Tài liệu Pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại thành phố lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGUYỄN THÁI HÀ TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI NGUYỄN THÁI HÀ 2018-2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI NGUYỄN THÁI HÀ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN AM HIỂU HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong các công trình khác. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Luận văn Nguyễn Thái Hà LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tôi xin phép được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến các thày, cô giáo của Khoa sau đại học Trường Đại học Mở Hà Nội đã giảng dạy cung cấp những kiến thức cho tôi trong quá trình học tập tại trường. Đăc biệt tôi xin biết ơn đến TS. Nguyễn Am Hiểu - Người đã hướng dẫn tận tình để tôi có thể hoàn thành được luận văn thạc sỹ của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Luận văn Nguyễn Thái Hà DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NHTM : Ngân hàng thương mại GPMB : Giải phóng mặt bằng KT : Kinh tế LĐĐ : Luật Đất đai SDĐ : Sử dụng đất TLSX : Tư liệu sản xuất THĐ : Thu hồi đất UBND : Ủy ban nhân dân XH : Xã hội 1 MỤC LỤC MỞ ĐẦU................................................................................................... 5 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................... 5 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................. 6 3. Mục đích nghiên cứu ........................................................................... 7 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 7 5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 8 6. Những đóng góp mới của luận văn ....................................................... 8 7. Kết cấu của luận văn ............................................................................ 8 CHƢƠNG 1 ............................................................................................ 10 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI............................................................... 10 1.1. Khái quát về dự án bất động sản và thế chấp dự án bất động sản ....... 10 1.1.1.Khái niệm, đặc điểm về dự án bất động sản và thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại ................................... 10 1.1.1.2. Khái niệm thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại......................................................................................... 16 1.1.2. Vai trò của biện pháp bảm đảm thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại ................................................................. 19 1.2. Khái quát pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng ...................................................................................................... 21 1.2.1.Khái niệm pháp luật về thế chấp dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại......................................................................................... 21 2 1.2.2. Nội dung cơ bản của pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại ...................................................... 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................ 24 CHƢƠNG 2 ............................................................................................ 25 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI................................. 25 2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại.................................................................................... 25 2.1.1. Quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh bất động sản ............... 25 2.1.2. Quy định về điều kiện thế chấp, hồ sơ thế chấp dự bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại ........................................................... 28 2.1.3. Quy định về giao dịch bảo đảm có đối tượng là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ............................................................................ 31 2.1.4. Quy định về trình tự thực hiện thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại............................................................. 35 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại tại thành phố Lào Cai .......................................... 39 2.2.1. Khái quát về tình hình kinh tế xã hội và các dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Lào Cai .......................................................... 39 2.2.2. Tình hình thi hành pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại tại thành phố Lào Cai thời gian qua........... 42 2.2.3. Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại từ thực tiễn thành phố Lào Cai ....................................................................... 45 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................ 50 3 CHƢƠNG 3 ............................................................................................ 51 PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI .......... 51 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại............................................................... 51 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại..... 54 3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại ....................................................... 54 3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Lào Cai ....................................................................................... 57 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................ 61 KẾT LUẬN ............................................................................................. 62 4 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều các yếu tố như: Chính sách quản lý của Nhà nước đối với ngành bất động sản, các gói hỗ trợ, chính sách tín dụng đối với ngành này cũng như số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài và lượng kiều hối gửi về nước hàng năm, nhu cầu mua nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam… tuy nhiên, thực tế cho thấy, lượng vốn đầu tư vào bất động sản còn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Thị trường bất động sản Việt Nam có nguồn vốn tín dụng chiếm tới 70%. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cho thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản, từ ngày 01/01/2019, các quy định đã được siết lại, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng giảm từ 45% xuống còn 40% và hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% tăng lên 200%1. Đặc biệt tại những địa phương đang phát triển nóng liên quan tới các dự án bất động sản nghĩ dưỡng, chất lượng cao như ở thành phố Lào Cai. Việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế chấp các dự án kinh doanh bất động sản tại các các ngân hàng thương mại nhằm đảm bảo cho nhu cầu nguồn vốn tín dụng, vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan là các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư và người mua nhà, tránh tình trạng nguồn vốn tín dụng không khơi thông hoặc tiềm ẩn những rủi ro bất ổn cho các hoạt động của các ngân hàng thương mại. Do đó, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương 1 http://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/thuc-trang-va-giai-phap-khoi-dong-von-tin-dung-cho-thi-truong-bat- dong-san-310974.html truy cập 20/8/2020 5 mại và thực tiễn thực hiện tại thành phố Lào Cai” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng, trong thời gian vừa qua, đã có nhiều công trình khoa học nghiên cứu và rất nhiều bài báo khai thác về vấn đề này, và cũng đã góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật. Có một số đề tài liên quan như sau: - Nguyễn Hoài Bão (2019), Pháp luật về định giá bất động sản thế chấp bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại qua thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, trường Đại học Luật, Đại học Huế. - Hà Thị Cẩm Vân (2018), Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế, Học viện Khoa học Xã hội. - Vũ Thị Hồng Yến (chủ nhiệm) (2017), Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Cơ sở, Trường Đại học Luật Hà Nội - Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản tại ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Trần Văn Sơn (2019), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học - Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ. Các công trình đã nghiên cứu có liên quan tới chính sách về thế chấp dự án bất động sản. Trên cơ sở đó, tác giả luận văn tiếp tục nghiên cứu, hoàn 6 thiện cơ sở lý luận, thực tiễn liên quan tới thế chấp bất động sản để vay vốn ngân hàng trên thực tiễn thành phố Lào Cai. 3. Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu những quy định pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng. - Nghiên cứu thực trạng pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng và kết quả đạt được cũng như hạn chế, vướng mắc còn tồn tại. - Đưa ra các đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu bao gồm những nội dung cụ thể sau: - Các vấn đề lý luận về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng; - Các quy phạm pháp luật thực định về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng; - Các báo cáo, tổng kết tình hình thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại tại thành phố Lào Cai 4.2. Phạm vi nghiên cứu Để làm rõ được đối tượng nghiên cứu, luận văn có phạm vi nghiên cứu như sau: - Về quy định pháp luật, luận văn nghiên cứu những quy định của pháp luật về dự án bất động sản, thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng 7 - Về không gian, luận văn nghiên cứu thực trạng tình hình thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. - Về thời gian, luận văn nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định pháp luật cũng như thực tiễn thi hành trong khoảng thời gian 2018, 2019, 2020. Đặc biệt khi các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại thành phố Lào Cai đang phát triển mạnh. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu của Chủ nghĩa Mác – Lê nin; khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử - Phương pháp phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong Chương 1; - Phương pháp phân tích; phương pháp bình luận, so sánh, thống kê… được sử dụng trong Chương 2; - Phương pháp logic, diễn giải và quy nạp… được sử dụng trong Chương 3. 6. Những đóng góp mới của luận văn Luận văn sẽ có những đóng góp mới sau đây: - Tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống lý luận và luận điểm khoa học về pháp luật thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại. - Đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại tại thành phố Lào Cai. - Đưa ra những giải pháp hoàn thiện và nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại. 7. Kết cấu của luận văn 8 Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được bố cục gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng pháp luật về về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại thành phố Lào Cai Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng thương mại từ thực tiễn tại thành phố Lào Cai 9 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1. Khái quát về dự án bất động sản và thế chấp dự án bất động sản 1.1.1.Khái niệm, đặc điểm dự án bất động sản và thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại 1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về dự án bất động sản (i) Khái niệm dự án bất động sản “Dự án bất động sản” là một thuật ngữ được sử dụng thường xuyên, đã trở thành một khái niệm phổ biến với người dân nói chung, những người tham gia vào thị trường bất động sản nói riêng. Nhưng, để có một khái niệm chính thức về mặt pháp lý của dự án bất động sản thì chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể. Để hiểu, đưa ra khái niệm của thuật ngữ dự án bất động sản, cần phải phân tích các khái niệm nền tảng là bất động sản, dự án đầu tư. * Bất động sản Việc phân chia tài sản thành “bất động sản” và “động sản” được khởi đầu từ thời La Mã cổ đại, theo đó bất động sản bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất, những thứ cố định gắn trên mặt đất và còn có những thứ được tạo ra do công sức lao động trên mảnh đất đó. Thêm vào đó, bất động sản bao gồm công trình xây dựng, cây trồng và những gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liền với đất đai. Các quốc gia trên thế giới đều thống nhất về mặt pháp lý coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy vậy, hệ thống pháp luật mỗi nước cũng có những quan điểm và tiêu chí phân loại riêng. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa 10 lý của đất (Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hoà Pháp 1804, Điều 86 Bộ Luật Dân sự Nhật Bản 1889, sửa đổi lần cuối 2018, Điều 130 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994, Điều 94, 96 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức 1896, sửa đổi lần cuối 2003…). Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Bộ Luật Dân sự Đức, Bộ Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Bộ luật dân sự Sài Gòn 1972 đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, Điều 520 Bộ Luật Dân sự Pháp 1804 quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100 Bộ Luật Dân sự và thương mại Thái Lan 1925 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Trước năm 1995, pháp luật Việt Nam chưa có sự đồng nhất trong việc sử dụng khái niệm “bất động sản”. Trong Bộ luật dân sự 1995, khái nệm bất động sạn được sử dụng một cách nhất quán. Khoản 1, Điều 181 BLDS 1995 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, có hai phương pháp xây dựng khái niệm bất động sản, cách thứ nhất miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và coi đó là bất động sản; cách thứ hai không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Bộ Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Theo đó, tại Điều 130, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; thêm vào đó, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Tiếp đó, Bộ Luật Dân sự Nga liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng coi là các bất động sản. 11 Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Còn đối với pháp luật Việt Nam theo quy định tại các Bộ Luật Dân sự qua các thời kỳ, khái niệm bất động sản dựa xây dựng dựa trên các đặc tính vật lý của tài sản. Cách xây dựng này được sử dụng từ Bộ luật dân sự 1995, 2005, sau đó Bộ luật dân sự 2015 đã kế thừa các quy định về vấn đề này. Tuy nhiên, từ việc xây dựng khái niệm này có thể thấy chỉ những tài sản được luật liệt kê, thừa nhận, quy định mới được coi là bất động sản. Để xây dựng khái niệm về bất động sản, cần dựa theo các đặc tính vật lý của tài sản, gồm có: Tính cá biệt và khan hiếm. Như đã biết, đất đai là bất động sản phổ biến nhất, và do đó trong quá trình vận động và phát triển, đất đai không tự sản sinh ra được. Mặt khác, con người cùng hoạt động sinh hoạt, lao động càng ngày càng tăng trưởng… do đó, càng ngày đất đai càng khan hiếm, bị giới hạn về diện tích, khu vực… Bổ sung đặc điểm cố định, không di dời được, bất động sản có tính cá biệt. Khó có thể tồn tại các bất động sản giống nhau hoàn toàn, do có những yếu tố khác biệt về không gian và các vấn đề khác liên quan. Tính lâu bền. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên không thể bị hủy hoại trừ trường hợp thiên tai. Tính lâu bền của bất động sản gắn với việc đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau khi sử dụng, có thể dùng vào nhiều mục đích khác nhau. Như vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đất đai và các công trình, tài sản khác gắn liền với đất đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Bên cạnh đó, Điều 53 Hiến pháp 2013 đã quy định đất đai “là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở 12 hữu đất đai của bất kì một chủ thể nào, và đất đai trở thành đối tượng không thể đem ra trao đổi, giao dịch. Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013 đã quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho. Pháp luật cũng khẳng định quyền sử dụng đất là quyền tài sản, có thể tham gia giao dịch hợp pháp. BLDS 2015 quy định tại Điều 115 về quyền tài sản trị giá được bằng tiền, gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Theo cách phân loại tài sản như trên, thì quyền tài sản cũng sẽ có thể phân loại thành động sản hoặc bất động sản tùy thuộc vào tính chất của đối tượng phát sinh quyền là động sản hay bất động sản, mà quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất đai, vì vậy, quyền sử dụng đất cũng là bất động sản. Có thể thấy, khái niệm bất động sản rộng và đa dạng. Bên cạnh đó, hiện nay chưa có quy định cụ thể danh mục các tài sản là bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Thông qua các quy định của Bộ luật dân sự, bất động sản được liệt kê ra, qua đó quy định về động sản theo phương pháp loại trừ. Danh mục bất động sản được thiết lập và giới hạn, và danh mục các động sản được thể hiện bằng một quy phạm mở. Đây là kỹ thuật lập pháp tương đối thông dụng trong Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới. * Dự án bất động sản Khoản 4, Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tuy không có quy định giải thích dự án kinh doanh bất động sản là gì, nhưng tại Khoản 1, Điều 3 giải thích: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” 13 Một số nhà nghiên cứu đưa ra các quan niệm về dự án bất động sản như sau: Đầu tư kinh doanh bất động sản là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản2. Hoặc quan niệm đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư để tạo lập ra hàng hóa là bất động sản nhằm mục đích bán, cho thuê hàng hóa đó ra thị trường3. Ngoài ra, cũng có quan niệm cho rằng đầu tư kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời cao 4. Từ những quy định pháp luật có liên quan, cũng như các quan điểm của các nhà nghiên cứu, có thể hiểu Dự án bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, cho thuê mua, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Nói cách khác, trên một khu đất sẵn có, thuộc quyền sử dụng của mình, nhà đầu tư phải lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình như Dự án nhà ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kế, đất nền), Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ốc cho thuê, nhà xưởng, nhà kho),.. và 2 Vũ Anh (2012) Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội 3 Thanh Bình (2018), “Thông tin thị trường nhà đất”, Diễn đàn phân tích đầu tư 4 TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Tạp chí tóa án nhân dân (2018) https://tapchitoaan.vn/bai -viet/kinh-doanh/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trongtuong-lai truy cập 09/2020 14 quản lý khai thác hiệu quả mô hình (còn gọi là dự án kinh doanh bất động sản) đã chọn nhằm mục đích sinh lời. * Các loại dự án bất động sản bao gồm: Dự án đầu tư phát triển nhà ở: Đây là loại dự án phục vụ cho người dân có nhu cầu về nhà ở nên khách hàng rất đa dạng về khả năng tài chính, nhu cầu thẩm mỹ, các yêu cầu về chất lượng, tiện ích, sở thích… Từ đo, trước khi thực hiện dự án loại này, phải chú ý đến khả năng tài chính và những sở thích khác nhau của từng đối tượng khách hàng khác nhau. Đặc biệt, những dự án nhà ở được Nhà nước khuyến khích đầu tư để giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân hiện nay nên có một số chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư liên quan tới vay vốn ngân hàng như: giảm lãi suất vay, tăng lượng vốn vay cho dự án… Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê: Đây là loại bất động sản phục vụ nhu cầu về văn phòng làm việc của những công ty, đơn vị, tổ chức. Ngay từ đầu, chủ đầu tư sẽ phải bỏ toàn bộ số vốn cần thiết để xây dựng bất động sản loại này, sau đó thực hiện cho thuê, kiếm lợi nhuận. Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại: Là những bất động sản phục vụ nhu cầu trao đổi giao dịch, buôn bán, giới thiệu sản phẩm của những công ty trong và ngoài nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại bất động sản này rất đa dạng là những đơn vị, doanh nghiệp, cá nhân sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và hoạt động kinh doanh chính của loại bất động sản này là cho thuê. Dự án phát triển bất động sản công nghiệp: Là loại bất động sản phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hóa, phù hợp với những hoạt động sản xuất kinh doanh với quy mô lớn, đồng bộ với công nghệ cao nên chi phí đầu tư lớn. Các dự án loại này liên quan tới các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao… được đầu tư hạ tầng một cách bài bản, có hệ thống kỹ thuật đồng bộ. * Một số đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản 15 Về bản chất, hoạt động đầu tư dự án bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự như đặc điểm của dự án đầu tư phát triển như chủ đầu tư đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng; mua; nhận chuyển nhượng để bán; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; cho thuê mua,… nhằm mục đích sinh lời cao. Ngoài những đặc điểm trên, dự án bất động sản có những đặc điểm riêng biệt, chủ yếu sau: Thứ nhất, dự án bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Có thể thấy rõ ràng giá trị của dự án bất động sản rất lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải tính toán sử dụng, phát triển, xoay vòng vốn một cách chi tiết để có thể thu được lợi nhuận cao. Thứ hai, thời gian đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thường là trung và dài hạn. Vì đầu tư trong thời gian dài, do đó có thể có nhiều biến động trên thị trường xảy ra, nhà đầu tư cần tính toán các phương án phòng ngừa rủi ro khi thực hiện đầu tư. Thứ ba, thành quả của dự án bất động sản là những tài sản có giá trị sử dụng lâu dài như các tòa công trình xây dựng, sân chơi công cộng…, đời sống kinh tế của dự án dài lâu. Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình, từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… Thứ tư, việc sinh lời của dự án bất động sản phát sinh từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bán, cho thuê, cho thuê mua các tài sản gắn liền với đất. Trong một số trường hợp nhất định, chủ đầu tư được thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng,.. trước khi dự án hoàn thành, được vào sử dụng. 1.1.1.2. Khái niệm thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại (i) Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục 16