Tài liệu Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại huyện ứng hòa, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIẾN TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN THÀNH TRUNG HÀ NỘI – 2021 i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN THÀNH TRUNG NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS LÊ MAI THANH HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và có kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó có liên quan đến đề tài. Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Hà Nội, ngày 09 tháng 7 năm 2021 Tác giả luận văn Nguyễn Thành Trung LỜI CẢM ƠN Trong hơn 2 năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật Kinh tế tại Trường Đại học Mở Hà Nội, chúng tôi đã tiếp thu được nhiều kiến thức mới, những kinh nghiệm quý báu, là hành trang cho chúng tôi tiếp tục thực hiện tốt hơn nhiệm vụ của mình. Luận văn này là một phần kết quả quan trọng trong quá trình đào tạo cao học. Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Trường Đại học Mở Hà Nội, các Thầy, Cô giáo trong và ngoài Trường đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn PGS.TS Lê Mai Thanh – người đã hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Luận văn. Cô giáo đã cho tôi thêm nhiều kiến thức về khoa học, cách tiếp cận và nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng cũng như giúp tôi rèn luyện kỹ năng nghiên cứu khoa học. Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới các cơ quan của UBND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ học tập trong suốt thời gian qua. Mặc dù tôi đã có cố gắng trong quá trình làm luận văn, song không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định, rất mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ quý báu của các Thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp. Hà Nội, tháng 07năm 2021 Tác giả luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ..................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu ............................................................................ 2 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu...................................... 4 4. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu.......................................................... 4 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu .................................. 4 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài .................................................. 5 7. Cấu trúc luận văn.................................................................................. 5 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................................................. 6 1.1. Những vấn đề lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất ........................ 6 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại quyền sử dụng đất ...................... 6 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất và vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất ............................................................................. 9 1.2. Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ........................... 15 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất.... 15 1.2.2. Các thành tố pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ................... 17 1.2.3. Cơ sở pháp lý và các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất.................................................................... 20 KẾT LUẬN CHƢƠNG I ........................................................................ 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI......................................... 28 2.1. Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ...................... 28 2.1.1. Thực trạng pháp luật về đối tượng, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất ........................................................................................................ 28 2.1.2. Thực trạng pháp luật về chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất .......... 34 2.1.3. Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.................................................................... 40 b) Quyền và nghĩa vụ của bên đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất........... 41 2.1.4. Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................................. 43 2.1.5. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................................. 46 2.2.1. Điều kiện thực tế huyện Ứng Hòa tác động đến việc thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất .......................................................... 47 2.2.2. Thực tiễn thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội .......................................................................... 48 2.2.3. Một số đánh giá về việc thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội ...................................... 58 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................ 60 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................... 61 3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất .. 61 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của các chủ thể.............................................................................. 61 3.1.2 Hoàn thiện trên cơ sở phù hợp với tổng thể pháp luật chung và mục tiêu quản lý đất đai của Nhà nước tương ứng với sự phát triển kinh tế xã hội ............................................................................................................. 62 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Ứng Hòa, Hà Nội.......................................................................... 63 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ........................................................................................................ 63 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội ................................. 72 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................ 75 KẾT LUẬN ............................................................................................. 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................... 1 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quản lý và trao cho người sử dụng đất quyền sử dụng đất (QSDĐ) để sử dụng. Với quyền được giao đó, người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch được Nhà nước cho phép, trong đó có tặng cho QSDĐ. Giao dịch tặng cho QSDĐ là một trong những phương thức biểu hiện của sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác dựa trên mối quan hệ bình đẳng về địa vị pháp lý giữa chủ thể trao quyền và chủ thể nhận QSDĐ, đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật, sự tự nguyện của chủ thể có QSDĐ mà không có sự chỉ định hay áp đặt của Nhà nước. Hiện nay, kinh tế ngày càng phát triển, QSDĐ ngày càng có vai trò quan trọng và giá trị lớn đối với đời sống vật chất của mỗi người, do đó giao dịch tặng cho QSDĐ mang ý nghĩa kinh tế to lớn. Do đó, việc tặng cho QSDĐ không chỉ dừng lại ở ý nghĩa đơn thuần là cho nhau một tài sản mà người tặng cho không có nhu cầu sử dụng mà còn có ý nghĩa khác to lớn hơn nhất là khi người nhận là cộng đồng dân cư hay tặng cho Nhà nước để sử dụng cho mục đích công cộng để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có những biểu hiện tích cực nhưng cũng xuất hiện các biểu hiện tiêu cực trong giao dịch tặng, cho quyền sử dụng đất, có nhiều trường hợp phát sinh sau khi tặng cho QSDĐ sau một thời gian thấy giá trị của QSDĐ biến động mạnh và có giá trị cao hơn nhiều tại thời điểm cho nên đã đòi lại QSDĐ; ngoài ra ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất còn chưa cao nên người sử dụng đất vẫn tặng cho tùy tiện, không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật mặc dù pháp luật đã có những quy định để điều chỉnh giao dịch này, trên thực tế đã xảy ra nhiều tiêu cực trong việc tặng cho QSDĐ. Không chỉ vậy, các quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ còn chưa đồng bộ nên việc thực hiện chuyển QSDĐ từ chủ thể cho sang chủ thể nhận còn gặp nhiều bất cập. Sự phức tạp về chủ thể, đối tượng và cơ sở pháp lý của đối tượng tặng cho kèm theo sự phát triển nhanh chóng và sôi động của thị trưởng bất động sản, nhất là những khu vực đô thị, gần trung tâm, hoặc những nơi có quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đang tạo ra giá trị lớn cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc tặng cho QSDĐ còn bộc lộ mặt trái đó là tặng cho với mục đích trốn 1 thuế hoặc trốn tránh thực hiện những nghĩa vụ về tài sản khác; có nhiều người tặng cho QSDĐ nhưng lại phát sinh các tranh chấp về tài sản là nhà hoặc các công trình xây dựng khi các tài sản đó không phải là tài sản của người tặng cho QSDĐ; hoặc QSDĐ cấp cho một hộ gia đình nhưng một hoặc một số thành viên trong hộ gia đình không đồng ý và khởi kiện đòi lại phần tài sản của mình. Điều này khiến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường gặp rất nhiều khó khăn và lúng túng khi công nhận giao dịch tặng cho QSDĐ hợp pháp hay vô hiệu. Như vậy có thể thấy rõ một điều là khi đời sống, kinh tế, xã hội ngày càng phát triển sẽ kéo theo nhiều tranh chấp, phức tạp phát sinh trên nhiều lĩnh vực trong đó tranh chấp đất đai. Vấn đề này đòi hỏi hệ thống pháp luật áp dụng giải quyết phải được hoàn thiện. Tuy nhiên để có một hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh về tặng cho QSDĐ vừa đáp ứng được yêu cầu tất yếu của xã hội hiện tại từ những bất cập nêu trêncũng như trong tương lai trên địa bàn cả nước. Trước hết chúng ta cần nghiên cứumột cách có hệ thống các quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ trong phạm vi địa bàn hẹp hơn, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích cho công dân, là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Xuất phát từ những lý do trên, học viên đã lựa chọn đề tài“Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ Luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Qua tìm hiểu và nghiên cứu, đồng thời xuất phát từ nhu cầu thực tế về tặng cho QSDĐ, tác giả nhận thấy thời gian qua đã có một số tác giả có công trình nghiên cứu khoa học đề cập và nghiên cứu về các quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ, cụ thể: Một số công trình nghiên cứu có thể kể đến như: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Nga về: “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, 2003, Đại học Luật Hà Nội; Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Văn Hiến (2006) về “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”; Nguyễn Văn Cường (chủ nhiệm) với đề tài: “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp tặng cho QSDĐ tại Toà án nhân dân. Những vướng mắc và kiến nghị”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Toà án nhân dân Tối cao, 2008; Luận văn Thạc sĩ của Dương Anh Sơn (2010) về “Bản chất của hợp đồng 2 tặng cho – Nhìn từ góc độ Luật So sánh”, Khoa Kinh tế, Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh; Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Hải An (2011) về “Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất”; Luận văn thạc sĩ: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – một số vấn đề lý luận và thực tiễn" của tác giả Trần Thị Minh, Hà Nội 2012; cuốn sách chuyên khảo“Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, tác giả Nguyễn Hải An, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia – Sự thật, năm 2012;... Đây là những công trình nghiên cứu tập trung về hợp đồng tặng cho QSDĐ; những khó khăn, vướng mắc và những rào cản phát sinh trong thực tiễn xét xử các tranh chấp về tặng cho QSDĐ. Ngoài ra có một số bài viết của một số tác giả cũng nói đến vẫn đề về xác lập quyền sư dụng đất và hợp đồng cho tặng QSDĐ, như: “Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc trong các quy định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 1 năm 2017; Hai bài viết của Lê Thị Giang về “Các yêu cầu pháp lý về điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề 3/2018, trang 27 – 32 và bài viết “Hoàn thiện pháp luật về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Quản lý nhà nước, số 4/2018, trang 80 – 83; hai bài viết phân tích và bình luận về các yêu cầu pháp lý đối với điều kiện tặng cho theo pháp luật Việt Nam hiện hành trên cơ sở có sự so sánh với pháp luật của một số quốc gia trên thế giới; bài viết: “Sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay”, (2018) Hội thảo khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội; bài viết “Hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Thị Nga (2018), Hội thảo khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội. Như vậy, các công trình nghiên cứu nêu trên đã giải quyết và tiếp cận ở nhiều khía cạnh và góc nhìn khác nhau về tặng cho QSDĐ. Dù không phải là vấn đề nghiên cứu mới, song trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 có những quy định mới về tặng cho QSDĐ thì việc tiếp tục nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ dưới góc độ lí luận và thực tiễn về tặng cho QSDĐ trong điều kiện có sự ra đời của những chế định mới là rất cần thiết. Mặt khác, một công trình nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về hòa giải tranh chấp đất đai trên cơ sở tiếp thu các quan điểm khoa học từ các công trình riêng lẻ đi trước và sự gắn kết với thực tiễn triển khai trên địa bàn một huyện như huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội với rất nhiều những điểm nóng về 3 giải quyết các vụ việc liên quan đến tặng cho QSDĐ là vấn đề vô cùng cần thiết và có ý nghĩa. 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và áp dụng chúng trong thực tiễn, từ đó đề ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về tặng cho quyền sử dụng đấttrong Luật đất đai 2013, cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định này trong thực tiễn tại địa bàn cụ thể như huyện Ứng hòa, Hà Nội. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu những vấn đề lý luận của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. - Phân tích những quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. - Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định vềtặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội. - Đưa ra giải pháp hoàn thiện quy định về tặng cho quyền sử dụng đất, cũng như tăng cường áp dụng trong thực tiễn. 4. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề tài là các quy định của pháp luật, nhất là các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về tặng cho quyền sử dụng đất. - Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau: - Pháp luật điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê. + Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu - Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu là phép duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mac – Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh. 4 - Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể: + Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử…được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất, pháp luật về tặng cho QSDĐ và đặc trưng của tặng cho quyền sử dụng đất cũng như pháp luật về tặng cho QSDĐ. + Phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá… được sử dụng trong chương 2 khi tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại một địa phương cụ thể. + Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… được sử dụng ở chương 3 khi xem xét, tìm hiểu về hoàn thiện và nâng cao hiệu lực thi hành của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài 6.1. Ý nghĩa lý luận Luận văn hệ thống hoá, góp phần bổ sung những vấn đề lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất thông qua việc luận giải khái niệm, đặc điểm của tặng cho QSDĐ; khái niệm, đặc điểm của pháp luật về tặng cho QSDĐ; nội dung của pháp luật về tặng cho QSDĐ. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội. Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho các nhà hoạch định chính sách, pháp luật đất đai; cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai; cho các cán bộ thẩm phán và những ai quan tâm. Mặt khác luận văn còn là tài liệu tham khảo có giá trị cho việc giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa học tại các cơ sở đào tạo Luật ở nước ta. 7. Cấu trúc luận văn Ngoài Bảng từ viết tắt, lời cam đoan, mục lục, phần mở đầu, danh mục các tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 03 chương chính sau đây: Chương 1: Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Ứng hòa, Hà Nội. 5 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Những vấn đề lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại quyền sử dụng đất a) Khái niệm Theo Từ điển kinh tế: QSDĐ là phương thức quy định điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước. Trong lĩnh vực kinh tế, các nhà kinh tế học thuần túy khi nhận định vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần ở Việt Nam đã sử dụng thuật ngữ không thật chính xác; chưa thấy được bản chất pháp lý của sở hữu toàn dân về đất đai (tác giả Nguyễn Văn Ngọc Nhà xuất bản Đại học Kinh tế quốc dân, năm 2006). Trong bài viết trên Tạp chí Luật học số 14/2005, tác giả Hoàng Việt cho rằng: “Đặc điểm chung nhất của quan hệ sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế thị trường là sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau về ruộng đất, trong đó sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân lớn và sở hữu tư nhân của người sản xuất nhỏ là các hình thức cơ bản” [26, tr10]. Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất" [35, tr 146]. Xét về bản chất pháp lý QSDĐ là một dạng quyền tài sản đặc biệt trong việc khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất của chủ thể có QSDĐ. Quyền sử dụng đất bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định. Người được giao quyền sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) được quyền sử dụng loại tài sản đặc biệt này trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự và Luật Đất đai. Là một bộ phận thuộc thượng tầng kiến trúc nên chế độ sử dụng đất đai do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định. Ở Việt Nam, Nhà nước chỉ là đại diện cho chủ thể sở hữu đất đai là toàn dân; Nhà nước chỉ sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai bằng các hình thức như: quy 6 hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất… Theo quy định của Hiến pháp - đạo luật cơ bản và Luật Đất đai (năm 2003) thì đất đai thuôc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, còn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất [18]. Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, còn QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất hợp pháp và được phép [19]. Quyền quản lý đất đai của Nhà nước là quyền của Nhà nước trong việc thực hiện và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai bằng hình thức: xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý đất đai thống nhất từ trung ương đến địa phương; ban hành và thực hiện thống nhất trong cả nước một hệ thống chính sách, thể lệ và pháp luật đất đai; tổ chức việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện các chính sách, chế độ về đất đai, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai. Khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác để khai thác các thuộc tính có từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất; chính là lúc Nhà nước chuyển giao cho họ quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng được gọi là chủ sử dụng và họ có quyền sử dụng thực tế về đất đai. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng đất có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất. Tuy vậy, Nhà nước vẫn giữ quyền năng tối cao đó là quyền định đoạt về đất đai. Trên cơ sở quyền này, Nhà nước quy định rõ ràng mục đích sử dụng đất, quyền lợi và nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất đối với Nhà nước; chủ sử dụng đất luôn luôn phải tuân thủ theo những quy định này. Chủ sử dụng đất được sử dụng đất để làm kinh tế, để ở, để tiến hành sản xuất, kinh doanh; thậm chí được phép cho thuê lại, được để lại thừa kế hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho người khác trong phạm vi quy định của Nhà nước. 7 Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Có thể hiểu, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền: - Sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. - Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. - Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, QSDĐ ở là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp lý chuyên biệt so với quyền sử dụng tài sản thông thường. Nội dung quyền sử dụng đất bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Theo tác giả luận văn, “QSDĐ ở là quyền tài sản thuộc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc hiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”. b) Đặc điểm của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường. Nó có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; Được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong bất động sản - kinh doanh. Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau: - Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường. - Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở hành vi chuyển quyền của chủ sở hữu đất đai. 8 - Thứ ba, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất luôn chịu sự chi phối bởi ý chí của nhà nước trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình. Không giống với các quyền tài sản khác, việc thực hiện các quyền năng của người có quyền sử dụng đất nói chung, doanh nghiệp Việt Nam nói riêng luôn chịu sự tác 6 động bởi ý chí của Nhà nước. Sự chi phối của Nhà nước đến doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hoặc thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc yêu cầu các chủ thể phải tuân thủ những thủ tục pháp lý bắt buộc khi thực hiện quyền hoặc phải được sự đồng ý, ghi nhận của nhà nước trong từng giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể. * Phân loại: - Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân): Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân QSDĐ lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép. - Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng): Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện. - Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian: Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài. - Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý: Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất và vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất a) Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất Pháp luật hiện hành không có khái niệm về tặng cho QSDĐ; nội hàm của tặng cho QSDĐ chỉ được đề cập trong Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà nội, theo đó “tặng cho QSDĐ thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của 9 chuyển nhượng QSDĐ, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh toán bằng không”. Sở dĩ, giáo trình nêu trên cho rằng, tặng cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ bởi nếu xét về hành vi thì chuyển nhượng hay tặng cho QSDĐ cũng đều là sự chuyển giao QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang cho người khác và hệ quả pháp lý của hành vi chuyển giao trong hai trường hợp nêu trên cũng đều dẫn đến là: Chấm dứt QSDĐ của người chuyển giao và xác lập QSDĐ cho chủ thể mới là chủ thể nhận chuyển giao trên cơ sở được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, tính khác biệt của hai phương thức giao dịch này thể hiện ở chỗ: trong quan hệ chuyển nhượng thì sự chuyển giao đó có đền bù một khoản lợi ích vật chất trên cơ sở thỏa thuận của các bên và tùy thuộc vào thị trường về quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng mà giá trị đền bù đó cao hay thấp. Trong khi đó, trong quan hệ tặng cho, việc chuyển giao đó không được biểu hiện bằng bất kỳ một giá trị vật chất nào, mà chỉ là sự tự nguyện của người có QSDĐ trao QSDĐ đó cho một người khác mà họ mong muốn và được chủ thể này chấp nhận. Bởi vậy, quan hệ tặng cho QSDĐ diễn ra cũng không phụ thuộc và chi phối bởi tình hình thị trường QSĐĐ diễn ra như thế nào tại thời điểm thực hiện quyền này. Đây chính là sự khác biệt căn bản của hai giao dịch chuyển QSDĐ: chuyển nhượng và tặng cho. Dưới góc độ pháp luật đất đai, tặng cho QSDĐ là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển QSDĐ giữa các chủ thể với nhau [8, tr2]. Đó là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Theo đó, tặng cho QSDĐ được hiểu là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tế của thị trường bất động sản [8, tr 10]. Đây là quyền tài sản được Nhà nước - đại diện chủ sở hữu -cho phép, thừa nhận và bảo vệ. Dưới góc độ pháp luật dân sự, tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho QSDĐ để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Sự thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất này là sự thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Theo đó, bên tặng cho chuyển giao QSDĐ của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vật chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia 10 cho tặng. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc tặng cho. Như vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó, dưới góc độ pháp luật dân sự, có thể hiểu khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Nếu tặng cho QSDĐ dưới góc độ dân sự hướng tới việc định nghĩa nó như một quan hệ tặng cho tài sản hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng đất thì tặng cho quyền sử dụng dưới góc độ pháp luật đất đai là sự quy định và yêu cầu của Nhà nước đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền tặng cho đối với quyền sử dụng đất [14, tr3]. Theo đó, chỉ khi người sử dụng đất thực hiện đúng các quy định của pháp luật thì việc tặng cho QSDĐ mới được Nhà nước thừa nhận và hợp đồng tặng cho QSDĐ mới có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của các bên trong thỏa thuận mới được pháp luật công nhận và bảo vệ. Pháp luật Việt Nam cũng định nghĩa khái niệm tặng cho QSDĐ tại Điều 722 Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau: “tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Khái niệm này đã nêu được một số nét đặc trưng của tặng cho QSDĐ nhưng vẫn chưa thể hiện được tính đặc thù dưới góc độ của pháp luật đất đai. Theo đó, tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận chuyển giao quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất đơn thuần giữa bên tặng cho và bên được tặng cho theo đúng yêu cầu của pháp luật về dân sự và đất đai mà nó còn là công cụ pháp lý thể hiện quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) cho phép các chủ thể sử dụng đất được quyền dịch chuyển quyền sử dụng đất (dựa trên căn cứ pháp luật) nhằm đáp ứng các nhu cầu khai thác và sử dụng đất đai. Từ những lý do trên, khái niệm tặng cho QSDĐ có thể được hiểu như sau: “Tặng cho QSDĐ là quyền của chủ thể sử dụng đất, theo đó chủ thể sử dụng đất 11 (bên tặng cho) có quyền thỏa thuận giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình cho một chủ thể khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù, thông qua một hợp đồng dân sự được lập bằng văn bản có sự đồng ý của bên được tặng cho theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai”. b) Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất - Thứ nhất, có những giao dịch tặng cho QSDĐ được thiếp lập hợp pháp, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan song chúng được biểu hiện ở hai loại tặng cho khác nhau: đó là, tặng cho QSDĐ thông thường và tặng cho QSDĐ có điều kiện. Cụ thể: Tặng cho QSDĐ thông thường: được thực hiện trong trường hợp bên tặng cho và bên nhận tặng cho đáp ứng đủ điều kiện chung về của pháp luật đất đai về điều kiện chuyển QSDĐ nói chung và về tặng cho QSDĐ nói riêng; về hình thức và hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ quy định trong Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và pháp luật khác có liên quan thì quan hệ tặng cho QSDĐ là quan hệ hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Tặng cho QSDĐ có điều kiện: được thực hiện trong trường hợp mà bản thân người có QSDĐ hợp pháp với tư cách là người tặng cho và cả người được tặng cho phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật. Đó là QSDĐ được quy hoạch nằm trong các địa bàn, khu vực được Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt như: trong phân khu bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; hay người nhận tặng cho là những chủ thể mà theo pháp luật hiện hành đang bị hạn chế về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như: người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam. Thứ hai, đối tượng tặng cho không chỉ là QSDĐ mà có thể có cả tài sản trên đất (đối với trường hợp tặng cho QSDĐ ở). Cần phải thận trọng, lưu ý về cơ sở pháp lý xác lập đối với tài sản trên đất đó ở một số vấn đề như: QSDĐ ở và tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng có được xác lập đồng thời cùng một thời điểm hay tách rời? QSDĐ ở và nhà, công trình xây dựng có đồng thời cùng thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên tặng cho hay thuộc của nhiều chủ thể. Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của chủ thể tặng cho và xác định cụ thể đối tượng tặng cho trong hợp đồng tặng cho QSDĐ ở. 12