Tài liệu Quản lý nhà nước về đất đai tại hà tĩnh thực trạng và giải pháp

LUẬN VĂN: Quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Tĩnh - thực trạng và giải pháp Mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng nhất của mọi chế độ xã hội. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là yếu tố không thể thay thế, còn đối với công nghiệp, dịch vụ là yếu tố quan trọng hàng đầu. Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi trường không gian sinh tồn cho xã hội loài người. Đất đai có đặc điểm là bị giới hạn về mặt số lượng (diện tích). Việc sử dụng đất đai cần phải có sự quản lý chung của nhà nước. Vì vậy, các quốc gia đều quan tâm đến vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, nhằm đảm bảo hiệu quả đối với việc sử dụng đất và duy trì các mục tiêu chung của xã hội. Quản lý nhà nước về đất đai tốt hay xấu có tác động rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt của kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường, như: việc thu hút đầu tư (phụ thuộc vào các quy định của nhà nước quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư, giá đất, tiến độ giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính…); sự ổn định chính trị - xã hội (liên quan đến thu nhập, việc làm của người nông dân, tình hình khiếu kiện, tranh chấp đất đai…). Vì vậy, làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng. Trong thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong quản lý nhà nước về đất đai. Luật Đất đai ban hành lần đầu tiên năm 1987, đến nay đã qua 2 lần sửa đổi (1998, 2001) và 2 lần ban hành luật mới (1993, 2003). Tuy nhiên, đến nay, tình hình diễn biến quan hệ về đất đai xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp, về lý luận cũng như thực tiễn của công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu đổi mới của cơ chế thị trường. Vì vậy, việc nghiên cứu thực tiễn quá trình thi hành luật để từ đó có những đề xuất sửa đổi bổ sung theo hướng phù hợp hơn với những yêu cầu mới là hết sức cần thiết. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam nói chung và tại Hà Tĩnh nói riêng vẫn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém. Tình hình vi phạm trong quản lý, sử dụng đất còn khá phổ biến, thị trường bất động sản còn yếu và hỗn loạn, tình trạng sử dụng lãng phí đất đai diễn ra ở nhiều nơi, việc khiếu kiện tập thể về đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng của xã hội… Bản thân học viên là người công tác trong ngành Tài nguyên và Môi trường (trước đây là ngành Địa chính), có mong muốn nghiên cứu, tìm hiểu về thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, đánh giá những mặt tốt cũng như chỉ ra được những vấn đề còn yếu kém, bất cập và nguyên nhân để từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác quản lý đất đai tại địa phương. Vì vậy, việc chọn đề tài “Quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Tĩnh - thực trạng và giải pháp” có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, đáp ứng yêu cầu hiện nay trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. 2. Tình hình nghiên cứu Đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề đất đai. Tuy nhiên, trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá, các công trình nghiên cứu trong nước chủ yếu liên quan đến đất nông nghiệp và nhằm mục đích phát triển nông nghiệp. Chuyển sang thời kỳ đổi mới, cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987, tình hình nghiên cứu về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng cũng phát triển khá mạnh. Ngoài các vấn đề liên quan đến quản lý đất nông nghiệp thì các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai gắn với mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giảm phân hoá giàu nghèo, thực hiện công bằng xã hội hay các vấn đề quản lý mang tính kỹ thuật như quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, định giá đất… được đề cập khá nhiều. Trong những lần chuẩn bị để bổ sung sửa đổi và ban hành mới Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003), đã có nhiều nghiên cứu về chính sách đất đai của các nước và kinh nghiệm đối với Việt Nam. Gần đây thì các vấn đề về quản lý đất đai và thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, các vấn đề về giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng hay các chính sách đối với những vùng bị mất nhiều đất sản xuất là đề tài được nghiên cứu, trao đổi rất nhiều trên báo chí cũng như các loại tạp chí chuyên ngành. Đối với các nghiên cứu sinh và học viên cao học, cũng có khá nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến đất đai và quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là đối với chuyên ngành Quản lý đất đai tại các trường đại học. Tại học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh có một số đề tài nghiên cứu, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ như: Luận án tiến sĩ kinh tế của nghiên cứu sinh Đào Xuân Mùi (năm 2002) với đề tài: “Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở ngoại thành Hà Nội”; Luận văn thạc sĩ của học viên Bùi Thị Tuyết Mai (năm 2004) với đề tài: "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam hiện nay”; Luận văn thạc sĩ của học viên Nguyễn Ngọc Lưu (năm 2006) với đề tài: ‘‘Hoàn thiện quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà” … Tại địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, trong những năm qua chỉ mới có 1 Luận văn Thạc sĩ quản lý đất đai, chuyên đề về công tác giải phóng mặt bằng (Học viên Nguyễn Văn Trị - Đại học Nông lâm Huế - 2007), ngoài ra, chưa có một công trình nghiên cứu khoa học nào về công tác quản lý nhà nước về đất đai. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích: Trên cơ sở phân tích các vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai, đánh giá thực tiễn công tác quản lý đất đai tại địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp chủ yếu đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Tĩnh. 3.2. Nhiệm vụ: - Phân tích cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về đất đai, nội dung và các công cụ quản lý đối với đất đai. - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng một số loại đất tại Hà Tĩnh, những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. - Đề xuất các giải pháp chủ yếu mang tính khả thi để làm tốt quản lý nhà nước về đất đất đai tại Hà Tĩnh và đề xuất một số vấn đề đối với chính sách đất đai của nhà nước. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng: Luận văn chủ yếu nghiên cứu các nội dung và công cụ sử dụng trong quản lý nhà nước về đất đai (theo quy định của Luật Đất đai năm 2003), ngoài ra có đánh giá tình hình sử dụng một số loại đất để làm rõ hơn về nhiệm vụ quản lý và một số nội dung khác ảnh hưởng đến công tác quản lý. 4.2. Phạm vi: Chỉ nghiên cứu trong địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, thời gian kể từ khi thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi) năm 1993 đến nay, trong đó tập trung vào thời kỳ 2003 - 2007; một số số liệu minh hoạ, đánh giá, so sánh có thể lấy ở phạm vi vùng hoặc toàn quốc, trong hoặc ngoài các mốc thời gian trên. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận: - Căn cứ vào lý thuyết, những luận điểm, quan điểm về quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng. - Căn cứ vào những nội dung quản lý nhà nước về đất đai, các chức năng của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được hệ thống pháp luật và chính sách đất đai của Việt Nam quy định. 5.2. Phương pháp nghiên cứu: - Ngoài việc sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác - Lênin, quá trình nghiên cứu còn sử dụng các phương pháp điều tra thực tế, thống kê, so sánh, phân tích, đánh giá… - Có nhiều cách tiếp cận khi nghiên cứu về quản lý đất đai, tuy nhiên, ở đây, học viên chủ yếu tiếp cận vấn đề thiên về giác độ kinh tế và trong nền kinh tế thị trường. 6. ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài - Đề tài đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận gắn với thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đai. - Đề xuất các giải pháp mang tính khả thi, là tài liệu tham khảo quan trọng cho cơ quan quản lý đất đai các cấp trong tỉnh, ngoài ra đề tài cũng góp phần tổng kết thực tiễn thi hành Luật và các chính sách đất đai tại cơ sở. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu gồm 3 chương, 10 tiết. Chương 1: cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đai 1.1 Sự cần thiết quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường 1.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước a. Vai trò của đất đai Mác đã khái quát vai trò của đất đai: ‘‘Đất đai là đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất’’. Cùng với lao động và vốn, đất đai là một trong 3 nguồn lực chính của mọi nền sản xuất ở bất kỳ chế độ xã hội nào. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết để thực hiện mọi quá trình sản xuất, vừa là chỗ đứng, vừa là địa bàn hoạt động cho tất cả các ngành sản xuất và mọi hoạt động trong đời sống xã hội. Đối với các ngành nông - lâm - thuỷ sản thì đất đai (bao gồm cả diện tích mặt nước) là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động. Đất đai là chỗ đứng cho các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, giao thông… và là một trong các yếu tố đầu vào hết sức quan trọng của các ngành này. Đối với đời sống con người nói riêng và của thế giới sinh vật nói chung, đất đai có vai trò hết sức đặc biệt, là địa bàn cư ngụ, là nơi duy trì sự sống của con người và sinh vật. Đất đai cùng với các yếu tố tự nhiên gắn liền với nó như nước, không khí và ánh sáng là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. Hội nghị Bộ trưởng Môi trường các nước Châu Âu năm 1973 tại Luân Đôn đã đánh giá: ‘‘Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất’’. Như vậy, việc quản lý nhà nước đối với đất đai là hết sức cần thiết, vừa đảm bảo khai thác tốt tiềm năng đất đai với vai trò là một nguồn lực, lại vừa đảm bảo mục tiêu giữ gìn môi trường sống cho toàn xã hội. Quản lý nhà nước đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường góp phần hạn chế các ảnh hưởng ngoại sinh tiêu cực (ảnh hưởng xấu tới môi trường). Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia và gắn với nó là lịch sử của từng dân tộc. Hầu hết các cuộc chiến tranh trên thế giới đều từ lý do tranh giành đất đai và tài nguyên. Vì vậy, quản lý và nắm chắc đất đai đi đôi với việc xây dựng và bảo vệ chủ quyền là mục tiêu của mọi quốc gia trên thế giới. Đối với Việt Nam, đất nước vẫn còn gần 70% dân số sống bằng nông nghiệp, đời sống đang phụ thuộc vào đất đai. Vì vậy sự quản lý và điều tiết của nhà nước để đảm bảo ổn định đời sống tối thiểu cho bộ phận dân cư này có ý nghĩa sống còn với con đường CNXH của nước ta. b. Đặc điểm của đất đai - Đất đai bị giới hạn về mặt diện tích, hay nói cách khác nó bị cố định về số lượng. Theo kinh tế học, đất đai là loại hàng hoá cố định về cung (có đường cung thẳng đứng). Đây là đặc điểm quan trọng nhất của đất đai, đòi hỏi trong quá trình sử dụng, quản lý phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả, phải xem xét kỹ lưỡng khi bố trí sử dụng các loại đất nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo tính cân bằng tương đối về cung cho các loại đất. - Đất đai có vị trí cố định, không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác. Tính cố định của đất đai gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu sinh thái và những tác động khác của thiên nhiên). Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác sử dụng. Đất đất đai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác sử dụng triệt để hơn ở các vùng xa xôi hẻo lánh và do đó giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn. Đặc điểm này cần được hết sức lưu ý trong định giá đất đai. - Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất rất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất của đất đai, từ đất hoang sơ thành đất canh tác được hoặc từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai, từ vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên, đã trở thành một sản phẩm của lao động. Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn. Đây cũng chính là đặc điểm có khả năng tái tạo của đất đai. Độ phì nhiêu của đất đai có khả năng phục hồi và tái tạo thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Độ phì là một đặc trưng về chất của đất đai, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Nó có ý nghĩa quyết định đối với sản xuất nông nghiệp, vì vậy việc sử dụng đất nông nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc là không ngừng cải tạo nâng cao độ phì của đất. - Tính đa dạng và phong phú của đất đai: trước hết, do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác, nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau. Một loại đất có thể sử dụng theo nhiều mục đích khác nhau. Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi quá trình quản lý, sử dụng phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả nhất trên mỗi vùng lãnh thổ. Để làm được điều đó phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết trên cả nước và từng vùng lãnh thổ. - Các quan hệ đất đai vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội sâu sắc: Đất đai là một tài sản có giá trị kinh tế lớn, điều đó đã rõ. Xét về góc độ xã hội, quan hệ đất đai mang nhiều ý nghĩa. Luật Đất đai 1993 đã ghi: ‘‘Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay’’. Đối với dân tộc ta, nhất là ở vùng nông thôn và vùng đồng bào dân tộc thiểu số, ngoài ý nghĩa về mặt kinh tế và môi trường, một thực tế không thể chối cãi là đất đai còn mang một một nghĩa to lớn về mặt tinh thần. Những tranh chấp đất đai ở nông thôn nhiều khi hoàn toàn không phải vì lý do kinh tế. Thực tế mấy năm gần đây cho thấy tình hình sử dụng đất cho những mục đích như đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa đang có những diễn biến phức tạp (như việc đòi lại đất tôn giáo, mua đất xây nghĩa địa ở Đường Lâm (Sơn Tây - Hà Nội), hay việc xây mộ rộng hàng trăm mét vuông như ở Thừa Thiên - Huế và nhiều địa phương khác). Tính cộng đồng làng xã cũng ảnh hưởng đến quan hệ đất đai. Khi tái định cư, người dân thường yêu cầu phải di dời cả làng, đến chỗ tái định cư phải ở cùng nhau… Những đặc điểm trên không mang tính chính thống nhưng đó là một thực tế mà trong quản lý cần xem xét một cách nghiêm túc, để từ đó có những chính sách phù hợp nhằm hạn chế tiêu cực, phát huy mặt tích cực. 1.1.2. Nguyên tắc sử dụng và quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường. Nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai là các quy tắc xử sự, những tiêu chuẩn về hành vi mà các cơ quan quản lý Nhà nước và các chủ sử dụng đất phải tuân thủ trong quá trình quản lý, sử dụng. Quản lý Nhà nước về đất đai có các nguyên tắc sau: a. Bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước: Từ vai trò của đất đai đối với cả nền kinh tế, xã hội cho thấy, việc nhà nước thống nhất quản lý về đất đai là cần thiết. Điều đó sẽ đảm bảo cho việc duy trì các mục tiêu chung của cả xã hội. Từ xưa tới nay, ở tất cả các quốc gia trên thế giới, Nhà nước đều thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai. Luật Đất đai năm 2003 của nước CHXHCN Việt Nam (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai 2003) ghi: "Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai" Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo luật pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: Đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ, quyền giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức hộ gia đình, cá nhân, trong và ngoài nước, quyền định giá đất, điều tiết thu nhập từ đất đai, quyền kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất và xử lý vi phạm Pháp luật đất đai… Để đảm bảo quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai thì Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cũng như các phương pháp quản lý thích hợp. Nếu sử dụng tốt công cụ quản lý và phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thống nhất của nhà nước được duy trì ở mức độ cao. Ngược lại, nếu có những thời điểm nào đó, việc sử dụng các công cụ quản lý không đồng bộ, các phương pháp quản lý không thích ứng thì thì hiệu lực và hiệu quả quản lý về đất đai sẽ giảm đi, tình trạng tự phát trong sử dụng tăng lên. Điều đó sẽ gây ra nhiều hậu quả không tốt đối với xã hội và làm suy giảm quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai của nhà nước. b. Đảm bảo kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai: Điều 5 Luật Đất đai 2003 ghi: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu’’ và ‘‘Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hỡnh thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". Như vậy, ở nước ta, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai là tài sản chung của tất cả mọi người, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Muốn đảm bảo kết hợp tốt quyền sở hữu toàn dân và quyền sử dụng của từng người sử dụng phải có cơ chế kết hợp, trong đó, quyền và trách nhiệm của các bên (nhà nước và người sử dụng) phải được công nhận và được thể chế hoá bằng các văn bản pháp luật. Thực tế cho chúng ta thấy vấn đề sở hữu và sử dụng đất là những vấn đề rất phức tạp và có nhiều quan điểm khác nhau. Chuyển sang nền kinh tế thị trường, Đảng và Nhà nước đã đề ra và thực hiện khá thành công cơ chế kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai vẫn không thay đổi nhưng quyền sử dụng đất đã được trao cho mọi đối tượng sử dụng đất, gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong và ngoài nước theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn kinh doanh…) và hướng tới sự bình đẳng đối với mọi đối tượng thuộc các thành phần kinh tế. c. Đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích: Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích giữa cá nhân, tập thể và cộng đồng xã hội. Đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của sản xuất, vì vậy, trước hết phải đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia vì vậy nó phải đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Kết hợp hài hoà ba loại ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác. Việc đảm bảo hài hoà ba lợi ích được thực hiện thông qua công tác quy hoạch, chính sách tài chính về đất và các quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà nước và người sử dụng đất . d. Tiết kiệm và hiệu quả: Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản của quản lý kinh tế bởi vì bất cứ một hoạt động nào dù là kinh tế hay phi kinh tế đều cần phải được thực hiện trên cơ sở tiết kiệm và hiệu quả. Đất đai là nguồn lực quan trọng, là điều kiện tồn tại cơ bản của cả xã hội, mặt khác chúng ta đều biết đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích ngày càng tăng lên cho nên đất đai ngày càng trở nên khó khăn và hạn hẹp. Điều này càng cho chúng ta thấy ý nghĩa của việc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Nguyên tắc này đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước về đất đai phải làm tốt công tác quy hoạch phân bổ đất đai phù hợp với yêu cầu của từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội, bên cạnh đó, phải quy định cụ thể về chế độ sử dụng các loại đất, đồng thời tổ chức quản lý, giám sát tốt việc sử dụng đất để đảm bảo tính hiệu quả. 1.2 Nội dung và công cụ của quản lý nhà nước về đất đai Nội dung quản lý nhà nước về ngành, lĩnh vực thường được quy định rõ trong các văn bản luật. Đối với lĩnh vực đất đai, ngoài các văn bản luật chuyên ngành còn được quy định tại một số văn bản luật khác. ở đây, chúng ta chỉ tiếp cận và phân tích những nội dung được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai hiện hành. Luật Đất đai 2003 quy định rõ 13 nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai, có thể phân thành các nhóm sau: 1.2.1 Ban hành văn bản pháp quy và tổ chức thực hiện Đây chính là quá trình nhà nước sử dụng công cụ pháp luật trong quản lý. Nhà nước dùng pháp luật để thực hiện quyền cai trị của mình, bằng cách tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của họ. Luật pháp là công cụ cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. Như đã nêu ở trên, đất đai là một vấn đề hết sức phức tạp, vừa mang tính kinh tế lại vừa mang tính xã hội, trong quan hệ đất đai thường dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp, để gải quyết các mối quan hệ đó, nhà nước phải ban hành một hệ thống văn bản đầy đủ, chặt chẽ. Đất nước ta đang từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường, diễn biến quan hệ về đất đai xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp đòi hỏi cả về lý luận cũng như thực tiễn phải tiếp tục được bổ sung, hoàn thiện. Vì vậy, công tác ban hành văn bản pháp quy luôn được quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, để pháp luật đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần tổ chức tốt công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đến mọi đối tượng trong xã hội, bên cạnh đó việc thực thi pháp luật cũng cần được quan tâm, phải kiên quyết xử lý những đối tượng vi phạm cả trong quản lý và sử dụng đất. Nội dung này bao gồm việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất, tuyên truyền phổ biến đến mọi đối tượng quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Thẩm quyền ban hành văn bản pháp quy trong quản lý nhà nước về đất đai của cấp dưới thường được quy định trong văn bản pháp quy của cấp trên. Đồng thời cũng nghiêm cấm việc các cơ quản quản lý cấp dưới ban hành trái hoặc có thêm các quy định khác so với các văn bản của cấp trên. Những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của Chính phủ được quy định rõ trong Luật và những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của cấp tỉnh được quy định trong Nghị định của Chính phủ. Theo các văn bản thi hành Luật Đất đai 2003, cấp tỉnh quy định về một số nội dung trên địa bàn tỉnh như: giá đất hàng năm trên cơ sở khung giá của Chính phủ; hạn mức giao đất ở mới và hạn mức công nhận đất ở; suất đầu tư đối với các dự án; quy định quản lý một số loại đất như nghĩa địa, đất tôn giao, tín ngưỡng;… 1.2.2 Thực hiện các nghiệp vụ quản lý về đất đai a. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Các nội dung cụ thể bao gồm công tác hoạch định và phân định đường địa giới hành chính các cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã), cắm mốc địa giới, lập bản đồ địa giới hành chính các cấp và lập bản đồ hành chính các cấp. Công tác phân định biên giới quốc gia không chỉ thực hiện trên đất liền mà phải chú ý trên các vùng biển và hải đảo, vì đây là bộ phận hết sức quan trọng của lãnh thổ mỗi nước. Công tác hoạch định và phân định địa giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã cũng hết sức quan trọng, việc phân định không đảm bảo rất dễ nảy sinh tranh chấp về địa giới, việc chia tách, sáp nhập các đơn vị hành chính các cấp nếu không mang tính chiến lược sẽ gây ra những lãng phí rất lớn cho xã hội và ảnh hưởng đến sự phát triển của chính đơn vị đó. Các quy định về lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, mốc địa giới hành chính được quy định cụ thể tại điều 17 Luật Đất đai 2003. b. Đo đạc, lập bản đồ địa chính; thống kê kiểm kê đất đai; đánh giá phân hạng đất; xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai: - Để nắm được số lượng, chất lượng đất đai, Nhà nước phải tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc để nắm được quỹ đất theo từng loại đất và từng loại đối tượng sử dụng đất. Bản đồ địa chính là bản đồ chi tiết phản ánh hiện trạng sử dụng đất, trên đó vừa thể hiện các yếu tố kỹ thuật về thửa đất như hình thể, vị trí (toạ độ) diện tích, kích thước các cạnh lại vừa thể hiện các yếu tố xã hội như chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đối với thửa đất, tình trạng quy hoạch… Đây có thể coi là nguồn tài liệu gốc quan trọng nhất để từ đó thực hiện các nhiệm vụ khác của công tác quản lý đất đai như thống kê đất đai, cấp GCN QSD đất, thu hồi đất, bồi thường GPMB, xây dựng hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai… Điều 19 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về bản đồ địa chính. - Thống kê, kiểm kê đất đai cung cấp số liệu về thực trạng sử dụng đất tại một thời điểm nhất định trong năm, qua đó cho biết cơ cấu đất đai về loại đất cũng như đối tượng sử dụng đất, đây là nguồn số liệu giúp cho công tác đánh giá tình tình quản lý sử dụng, mức độ thực hiện quy hoạch để từ đó có biện pháp bổ sung chấn chỉnh kịp thời những những lệch lạc so với định hướng sử dụng đất ở tầm vĩ mô và dài hạn. Điều 53 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về công tác thống kê, kiểm kê đất đai. - Đánh giá phân hạng đất là đánh giá về mặt chất lượng đất thông qua việc phân tích tính chất lý hoá đất, đánh giá các điều kiện tự nhiên xã hội ảnh hưởng đến việc sử dụng đất (chủ yếu khả năng sử dụng trong nông nghiệp). Tài liệu phân hạng đất là căn cứ để đánh giá tiềm năng và khả năng thích nghi đất đai, là cơ sở khoa học trong định hướng sử dụng đất hợp lý. - Xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai là việc thiết lập ban đầu và cập nhật biến động hệ thống hồ sơ ở dạng giấy và dạng số về toàn bộ nguồn lực đất đai, tình hình phân bổ sử dụng, tình trạng pháp lý trong quản lý và sử dụng đất, thông tin về người sử dụng đất…, nhằm mục đích phục vụ công tác tra cứu, quản lý, hoạch định chính sách. c. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế xã hội. Kế hoạch hoá đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, các biện pháp và thời hạn thực hiện theo quy hoạch đất đai. Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch, kế hoạch hoá là một công cụ hết sức hữu hiệu, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác một cách tiết kiệm, có hiệu quả, giữ gìn cảnh quan môi trường. Quy hoạch còn là công cụ để phân bổ nguồn lực (kể cả vốn, lao động và công nghệ) đồng đều ở các vùng miền trong cả nước. Quy hoạch dài hạn về đất đai được công bố sẽ giúp các nhà đầu tư chủ động hơn trong việc hoạch định chiến lược sản xuất kinh doanh của mình. Thông qua công cụ quy hoạch, nhà nước sẽ góp phần điều tiết cung, cầu một số loại đất trên thị trường, đặc biệt là trên thị trường sơ cấp của thị trường bất động sản. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ và là điều kiện bắt buộc để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Quy hoạch là công cụ quản lý khoa học, vì trong công tác lập quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. Một quy hoạch tốt cần đảm bảo tính chiến lược và tính thực thi. Trong công tác thực thi cần tuân thủ theo các nội dung đã quy hoạch, hạn chế tối đa việc điều chỉnh bổ sung. Quy hoạch, kế hoạch là công cụ quan trọng của quản lý, tuy nhiên, không được lạm dụng quy hoạch, kế hoạch hoá nếu không sẽ rơi vào tình trạng hành chính hoá các quan hệ về đất đai, điều này trái với sự vận động của nền kinh tế thị trường. Luật Đất đai 2003 từ điều 21 đến điều 30 đã quy định đầy đủ về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, trách nhiệm lập và thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ngoài ra còn quy định việc công bố, thực hiện và điều chính quy hoạch. Ngoài quy hoạch sử dụng đất, còn có các quy hoạch khác hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai như quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch vùng, hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn … d. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất: Giao đất và cho thuê đất là những hình thức nhà nước giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là việc nhà nước thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, nhà nước cho phép chủ sử dụng đất chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác hoặc thu hồi của chủ sử dụng này để giao cho chủ sử dụng khác hay sử dụng vào mục đích công cộng. Việc giao quyền sử dụng đất được đi kèm với một số công cụ quản lý khác, đó là hạn mức đất và thời hạn sử dụng đối với từng loại đất và từng nhóm chủ thể sử dụng đất. Về bản chất, giao đất và cho thuê đất không có gì khác biệt. Hiện nay nhà nước ta đang áp dụng hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền, giao đất có thời hạn và giao lâu dài (vô thời hạn). Trong giao đất có thu tiền lại có thể thông qua hình thức thu theo giá nhà nước quy định hoặc thông qua đấu giá đất (giá sàn không được thấp hơn giá nhà nước quy định). Đối với hình thức thuê đất thì có thể trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, trong đó hình thức trả tiền một lần chỉ áp dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc thu hồi đất của nhà nước chỉ thực hiện trong một số trường hợp nhất định như thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng, khu dân cư nông thôn, quỹ đất phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất hoặc các dự án phát triển kinh tế thuộc nhóm A, hoặc trường hợp vi phạm trong quá trình sử dụng đất… Các trường hợp còn lại áp dụng hình thức tự thoả thuận giữa các đối tượng sử dụng đất (về bản chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Trong một số trường hợp đặc biệt, khẩn cấp nhà nước có thể áp dụng hình thức trưng dụng đất. Từ điều 31 đến điều 45 Luật Đất đai 2003 quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và trưng dụng đất. đ. Đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất: Đăng ký đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Sau khi phát sinh quyền sử dụng đất (được giao đất, thuê đất, nhận chuyển quyền QSD đất…), hoặc có những thay đổi trong sử dụng đất thì người sử dụng phải đăng ký với cơ quan nhà nước để được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và làm thủ tục cấp GCN QSD đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Được cấp GCN là quyền đầu tiên của người sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận QSD đất cũng là điều kiện để giao dịch trên thị trường. Từ điều 46 đến điều 52 Luật Đất đai 2003 quy định chi tiết về đăng ký đất đai và cấp GCN QSD đất. 1.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đây là nội dung hết sức quan trọng, nó diễn ra thường xuyên, liên tục, phản ánh các vận động chủ yếu của các quan hệ về đất đai trong thị trường. Để thực hiện nội dung này, trước hết phải ban hành hệ thống văn bản pháp quy về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất và các chế tài xử lý vi phạm. Trong nền kinh tế thị trường, khi nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai, có quyền định đoạt đối với đất đai, vừa là chủ thể sử dụng đất lớn nhất vừa là người quản lý giám sát việc sử dụng, nếu quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên không rõ ràng và không được luật hoá thì rất dễ nảy sinh bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất. Lúc này quan hệ đất đai sa vào cơ chế xin cho, mang nặng tính hành chính, không theo quy luật thị trường. Quá trình đảm bảo thực thi các quyền của người sử dụng đất, nhà nước nên giảm dần các biện pháp hành chính, thực hiện phân quyền gắn với phân cấp và uỷ quyền cho các cơ quan chuyên môn về một số nghiệp vụ cụ thể. Cần có sự tham gia của các thành phần khác ngoài nhà nước trong một số công đoạn (xã hội hoá một số hoạt động quản lý). Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không chỉ được quy định trong Luật Đất đai mà còn được quy định trong các văn bản luật khác như Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Luật Đất đai 2003 đã có 17 điều, từ điều 105 đến điều 121 quy định về quyền và nghĩa vụ chung cũng như quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của các nhóm đối tượng sử dụng đất. Về các thủ tục hành chính trong quản lý sử dụng đất được quy định từ điều 122 đến điều 131. Theo luật hiện hành, tuy giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất khác nhau thì có quyền và nghĩa vụ khác nhau, nhưng nhìn chung, người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau: Người sử dụng đất có các quyền chung như: được cấp GCN QSD đất; được hưởng kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất của mỡnh; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài ra, người sử dụng đất cũn cú cỏc quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Về nghĩa vụ, người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy định về chế độ sử dụng đất và các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi thực hiện các quyền của mỡnh; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 1.2.4 Quản lý tài chính về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản a. Quản lý tài chính về đất đai: Quản lý tài chính về đất đai là việc sử dung hệ thống công cụ tài chính như giá đất, thuế, tiền thuê đất (địa tô)…, nhằm điều tiết các quan hệ về đất đai để đạt mục tiêu trong quản lý. Quản lý tài chính về đất đai là công cụ hết sức hữu hiệu trong nền kinh tế thị trường, có tác dụng kích thích việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Chính sách ưu đãi về thuế hay tiền thuê đất sẽ có tác dụng khuyến khích hay hạn chế trong đầu tư, qua đó sẽ có tác dụng phân phối nguồn lực của xã hội. Cũng qua công cụ tài chính, nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết thu nhập và đảm bảo đời sống cho đại bộ phận dân cư đang sống bằng nghề nông. Trong hệ thống tài chính về đất đai, yếu tố cơ bản là giá đất, theo lý luận của Mác, giá đất là giá trị của địa tô trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất kinh doanh trên đất, giá đất phản ánh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và nó quyết định giá cho cả những loại đất không có hoạt động kinh tế. Trong thực tế, giá đất còn bị ảnh hưởng bởi sự kỳ vọng vào khả năng sinh lợi trong tương lai (cũng tương tự như giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán). Đối với bất kỳ quốc gia nào cũng tồn tại hai hệ thống giá: một là giá do nhà nước quy định, dùng để điều chỉnh quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người có quyền đối với đất (sở hữu đất); hai là giá hình thành trên thị trường trong mối quan hệ về đất đai giữa những người có quyền về đất đai hoặc là giữa người có quyền về đất và người sử dụng đất, giá này phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Một nền kinh tế ổn định, hai hệ thống giá này sẽ tương đương nhau và phản ánh chân thực giá đất. Ngược lại, trong một nền kinh tế không ổn định, giá đất có xu hướng cao hơn giá trị thực của nó. Nếu hai hệ thống giá trên chênh lệch nhau quá lớn sẽ tạo môi trường cho những tiêu cực trong quản lý và đầu cơ trong sử dụng. Đối với nước ta, do đặc điểm sở hữu đất đai nên giá đất thực chất là giá quyền sử dụng đất. Hiện tại, hệ thống giá của chúng ta được xác định chủ yếu dựa trên mục đích sử dụng (khả năng sinh lợi hiện tại) chứ ít phụ thuộc vào vị trí cũng như khả năng sinh lợi tiềm năng. Điều 56 Luật đất đai 2003 và các Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định chi tiết về nguyên tắc, phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất. Thuế: Theo quan điểm kinh tế học hiện đại, thuế đất là khoản thuế của chính phủ đánh vào địa tô tức là đánh vào chủ sở hữu đất. Nước ta, nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất nên thuế chỉ đánh vào một số đối tượng được hưởng các quyền lợi như là chủ sở hữu đất, chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình, tập thể không thuộc diện thuê đất (không phải nộp tiền sử dụng đất). Ngoài thuế sử dụng đất, hiện tại chúng ta đang thực hiện thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tuy nhiên việc thu thuế này là không có cơ sở. Theo quy định, thuế đánh vào người chuyển quyền, nhưng trong thực tế giá cả trên thị trường là do thoả thuận nên về bản chất đây như là một loại thuế tiêu thụ đặc biệt đánh vào người mua. Tiền thuê đất: Đơn giá thuê đất (khoản tiền thuê trên 1 đơn vị diện tích, trong 1 năm) chính là địa tô mà người sử dụng phải trả cho nhà nước. Đơn giá thuê đất là yếu tố chi phí cấu thành nên giá thành sản phẩm hàng hoá, dịch vụ nên nó ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường. Vì vậy, việc xác định giá đất cũng như đơn giá thuê đất sát đúng với giá trị thực của nó có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh hội nhập và cạnh tranh toàn cầu. Theo quy định hiện hành, đang có sự khác nhau giữa hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài trong việc trả tiền thuê đất. Theo đó, nhà đầu tư trong nước phải trả tiền thuê hàng năm, trong khi nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê. Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngoài lại không được nhà nước giao đất. Nghị định 142/2005/NĐ-CP quy định cụ thể việc cho thuê đất và đơn giá thuê đất đối với các đối tượng. b. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: Khi quyền sử dụng đất trở thành hàng hoá thì việc tạo lập và quản lý thị trường là điều kiện bắt buộc. Thị trường phát triển sẽ đảm bảo cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, lúc đó đất đai thực sự trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất là việc nhà nước tạo lập khung pháp lý, sử dụng các công cụ vĩ mô như quy hoạch, tài chính đất để điều tiết thị trường và đảm bảo các điều kiện dịch vụ công như cung cấp thông tin, tư vấn… nhằm định hướng thị trường phát triển lành mạnh. Thị trường quyền sử dụng đất là bộ phận không thể thiếu trong thị trường bất động sản. Đất đai là yếu tố gắn liền với bất động sản, như vậy, về bản chất thị trường quyền sử dụng đất cũng chính là thị trường bất động sản. Phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung có tầm quan trọng đặc biệt đối với hoạt động của các doanh nghiệp. Tiêu chuẩn xếp hạng cạnh tranh của các quốc gia do các tổ chức kinh tế trên thế giới thực hiện đều đề cao vai trò tính minh bạch của thị trường bất động sản. Luật Đất đai 2003 (từ điều 61 đến điều 63) và Nghị định 181/2004/NĐ-CP (từ điều 59 đến điều 67) quy định cụ thể về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và quản lý thị trường quyền sử dụng đất. 1.2.5 Thanh tra đất đai; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quản lý và sử dụng đất Đây là nội dung thể hiện chức năng kiểm tra, giám sát của nhà nước đối với quản lý sử dụng đất. Thanh tra đất đai nhằm đảm bảo cho việc quản lý, sử dụng đất được tuân thủ theo đúng pháp luật. Quá trình thanh tra, kiểm tra ngoài việc phát hiện các sai phạm để xử lý còn có tác dụng chấn chỉnh lệch lạc, ngăn ngừa những sai phạm có thể xảy ra. Ngoài ra, cũng có thể phát hiện những điều bất hợp lý trong chủ trương chính sách, pháp luật để có kiến nghị bổ sung chỉnh sửa kịp thời. Thanh tra, kiểm tra có thể thực hiện thường xuyên hoặc đột xuất, có thể khi có hoặc không có dấu hiệu vi phạm. Giải quyết khiếu nại, tố cáo là việc các cơ quan chức năng giải quyết các kiến nghị của cá nhân, tập thể hoặc tổ chức trong trường hợp không chấp thuận quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước hoặc tố cáo những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất. Xử lý vi phạm là biện pháp giải quyết của cơ quan nhà nước khi có hành vi vi phạm trong quản lý và sử dụng đất. Xử lý vi phạm có thể bằng biện pháp hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Từ điều 132 đến điều 144 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quản lý và sử dụng đất. 1.3 Đổi mới quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường 1.3.1 Các mốc đổi mới quản lý nhà nước về đất đai Nước ta là một nước nông nghiệp nên vấn đề quản lý đất đai gắn với sự ra đời của nhà nước từ thời phong kiến đến thời kỳ nhà nước bảo hộ thuộc Pháp, chính quyền nguỵ tại miền nam Việt Nam cũng như Nhà nước Việt Nam từ sau Cách mạng Tháng Tám. Tuy nhiên, ở đây chúng ta chỉ tập trung phân tích các mốc đổi mới về quản lý sử dụng đất đai ở Việt Nam trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường. a. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1987. Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, đặc biệt là sau thời kỳ cải cách ruộng đất 1953 - 1956, chính quyền cách mạng đã tịch thu ruộng đất của địa chủ để chia cho nhân dân. Đến năm 1959 - 1960, Đảng và Nhà nước vận động toàn dân hưởng ứng phong trào hợp tác hoá, đại bộ phận nhân dân đã đóng góp ruộng đất vào HTX. Công tác quản lý đất đai thời kỳ này chủ yếu là nắm quỹ đất để phục vụ xây dựng kế hoạch sản xuất của các HTX và tập đoàn sản xuất. Tại Miền Nam, sau khi thống nhất đất nước, nhà nước thực hiện chính sách xoá bỏ các hình thức tư hữu đất đai của tầng lớp địa chủ và tư sản, ruộng đất được tịch thu và giao cho các tập đoàn sản xuất, đưa nông dân vào làm ăn tập thể. Một số hộ chưa có hoặc không có điều kiện vào tập đoàn vẫn tiếp tục sử dụng đất theo hình thức cá thể. Năm 1980, có hai văn bản quan trọng đánh dấu cho những quan hệ mới về đất đai cũng như việc quản lý sử dụng đất. Văn bản thứ nhất là Hiến pháp năm 1980, đã khẳng định: ‘‘đất đai thuộc sở hữu toàn dân’’. Văn bản thứ hai là Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc “Thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước”, đây được coi là văn bản đầu tiên quy định chế độ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước sau khi đất nước thống nhất. Quyết định 201