Tài liệu Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tại các tổ chức tín dụng từ thực tiễn tỉnh lào cai

TRẦN ĐĂNG DŨNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT CñA Hé GIA §×NH, LUẬT KINH TẾ C¸ NH¢N §Ó VAY VèN T¹I C¸C Tæ CHøC TÝN DôNG Tõ THùC TIÔN TØNH LµO CAI TRẦN ĐĂNG DŨNG 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT CñA Hé GIA §×NH, C¸ NH¢N §Ó VAY VèN T¹I C¸C Tæ CHøC TÝN DôNG Tõ THùC TIÔN TØNH LµO CAI TRẦN ĐĂNG DŨNG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 8 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là Trần Đăng Dũng, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Đăng Dũng LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn: "Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tại các tổ chức tín dụng từ thực tiễn tỉnh Lào Cai". Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Trường. Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Đăng Dũng MỤC LỤC Trang 1 MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản Khái quát về đặc điểm và hoạt động của các tổ chức tín dụng Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.1.4. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất ở đối với đời sống kinh tế, xã hội 1.2. Lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 1.2.3. Cơ cấu pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 1.2.4. Các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG 1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 6 6 6 9 10 16 19 19 20 21 23 ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH LÀO CAI Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 2.1.1. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất 2.1.2. Đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 27 2.1. 27 27 29 2.1.3. Nội dung thỏa thuận của các bên trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 2.1.4. Hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 2.1.5. Xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thu hồi nợ 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Lào Cai 2.2.1. Tổng quan tình hình thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Lào Cai 2.2.2. Một số khó khăn, vướng mắc và những rào cản trong quá trình thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Lào Cai Chƣơng 3: 32 39 40 43 43 45 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 3.2. 53 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 3.3. 53 55 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng 59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TMCP : Thương mại cổ phần TSGLVĐ : Tài sản gắn liền với đất MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Hệ thống pháp luật dân sự hiện nay ghi nhận chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, kỹ quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, tín chấp và cầm giữ tài sản, trong đó thế chấp tài sản nói chung và thế chấp bất động sản nói riêng là một biện pháp được sử dụng khá phổ biến, có ý nghĩa quan trọng rất quan trọng trong việc huy động các nguồn vốn phục vụ cho các hoạt động đầu tư kinh doanh. Tài sản là bất động sản, trong đó quyền sử dụng đất (QSDĐ) chiếm vị thế chủ đạo trở thành tài sản bảo đảm để các tổ chức tín dụng (TCTD) cung cấp vốn cho nền kinh tế. Chế định đất đai tại Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cùng với các quyền lợi được gắn liền. QSDĐ là một dạng tài sản đặc biệt, do đó chủ thể có QSDĐ cũng có đầy đủ ba quyền năng, như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Chính vì thế, QSDĐ cũng đầy đủ các điều kiện trở thành tài sản bảo đảm trong các giao dịch tín dụng. Đây là một trong những biện pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bên cho vay; hạn chế những rủi ro khi bên vay không có khả năng trả nợ. Do đó, biện pháp thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng là yêu cầu cần thiết phải có để đảm bảo sự an toàn và hiệu quả từ các hoạt động cho vay của các TCTD. Tuy nhiên, thực tế do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau như: Hệ thống pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hệ thống hồ sơ, cơ sở dữ liệu về đất đai chưa được kiện toàn; pháp luật về công chứng, chứng thực và đăng ký chưa có tính thống nhất; thế chấp QSDĐ mang tính đặc thù cao với các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải chấp khó khăn và phức tạp hơn; việc chậm trễ trong việc cấp chứng thư pháp lý và cùng với đó là ý thức, nhận thức và trách nhiệm của một bộ phận cán bộ thực thi, của các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất thế chấp… đã và đang trở thành những rào cản lớn cho việc tiếp cận nguồn vốn từ thế chấp. Trên thực tế để đưa QSDĐ vào quá trình lưu thông trên thị trường tín 1 dụng vấp phải nhiều trở ngại và thách thức dẫn đến phát sinh nhiều mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể; hơn nữa quá trình giải quyết những mâu thuẫn đó tại Tòa án bị kéo dài cùng với việc tiến hành thi hành án tại Cơ quan thi hành án khó khăn khi xử lý tài sản là QSDĐ đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên nói riêng và ổn định xã hội nói chung. Thực trạng nêu trên cũng diễn ra như một thế không thể phủ nhận trên địa bàn của tỉnh Lào Cai, nơi có tốc độ phát triển kinh tế nhanh và mạnh, có hệ thống thông thương nhộn nhịp và sôi động với quốc gia láng giềng là Trung Quốc, có nhu cầu về nguồn vốn cho hoạt động kinh rất cao song đang nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tại các tổ chức tín dụng từ thực tiễn tỉnh Lào Cai” là cần thiết, có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn. 2. Tình hình nghiên cứu Hiê ̣n nay có nhiề u các công trình nghiên c ứu về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp tài sản là QSDĐ nói riêng là tài liệu tham khảo bổ ích cho tác giả trong việc kế thừa những giá trị khoa học và đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu mới trong quá trình thực hiện đề tài. Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu có thể kể đến: Nguyễn Thị Nga (2015); “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - thực trạng và hướng hoàn thiện”, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội; Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội; Đỗ Thị Bình (2019), Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, vấn đề lý luận và thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội; Trần Đào Tùng Anh (2019), Thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ của người thứ ba theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội; … Ngoài ra, còn có các bài viết nghiên cứu trên các tạp chí chuyên ngành như: Nguyễn Quang Tuyến (2004), Bàn thêm về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 05/2004; Ngô Văn Lượng (2015), Bàn về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch, Tạp chí 2 Kiểm sát, số 18/2015; Đỗ Thị Hải Yến (2017), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có vô hiệu hay không khi không đăng ký giao dịch bảo đảm, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 23/2017; Đỗ Thị Hải Yến (2019), Một số bất cập trong pháp luật hiện hành về đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 7/2019…. Các công trình nghiên cứu trên là những tư liệu quý giúp cho tác giả xây dựng những tiền đề lý luận về thế chấp và pháp luật về thế chấp QSDĐ; đồng thời nhận diện sâu sắc hơn thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Cùng với đó, các thực tế phát sinh, những bất cập, vướng mắc từ thực tiễn Lào Cai với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý đất đai có những nét đặc thù sẽ được tác giả đặc biệt chú trọng trong quá trình thực hiện luận văn này. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm rõ những cơ sở lý luận cũng như các cơ sở thực tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức dụng trên lãnh thổ Việt Nam. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu các tiền đề lý luận về thế chấp QSDĐ và pháp luật về thế chấp QSDĐ trên cơ sở làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò của thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên cơ sở làm rõ sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ, cơ cấu pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ. Nghiên cứu thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ để nhận diện rõ nét những ưu điểm và hạn chế của pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ. Nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ tại tỉnh Lào Cai để nhận diện rõ những thành tựu đã đạt được và những vướng mắc, rào cản phát sinh trong thực tế. Nghiên cứu, tìm hiểu rõ nguyên nhân của những tồn tài và vướng mắc. Đưa ra được những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. 3 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng, pháp luật về công chứng, đăng ký về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và cac quy định có liên quan khác. - Về phạm vi nghiên cứu: Về nội dung: các vấn đề pháp lý về tài sản thế chấp, việc nhận thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại các TCTD, những tồn tại, hạn chế, vướng mắc của các quy định pháp luật về nội dung này và định hướng giải pháp để nâng cao và hoàn thiện. Về không gian: nghiên cứu tình hình thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trên địa bàn của tỉnh Lào Cai. Về thời gian: Nghiên cứu hoạt động thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Lào Cai diễn ra từ 2015 đến 2019. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Về phương pháp luận: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin trong việc nghiên cứu bản chất, nguồn gốc của sự vật, hiện tượng; nghiên cứu quá trình hình thành, phát triển của sự vật, hiện tượng; nghiên cứu sự vật, hiện tượng đặt trong mối quan hệ tương tác với sự vật, hiện tượng khác..., các quan điểm, các chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai, tín dụng, ngân hàng và thị trường. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu … được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu lý luận lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại TCTD và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tại TCTD và thực tiễn thi hành tại tỉnh Lào Cai. iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp 4 luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các TCTD của hộ gia đình, cá nhân trong thời gian tới. 6. Dự kiến những đóng góp mới của đề tài Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại TCTD không phải là vấn đề mới và đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu, tìm hiểu ở nhiều khía cạnh khác nhau. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay khi việc xử lý nợ xấu đang là mục tiêu quan trọng của TCTD trong việc cơ cấu lại khoản vay và hướng đến đảm bảo sự phát triển lành mạnh, ổn định của nền kinh tế của nước ta. Vì vậy, luận văn hướng tới nhấn mạnh hơn những nội dung liên quan trực tiếp đến đề tài nghiên cứu. Cụ thể: - Làm rõ vai trò của QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân và và vai trò của thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, các nhân. - Làm rõ thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn tỉnh Lào Cai với những tác động bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Lào Cai. - Đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân 7. Kết cấu của luận văn Luận văn được kết cấu thành 3 phần chính bên cạnh phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo. Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Tổ chức tín dụng và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tại tổ chức tín dụng và thực tiễn thi hành tại tỉnh Lào Cai. Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng của Hộ gia đình, cá nhân 5 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản Để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự, các bên có thể sử dụng một trong các biện pháp bảo đảm như: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản. Trong đó, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp được sử dụng phổ biến để đảm bảo cho nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng. Thế chấp tài sản là biện pháp mà trong đó một bên - bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không tiến hành giao tài sản của mình cho bên còn lại bên nhận thế chấp hay nói cách khác bên nhận thế chấp sẽ không cầm giữ tài sản thế chấp mà do bên thế chấp giữ hoặc bên thứ ba quản lý. Khi nghĩa vụ đến hạn phải thực hiện mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được thì bên có quyền sẽ sử dụng tài sản thế chấp này để bù đắp phần nghĩa vụ không thể thực hiện được đó theo thỏa thuận giữa hai bên. So với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác (cầm cố, đặt cọc, kỹ quỹ, ký cược,..) thì biện pháp thế chấp tài sản này có lợi thế hơn. Cụ thể, khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản, bên thế chấp “không phải giao tài sản thế chấp” cho bên nhận thế chấp, mà vẫn được quản lý, khai thác, sử dụng tài sản thế chấp hoặc giao cho bên thứ ba quản lý trong thời gian thế chấp. Nhờ vào những ưu điểm này, thế chấp tài sản trở thành biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được sử dụng phổ biến trong các hoạt động cho vay tại các TCTD. Tài sản thế chấp được sử dụng trong các giao dịch thế chấp bao gồm động sản và bất động sản1; tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai2 và phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Thế chấp tài sản đã sớm được ghi nhận trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam, tuy nhiên phải sau khi đất nước bước vào công cuộc đổi mới, 1. Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015. 2. Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015. 6 chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa kéo theo nhu cầu về nguồn vốn của các thành phần kinh tế tăng mạnh nhằm mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh thì chế định này mới được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật, văn bản hướng dẫn thi hành. Từ đó dẫn đến các hoạt động cho vay, cấp tín dụng ngày càng trở lên phổ biến hơn, đồng thời các rủi ro, tranh chấp phát sinh do vi phạm nghĩa vụ trả nợ cũng nhiều hơn, chính vì vậy yêu cầu cấp thiết là phải phải ban hành các quy định cụ thể về các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và thế chấp tài sản nói riêng. Thế chấp tài sản trong lĩnh vực ngân hàng được bắt đầu quy định bằng Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam “Quy định về thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng”, tiếp đó là Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng Bộ trưởng quy định về bảo đảm thực hiện Hợp đồng kinh tế. Sau khi Bộ luật dân sự 1995 có hiệu lực thi hành, thế chấp tài sản đã được chính thức ghi nhận là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và được quy định chi tiết tại các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như được điều chỉnh, bổ sung kịp thời để đáp ứng nhu cầu vận động của nền kinh tế, xã hội. Bên cạnh Bộ luật dân sự (BLDS) 1995, BLDS 2005, BLDS 2015, nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật Đất đai (LĐĐ), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật TCTD, Bộ luật Hàng Hải, Luật hàng không dân dụng Việt Nam,… cũng có một số quy định liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản. Như vậy, có thể thấy, quy định về thế chấp tài sản là bộ phận quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam, có liên quan mật thiết với các hoạt động cho vay, cấp tín dụng và thu hồi nợ của các TCTD. Qua nghiên cứu về thế chấp tài sản, tác giả nhận thấy thế chấp tài sản mang một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, thế chấp tài sản là thỏa thuận phái sinh nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ chính được thực hiện đúng thời hạn quy định. Nó không hình thành và tồn tại một cách độc lập, mà phải phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm đã được giao kết. Nói cách khác, quan hệ thế chấp tài sản chỉ hình thành nếu các bên đã ký kết thỏa thuận làm phát sinh nghĩa vụ cần được bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Tại các TCTD, chỉ áp dụng biện pháp thế chấp tài sản khi khách hàng giao kết hợp đồng vay với các TCTD. 7 Thứ hai, thế chấp tài sản được ký kết nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đúng hạn đã được thỏa thuận trên cơ sở quy định của pháp luật. Bên thế chấp sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền; còn bên có quyền coi việc nhận tài sản bảo đảm như một sự ràng buộc trách nhiệm để thúc đẩy bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ và đảm bảo quyền lợi của mình khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn. Đây chính là cơ sở để hạn chế các rủi ro, tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng dân sự có nghĩa vụ cần được bảo đảm. Bởi biện pháp này là một biện pháp nhằm mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - nghĩa vụ chính mà hai bên đã thỏa thuận, nên việc giao kết thỏa thuận thế chấp tài sản không nhằm mục đích bán tài sản thế chấp, hoặc không coi xử lý tài sản thế chấp là mục đích chính khi thực hiện một giao dịch dân sự. Mà mục tiêu chính mà các bên nhận thế chấp hướng đến là khách hàng thanh toán toàn bộ nợ gốc và nợ lãi trong thời hạn thỏa thuận, nhằm thu lợi và cân bằng giữa dư nợ và nguồn vốn huy động trong quá trình hoạt động. Thứ ba, phạm vi bảo đảm của tài sản thế chấp Về nguyên tắc, nghĩa vụ được đảm bảo thực hiện trong phạm vi giá trị tài sản thế chấp hay nói cách khác nếu phần nghĩa vụ được đảm bảo vượt quá phạm vi giá trị tài sản thế chấp sẽ không được bảo đảm. Hơn nữa, chỉ bảo đảm cho nghĩa vụ mà các bên đã có thỏa thuận, thống nhất ý chí với nhau. Khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên thế chấp và bên nhận thế chấp sẽ phải thỏa thuận cụ thể các nghĩa vụ được bảo đảm; giá trí tài sản thế chấp trong hợp đồng. Chẳng hạn, trong hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho hợp đồng vay giữa TCTD và khách hàng, phải đảm bảo có sự rõ ràng, cụ thể các nội dung như: các nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp (nợ gốc, trả lãi, lãi chậm trả (nếu có), phạt vi phạm…) trong phạm vi thế chấp; giá trị tài sản thế chấp. Ngoài ra, tài sản thế chấp không được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ như bồi thường do vi phạm hợp đồng vay, phạt thanh toán khoản nợ trước hạn, các chi phí để phê duyệt tín dụng, giải ngân,... Thứ tư, thời điểm xử lý tài sản thế chấp: Bên nhận thế chấp chỉ có thể tiến hành xử lý tài sản thế chấp chỉ khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình theo sự thỏa thuận của các bên hoặc theo 8 quy định của pháp luật. Hình thức tiến hành xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật nhằm bù trừ cho nghĩa vụ được bảo đảm nhưng quá hạn thực hiện. 1.1.2. Khái quát về đặc điểm và hoạt động của các tổ chức tín dụng Thế chấp tài sản được coi là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến nhất bởi tính linh hoạt trong quá trình áp dụng biện pháp này, đó là khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn được sử dụng, khai thác tài sản thế chấp trong thời gian thế chế. Do đó biện pháp bảo đảm này được được đa số các chủ thể lựa chọn sử dụng trong các hợp đồng, giao dịch kinh tế hiện nay. Và có thể khẳng định các giao dịch thế chấp tài sản diễn ra chủ yếu và phổ biến nhất ở các TCTD, bởi lẽ hầu hết các khoản vay, khoản tín dụng được cấp hiện nay đều được bảo đảm bằng tài sản thế chấp; bên cạnh đó, việc sửa đổi, điều chỉnh các quy định của pháp luật về biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nói chung và thế chấp tài sản nói riêng đều ảnh hưởng đáng kể đến hệ thống chính sách cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD. Vì vậy, việc tìm hiểu, làm rõ các đặc điểm của các TCTD, hoạt động cho vay, cấp tín dụng và thu hồi nợ tại các TCTD đóng vai trò làm cơ sở cho quá trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá các nội dung quy định pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) nói riêng tại TCTD. Theo quy định của pháp luật, TCTD là các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động kinh doanh tiền tề, dịch vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh toán. TCTD bao gồm ngân hàng, TCTD phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân3. Hoạt động chính của TCTD là kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số nghiệp vụ sau đây: (i) Nhận tiền gửi, (ii) Cấp tín dụng, và (iii) Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản4. Từ đó, có thể thấy các TCTD mang những đặc điểm sau đây: Thứ nhất, TCTD là một pháp nhân độc lập được thành lập theo quy định của pháp luật. Hoạt động chính của TCTD là kinh doanh tiền tệ nhằm mang lại lợi nhuận và qua đó cũng đáp bảo cân đối thị trường tài chính của nền kinh tế nên 3. Khoản 1, Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010. 4. Khoản 12, Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010. 9 TCTD khi thành lập và hoạt động phải tuân theo các quy định của pháp luật chuyên ngành, đặc thù, cụ thể là Luật các TCTD bên cạnh các quy định chung, có liên quan như Luật doanh nghiệp, Luật chứng khoán….Do đó, TCTD sẽ thỏa mãn các đặc điểm của một pháp nhân theo quy định tại Điều 74 BLDS 2015 và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép thành lập. Thứ hai, về hoạt động chính của các TCTD Theo quy định của pháp luật, các TCTD có hoạt động chính là kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng, mà cụ thể là các hoạt động huy động vốn tiền gửi từ của người dân; sử dụng vốn, cho vay, thực hiện hoạt động thanh toán qua tài khoản và tham gia vào nhiều quan hệ pháp luật khác phát sinh từ hoạt động kinh doanh của mình. Do đó, đây là các hoạt động kinh doanh rất đặc thù, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế và luôn tiềm ẩn những rủi ro khi nền kinh tế, thị trường có sự bất ổn. Cụ thể, sự biến động của thị trường, năng lực và hiệu quả sản xuất kinh doanh của bên vay, các sự kiện khách quan như thiên tai, bão lụt, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế, khủng hoảng chính trị, cấm vận,… ảnh hưởng rất lớn đến khả năng trả nợ của khách hàng. 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.1.3.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Hiến pháp 1980 ra đời, pháp luật bắt đầu ghi nhận đất đai trên phạm vi toàn quốc thuộc chế độ sở hữu toàn dân; Nhà nước thực hiện chức năng quản lý theo quy hoạch và pháp luật. Trên cơ sở quy định về chế độ sở hữu đất đai của Hiến pháp năm 1980, LĐĐ năm 1987 được ban hành và chính thức quy định về “quyền sử dụng đất” và được sử dụng là một thuật ngữ pháp lý cho đến nay. Với tư cách là người đại diện cho chủ sở hữu, Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng thực hiện đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu tài sản, đó là: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Nhà nước: xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xác định giá đất và các khoản thu tài chính từ đất đai; quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất... Khi Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng cho chủ thể khác thì những chủ thể đó chỉ có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trong giới hạn mà 10 Nhà nước mà Nhà nước cho phép. Các quyền của NSDĐ thực hiện như thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp bằng QSDĐ là quyền phái sinh, phụ thuộc vào QSDĐ từ Nhà nước, trên cơ sở sự cho phép của Nhà nước. Sự cho phép đó được thể hiện thông qua các phương thức chủ yếu như: giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận QSDĐ hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ. Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu trước đây và đặt trong bối cảnh hiện nay của nước ta,có thể hiểu: Quyền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, quy định cụ thể về các quyền năng mà NSDĐ được phép thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất” 1.1.3.2. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân Theo Từ điển tiếng Việt, “hộ” là một đơn vị trong quản lí dân số, gồm những người cùng ăn ở chung với nhau5. Gia đình là nhóm người cùng chung sống thành một đơn vị nhỏ nhất trong xã hội, gắn bó với nhau bằng quan hệ hôn nhân và huyết thống, thường gồm có vợ chồng, cha mẹ và con cái6. Gia đình xuất hiện từ khi có loài người và phát triển tương ứng với từng giai đoạn lịch sử. Tuy nhiên, dù có phát triển nhưng gia đình vẫn duy trì yếu tố cốt lõi vốn có của nó là gia đình bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống với nhau. Trong lĩnh vực quản lý dân cư của Việt Nam từ thời phong kiến đến nay, những người trong gia đình được quản lý bằng đơn vị hộ hay còn gọi là hộ gia đình. Hộ gia đình cũng quy định bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống với nhau. Đến năm 1959, Luật Hôn nhân và Gia đình ra đời ghi nhận việc nhận con nuôi trong gia đình và con nuôi có quyền như con ruột7. Vì vậy, thành viên trong hộ gia đình còn bao gồm những người có quan hệ nuôi dưỡng. Từ những phân tích nêu trên có thể hiểu hộ gia đình là một đơn vị trong quản lý dân số bao gồm những người cùng chung sống, có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng với nhau. Hộ gia đình được hình thành và tồn tại từ đời này sang đời khác nên tài sản của hộ gia đình cũng theo đó 5. Hoàng Phê (2019), Từ điển tiếng Việt, NXB. Hồng Đức, tr. 577. 6. Hoàng Phê (2019), Từ điển tiếng Việt, Sđd, tr. 481. 7. Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959. 11 mà hình thành và tồn tại, đặc biệt là đất đai. Hộ gia đình trước năm 1980 có quyền sở hữu đối với đất. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã bắt đầu ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý chung, và quy định này được cụ thể hóa từ LĐĐ năm 1987, đến LĐĐ năm 2013, quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và công nhận các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và tiến hành c cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý, ghi nhận sự bảo hộ của nhà nước đối với người có QSDĐ khi thực hiện các giao dịch hợp pháp liên quan đến QSDĐ được pháp luật đất đai thừa nhận. Trước năm 1993, hộ gia đình là chủ thể trong Luật Dân sự nhưng chưa phải là chủ thể của LĐĐ. Từ thực tiễn của cuộc sống, LĐĐ năm 1993 ra đời ghi nhận Hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể của LĐĐ. Luật quy định hộ gia đình sử dụng đất ổn định lâu dài, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì gọi chung là người sử dụng đất8 nhưng luật không quy định thế nào là hộ gia đình sử dụng đất dẫn đến có nhiều cách hiểu về hộ gia đình sử dụng đất trên thực tế. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Điểm 29 Khoản 1 Điều 3 LĐĐ năm 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về Hôn nhân và Gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”9. Đối với cá nhân, hiện pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa về cá nhân sử dụng đất song QSDĐ của cá nhân sử dụng đất là vô cùng phong phú, đa dạng trên thực tế. Theo đó, cá nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai khi có đủ năng lực hành vi dân sự tham gia vào quan hệ đất đai, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ hợp pháp từ người khác thông qua các quan hệ nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho QSDĐ hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật (Điều 100, Điều 101 LĐĐ 2013). 8. Điều 1 Luật đất đai năm 1993. 9. Điểm 29 Khoản 1 Điều 3 Luật đất đai năm 2013. 12 Hộ gia đình, cá nhân là những chủ thể sử dụng đất phổ biến và thường được nhắc kèm với nhau trong các mối quan hệ pháp luật đất đai, đặc biệt là trong quan hệ sử dụng đất nông nghiệp được hình thành từ cơ chế giao khoán đất nông nghiệp theo Nghị Quyết 100 và Nghị Quyết 10 của Bộ Chính trị, sau đó là giao khoán theo Nghị định 64/1993/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đây cũng là chủ thể chiếm số lượng lớn trong sử dụng đất và được phủ rộng ở khắp các tỉnh thành, từ trung ương đến địa phương, từ thành thị đến nông thôn và sử dụng tất cả các loại đất trong sản xuất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Pháp luật đất đai hiện hành định nghĩa QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong sản xuất nông nghiệp như sau: “Hội gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ sản sản xuất nông nghiệp trên đất đó.”10 Từ khái niệm này có thể nhận diện về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân như sau: Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là quyền được khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất cụ thể được nhà nước giao, cho thuê, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân, QSDĐ có giá trị và ý nghĩa vô cùng to lớn, chúng được trực tiếp sử dụng và khai thác trực tiếp từ chính các hộ gia đình, cá nhân nhằm phục vụ và đáp ứng nhu cầu của chính mình; song chúng cũng có thể được hộ gia đình, cá nhân sử dụng đưa vào các giao dịch dân sự, thương mại nhằm phúc đáp các nhu cầu đa dạng hơn: như giải quyết nhu cầu về vốn, hợp tác đầu tư, làm mặt bằng để kết hợp kinh doanh và để ở nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất. Thế chấp QSDĐ là một trong những biểu hiện linh hoạt của việc khai thác các tiềm năng và giá trị “kép” của đất đai, theo đó, hộ gia đình, cá nhân vẫn trực tiếp sử dụng đất, song đất đó vẫn trở thành vật đảm bảo để họ có thể có một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ sử dụng cho mục đích kinh doanh và tiêu dùng. 10. Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013. 13