Tài liệu Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện quế sơn tỉnh quảng nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HUY QUANG THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HUY QUANG THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính Mã số: 8.38.01.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS Doãn Hồng Nhung HÀ NỘI, năm 2020 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban Giám đốc, các khoa, phòng và quý thầy, cô của Học viện Khoa học Xã hội, những người đã tận tình và tạo điều kiện giúp đỡ cho tôi trong quá trình học tập. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô PGS.TS Doãn Hồng Nhung người đã trực tiếp hướng dẫn luận văn cho tôi với tất cả lòng nhiệt tình và sự quan tâm sâu sắc. Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình nghiên cứu nhưng luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô và bạn bè. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Huy Quang LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn Thạc sĩ Luật Hiến pháp và Luật Hành chính về: “Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam” là hoàn toàn trung thực và không trùng lắp với các đề tài khác trong cùng lĩnh vực. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này! Tác giả luận văn Nguyễn Huy Quang MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................... 7 1.1. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................... 7 1.2. Sơ lược sự ra đời và phát triển của pháp luật Việt Nam về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................................................. 16 1.3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặt trong mối quan hệ quản lý nhà nước đối với đất đai ............................................................................ 20 Chương 2. THỰC TIỄN THI HÀNH THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM ..................................................................................................................... 23 2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam................................ 23 2.2. Các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 24 2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam .......................................................................... 40 Chương 3. HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM ............................ 55 3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật ........................................ 55 3.2. Hoàn thiện pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........ 56 3.3. Hoàn thiện giải pháp về tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 58 3.4. Một số giải pháp kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật ........................ 59 3.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tai huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam ..................................................................... 62 KẾT LUẬN .......................................................................................................... 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ 1 QSDĐ Quyền sử dụng đất 2 NSDĐ Người sử dụng đất 3 UBND Ủy ban nhân dân 4 HĐND Hội đồng nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG BIỀU Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.3 Thống kê công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống của con người, là nền tảng không gian để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất của nông nghiệp và lâm nghiệp. Hiến pháp năm 2013 quy định rõ, đất đai và các loại tài nguyên khác như nước, khoáng sản…đều thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý. Để quản lý, khai thác, sử dụng có hiệu quả và bảo vệ các nguồn lợi từ đất, Nhà nước thực hiện nhiều biện pháp khác nhau như quy hoạch, ban hành các chính sách pháp luật về đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ…. Trong đó, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ là hoạt động trọng tâm, đóng vai trò trực tiếp, thể hiện quyền lực của Nhà nước trong việc quản lý đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Nhà nước sẽ xác định được chủ thể nào sẽ được sử dụng đất, việc sử dụng có hợp lý hay không… bởi trên thực tế, việc sử dụng đất do tổ chức, cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư thực hiện. Quế Sơn là huyện trung du của tỉnh Quảng Nam. Với vị trí địa lý thuận lợi, là cầu nối giữa thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam và thành phố Đà Nẵng. Kinh tế chủ yếu là nông nghiệp và lâm nghiệp, vì vậy với một quỹ đất đai có giới hạn của huyện thì đòi hỏi phải có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý nhằm mang lại hiệu quả sử dụng cao nhất. Để đảm bảo yêu cầu về quản lý và sử dụng đất đạt hiệu quả cao thì đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ yêu cầu phải thực hiện nghiêm túc. Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013, nhiệm vụ quản lý đất đai của huyện đã đi vào nề nếp, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ đã được triển khai và đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên đến nay vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề trong công tác thực hiện cấp 1 giấy chứng nhận QSDĐ như thủ tục, hành chính về lĩnh vực đất đai còn phức tạp chồng chéo phải liên thông với nhiều cơ quan, các bộ phận giải quyết gây khó khăn cho người dân, các chính sách pháp luật đất đai còn bất cập, thay đổi qua từng thời kỳ, đi kèm theo đó hàng loạt nghị định, thông tư nên người dân khó nắm bắt kịp thời. Bên cạnh đó, hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện và cập nhật đầy đủ; trình độ của cán bộ không đồng đều, không đủ lực lượng để thực hiện công việc một cách hiệu quả cao, ảnh hưởng đến quá trình giải quyết liên tục…Những điều này gây nhiều bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua. Chính vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Quế Sơn tỉnh Quảng Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một trong những vấn đề pháp lý cơ bản không thể thiếu trong Giáo trình Luật Đất đai của các trường đại học về ngành luật. Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lý, vấn đề này giành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu ở nhiều cấp độ khác nhau như: Ở cấp độ tiến sĩ đã có các luận án: Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án Tiến sỹ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Văn Hiến (2017), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội… Ở cấp độ thạc sĩ, đã có các luận văn: Cao Ngọc Tú (2007) “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội; Phan Hồng Mai (2014), Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, đại học Quốc gia Hà Nội; Trương Thanh Thủy (2017), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh 2 Quảng Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội… Và một số các bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; Chuyên đề “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam – thực trạng và một số vấn đề đặt ra”, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (Số 1 và số 2 năm 2010). Trung tâm đào tạo từ xa Đại học Huế (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; Trường Đại học kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; Doãn Hồng Nhung, Ngô Thúy Hằng (2015), Tìm hiểu Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Quận Đống Đa – thành phố Hà Nội, Nxb Xây dựng; Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội… Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại những giá trị nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, vẫn còn những vấn đề chưa được giải quyết triệt để hoặc cần phải tiếp tục nghiên cứu. Bởi những nghiên cứu này vẫn mang tính lý thuyết, lý luận và chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật Đất đai. Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ ra những điểm mới, những điểm đã đạt và điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 nói chung và quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng tại huyện Quế Sơn tỉnh Quảng Nam. 3 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả phân tích, làm rõ các quy định pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Các quy định pháp luật này cần rõ ràng và minh bạch thì mới giúp cho Nhà nước quản lý có hiệu quả đất đai trên địa bàn huyện Quế Sơn , tỉnh Quảng Nam. Luận văn làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ . Luận văn nghiên cứu về thực trạng thực thi pháp luật về thủ tục cấp giấy chúng nhận QSDĐ trên địa bàn huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam, luận văn đề xuất một số giải pháp góp phần đổi mới hoàn thiện hệ thống pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu những vấn đề lí luận về thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ . - Nghiên cứu, phân tích một cách có hệ thống các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Tìm hiểu một số vấn đề về hoạt động thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ . - Đánh giá, tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về xây dựng, thực hiện thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ . - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đổi mới, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung, chế định cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng, đồng thời nâng cao hiệu quả của hoạt động Quản lý Nhà nước đối với đất đai 4 thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tiễn. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Trong giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội hiện nay, bình ổn quan hệ đất đai là góp phần bình ổn các quan hệ xã hội. Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất vì thế đã và đang trở thành vấn đề cấp thiết của xã hội đặc biệt là thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung vào pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ đặc biệt nghiên cứu thực trạng áp dụng trên một địa bàn cụ thể như tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam 4.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn sẽ nghiên cứu các quy định hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ và áp dụng quy định pháp luật hiện hành trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam; 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận Luận văn nghiên cứu trên cơ sở của Triết học Mac – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, hệ thống các quan điểm của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước và pháp luật về đất đai nói riêng. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện được nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau: Đối với chương 1, tác giả sử dụng phương, phương pháp lịch sử, pháp phân tích, phương pháp so sánh. Các phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp và phương pháp thống kê tình hình thực tiễn, áp dụng thực tiễn trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ được sử dụng trong Chương 2. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận văn cũng đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và từ đó đưa ra một số 5 kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng quy định pháp luật trong thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam được thực hiện trong trương 3 của luận văn. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Kết quả nghiên cứu đề tài luận văn là tài liệu tham khảo cho các cơ quan nhà nước, các tổ chức liên quan trong việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung, pháp luật tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam sử dụng đất nói riêng. Luận văn còn là tài liệu tham khảo cho việc học tập và giảng dạy của các cơ sở đào tạo chuyên ngành luật, chuyên ngành quản lý đất đai. Luận văn có thể được sử dụng trong việc nâng cao chất lượng thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam 7. Kết cấu của luận văn Bố cục của luận văn gồm 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lí luận cơ bản về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn thi hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam Chương 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam. 6 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật dân sự, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản [25], quyền sử dụng là một trong những bộ phận cấu thành của quyền sở hữu. Chủ sở hữu là người có đầy đủ và tuyệt đối quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Giáo trình Luật đất đai của Đại học Luật Hà Nội định nghĩa về QSDĐ như sau: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước [13]. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý, vấn đề này được quy định tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980, Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và tiếp tục được khẳng định lại ở Điều 53 Hiến pháp năm 2013. Nhà nước với tư cách là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu đất đai sẽ có đầy đủ và tuyệt đối các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. QSDĐ của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế. Tuy nhiên, để phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng những nhu cầu cơ bản của con người, Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền lại cho các chủ thể khác như tổ chức, cá nhân, hộ gia đình…thông qua việc giao đất, cho thuê đất và các hình thức công nhận QSDĐ. Lúc này, các chủ thể đó trở thành NSDĐ và có QSDĐ nhưng quyền này bị hạn chế về diện tích, thời hạn, mục đích sử dụng…tùy theo ý chí của Nhà nước. Trong quá trình sử dụng đất, các chủ thể được nhà nước trao quyền có thể chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng, tặng cho…QSDĐ của mình, 7 lúc này, QSDĐ lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản. Theo quy định của pháp luật dân sự tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản [25]. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác [25]. Dưới góc độ này, QSDĐ được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai [14]. QSDĐ là một quyền tài sản có giá trị của NSDĐ, là một loại hàng hóa được phép lưu thông trên thị trường và chịu sự tác động và chi phối bởi các quy luật của thị trường. Tiếp cận ở phương diện này thì QSDĐ được tách ra một cách độc lập khỏi quyền sở hữu, không phụ thuộc vào quyền sở hữu và trở thành “tài sản tư” của những NSDĐ. Theo đó, với QSDĐ đã được Nhà nước xác lập, NSDĐ được chủ động và linh hoạt quyết định số phận pháp lý đối với tài sản là QSDĐ của mình sao cho có hiệu quả nhất [15]. Tóm lại, xem xét QSDĐ dưới góc độ là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu hay là một quyền tài sản giúp nắm rõ hơn về bản chất của QSDĐ. Chủ thể của QSDĐ có thể là Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước trao quyền. Nhà nước là chủ thể có QSDĐ tuyệt đối và không bị giới hạn, các chủ thể khác nếu muốn có QSDĐ phải được Nhà nước cho phép, việc cho phép này thể hiện thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm về giấy chứng nhận QSDĐ tại Khoản 16, Điều 3 như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Nhà nước không phải là đối tượng trực tiếp sử dụng đất đai, với tư cách 8 là đại diện chủ sở hữu, thực hiện chức năng quản lý đất đai nhà nước trao lại QSDĐ đai cho những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai như cá nhân, tổ chức, hộ gia đình…thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đóng vai trò vô cùng quan trọng trong công tác quản lý đất đai của nhà nước và bảo vệ quyền lợi của NSDĐ. Vai trò đó được thể hiện dưới các góc độ sau: - Thứ nhất, dưới góc độ quản lý nhà nước: Một là, giấy chứng nhận QSDĐ giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất. Theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường, giấy chứng nhận QSDĐ phải ghi rõ các nội dung sau: tên NSDĐ; thông tin chi tiết về thửa đất như vị trí thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng…và những thay đổi khi cấp giấy chứng nhận. Điều này giúp các cơ quan quản lý Nhà nước thông qua giấy chứng nhận QSDĐ nắm rõ được nguồn gốc và những biến động trong quá trình sử dụng đất. Hai là, giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, có hai cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp là Tòa án hoặc Uỷ ban nhân dân, để xác định được cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ liên quan [24]. Việc phân định thẩm quyền giúp tránh hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm hoặc chồng chéo thẩm quyền khi có nhiều cơ quan cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Ba là, cấp giấy chứng nhận QSDĐ giúp Nhà nước quản lý thị trường kinh doanh bất động sản một cách khách quan và minh bạch. Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa tương xứng với sự phát triển của thị trường. Việc quản lý gặp nhiều khó khăn do thiếu thông 9 tin. - Thứ hai, dưới góc độ bảo vệ quyền lợi NSDĐ: Một là, giấy chứng nhận QSDĐ là một đảm bảo quan trọng của Nhà nước về quyền và lợi ích hợp pháp cho NSDĐ, các quyền khi chuyển QSDĐ, bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai xảy ra. Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận QSDĐ hợp pháp của NSDĐ, chính vì thế, khi có tranh chấp, khiếu nại hay tố cáo liên quan đến đất đai xảy ra, giấy chứng nhận QSDĐ là một chứng cứ quan trọng để Tòa án xem xét và đưa vào quá trình tố tụng. Những thông tin lưu giữ tại cơ quan quản lý đất đai sẽ giúp xác minh giá trị pháp lý của giấy chứng nhận QSDĐ và người có QSDĐ. Hai là, giấy chứng nhận QSDĐ là một quyền chung của NSDĐ. Quyền chung của NSDĐ là quyền cùng tham gia sử dụng trên thửa đất được cấp. Trên mỗi giấy chứng nhận QSDĐ sẽ ghi tên của tất cả những người sử dụng thửa đất đó (hoặc người đại diện nếu có), tất cả chủ thể được ghi nhận sẽ có những quyền chung của NSDĐ như: Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai [24]. Ba là, loại giấy tờ này là điều kiện để NSDĐ được thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ có quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn 10 bằng QSDĐ [24, K1, Đ188]. Bốn là, giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện để NSDĐ được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị Nhà nước thu hồi. Một trong những điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là NSDĐ phải có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chưa được cấp theo quy định của pháp luật [24, Đ75]. Quy định này giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ trong trường hợp nhà nước phải thu hồi đất. 1.1.3. Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định nghĩa của UN-ECE12, nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Tại Việt Nam, đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [K15, Đ3, 24]. Đây là một thủ tục hành chính mang tính bắt buộc đối với NSDĐ và người được giao đất để quản lý [Đ95, 24]. Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất. Nó nhằm ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Hoạt động này cũng giúp cho Nhà nước có thể quản lý đất đai một cách hiệu quả. Thông qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nước có thể kiểm soát được tình trạng đất đai đang được sử dụng, qua đó xây dựng kế hoạch để 11 sử dụng đất đai tốt hơn, tránh lãng phí đất, ổn định đời sống của người dân và phát triển kinh tế. 1.1.4. Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất Công nhận được hiểu là thủ tục để cơ quan có thẩm quyền thừa nhận chính thức một tổ chức hay cá nhân có năng lực tiến hành các nhiệm vụ quy định. Công nhận QSDĐ là thủ tục của Nhà nước thừa nhận một chủ thể có QSDĐ và Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ thể đó. Đây là một trong những hình thức Nhà nước trực tiếp trao QSDĐ. Khái niệm này được xuất hiện lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 2003, tại Khoản 3, Điều 4 quy định như sau “Nhà nước công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho người đó”. Quy định này cho thấy hình thức công nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với người đang sử dụng đất ổn định mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, khái niệm về công nhận QSDĐ được quy định cụ thể và rõ ràng hơn. “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”[24, Đ3] Có thể thấy rằng, công nhận QSDĐ là một trong những hình thức Nhà nước tiến hành trao cho NSDĐ quyền được sử dụng đất. Khác với những hình thức còn lại, đất được Nhà nước công nhận không có nguồn gốc từ Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà đã được NSDĐ sử dụng ổn định, lâu dài trước đó. Khi được Nhà nước công nhận, NSDĐ có những quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Đây là một hình thức bảo đảm của Nhà nước khi NSDĐ đáp ứng các yêu 12 cầu nhất định. Xuất pháp từ những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý nhà nước về đất đai của nước ta và yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, QSDĐ. Sự công nhận QSDĐ không chỉ áp dụng cho chủ thể sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát triển của mỗi quốc gia còn có thể áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất ổn định, có nguồn gốc chưa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất. Điều này cũng không có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều được công nhận mà đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trước đó của mỗi giai đoạn mà quy định khắc khe hoặc cởi mở [16]. Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nước ta cho thấy nhiều trường hợp sử dụng đất mặc dù không có đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhưng đã có sự sử dụng ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần được giải quyết thông qua hình thức công nhận QSDĐ. Do vậy sự công nhận theo sau chỉ là hành vi của Nhà nước nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa Nhà nước với chủ thể sử dụng hoặc, giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau nhằm tạo nên một trật tự trong quản lý sử dụng đất [16]. 1.1.5. Khái niệm pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một lĩnh vực pháp luật gồm tổng hợp các quy phạm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Khi nghiên cứu pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tác giả đã làm rõ những những vấn đề sau: Thứ nhất, về đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh của pháp 13 luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ Đối tượng điều chỉnh của pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ được chia thành hai nhóm sau: Một là, nhóm các quan hệ xã hội giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền với bên kia là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là NSDĐ. Đây là nhóm quan hệ xã hội có sự bất bình đẳng về địa vị pháp lý giữa các bên. Hai là, nhóm các quan hệ xã hội giữa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc cấp, đính chính giấy chứng nhận QSDĐ. Phương pháp điều chỉnh đối với nhóm quan hệ xã hội thứ nhất là phương pháp hành chính mệnh lệnh. Điều này xuất phát từ sự bất bình đẳng giữa địa vị các bên trong mối quan hệ. Điều này có nghĩa là khi NSDĐ có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện trong đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phải làm hồ sơ theo quy định của pháp luật. Đối với nhóm quan hệ thứ hai, phương pháp điều chỉnh chủ yếu là thỏa thuận. Xuất phát từ vị thế các bên trong quan hệ là cơ quan nhà nước có tư cách, ý chí bình đẳng với nhau, các bên phối hợp để tiến hành xác minh các thông tin hoặc thực hiện các chức năng nhiệm vụ của mình trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Thứ hai, về nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật là những nguyên lý, tư tưởng chỉ đạo quán triệt và xuyên suốt toàn bộ hệ thống các quy phạm pháp luật, trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội, thể hiện quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng, Nhà nước ta ở lĩnh vực đó. Nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ không đồng nhất với nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ được quy định tại Điều 98, Luật Đất đai năm 2013, nó bao gồm các nguyên tắc sau: 14