Tài liệu Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại việt nam luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH __________________________ LÊ CÔNG LAM TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TP. Hồ Chí Minh, Năm 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH __________________________ LÊ CÔNG LAM TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng Mã số : 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SỸ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS - NGUYỄN MINH HÀ TP. Hồ Chí Minh, năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng luận văn “Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam” là bài nghiên cứu của chính tôi. Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác. Không có nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định. Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác. Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019 Lê Công Lam ii LỜI CẢM ƠN Trước hết em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Giảng viên PGSTS.Nguyễn Minh Hà, Thầy đã tận tình giảng dạy môn Phương pháp nghiên cứu làm nền tảng cho học viên viết Đề cương và luận văn Thạc sỹ. Chính Thầy cũng là người hướng dẫn cho em viết luận văn thạc sỹ và hoàn thành công trình nghiên cứu khoa học này. Qua quá trình nỗ lực học tập và rèn luyện kỹ năng, kiến thức về chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, mặc dù rất cố gắng nhưng bản thân em còn nhiều hạn chế về kiến thức lẫn kinh nghiệm nên có nhiều sai sót nhất định trong việc thực hiện viết luận văn Thạc sỹ. Em xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến toàn bộ Giảng viên, nhân viên của nhà trường đã tận tình đào tạo, giảng dạy em trong suốt thời gian học vừa qua, tạo điều kiện thuận lợi để em tiếp thu kiến thức một cách tốt nhất. Đặc biệt, qua đây em cũng muốn bày tỏ đến tình cảm của gia đình đã ủng hộ, động viên tinh thần nhất là người vợ yêu thương đã gánh vác hết công việc gia đình trong thời gian em theo học để kết thúc khóa học thành công tốt đẹp. Cuối cùng, em kính chúc các Thầy, cô giáo có nhiều sức khỏe, tiếp tục đào tạo, hướng dẫn cho các thế hệ học viên tiếp theo và hoàn thành tốt trong mọi nhiệm vụ được giao. Trân trọng cám ơn! Học viên: Lê Công Lam iii TÓM TẮT Hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng thương mại thường mang lại cho họ lợi nhuận như thu nhập lãi thuần là từ các khoản thu lãi cho vay trừ đi các khoản trả lãi tiền gửi là chủ yếu. Theo Báo cáo tài chính hợp nhất sau kiểm toán hàng năm được công bố trên website và trên sàn giao dịch chứng khoán, các ngân hàng thương mại có thu nhập lãi thuần chiếm tỷ trọng từ 80%-90% trên tổng thu nhập của mỗi ngân hàng. Từ những loại hình cho vay truyền thống như: sản xuất nông nghiệp phát triển nông thôn; tiêu dùng; dịch vụ lưu trú, ăn uống; mua bán lẻ đến công nghiệp; khai khoán; vận tải kho bãi; hoạt động tài chính ngân hàng thì các ngân hàng thương mại đã có sự chuyển dịch tích cực cơ cấu tín dụng sang cho vay bất động sản. Chính vì lý do đó, đề tài nghiên cứu khoa học được lựa chọn để phân tích: “Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam”. Vì mục tiêu của ngân hàng là hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi nhuận kỳ vọng. Muốn vậy, họ luôn tăng trưởng tín dụng vì nó quyết định đến sự phát triển hay làm suy yếu đi quy mô của ngân hàng. Muốn tăng trưởng tín dụng thì đa dạng hóa danh mục, loại hình cho vay và cho vay bất động sản là loại hình cho vay đang phù hợp với xu thế kinh doanh của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Quá trình nghiên cứu đã cho ra kết quả để giải quyết các mục tiêu nghiên cứu là xem xét ảnh hưởng của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam, đồng thời đề xuất một số giải pháp về cho vay bất động sản có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại Việt Nam trong thời gian tới một cách ổn định và có hiệu quả. Luận văn chọn mẫu 23 ngân hàng thương mại trong tổng số 35 ngân hàng thượng mại Việt Nam, với 138 mẫu quan sát trong giai đoạn 6 năm từ năm 2013 đến năm 2018. Tuy giai đoạn nghiên cứu không dài, nhưng trong khoảng thời gian này, các ngân hàng iv thương mại được chọn mẫu có số liệu và dữ liệu khá đầy đủ, được công bố rộng rãi và niêm yết công khai, thuận lợi cho việc nghiên cứu luận văn này. Mặc dù có nhiều yếu tố (biến độc lập) tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam (biến phụ thuộc); trong luận văn nghiên cứu này như đã phân tích trong chương 4 thì có 2 yếu tố chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam đó là: Tỷ trọng cho vay bất động sản (POR) và Tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản (REL). Tuy nhiên, ngoài 2 yếu tố chính có tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại thì cũng còn một số yếu tố khác mà luận văn cũng đưa ra những khuyến nghị có tác động đến hiệu quả cũng như lợi nhuận mà các ngân hàng thương mại sẽ gặp phải trong việc kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay nói riêng, để không ngừng nâng cao thu nhập chính từ việc hoạt động kinh doanh tiền tệ, đảm bảo an toàn vốn cho bản thân các ngân hàng, cũng như góp phần ổn định nền kinh tế trong gian đoạn hiện nay và trong thời gian tới. v MỤC LỤC Trang Lời cam đoan ………………………………………………………………. i Lời cám ơn …………………………………………………………………. ii Tóm tắt …………………………………………………………………..… iii-iv Mục lục….……………………….…………………..………………..…… v-vii Danh mục bảng và hình………………………………………………..…. viii Danh mục từ viết tắt…………………………………………….….……... ix Chương 1: GIỚI THIỆU………………………………………..………… 1 1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu…………………………………..……... 1 1.2. Lý do nghiên cứu…………….………………………..……….. 2 1.3. Câu hỏi nghiên cứu.…………………………………..………... 3 1.4. Mục tiêu nghiên cứu……………………………………..…….. 3 1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu………………………..……. 3 1.5.1. Đối tượng nghiên cứu………………………..…………... 3 1.5.2. Phạm vi nghiên cứu………………………..……………... 5 1.6. Phương pháp nghiên cứu………………………………..……... 5 1.6.1. Chọn mẫu nghiên cứu………………………………….… 5 1.6.2. Phương pháp nghiên cứu………………………………… 5 1.7. Ý nghĩa nghiên cứu………………………………………..…… 5 1.8. Kết cấu luận văn………………………………..……………… 6 Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 8 2.1. Các khái niệm…………………………………………………... 8 2.1.1. Khái niệm về ngân hàng….……………………………… 8 2.1.2. Khái niệm về ngân hàng thương mại………..…………… 8 2.2. Lý thuyết về cho vay và hiệu quả hoạt động…………………… 9 2.2.1. Nghiên cứu nền tảng về nghiệp vụ cấp tín dụng ……….. 9 2.2.2. Nghiên cứu về lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh ………. 12 2.3. Mối quan hệ giữa cho vay và hiệu quả hoạt động……………… 13 vi 2.4. Tác động của cho vay bất động sản và hiệu quả hoạt động……. 16 2.4.1. Cho vay bất động sản và danh mục đầu tư cân bằng ……. 16 2.4.2. Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả……….. 20 2.4.3. Các yếu tố khác tác động đến hiệu qủa………………….. 22 2.5. Tổng quan các nghiên cứu trước……………….………….……. 25 2.5.1. Các nghiên cứu nước ngoài………………………………. 25 2.5.2. Các nghiên cứu trong nước ngoài………………………… 26 Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU……………………………………………………………. 30 3.1. Quy trình nghiên cứu…………………………………………... 30 3.2. Phương pháp nghiên cứu..……………………………………... 31 3.3. Mô hình nghiên cứu..…………………………………………... 32 3.4. Dữ liệu nghiên cứu..……………………………………………. 35 3.5. Giả thuyết về tác động của cho vay bất động sản và các yếu tố khác đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh……………………… 35 3.6. Phương pháp xử lý dữ liệu…………………………………..…. 38 Chương 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HIỆU QỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH………………………………………………………... 39 4.1. Thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu …………... 39 4.2. Phân tích ma trận tương quan ………………………………….. 48 4.3. Phân tích kết quả hồi quy ………………..…………………….. 48 4.3.1. Lựa chọn mô hình Pooled OLS, FEM, hoặc REM ……... 48 4.3.2. Phân tích mô hình FEM………………………………….. 53 4.3.3. Ước lượng mô hình FGLS ………………………………. 55 Chương 5: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ…………………………… 63 5.1. Kết luận……………………………………………….………... 63 5.2. Khuyến nghị từ hàm ý quản trị….……………………………… 66 5.3. Mặt hạn chế, tồn tại và hướng nghiên cứu tiếp theo…………… 67 vii TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………………. 69 PHỤ LỤC…………………………………………………………………... 73 Phụ lục 1…………………………………………………………………….. 73 Phụ lục 2……………………………………………………………….......... 73 Phụ lục 3…………………………………………………………………….. 74 Phụ lục 4…………………………………………………………………...... 77 Phụ lục 5……………………………………………………………….......... 78 Phụ lục 6…………………………………………………………………...... 79 Phụ lục 7…………………………………………………………………...... 80 Phụ lục 8……………………………………………………………….......... 80 Phụ lục 9……………………………………………………………….......... 80 Phụ lục 10……………………………………………………………............ 81 Phụ lục 11……………………………………………………………............ 81 Phụ lục 12……………………………………………………………............ 81 Phụ lục 13……………………………………………………………............ 82 viii DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH Trang 1. Danh mục bảng Bảng 3.1 Các biến nghiên cứu được diễn giải và quy ước 33 Bảng 4.1 Thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu 39 Bảng 4.2 Thống kê mô tả các biến theo năm 40 Bảng 4.3 Bảng dữ liệu phân tích các biến 73 Bảng 4.4 Ma trận tương quan giữa các biến số độc lập 48 Bảng 4.5 Kết quả hồi quy mô hình Pooled OLS 49 Bảng 4.6 Mô hình FEM 50 Bảng 4.7 Mô hình REM 51 Bảng 4.8 Kết quả kiểm định Hausman 52 Bảng 4.9 Mô hình FGLS - Feasible generalized least squares 56 2. Danh mục hình Hình 4.1 Tỷ lệ nợ xấu trên tổng số cho vay 43 Hình 4.2 Tốc độ tăng trưởng cho vay 44 Hình 4.3 Chi phí hoạt động trên tổng thu nhập 45 Hình 4.4 Hệ số thanh khoản 46 Hình 4.5 Biên lãi ròng 47 Hình 4.6 Quy mô tài sản 47 Hình 4.7 Khảo sát mối liên hệ giữa REL và LnProfit 58 ix DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT  Tiếng Việt BCTC : Báo cáo tài chính NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần  Tiếng Anh BDR : Nợ xấu BUE : Chi phí hoạt động CRE : Cho vay bất động sản thương mại FEM : Mô hình hiệu ứng cố định FGLS : Mô hình bình phương tối thiểu tổng quát GDP :Tổng sản phẩm quốc nội IMF : Quỹ tiền tệ quốc tế LGR : Tăng trưởng cho vay LIQ : Thanh khoản NIM : Biên lãi ròng POR : Tỷ trọng cho vay bất động sản REL : Tăng trưởng cho vay bất động sản REM : Mô hình hình hiệu ứng ngẫu nhiên ROA : Lợi nhuận trên tài sản ROAA : Lợi nhuận trên tài sản trung bình ROE : Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROEA : Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu trung bình RRE : Bất động sản nhà ở 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1. 1. Đặt vấn đề nghiên cứu Kinh tế-xã hội của đất nước có sự đóng góp quan trọng của ngân hàng, đó là khẳng định của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc tại Hội nghị trực tuyến Triển khai nhiệm vụ của Ngân hàng năm 2018 do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 09/01/2018 vừa qua (Ngân hàng Nhà nước). Đúng vậy, ngân hàng góp phần không nhỏ trong việc tăng trưởng GDP chung của nền kinh tế; điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, hiệu qủa, duy trì được sự ổn định thị trường tiền tệ; dự trữ ngoại hối; kiểm soát lạm phát, tạo dư địa để Chính phủ điều chỉnh giá các mặt hàng Nhà nước quản lý, tạo điều kiện thuận lợi cho chính sách tài khóa và chính sách vĩ mô khác. Đóng góp vào những thành tựu đạt được của ngành ngân hàng không thể nhắc tới hiệu qủa kinh doanh của các ngân hàng thương mại (NHTM). Ngân hàng thương mại là loại hình trung gian tài chính lớn nhất, quan trọng nhất và có lịch sử phát triển lâu đời nhất (Lê Thị Tuyết Hoa và Đặng Văn Dân, 2017). Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng, nhằm mục tiêu lợi nhuận (Nguyễn Đăng Dờn, 2014). Họ là những người trực tiếp cấp tín dụng, vì tín dụng trước hết là nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế (Nguyễn Đăng Dờn, 2003). Họ chủ động nâng cao chất lượng tín dụng theo hướng thị trường để góp phần thúc đẩy nhanh hơn qúa trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng thương mại thường mang lại cho họ lợi nhuận như thu nhập lãi thuần là từ các khoản thu lãi cho vay trừ đi các khoản trả lãi tiền gửi là chủ yếu. Theo Báo cáo tài chính hợp nhất sau kiểm toán hàng năm được công bố trên website và trên sàn giao dịch chứng khoán, thu nhập lãi thuần của các NHTM chiếm tỷ trọng từ 80%-90% trên tổng thu nhập của mỗi ngân hàng. Từ những loại hình cho vay truyền thống như: sản xuất nông nghiệp 2 phát triển nông thôn; tiêu dùng; dịch vụ lưu trú, ăn uống; mua bán lẻ đến công nghiệp; khai khoán; vận tải kho bãi; hoạt động tài chính ngân hàng thì các ngân hàng thương mại đã có sự chuyển dịch tích cực cơ cấu tín dụng sang cho vay bất động sản. Vì muốn tăng lợi nhuận cần phải: tăng thu nhập bằng cách mở rộng tín dụng, tăng cường đầu tư và đa dạng hóa các dịch vụ ngân hàng (Nguyễn Đăng Dờn, 2003). Bất động sản đã thu hút một lượng vốn trong xã hội, việc đầu tư mua, bán đã tạo nên cơn sốt giá đất ảo đang ảnh hưởng đến nền kinh tế. Từ chỗ giá đất tăng liên tục trong các năm gần đây, nhà đầu tư và người dân mua đi, bán lại để kiếm lời, còn ngân hàng thì đổ vốn vào cho vay làm nợ xấu tăng cao, bất động sản không bán được làm cho nhà đầu tư và người dân nợ nần, dẫn đến phá sản. Bong bóng giá đất hơn 10 năm trước (năm 2007-2008) có thể nổ tung bất cứ lúc nào, đó là hệ quả của tăng trưởng nóng của cho vay bất động sản. Qua thu thập thông tin và dữ liệu nghiên cứu, hiện nay việc cho vay bất động sản ở mỗi ngân hàng thương mại thường chiếm tỷ lệ từ 5%-10%, có ngân hàng chiếm từ 10%-20% trên doanh số cho vay. Tỷ lệ này đã tác động có lợi hay bất lợi đến thu nhập lãi thuần và kết quả kinh doanh của NHTM. Chính vì lý do đó, đề tài nghiên cứu khoa học được lựa chọn để phân tích: “Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam”. 1.2. Lý do nghiên cứu Loại hình cho vay bất động sản tuy không phải mới, nhưng trong những năm gần đây đã phát triển rộng khắp tại các ngân hàng thương mại của Việt Nam. Theo Ngân hàng Nhà nước (2018), tín dụng trong kinh doanh bất động sản năm 2017 tăng 8.56% so với năm 2016, chiếm tỷ trọng 6.53% dư nợ nền kinh tế. Tín dụng lĩnh vực này tương đương khoảng 400 ngàn tỷ đồng. Nghiên cứu về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh (Lê Tấn Phước, 2013) đưa ra các mục tiêu như: Đánh giá chính xác về cung-cầu bất động sản và các nhân tố tác 3 động khác để ổn định giá cả thị trường; mục tiêu tăng trưởng tín dụng bất động sản trong những năm tới là không cao do chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực này của các ngân hàng thương mại theo quy định của Nhà nước. Vì mục tiêu của ngân hàng là hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi nhuận kỳ vọng. Muốn vậy, họ luôn tăng trưởng tín dụng vì nó quyết định đến sự phát triển hay làm suy yếu đi quy mô của ngân hàng. Muốn tăng trưởng tín dụng thì đa dạng hóa danh mục, loại hình cho vay và hiện nay cho vay bất động sản là loại hình cho vay đang được các NHTM Việt Nam rất quan tâm. Tuy nhiên tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa là tăng lợi nhuận tức thời đến kết quả họat động của ngân hàng. Nó tiềm ẩn nhiều rủi ro trong hoạt động của ngân hàng. Để tín dụng tăng trưởng nói chung và cho vay bất động sản nói riêng có tác động theo hướng phát huy hiệu quả kinh doanh của ngân hàng, thì phải có chính sách quản trị ngân hàng hợp lý, linh hoạt nhằm mang lại lợi nhuận cao nhất cho hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng. Từ những thông tin và dữ liệu trên, đề tài muốn kiểm định lại tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản của mỗi ngân hàng thương mại bao nhiêu là hợp lý; tác động thế nào đến kết quả kinh doanh của ngân hàng. Từ đó đưa ra giải pháp về cho vay bất động sản tại các NHTM Việt Nam. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu Đề tài tập trung trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam như thế nào? Giải pháp nào để nâng cao hiệu qủa cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại Việt Nam ? 1.4. Mục tiêu nghiên cứu Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu trên, đề tài giải quyết các mục tiêu nghiên cứu sau: Xem xét ảnh hưởng của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam. 4 Đề xuất một số giải pháp về cho vay bất động sản có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại Việt Nam. 1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.5.1. Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu ngân hàng thượng mại Việt Nam có cho vay bất động sản. Cụ thể, chọn mẫu nghiên cứu 23 ngân hàng thương mại trong tổng số 35 ngân hàng thượng mại tại Việt Nam. Cụ thể:  Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam  Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam  Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam  Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam  Ngân hàng TMCP Á Châu  Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh  Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín  Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội  Ngân hàng TMCP An Bình  Ngân hàng TMCP Kiêng Long  Ngân hàng TMCP Quân Đội  Ngân hàng TMCP Xăng Dầu Petrolimex  Ngân hàng TMCP Sài Gòn  Ngân hàng TMCP Đông Nam Á  Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng  Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam  Ngân hàng TMCP Bắc Á  Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam  Ngân hàng TMCP Tiên Phong  Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt  Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương  Ngân hàng TMCP Phương Đông 5  Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín 1.5.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu dữ liệu giai đoạn 6 năm: từ năm 2013-2018 của 23 ngân hàng thương mại Việt Nam. 1.6. Phương pháp nghiên cứu 1.6.1. Chọn mẫu nghiên cứu Căn cứ vào hình thức sở hữu, Đề tài không chọn mẫu các ngân hàng thương mại liên doanh; ngân hàng thương mại nước ngoài; chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Vì đề tài nghiên cứu trong khoảng thời gian 6 năm từ năm 2013-2018 nên đề tài nghiên cứu chọn mẫu 23 ngân hàng thương mại trong tổng số 35 ngân hàng thượng mại Việt Nam. Việc thu thập thông tin và dữ liệu được lấy từ báo cáo tài chính hợp nhất sau kiểm toán hàng năm của 23 ngân hàng thương mại công bố trên website và sàn chứng khoán giao dịch. 1.6.2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng. Sử dụng phần mềm kỹ thuật Stata để phân tích hồi quy dữ liệu bảng (số liệu 6 năm: từ năm 2013 đến năm 2018), kiểm định giả thiết nghiên cứu. Kỹ thuật hồi quy dữ liệu bảng được sử dụng và ước lượng với mô hình Pooled OLS, hiệu ứng cố định (FEM) và ngẫu nhiên (REM). Kiểm định Hausman được sử dụng để chọn mô hình phù hợp. Nghiên cứu đề xuất mô hình bình phương tối thiểu tổng quát khả thi (FGLS) để thay thế cho mô hình FEM. 1.7. Ý nghĩa của nghiên cứu Kết quả nghiên cứu của Đề tài sẽ là bằng chứng thực nghiệm về tác động của cho vay bất động sản đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam. Nhà quản trị của các ngân hàng thương mại có thể vận dụng ý nghĩa thực tiễn để quản lý danh mục cho vay một cách hợp lý, trong đó có cho vay bất động sản để tránh rủi ro nhằm mang lại lợi nhuận tối đa cho ngân hàng. Xa hơn nữa, những nhà quản lý chính sách vĩ mô của Ngân hàng Nhà nước hoạch định 6 chính sách về hạn mức cho vay, lãi suất cho vay theo từng lĩnh vực, ngành nghề cho vay. Qua đó, xây dựng một hệ thống pháp lý ổn định về chính sách tiền tệ ngân hàng, góp phần thức đẩy kinh tế-xã hội Việt Nam ngày càng phát triển. 1.8. Kết cấu luận văn Luận văn được thiết kế và trình bày theo 5 chương chính thức; ngoại trừ phần trang phụ bìa, lời cam đoan, mục lục, danh mục viết tắt, danh mục bảng, tài liệu tham khảo, phụ lục…Kết cấu luận văn cụ thể như sau: Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương đầu tiên của luận văn nêu lên lý do chọn đề tài, sự cần thiết của đề tài nghiên cứu. Xác định mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, để từ đó đưa ra phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu sát với nội dung của đề tài nghiên cứu. Chương 2: Cơ sở lý thuyết và nghiên cứu liên quan Trong nghiên cứu khoa học, nền tảng lý thuyết có thể nói là quan trọng nhất. Dựa trên cơ sở lý thuyết đã có, từ đây những nghiên cứu có liên quan đã cho ra đời những công trình khoa học có tính vận dụng thực tiễn. Trong chương này sẽ tổng hợp một số cơ sở lý thuyết nền và hệ thống hóa một số nghiên cứu có liên quan trong lĩnh vực cho vay và hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại. Từ đó làm căn cứ khoa học để phát triển nội dung xuyên suốt của đề tài nghiên cứu khoa học này. Chương 3: Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu Trong các phần tiếp theo của chương 3, kết hợp với việc thu thập dữ liệu nghiên cứu, cách lấy nguồn dữ liệu để nghiên cứu đề tài sẽ xây dựng mô hình nghiên cứu để xử lý dữ liệu đã thu thập được. Qua đó, sử dụng phần mềm kỹ thuật Stata để phân tích hồi quy dữ liệu bảng (số liệu 6 năm: từ năm 2013 đến năm 2018), kiểm định giả thiết nghiên cứu. Kỹ thuật hồi quy dữ liệu bảng được sử dụng và ước lượng với mô hình hiệu ứng cố định và ngẫu nhiên. Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu 7 Dựa trên số liệu, dữ liệu thống kê, đề tài sẽ phân tích kết quả nghiên cứu và đánh giá các tiêu chí của mô hình có tác động đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng thương mại. Chương này sẽ kết thúc việc nghiên cứu nội dung của đề tài. Kết quả của mô hình nghiên cứu, sẽ là cơ sở để đưa ra giải pháp, đề xuất và kiến nghị của chương cuối cùng. Chương 5: Kết luận và khuyến nghị Kết quả của chương 4 sẽ là cơ sở cho chương này để đề tài đưa ra kết luận và khuyến nghị, có thể vận dụng thực tiễn dựa trên cơ sở nghiên cứu khoa học đã phân tích và kiểm định thực tế. Qua đó, đề tài cũng đã rút ra một số hạn chế và tồn tại sẽ được nêu ra cho các bài nghiên cứu về sau, để nội dung nghiên cứu này càng được hoàn thiện thêm. 8 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN Trong Chương 1, đề tài đã đặt vấn đề và lý do nghiên cứu; từ đó, nêu ra những vướng mắc đặt câu hỏi và xác định mục tiêu nghiên cứu cho vấn đề đặt ra. Chương 2 của luận văn nêu lên được khái niệm của nội dung đề tài; lý thuyết về cho vay và hiệu quả hoạt động của ngân hàng; mối quan hệ giữa cho vay và hiệu quả hoạt động của ngân hàng; tác động của cho vay bất động sản và hiệu quả hoạt động của ngân hàng và một số nghiên cứu trước về cho vay bất động sản. Đó là những cơ sở lý thuyết mang tính cơ bản nhưng không thể thiếu và làm nền tảng cho công trình nghiên cứu khoa học này. Một số khảo lược nghiên cứu có liên quan góp phần xây dựng nền tảng vững chắc của cơ sở lý thuyết đã đưa ra. 2.1. Các khái niệm 2.1.1. Khái niệm về ngân hàng Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã” (Luật các tổ chức tín dụng, 2010). 2.1.2. Khái niệm về ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức ký thác hay hình thức khác số tiền mà họ dùng cho chính họ vào các nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính (Luật ngân hàng của Pháp, 1941). Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi của khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán (Nguyễn Đăng Dờn, 2003). Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật các tổ 9 chức tín dụng nhằm mục tiêu lợi nhuận (Lê Thị Tuyết Hoa và Đặng Văn Dân, 2017). Tóm lại, ngân hàng thương mại có thể ví như một công ty cổ phần, mà ở đó họat động chủ yếu là kinh doanh tiền tệ theo quy định của pháp luật. Nghĩa là, họ được ủy thác nhận tiền gửi và cho vay, cùng với các nghiệp vụ hoạt động khác được pháp luật cho phép để mang lại lợi nhuận cao nhất. 2.2. Lý thuyết về cho vay và hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại 2.2.1. Nghiên cứu nền tảng về nghiệp vụ cấp tín dụng Viết về nghiệp vụ cấp tín dụng, theo Lê Thị Tuyết Hoa và Đặng Văn Dân (2017): Đây là nghiệp vụ cốt lõi và mang tính truyền thống trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại. Theo đó ngân hàng sẽ cho khách hàng sử dụng một khoản tiền tạm thời trên cơ sở phải có sự hoàn trả với một lượng giá trị lớn hơn ban đầu (gốc và lãi). Nghiệp vụ cấp tín dụng được thực hiện dưới các hình thức sau: Cấp tín dụng trực tiếp: là hình thức cấp tín dụng của ngân hàng thương mại mà trong đó người xin cấp tín dụng chính là người phải trả nợ. Theo loại hình này, người xin cấp tín dụng tiến hành các thủ tục cần thiết và tiến hành giao dịch trực tiếp với ngân hàng. Cấp tín dụng gián tiếp: là hình thức cấp tín dụng mà trong đó người xin cấp tín dụng không phải là người trả nợ. Cấp tín dụng gián tiếp được thực hiện dưới các hình thức như chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá. Các hình thức cấp tín dụng mà các ngân hàng thương mại thực hiện (hoặc triển khai thông qua công ty con theo như luật định) bao gồm cho vay, bao thanh toán, bảo lãnh, cho thuê tài chính, chiết khấu, trong đó chủ yếu vẫn là ở mảng cho vay truyền thống. Với cho vay, nhìn chung tiền cho vay là kém lỏng hơn so với các tài sản có khác bởi vì chúng không thể chuyển thành tiền mặt trước khi các khoản cho vay đó đến hạn. Ví dụ nếu một ngân hàng có một khoản cho vay loại một năm, ngân hàng đó không thể thu lại vốn của mình trước khi khoản cho vay này đến hạn trả sau một