Tài liệu Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã nghinh tường huyện võ nhai tỉnh thái nguyên năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ VIỆT HOÀNG Tên đề tài: THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NGHINH TƯỜNG, HUYỆN VÕ NHAI, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên năm 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ VIỆT HOÀNG Tên đề tài: THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NGHINH TƯỜNG, HUYỆN VÕ NHAI, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K46 – QLĐĐ – N04 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn : Th.S. Trương Thành Nam Thái Nguyên năm 2018 i LỜI CẢM ƠN Qua quá trình học tập và rèn luyện và được sự giảng dạy nhiệt tình của các thầy, các cô trong trường tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung và các thầy, các cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng. Em đã đúc kết được những kiến thức trang bị cơ bản về chuyên môn để có thể thực hiện luận văn với đề tài: "Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Nghinh Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên năm 2017". Để luận văn này đạt được kết quả tốt. Trước hết em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo THS.Trương Thành Nam đã hướng dẫn em để em hoàn thành tốt luận văn này trong thời gian qua. Em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô trong khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em các kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn ngành học trong thời gian em học tập và rèn luyện tại trường. Đồng thời em xin cảm ơn ban lãnh đạo UBNN xã Nghinh Tường, ban lãnh đạo Công ty cổ phần Trắc địa Địa chính và xây dựng Thăng Long đã hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi nhất giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, làm việc và nghiên cứu đề tài. Với điều kiện thời gian cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một sinh viên, luận văn này không thể tránh được những thiếu sót. em rất mong nhận được sự những ý kiến đóng góp của các thầy cô để em bổ sung những thiếu xót và nâng cao kiến thức của bản thân. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2018 Sinh viên Lê Việt Hoàng ii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Nghinh Tường năm 2017 ..... 31 Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số lượng hồ sơ cấp đổi chính chủ tại 04 xóm tại xã Nghinh Tường năm 2017 ................................................................................ 38 Bảng 4.3. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp đổi GCNQSDĐ của 04 xóm tại xã Nghinh Tường năm 2017 ................. 38 Bảng 4.4. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 40 Bảng 4.5. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ..................................................................................................... 42 Bảng 4.6. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ . 43 iii DANH MỤC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 16 Biểu đồ 1 Biểu đồ thể hiện cơ cấu số hồ sơ đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 04 xóm tại xã nghinh tường năm 2017 ...................... 44 Biêu đồ 2 Biểu đồ thể hiện cơ cấu số thửa đất đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 04 xóm tại xã nghinh tường năm 2017 ............. 45 Biểu đồ 3 Biểu đồ cơ cấu diện tích đất đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 04 xóm tại xã nghinh tường năm 2017 ...................... 46 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ - CP Nghị định Chính phủ UBND Uỷ ban nhân dân QH Quốc Hội QĐ - BTNMT Quyết Định Bộ Tài nguyên Môi trường TT - BTNMT Thông Tư Bộ Tái nguyên Môi Trường TNMT Tài Nguyên Môi trường NTM Nông thôn mới v MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu thực hiện...................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4 2.1. Một số khái niệm về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 4 2.1.1. Đăng kí đất đai. ....................................................................................... 4 2.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 6 2.1.4. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................. 7 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất ..................... 7 2.2. Cơ sở pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................. 8 2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai xin cấp GCNQSDĐ ............................................. 10 2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ............................................ 12 2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................... 12 2.4.2. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 13 2.4.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................... 16 2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 17 2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 18 2.4.6. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 19 2.5. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 20 2.5.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới ......... 20 2.5.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........ 21 vi PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 23 3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 23 3.1.1. Đối tượng thực hiện .............................................................................. 23 3.1.2. Phạm vi thực hiện.................................................................................. 23 3.2. Địa điểm thực tập và nghiên cứu ............................................................. 23 3.2.1. Địa điểm thực tập .................................................................................. 23 3.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 23 3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 23 3.2.1. Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Nghinh Tường 23 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của xã Nghinh Tường ................................. 23 3.2.3. Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Nghinh Tường năm 2017 ......................................................................................................................... 23 3.2.4. Những mặt thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Nghinh Tường ....................................... 23 3.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 23 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 23 3.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh ............................................................. 24 3.4.3. Phương pháp phân tích, đánh giá và trình bày kết quả ......................... 24 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 25 4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Nghinh Tường . 25 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25 4.1.2. Tài nguyên thiên nhiên .......................................................................... 27 4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 28 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của xã Nghinh Tường................... 30 4.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất của địa phương ................................ 30 4.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của địa phương..................................... 30 vii 4.3. Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại một số thôn trên địa bàn xã Nghinh Tường năm 2017 ................................................................................ 33 4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................... 33 4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện cấp đổi GCNQSDĐ 04 xóm thuộc xã Nghinh Tường năm 2017 ............................................................................... 37 4.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Nghinh Tường ................................................................................................. 47 4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 47 4.4.2. Những khó khăn .................................................................................... 47 4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Nghinh Tường .............................................................................................................. 48 4.5.1. Giải pháp chung .................................................................................... 48 4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Nghinh Tường .............................................................................................................. 49 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 50 5.1. Kết luận .................................................................................................... 50 5.2. kiến nghị .................................................................................................. 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 51 PHỤ LỤC ......................................................................................................... 2 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn xây dựng và bảo vệ tổ quốc. mỗi giai đoạn thì tình hình kinh tế, chính trị đất nước lại có nhiều điểm khác nhau. Vì vậy công tác quản lý đất đai cũng theo đó mà có những biến đổi không ngừng qua các thời kỳ. Qua mỗi thời kỳ dù mức độ khác nhau nhưng ta đều thấy rõ sự quan tâm của Nhà nước đối với công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ. do đất đai là nguồn tài nguyên có hạn vô cùng quý giá. Nó có vị trí địa lý cố định và không thể di rời và có thời gian sử dụng vĩnh viễn. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Công tác đăng ký đất đai có vị trí cực kỳ quan trọng trong công tác quản lý đất đai của nhà nước. nó xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất. đảm bảo thống nhất quản lý, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giúp người sử dụng đất yên tâm sử dụng và cũng là pháp lý cho việc thu tiền sử dụng đất, tăng ngân sách nhà nước phục vụ cho các công tác phát triển đất nước đi lên. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được thực hiện dựa trên các văn bản pháp lý như luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT,… . Trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng đồng thời thúc đẩy quá trình công nhiệp hóa, hiện đại hóa đã đưa đất nước phát triển nhanh chóng. Các cơ sở hạn tầng được xây dựng ồ ạt, kéo theo đó là nhu cầu về sử dụng đất tăng cao cho các hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất ngày càng hạn hẹp. việc đó đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả. Nhằm 2 nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ thực tế nhu cầu về cấp GCNQSDĐ và được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Th.S: Trương Thành Nam. Em được giới thiệu thực tập tại Công ty cổ phần Trắc địa Địa chính và Xây dựng Thăng Long, với mong muốn áp dụng các kiến thức đã học tại nhà trường vào thực tiễn công tác đăng ký, kê khai cấp đổi GCNQSDĐ và học hỏi kinh nghiệm, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Nghinh Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên năm 2017". 1.2. Mục tiêu thực hiện - Nắm được quy trình cấp GCNQSDĐ cụ thể tại 04 xóm tại xã Nghinh Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái nguyên: + Xóm Bản Cái + Xóm Nà Lẹng + Xóm Nà Giàm + Xóm Nà Châu - Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ. - Qua đó đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký cấp đổi GCNQSDĐ trên địa bàn xã Nginh Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp cho em có sự liên hệ giữa lý thuyết và thực tế, củng cố kiến thức đã được học và nghiên cứu trên nhà trường và có kinh nghiệm hoạt động trong công tác cấp GCNQSDĐ. 3 - Giúp cho bản thân em có những kiến thức hiểu biết cần thiết về tình hình quản lí đất đai trên địa bàn xã. - Nâng cao kiến thức, kỹ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế nhằm phục vụ cho công tác sau này. - Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp đổi GCNQSDĐ nói riêng. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Qua quá trình nghiên cứu và thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ sẽ thấy được những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế của tường địa phương nhằm thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Một số khái niệm về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.1. Đăng kí đất đai. * Khái niệm đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. [6] * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: [8] - Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước, cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí có mụch đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dung công 5 cụ đăng ký đất đai để quản lý đất đai. Lợi ích công dân có thể thấy được là Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp. Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng bề mặt, không đươc khai thách trong lòng đất và trên không, nếu muốn khai thác trong lòng đất hoặc trên không thì phải có sự cho phép của Nhà nước. bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội. vì vậy đăng ký đất đai có vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai, đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý. Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. Biết được mục đích sử dụng và từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin gồm tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, những rằng buộc về quyền sử dụng hay những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi đó. 2.1.2. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). Đất đai có thể đem lại rất nhiều lợi ích cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định hoà bình, 6 công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Ngày 26/11/2003 Quốc Hội ban hành Luật đất đai 2003 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 nhằm hoàn hiện hơn, chặt chẽ hơn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và mới nhất là Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 được đưa ra để cụ thể hóa quyền của Nhà nước đối với đất đai, bổ sung các nội dung chính, quy định rõ ràng và chi tiết các đối tượng được nhà nước giao, cho thê đất. 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích đời sống - kinh tế ), và quyền định đoạt (quyết định số 7 phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. 2.1.4. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. - Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, được cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. - Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN. 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu 8 cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” [8] trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai. - GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. 2.2. Cơ sở pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác cấp GCN là điều bắt buộc để quản lý chặt chẽ đất đai: * Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời: Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. 9 Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005. Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường ban hành quy định về GCN. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN. Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa. Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 10 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. * Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay: - Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước. - Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính. - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai xin cấp GCNQSDĐ 11 Theo Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có: [3] - Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; - Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất); - Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng); - Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK; - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); - Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ