Tài liệu Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam từ thực tiễn ngân hàng bảo việt

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG BẢO VIỆT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG BẢO VIỆT Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN ĐỨC MINH HÀ NỘI, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các kết quả được nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và tính trung thực của luận văn này. Tác giả luận văn Hoàng Văn Thịnh MỤC LỤC MỞ ĐẦU.....................................................................................................................................................1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG....................5 1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở............................................................5 1.2. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở.....................................................12 1.3. Lược sử hình thành và phát triển của quy định thế chấp quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam........................................................................................................16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG BẢO VIỆT..............................................................22 2.1. Quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân và hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng........................................................22 2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Bảo Việt................................................................................................................40 CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM......50 3.1. Yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở...............................................................................................................................50 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở.....53 3.3. Giải pháp thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất...................59 KẾT LUẬN............................................................................................................................................64 TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................................65 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tặng vật tự nhiên dành cho loài người. Từ hàng nghìn năm qua, đất đai đã được coi là tài nguyên đặc biệt của đất nước, bởi vai trò không chỉ là nguồn lực chủ yếu để phát triển đất nước mà còn là lãnh thổ vô cùng quý giá và thiêng liêng của mỗi quốc gia, dân tộc. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước là chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Do đó, đất đai ngày càng có giá trị, dần trở thành vật bảo đảm làm trung gian tài chính và là cầu nối để các tổ chức tín dụng luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Hiện nay, các giao dịch dân sự đang rất phổ biến và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người đặc biệt là giao dịch liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, không phải lúc nào quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp tài sản cũng được thực hiện một cách nghiêm túc. Nhằm khắc phục tình trạng trên, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận các biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự, qua đó các bên có quyền sẽ được đảm bảo bằng tài sản của bên có nghĩa vụ. Một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến nhất hiện nay là thế chấp quyền sử dụng đất ở. Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến nhất hiện nay. Với xu thế phát triển của xã hội ngày nay, khi vay mượn một số tiền lớn thì cần phải có một tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay đó. Sở dĩ thế chấp quyền sử dụng đất ở được sử dụng phổ biến bởi đất đai là tài sản có giá trị trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là đất ở do có giá trị tiềm năng lớn, dân số ngày càng tăng nhưng đất ở thì không tự sinh ra vì thế lại càng làm tăng thêm giá trị của đất ở. Đối 1 với bên nhận thế chấp, đất ở là một tài sản cố định, ít hao mòn, giá chuyển nhượng thường tăng trên thị trường bất động sản và quan trọng hơn cả đất ở là tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Đối với bên thế chấp thì việc thế chấp quyền sử dụng đất đem lại quyền lợi cao hơn so với các hình thức bảo đảm khác như: thế chấp quyền sử dụng đất chỉ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải giao đất do đó bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng mảnh đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất đã thế chấp. Thế chấp quyền sử dụng đất được ghi nhận kể từ Bộ luật dân sự năm 1995. Theo đó, người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất của chính mình để bảo đảm cho khoản vay. Kể từ đó đến nay, quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện qua các lần sửa đổi bổ sung. Tuy nhiên, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất còn tồn tại hạn chế nhất định dẫn đến những rủi ro nhất định cho các chủ thể khi tham gia giao dịch xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Nhận thức được tầm quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khi tham giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Tôi đã chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt”. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất ở không phải là vấn đề mới. Vấn đề này đã được nhiều nhà nghiên cứu đề cập đến như: các nghiên cứu của Tiến sỹ Nguyễn Quang Hiển năm 2018 về : “Giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng” đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân [25]; nghiên cứu của Thạc sỹ Nguyễn Văn Điền năm 2019 về đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng” trên trang web của Bộ Tư pháp [26]; nghiên cứu của Thạc sỹ Đoàn Thị Ngọc Hải về đề tài “Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm ở nước ta hiện nay” [27]... 2 Những nghiên cứu này là nguồn tài liệu quý giá để tác giả có thể đưa ra được những nhận định mới trong luận văn. Tuy nhiên thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong việc thực hiện thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất ở còn có những hạn chế nhất định. Đặc biệt là thực tiễn khi áp dụng quy định pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở một số tổ chức tín dụng hiện nay vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Do đó, liên quan đến vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất ở tác giả sẽ phân tích sau hơn về thế chấp quyền sử dụng đất ở và những vướng mắc khi sử dụng quyền sử dụng đất ở. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài là từ những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để phân tích, làm sáng tỏ những nhận định thực trạng về thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở. Nhiệm vụ nghiên cứu: Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng. Phân tích những nội dung trong thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng đồng thời đánh giá thực trạng việc thực hiện quy định của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng. Cuối cùng là đưa ra một số kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở, việc áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở trên thực tế tại Ngân hàng Bảo Việt. Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu việc thực hiện pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất trong phạm vi Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015… và các văn bản pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật liên quan đến thế 3 chấp quyền sử dụng đất đang có hiệu lực thi hành. Cùng với đó đi sâu vào nghiên cứu những khó khăn vướng mắc khi áp dụng quy định tại Ngân hàng Bảo Việt. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận của đề tài: Phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê nin. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp, tổng hợp, phân tích, đối chiếu, so sánh, ... 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Ý nghĩa lý luận: Luận văn đã phân tích và làm rõ những thay đổi phù hợp với thực tiễn của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở. Luận văn cũng tập trung phân tích những điểm mới về thế chấp quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành. Ý nghĩa thực tiến: Luận văn có đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất góp phần đảm bảo an toàn pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Kết quả của đề tài có thể sử dụng tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu của các bạn sinh viên đang được đào tạo về luật, cũng như những bạn đọc quan tâm vấn đề này có thêm tài liệu tham khảo. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn có kết cấu gồm 3 chương với nội dung nghiên cứu như sau: Chương 1: Lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất ở và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng và thực tiễn tại Ngân hàng Bảo Việt Chương 3: Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam 4 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở 1.1.1. Khái niệm về đất ở Đất ở (Đất thổ cư) là một cách gọi của đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất ở. Theo quy định tại Luật đất đai 2013 [16] thì đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở tại đô thị theo quy định tại Khoản 1 Điều 144: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Đất ở tại nông thôn theo quy định tại khoản 1 Điều 143: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Loại đất này cũng có sự khác biệt so với đất ở đô thị theo hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng. Theo Luật Đất đai 2013 “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, 5 cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” [16] quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về “Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Luật Đất đai 2013 [16] là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp. Ngoài quy định về thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất). Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại Luật nhà ở về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch [21], cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. 6 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. [16] 1.1.2. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất ở Như đã đề cập ở trên, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, nếu người sử dụng đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì có thể được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng. Trước đây, đã từng có quan điểm về thế chấp quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa các bên nhưng tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất có quyền dùng quyền sử dụng đất ở của mình đi thế chấp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất của mình trong thời hạn thế chấp. Về mặt khách quan, thế chấp quyền sử dụng đất ở là quy định của pháp luật cho phép người có quyền sử dụng đất ở dùng quyền sử dụng đất ở nhằm bảo đảm nghĩa vụ của mình trong quan hệ nghĩa vụ cụ thể nào đó. Tuy nhiên, về mặt chủ quan thì thế chấp quyền sử dụng đất ở được hiểu là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Ví dụ, bên vay trả tiền không đủ hoặc trả không đúng thời hạn như đã thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất ở theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật. Trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì thế chấp là một trong những biện pháp phổ biến và hiệu quả nhất. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là 7 bên nhận thế chấp)” [24]. Các chủ thể và phạm vi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai 2013 nhằm khẳng định quyền thế chấp của người sử dụng đất. Đây chính là cơ sở pháp lý rất quan trọng để Ngân hàng có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, ngân hàng với tư cách là bên cho vay sẽ thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ ba sử dụng quyền sử dụng đất để làm tài sản thế chấp cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Chủ sử dụng đất sẽ chuyển giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất cho ngân hàng để thực hiện thế chấp mà không cần phải chuyển giao thửa đất đó cho ngân hàng. Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng là việc bên thế chấp (có thể là bên vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) cùng nhau thỏa thuận dùng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong quan hệ tín dụng của tổ chức tín dụng. 1.1.3. Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng Thứ nhất là đối tượng của việc thế chấp quyền sử dụng đất ở là “quyền sử dụng đất ở”. Tuy khái niệm quyền sử dụng đất ở không được quy định cụ thể trong văn bản pháp luật, nhưng về cơ bản đất đai cũng là một loại tài sản. Do vậy, chủ thể sử dụng đất ở có quyền khai thác, được sử dụng để ở, hưởng hoa lợi, lợi tức từ diện tích đất ở mà người đó đang sử dụng nên sẽ được phép đem thế chấp tương tự như các loại tài sản khác. Thế chấp quyền sử dụng đất ở giữa các bên phải dựa trên sự tự nguyện hay nói cách khác là phải có sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của nhà nước. 8 Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm. Khi ngân hàng thực hiện cấp tín dụng, để có thể thu hồi được nợ đến hạn mà bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ thì ngân hàng sẽ áp dụng các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ trả nợ. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn có thể được định giá bằng tiền, do đó, quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được điều kiện là một loại tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay là một biện pháp bảo đảm rất phổ biến, khi đến hạn mà bên vay không thanh toán được nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu. Thứ ba là thế chấp quyền sử dụng đất ở thì bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên thế chấp. Bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp quyền sử dụng đất ở mà bên thế chấp vẫn có quyền khai thác, sử dụng tài sản thế chấp. Việc không chuyển giao tài sản giúp cho bên thế chấp có thể sử dụng phục vụ mục đích kinh doanh sản xuất để không làm giảm giá trị quyền sử dụng đất. Pháp luật quy định bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh tình trạng người nhận tài sản quản lý đất đai không tốt dẫn đến tổn thất về đất đai, tài sản trong khi bên thế chấp có nhu cầu sử dụng đất thì không được quản lý và sử dụng đất. Ngoài ra, việc thế chấp cũng không ảnh hưởng gì đến quyền sử dụng đất, nên việc thiệt hại phải đền bù về cơ bản không xảy ra. Cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều không có thiệt hại làm ảnh hưởng đến tài sản thế chấp. Thứ tư, quy trình, thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật quy định rất chặt chẽ. Quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, so với các loại tài sản thế chấp khác quyền sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ và cụ thể hơn. Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định rất nhiều vấn đề khi thực hiện quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất như điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, hình thức, quyền nghĩa vụ của các bên trong giao 9 dịch thế chấp... Ngoài ra, các trình tự thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ những quy định riêng của từng ngân hàng. Mỗi ngân hàng có những quy định riêng áp dụng đối với các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất để phù hợp với hoạt động cho vay của từng ngân hàng. Tuy có những quy định riêng nhưng về cơ bản các ngân hàng vẫn phải tuân thủ theo những khuôn khổ pháp lý mà nhà nước đã ban hành. 1.1.4. Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Sự thỏa thuận là sự thống nhất về mặt ý chí giữa các bên tham gia quan hệ trong hợp đồng. Hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng (bên cho vay) với cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện do luật định (bên vay), theo đó tổ chức tín dụng thỏa thuận ứng trước một khoản tiền cho bên vay sử dụng trong một thời hạn nhất định, với điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi, dựa trên sự tín nhiệm. Hiện nay, khi thực hiện quan hệ thế chấp tại ngân hàng các bên sẽ ký hợp đồng thế chấp để xác lập giao dịch thế chấp tài sản. Có thể thấy đối với hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm khi kí kết thì luôn đi kèm với hợp đồng thế chấp tài sản. Hợp đồng thế chấp tài sản có thể ký trước, sau hoặc cùng thời điểm với hợp đồng tín dụng do pháp luật không quy định về thời điểm ký hợp đồng thế chấp. Từ thời điểm hợp đồng thế chấp được giao kết, thì hợp đồng tín dụng sẽ được xem là hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm và khi đó các bên mới bắt đầu phát sinh quyền, nghĩa vụ bảo đảm. Hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng đi kèm với nhau và có hiệu lực độc lập với nhau, có thể phụ thuộc hoặc không phụ thuộc vào hợp đồng tín dụng. Mỗi loại hợp đồng sẽ tự phát sinh và chấm dứt hiệu lực khi thỏa mãn điều kiện theo luật định mà không phải phụ thuộc vào hợp đồng còn lại. 10 Có thể nói hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là những hợp đồng độc lập và không phụ thuộc vào nhau. Sự độc lập về mặt hiệu lực được thể hiện trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ như sau: “Điều 15. Quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm: 1. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 2. Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 3. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 4. Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 5. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.” Thứ nhất, trường hợp hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi đơn phương chấm dứt của một bên nhưng chưa được thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt. Thứ hai, nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên 11 hoặc đơn phương chấm dứt của một bên nhưng đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không đương nhiên chấm dứt hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không bị chấm dứt trong khi tổ chức tín dụng đã giải ngân cho bên vay thì tổ chức tín dụng hoàn toàn có quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi số tiền đã giải ngân cho bên vay. Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ sẽ không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vây, có thể khằng định hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp có hiệu lực độc lập với nhau và không phụ thuộc vào nhau trừ trường hợp được các bên trong giao dịch có thỏa thuận về hiệu lực của chúng. 1.2. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở 1.2.1. Khái niệm pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở là một nội dung quan trọng trong hệ thống pháp luật tại Việt Nam và nó cũng rất phổ biến trong đời sống xã hội. Các quy định về quyền, nghĩa vụ, hiệu lực và thời điểm thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở... các bên trong giao dịch dân sự có căn cứ để xác lập và thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Ngoài ra, các quy định đó còn là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền xem xét đánh giá về tính hợp pháp của các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất mà các bên đã ký kết với nhau từ đó làm cơ sở để giải quyết các tranh chấp nếu xảy ra. Từ phân tích trên, ta có thể đưa ra định nghĩa khái niệm pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở như sau: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở là hệ thống các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể liên quan đến việc thực hiện các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất ở nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. 12 1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất ở Thứ nhất, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở được điều chỉnh bởi rất nhiều các lĩnh vực pháp luật khác nhau như: đất đai, dân sự, ngân hàng... Pháp luật dân sự với tư cách là lĩnh vực pháp luật chung điều chỉnh các quan hệ về tài sản mà ở đây là quyền sử dụng đất ở đã được xây dựng với những nguyên lý chung và cơ bản nhất để tạo ra những bảo đảm và khả năng tối thiểu cho giao dịch thế chấp tài sản nói chung và giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở nói riêng được vận hành một cách thống nhất. Pháp luật đất đai là pháp luật chuyên ngành về quản lý và sử dụng đất, vừa có nhiệm vụ cụ thể hóa những điều kiện, yêu cầu mang tính nguyên tắc đã quy định trong pháp luật dân sự lại vừa cụ thể hóa những nội dung mang tính đặc thù của đối tượng quyền sử dụng đất ở trong quan hệ thế chấp trên cơ sở đảm bảo sự hài hòa và thống nhất giữa pháp luật chung và riêng, giữa những nội dung mang tính chất nguyên tắc và những nội dung mang tính chuyên biệt, cụ thể. Về cơ bản, pháp luật đất đai chủ yếu điều chỉnh những nội dung trực tiếp liên quan đến điều kiện, phạm vi, cách thức thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng. Ngoài sự điều chỉnh của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở cũng được điều chỉnh trong lĩnh vực pháp luật tín dụng ngân hàng. Điều này được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật như Luật các tổ chức tín dụng 2010, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định 102/2017/NÐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm... Thứ hai, pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất ở bao gồm năm nhóm quy phạm sau: nhóm quy phạm pháp luật về chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở; nhóm quy phạm pháp luật về đối tượng điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất ở; nhóm quy phạm pháp luật về hình thức của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở; nhóm quy phạm pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng 13 đất ở; nhóm quy phạm pháp luật về hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở: Nhóm thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở: Với chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở là các bên trong quan hệ thế chấp tài sản, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở cũng chính là những điều kiện đối với chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung. Bên thế chấp, không phải mọi chủ thể có quyền sử dụng đất đều được quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà do Nhà nước quyết định, phân bố, điều chỉnh xác định quyền, nghĩa vụ của từng chủ thể đất. Ví dụ như quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được quyền thế chấp để vay vốn còn quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo thì không được thế chấp. Bên nhận thế chấp là những chủ thể có nguồn vốn và thực hiện hoạt động cho vay đối với những chủ thể có nhu cầu vay mượn thông qua việc yêu cầu bên vay có tài sản bảo đảm cho nguồn vay. Hiện nay, chủ thể nhận thế chấp thường là các tổ chức tín dụng trong nước và các tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam. Nhóm thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật về đối tượng điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. Đối tượng điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở. Ngoài ra, quyền sử dụng đất ở cũng phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất thông qua các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong những trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở nếu tài sản gắn liền với đất cũng thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có những sự thỏa thuận khác. Việc thực hiện nghĩa 14 vụ trong quan hệ thế chấp là một biện pháp bảo đảm quan trọng đối với hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản. Nhóm thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật về hình thức của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở. Theo quy định của luật đất đai 2013 [16] thì hình thức của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở hiện nay ở Việt Nam được quy định phải thiết lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và được đăng ký giao dịch bảo đảm, nhằm bảo vệ cao nhất quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết. Đất ở là loại tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống chủ thể sở hữu vì vậy hình thức giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở phải tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ để hạn chế tranh chấp. Với những điều khoản rõ ràng được quy định trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở sẽ là căn cứ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra, việc công chứng, chứng thực các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý quan trọng để chứng minh giao dịch đó được giao kết khách quan trên cơ sở sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên trong quan hệ thế chấp và mọi nội dung thỏa thuận trong giao dịch thế chấp đều không trái với các quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Nhóm thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất là những điều khoản cơ bản của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở, qua đó chỉ rõ các lợi ích mà các bên đạt được và những nghĩa vụ phải thực hiện. Ví dụ: bên thế chấp quyền sử dụng đất ở, có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, đầu tư để làm tăng giá trị của đất trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp cũng phải có nghĩa vụ như: không được phá hoại hay để người khác phá hoại hoặc lấn chiếm làm thay đổi diện tích quyền sử dụng đất khiến giá trị tài sản thế chấp bị giảm; Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ bảo 15 quản hồ sơ, giấy tờ về tài sản thế chấp, có nghĩa vụ trả các hồ sơ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên thế chấp sau khi chấm dứt việc thế chấp; có quyền xem xét, kiểm tra việc sự dụng và quản lý quá trình sử dụng đất của bên thế chấp, yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng quyền sử dụng đất đang thế chấp; giữ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất đang thế chấp trong các trường hợp có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, có quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ đã thỏa thuận… Nhóm thứ năm, nhóm quy phạm pháp luật về hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở. Hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở có thể hiểu đó là khoảng thời gian nhất định để giao dịch có giá trị bắt buộc thực hiện với các bên tham gia trong giao dịch thế chấp. Hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được tính từ thời điểm giao kết giao dịch thế chấp, nghĩa là từ thời điểm giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận các nội dung, đồng ý các điều, khoản và ký vào bản giao kết thế chấp quyền sử dụng đất ở. Hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở ghi nhận thời điểm mà các nội dung trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở bắt đầu được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì đất đai là một tài sản đặc biệt nên pháp luật đã quy định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở có hiệu lực với Bên thứ ba kể từ thời điểm được đăng ký giao dịch bảo đảm để bảo vệ quyền lợi của Bên nhận thế chấp trước các lợi ích của các cá nhân, tổ chức khác có liên quan đến quyền sử dụng đất đã thế chấp. 1.3. Lược sử hình thành và phát triển của quy định thế chấp quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam 1.3.1. Giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 Đất đai là tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên và là tài sản quý giá của con người, đất đai là nơi để con người sinh sống và tạo ra của cải vật chất để duy trì sự sống. Do đó, từ lâu đất đai luôn là mối quan tâm của nhà nước. Ở 16