Tài liệu Pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thị xã mỹ hào, tỉnh hưng yên

NGUYỄN NAM THẮNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN NGUYỄN NAM THẮNG 2018 - 2020 HÀ NỘI – 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN NGUYỄN NAM THẮNG NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN HỮU TRÁNG HÀ NỘI – 2021 2 LỜI CAM ĐOAN Tôi là: Nguyễn Nam Thắng, học viên lớp K18 khóa 2018 -2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng p hân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. Tác giả luận văn Nguyễn Nam Thắng 3 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................... 3 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .................................................................. 7 LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................ 8 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài : ............................................ 8 2. Tình hình nghiên cứu đề tài : ............................................................... 9 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài. ................................................. 9 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài. .............................................10 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài...........................11 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài.................................................11 CHƢƠNG 1 ..........................................................................................13 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ..................................................13 1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: ....13 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân..................13 1.2. Đặc điểm pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. .........................................................................................................15 1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. ..........15 1.2.2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.....18 1.2.3. Thời điểm thực hiện các quyền của hộ gia đình cá nhân. .........21 1.2.4. Quyền sử dụng đất cho khu kinh tế trang trại:.........................22 1.2.5. Quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ..........23 1.2.6.Quyền đƣợc bồi thƣờng của hộ gia đình, cá nhân khi bị nhà nƣớc thu hồi đất. .....................................................................................30 2. Phân biệt giữa quyền sử dụng đất của cá nhân với quyền của ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân: ............................................................32 4 3. Nghĩa vụ về tài chính của hộ gia đình, cá nhân: ...................................35 4. Đặc điểm pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. .....................................................................................................36 5. Cấu trúc pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ........37 6. Các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân....................................................................................38 6.1. Chế độ sở hữu đất đai ..................................................................38 6.2. Điều kiện về kinh tế, chính trị, xã hội ...........................................39 6.3. Các quy định pháp luật về đất đai: ................................................39 CHƢƠNG 2 ..........................................................................................43 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƢNG YÊN .........................................43 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân .........................................................................................................43 2.1.1. Pháp luật về điều kiện để hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao, thuê đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất....................................43 2.1.2. Pháp luật về quản lý khai thác quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ..................................................................................46 2.1.3. Pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ..........................................................................................49 2.1.4. Pháp luật về giới hạn trong thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. ...........................................................................54 2.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên ..........................................................55 2.2.1.Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên ..................................................55 5 2.2.2. Những thuận lợi trong việc áp dụng pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Mỹ Hào. ...........62 2.2.3.Những bất cập, hạn chế trong quá trình hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền sử dụng đất tại thị xã Mỹ Hào:.......................................66 2.2.4. Nguyên nhân của những bất cập, hạn chế. ..............................69 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2.......................................................................73 CHƢƠNG 3 ..........................................................................................74 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ...................................................................74 3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:...............................................................75 3.2. Các giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung về điều kiện pháp lý trong quá trình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địa phƣơng. ........................................83 3.3. Các giải pháp bảo đảm thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. .............................................................................................84 3.4. Các giải pháp tăng cƣờng tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức ngƣời dân: .........................................................................................86 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.......................................................................87 KẾT LUẬN...........................................................................................88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................90 6 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất 7 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài : Trƣớc khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, khái niệm “Quyền sử dụng đất” chƣa đƣợc sử dụng để chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình đối với đất đai. Hiến pháp năm 1980 ngày 18/12/1980 đã thể hiện đất đai thuộc “Sở hữu toàn dân”. Luật Đất đai năm 1987 đƣợc ban hành và khái niệm “Quyền sử dụng đất” chính thức đƣợc sử dụng. Từ đó đến nay, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục đƣợc duy trì. “Quyền sử dụng đất” nhằm thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta và là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nƣớc thực hiện đƣợc quyền năng chủ sở hữu của mình. Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 (Đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Theo đó, quyền sử dụng đất là một quyền mà đại bộ phận ngƣời dân quan tâm. Giao đất, cho thuê đất là quyền cơ bản của cá nhân, tổ chức. Nhƣng để thực hiện đƣợc quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc cần phải nghiên cứu trong nhiều thời gian. Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nƣớc về đất đai, đƣợc hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu. Xuất phát từ những căn cứ trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên” làm đề tài luận văn Thạc sĩ của mình. 8 2. Tình hình nghiên cứu đề tài : Trong thời gian qua, việc nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đã nhận đƣợc sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu lý luận, các luật gia và cán bộ thực tiễn. Tuy nhiên vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau. Thực tế cho thấy các công trình nghiên cứu liên quan đến pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn nhiều khiêm tốn. Có thể liệt kê những công trình nghiên cứu chủ yếu của các học giả, các tác giả liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân với các đề tài khác nhau. Tuy nhiên các đề tài chỉ đề cập đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân về nhóm loại đất nhƣ đất nông nghiệp, đất ở, nhƣng chƣa đƣa ra những vấn đề pháp lý tổng quan về các quyền sử dụng đất nói chung của nhóm chủ thể này. Vì vậy, việc nghiên cứu một cách đầy đủ, toàn diện, có hệ thống và sâu sắc chế định pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng thời đƣa ra phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện cũng nhƣ thi hành các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một đòi hỏi cấp bách và cần thiết hiện nay. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài. Mục đích: Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận và pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên, đề tài hƣớng đến mục đích đƣa ra những kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thị xã Mỹ Hào nói riêng và trong phạm vi cả nƣớc nói chung. Nhiệm vụ: Để thực hiện mục đích đã nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ sau: 9 - Phân tích làm rõ các vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; đồng thời làm rõ lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. - Phân tích thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng tại Thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên. - Đƣa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài. + Đối tƣợng: Luận văn tập trung nghiên cứu các nội dung chủ yếu: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhƣ các loại quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, quyền đƣợc bồi thƣờng… thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng tại thị xã Mỹ Hào, Hƣng Yên nhằm đánh giá thực trạng, tìm hiểu những hạn chế, khó khăn trong quá trình áp dụng; từ đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. + Phạm vi: Pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một lĩnh vực rộng đòi hỏi thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau. Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn tốt nghiệp, tác giả tập trung làm rõ các vấn đề pháp luật đất đai trong quy định Luật đất đai 2013, quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản hƣớng dẫn về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân về các khía cạnh nhƣ quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; điều kiện pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất. Giới hạn khảo sát của luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở thực tiễn áp dụng quyền sử dụng đất tại Thị xã Mỹ 10 Hào, tỉnh Hƣng Yên của hộ gia đình, cá nhân định cƣ tại Việt Nam giai đoạn từ 2015 đến 2020. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài. Cơ sở phƣơng pháp luận của đề tài là hệ thống các quan điểm của Chủ nghĩa Mác - Lê nin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh về nhà nƣớc và pháp luật, thực hiện chính sách, quan điểm đƣờng lối của Đảng và Nhà nƣớc về vấn đề tổ chức và hoạt động trong lĩnh vực quản lý đất đai nói chung và thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong thực tiễn nói riêng.` Các phƣơng pháp: - Chƣơng 1 áp dụng chủ yếu phƣơng pháp phân tích đƣợc sử dụng trong việc đƣa ra các vấn đề pháp lý, giải thích, viện dẫn các căn cứ pháp lý để lý giải các quy định pháp luật hiện hành về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. - Chƣơng 2 áp dụng các phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch đƣợc vận dụng để triển khai các nội dung về áp dụng pháp luật và thực tiễn tại Thị xã Mỹ Hào về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. - Chƣơng 3 áp dụng phƣơng áp dẫn chiếu, tổng hợp nhằm thực hiện việc đánh giá, nhận xét và đƣa ra những kiến nghị, đề xuất giải pháp để góp phần hoàn thiện quy định hiện hành hoặc những cải cách nhằm đem lại hiệu quả khi áp dụng trong thực tiễn. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài. Ý nghĩa lý luận: Kết quả nghiên cứu của luận văn làm rõ các nội dung pháp luật hiện hành quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhƣ các quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng, các điều kiện pháp lý trong giao dịch chuyển nhƣợng đất của hộ gia đình, cá nhân. 11 -Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận văn có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn; đƣa ra cái nhìn cụ thể về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên thực tiễn của Việt Nam nói chung và thị xã Mỹ Hào nói riêng đối với việc hoạch định chính sách; việc ban hành pháp luật, việc thực thi pháp luật; đƣa ra những tồn, vƣớng mắc; đƣa ra kiến nghị; đóng góp ý kiến và cân nhắc cho công tác quản lý đất đai một cách có hiệu quả đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam nói chung và thị xã Mỹ Hào nói riêng. 12 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân “Quyền sử dụng đất” là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Trên khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên Nhà nƣớc không mất đi quyền sở hữu về đất đai của mình thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể1. Khái niệm “Quyền sử dụng đất” đã đƣợc đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nhƣng nhìn chung, khái niệm quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là trên các khía cạnh: 1. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai. 2. Chủ thể thực hiện việc khai thác giấ trị của đất đai chính là ngƣời sử dụng đất trong đó có hộ gia đình, cá nhân. 3. Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu. Bản chất của đất đai là tài sản thuộc sở hữu của quốc gia. Tuy nhiên khi hộ gia đình, các nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất 1 Nguyễn Thành Luân, “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”. 13 thì có nghĩa các hộ gia đình, cá nhân này là những chủ thể này có quyền dân sự về tài sản theo pháp luật đối với với thửa đất cụ thể đã đƣợc giao. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc giữ vai trò ngƣời đại diện, song Nhà nƣớc chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất mà lại không thể trực tiếp sử dụng. Nghị quyết số 19 - NQ/TW ngày 31/10/2012 (Của Hội nghị lần thứ 6 - Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI) khẳng định “Quyền sử dụng đất” là “một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu”. Nhƣ vậy các chủ thể có quyền sử dụng đất nhƣng không có quyền sở hữu về đất đai. Hiện nay các văn bản pháp luật không quy định về hộ gia đình nhƣng theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Hộ gia đình là những người có quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đát tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Từ đó nhìn nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo các phƣơng diện: - Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là khả năng chiếm hữu, sử dụng một diện tích đất nhất định nhằm khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho cuộc sống của hộ gia đình, cá nhân. - Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một chế định pháp luật gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân so với các chủ thể sử dụng đất khác. Thông qua mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về quyền của ngƣời không phải là chủ sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất và phƣơng thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của ngƣời không phải 14 là chủ sở hữu đó cũng đƣợc thực hiện nhƣ bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản là đất đai. Vì vậy quyền sử dụng đất có thể hiểu theo định nghĩa: “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất.”. Theo đó, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một quyền tài sản riêng biệt đƣợc pháp luật quy định và chủ sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền năng pháp lý đối với loại tài sản này. Cụ thể quyền sử dụng đất không phải là quyền độc lập mà là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai do Nhà nƣớc làm đại diện và đƣợc thực hiện theo các trình tự, thủ tục về đất đai. 4. Khái niệm pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 1.2. Đặc điểm pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân đƣợc phát sinh trên cơ sở của Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền hoặc từ giao dịch dân sựnhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. Do đó, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có các đặc điểm cơ bản sau: a. Quyền sử dụng đất - một quyền năng của chủ sở hữu đất đai 15 Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, chính vì vậy, Nhà nƣớc có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai và thực hiện các chức năng chủ yếu là chức năng thống nhất, điều phối đối với đất đai. Với tƣ cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nƣớc còn có đầy đủ quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt theo quy định tại Điều 158 - Bộ luật Dân sự. Nhƣ vậy, dƣới góc độ này, đất đai là tài sản đƣợc Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu; đồng thời Nhà nƣớc có quyền sử dụng tài sản này theo quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” tại điều 189 - Bộ luật dân sự. Nhƣ vậy Nhà nƣớc là chủ sở hữu đất đai và có quyền sử dụng đất, hoặc ngƣời không phải là chủ sở hữu chỉ đƣợc sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu theo quy định của pháp luật bao gồm ngƣời nhận đƣợc quyền sử dụng thông qua giao dịch; ngƣời chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhƣng ngay tình; ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nƣớc… b. Quyền sử dụng đất - một quyền về tài sản. Nhà nƣớc trực tiếp thực hiện quyền về tài sản đối với đất đai. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng tất cả tài sản này mà trao quyền sử dụng lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất... Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Nhƣ vậy, dƣới góc độ này, quyền sử dụng đất đƣợc coi là một loại quyền tài sản. Vì vậy Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất đƣợc thực hiện các giao dịch đối với tài sản này. 16 Ngƣời sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất của mình thông qua việc mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và trở thành đối tƣợng của giao dịch. Bên cạnh các đặc điểm trên thì quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn có những đặc thù sau: - Quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đƣợc xác định giá trị và đƣợc phép chuyển đổi trên thị trƣờng. - Do tính chất đặc thù “Quyền sở hữu toàn dân về đất đai”, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đƣợc xác lập thông qua việc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ các giao dịch dân sự theo quy định. - Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với các lợi ích từ đầu tƣ, khai thác, hƣởng thành quả, giá trị, công dụng đối với hoạt động chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Việc khai thác giá trị đất của hộ gia đình, cá nhân có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong hoạt động canh tác, trồng trọt hay trong các hoạt động xây dựng nhà xƣởng, khu công nghiệp …Nhƣ vậy, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và những lợi ích vật chất của tài sản, nhƣng không phải chỉ thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu mà bị giới hạn trong một phạm vi nhất định thông qua các hình thức chủ sử dụng đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất … 17 1.2.2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Điều 17 Luật đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây: 1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; 2. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; 3. Công nhận quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, về nguyên tắc, ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hợp pháp mới đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất. trên sơ sở phải có căn cứ về việc đƣợc giao, cho thuế đất, nhận chuyển nhƣợng đất hợp pháp. Ngoài ra, trƣờng hợp Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đƣợc xuất phát từ thực tế sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo hiện trạng sử dụng. Bên cạnh đó, Điều 179 - Luật Đất đai 2013 đƣa ra các quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất gồm: - Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trƣờng hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tƣ dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có 18 quyền tự đầu tƣ trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Quy định hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đƣợc bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều kiện theo quy định pháp luật và cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự. Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất theo quy định hộ gia đình thuê đất có quyền và nghĩa vụ khác liên quan đến tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê gồm quyền bán tài sản, thừa kế, tặng cho tài sản, quyền cho thuê tài sản, quyền thế chấp bằng tài sản và quyền góp vốn bằng tài sản. Cụ thể: 1. Hộ gia đình thuê đất trả tiền hàng năm có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Sau khi mua, ngƣời mua tài sản đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã đƣợc xác định; 2. Quyền thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; ngƣời nhận thừa kế, ngƣời đƣợc tặng cho tài sản đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã đƣợc xác định; 3. Quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự. Bên thuê cũng có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu đƣợc bên cho thuê đồng ý. 4. Quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Ngoài ra hộ gia đình thuê đất cũng có các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật khi thế chấp tài sản. 5. Hộ gia đình thuê đất có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài để hợp tác sản xuất, 19 kinh doanh. Ngƣời nhận góp vốn bằng tài sản đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã đƣợc xác định. - Quy định một số hạn chế đối với ngƣời có quyền tham gia vào giao dịch. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc chỉ có quyền tham gia vào giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phƣờng, thị trấn của hộ gia đình cá nhân đƣợc giao đất nông nghiệp; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có quyền nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không có quyền nhận tặng cho, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong các khu vực này; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài chỉ có quyền nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở, trừ trƣờng hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở. Đối với các loại đất khác thì chỉ đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; ngƣời không đủ điều kiện nhận chuyển nhƣợng dự án bất động sản không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà, công trình xây dựng mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trƣờng hợp dự án đƣợc phép phân lô, bán nền. - Quy định tùy từng đối tƣợng nhận quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân liên doanh... sẽ có quyền đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thông qua một số hình thức nhận tặng cho, nhận thừa kế, góp vốn; mua, thuê mua, thông qua việc Nhà nƣớc giao đất để thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; thông qua việc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang đƣợc sử dụng ổn định; theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử 20