Tài liệu Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai

NGUYỄN THẾ HÙNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Ph¸p luËt vÒ TÆNG CHO QUYÒN Sö DôNG §ÊT LUẬT KINH TẾ Tõ THùC TIÔN TR£N §ÞA BµN THµNH PHè LµO CAI, tØnh Lµo Cai NGUYỄN THẾ HÙNG 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Ph¸p luËt vÒ TÆNG CHO QUYÒN Sö DôNG §ÊT Tõ THùC TIÔN TR£N §ÞA BµN THµNH PHè LµO CAI, tØnh Lµo Cai NGUYỄN THẾ HÙNG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 8 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ MAI THANH HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là Nguyễn Thế Hùng, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thế Hùng LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Lê Mai Thanh về đề tài luận văn: “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”. Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Trường. Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Lê Mai Thanh đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thế Hùng MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất và nhu cầu điều chỉnh pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2. Tặng cho quyền sử dụng đất và các đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất 1.2. Khái niệm, đặc điểm và nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1. Khái niệm pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.3. Nhu cầu điều chỉnh pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.4. Nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 1.3. Nguồn pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất và các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 1.3.1. Cơ cấu điều chỉnh pháp luật 1.3.2. Các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP Trang 1 7 7 7 8 11 11 12 14 14 27 27 28 LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 2.2. Thực trạng pháp luật về đối tượng tặng cho, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại thành phố Lào Cai 2.2.1. Thực trạng pháp luật về đối tượng, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về đối tượng, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai 30 2.1. 30 31 31 32 Thực trạng pháp luật về chủ thể, quyền và nghĩa vụ các bên trong tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại thành phố Lào Cai 2.3.1. Thực trạng pháp luật về chủ thể, quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất 2.3.2. Thực tiễn thực hiện về chủ thể, quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai 2.4. Thực trạng pháp luật về hình thức, trình tự, thủ tục và hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 2.4.1. Thực trạng pháp luật về hình thức, trình tự, thủ tục và hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất 2.4.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hình thức, trình tự thủ tục và hiệu lực tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG 2.3. 39 39 46 50 50 54 CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.2. 3.2.2. 3.2.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của nước ta hiện nay Yêu cầu hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật đất đai về tặng cho quyền sử dụng đất Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật dân sự và pháp luật liên quan về tặng cho quyền sử dụng đất Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai Nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật của hệ thống quản lý đất đai tại địa phương Tăng cường năng lực cho nhân lực quản lý đất đai và các tổ chức bổ trợ liên quan đến giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất Nâng cao nhận thức của các chủ thể cũng như các bên liên quan trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 60 60 61 68 71 71 72 73 76 77 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự LLĐ : Luật Lao động NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quản lý và trao cho người sử dụng đất (NSDĐ) quyền sử dụng đất (QSDĐ) để sử dụng. Với quyền được giao đó, NSDĐ có quyền thực hiện các giao dịch được Nhà nước cho phép, trong đó có tặng cho QSDĐ. Giao dịch tặng cho QSDĐ là một trong những phương thức biểu hiện của sự dịch chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác dựa trên mối quan hệ bình đẳng về địa vị pháp lý giữa chủ thể trao quyền và chủ thể nhận QSDĐ, đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật, sự tự nguyện của chủ thể có QSDĐ mà không có sự chỉ định hay áp đặt của Nhà nước. Việc tặng cho QSDĐ mang tính xã hội nhiều hơn là mang tính kinh tế và chủ yếu trong các mối quan hệ huyết thống, thân quen, hôn nhân. Hiện nay, kinh tế ngày càng phát triển, QSDĐ ngày càng có vai trò quan trọng và giá trị lớn đối với đời sống vật chất của mỗi người, do đó giao dịch tặng cho QSDĐ mang ý nghĩa kinh tế to lớn. Do đó, việc tặng cho QSDĐ không chỉ dừng lại ở ý nghĩa đơn thuần là cho nhau một tài sản mà người tặng cho không có nhu cầu sử dụng mà còn có ý nghĩa khác to lớn hơn nhất là khi người nhận là cộng đồng dân cư hay tặng cho Nhà nước để sử dụng cho mục đích công cộng để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có những biểu hiện tích cực nhưng cũng xuất hiện các biểu hiện tiêu cực trong giao dịch tặng, cho QSDĐ, có nhiều trường hợp phát sinh sau khi tặng cho QSDĐ sau một thời gian thấy giá trị của QSDĐ biến động mạnh và có giá trị cao hơn nhiều tại thời điểm cho nên đã đòi lại QSDĐ; ngoài ra ý thức chấp hành pháp luật của NSDĐ còn chưa cao nên NSDĐ vẫn tặng cho tùy tiện, không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật mặc dù pháp luật đã có những quy định để điều chỉnh giao dịch này. Không chỉ vậy, các quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ còn chưa đồng bộ nên việc thực hiện chuyển QSDĐ từ chủ thể cho sang chủ thể nhận còn gặp nhiều bất cập. Sự phức tạp về chủ thể, đối tượng và cơ sở pháp lý của đối tượng tặng cho kèm theo sự phát triển nhanh chóng và sôi động của thị trưởng bất động sản, nhất là những 1 khu vực đô thị, gần trung tâm, hoặc những nơi có quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đang tạo ra giá trị lớn cho người có QSDĐ hợp pháp. Việc tặng cho QSDĐ còn bộc lộ mặt trái đó là tặng cho với mục đích trốn thuế hoặc trốn tránh thực hiện những nghĩa vụ về tài sản khác; có nhiều người tặng cho QSDĐ nhưng lại phát sinh các tranh chấp về tài sản là nhà hoặc các công trình xây dựng khi các tài sản đó không phải là tài sản của người tặng cho QSDĐ; hoặc QSDĐ cấp cho một hộ gia đình nhưng một hoặc một số thành viên trong hộ gia đình không đồng ý và khởi kiện đòi lại phần tài sản của mình. Điều này khiến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường gặp rất nhiều khó khăn và lúng túng khi công nhận giao dịch tặng cho QSDĐ hợp pháp hay vô hiệu. Như vậy có thể thấy rõ một điều là khi đời sống, kinh tế, xã hội ngày càng phát triển sẽ kéo theo nhiều tranh chấp, phức tạp phát sinh trên nhiều lĩnh vực trong đó tranh chấp đất đai. Vấn đề này đòi hỏi hệ thống pháp luật áp dụng giải quyết phải được hoàn thiện. Tuy nhiên để có một hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh về tặng cho QSDĐ vừa đáp ứng được yêu cầu tất yếu của xã hội hiện tại từ những bất cập nêu trên cũng như trong tương lai trên địa bàn cả nước. Trước hết chúng ta cần nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ trong phạm vi địa bàn hẹp hơn, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích cho công dân, là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Xuất phát từ những lý do trên, học viên đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” làm luận văn thạc sĩ Luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Qua tìm hiểu và nghiên cứu, đồng thời xuất phát từ nhu cầu thực tế về tặng cho QSDĐ, tác giả nhận thấy thời gian qua đã có một số tác giả có công trình nghiên cứu khoa học đề cập và nghiên cứu về các quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ, cụ thể: Một số công trình nghiên cứu có thể kể đến như: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Nga về: “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, 2003, Trường Đại học Luật Hà Nội; Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Văn Hiến (2006) về “Hợp đồng 2 tặng cho quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”; Nguyễn Văn Cường (chủ nhiệm) với đề tài: “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân. Những vướng mắc và kiến nghị”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Tòa án nhân dân tối cao, 2008; Luận văn Thạc sĩ của Dương Anh Sơn (2010) về “Bản chất của hợp đồng tặng cho - Nhìn từ góc độ Luật So sánh”, Khoa Kinh tế, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh; Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Hải An (2011) về “Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất”; Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Trần Thị Minh, Hà Nội 2012; cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, tác giả Nguyễn Hải An, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia - Sự thật, năm 2012;... Đây là những công trình nghiên cứu tập trung về hợp đồng tặng cho QSDĐ; những khó khăn, vướng mắc và những rào cản phát sinh trong thực tiễn xét xử các tranh chấp về tặng cho QSDĐ. Ngoài ra có một số bài viết của một số tác giả cũng nói đến vấn đề về xác lập QSDĐ và hợp đồng cho tặng QSDĐ, như: “Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và một số vướng mắc trong các quy định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 1 năm 2017; Hai bài viết của Lê Thị Giang về “Các yêu cầu pháp lý về điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề 3/2018, trang 27-32 và bài viết “Hoàn thiện pháp luật về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Quản lý nhà nước, số 4/2018, trang 80-83; hai bài viết phân tích và bình luận về các yêu cầu pháp lý đối với điều kiện tặng cho theo pháp luật Việt Nam hiện hành trên cơ sở có sự so sánh với pháp luật của một số quốc gia trên thế giới; bài viết: “Sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay”, (2018) Hội thảo khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội; bài viết “Hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Thị Nga (2018), Hội thảo khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội. Như vậy, các công trình nghiên cứu nêu trên đã giải quyết và tiếp cận ở nhiều khía cạnh và góc nhìn khác nhau về tặng cho QSDĐ. Dù không phải là vấn đề nghiên cứu mới, song trong bối cảnh Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 có 3 những quy định mới về tặng cho QSDĐ thì việc tiếp tục nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ dưới góc độ lí luận và thực tiễn về tặng cho QSDĐ trong điều kiện có sự ra đời của những chế định mới là rất cần thiết. Mặt khác, một công trình nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về hòa giải tranh chấp đất đai trên cơ sở tiếp thu các quan điểm khoa học từ các công trình riêng lẻ đi trước và sự gắn kết với thực tiễn triển khai trên địa bàn như thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai với rất nhiều những điểm nóng về giải quyết các vụ việc liên quan đến tặng cho QSDĐ là vấn đề vô cùng cần thiết và có ý nghĩa. 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng pháp luật về tặng cho QSDĐ và thực tiễn áp dụng từ đó đề ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về tặng cho QSDĐ, cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định này trong thực tiễn. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu vấn đề lý luận của pháp luật về tặng cho QSDĐ. - Phân tích những quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ. - Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định về tặng cho QSDĐ thực tiễn tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. - Đưa ra giải pháp hoàn thiện quy định về tặng cho QSDĐ, cũng như tăng cường áp dụng trong thực tiễn tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề tài là các quy định của pháp luật, nhất là các quy định của Bộ Luật dân sự (BLDS) về tặng cho tài sản và LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về tặng cho với đối tượng chuyên biệt là QSDĐ cũng như thực tiễn tặng cho QSDĐ trên địa bàn cụ thể là thành phố Lào Cai. - Phạm vi nghiên cứu + Pháp luật về tặng cho QSDĐ là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau: 4  Pháp luật điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ mà không ở rộng đến các giao dịch khác liên quan đến QSDĐ.  Luận văn chỉ nghiên cứu thực tiễn tặng cho QSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai; không ở rộng ra các khu vực khác. + Luận văn giới hạn nghiên cứu từ thời điểm LĐĐ 2013 và BLDS năm 2015 có hiệu lực cho đến nay. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu là phép duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh. - Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể: + Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử…được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về tặng cho QSDĐ, pháp luật về tặng cho QSDĐ và đặc trưng của tặng cho QSDĐ cũng như pháp luật về tặng cho QSDĐ. + Phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá… được sử dụng trong chương 2 khi tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ và thực tiễn thi hành tại một địa phương cụ thể. + Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp…được sử dụng ở chương 3 khi xem xét, tìm hiểu về hoàn thiện và nâng cao hiệu lực thi hành của pháp luật về tặng cho QSDĐ. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài 6.1. Ý nghĩa lý luận Trên cơ sở tổng hợp các quan điểm của các nhà khoa học về tặng cho QSDĐ để từ đó làm sáng tỏ hơn cơ sở lý luận và nội dung quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Luận văn đóng góp vào việc làm rõ quy định pháp luật về tặng cho QSDĐ từ thực tiễn trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Qua đó luận văn đưa ra những giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ để thực hiện hiệu quả hơn không chỉ đối với thành phố Lào Cai mà còn ở cả nước. 5 7. Cấu trúc của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương: Chương 1: Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. 6 Chƣơng 1 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất và nhu cầu điều chỉnh pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên hữu hạn của một quốc gia; là tài sản có giá trị nhất do giá trị của đất đai trong cuộc sống nói chung và trong sản xuất nông nghiệp nói riêng. Đất đai là một trong các bộ phận lãnh thổ của quốc gia nên việc quản lý đất đai do Nhà nước thực hiện. Chế độ, chính sách về đất đai luôn được sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước và xã hội 1. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và thường có giá trị rất lớn, được Nhà nước quản lý chặt chẽ bằng cả một hệ thống quy phạm pháp luật với cơ chế quản lý về đất đai từ Trung ương đến địa phương. Theo Hiến pháp năm 2013 cũng như LĐĐ năm 2013 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” 2, 3. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà phần lớn giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. QSDĐ của chủ sử dụng đất là quyền phái sinh xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ; đây là một quyền tài sản đặc biệt nên việc trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự như tặng cho cũng cần phải tuân theo những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật mà không hoàn toàn tùy thuộc vào ý chí của bên tặng cho như đối với các tài sản khác. Vậy QSDĐ là một loại tài sản ở dạng quyền tài sản đặc biệt của một chủ thể nhất định mà giá trị của tài sản này chính là giá trị khai thác công dụng của đất được xác định bằng tiền đối với một diện tích đất trong thời hạn sử dụng đất với đại diện chủ sở hữu đất đai là Nhà nước và chủ thể có quyền sử dụng là NSDĐ4. 1. Hiến pháp năm 2013. 2. Hiến pháp năm 2013 - Điều 53, 54. 3. Luật Đất đai năm 2013 - Điều 4. 4. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2016. 7 Quyền sử dụng đất có những đặc điểm nhất định sau: Về chủ sở hữu: Toàn dân với đại diện là Nhà nước. Vì vậy, Nhà nước có đầy đủ quyền năng đối với đất đai là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Trong quá trình khai thác quyền, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai; chức năng điều phối đối với đất đai. Về quyền sử dụng: Nhà nước trao QSDĐ lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Khi Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ, thì QSDĐ lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản. Về các giao dịch liên quan đến QSDĐ: Không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của các bên tham gia giao dịch mà còn phải tuân thủ các quy định được ban hành theo thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai. 1.1.2. Tặng cho quyền sử dụng đất và các đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận các hình thức sở hữu khác về đất đai ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Hiến pháp 2013 và LĐĐ năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” 5 và 6 trong BLDS năm 2015 cũng quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” 7 đã có sự thống nhất trong văn bản có hiệu lực cao nhất của nhà nước về sở hữu đất đai. Nhà nước ta không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng Nhà nước công nhận cho NSDĐ có QSDĐ bao gồm các quyền gần như các quyền của chủ sở hữu. QSDĐ là một quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. QSDĐ là trường hợp đặc biệt, mặc dù là quyền sử dụng nhưng NSDĐ có những quyền “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ” 8 những quyền này thực chất là quyền của chủ sở hữu chứ không 5. Hiến pháp năm 2013 - Điều 54. 6. Luật Đất đai năm 2013 - Điều 4. 7. Bộ luật Dân sự năm 2015 - Điều 197. 8. Hiến pháp năm 2013 - Điều 167. 8 phải quyền sử dụng như tên gọi. Xong định đoạt đối với QSDĐ cũng có những đặc thù như việc định đoạt phải thực hiện trong thời hạn sử dụng đất, đúng mục đích, nhìn chung với những tài sản khác thì việc định đoạt QSDĐ có những hạn chế trong những quyền mà NSDĐ được phép thực hiện. Như vậy, Nhà nước là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu của mình bằng cách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức QSDĐ lâu dài, ổn định, ngoài các quyền người sử dụng họ còn có quyền định đoạt, chuyển nhượng, tặng cho... LĐĐ năm 2013 quy định “Tặng cho QSDĐ thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị bằng không”. Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vật chất. Khái niệm về tặng cho QSDĐ phải được xem xét ở nhiều phương diện khác nhau, theo phương diện khách quan thì tặng cho QSDĐ là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển QSDĐ giữa các chủ thể với nhau. Đó là quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. BLDS năm 2005 quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ trên cơ sở quy định quyền tặng cho QSDĐ của LĐĐ năm 2003 đến BLDS năm 2015 quy định chung về Hợp đồng về QSDĐ trên cơ sở NSDĐ được thực hiện các quyền “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ” 9. Xét theo phương diện chủ quan thì tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho QSDĐ để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Sự thỏa thuận về việc tặng cho QSDĐ này là sự thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Theo đó bên tặng cho chuyển giao QSDĐ của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất cứ lợi ích vật chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận QSDĐ mà bên kia cho tặng. Như vậy hợp đồng tặng cho QSDĐ không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt 9. Luật Đất đai 2013 - Điều 167 9 các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó, trên phương diện chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm: “Tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất”. Xét về hai phương diện trên, khi các bên thỏa thuận cho nhau QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thỏa thuận đó và giao dịch tặng cho QSDĐ có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng được pháp luật công nhận và bảo vệ. Giao dịch này thực hiện dưới hình thức hợp đồng 10. Theo quy định tại BLDS năm 2015 thì: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, cỏn bên được tặng cho đồng ý nhận”. Do đó, tặng cho QSDĐ được hiểu như sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai”. Giao dịch tặng cho là một phương thức quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất” 11. 1.1.2.2. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một loại tặng cho tài sản, do đó ngoài những đặc điểm của tặng cho tài sản và tặng cho QSDĐ có các đặc điểm riêng cơ bản sau: - Tặng cho QSDĐ là một hợp đồng không có đền bù như các giao dịch tặng cho khác tặng cho QSDĐ tiến hành giữa các bên dựa trên các mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể bởi giá trị rất lớn của đối tượng tặng cho. Trên cơ sở quan hệ tình cảm đó, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho QSDĐ nhằm giúp đỡ lẫn nhau thỏa mãn nhu cầu về sử dụng đất. 10. Lê Thị Hoài An, Đại học Vinh: Quy định của pháp luật về tặng cho tài sản ở một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam. 11. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2016. 10 - Giống như tặng cho tài sản, tính chất đơn vụ trong hợp đồng tặng cho QSDĐ thể hiện bên được tặng cho QSDĐ không phải thực hiện một nghĩa vụ gì đối với bên tặng cho QSDĐ nhưng thực tế, QSDĐ có giá trị cao, nên tặng cho QSDĐ luôn gắn với các điều kiện là “thực hiện nghĩa vụ” như quan hệ tặng cho QSDĐ giữa cha mẹ với con cái gắn với nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng; tặng cho QSDĐ giữa cá nhân, gia đình với gia tộc gắn với nghĩa vụ thờ cúng hương hỏa... việc thực hiện nghĩa vụ ở đây mang tính chất tình cảm là chủ yếu. Do đó, tặng cho QSDĐ có điều kiện là phổ biến. - Hợp đồng tặng cho tài sản luôn là hợp đồng thực tế: Trong hợp đồng tặng cho tài sản, dù hai bên đã có sự thỏa thuận cụ thể về đối tượng tặng cho (là tiền hoặc tài sản), điều kiện và thời hạn giao tài sản tặng cho nhưng nếu bên tặng cho chưa giao tài sản cho người được tặng cho, thì hợp đồng tặng cho tài sản chưa được coi là xác lập. Các bên trong hợp đồng không có quyền yêu cầu đối với nhau trong việc thực hiện hợp đồng. Việc hứa tặng cho không làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản. Bên được tặng cho không có quyền yêu cầu bên tặng cho phải giao tài sản đã hứa tặng cho. - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản: Do tính chất đặc biệt của hợp đồng tặng cho tài sản không mang tính đền bù tương đương nên pháp luật dân sự có quy định riêng về thời điểm có hiệu lực như sau: (i) Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đối với động sản mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; (ii) Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu 12. Hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. 1.2. Khái niệm, đặc điểm và nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1. Khái niệm pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Pháp luật về tặng cho tặng cho QSDĐ là một bộ phận của pháp dân sự cũng như pháp luật đất đai. Tuy nhiên, việc làm rõ khái niệm pháp luật về tặng cho QSDĐ hiện đang là vấn đề mới, khó khăn do khái niệm về tặng cho 12. Trần Thị Minh, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2012 11 QSDĐ, như phần trên đã phân tích, chưa có sự thống nhất. Mặc dù vậy, việc đưa ra khái niệm pháp luật về tặng cho QSDĐ là cần thiết, vì nó sẽ giúp cho việc tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ hiện nay. Cho đến nay, chưa có khái niệm thống nhất pháp luật về tặng cho QSDĐ. Khái niệm pháp luật về tặng cho QSDĐ có thể được đúc rút từ việc áp dụng pháp luật từ thực tiễn. Thứ nhất, pháp luật về tặng cho QSDĐ là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh từ hoặc liên quan đến quá trình thực hiện các hoạt động liên quan đến tặng cho QSDĐ. Tập hợp các quy phạm pháp luật này bao gồm các nguyên tắc, các quy định về tặng cho QSDĐ. Thứ hai, pháp luật tặng cho QSDĐ là hệ thống các quy định do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các giao dịch liên quan đến việc tặng, cho QSDĐ phát sinh trong đời sống xã hội mà cụ thể là trong quan hệ gia đình, hộ gia đình các tổ chức và cá nhân, tổ chức với tổ chức, làm cho đời sống xã hội được ổn định, tài sản QSDĐ không bị xáo trộn bởi chủ sở hữu nó. Với cách hiểu này, pháp luật về tặng cho QSDĐ là những quy định hàm chứa trong các văn bản pháp luật dân sự, kinh tế, thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật về hôn nhân gia đình, pháp luật công chứng... Từ những phân tích trên, có thể rút ra khái niệm pháp luật tặng cho QSDĐ như sau: “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh hoặc liên quan đến quá trình thực hiện các giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất” 13. 1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất Trước hết, pháp luật về tặng cho QSDĐ có những đặc điểm chung của pháp luật. Bên cạnh đó, pháp luật về tặng cho QSDĐ có đặc điểm riêng. Thứ nhất, pháp luật về tặng cho QSDĐ là một bộ phận của pháp luật dân sự và cũng là một bộ phận pháp luật đất đai với sự quản lý của nhà nước nên nó không chỉ là lĩnh vực pháp luật tư mà còn đan xen bởi các quy phạm pháp luật. thuộc lĩnh vực công. Phụ thuộc vào sự phát triển của chế độ chính trị - xã hội, pháp luật về đất đai có nhiều biến đổi sâu sắc. Từ chỗ pháp luật thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu tư nhân về đất đai đến khi pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, NSDĐ 13. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật Dân sự Việt Nam Tập I, II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2019. 12 chỉ có QSDĐ, nhưng các quyền của NSDĐ ngày càng được mở rộng đến mức tối đa, các quyền của NSDĐ gần như trùng khớp với quyền sở hữu, NSDĐ không bị hạn chế quyền trong khi tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, lần đầu tiên quyền tặng cho QSDĐ được ghi nhận. Quá trình hình thành quyền tặng cho QSDĐ thể hiện sự kế thừa và phát triển chế độ thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước. Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, phong tục tập quán, truyền thống, tâm lý và đặc biệt là hình thức sở hữu đối với đất đai mà pháp luật về đất đai ở các nước có các chế định khác nhau 14. Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai; theo đó, đất đai được quan niệm như một tài sản thông thường và được quyền sử dụng nó để thực hiện các giao dịch dân sự thì các quan hệ đất đai được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật dân sự và được kết cấu trong hệ thống luật tư. Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; theo đó, đất đai không quan niệm như một tài sản thông thường nằm trong vòng giao lưu dân sự tự do mà là một loại tài sản đặc biệt, các giao dịch có liên quan đến đất đai được biểu hiện dưới dạng các giao dịch về quyền. Vì vậy, quan hệ đất đai được điều chỉnh bởi một hệ thống quy phạm riêng, bởi một ngành luật riêng mà không là một chế định trong dân luật. Dù được kết cấu ở những phạm vi và mức độ khác nhau, với cách thức biểu hiện khác nhau, nhưng nhìn chung pháp luật về đất đai ở bất kỳ quốc gia nào, dân tộc nào cũng quan tâm đến những vấn đề quan trọng như: xác định quan hệ sở hữu đất đai; xác định cách thức tổ chức và quản lý nguồn tài nguyên đất đai đó như thế nào để đảm bảo khai thác tốt các tiềm lực từ đất đai cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, gắn liền với đảm bảo an ninh quốc gia; xác lập tư cách pháp lý của từng chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai, cũng như các cơ chế pháp lý đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện pháp luật đất đai trong thực tế cuộc sống một cách hữu hiệu 15. Thứ hai, pháp luật về tặng cho QSDĐ điều chỉnh quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch thường có mối quan hệ tình cảm gắn bó mật thiết với nhau như các thành viên gia đình, cộng đồng… nên việc thực hiện pháp luật cũng 14. Ths. Trần Quang Huy, Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật (10), tr. 71-74, năm 2007. 15. Luật Đất đai năm 2013. 13