Tài liệu Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố tam điệp, tỉnh ninh bình

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI THỊ KHÁNH LINH THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI THỊ KHÁNH LINH THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác. HàNội, ngày 09 tháng 09 năm 2020 TÁC GIẢ LUẬNVĂN MỤC LỤC MỞ ĐẦU.............................................................................................................................................1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN. 7 1.1. Khái niệm và sự cần thiết của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.............................................................................8 1.2. Nội dung của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân...............................................................................................................13 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH....................................................................................17 2.1. Thực trạng pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân...............................................................................................18 2.2. Thực tiễn thực hiện các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình..............................................................................................................................47 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH....................................................................................70 3.1. Định hướng nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình......................................................................................................70 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình.................................................................................73 KẾT LUẬN....................................................................................................................................85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................87 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Diễn giải 1. CCHC Cải cách hành chính 2. QSDĐ Quyền sử dụng đất 3. UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Khảo sát đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Tam Điệp......................................58 Bảng 2.2. Đánh giá về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình.....................................................................................................................................60 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1.Sơ đồ trình tự thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.. Error! Bookmark not defined. Hình 2.2. Biểu đồ kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ năm 2016 đến 6 tháng đầu năm 2019........................................................................56 Hình 2.3. Biểu đồ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ảnh kết quả thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình từ năm 2016 đến 6 tháng đầu năm 2018.............................................................57 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn. Trong giai đoạn đổi mới, đất đai được Nhà nước Việt Nam xem là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Để đảm bảo tính định hướng xã hội chủ nghĩa trong điều kiện xây dựng nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, pháp luật về đất đai đang được từng bước được xây dựng và đổi mới. Theo quy định của Hiến pháp năm 1959, ở Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đất đai. Theo đó, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam, thời kỳ đó không khác nhiều so với các nước trên thế giới ở giai đoạn này. Từ ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19). Với quy định này, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất, đó là sở hữu toàn dân về đất đai. Kế thừa lại từ tinh thần tại Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 đã tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53). Theo Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi và bổ sung các năm 1998, năm 2001, năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa chính sách Đất đai của Đảng và các quy định về đất đai của Hiến pháp, cụ thể hóa hơn QSDĐ của người dân nhằm nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế và hoàn thiện các chính sách về đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015 về mặt pháp lý không có khái niệm mua, bán đất mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ. Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện, được pháp luật ghi nhận là một loại quyền đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất .Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp 1 QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ” [20, tr.77]. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những đòi hỏi tất yếu, khách quan nhằm đảm bảo quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Trong những năm qua, việc pháp luật ghi nhận và đưa ra các quy định về quyền chuyển nhượng QSDĐ đã giúp người dân trong cả nước nói chung và ở địa bàn thành phố Tam Điệp nói riêng an tâm đầu tư vào đất đai. Tại nơi đây, quyền chuyển nhượng QSDĐ đã được thực hiện khá nghiêm túc đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ công khai. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện ở địa bàn thành phố còn một số phát sinh tồn tại như: Chuyển nhượng QSDĐ khi người sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển quyền; Người sử dụng đất chưa hiểu hết trình tự, thủ tục hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ; Một số cán bộ làm việc liên quan trực tiếp đến vấn đề này hiểu biết còn hạn chế … ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai và làm thất thoát nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ. Vì thế, việc tìm hiểu sâu thêm những quy định của pháp luật cũng như tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ để đánh giá thực trạng các quy định về thủ tục liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân theo quy định của pháp luật Việt Nam áp dụng thực tiễn trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình để đánh giá đúng những điểm mạnh, điểm yếu, những điểm còn hạn chế nhằm tìm ra những giải pháp bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường chuyển nhượng QSDĐ đang đòi hỏi của thực tế cuộc sống là rất cần thiết. Từ những lý do trên, tôi chọn đề tài “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình” làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển về mọi mặt, xã hội càng phát triển thì nhu cầu của người dân tham gia giao dịch càng nhiều một trong những giao dịch sôi động nhất hiện nay là giao dịch về bất động sản trong đó giao dịch 2 chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỷ lệ cao nhất. Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đóng vai trò vô cùng quan trọng trong vấn đề hoàn thiện tiến trình của hồ sơ về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Trước đây, nhiều trường hợp người dân đã có những suy nghĩ không tích cực, mất lòng tin đối với cán bộ, Đảng và Nhà nước về quyền chuyển nhượng QSDĐ do các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương còn rườm rà, phức tạp. Vì vậy, vấn đề chuyển nhượng QSDĐ nói chung và pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng là vấn đề thu hút và nhận được nhiều sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của nhiều luật gia. Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết rất nhiều vấn đề liên quan đến đề tài. Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề lý luận, như bàn về Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; bàn về Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bàn về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản hay bàn về những vấn đề lý luận trong các luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ có đề tài liên quan đến thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số công trình khoa học nghiên cứu tìm hiểu vấn đề này được công bố là luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thủy (2001) với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân”; Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) với đề tài “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân Việt Nam”; bài viết “Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật. Số 7/2012, tr. 42 – 49; Bài viết "Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành" của Nguyễn Văn Hiến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Số 9/2016, tr. 29 – 28; Bài viết "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam những bất cập của luật pháp" của Vũ Ngọc Hà, Tạp chí Tòa án nhân dân. Số 9/2012, tr. 27 – 31; Bài viết "Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án" của Lê Sỹ Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp 3 luật. Số 7/2012, tr. 42 – 49; Bài viết "Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật. Số 3/2012, tr. 60 – 65; Bài viết "Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của Phạm Thị Hương Lan, Tạp chí Kiểm sát. Số 15/2010, tr. 30 – 32; Bài viết "Một vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều quan điểm giải quyết khác nhau" của Nguyễn Hải An, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Số 12/2010, tr. 49 – 50….. Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết rất nhiều vấn đề liên quan đến đề tài. Một số công trình đi sâu nghiên cứu về pháp luật và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Có thể thấy rõ điều này qua các công trình là các luận văn thạc sỹ. Hầu hết các chương 2 của luận văn đều phân tích làm rõ thực trạng pháp luật và có các kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến pháp luật về QSDĐ và pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh đó, có một số bài viết, như Bài viết "Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" của Trần Lệ Thu, Tạp chí Thanh tra. Số 8/2015, tr. 66 – 68; Bài viết "Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản" của Võ Văn Hòa, … Cùng với đó, một số công trình cũng đi sâu nghiên cứu về thực trạng áp dụng pháp luật tại một số địa phương, từ đó nâng lên thành các giải pháp chung cho việc nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật. Đây là những tri thức rất quý báu làm nền tảng lý luận cho luận văn. Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về các vấn đề đã công bố; luận văn tiếp tục nghiên cứu tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu 4 Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và việc áp dụng các quy định đó trong thực tiễn thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. Đánh giá và đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế còn tồn tại, nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình trong thời gian tới. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích trên, đề tài cần thực hiện các nhiệm vụ sau: - Khái quát các vấn đề lý luận chung về quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. - Đánh giá thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về thủ tục chuyển chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. - Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Thứ nhất, những vấn đề lý luận về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Thứ hai, các quy định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung nghiên cứu: quy định pháp luật đất đai về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng các quy định này 5 trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. - Về không gian nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu việc áp dụng pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. - Về thời gian nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu vấn đề áp dụng pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn năm 2015 – 2019. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện dựa cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, tư tưởng, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhất là chính sách của Đảng và Nhà nước về chuyển nhượng QSDĐ và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong quá trình nghiên cứu luận văn sử dụng một số phương pháp sau: Phương pháp tổng hợp, nghiên cứu tài liệu và Phương pháp phân tích được sử dụng chủ yếu ở Chương 1 của luận văn nhằm tổng hợp, nghiên cứu các tài liệu, làm rõ các vấn đề lý luận về pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, từ đó rút ra các khái niệm, đặc điểm của thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, phân tích các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật hành chính về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 của luận văn để tổng hợp, đánh giá số liệu, vụ việc, hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn 2015 - 2019. Từ các số liệu đó, tác giả phân tích, so sánh và đánh giá, rút ra những kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại trong việc áp dụng pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. 6 Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn dịch được sử dụng chủ yếu tại Chương 3 của luận văn để rút ra những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình trong thời gian tới. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Ý nghĩa lý luận: Luận văn làm rõ thêm một số vấn đề lý luận về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thông qua thực tiễn thực thi trên địa bàn thành phố Tam Điệp để góp phần làm sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng và lý luận về quản lý đất đai nói chung. Ý nghĩa thực tiễn: Những kiến nghị của luận văn có thể góp phần vào viêc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình. 7. Kết cấu luận văn Ngoài mục lục, danh mục các từ viết tắt, danh mục các bảng, tài liệu tham khảo, phần mở đầu và kết luận luận văn được chia ra làm 3 chương. Nội dung luận văn được chia kết cấu thành 3 chương : Chương 1: Những vấn đề lý luận về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân . Chương 2: Thực trạng các quy định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG 7 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Khái niệm và sự cần thiết của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.1.1. Khái niệm của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Ở nước ta, “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai[44, tr.23]. Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bằng các hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp [44, tr.25]. Luật Đất đai năm 2013 cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật. Trước hết, chúng ta cần phải hiểu được quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ được thực hiện hành vi sử dụng đất nhằm thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội[21, tr.54]. Do người sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) không có đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai, vì vậy quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và người chủ của quyền tài sản đó không có quyền sở hữu đầy đủ đối với đất đai. Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau đây: Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng của chủ sở hữu (gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt). Ở nước ta chuyển nhượng QSDĐ luôn được đặt trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nói cụ thể hơn, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển 8 nhượng QSDĐ là quyền năng phát sinh. [44, tr.171] Thứ hai, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng đất cũng có đầy đủ các quyền năng của chuyển QSDĐ. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền về chuyển nhượng QSDĐ.[44, tr.208] Thứ ba, khác với chủ sở hữu đất đai, không phải bất cứ người nào có QSDĐ, cho dù QSDĐ hợp pháp, cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ. Muốn thực hiện được các quyền đó thì người có QSDĐ phải đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định.[44, tr.208] Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền được chuyển QSDĐ. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt dựa trên cơ sở pháp luật. Người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể. Họ phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Ở phương diện lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” xuất hiện từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên tại Hiến pháp 1980. “Chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch, theo đó, QSDĐ được chuyển dịch từ bên này sang bên kia và người nhận chuyển nhượng trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức thực hiện quyền tài sản phổ biến nhất của người QSDĐ. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là đất đai vẫn 9 thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền QSDĐ chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp[19]. Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà người có QSDĐ không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác đang thực sự có nhu cầu sử dụng để nhận lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất với Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chuyển QSDĐ có bản chất hoàn toàn khác so với việc chuyển đổi QSDĐ, vì hình thức chuyển nhượng QSDĐ là một bên bán đất và một bên trả tiền vì vậy hình thức chuyển quyền này mang tính chất thương mại rõ nét và phức tạp hơn nhiều, do đó cần phải có một cơ chế quản lý chặt chẽ hơn. Ngoài ra, chuyển nhượng QSDĐ là một dạng vận động của quan hệ đất đai. Về pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ luôn được thực hiện thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền lợi, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất nào đó và chuyển quyền sử dụng chúng cho chủ sử dụng khác. Về mặt kinh tế chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng kia và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường. Như vậy, về phương diện pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có 10 QSDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. Chuyển nhượng QSDĐ là biểu hiện của sự thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định. Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là một loại của thủ tục hành chính. Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức. Trình tự thực hiện là thứ tự các bước tiến hành của đối tượng và cơ quan thực hiện thủ tục hành chính trong giải quyết một công việc cụ thể cho cá nhân, tổ chức. 1.1.2. Sự cần thiết của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng nhà ở và các mục đích khác ngày càng tăng nhanh, thị trường bất động sản ngày càng sôi động. Một đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cùng với đó là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ này được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau. Vì vậy, pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân rất phong phú; bao gồm các quy phạm pháp luật quy định về chủ thể tham gia quan hệ thủ tục (người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền chứng nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng đất và đăng ký quyền sử dụng đất sau chuyển nhượng, công chứng và công chứng viên), các 11 quyền của chủ thể tham gia quan hệ thủ tục, các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quy phạm về hình thức chuyển nhượng phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quy phạm về quyền hạn, trách nhiệm của công chứng viên trong công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quy phạm về các nghĩa vụ tài chính mà chủ bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ kê khai, nộp tiền đúng thời hạn trong pháp luật thuế; Các quy phạm về trình tự thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân và mỗi giao dịch có những đặc thù khác nhau [20, tr. 92 ]. Vì vậy pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân là vấn đề đang được quan tâm đặc biệt liên quan đến cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Ở nước ta, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau như Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Thuế thu nhập cá nhân,... và các hướng dẫn thi hành. Theo đó, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước quy định để giải quyết việc sang tên chuyển chủ quyền sử dụng một thửa đất. Việc quy định nội dung của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được căn cứ vào các quy định cụ thể của luật nội dung. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ bao gồm các bước cụ thể mà các chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tiến hành tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thiết lập một trật tự hành chính có trật tự ổn định, giúp Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch và sự biến động của các quan hệ đất đai trên thị trường. Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn giúp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cập nhận, chỉnh lý thông tin và hoàn thiện hệ thống hồ sơ 12 địa chính. Thông qua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai. Thông qua trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát, sàng lọc hồ sơ để xác định trường hợp nào đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch. Ngược lại, nếu hồ sơ không đầy đủ, các điều kiện về chủ thể, về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép thực hiện giao dịch đó cho phép thực hiện giao dịch đó. Đây là quy định bắt buộc cần phải thực hiện đối với các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra, thông qua các thủ tục hành chính mà các chủ thể quan hệ sử dụng đất thực hiện, Nhà nước thu các nghĩa vụ tài chính của việc giao dịch. 1.2. Nội dung của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2.1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Để chuẩn bị cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, các chủ thể chuyển nhượng cần nắm rõ về các giấy tờ cần thiết theo quy định. Hồ sơ gồm: Một là, giấy chứng nhận QSDĐ (01 bản chính + 01 bản photo có chứng thực); Hai là, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường nơi có đất); Ba là, chứng minh nhân dân(hộ chiếu)/hộ khẩu hai bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (01 bộ có chứng thực); Bốn là, giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (01 bộ có chứng thực), giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn thuế, hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (chủ sử dụng đất ủy quyền cho người khác đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho mình)… 13 Năm là, đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 09/ĐK); Sáu là, tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu số 01); Bảy là, tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu số 03); Tám là, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (theo mẫu số 01); Chín là, đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu số 15). 1.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Các chủ thể được ghi nhận đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho bất cứ chủ thể khác mà quan hệ chuyển nhượng và được nhận chuyển nhượng QSDĐ này phải tuân theo và đảm bảo những quy định, điều kiện mà Nhà nước yêu cầu. Xét một cách khái quát, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực chất là một giao dịch dân sự. Vì thế, các chủ thể tham gia vào quan hệ này trước tiên phải đảm bảo các điều kiện chung khi tham gia giao dịch dân sự do Bộ luật dân sự quy định. Pháp luật đất đai quy định những điều kiện cụ thể: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận theo quy định Luật đất đai năm 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 14