Tài liệu Tao quy dat vn

Centre de Prospective et d’Études Urbaines N° 54 - 2014/2015 Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu Đô thị - PADDI Giá trung bình 2010 Biến động từ 2004 Lyon Cộng đồng đô thị Lyon (ngoài thành phố Lyon) Biến động giá từ 2004 < 45 % 45 đến 55 % Giá trung bình theo m2 vào năm 2010 < 2000 €.m² 55 đến 65 % 2200 đến 2400 2400 đến 2600 2600 đến 2800 2800 đến 3000 > 65 % 3000 đến 3200 > 3200 THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT 08 - 12 / 12 / 2014 Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ông Võ Công Lực, Ông Eric Peigné và Ông Jean-Jacques Mathias đã hướng dẫn khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này. PADDI cũng xin cảm ơn bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã tham gia điều phối nhiều hoạt động tập huấn về đất đai do PADDI tổ chức từ năm 2006. Biên soạn: Morgane Perset Biên dịch: Huỳnh Hồng Đức Hiệu đính: Fanny Quertamp (PADDI), Eric Peigné (Cộng đồng đô thị Lyon), Jean-Jacques Mathias (CECIM), Võ Công Lực, (Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM) Ngày in: Số bản: Công ty in: L ỜI NÓI ĐẦU Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt. Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải trong công việc của mình. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh hai nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam. Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người. Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học. Lời nói đầu Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học được ghi lại trong tài liệu này. Các phát biểu được ghi lại ở đây là ý kiến riêng của học viên và giảng viên 3 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Mục lục LỜI NÓI ĐẦU 03 TỪ VIẾT TẮT 06 DANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN 07 TỔNG QUAN VỀ TP.HCM 09 GIỚI THIỆU 10 PHẦN 1 – CHIẾN LƯỢC ĐẤT ĐAI CỦA TP.HCM VÀ CÁC XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 11 I. TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TP.HCM.......................................................................................11 1. Địa vị pháp lý và nhiệm vụ của Trung tâm 2. Ví dụ các hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Trao đổi với học viên....................................................................................................................13 II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HCM............................................................................................ 14 1. Nhu cầu xây dựng nhà ở lớn, nhưng khan hiếm đất 2. Sự biến động của thị trường bất động sản ở Việt Nam: các cơn sốt bất động sản liên tiếp 3. Các xu hướng hiện nay của thị trường nhà ở tại TP.HCM: “Đóng băng” sau cơn sốt Trao đổi với học viên....................................................................................................................16 Mục lục Những điểm cần ghi nhận.......................................................................................................................... 17 4 18 PHẦN 2 – CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON I. CÁC CÔNG CỤ THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON. ...........18 . 1. Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon 2. Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản (OTIF) 3. Phương pháp định giá bất động sản 4. Lợi ích của việc sử dụng bản đồ và việc kết hợp dữ liệu II. TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU VÀ THEO DÕI BẤT ĐỘNG SẢN (CECIM). ............................................24 . 1. Theo dõi thị trường nhà ở phát triển mới 2. Trung tâm theo dõi bất động sản doanh nghiệp Trao đổi với học viên................................................................................................................... 26 Những điểm cần ghi nhận..........................................................................................................................27 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 PHẦN 3 – CHIẾN LƯỢC VÀ CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI 28 I. CÁC CÔNG CỤ VÀ CÁCH LÀM CỦA CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON....................................................28 1. Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm của đất 2. Các công cụ dự báo 3. Phương pháp tạo quỹ đất 4. Các điểm cần chú ý và điểm đặc biệt II. CÁC CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI Ở CÁC QUỐC GIA KHÁC..........................................................................34 1. Quy hoạch đô thị theo thỏa thuận ở Anh 2. Bán quyền để xây dựng thêm ở Braxin 3. Chuyển nhượng quyền xây dựng ở Mỹ Trao đổi với học viên....................................................................................................................36 Những điểm cần ghi nhận.......................................................................................................................... 39 40 PHỤ LỤC 42 DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN 43 Mục lục TỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ 5 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 T Ừ VIẾT TẮT Build-Transfer (Xây dựng – chuyển giao) CECIM Trung tâm nghiên cứu bất động sản CEPAC Chứng chỉ tiềm năng xây dựng thêm CLAMEUR Cơ sở dữ liệu giá cho thuê nhà ở và phân tích thị trường bất động sản ở đô thị và nông thôn GTGT Giá trị gia tăng HFIC Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM HLM Tổ chức quản lý nhà ở cho thuê giá rẻ INSEE Viện thống kê và nghiên cứu kinh tế quốc gia Min.Not Thị trường bất động sản từ dữ liệu của công chứng viên OTIF Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản PERVAL Dữ liệu của các công chứng viên SITADEL Hệ thống thông tin và xử lý tự động các dữ liệu về nhà ở và mặt bằng kinh doanh Sở TNMT Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TDR Chuyển nhượng quyền phát triển (Transferable Developement Rights) UBND Ủy ban nhân dân Viện NCPT Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM Từ viết tắt BT 6 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 D ANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN Chuyên gia Pháp: Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon Jean-Jacques Mathias, Trung tâm nghiên cứu bất động sản (CECIM) Chuyên gia Việt Nam: Võ Công Lực, Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức Sở Tài nguyên và Môi trường Sở Tài chính Nguyễn Thị Cẩm Vân Nguyễn Thị Thúy Diệu Nguyễn Văn Khoa Nguyễn Thị Thu Hà Phạm Việt Hùng Nguyễn Thị Hoàng Liễu Phạm Thị Bích Liễu Trần Ngọc Bách Lê Thị Diễm Thùy Huỳnh Hữu Tài Trung tâm phát triển quỹ đất (Sở Tài nguyên và Môi trường) Đỗ Hữu Tâm Lâm Bội Mẫn Trần Đăng Hùng Lê Trần An Gia Tưởng Thanh Tùng Sở Xây dựng Trần Hải Đông Bùi Quang Thu Sở Quy hoạch – Kiến trúc Nguyễn Ngọc Dương Đặng Phương Chi Sở Giao thông vận tải Trương Hoàng Chính Nguyễn Trường Giang Ban Quản lý đường sắt đô thị Nguyễn Trường Khánh Lê Thị Ánh Ngọc Đỗ Minh Hoàng Nguyễn Lê Hồng Thái Nguyễn Hà Thế Vân Nguyễn Ngọc Tân Cao Trường Thọ Đoàn Thùy Giang Võ Thị Mỹ Hòa Nguyễn Thị Bích Nhật Viện Nghiên cứu phát triển Nguyễn Phương Bắc Nguyễn Đặng Phương Anh Phạm Thị Thanh Hiền 7 Công ty đầu tư tài chính Nhà nước – HFIC Đại Hoàng Quân Nguyễn Thị Quỳnh Mai Trần Đại Lộc Nguyễn Văn Mạnh Hà Hồ Mỹ Thuận Phan Quang Ân Nguyễn Thị Hằng Thương Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Danh sách tham gia khóa tập huấn Nguyễn Thị Loan Anh Ủy ban nhân dân Quận 2 Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh Nguyễn Trần Thế Ủy ban nhân dân Quận 9 Nguyễn Đình Bảo Nguyễn Thị Kim Phượng Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh Nguyễn Thanh Hòa Trần Anh Quyên Phạm Quang Khải Trần Đoàn Hiệp Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè Trần Minh Khánh Lê Văn Hiền Lê Văn Thảo Đại học Việt - Đức Phạm Thái Sơn Danh sách tham gia khóa tập huấn Đặng Thế Hiển Hứa Trần Minh Trí Trần Hoàng Nam Đại học Radboud Nguyễn Bảo Thành PADDI Fanny Quertamp, Đồng giám đốc PADDI Nguyễn Hồng Vân, Đồng giám đốc PADDI Morgane Perset, Phụ trách công tác Charles Simon, Phụ trách công tác Đỗ Phương Thúy - Trợ lý 8 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 © Laurent Weyl / collectif ARGOS TỔNG QUAN TP.HCM Kể từ đầu những năm 1990, song song với chính sách mở cửa kinh tế (Đổi mới), đại đô thị ở phía Nam của Việt Nam đã thay đổi lớn về quy mô. TP.HCM đang tìm kiếm mô hình đô thị mới, chủ yếu ở châu Á với tham vọng trở thành một trong những đại đô thị chính ở Đông Nam Á. Nhiều thách thức cần vượt qua: • Cải thiện cơ sở hạ tầng đô thị vốn đang bị quá tải, • Phát triển nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là trong khuôn khổ các dự án đô thị lớn, • Triển khai các giải pháp thích ứng với biến đổi khí hậu. Các định hướng chính trong Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM năm 1998 đã được điều chỉnh và được Thủ tướng phê duyệt vào tháng 1 năm 2010. Tầm nhìn trong Quy hoạch này được mở rộng về thời gian, đến năm 2025 và về không gian, có tính đến sự phát triển của các tỉnh lân cận TP.HCM. Trung tâm Thành phố sẽ bao gồm khu trung tâm lịch sử và khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đô thị hóa sẽ được tập trung ở 4 hành lang chính: chủ yếu về phía Đông, dọc theo đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và dọc theo Quốc lộ 1; và về phía Nam, dọc đường Nguyễn Hữu Thọ ra cảng Hiệp Phước. Các dự án đô thị lớn như Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu Nam Sài Gòn, Khu đô thị Tây Bắc, dọc theo bờ sông Sài Gòn sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư và tạo ra diện mạo mới cho sự phát triển đô thị. Địa giới hành chính của TPHCM N Tân Bình Các dự án đô thị Bình Thạnh lớn Phú Nhuận Tân Phú 3 10 11 Bình Tân 5 B 6 2 A 1 D 4 Tổng quan tp.hcm Bối cảnh phát triển đô thị 7 8 E Bình Chánh Nhà Bè Chú thích : TP.HCM Huyện Phạm vi dự án: A C Trung tâm thành phố B 9 Đường Vo Van Kiet C Khu đô thị mới Hiệp Phước D Khu đô thị mới Thủ Thiêm E Khu đô thị mới Nam Thành phố Thực hiện: PADDI, 04.06.2014 km 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 Vài số liệu chính (Tổng Cục thống kê, 2013) Dân số: 7,9 triệu dân (gần 10 triệu dân nếu bao gồm khoảng 2 triệu người không đăng ký cư trú) Dân số đô thị: 81 % Chiếm 8,9 % dân số cả nước Tốc độ tăng trưởng dân số: hơn 3 % / mỗi năm trong giai đoạn 2005 - 2013 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Diện tích: 2 096 km² - 24 quận/huyện (19 quận, 5 huyện) Mật độ dân số ở các quận trung tâm (1 và 3): 32.405 người/ km² Tăng trưởng GDP: 10,8 % trong giai đoạn 1996 - 2010. Đóng góp vào GDP quốc gia 21 % Thu nhập trung bình hàng tháng: 3,4 triệu đồng (150 euro) GIỚI THIỆU Đất đai là một trong những yếu tố chủ chốt của việc xây dựng đô thị. Ở TP.HCM, đất đai còn là đòn bẩy tài chính cho sự phát triển đô thị. Do đó, đất đai là một trong những chủ đề chính trong các hoạt động của PADDI. Năm 2006, PADDI tổ chức khóa tập huấn đầu tiên về chủ đề Quy hoạch và quản lý đất đai, năm 2009 khóa tập huấn thứ 2 về các công cụ thực hiện chính sách đất đai và bất động sản, năm 2010 khóa tập huấn thứ 3 về Cơ sở dữ liệu bất động sản và năm 2012 khóa tập huấn thứ 4 về Các giải pháp tạo quỹ đất trong khuôn khổ các dự án cải tạo đô thị. Tài liệu mới này tổng hợp các trao đổi trong khóa tập huấn Theo dõi các thị trường bất động sản và các phương pháp tạo quỹ đất. Khóa học này tiếp nối các hoạt động trong lĩnh vực đất đai với sự phối hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (Sở TNMT)1. Trung tâm phát triển quỹ đất (sau đây gọi tắt là Trung tâm) trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có nhiệm vụ thực hiện thu hồi tạo quỹ đất phục vụ đầu tư và quản lý quỹ đất sau khi được giải phóng mặt bằng và một số quỹ đất “công” trên địa bàn Thành phố. TP.HCM có gần 10 triệu dân2 với tốc độ tăng dân số và đô thị mạnh mẽ. Điều này thể hiện qua việc đô thị hóa lan tỏa và sự khan hiếm nguồn tài nguyên đất đai. Sự phát triển nhanh chóng về dân số và đô thị đòi hỏi phải tăng cường xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng. Do đó, Trung tâm phát triển quỹ đất phải đối mặt với 3 vấn đề: kiểm soát quỹ đất dành cho cơ sở hạ tầng, thực hiện thu hồi đất, bồi thường và tái định cư ở quy mô lớn, tìm kiếm các nguồn tài chính để phục vụ cho thu hồi đất và bồi thường. Trung tâm phát triển quỹ đất đã đề nghị PADDI tổ chức khóa tập huấn nhằm nâng cao năng lực của Trung tâm trong việc dự báo và tạo quỹ đất. Do lĩnh vực bất động sản còn chưa minh bạch, nên sự hiểu biết về các thị trường bất động sản còn hạn chế. Tuy nhiên, các nghiên cứu của Trung tâm cho thấy có ít cơ hội tạo quỹ đất. Do đó, Trung tâm đề nghị PADDI tổ chức khóa tập huấn về hai chủ đề: 1. Nắm bắt các thị trường bất động sản bằng cách sử dụng các phương pháp quan sát, theo dõi và lập bản đồ. 2. Các công cụ tạo quỹ đất. Để cùng với Trung tâm suy nghĩ về những chủ đề nói trên, Ông Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản Cộng đồng đô thị Lyon và Ông Jean-Jacques Mathias, Trung tâm nghiên cứu bất động sản (CECIM) đã mang đến góc nhìn của cơ quan nhà nước và của tư nhân về cơ sở dữ liệu bất động sản, chiến lược và các công cụ đất đai của Pháp. Giới thiệu Các bài trình bày của các chuyên gia đã tạo tiền đề cho nhiều trao đổi phong phú, từ đó cùng nhau rút ra các khuyến nghị và hướng suy nghĩ được trình bày trong phần kết luận của tài liệu này. 10 1 2 Tải thêm các tài liệu tổng hợp khóa tập huấn của PADDI từ trang web: www.paddi.vn Theo số liệu thống kê chính thức, dân số của TP.HCM là 7,9 triệu người (Tổng cục thống kê, 2013). Tuy nhiên, theo ước tính, TP.HCM có khoảng 2 triệu người ngoại tỉnh không đăng ký thường trú. Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 P HẦN 1 – CHIẾN LƯỢC ĐẤT ĐAI CỦA TP.HCM VÀ CÁC XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I. TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TP.HCM Bài trình bày của Ông Võ Công Lực, Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM Việc quản lý đất đai ở TP.HCM được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở có các nhiệm vụ sau: • Lập, thẩm định quy hoạch, kế họach sử dụng đất; • Lập, chỉnh lý biến động và quản lý bản đồ địa chính; • Lưu gữ và trích lục hồ sơ địa chính; • Điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất; • Thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai; • Quản lý giao dịch bất động sản và đăng ký quyền sử dụng đất; • Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; • Quản lý đất đai: giao đất, cho thuê đất; • Lập thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất để giao, cho thuê đất phục vụ đầu tư; • Thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Hai nhiệm vụ cuối được giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Đất sau khi thu hồi, giải phóng mặt bằng sẽ được Trung tâm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giao đất để đổi lấy cơ sở hạ tầng (theo hình thức BT hợp tác công tư giữa cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư). Hiện nay, nguồn thu của Trung tâm chỉ hưởng từ tỷ lệ phần trăm rất ít trong dự án bồi thường giải phóng mặt bằng được hưởng. Đây là hai cơ chế tạo nguồn thu cho Trung tâm. Quỹ phát triển đất TP.HCM được thành lập vào năm 2013, được tách ra Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM (HFIC) và đang bước đầu đi vào hoạt động. Quỹ có chức năng nhận vốn từ nguồn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, các khoản ngân sách thành phố đã tạm ứng cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư và huy động các nguồn khác theo quy định để ứng vốn trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Đây là một định chế tài chính đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội; và là nguồn vốn lớn mà Trung tâm Phát triển quỹ đất sẽ được Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tạo quỹ đất phục vụ đầu tư. Song song với các nhiệm vụ của Trung tâm, trước đây quận/ huyện cũng có thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường trên địa bàn của mình. Mỗi quận/huyện đều có Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng. Như vậy, có sự chồng chéo trong nhiệm vụ bồi thường và tái định cư giữa quận/huyện và Trung tâm. Do đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã có chỉ đạo hợp nhất các Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng quận/huyện về Trung tâm để thống nhất chỉ đạo, hoạt động. 2. Ví dụ các hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Thu hồi giá trị tăng thêm của đất để đầu tư cho việc xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ Ngay từ khi được thành lập, Trung tâm phát triển quỹ đất đã tham gia vào dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ. Đây là trục Bắc - Nam kết nối trung tâm Thành phố với các quận 4 và 7, đường vành đai 2 và khu đô thị cảng Hiệp Phước. Do đó, đây là trục đường chiến lược cho vận tải hàng hóa. Trong tương lai, tuyến đường này sẽ được kết nối với đường cao tốc Bến Lức - Long Thành và đường vành đai 4. Dự án tuyến đường xây dựng có 4 làn xe, được thực hiện theo hai giai đoạn. Giai đoạn 1 qua Quận 7, do chi phí giải phóng mặt bằng cao nên việc thu hồi đất được giới hạn trong phạm vi lộ giới dự kiến. Giai đoạn 2 dài 7 km nằm trên địa bàn đất nông nghiệp là chủ yếu và chi phí giải phóng mặt bằng tương đối thấp. Do đó, UBND Thành phố đã quyết định thu hồi dãy đất có bề rộng 75 m tính từ lộ giới dọc hai bên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ để tạo quỹ đất (87ha). Mục tiêu là thu hồi giá trị tăng lên của đất thông qua bán đấu giá quỹ đất dọc hai bên đường cho các nhà đầu tư. Cơ chế này một mặt tạo nguồn tài chính để xây dựng tuyến đường và mặt khác tạo nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng các công trình công cộng khác. Dự án xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ đã được phê duyệt vào năm 1999 và cơ chế tài chính này đã được thông qua vào năm 2003. Phần 1 1. Địa vị pháp lý và nhiệm vụ của Trung tâm 11 Đường Nguyễn Hữu Thọ và dãy đất hai bên Nguồn: M. Perset, 2014 Diễn biến của dự án xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ 2001 Khởi công Ngân sách nhà nước chi trả dần dần theo tiến độ của dự án (429 triệu VND / ≅ 20 triệu USD). 2003-2007 Thu hồi dãy đất dọc hai bên đường (105 triệu VND / ≅ 5 triệu USD): di dời 341 hộ, chi trả bồi thường và tái định cư3. Phát huy giá trị dãy đất: chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng. 3 Chuyển nhượng: chia dãy đất 87ha thành 31 lô và bán đấu giá với mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. Ví dụ, đối với lô 4, nhà đầu tư phải tuân thủ hệ số sử dụng đất là 5 và trong dự án phải xây dựng 7.000m2 mảng xanh và 2,2ha nhà ở có khả năng tiếp nhận 2.800 người. Ngoài diện tích đất trong phạm vi dãy đất có bề rộng 75m, nhà đầu tư cũng đã mua lại những khu đất xung quanh để mở rộng phạm vi dự án của mình. Từ năm 2008 12 Bàn giao tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ. 2008 Phần 1 2007 Bán đấu giá các lô đất và thu hồi được chi phí xây dựng tuyến đường và giải phóng mặt bằng (thu 800 triệu VND / ≅ 37 triệu USD nộp ngân sách 266 triệu VND / ≅ 12 triệu USD). Năm 2014, 24 lô đã được bán trong đó 21 lô đã được triển khai xây dựng. 7 lô còn lại được sử dụng để đổi nhà máy xử lý nước thải. Quy trình giải phóng mặt bằng mất rất nhiều thời gian, bao gồm giai đoạn khảo sát, định giá và lấy ý kiến của Hội đồng bồi thường. Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Phạm vi của dãy đất dành cho phát triển hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM, 2014 Nhân rộng mô hình đã áp dụng ở đường Nguyễn Hữu Thọ Sau thành công về mặt tài chính của cơ chế áp dụng đối với tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, TP.HCM mong muốn nhân rộng mô hình này để thu hồi giá trị tăng thêm của đất tại các khu vực khác trong Thành phố. Thành phố mong muốn áp dụng cách làm này để thu hồi giá trị tăng thêm của đất ở hai bên đường vành đai 2, từ đó có thêm kinh phí đầu tư xây dựng 15 km còn lại của tuyến đường này. Tuy nhiên, sự phát triển đô thị hai bên tuyến đường này có mật độ cao và do đó chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn. Việc giải tỏa các hộ gia đình sống hai bên tuyến đường này đòi hỏi phải có nguồn kinh phí bồi thường rất lớn và thủ tục rất dài hơi. Do đó, một chiến lược khác đã được chọn. Đó là thu hồi giá trị tăng thêm của những khu đất nằm ngoài phạm vi dự án này, tức những khu đất ít có dân cư và/hoặc đất nông nghiệp. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá quyền sử dụng 4 các khu đất này sẽ được dành để làm đường vành đai 2. Một tổ công tác gồm đại diện của nhiều Sở, ban ngành của Thành phố4 đã được thành lập để đưa ra phương án tối ưu (xác định rõ các khu đất, khả năng điều chỉnh quy hoạch, phương án tài chính...). Mặc dù đã nỗ lực để đưa ra phương án khả thi về mặt kỹ thuật, quy định và tài chính, nhưng phương án được đưa ra là sẽ thu hồi 450 ha trong khi đó để làm đoạn còn lại của tuyến đường vành đai 2 chỉ cần 97 ha. Về kinh tế, tổng số tiền bồi thường dự kiến là 9.000 tỷ đồng và tiền thu được từ việc bán đấu giá quyền sử dụng đất dự kiến là 14.000 tỷ đồng. Trao đổi với học viên Ông Eric Peigné: Ngoài ngân sách địa phương, còn có nguồn tài chính nào khác để xây dựng công trình công cộng không? Có cơ chế nào khác cho phép Nhà nước phối hợp với khu vực tư nhân không? ví dụ làm đường có thu phí hoặc nhượng quyền? Ông Võ Công Lực: Có, nhiều tuyến đường có thu phí và cơ chế đổi đất lấy hạ tầng5. Ông Phạm Thái Sơn: Trung tâm phát triển quỹ đất có được tự chủ tài chính không? Ông Võ Công Lực: Không, Trung tâm phụ thuộc vào ngân sách của Thành phố. Trung tâm phát triển quỹ đất; Sở Giao thông Vận tải; Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Quy hoạch - Kiến trúc; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch và Đầu tư; HFIC. 5 Ở Việt Nam, có mô hình BT (Build-Transfer) theo đó nhà đầu tư được lựa chọn, thường bằng hình thức chỉ định, để xây dựng cơ sở hạ tầng và sau đó được Nhà nước hoàn trả vốn bằng đất (land for infrastructure swap model). Đây là mô hình có sự tham gia của khu vực tư nhân được sử dụng phổ biến nhất ở Việt Nam. Có lẽ, đây là mô hình đặc thù của Việt Nam. Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Phần 1 Cách làm này đã giúp Thành phố thu hồi được kinh phí xây dựng tuyến đường, giải phóng mặt bằng và tạo thêm khoản thu cho ngân sách. Ngoài dãy đất đã được thu hồi ở hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ, Trung tâm phát triển quỹ đất còn mong muốn mở rộng thêm 20m bề rộng của dãy đất này. Dãy đất mở rộng thêm này không phải để dành xây dựng cơ sở hạ tầng mà dành để hoán đổi cho đơn vị hạ ngầm đường dây điện cao thế kế cận. 13 Ông Eric Peigné: Ở Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon, chúng tôi có ngân sách dành cho việc mua đất gồm hai phần: một phần do Sở Đất đai và Bất động sản quản lý chuyên dùng để tạo quỹ đất và một phần khác lấy từ các dự án do các sở, ban ngành khác quản lý (ví dụ Sở Giao thông). Các sở, ban ngành này đều có một khoản ngân sách dành cho việc mua đất phục vụ cho các dự án của mình. Các khoản thu từ việc bán bất động sản thuộc sở hữu của Lyon được nộp về ngân sách chung của Thành phố, chứ không được dành riêng cho việc tạo quỹ đất. Tuy nhiên, chúng tôi cũng có nghĩa vụ phải đạt mục tiêu về các khoản thu từ bất động sản. Ông Võ Công Lực: Có, một số khu đất cũng đã được thu hồi để phục vụ cho tái định cư. Ngoài ra, có thể sử dụng quỹ nhà ở hiện có để tái định cư. Ông Jean-Jacques Mathias: Theo phần trình bày, việc thu hồi đất cho đường vành đai 2 gồm hai dự án: một là để tạo quỹ đất ngoài phạm vi của dự án làm đường vành đai và một là đất cần để xây dựng tuyến đường này. Khuôn khổ nào giúp tạo quỹ đất ngoài phạm vi của dự án xây dựng đường giao thông? Ông Võ Công Lực: Để thu hồi đất nằm ngoài phạm vi xây dựng đường vành đai 2, chúng tôi dựa vào quy hoạch đô thị đã được duyệt. Có thể yêu cầu điều chỉnh quy hoạch. TP.HCM là một đại đô thị với gần 10 triệu dân và có tốc độ tăng dân số cao, khoảng 2,5% mỗi năm, tương đương với việc có thêm 250.000 người mỗi năm. Do đó, nhu cầu xây dựng nhà ở là rất lớn. Ông Eric Peigné: Trong ví dụ ở đường Nguyễn Hữu Thọ, Thành phố đã thu hồi đất làm đường và tạo quỹ đất hai bên đường. Tiền bán đấu giá quyền sử dụng quỹ đất này đủ để bù đắp cho ngân sách đã bỏ ra để xây dựng tuyến đường. Thành phố có tạo quỹ đất để tái định cư cho những hộ đã bị di dời không? II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HCM Bài trình bày của Ông Phạm Thái Sơn, giảng viên – nhà nghiên cứu ở Trường đại học Việt - Đức 1. Nhu cầu xây dựng nhà ở lớn, nhưng khan hiếm đất Song song đó, Thành phố cũng có tốc độ phát triển đô thị mạnh mẽ, điều này dẫn đến sự phát triển đô thị lan tỏa và gia tăng sử dụng đất (xem bản đồ bên dưới). Từ năm 2001 đến năm 2010, một phần lớn diện tích đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích thành đất xây dựng: tổng cộng 16.447 ha, trong đó có 12.668 ha đất nông nghiệp và 3.779 ha đất trống, đã bị đô thị hóa (Sở TNMT, 2013). Số diện tích đất chuyển đổi này có thể giúp thực hiện được hàng trăm dự án đầu tư xây dựng trong đó chủ yếu là dự án nhà ở. Phần 1 Phát triển đô thị ở TP.HCM giai đoạn 1989 - 2011 14 Nguồn: CAI (2012), Sở TNMT (2013) Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 có cơn sốt bất động sản lần thứ 3 khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) và do đó thu hút mạnh mẽ đầu tư trực tiếp nước ngoài. Giá căn hộ vượt qua ngưỡng 1.000 USD/m² tại Hà Nội, TP.HCM và ổn định ở mức 1.300 USD/m² do khủng hoảng tài chính năm 2008. Sau khi tăng giá tiếp từ năm 2009 đến 2011 (lên đến 1.600 USD/m²), giá căn hộ bắt đầu giảm vào năm 2014 tại tất cả các phân khúc thị trường (căn hộ cao cấp, trung bình và nhà ở xã hội). 2. Sự biến động của thị trường bất động sản ở Việt Nam diễn ra song song với việc triển khai thực hiện các cơ chế thị trường: các cơn sốt bất động sản liên tiếp Ở Việt Nam, khung pháp lý về đất đai đã có nhiều thay đổi song song với quá trình Đổi mới được khởi xướng vào năm 1986 đánh dấu giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Quyền sử dụng đất được công nhận, được mua bán hoặc chuyển nhượng. Quá trình này đã giúp hình thành thị trường bất động sản mà hiện nay đã đóng góp 11% vào GDP6 của cả nước. Trong giai đoạn 2004 - 2012, nguồn thu từ đất đai chiếm khoảng 20% đến 30% tổng thu ngân sách của chính quyền địa phương (Viện NCPT và Fulbright, 2012). Bất động sản là một trong những lĩnh vực chủ chốt trong bức tranh kinh tế ở Việt Nam và là một trong những nguồn thu ngân sách quan trọng của chính quyền địa phương. Các đợt cải cách đất đai chính 1992 - Hiến pháp: một lần nữa khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý và công nhận quyền sử dụng đất. 1993 - Luật đất đai: - Giải phóng thị trường bất động sản, - Giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn (từ 20 đến 50 năm): chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp), - Quy định giá đất, - Quy định thủ tục thu hồi đất. Ngay sau khi áp dụng cơ chế thị trường và từ lúc Nhà nước dần dần cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các thể nhân với nhau, cơn sốt bất động sản đầu tiên đã xảy ra vào năm 1991. Giá bất động sản đã tăng gấp 10 lần. Năm 1993, Luật Đất đai đầu tiên tạo khuôn khổ cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân. Luật này được sửa đổi vào năm 1998 cho phép thực hiện các dự án nhà ở. Điều này dẫn đến cơn sốt bất động sản lần 2 từ năm 2001 đến năm 2003. Năm 2001, giá một 1m² căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM dao động trong khoảng từ 270 USD/m² đến 360 USD/m². Năm 2003, với cơn sốt bất động sản lần 2, mức giá này đã chạm ngưỡng 650 USD/m² ở Hà Nội. Trước tình hình đó, Nhà nước đã ban hành một số luật từ năm 2003 đến 2006: Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, vào năm 2006, tiếp tục 2003 - Luật đất đai mới: - Trao thẩm quyền cho tỉnh/thành phố trong lĩnh vực đất đai như cho phép thành lập Trung tâm Phát triển Quỹ đất, - Công nhận thị trường bất động sản. 2013 - Sửa đổi Luật đất đai 2003 Nguồn: PADDI, IMV, AFD - Xây dựng đô thị: đối chiếu các công cụ quy hoạch đô thị ở Pháp và Việt Nam, 2014 Biến động của thị trường căn hộ xây mới ở Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn 2001-2011 và triển vọng của thị trường nhà ở tại Việt Nam USD/m² 1800 1400 TP.HCM Hà Nội Phần 1 1600 1200 1000 800 15 600 400 200 0 Sốt BĐS lần 2 2001 2002 Các căn hộ đầu tiên được chào bán Sốt BĐS lần 3 2003 2004 Luật đất đai 2003 2005 2006 Luật Nhà ở Luật Kinh doanh BĐS 2007 Giai đoạn đóng băng Sốt BĐS lần 4 2008 2009 Khủng hoảng tài chính 2010 2011 2012 2013 2014 Luật đất đai 2013 Việt Nam gia nhập WTO Nguồn: theo Phạm Thái Sơn, khai thác dữ liệu của Savills (dữ liệu thị trường căn hộ xây mới ở TP.HCM và Hà Nội từ 2001 đến 2011) 6 Nguồn: Tổng cục thống kê, 2013. Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 3. Các xu hướng hiện nay của thị trường nhà ở tại TP.HCM: “Đóng băng” sau cơn sốt Sự đi xuống của thị trường nhà ở tại Việt Nam được cảm nhận rõ nét tại TP.HCM. Hiện nay, nguồn cung nhà ở không phù hợp với nhu cầu đã dẫn đến tình trạng thừa căn hộ ở một số phân khúc thị trường (trung và cao cấp). Việc bán căn hộ tồn kho diễn ra rất chậm. Các số liệu của công ty tư vấn bất động sản Savills cho thấy chỉ có 10% số căn hộ xây mới tồn kho được bán ra ở TP.HCM với giá bình quân từ 600 đến 1.650 USD/m² (xem biểu đồ bên dưới). Hiện nay, nhiều dự án xây dựng nhà ở mới đang được triển khai thực hiện. Các dự án cao cấp chủ yếu nằm ở các quận trung tâm (quận 1 và 3) và các quận 2, 7 cũng như dọc theo bờ sông Sài Gòn. Tại Quận 1, giá 1m² căn hộ xây mới đã chạm ngưỡng 2.500 USD/m² và ở các quận vùng ven là 700 USD/m². Mặc dù các dự án nhà ở cao cấp chủ yếu tập trung ở các quận trung tâm, nhưng hiện nay quỹ đất tại đây hầu như không còn. Do đó, các dự án xây dựng mới được bố trí ở vùng ven (xem bản đồ bên dưới). Hiện nay, việc nguồn cung nhà ở phải phù hợp với nhu cầu thực tế là vấn đề trung tâm để đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình có thu nhập thấp, công nhân và sinh viên. Việc giảm số lượng thế hệ cùng sinh sống trong một căn hộ cần phải được chú ý đến khi lập chương trình xây dựng nhà ở. Trao đổi với học viên Ông Jean-Jacques Mathias: Ở Lyon, trong tất cả các dự án phát triển nhà ở, phải có nhà ở xã hội. Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội được xác định cho toàn thành phố và các khu vực ưu tiên cũng được xác định. Khi một nhà phát triển bất động sản trình một dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, thì trong dự án đó phải có từ 20 đến 25% nhà ở xã hội. Sau khi xây dựng xong, nhà ở xã hội được bán cho các tổ chức HLM7 với giá thấp hơn giá thành. Chủ đầu tư sẽ lấy tiền lời từ việc bán nhà ở thương mại để bù̀ chéo cho nhà ở xã hội. Nói cách khác, chính những người mua nhà ở thương mại là người trả tiền cho nhà ở xã hội. Ngoài ra, ở Pháp, nhà phát triển bất động sản chỉ triển khai dự án nhà ở mới khi họ đảm bảo có được ít nhất 8% lợi nhuận trong dự án đó. Đây là yêu cầu từ phía các ngân hàng. Ông Eric Peigné: Vào đầu những năm 2000, nhà nước hỗ trợ 40% cho việc phát triển nhà ở xây mới trong các khu quy hoạch có sự phối hợp8 ở Lyon. Ngày nay, 80% nhà ở xây mới là do tư nhân thực hiện và nằm ngoài các khu quy hoạch. Nội dung của các dự án xây dựng nhà ở phải tuân thủ Quy hoạch đô thị địa phương và phù hợp với nhu cầu của địa phương (loại nhà ở, giá bán...). Việc quy hoạch đô thị mang tính khuyến khích (mật độ, chiều cao) giúp cho các chủ thể tư nhân phát triển nhà ở đáp ứng các mục tiêu của chính quyền. Học viên: Ở Việt Nam, việc nắm bắt nhu cầu nhà ở không phải dễ dàng. Do đó, khó xác định nhu cầu về loại nhà ở và quy mô nhà ở. Nhà nước xác định các mục tiêu về dân số và mật độ, nhưng chính nhà phát triển bất động sản tư nhân là người quyết định loại nhà ở và gam sản phẩm nhà ở. Học viên: Việc làm thế nào để nguồn cung phù hợp với nhu cầu là một vấn đề lớn. Điều này càng phức tạp hơn trong bối cảnh các tài liệu quy hoạch đưa ra các ràng buộc về số lượng và mật độ nhà ở dựa trên các chỉ tiêu kỹ thuật chứ không dựa trên khảo sát nhu cầu. Ngoài ra, khi phân tích các dự án nhà ở xây dựng mới đã bàn giao ở TP.HCM, ta nhận thấy một số khu nhà ở nằm trong những khu vực không có cơ sở hạ tầng (đường giao thông, trường học...) và do đó rất khó thu hút người dân đến ở. Tình hình tồn kho căn hộ xây mới tại TP.HCM vào năm 2014 tại các quận/huyện USD/m² 4,000 1,600 3,500 1,400 Phần 1 Số lượng 3,000 1,200 2,500 1,000 2,000 800 16 1,500 600 1,000 400 500 200 - Quận 7 Bình Quận Tân 2 Nguồn cung Thủ Đức Bình Gò Vấp Quận Chánh 8 Nhu cầu ghi nhận Tân Nhà Bè Quận Phú 9 - Giá trung bình Nguồn: Theo Phạm Thái Sơn, khai thác dữ liệu của Savills, 2014 7 HLM - Tổ chức quản lý nhà ở cho thuê giá rẻ: là tổ chức nhà nước hoặc tư nhân có nhiệm vụ xây dựng và quản lý nhà ở xã hội dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. 8 Khu quy hoạch có sự phối hợp là dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình được thực hiện theo sáng kiến của nhà nước. Khu quy hoạch có sự phối hợp giúp tạo ra được đất sạch và có đầy đủ cơ sở hạ tầng. Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 NHỮNG ĐIỂM CẦN GHI NHẬN Bối cảnh: • Đại đô thị gần 10 triệu dân • Tốc độ phát triển đô thị mạnh mẽ (250.000 cư dân mới mỗi năm) • Đất đai ngày càng khan hiếm (34.000 ha đất nông nghiệp đã được chuyển thành đất xây dựng từ 2007 đến 2011) • Thị trường bất động sản đang bị đóng băng sau nhiều cơn sốt • Thị trường nhà ở mất cân đối: thừa nhà ở cao cấp trong khi đó nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp rất cao Các thách thức: • Đáp ứng nhu cầu nhà ở và cơ sở hạ tầng trong bối cảnh tốc độ phát triển đô thị và dân số mạnh mẽ • Thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ở quy mô lớn • Cân đối lại thị trường bất động sản hiện đang đóng băng và không phù hợp với nhu cầu của địa phương (loại nhà ở, số lượng, cấp độ...) Phần 1 Các công cụ đã sử dụng: • Thu hồi giá trị tăng thêm của đất để tái đầu tư cho cơ sở hạ tầng (dãy đất dọc hai bên đường) • Mô hình đổi đất lấy hạ tầng 17 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 P HẦN 2 – CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON I. CÁC CÔNG CỤ THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON Phần trình bày của Ông Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon Hành động trong lĩnh vực đất đai nhằm mục đích hỗ trợ cho việc triển khai thực hiện các dự án của chính quyền địa phương. Nó đòi hỏi phải có cách tiếp cận liên ngành và cần phải theo dõi liên tục thị trường. Các hành động này cũng góp phần điều tiết thị trường, đặc biệt là ở những khu vực có đầu tư công lớn. Hành động trong lĩnh vực đất đai của Cộng đồng đô thị Lyon bao gồm: • Chính sách nhà ở (đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội), • Các dự án quy hoạch cải tạo, phát triển đô thị (Khu quy hoạch có sự phối hợp, phân lô9), • Chuẩn bị cho các dự án cơ sở hạ tầng và xây dựng ở đô thị (chuẩn bị về đất đai và quy định), • Chuẩn bị cho tương lai (tạo quỹ đất), • Bất động sản doanh nghiệp (tạo quỹ đất, chuyển đổi công năng các khu công nghiệp), • Phát triển bền vững (đất nông nghiệp, đất tự nhiên, bảo vệ nguồn nước sạch, xử lý chất thải, khử ô nhiễm đất). Phần 2 1. Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon 18 Với 75 nhân viên, Sở Đất đai và Bất động sản là cơ quan thực hiện các hành động trong lĩnh vực đất đai và bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon. Sở phối hợp với các cơ quan khác của Cộng đồng đô thị Lyon thực hiện các hành động trong lĩnh vực đất đai để triển khai các chính sách của Cộng đồng đô thị Lyon và hỗ trợ ra quyết định về đất đai. Sở có các nhiệm vụ sau: thẩm định và tư vấn, mua bất động sản qua thương lượng, mua bất động sản bằng quyền ưu tiên mua, giải phóng mặt bằng, bán bất động sản, cho thuê dài hạn đối với bất động sản, thực hiện quyền địa dịch. Ví dụ, năm 2014, Sở Đất đai và Bất động sản đã thực hiện 510 giao dịch mua, bán, cho thuê và trao đổi đất trong các lĩnh vực kinh tế, nhà ở và công trình công cộng. Cũng trong năm 2014, Sở Đất đai và Bất động sản đã chi 100 triệu euro để mua bất động sản và thu về 53 triệu euro từ bất động sản. 9 Sở Đất đai và Bất động sản gồm 2 phòng: • Phòng đất đai mỗi năm thực hiện 500 giao dịch mua và 50 giao dịch bán đất. Phòng này được chia thành 3 tổ: (i) nhà ở, (ii) giao thông và công trình công cộng, (iii) phát triển đô thị và kinh tế; • Phòng nguồn lực có nhiệm vụ quản lý các Thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản10, làm việc với công chứng viên và có các chuyên gia trong các lĩnh vực xử lý ô nhiễm đất, xây dựng và lập dự án. Phòng này cũng đảm nhận nhiệm vụ theo dõi bất động sản, thực hiện các nghiên cứu và bảng phân tích tổng hợp về đất đai. 2. Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản (OTIF) Mục tiêu của Trung tâm là theo dõi thị trường bất động sản và thu thập giá giao dịch bất động sản trên địa bàn Lyon. Trung tâm được thành lập trong những năm 1990 để giúp chính quyền địa phương độc lập với các cơ sở dữ liệu của tư nhân và có thể nhanh chóng tiếp cận các thông tin chính xác nhằm theo dõi thị trường bất động sản trên địa bàn. Các chủ thể nhà nước hoặc tư nhân có dữ liệu: Cơ quan quy hoạch đô thị, các đơn vị tư vấn, Cơ quan thẩm định giá bất động sản, các hiệp hội ví dụ CECIM. Với mục tiêu chia sẻ dữ liệu và thông tin, Trung tâm này có 3 loại nhiệm vụ: • Đáp ứng các yêu cầu không thường xuyên: định giá tài sản, khảo sát bất động sản; • Đáp ứng các yêu cầu thường xuyên: tập hợp dữ liệu để theo dõi tổng quan hoặc theo từng chuyên đề, theo dõi tình hình bất động sản trong các khu vực chiến lược; • Nghiên cứu và xuất bản các tài liệu tổng hợp chung về Lyon, tài liệu chuyên đề và hỗ trợ nghiên cứu. Để thực hiện các nhiệm vụ này, Trung tâm có 3 cơ sở dữ liệu chính: nhà ở, bất động sản doanh nghiệp và đất đai. Phân lô: chia một khu đất thành nhiều lô để xây dựng. Xem thêm phần định nghĩa ở trang dưới đây. 10 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Các cơ sở dữ liệu của OTIF Bất động sản nhà ở Ở Pháp, tất cả các giao dịch (nhà ở, căn hộ, đất đai...) đều phải qua công chứng. Các công chứng viên tập hợp dữ liệu liên quan đến các giao dịch này vào một cơ sở dữ liệu có tên là Min.Not.11. Nó cho phép biết được đặc điểm của các giao dịch đã thực hiện đặc biệt là đối với nhà ở: đặc điểm của người bán và người mua, giá, mô tả tài sản, vị trí. Cơ sở dữ liệu này tập hợp khá đầy đủ các giao dịch (85% tổng số giao dịch) và không định danh. Điều này đảm bảo độ tin cậy cao, tính bền vững của cơ sở dữ liệu và giúp thực hiện được các nghiên cứu sâu theo thời gian và không gian. Cộng đồng đô thị Lyon mua dữ liệu giao dịch bất động sản trên địa bàn của mình hàng năm với mức phí là 15.000 euro. Bất động sản doanh nghiệp Cơ sở dữ liệu Bất động sản doanh nghiệp của CECIM cho phép có được thông tin về các giao dịch bán và cho thuê văn phòng, nhà xưởng, kho bãi hiện hữu (xem phần 2.II.2). Nó cho biết tình hình hiện tại và nhu cầu được ghi nhận (m² văn phòng được bán hoặc cho thuê). Mỗi năm, Cộng đồng đô thị Lyon mua toàn bộ cơ sở dữ liệu này. Đất đai Các thông tin có trong Thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản giúp cho Cộng đồng đô thị Lyon biết các giao dịch đang diễn ra trên địa bàn của mình. Thông báo ý định chuyển nhượng do công chứng viên điền vào mẫu khi giao dịch bán bất động sản dự kiến (văn phòng, nhà ở, đất trống...) nằm trong một thành phố có quy hoạch đô thị địa phương (trong phân khu “đô thị” và “sẽ đô thị hoá”) và đã xác lập quyền ưu tiên mua bất động sản đô thị. Thông báo ý định chuyển nhượng ghi lại những thông tin chính về dự định bán tài sản: mô tả tài sản, diện tích và vị trí của lô đất, giá bán đề nghị... Thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản được công chứng viên điền và nộp cho chính quyền địa phương. Chính quyền có 2 tháng để ra quyết định có thực hiện quyền ưu tiên mua đối với bất động sản đó hay không. Cộng đồng đô thị Lyon tiếp nhận khoảng 9.000 thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản mỗi năm trong đó có khoảng từ 800 đến 1000 thông báo bán đất trống. Các cơ sở dữ liệu khác được Trung tâm này sử dụng: Cơ sở dữ liệu CLAMEUR12 về giá cho thuê nhà ở trên cả nước (ví dụ: giá thuê một tháng ở Lyon là 12 €/m², ở Paris là 25 €/m² và ở nông thôn là 6 €/m²); Cơ sở dữ liệu SITADEL13 tập hợp các thông tin về tất cả các giấy phép xây dựng đã được cấp và từ đó giúp biết được hoạt động xây dựng trên địa bàn; Cơ sở dữ liệu của INSEE14, chủ yếu là các số liệu thống kê (dân số, thu nhập, hộ gia đình...); Các dữ liệu liên quan đến thuế địa phương do Tổng cục tài chính công cung cấp. Các thông tin trong hệ thống thông tin địa lý của Cộng đồng đô thị Lyon, ví dụ lớp bản đồ quy hoạch đô thị địa phương và các phân khu. Các dữ liệu từ những đối tác khác của Cộng đồng đô thị Lyon, ví dụ các đơn vị phát triển bất động sản. Nhờ đó, Sở Đất đai và Bất động sản có hiểu biết đầy đủ về bất động sản trên địa bàn của mình (xem bảng bên dưới). HIỆN CÓ SỐ LƯỢNG CHỦ SỞ HỮU SỐ LƯỢNG KHÁC* NHÀ Ở GIÁ BÁN MIN.NOT. BẤT ĐỘNG SẢN DOANH NGHIỆP ĐẤT BIẾN ĐỘNG GIÁ THUÊ KHÁC* CECIM KHÁC* THÔNG BÁO Ý ĐỊNH CHUYỂN NHƯỢNG BĐS *Khác: CLAMEUR, SITADEL, INSEE, SUR, etc. Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014 11 Min.Not.: Thị trường bất động sản từ dữ liệu của công chứng viên. CLAMEUR: Biết được giá cho thuê nhà ở và phân tích thị trường bất động sản ở đô thị và nông thôn. 13 SITADEL: Hệ thống thông tin và xử lý tự động các dữ liệu về nhà ở và mặt bằng kinh doanh 14 INSEE: Viện thống kê và nghiên cứu kinh tế quốc gia 12 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Phần 2 Các cơ sở dữ liệu do OTIF khai thác 19 Các cơ sở dữ liệu được trình ở trên cho phép Cộng đồng đô thị Lyon có thể định giá bất động sản khá chính xác. Để làm được điều này và tùy vào dữ liệu có được, ta có thể sử dụng 7 phương pháp định giá sau đây. So sánh Phương pháp này nhằm tìm ra giá trị của hai bất động sản tương tự như nhau (ví dụ: tìm giá trị của hai căn hộ 4 phòng có diện tích 75m2). Phân tích so sánh các bất động sản tương tự nhau trên cùng một tuyến đường, trong cùng một khu phố để có được giá của bất động sản cần định giá bằng cách so sánh nó với các bất động sản tương tự đã bán trong vòng 6 tháng. Mẫu so sánh càng đa dạng và thị trường càng năng động, thì các dữ liệu có độ tin cậy càng cao. Như vậy, trong trường hợp này, chủ sở hữu đã không rao bán đúng giá trị của tài sản. Trong thực tế, các chủ sở hữu rất thạo tin và biết rõ giá trị tiềm năng của tài sản. Ở đô thị, đối với các lô đất có thể xây dựng, việc xác định giá bằng phương pháp tiềm năng được sử dụng nhiều nhất. Tuy nhiên, phương pháp này chưa chi tiết bằng phương pháp trừ ngược vì nó không xét đến bảng cân đối tài chính của nhà phát triển bất động sản và không tính đến các chi phí khác liên quan đến dự án. Sơ đồ định giá bằng phương pháp so sánh GIẢ THUYẾT THỊ TRƯỜNG TÍCH CỰC Thời gian Giới hạn phạm vi địa lý tùy theo đặc điểm của bất động sản 2 năm Đánh giá bằng các giá trị trước đó Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản có dữ liệu từ năm 1990 đến 2013. Do đó, ta có thể dựa trên giá trước đó của bất động sản cần định giá và cập nhật lại. Đối với phương pháp này, cần chú ý đến sự biến động của thị trường bất động sản (tình trạng của thị trường, số lượng giao dịch đã thực hiện...) và các yếu tố kinh tế và xã hội khác. Giới hạn thời gian bất động sản được chào bán 1 năm 6 tháng 3 tháng 1 tháng Định giá bằng phương pháp thu nhập Định giá bằng phương pháp thu nhập là cách xác định giá trị nguyên giá của một bất động sản bằng cách lấy thu nhập hàng năm mà bất động sản đó mang lại cho chủ sở hữu chia cho lãi suất vốn. Ví dụ, ở Lyon, bất động sản thương mại ở khu trung tâm có lãi suất vốn khoảng 5%. Nếu bất động sản đó được cho thuê với mức giá là 25.000 € mỗi năm, thì giá trị của bất động sản đó là 500.000 €. Phạm vi địa lý Đường Một chủ sở hữu rao bán một căn nhà nằm trong khu đô thị. Giá bán đưa ra là 1.500.000 €. Giá này là dựa trên hiện trạng của căn nhà và lô đất, chứ không tính đến tiềm năng xây dựng của nó. Để biết được tiềm năng xây dựng, cần đọc tài liệu quy hoạch đô thị địa phương đối với khu vực này. Theo quy hoạch, lô đất có thể được xây dựng 4.000 m² diện tích sàn nhà ở. Sở Đất đai và Bất động sản biết được chi phí đất đai trung bình trong trường hợp này là 500 €. Do đó, tính theo tiềm năng xây dựng, giá của căn nhà này phải là 2.000.000 €. Nước Pháp Vùng Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014 Biến động số lượng giao dịch và giá theo m² của căn hộ hiện hữu trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon Biến động số lượng giao dịch và giá theo m² căn hộ cũ ở Cộng đồng đô thị Lyon 1600 3500 Số lượng Giá 1400 3000 1200 2500 Số lượng giao dịch Phần 2 20 Tỉnh Tổng PHẠM VI SO SÁNH Định giá bằng phương pháp xác định tiềm năng Là phương pháp xác định giá đất bằng cách xem xét khả năng có thể xây dựng trên lô đất đó và chi phí đất đai ghi nhận được16. Thành phố Khu phố 1000 2000 8000 1500 6000 Giá trung bình theo m² 3. Phương pháp định giá bất động sản15 1000 4000 500 2000 0 0 1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2013 Nguồn: khai thác dữ liệu PERVAL (dữ liệu của các công chứng viên) và Tổng cục thuế do Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản thực hiện, 2014 15 Xem thêm Tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 39 Các công cụ tạo quỹ đất trong khuôn khổ các dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng đô thị có yếu tố giao thông và Tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 41 Khởi xướng, lập và triển khai thực dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng. 16 Số m² đất trống và số m² sàn có thể được xây dựng trên lô đất đó tùy theo loại công trình và quy định của Nhà nước. Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014