Tài liệu Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo luật đất đai 2013 từ thực tiễn thành phố hồ chí minh.

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM QUỐC HƯNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2020 HÀ NỘI - năm VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM QUỐC HƯNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi muốn cam đoan rằng luận văn về đề tài " Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh" là nghiên cứu cá nhân tôi trong thời gian gần đây. Tất cả nội dung được sử dụng trong phân tích luận văn và kết quả nghiên cứu là của riêng tôi từ nguồn tài liệu khách quan, trung thực, rõ ràng và thực hiện theo quy định có trích dẫn nguồn. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Quốc Hưng MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT .............................................................................................................. 6 1.1 Khái quát lý luận về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam 6 1.2 Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất theo pháp luật về đất đai…………………………………………………………12 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH……………………………………………………………………………21 2.1 Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được thuê đất tại Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ............... 21 2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh…………………….….30 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HIỆU QUẢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT…………………………………………………………………………….49 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 49 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 51 KẾT LUẬN CHUNG ............................................................................................. 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................. 68 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT NĐCP: Nghị Định Chính phủ NQTW: Nghị Quyết Trung Ương QĐ-UBND: Quyết Định Ủy Ban Nhân Dân SHTP: Khu Công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh TNMT: Tài nguyên Môi trường TTTP: Thanh tra Thành phố DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 2.1: Các quy định của pháp luật Đất đai 2003 và 2013 Trang 25 Sơ đồ 1: Mô tả các nguồn thu từ đất Trang 42 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Vì có tầm vô cùng quan trọng cho con người và cho xã hội chúng ta. Do đó, đất đai có một vị trí rất đặc biệt, cho dù ở bất kỳ quốc gia nào và bất kỳ chế độ nào. Không quốc gia nào lại không có lãnh thổ, không có đất đai của riêng từng quốc gia một, nơi đó diễn ra tất cả các hoạt động kinh tế, xã hội của quốc gia đó. Bất cứ nơi nào hoặc bất cứ điều gì, hoạt động sản xuất của con người đều dựa trên đất đai. Do đó, đất đai luôn được coi là vốn quý giá của xã hội và luôn chú ý đến việc bảo tồn và phát huy tiềm năng của nó từ đất đai. Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết này, Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đây được coi là cơ sở pháp lý quan trọng nhất đã thể chế hóa quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách đất đai. Vấn đề giao và cho thuê đất là các quyền cơ bản của các cá nhân và tổ chức và được quy định tại Khoản 2, Điều 54 Hiến pháp 2013: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất ....”. Dù vậy, để thực hiện việc phân bổ quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí đất đai là điều không dễ dàng. Một trong những đối tượng quan trọng nêu trên là một doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký theo luật pháp Việt Nam và có trụ sở tại Việt Nam bao gồm các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp. 1 Với những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” để thực hiện nghiên cứu và làm Luận văn Thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu Trong những năm gần đây, việc nghiên cứu các quy định của Luật đất đai về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đã nhận được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu lý luận, nhưng nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau cần được nghiên cứu và làm rõ hơn. Trong những công trình nghiên cứu, luận án, luận, cũng như các bài viết khác nhau đã công bố của các tác giả có liên quan đến đề tài này bao gồm: - “Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất”, Luận án Tiến sỹ luật học của tác giả Nguyễn Ngọc Minh, bảo vệ thành công vào năm 2016 tại Trường Đại học Luật Hà Nội. Trong luận án này, một số vấn đề lý thuyết liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế trong sử dụng đất được làm rõ, làm rõ bản chất và đặc điểm của chế độ pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế trong sử dụng đất; Ngoài ra, luận án này cũng tập trung vào phân tích và đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai 2013. - “Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học của Phạm Hương Thảo bảo vệ thành công năm 2015 tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn tập trung vào việc hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất theo hướng hài hòa giữa quan hệ sở hữu và sử dụng đất, tạo môi trường pháp lý minh bạch cho các giao dịch dân sự, giao dịch đất đai. - “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hiền, bảo vệ thành công năm 2015 tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn tập trung vào vấn đề nghiên cứu xuất phát từ tình hình thực tiễn quản lý và hoạt động sử dụng đất của doanh nghiệp. Việc giao đất, cho thuê đất thừa so với 2 nhu cầu sử dụng đất thực tế ở một số doanh nghiệp dẫn đến lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất quá cao; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp vẫn còn nhiều vấn đề liên quan đến phương thức thanh toán. - “Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nước ngoài tại Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học của Trần Thị Minh Hà tại Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội bảo vệ năm 2013. Lu ận v ăn đề cập đến một khía cạnh của tổ chức kinh tế nước ngoài khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam có quyền và hạn chế quyền gì. - “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” bài viết của tác giả Nguyễn Văn Hiến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật ( Bộ Tư Pháp) đề cập đến sự phức tạp của các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là nhằm sáng tỏ những vấn đề lý luận về sở hữu đối với đất đai và các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng; Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh, từ đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích nghiên cứu đã nêu trên, luận văn cần thực hiện những nhiệm vụ chính như sau: - Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về tổ chức kinh tế, như khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế; khái niệm, đặc điểm, nội dung pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam nói 3 chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. - Phân tích và làm rõ thực trạng điều chỉnh pháp luật đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam, cũng như các yếu tố tác động, chi phối đến pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng; đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh. - Đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Các nội dung văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở Trung ương, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về quy định giao đất, cho thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 2013 cho đến nay; - Vê tình hình thực tiễn áp dụng pháp luật về các vụ việc, tình huống cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và đánh giá thực tiễn về những mặt ưu điểm, những tồn tại, hạn chế của pháp luật về quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế ở Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Về không gian và thời gian, Luận văn nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về quyền sử dụng đất của các các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2013 đến thời điểm hiện nay. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Về phương pháp luận, Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin; tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; đường lối, chính sách của Đảng 4 và Nhà nước ta về chính sách đất đai trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện công bằng xã hội ở Việt Nam hiện nay. Về phương pháp nghiên cứu, Luận văn thực hiện dựa trên cơ sở phối hợp các phương pháp nghiên cứu có tính phổ quát trong khoa học xã hội và nhân văn như: Phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, nghiên cứu xã hội học pháp luật… 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Về mặt lý luận, Luận văn đã hệ thống hóa, bổ sung và phát triển những vấn đề lý luận và pháp luật về quyền sử dụng đất của Việt Nam và các tổ chức kinh tế tại Thành phố Hồ Chí Minh; thực hiện đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh; đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật, b ả o đảm thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Thành phố Hồ Chí Minh. Về mặt thực tiễn, Luận văn làm tài liệu tham khảo không chỉ đối với các ngũ cán bộ quản lý nhà nước trong việc xây dựng và áp dụng pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh, mà còn là tài liệu chuyên khảo và tham khảo có giá trị cho các học viên ngành luật học nói chung và luật kinh tế nói riêng. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, tiểu kết, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, về nội dung Luận văn có kết cấu gồm 03 chương sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai 2013 tại TP.HCM. Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm t hực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước 5 cho thuê đất. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT 1.1. Khái quát lý luận về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Trong thực tế, các quốc gia trên thế giới, ngoài một số quốc gia vừa tồn tại song song sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, thì hầu hết đều thuộc sở hữu tư nhân. Có thể nói rằng, sở hữu tư nhân chi phối gần như tuyệt đối về quyền sở hữu và vì vậy mà các quy phạm pháp luật dân sự điều chỉnh các quan hệ đất đai. Ở Việt Nam, quan hệ đất đai có những đặc thù nhất định, theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Quy định này từ Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013): “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, không phận, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư và quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2013. Do đó, Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân thông qua giao đất hoặc cho thuê đất. Quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định và quy định các 6 quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được pháp luật công nhận.Tuy nhiên, Luật Đất đai không có quy định rõ ràng khái niệm quyền sử dụng đất, nhưng luật đã đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Và giá trị của quyền sử dụng đất là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích được xác định trong một thời gian sử dụng nhất định. Người sử dụng đất có thể sở hữu giá trị quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất sang các khu vực được giao tương ứng với nghĩa vụ của họ với Nhà nước. Trước khi phân tích, giải thích khái niệm về quyền sử dụng đất, chúng ta cần hiểu quyền đó là gì. Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là cách thức mà pháp luật cho phép các chủ thể được thực thi. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Quyền của chủ thể hiểu quyền sử dụng đất là gì? Trong khái niệm luật dân sự truyền thống châu Âu, quyền sử dụng là một trong những quyền của chủ sở hữu; Theo đó, chủ sở hữu có quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình. Tuy nhiên, khi đối tượng được cho thuê, ủy quyền quản lý hoặc cho mượn bởi chủ sở hữu ... người đó cũng có một số quyền nhất định đối với đối tượng như quyền chiếm giữ, bảo quản vật và quyền sử dụng vật. ... Khoa học luật dân sự gọi những quyền này là “vật quyền” hoặc “quyền đối với vật”. Đối với Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đại diện bởi Nhà nước, nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng ổn định và lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Vì thế đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt, được thực hiện vào việc mua và bán, giao dịch trên thị trường. Đó là, khía cạnh giá trị của đất đai khi tham gia vào nền kinh tế thị trường. 7 Quyền sở hữu (quyền sử dụng) trở thành hàng hóa lưu chuyển trên thị trường từ chủ thể này sang chủ thể khác. Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội có nêu ra: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Từ quan điểm kinh tế, quyền sử dụng đất rất quan trọng vì nó đáp ứng nhu cầu và lợi ích của chủ sở hữu trong quá trình sử dụng đất. [38, tr.92]. Vì vậy, về mặt chủ quan của quyền sử dụng đất là quyền lực của các tổ chức, các hộ gia đình và các cá nhân khai thác các tài sản hữu ích của đất đai và mang lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. Về mặt khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của luật đất đai, bao gồm cả sự kết hợp của luật đất đai do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất làm mối quan hệ làm tăng thêm quyền sử dụng đất; quan hệ về việc thực hiện quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo vệ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp về quyền sử dụng đất). Xét trên phương diện này, quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã dành trọn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm người sử dụng đất. 1.1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản như: (i) Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác đ ị n h giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường; (ii) Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở hành vi chuyển quyền của chủ sở hữu đất đai; (iii) Tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất luôn 8 chịu sự chi phối bởi ý chí của nhà nước trong quá trình thực hiện các quyền của mình. Quyền sử dụng đất ở nước ta có ý nghĩa rộng hơn quyền sử dụng thông thường Nó vượt ra ngoài khuôn khổ "hẹp" về quyền khai thác tiện ích, để hưởng lợi tức và lợi nhuận từ tài sản để chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường. Điều đó có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh cho vay tại ngân hàng, tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn liên doanh trong bất động sản hoặc vốn kinh doanh. Khác với các quyền tài sản khác, việc thực hiện quyền sử dụng đất nói chung và các tổ chức kinh tế Việt Nam nói riêng luôn bị ảnh hưởng bởi ý chí của Nhà nước. Ảnh hưởng của Nhà nước đối với các tổ chức kinh tế này có quyền sử dụng đất, thông qua quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất, hoặc yêu cầu các thực thể tuân theo các thủ tục pháp lý bắt buộc khi thực hiện các quyền của mình hoặc phải được Nhà nước phê duyệt trong từng giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể. Tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định về giao đất, cho thuê đất và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm, thay vì căn cứ chung để lập kế hoạch và quy hoạch. quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư khu vực nông thôn. So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, quy định Luật Đất đai 2013 này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Song song đó, với quy định mới này, nó nhằm mục đích nâng cao vai trò của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dựa trên việc cải thiện chất lượng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo cấp huyện. Tóm lại, quyền sử dụng đất ở Việt Nam thể hiện rõ các đặc thù sau đây: Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng quyền sử dụng đất trên thực tế chủ yếu là các cá nhân và tổ 9 chức, chiếm một phần lớn trong luật đất đai chủ yếu giải quyết mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người có quyền sử dụng đất thực tế. Mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và cá nhân và tổ chức có quyền sở hữu đất không được hình thành trên cơ sở quan hệ dân sự thông thường mà thông qua quan hệ hành chính, do đó nó đặc biệt trong luật đất đai nhằm điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người có quyền sử dụng đất nói riêng và các tổ chức kinh tế nói chung mang tính hành chính hóa. Thứ hai, pháp luật đất đai điều chỉnh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam là sự giao thoa giữa luật công và luật tư, trong đó mối quan hệ giữa doanh nghiệp với quyền sử dụng đất và Nhà nước có dấu hiệu, đặc điểm của luật công và mối quan hệ giữa doanh nghiệp có quyền sử dụng đất với các cá nhân, tổ chức khác trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất, nhấn mạnh các dấu hiệu tự nguyện, thỏa thuận và ưu tiên lợi ích của Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và lợi ích liên quan các bên. Ngoài ra, quy định về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế cũng nhằm đảm bảo lợi nhuận và cơ chế hoạt động minh bạch và bình đẳng của các chủ thể kinh doanh, do đó hiệu quả kinh tế cũng được thể hiện khá rõ ràng trong luật đất đai Việt Nam [16 tr.56,57,58]. Thứ ba, Vì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, nên luật đất đai luôn tập trung vào ý chí của Nhà nước trong quá trình tổ chức kinh tế thực hiện quyền sử dụng đất. Sự hiện diện của ý chí của Nhà nước này được luật hóa toàn diện từ cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, trong quá trình tổ chức kinh tế thực hiện quyền sử dụng đất và chấm dứt sự kiện pháp lý, quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Thứ tư, luật đất đai có phạm vi điều chỉnh rộng về mọi mặt liên quan đến quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Luật đất đai không chỉ quy định nội dung về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, trình tự, thủ tục và điều kiện pháp lý để thực hiện quyền sử dụng đất mà còn là cơ chế pháp lý để giải quyết tranh chấp trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. 10 1.1.1.3. Phân loại quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân): Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép. Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng): Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện. Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài. Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý. Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế [39, tr.655]. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm các tổ chức kinh tế 1.1.2.1. Khái niệm các tổ chức kinh tế Theo khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó chúng ta có thể hiểu, tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai 2013, chỉ là doanh nghiệp có vốn đầu tư hoàn toàn trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, dù cho doanh nghiệp đó được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Khái niệm tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự thì chưa được rõ ràng. Xét cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 11 đều không có bất cứ một quy định nào giải thích khái niệm về tổ chức kinh tế mà đều đưa ra những nội dung hết sức chung chung. 1.1.2.2. Đặc điểm của các tổ chức kinh tế Nếu dựa trên căn cứ là doanh nghiệp, hợp tác xã có thể thấy tổ chức kinh tế sẽ có một số đặc điểm như sau: + Được đăng ký thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật + Có hoạt động sản xuất, kinh doanh thực hiện mục đích phát triển kinh tế + Có điều lệ, cơ cấu tổ chức rõ ràng + Có tên, địa chỉ cụ thể, có tài sản để hoạt động + Có tư cách pháp nhân + Không phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Về cơ bản, tổ chức kinh tế có nhiều điểm tương đồng với các tổ chức có tư cách pháp nhân, tuy nhiên, xét trên các tổ chức có tư cách pháp nhân thì tổ chức kinh tế nằm trong phạm vi nhỏ hơn vì theo Bộ luật Dân sự, pháp nhân được chia ra nhiều loại trong đó có loại pháp nhân là tổ chức kinh tế. Có một điểm đáng lưu ý về khái niệm tổ chức kinh tế là “trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”, có thể thấy, việc quy định tổ chức kinh tế để thực hiện các hoạt động quản lý nội bộ trong nước của nhà nước Việt Nam, vì vậy, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện tại không được coi là tổ chức kinh tế. 1.1.2.3. Các hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế Căn cứ Luật đất đai năm 2013 thì các hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước bao gồm: - Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước: (i) Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; - Nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác: (i) Nhận chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; góp vốn (Đ.188); (ii) Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác. 12 1.2. Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất theo pháp luật về đất đai 1.2.1. Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các tài sản hữu ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Từ quan điểm kinh tế, quyền sử dụng đất rất quan trọng vì nó đáp ứng nhu cầu và lợi ích của người dùng, đặc biệt là các tổ chức kinh tế, trong quá trình sử dụng đất đai. Là đại diện chủ sở hữu đất, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì Nhà nước thực hiện các quy định theo các hình thức chính sau: Thông qua việc thu thập và phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để phân định các mục đích sử dụng đất cụ thể; Thông qua việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất, các tổ chức và hộ gia đình phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Vấn đề này có nghĩa là, thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất, các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực đồng thời, người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích. Chúng bắt nguồn từ việc sử dụng đất dưới hình thức nghĩa vụ vật chất đối với Nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất…. . Hiểu bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể có quyền khai thác, hưởng lợi và nhận lợi nhuận từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng, chuyển từ các thực thể khác thông qua chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, quà tặng ... từ các thực thể khác có quyền sử dụng đất. 1.2.2. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất Theo quy định của pháp luật, các tổ chức kinh tế ở Việt Nam có quyền sử dụng đất khi có các căn cứ sau đây: (i) Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho 13 thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (ii) Nhận chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; góp vốn… và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; (iii) Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. 1.2.3. Nội dung quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất Thứ nhất, các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất có những quyền chung của người sử dụng đất, bao gồm1: - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. - Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. - Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. - Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này. - Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Thứ hai, quyền của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê2: Các tổ chức kinh tế được giao đất có tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần trong toàn bộ thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 166 và 170 của Luật Đất đai. Các tổ chức kinh tế mà Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần trong 1 2 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013. Điều 174 Luật Đất đai năm 2013. 14