử dụng đất quy đinh tại điều 90,91,92 của luật này; 8) Nguời mua nhà ở gắn liền với đất ở; 9) Nguời đuợc Nhà nuớc thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở. Điều 50. Cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất 1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSD đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a, Những giấy tờ về quyền được quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b, GCNQSD đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên