Tài liệu Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VĂN NGỌC LÂM THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VĂN NGỌC LÂM THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học viên nào. Mọi số liệu thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên Văn Ngọc Lâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CÁM ƠN Sau một thời gian học tập nghiên cứu và triển khai đề tài: “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” đến nay tôi đã hoàn thành xong luận văn thạc sỹ. Để hoàn thành được luận văn này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo – PGS.TS Huỳnh Văn Chương người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian triển khai đề tài nghiên cứu. Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp và tập thể các Thầy/ Cô trong khoa đã tạo điều kiện cho tôi có thể hoàn thành tốt và đúng tiến độ luận văn thạc sỹ. Trong quá trình thực tập tôi cũng xin chân thành cảm ở sự giúp đỡ nhiệt tình, sự chỉ bảo ân cần của các lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Đông Hà Đông Hà, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Quảng Trị - Chi nhánh thành phố Đông Hà, Phòng Tài chính – Kế hoạch thành phố Đông Hà, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đông Hà, Chi cục thuế thành phố Đông Hà, Văn phòng UBND thành phố Đông Hà đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm bản thân còn hạn chế nên không thể tránh được những thiếu sót. Kính mong nhận được ý kiến đóng góp của quý Thầy/ Cô giáo và bạn bè để đề tài được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân thành cám ơn! Tháng 3 năm 2019 Học viên thực hiện Văn Ngọc Lâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có vai trò rất quan trọng, nó không chỉ dừng lại ở giá trị kinh tế, mà chứa đựng trong đó là các giá trị về xã hội, giá trị tinh thần, giá trị tâm linh,… Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi mà nước ta đang trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa đã đạt được nhiều thành tựu to lớn. Trong đó phải kể đến sự đóng góp rất lớn của thị trường bất động sản trong việc ổn định xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước trong thời gian qua, đồng thời đó là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Hoà chung với sự phát triển của đất nước, thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà tuy các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… từng bước được hình thành nhưng chưa thực sự sôi động như các thành phố lớn: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng,… Tuy nhiên, phần nào đó đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố trong những năm qua. Có thể nói đây là một thị trường rất rộng, nó vừa mang đặc trưng của hàng hóa thông thường vừa mang đặc trưng riêng mà các hàng hóa khác không có. Vì vậy, đề tài chỉ tập trung đi sâu vào nghiên cứu, phân tích về thị trường đất ở đô thị mà không đi sâu nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,… trên địa bàn. Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung tâm và các văn phòng môi giới bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt động. Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp xúc giao thiệp với nhau. Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho thành công của những giao dịch bất động sản. Để tìm hiểu được thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Đông Hà trong thời gian qua như thế nào? Tôi đã tìm hiểu, nghiên cứu và chọn đề tài: “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”. Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn các chuyên gia, phân tích, xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ năm 2014-2018 là 17.114 giấy cho hộ gia đình, cá nhân. Số trường hợp chuyển nhượng được cấp thẩm quyền cho phép là 5096 trường hợp thế chấp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CÁM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ vii DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................viii DANH MỤC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ................................................................................ ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 1 2.1. MỤC TIÊU CHUNG ........................................................................................... 1 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ ............................................................................................ 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ........................................................................................ 2 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ........................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................... 3 1.1.1. Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản ......................................... 3 1.1.2. Thị trường bất động sản ..................................................................................... 5 1.1.3. Quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản ............................................ 11 1.1.4. Giá bất động sản .............................................................................................. 13 1.1.5. Nguyên tắc xác định giá đất ............................................................................. 16 1.1.6. Phương pháp xác định giá đất .......................................................................... 16 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 17 1.2.1. Thực tiễn thị trường bất động sản ở thành phố Đà Nẵng................................... 17 1.2.2. Thực tiễn thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh ............................ 20 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CÓ CÓ LIÊN QUAN ........................................ 23 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 24 2.1. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU........................................................... 24 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 24 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 24 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 24 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 24 2.3.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu .......................................................... 24 2.3.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu ........................................... 25 2.3.3. Phương pháp thống kê...................................................................................... 25 2.3.4. Phương pháp so sánh........................................................................................ 25 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 26 3.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .......................................................................................................... 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 26 3.1.2. Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường ............................................... 28 3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 30 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 35 3.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ ........................................................................ 37 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ..................................................................... 37 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà ............................... 41 3.3. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................. 52 3.3.1. Thực trạng thị trường bất động sản................................................................... 52 3.3.2. Hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Đông Hà ................... 60 3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà ......... 61 3.4. ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................... 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi 3.4.1. Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà .................................................................................................... 72 3.4.2. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản .......................................... 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 82 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 82 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 84 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 86 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Cụm từ viết tắt Chú giải BĐS Bất động sản CBCC Cán bộ công chức CN-TTCN Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HSĐC Hồ sơ địa chính HN-72 Hà nội – 72 KH Kế hoạch KT-XH Kinh tế - xã hội QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TT BĐS Thị trường bất động sản TP Thành phố TNMT Tài nguyên môi trường TKĐĐ Thống kê đất đai THCS Trung học cơ sở VNĐ Việt nam đồng VN-2000 Việt Nam – 2000 XD Xây dựng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Một số thông tin về khí hậu - thời tiết của địa phương ............................... 28 Bảng 3.2: Chỉ tiêu phát triển kinh tế của thành phố Đông Hà ..................................... 31 Bảng 3.3. Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2005-2017 ................. 32 Bảng 3.4. Dự kiến một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà đến năm 2020 ................................................................................................................... 33 Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ......................... 37 Bảng 3.6. Diện tích đất theo đơn vị hành chính tính đến năm 2018 ............................ 43 Bảng 3.7. Tình hình đo đạc thành lập bản đồ - lập hồ sơ địa chính ............................. 47 Bảng 3.8: Tình hình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà .................................................................................................... 49 Bảng 3.9. Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đông Hà năm 2019 ............... 51 Bảng 3.10. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền cho phép .... 53 Bảng 3.11. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của Thành Phố Đông Hà theo đơn vị hành chính ................................................................................ 55 Bảng 3.12. Tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử đất ................................ 56 Bảng 3.13. Số trường hợp thuê đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép đến năm 2017........................................................................................................................... 59 Bảng 3.14. Số liệu đăng ký biến động về quyền sử dụng đất phân theo đơn vị phường năm 2018 ................................................................................................................... 63 Bảng 3.15. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố Đông Hà .......... 65 Bảng 3.16. Diện tích, cơ cấu các loại đất quy hoạch đến năm 2020 ............................ 67 Bảng 3.17. Biến động diện tích một số loại đất phi nông nghiệp năm 2018 so với năm 2014 trên địa bàn thành phố Đông Hà ........................................................................ 69 Bảng 3.18. Dự báo quy mô dân số và nguồn lao động trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị đến năm 2020 .............................................................................. 70 Bảng 3.19. Dự báo dân số và số hộ đến năm 2020 trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị ........................................................................................................... 71 Bảng 3.20. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của các ngành ở thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 .................................................................................................. 73 Bảng 3.21. Một số khoản thu, dự thu ngân sách nhà nước có nguồn gốc từ giao dịch bất động sản qua các năm trên địa bàn thành phố Đông Hà ........................................ 75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ix DANH MỤC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 1.1: Hai bên bờ sông Hàn- Thành phố Đà Nằng ................................................ 18 Hình 3.1. Vị trị thành phố Đông Hà trong tỉnh Quảng Trị .......................................... 26 Hình 3.2. Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Đông Hà............................................ 42 Biểu đồ 3.1. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 .......................... 39 Biểu đồ 3.2: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2014-2018 ... 46 Biểu đồ 3.3. Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2014-2018 .... 54 Biểu đồ 3.4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền cho phép trên địa bàn thành phố Đông Hà................................................................................. 54 Biểu đồ 3.5. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của Thành Phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 ............................................................................................. 57 Biểu đồ 3.6. Thu nhập bình quân đầu người/năm trên địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có vai trò rất quan trọng, nó không chỉ dừng lại ở giá trị kinh tế, mà chứa đựng trong đó là các giá trị về xã hội, giá trị tinh thần, giá trị tâm linh,… Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi mà nước ta đang trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa đã đạt được nhiều thành tựu to lớn. Trong đó phải kể đến sự đóng góp rất lớn của thị trường bất động sản trong việc ổn định xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước trong thời gian qua, đồng thời đó là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Hoà chung với sự phát triển của đất nước, thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà tuy các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… từng bước được hình thành nhưng chưa thực sự sôi động như các thành phố lớn: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng,… Tuy nhiên, phần nào đó đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố trong những năm qua. Có thể nói đây là một thị trường rất rộng, nó vừa mang đặc trưng của hàng hóa thông thường vừa mang đặc trưng riêng mà các hàng hóa khác không có. Vì vậy, đề tài chỉ tập trung đi sâu vào nghiên cứu, phân tích về thị trường đất ở đô thị mà không đi sâu nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,… trên địa bàn. Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung tâm và các văn phòng môi giới bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt động. Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp xúc giao thiệp với nhau. Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho thành công của những giao dịch bất động sản. Để tìm hiểu được thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Đông Hà trong thời gian qua như thế nào? Tôi đã tìm hiểu, nghiên cứu và chọn đề tài: “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. MỤC TIÊU CHUNG Tìm hiểu và đánh giá được thực trạng phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua trên địa bàn thành phố Đông Hà. Qua đó đề xuất được một số giải pháp đúng đắn nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 2 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ - Phân tích được sự phát triển của thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018 - Đề xuất được các giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị theo quy định của pháp luật. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC Góp phần cũng cố hệ thống lý luận về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố trực thuộc tỉnh cũng như ở các thành phố lớn trong cả nước. 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN - Cung cấp tổng quát về tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua tại thành phố Đông Hà. - Góp phần nhìn nhận thực trạng phát triển thị trường bất động sản và vai trò hoạt động của các loại hình môi giới giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Đông Hà, từ đó có những giải pháp làm lành mạnh trong phát triển thị trường bất động sản. - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản biết được xu hướng phát triển của thị trường này trong thời gian tới như thế nào. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản Bất động sản là tài sản được cấu thành bởi hai nhóm yếu tố chính đó là: đất đai và vật kiến trúc (công trình nhà ở, công trình thương nghiệp, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt,…). Theo quy định tại Điều 107 của Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; một số tài sản khác theo quy định của pháp luật [10]. 1.1.1.2. Một số quyền liên quan đến bất động sản - Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu được pháp luật ghi nhận và bảo hộ trong việc tự do nắm dữ bất động sản đó để phục vụ cho lợi ích riêng của mình (ngoài chủ sở hữu còn có những người được chủ sở hữu uỷ nhiệm). - Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu được pháp luật ghi nhận và bảo hộ trong việc khai thác các lợi ích của bất động sản đó. - Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu được pháp luật ghi nhận và bảo hộ để chuyển giao quyền sở hữu cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với bất động sản đó [4]. 1.1.1.3 Đặc điểm của hàng hoá bất động sản - Bất động sản là hàng hoá nên có đặc điểm của một hàng hoá: có giá trị và giá trị sử dụng. - Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được [30]. - Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền: Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hũy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi chí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 4 thọ vật lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng: Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi chí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng [30]. - Bất động sản là hàng hoá tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn cụ thể là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt [30]. - Bất động sản là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. - Bất động sản là hàng hoá có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng, bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác [30]. - Bất động sản chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố tâm lý, thị hiếu, tập quán: Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi Quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sống ở vùng đó. Yếu tố tâm lý xã hội thậm chí cả vấn đề về tôn giáo, tín ngưỡng, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản [30]. - Bất động sản là hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẽ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẽ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến [30]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 5 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên đã có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. - Có quan điểm cho rằng: thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một. Tuy nhiên, trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ phận nhỏ của thị trường bất động sản, hàng hoá đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hoá bất động sản. - Có quan điểm cho rằng: thị trường bất động sản là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Đây là quan điểm khá phổ biến ở nước ta vì chỉ có nhà, đất mới được mua bán, chuyển nhượng trên thị trường bất động sản. Cũng giống như quan điểm ở trên thì quan điểm này chưa đầy đủ. Tóm lại: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa điểm nhất định trong một khoảng thời gian xác định [28]. 1.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào những căn cứ khác nhau mà người ta đã chia các loại thị trường bất động sản như sau: a. Căn cứ vào loại hình giao dịch trên thị trường - Thị trường mua bán (chuyển nhượng) bất động sản. - Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê. - Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp vay vốn. - Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh. - Thị trường giao dịch khác về bất động sản [31]. b. Căn cứ vào trình tự thời gian mà bất động sản tham gia vào thị trường - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp II: thị trường xây dựng công trình để bán hay cho thuê. - Thị trường cấp III: thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê. c. Căn cứ vào mục đích sử dụng bất động sản - Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để ở (thị trường địa ốc): là thị trường giao dịch các căn hộ, ngôi nhà, công trình, lô đất… - Thị trường giao dịch các bất động sản dùng vào mục đích khác: văn phòng làm việc, kinh doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng… PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 6 1.1.2.3. Đặc điểm thị trường bất động sản a. Thị trường bất động sản không giao dịch bản thân bất động sản mà giao dịch các quyền và lợi ích chứa trong bất động sản đó Bởi vì: hàng hoá chủ yếu trên thị trường bất động sản là đất đai mà đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy, Nhà nước là chủ thể đại diện duy nhất có quyền định đoạt đất đai, còn các thành viên khác trong xã hội chỉ có quyền sử dụng và được hưởng những lợi ích từ việc sử dụng đất đó. Bên cạnh đó, hàng hoá bất động sản có tính lâu bền nên ta chỉ sử dụng các bất động sản đó qua các quyền chiếm hữu của nó mà thôi còn bản thân các bất động sản đó không giao dịch. b. Thị trường bất động sản là thị trường không tập trung nhưng mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Vì, chúng ta không thể di chuyển hàng hoá bất động sản từ nơi này đến nơi khác và nó được phân bố trên toàn vẹn lãnh thổ của đất nước nên nó tạo ra các thị trường nhỏ lẽ. Đồng thời nó mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc vì: mỗi vùng có một đặc trưng riêng, có tâm lý, thị hiếu, tập quán khác nhau, có điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội khác nhau và mỗi thị trường cũng phát triển với quy mô và trình độ khác nhau. Do đó, thị trườn bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi,… Mặt khác, sản phẩm hoàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này nhưng không thể đem sang vùng khác bán được [30]. c. Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng là dạng thị trường không hoàn hảo Là thị trường có nội dung phong phú vì: nó tổng hoà các giao dịch về bất động sản như cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh… Đồng thời đây còn là dạng thị trường không hoàn hảo vì: nó có giá cả và chất lượng hàng hoá ở mọi nơi là không giống nhau, thông tin cấu thành nên thị trường không đầy đủ, thiếu sự chính xác. Mức độ hàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn của thị trường hàng hóa tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị,…[30]. d. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật Bất động sản là tài sản lớn của mỗi Quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 7 về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Thông qua điều tiết về pháp luật Nhà nước vừa có thể huy động và sử dụng các nguồn lực về bất động sản một cách đúng đắn và hiệu quả tổng thể cho quốc gia, vừa tạo được lợi ích cho xã hội , tổ chức và cá nhân tham gia mà vẫn bảo đảm và kiểm soát được lợi ích chính trị, lợi ích kinh tế của Nhà nước [8]. e. Cung trong thị trường bất động sản không theo kịp sự thay đổi của cầu Tức là khi cầu tăng thì cung tăng chậm (tổng cung không đổi) vì: thời gian để tạo cung lâu, quá trình tạo cung phức tạp (tìm hiểu thông tin thị trường), thủ tục pháp lý lâu, mất dài thời gian xây dựng…Đồng thời, đất đai thì không thể tăng thêm về diện tích được trong lúc đó dân số ngày càng đông, nhu cầu con người ngày càng lớn nên cung bất động sản không phản ứng kịp sự thay đổi của cầu [8]. f. Giao dịch trên thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyên gia với trình độ cao Vì đây là dạng thị trường không hoàn hảo, thông tin thị trường thiếu sự chính xác bên cạnh đó giá trị bất động sản là rất lớn nên người mua cũng như người bán cần phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Chính vì vậy, cần phải có sự tư vấn của các chuyên gia có trình độ chuyên môn cao, am hiểu về lĩnh vực này như: chuyên gia về xây dựng, chuyên gia về tài chính, chuyên gia về môi giới…lúc đó hạn chế được sự rủi ro, thiệt hại trong quá trình thực hiện các giao dịch về bất động sản [8]. g. Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn Thông thường hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, khi thị trường bất động sản phát triển thì lúc đó số lượng bất động sản nhiều lên, phạm vi được mở rộng ra dẫn đến lượng vốn nhiều hơn làm cho tốc độ vận chuyển vốn tăng kéo theo thị trường vốn phát triển và ngược lại. Vì vậy, giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản có mối liên hệ rất mật thiết với nhau [8]. 1.1.2.4. Các thành phần tham gia vào thị trường bất động sản a. Nhà nước Đây là chủ thể duy nhất trong xã hội có khả năng quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường bất động sản như tạo lập khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản thông qua các bộ luật: luật đất đai, luật dân sự, luật thuế, luật kinh doanh bất động sản… Ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển như các giao dịch môi giới, cung cấp thông tin thị trường, điều tiết giá cả… PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 8 Bên cạnh quản lý vĩ mô thị trường Nhà nước còn đóng vai trò như các chủ thể khác khi tham gia vào thị trường [4]. b. Cá nhân Tham gia vào thị trường với hai tư cách: - Bên cung: các cá nhân có quyền sở hữu bất động sản sẽ tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… - Bên cầu: các cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản phực vụ cho đời sống hoặc sản xuất kinh doanh sẽ tham gia vào thị trường để tìm ra các bất động sản thoã mãn nhu cầu đó. Trong thực tế thì một cá nhân có thể mang hai tư cách trên nếu đó là người đầu cơ buôn bán bất động sản [4]. c. Các tổ chức môi giới tư vấn Bất kỳ ở đâu cũng vậy, khi chủ thể này tham gia và xuất hiện nhiều trên thị trường, chứng tỏ thị trường bất động sản ở vùng đó phát triển mạnh vì họ giống như là các chất xúc tác quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản [4]. d. Công ty kinh doanh bất động sản Tổ chức này được phát triển theo nhiều loại hình thức khác nhau: - Công ty kinh doanh phát triển nhà: có thể là nhà nước hay tư nhân - Công ty kinh doanh đất. - Công ty kinh doanh hỗn hợp giữa nhà và đất. - Công ty phát triển cơ sở hạ tầng hoạt động ở các hạng mục công trình lớn [4]. e. Các định chế tài chính Việc tham gia của các tổ chức này vào thị trường với hai tư cách: - Gián tiếp: cung cấp vốn cho các nhà kinh doanh bất động sản. - Trực tiếp: Nếu như các ngân hàng nhận thế chấp bằng bất động sản hoặc các ngân hàng vì có sẵn vốn nên đã tổ chức riêng một bộ phận để kinh doanh nhằm thu lợi nhuận [4]. f. Các nhà thầu xây dựng Đây là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… để làm hàng hóa trên thị trường [4]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 9 1.1.2.5. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan vì nó gắn liền với sự xuất hiện, phát triển của nền sản xuất hàng hoá và cơ sở kinh tế - xã hội của sản xuất hàng hoá chính là sự phân công lao động, sự khác biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác. Để có được như vậy đó là do sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, tư liệu sản xuất đầu tiên cho sự phát triển chính là đất đai. Từ đó, xuất hiện các giao dịch về đất đai như: trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bão lãnh, góp vốn liên doanh…về đất đai. Khi quá trình hình thành và phát triển của xã hội loài người ngày càng cao, dân số ngày càng lớn, quá trình đô thị hoá ngày càng nhanh thì nhu cầu của con người về đất đai phục vụ cho sản xuất - kinh doanh ngày càng phong phú và đa dạng làm cho thị trường bất động sản xuất hiện, đó là một quá trình tất yếu khách quan. Ngày nay, để đáp ứng được sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sản xuất phát triển thì đòi hỏi cần phải có một hệ thống thị trường đồng bộ, từ thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động… đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động, nhà, đất là yếu tố đầu vào cơ bản của quá trình sản xuất trong nền kinh tế thị trường. Chính vì vậy, cần phải phát triển thị trường các yếu tố đầu vào đó trong đó có thị trường bất động sản [4]. Đối với các nước phát triển trên thế giới thì khái niệm về thị trường bất động sản đã được hình thành từ lâu còn đối với Việt Nam khá mới mẽ và chỉ phát triển sôi động trong những năm gần đây và để cho thị trường này ngày càng phát triển hoàn thiện hơn, hoà nhập thế giới tốt hơn thì nhà nước ta đã ban hành nhiều quy định, luật như: luật đất đai năm 2013, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế, luật dân sự…qua đó đã công nhận sự tồn tại của thị trường này. Ngoài ra, khi mà thị trường này phát triển nó đã mang lại nhiều lợi ích cho tiến trình thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Nó có thể biến đất đai, nhà cửa, các công trình kiến trúc, công trình công thương nghiệp… những vật không di chuyển được thành nguồn vốn lưu động, đồng thời tạo động lực lớn trong việc hội nhập thị trường kinh tế quốc tế. 1.1.2.6. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản là nhân tố rất quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia trên thế giới nói chung, Việt Nam nói riêng. Nhằm nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư và cụ thể được biểu hiện qua các mặt sau: - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển vì đây là nơi diễn ra quá trình tái sản xuất đồng thời cũng là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma