Tài liệu Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh bắc trung bộ việt nam hiện nay

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH TRẦN TIẾN HẢI THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH TRẦN TIẾN HẢI THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY Chuyên ngành : Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật Mã số : 62 38 01 01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS NGUYỄN CẢNH QUÝ HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định. Tác giả Trần Tiến Hải MỤC LỤC Trang 1 7 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN MỞ ĐẦU TỚI ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 1.1. 1.2. 1.3 Các công trình nghiên cứu trong nước Các công trình nghiên cứu của nước ngoài Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và những vấn đề tiếp tục nghiên cứu trong luận án Chương 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ 7 16 18 23 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Khái niệm, đặc điểm, hình thức, vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 2.2. Chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 2.3. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Chương 3. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ 23 37 62 77 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hoá, xã hội và các chủ thể có thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ 3.2. Những kết quả đạt được về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ 3.3 Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ và nguyên nhân Chương 4. QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT 77 88 106 116 VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 4.1 4.2 Các quan điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ KẾT LUẬN DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ Đà CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 116 127 155 157 158 167 DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN BTB Bắc Trung Bộ ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân Nxb Nhà xuất bản QLNN Quản lý nhà nước QPPL Quy phạm pháp luật QSDĐ Quyền sử dụng đất THPL Thực hiện pháp luật UBND Uỷ ban nhân dân 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Có thể nói, đất đai vừa là xuất phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con người, của các sinh vật trên trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Nói về vai trò của đất đai C.Mác viết: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp” [61, tr.248]. Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [73, tr.12]. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo (gọi chung là người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà nước quy định người sử dụng đất có QSDĐ và QSDĐ là một quyền tài sản. Để đưa đất đai cùng vận hành với thị trường bất động sản, Đảng ta đã ban hành nhiều chủ trương, đường lối về ĐGQSDĐ, như “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư” [37, tr.81] và “Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” [40, tr.86]. Nhà nước cụ thể hoá chủ trương của Đảng bằng việc ban hành các văn bản quản lý, điều hành và tổ chức THPL về ĐGQSDĐ. Quá trình THPL về ĐGQSDĐ đã thể hiện được vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Qua THPL về ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nói chung, cho 2 các địa phương nói riêng, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội; bảo đảm việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức ĐGQSDĐ công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực sự có nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù THPL về ĐGQSDĐ là một vấn đề rất quan trọng, nhưng dưới góc độ lý luận chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ và có hệ thống về vấn đề này. Có thể nói hiện nay, chỉ mới có một số bài nghiên cứu, luận văn tốt nghiệp chuyên ngành luật đề cập đến pháp luật về ĐGQSDĐ, hoạt động về ĐGQSDĐ, nhưng chỉ ở mức độ sơ lược, chỉ dừng lại một vài khía cạnh có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ. Quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua đã đạt những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố, kiện toàn; trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá. Từng bước xây dựng được đội ngũ đấu giá viên có đủ trình độ, năng lực để thực hiện nhiệm vụ. Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành trong THPL về ĐGQSDĐ được nhịp nhàng hơn. ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên, THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua vẫn còn bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như: tình trạng thông đồng, dìm giá vẫn còn xảy ra; các tranh chấp liên quan đến hoạt động ĐGQSDĐ vẫn còn tồn tại, gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể và cá nhân liên quan; sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị như Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và UBND cấp huyện chưa nhịp nhàng, đồng bộ, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản lý của các cơ quan QLNN có thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Hoạt động thanh tra, kiểm tra chưa được thường xuyên, có khi chưa thực hiện nghiêm túc, vẫn còn nể nang, né tránh; việc hướng dẫn triển khai 3 thực hiện văn bản QPPL về ĐGQSDĐ giữa các địa phương chưa thống nhất. Do vậy đã phần nào ảnh hưởng đến việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB . Trong xu thế mở cửa, hội nhập hiện nay việc đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề vô cùng cần thiết bởi nó góp phần quan trọng vào việc hội nhập quốc tế ở Việt Nam. Chính vì vậy, nghiên cứu THPL về đấu giá QSDĐ ở các tỉnh BTB cần phải được tiến hành đầy đủ, đồng bộ cả về mặt lý luận và thực tiễn, để tìm ra những giải pháp phù hợp đáp ứng yêu cầu của thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh này. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” để làm Luận án tiến sỹ. Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án 2.1. Mục đích nghiên cứu Luận án phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về ĐGQSDĐ; phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ của Luận án là: - Xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm, vai trò, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ. Nghiên cứu về bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới. Từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng vào ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh BTB hiện nay nói riêng. - Phân tích, đánh giá thực trạng, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém, rút ra các nguyên nhân của những kết quả đạt được và những hạn chế trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. - Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án xây dựng các quan điểm và đề xuất các giải pháp cụ thể, phù hợp có tính khả thi nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay. 4 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận án là quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ (các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế) 3.2. Phạm vi nghiên cứu Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề rất rộng và phức tạp, có thể nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Luận án chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề dưới góc độ khoa học lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật. Trong quá trình nghiên cứu, tập trung vào các nội dung cơ bản của THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB từ năm 2010 đến nay. Khi đánh giá thực trạng chỉ khảo sát những vấn đề điển hình của THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB như tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết quả ĐGQSDĐ để làm cơ sở luận giải các vấn đề, đồng thời đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà nước và pháp luật về THPL nói chung, THPL trong ĐGQSDĐ nói riêng. 4.2. Phương pháp nghiên cứu Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, duy vật lịch sử kết hợp các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp lịch sử cụ thể và sử dụng kết quả điều tra xã hội học để phân tích luận giải nhằm giải quyết vấn đề một cách khách quan toàn diện. Tuỳ từng nội dung trong Luận án để tác giả chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp. Trong Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp để đánh giá, nhận xét các công trình nghiên cứu có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ. 5 Trong Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp quy nạp để xây dựng các khái niệm. Phương pháp phân tích, tổng hợp để nghiên cứu đặc điểm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam. Phương pháp so sánh để tìm hiểu về đấu giá tài sản một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng vào THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam. Trong Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê kết hợp vớí phân tích để nghiên cứu các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội ở các tỉnh BTB có ảnh hưởng tới việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đồng thời sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, thống kê để đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém, tìm ra nguyên nhân của hoạt động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt tác giả đã sử dụng phương pháp điều tra xã hội học để từ đó đánh giá một cách khách quan thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Trong Chương 4, tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để đưa ra các quan điểm và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay. Có thể nói Luận án đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu và đã kết hợp, sử dụng linh hoạt các phương pháp trong các chương để giải quyết các vấn đề trong Luận án một cách khách quan toàn diện. 5. Những đóng góp về khoa học của luận án Dưới góc độ lý luận chung về Nhà nước và pháp luật, Luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ thống THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Việt Nam. Luận án có những đóng góp về mặt khoa học đó là: Thứ nhất, luận án đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về ĐGQSDĐ. Đặc biệt, luận án đã nêu được vai trò ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội; phân tích làm rõ các chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ; phân tích làm rõ việc THPL về bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung các tỉnh BTB nói riêng. Đây là cơ sở 6 lý luận để nâng cao nhận thức về THPL trong ĐGQSDĐ; làm căn cứ để phân tích, đánh giá THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém. Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất lượng THPL về ĐGQSDĐ. Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp về THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB hiện nay. Thứ ba, luận án nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có tính khả thi về đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nhằm bảo vệ, quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai vô cùng quý giá ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án - Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần làm rõ cơ sở lý luận của THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung, ở các tỉnh BTB nói riêng, cụ thể: Luận án đã cung cấp cơ sở lý luận để góp phần hoàn thiện quy trình tổ chức ĐGQSDĐ, đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ đấu giá viên cũng như đưa ra những điều kiện, tiêu chuẩn cho các chủ thể tham gia quan hệ đấu giá, đồng thời, góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ. - Về mặt thực tiễn, luận án có ý nghĩa cung cấp cơ sở khoa học cho hoạt động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt luận án còn có tác dụng giúp cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ, công chức trong việc quản lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở từng địa phương tại các tỉnh BTB; kết quả luận án còn có ý nghĩa góp phần đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB đạt hiệu quả cao hơn. Bên cạnh đó, luận án có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về THPL nói chung và THPL về ĐGQSDĐ nói riêng trong các trường đại học chuyên luật và không chuyên luật cũng như trong học tập môn nhà nước và pháp luật của hệ thống các Trường Chính trị từ Trung ương tới địa phương. 7. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung luận án được kết cấu thành 4 chương, 11 tiết. 7 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC 1.1.1. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Các công trình nghiên cứu liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ trong thời gian qua khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau: - Về sách có cuốn: “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam” do Đinh Văn Thanh và Nguyễn Minh Tuấn chủ biên [85], trong đó tại Chương VII, Phần IV với tiêu đề: “Bán đấu giá tài sản” đã nêu lên khái niệm bán đấu giá tài sản; các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyền và nghĩa vụ của chủ thể bán đấu giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản; hợp đồng bán đấu giá tài sản và khoản tiền đặt trước. Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho việc THPL về ĐGQSDĐ. Cuốn "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" của Nguyễn Cảnh Quý [75], đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản QPPL vào trong thực tế cuộc sống thông qua các hình thức THPL như tuân thủ pháp luật đất đai, sử dụng pháp luật đất đai, chấp hành pháp luật đất đai và áp dụng pháp luật đất đai. Trên cơ sở thực trạng cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các yếu tố cấu thành nên cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai. Sách chuyên khảo: "Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn" của Nguyễn Văn Sửu [78], đã phân tích quá trình đổi mới chính sách đất đai của nước ta trong thời gian qua, đặc biệt là từ năm 1986 đến nay và 8 xem xét tác động của nó đối với một số lĩnh vực như sở hữu, quản lý, quyền tài sản trong QSDĐ, thu hồi QSDĐ, qua đó tìm hiểu về biến đổi trong cấu trúc quan hệ đất đai; mối liên hệ giữa hoạch định, thực hiện và đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam. Bên cạnh đó, tác giả đã cho chúng ta thấy hiện nay đang tồn tại một khoảng cách nhất định giữa lý luận và thực tiễn, chính sách và thực hành trong việc hoạch định và thực hiện chính sách đất đai. Đây là tài liệu tham khảo bổ ích, có giá trị cho các nghiên cứu liên quan đến ĐGQSDĐ. - Về các đề tài nghiên cứu: Đề tài“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" Chủ nhiệm Võ Đình Toàn [83]. Đề tài đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN như xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản chất của bán đấu giá tài sản; cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Mặt khác, quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn: giai đoạn thứ nhất từ năm 1989 đến năm 1996; giai đoạn thứ hai từ năm 1996 đến năm 2005 và giai đoạn từ năm 2005 đến nay. Đề tài đã phân tích, đánh giá những ưu điểm và nêu lên những bất cập, hạn chế của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong thời gian qua. Đặc biệt đề tài đã đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Luận văn thạc sĩ Luật học“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay" của Nguyễn Tuyết Liên [57], đã phân tích được một số vấn đề lý luận như khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật bán đấu giá tài sản, các yêu cầu và tiêu chí hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu lên quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam từ đổi mới đến nay; phân tích đánh giá những kết quả đạt được, những tồn tại của pháp luật về bán đấu giá tài sản và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay. 9 Luận án tiến sĩ Luật học“Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" của Trần Quang Huy [49]. Luận án đã nghiên cứu các quy định pháp luật đất đai hiện hành về các hình thức giao đất ở Việt Nam, trong đó tập trung nghiên cứu hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong nội dung luận án, tác giả đã đề cập đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua ĐGQSDĐ đất. Tuy nhiên, vấn đề chỉ nghiên cứu dưới góc độ chung về các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu chuyên sâu và chưa làm rõ nội dung cũng như đặc trưng pháp lý của ĐGQSDĐ. Luận án tiến sĩ Luật học "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của Đặng Thị Bích Liễu [60]. Tác giả đã nêu lên những vấn đề lý luận về ĐGQSDĐ như khái niệm, đặc điểm, mục đích, vai trò của ĐGQSDĐ; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đối với ĐGQSDĐ; các yêu cầu chi phối pháp luật ĐGQSDĐ như vấn đề sở hữu về đất đai, về quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh tế thị trường, thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Từ vấn đề lý luận, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật về ĐGQSDĐ, phát hiện ra các thiếu sót, bất cập của pháp luật về ĐGQSDĐ và làm rõ được thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ, trên cơ sở đó, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở Việt Nam hiện nay. - Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản do Bộ Tư pháp tổ chức [10]. Các bài viết trong tài liệu đã phân tích về cơ chế tài chính đối với hoạt động bán đấu giá tài sản; việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà nước bán đấu giá; pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án; những khó khăn vướng mắc và những kiến nghị đề xuất trong bán đấu giá tài sản thi hành án. - Trên tạp chí cũng có nhiều bài viết liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ. Trong số đó phải kể đến một số bài như: “Những bất cập trong các quy định về bán đấu giá tài sản" của Nguyễn Văn Phương [66]. Bài viết đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và phân tích đánh giá một số hạn chế bất cập của pháp luật về bán đấu giá tài sản như trong quy định về người được tham gia đấu giá, về mức tiền đặt trước, về chế tài áp dụng đối với người mua được tài sản bỏ cuộc, điều kiện bán đấu giá tài sản đối với doanh nghiệp từ đó đề 10 xuất ý kiến đề nghị sửa đổi các quy định trên cho phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay. 1.1.2. Các công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất Nghiên cứu các công trình liên quan tới ĐGQSDĐ trong thời gian qua có một số công trình đáng chú ý sau đây: - Về đề tài luận văn thạc sĩ: Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội" của Nguyễn Vĩnh Diện [26], đã phân tích một số vấn đề lý luận về THPL về ĐGQSDĐ; đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở thành phố Hà Nội từ năm 1995 đến năm 2006; nêu lên những kết quả đạt được, những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của ĐGQSDĐ ở Hà Nội, từ đó đưa ra những giải pháp trong ĐGQSDĐ ở Hà Nội trong thời gian tới. Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” của Nguyễn Duy Đức [43]. Trên cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, về ĐGQSDĐ, định giá đất, tác giả đã đánh giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của công tác ĐGQSDĐ thuộc dự án khu nhà sinh thái Vít Cốp, từ đó đưa ra một số kiến nghị, đề xuất đối với công tác ĐGQSDĐ, đặc biệt là ĐGQSDĐ các dự án trong giai đoạn hiện nay. - Về tạp chí Bài viết “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản ở Việt Nam” của Lê Đình Thắng [80]. Bài viết đã đưa ra những giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản, trong đó có đề cập đến hình thức ĐGQSDĐ như là một trong những giải pháp cho việc bình ổn thị trường bất động sản ở Việt Nam. Bài viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Thị Nga [65]. Bài viết đã nêu lên bất cập trong những quy định về trình tự, thủ tục về ĐGQSDĐ, đặc biệt trong các trường hợp thế chấp, bảo lãnh, khi QSDĐ được thoả thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó hoặc trong trường hợp tuyên bố phá sản doanh nghiệp. Việc Nhà nước ban 11 hành Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý quan trọng để khắc phục những bất cập trong ĐGQSDĐ. 1.1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật Những công trình liên quan tới thực hiện pháp luật có khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau: - Về sách có cuốn: “Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” do Lê Minh Tâm chủ biên [86]. Trong đó tại chương XX với tiêu đề “Thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật” đã nêu lên khái niệm THPL; khái niệm áp dụng pháp luật; phân tích đặc điểm các trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn của quá trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề cơ bản làm cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ. Cuốn sách “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật”, do Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [64]. Nội dung cuốn sách gồm 2 phần: Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về THPL, các tác giả đã nêu lên những điểm hạn chế trong lý luận về THPL mà các giáo trình hiện đang sử dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu lên những điểm cần bổ sung và phát triển một số vấn đề lý luận cho phù hợp trong điều kiện toàn cầu hoá, hội nhập quốc tế của đất nước ta hiện nay. Bên cạnh đó, các tác giả cũng đã chỉ ra các yếu tố đảm bảo THPL trong giai đoạn hiện nay. Phần thứ hai, thực trạng THPL trên một số lĩnh vực, các tác giả đã nêu lên việc THPL của Quốc hội với việc quyết định các vấn đề quan trọng của đất nước, việc giám sát tối cao; THPL của HĐND trong việc thực hiện chức năng giám sát, ban hành nghị quyết và việc UBND tổ chức thực hiện các nghị quyết HĐND đã ban hành; THPL hình sự và THPL hôn nhân và gia đình. Thứ hai, các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Những công trình liên quan tới THPL về ĐGQSDĐ có khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau: 12 - Về sách có cuốn: “Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên [76]. Cuốn sách đã đi sâu nghiên cơ sở lý luận về nhận thức và THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước ta. Trong đó đã làm rõ khái niệm, vai trò, nội dung của việc nhận thức về THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam; đi sâu phân tích bốn hình thức THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và áp dụng pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam. - Về đề tài luận văn thạc sĩ: Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng Yên” của Lê Hoàng Anh [2]. Luận văn phân tích một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng Yên, trên cơ sở đó để có các giải pháp nhằm đảm bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng Yên trong giai đoạn hiện nay. Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở tỉnh Hà Tĩnh” của Nguyễn Minh Hiển [47]. Luận văn đã trình bày một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật như khái niệm, đặc điểm, các giai đoạn và vai trò của áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai. Trên cơ sở lý luận đó để phân tích, đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai của các cơ quan hành chính nhà nước ở tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian tới. - Luận án tiến sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý nhà nước về đất đai của Uỷ ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay” của Lê Văn Thành [81]. Trong 4 chương, trên cơ sở lý luận chung về áp dụng pháp luật để tác giả đánh giá thực trạng, tìm ra được nguyên nhân hạn chế, yếu kém của hoạt động áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành 13 phố Hồ Chí Minh, từ đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Nội dung luận án, tác giả đã phân tích đánh giá một cách sâu sắc việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai, đây là một trong bốn hình thức của THPL, do vậy nội dung công trình này là tài liệu tham khảo cần thiết cho đề tài luận án. - Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ do Bộ Tư pháp tổ chức [14]. Các bài viết tham gia hội thảo đã tập trung nghiên cứu về thực trạng hoạt động ĐGQSDĐ và định hướng hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ; cơ chế tài chính đối với hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; một số vấn đề vướng mắc qua ĐGQSDĐ; những vướng mắc về ĐGQSDĐ là tài sản thi hành án và một số kiến nghị qua ĐGQSDĐ ở một số tỉnh thành phố. Trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn ĐGQSDĐ, các bài viết đã phân tích đánh giá những kết quả đạt được, tìm ra những nguyên nhân từ đó có những kiến nghị và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ và THPL về ĐGQSDĐ hiệu quả. - Về tạp chí: Có nhiều bài viết đăng trên các tạp chí liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ, trong đó phải nói tới bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của Lưu Quốc Thái [79]. Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập trong quá trình xử lý đối với việc các chủ thể đưa QSDĐ tham gia các giao dịch như: Xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo lãnh; ĐGQSDĐ để thi hành bản án dân sự; ĐGQSDĐ khi doanh nghiệp sử dụng đất phá sản. Từ những bất cập đó, tác giả đề nghị Nhà nước cần sớm ban hành các quy định cụ thể việc ĐGQSDĐ để thực hiện nghĩa vụ trong các trường hợp nêu trên. Bài viết “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất” của Trần Tiến Hải [45]. Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập phát sinh trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ liên quan đến các vấn đề như chủ thể tham gia ĐGQSDĐ, các điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính 14 của các chủ thể khi tham gia ĐGQSDĐ, việc hộ gia đình tham gia ĐGQSDĐ và chế độ báo cáo về đấu giá tài sản. Bài viết “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Vĩnh Diện [27]. Trên cơ sở quy định của pháp luật tác giả phân tích lập luận có hay không sự khác nhau giữa “bán đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu giá quyền sử dụng đất”. Căn cứ vào quy định của pháp luật dân sự để khẳng định QSDĐ là một loại tài sản, hơn thế nữa đây là một loại bất động sản, do vậy chủ thể có quyền đưa ra trao đổi, mua bán trên thị trường. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật và trong thực tiễn thì thường dùng “đấu giá quyền sử dụng đất” chứ không dùng “bán đấu giá quyền sử dụng đất”. Nếu quy định “bán đấu giá quyền sử dụng đất” thì sẽ vướng mắc về cả phương diện lý luận về chế độ sở hữu đất đai của Nhà nước cũng như vướng mắc trong thực tiễn ĐGQSDĐ. Bài viết “Vấn đề “người có tài sản bán đấu giá” và “người bán đấu giá tài sản” trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của Đặng Thị Bích Liễu [58]. Trong bài viết này, tác giả đã nêu lên các quan điểm hiện nay về việc tổ chức ĐGQSDĐ. Có quan điểm cho rằng việc tổ chức ĐGQSDĐ phải giao cho cơ quan QLNN về đất đai, cụ thể là UBND các cấp. Quan điểm khác lại cho rằng, việc tổ chức ĐGQSDĐ không thể giao cho cơ quan QLNN mà cần giao cho một tổ chức trung gian. Bằng các luận cứ khoa học, tác giả đã phân tích những ưu, khuyết điểm của các quan điểm nêu trên. Tác giả nhất trí với quan điểm thức hai là việc ĐGQSDĐ không nên giao cho cơ quan QLNN mà giao cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Khoản tiền đặt trước là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên tham gia ĐGQSDĐ trong quá trình tổ chức đấu giá. Việc quy định khoản tiền đặt trước cần được nghiên cứu, tính toán cho phù hợp, nếu quy định quá thấp thì dẫn đến việc lợi dụng về quy định này để thông đồng, câu kết, ép giá, dìm giá trong ĐGQSDĐ. Ngược lại nếu quy định quá cao sẽ hạn chế người tham gia đấu giá. Bài viết “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu giá quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền sử dụng đất” của Đặng Thị Bích Liễu [59], đã phần nào phân 15 tích rõ hơn về bản chất và các quy định của pháp luật về khoản tiền đặt trước; về khoản phí mà các doanh nghiệp được thu để chi phí cho việc tổ chức đấu giá. Trên cơ sở đó đề xuất một số ý kiến góp phần vào việc quy định khoản tiền đặt trước và khoản phí cho phù hợp. Xác định giá đất là một trong những khâu rất quan trọng trong công tác đấu giá. Nếu giá đất được xác định phù hợp với thị trường thì sẽ huy động được nhiều người tham gia và tạo ra sự công bằng trong đấu giá, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá. Ngược lại nếu định giá đất không phù hợp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác ĐGQSDĐ. Bài viết “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường” của Phạm Văn Bằng [3] đã nêu lên các căn cứ để xác định giá đất, những vướng mắc bất cập trong xác định giá đất. Trên cơ sở đó tác giả đã đưa ra một số giải pháp góp phần đảm bảo giá đất phù hợp với giá thị trường. Bài viết “Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác bán đấu giá tài sản” của Phạm Văn Chung [25]. Bài viết đã nêu lên những bất cập cần tháo gỡ trong quá trình THPL về đấu giá tài sản như: Theo quy định của pháp luật mỗi địa phương chỉ thành lập một Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp, song trong thực tế một số địa phương vẫn tồn tại một số tổ chức bán đấu giá tài sản thuộc một số ngành khác như Tài chính, Tài nguyên và Môi trường gây ra tình trạng không thống nhất trong THPL; về phân bố biên chế, cơ sở vật chất cho các Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản chưa tương xứng với nhiệm vụ được giao; chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa cơ quan nên hiệu quả công tác đấu giá chưa cao. Vấn đề thông đồng, dìm giá trong ĐGQSDĐ cũng được nhiều nhà khoa học quan tâm. Trong đó tác giả Lê Thu Hằng có bài viết “Khi khách hàng thông đồng dìm giá trong bán đấu giá tài sản” [46]. Bài viết đã phân tích thủ đoạn của những tham gia đấu giá để thông đồng, dìm giá, làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và người có tài sản đấu giá. Trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hạn chế tình trạng thông đồng dìm giá diễn ra tại một số địa phương trong thời gian qua.