Tài liệu Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước ở việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ---------------- NGUYỄN THỊ THANH XUÂN PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ---------------- NGUYỄN THỊ THANH XUÂN PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9380107 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. PGS.TS PHẠM THỊ GIANG THU 2. PGS. TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi d ƣới sự h ƣớng dẫn của Pgs.Ts Phạm Thị Giang Thu và Pgs.Ts Nguyễn Thị Nga. Các số liệu, minh chứng trong luận án đều đƣợc trích dẫn nguồn trung thực. Những kết luận của luận án chƣa đƣợc ai công bố trong công trình khoa học nào. Tác giả luận án Nguyễn Thị Thanh Xuân MỤC LỤC MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1 Chƣơng 1 ........................................................................................................... 7 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........ 7 CỦA LUẬN ÁN................................................................................................ 7 1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án ........ 7 1.2. Đánh giá kết quả các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận án và các vấn đề luận án cần nghiên cứu ........................................................ 17 1.3 Cơ sở lý thuyết của luận án ................................................................... 21 1.4 Về hƣớng tiếp cận của luận án............................................................... 25 Chƣơng 2 ......................................................................................................... 27 LÝ LUẬN VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ PHÁP LUẬT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC ................................................................................... 27 2.1. Lý luận về nghĩa vụ tài chính của ng ƣời sử dụng đất đối với Nhà n ƣớc . 27 2.2. Lý luận pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ......................................................................................................... 46 2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến pháp luật về về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ......................................................................... 55 Chƣơng 3 ......................................................................................................... 69 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ..................... 69 ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY....................................... 69 3.1 Thực trạng pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay ....................................................................... 69 3.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay ........................................................ 116 Chƣơng 4 ....................................................................................................... 128 2 ĐỊNH HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY....................128 4.1 Quan điểm và định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay...................................128 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc.........................................................................................................133 KẾT LUẬN..........................................................................................................................................149 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................151 3 DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền nhà ở và tào sản khác gắn liền với đất KTTT : Kinh tế thị trƣờng NSDĐ : Ngƣời sử dụng đất NVTC : Nghĩa vụ tài chính QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHTD : Sở hữu toàn dân UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa 4 sở hữu MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế của các quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai là tài sản công và quyền quản lý, thu lợi của Nhà n ƣớc đối với tài sản công đƣợc chế định bằng pháp luật đất đai. Đất đai đ ƣợc khai thác, sử dụng hiệu quả hay không phụ thuộc vào mức độ vốn hóa để chuyển tài nguyên thành tài sản, thành vốn. Đảm bảo quyền bình đẳng trong việc tiếp cận, sử dụng tài sản công của mọi chủ thể trong nền kinh tế chính là đảm bảo công bằng cả về kinh tế và xã hội của các chủ thể trong quan hệ đất đai. Trong bốn công cụ quản lý của các lý thuyết về quản lý đất đai hiện nay [14], công cụ tài chính đất đai giữ vai trò cân bằng lợi ích của các bên một cách trực tiếp nhất. Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (khóa XI) - Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 đã xác định hoàn thiện pháp luật về tài chính đất đai là một nội dung cần thực hiện trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đƣa nƣớc ta cơ bản trở thành n ƣớc công nghiệp theo hƣớng hiện đại. Tiếp tục thực hiện mục tiêu này, Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 Hội nghị Trung ƣơng 5 Khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị tr ƣờng ở Việt Nam đã định hƣớng yêu cầu cải cách với những tiêu chí rõ ràng; cụ thể “cải cách mạnh mẽ chính sách tài chính về đất đai theo h ƣớng đơn giản, ổn định, công khai, minh bạch và công bằng”[26] là một trong các nhiệm vụ trƣớc mắt. Tính đến hết 31/12/2018, diện tích đất đƣa vào sử dụng ở n ƣớc ta là 93.7% tổng diện tích đất tự nhiên [88]. Thu ngân sách từ đất giai đoạn 2013 – 2018, chiếm tỉ trọng trung bình khoảng 14,4% thu nội địa. Từ sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, tỉ lệ thu ngân sách từ đất trên tổng thu nội địa tăng đáng kể cả về tổng thu lẫn tỉ lệ phần trăm; Cụ thể từ 11,1% (năm 2013), 11,4% (năm 2014) lên 13.3% (năm 2015), 15,9% (năm 2016), 16,8% (năm 2017) và 17,9% (năm 2018). Nội dung thu ngân sách từ đất hiện tập trung chủ yếu vào nghĩa vụ tài chính (NVTC) của ng ƣời sử dụng đất (NSDĐ) đối với Nhà nƣớc. Mặc dù kết quả thu ngân sách từ đất luôn tăng cao trong những năm gần đây nhƣng nguồn thu mang yếu tố quyết định lại không ổn định, thiếu bền vững. Thuế thu từ đất có cơ sở thu ổn định nhƣng mức thu lại thấp, tỉ trọng thu thuế đất trên tổng thu từ đất chƣa đến 1,3%, thấp hơn chi phí quản lý thuế. Theo một nghiên cứu của Ngân hàng thế giới thì chi phí hoạt động quản lý thuế của Việt Nam chiếm đến 2% tổng thu từ thuế [29]. Nhƣ vậy, thuế đất 1 đai hiện nay không đủ để bù đắp chi phí hành thu. Ng ƣợc lại, tiền sử dụng đất là khoản thu ngân sách từ đất chiếm tỉ trọng lớn nhất, trung bình khoảng 70% nguồn thu ngân sách từ đất nhƣng cơ sở thu không bền vững. Gần đây nhất, báo cáo số 42/BC-KTNN ngày 11 tháng 5 năm 2020 của Kiểm toán Nhà n ƣớc về quyết toán ngân sách năm 2018 cho thấy thu ngân sách năm 2018 bằng 110,7% năm 2017, song kết quả tăng thu nội địa chủ yếu từ thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất chỉ thu đƣợc một lần cho một diện tích đất cụ thể, không thu hàng năm. Với tỉ lệ đất tự nhiên đã đƣa vào sử dụng cao nhƣ hiện nay, tƣơng lai thu từ đất trong t ƣơng lai sẽ giảm mạnh, không bảo đảm quyền kinh tế của chủ sở hữu đất. Tình hình hoạt động quản lý, sử dụng đất tại các địa ph ƣơng từ năm 2013 đến năm 2020 [102] qua thanh tra của Thanh tra Chính phủ và kiểm toán của Kiểm toán Nhà nƣớc [101] cho thấy tồn tại những hạn chế trong quy định về NVTC của NSDĐ và sai phạm trong thực thi pháp luật. Hầu hết các địa phƣơng đều xảy ra tình trạng thất thu ngân sách từ đất, phổ biến là xác định không đúng NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc, tính không đúng, không đủ, chậm thu, chậm nộp mà không phạt chậm nộp... Nguyên nhân của tình trạng trên xuất phát từ thực trạng pháp luật NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc chƣa hoàn thiện. Quy định về xác định NVTC nhƣ loại đất, đơn giá, chu kỳ giá, thuế suất… còn nhiều bất cập. Thực trạng pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc vẫn còn nhiều kẽ hở và khoảng trống pháp lý dẫn tới gian lận, trốn và tránh thực hiện pháp luật. Thực hiện pháp luật còn tồn tại tình trạng không tuân thủ, không thi hành pháp luật từ phía NSDĐ và áp dụng pháp luật không chính xác từ phía cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thuế. NSDĐ trốn và tránh thực hiện NVTC đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, không làm thủ tục hợp pháp để trốn nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập. Cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế áp dụng pháp luật còn nhiều sai phạm nh ƣ: không ký hợp đồng thuê đất, không làm phiếu chuyển thông tin địa chính nên không thể xác định NVTC của NSDĐ, tính không đúng, không đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, áp dụng quy định miễn giảm không đúng đối tƣợng... Tất cả thực trạng trên đã và đang gây thất thu ngân sách Nhà nƣớc từ đất ở Việt Nam. Nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước ở Việt Nam hiện nay là rất cấp thiết. Nghiên cứu này sẽ góp phần giải quyết những tồn tại trong thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về tài chính đất đai. Công cụ tài chính trong quản lý đất đai đ ƣợc hoàn thiện sẽ phát huy tốt nguồn lực đất đai, thúc đẩy quá trình vốn hóa đất đai đƣợc hiệu quả. 2 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận án nhằm hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà n ƣớc và đ ƣa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật ở Việt Nam. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về nghĩa vụ tài chính và lý luận về pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà n ƣớc: Cụ thể phân tích làm rõ các cơ sở lý thuyết về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà n ƣớc của NSDĐ; vai trò của tài chính về đất trong quản lý đất đai, đặc điểm pháp luật về NVTC của NSDĐ; tiêu chí, nguồn luật, cơ cấu nội dung của pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất trong bối cảnh cải cách tài chính đất đai để hƣớng tới hoàn thiện thể chế KTTT định h ƣớng XHCN. Luận án tập trung phân tích nội dung các quy định về thời điểm phát sinh nghĩa vụ, phạm vi nghĩa vụ, thời điểm đến hạn thực hiện nghĩa vụ, trình tự thủ tục thực hiện từng loại tiền trong nhóm NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Thứ ba, trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật và những khó khăn, hạn chế, nguyên nhân, yêu cầu điều chỉnh pháp luật, luận án đ ƣa ra định h ƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu Thứ nhất, nghiên cứu các lý thuyết kinh tế về địa tô của Karl Marx, lý thuyết về đánh thuế đất đai của Adam Smith, Henry George để làm tiền đề cho lý luận về pháp luật NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay. Thứ hai, nghiên cứu các quy định pháp luật về NVTC của NSDĐ từ Luật đất đai năm 1987 đến pháp luật hiện hành và thực trạng pháp luật. Thứ ba, nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở một số tỉnh thành và kết quả hành thu tài chính đất đai trên phạm vi cả nƣớc. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc đi sâu phân tích, tìm hiểu các quy định hiện hành về nghĩa vụ tài chính 3 của NSDĐ đối với Nhà nƣớc, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ. Về không gian: nghiên cứu việc thực hiện pháp luật trên phạm vi cả nƣớc; Về thời gian: Do quyết toán ngân sách Nhà nƣớc đƣợc thực hiện chậm hơn so với năm hành thu khoảng hai (02) năm nên số liệu thu ngân sách từ đất đ ƣợc sử dụng trong khoảng thời gian từ 2013 đến 2018. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ: phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp hệ thống hóa và phƣơng pháp luật học so sánh. - Phƣơng pháp tổng hợp đƣợc sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc để rút ra những kết luận, nhận định tổng quát; làm cơ sở cho xây dựng quan điểm và đề xuất giải pháp hoàn thiện. - Phƣơng pháp hệ thống hóa đƣợc sử dụng trong toàn bộ các chƣơng của luận án nhằm trình bày các nội dung, vấn đề theo một bố cục hợp lý, gắn kết. - Phƣơng pháp phân tích đƣợc sử dụng ở tất cả các chƣơng trong luận án để luận giải các vấn đề đặt ra từ lý luận đến thực tiễn về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. - Phƣơng pháp luật học so sánh đƣợc sử dụng vào ch ƣơng 2 và ch ƣơng 4 của luận án. Trên cơ sở quy định của các quốc gia trên thế giới về NVTC của chủ đất đối với Nhà nƣớc, luận án rút ra những điểm t ƣơng đồng, khác biệt, so sánh để đánh giá đƣợc những ƣu, nhƣợc điểm của pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam; trên cơ sở đó xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật. 5. Những điểm mới của luận án Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu liên quan đến NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc, với sự nghiên cứu độc lập và nghiêm túc, luận án có những đóng góp khoa học sau đây: - Thứ nhất, luận án đã tổng hợp và xây dựng một cách hệ thống những vấn đề lý luận về nghĩa vụ tài chính và lý luận pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Các lý thuyết kinh tế về địa tô của K. Mark, lý thuyết về đánh thuế đất đai của Adam Smith và Henry Goerge đƣợc phân tích để luận giải cơ sở thu, cơ sở hình thành nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Bên cạnh đó, luận án còn làm rõ đặc điểm, cơ cấu nội dung pháp luật, tiêu chí, nguồn của pháp luật và các yếu tố tác động đến việc xây dựng và thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Dựa trên cơ sở lý thuyết, luận án đề xuất cơ sở xây dựng cấu trúc nội dung pháp luật về NVTC của NSDĐ, xác định nội hàm thuật ngữ “thu tài chính 4 từ đất” trong pháp luật hiện hành, làm cơ sở xây dựng quy định các khoản thu cụ thể. - Thứ hai, luận án đã phân tích thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Dựa trên xây dựng cấu trúc nội dung pháp luật NVTC của NSDĐ, luận án đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí đất đai. Một trong những điểm mới của luận án chính là cách thức tiếp cận thực trạng pháp luật về các khoản thu từ đất mà NSDĐ phải nộp. Luận án phân tích quy định theo cơ cấu nội dung pháp luật về NVTC của NSDĐ mà luận án đã xây dựng ở phần lý luận. Quy định của pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) và lệ phí đất đai phải đƣợc làm rõ theo cơ cấu: thời điểm phát sinh nghĩa vụ, phạm vi nghĩa vụ (mức nộp, giá đất, cách xác định), cơ sở thu, thời điểm đến hạn thực hiện nghĩa vụ, thủ tục thực hiện, chính sách miễn giảm... Từ thực trạng thực hiện pháp luật nêu trên, luận án chỉ ra những bất cập, hạn chế của pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc: (i) quy định về các loại nghĩa vụ tài chính cụ thể vẫn chƣa bao quát hết các cơ sở thu, chƣa bảo đảm tính ổn định, minh bạch, công bằng và thực tiễn hành thu vẫn tồn tại nhiều gian lận, thất thoát; (ii) thất thoát tiền sử dụng đất do quy định về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất còn bất cập; (iii) thất thoát tiền thuê đất do công tác quản lý đất đai lỏng lẻo và thiếu quy định điều chỉnh; (iv) thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ hiện nay có cơ sở thuế không thống nhất giữa Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật thuế thu nhập cá nhân; (v) quy định về NVTC của NSDĐ chƣa điều chỉnh kịp thời những sản phẩm BĐS mới phát sinh trên thị trƣờng hiện nay. - Thứ ba, luận án đƣa ra định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc, phù hợp với mục tiêu cải cách tài chính đất đai và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay: (i) xây dựng các loại nghĩa vụ tài chính có cơ sở thu là giá trị tăng thêm từ đất bằng công cụ thuế, bổ sung thuế đánh trên phần giá trị tăng thêm; (ii) bổ sung chế tài trong tr ƣờng hợp chậm xác định NVTC; (iii) hoàn thiện quy định về thủ tục cho thuê đất để quy định thống nhất thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất; (iv) hoàn thiện quy định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua đấu giá theo h ƣớng xác định theo từng năm tài chính; (v) các giải pháp tránh thất thoát tiền thuê đất; (vi) thuế sử dụng đất cần quy định thuế suất ở mức hợp lý hơn, phù hợp với cơ sở thu; (vii) thống nhất quy định cơ sở thuế của thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ của cá 5 nhân và doanh nghiệp là nhƣ nhau theo hƣớng đánh trên thu nhập ròng để bảo đảm nhất quán với bản chất thuế này; (viii) hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính và hình thức thanh toán trong giao dịch đất đai. Những giải pháp luận án đƣa ra bao quát từ cơ sở thu đến thủ tục thực hiện, từ quy định chung đến quy định cụ thể. 6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận án Thứ nhất, về mặt lý luận, luận án là công trình khoa học nghiên cứu một cách hệ thống các vấn đề từ cơ sở lý thuyết, lý luận đến thực trạng pháp luật về nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Luận án đã tổng hợp, vận dụng các lý thuyết của các nhà kinh tế học tƣ sản cổ điển nhƣ lý thuyết kinh tế về địa tô, lý thuyết về đánh thuế đất đai để luận giải cơ sở hình thành NVTC đất đai của NSDĐ. Cơ sở lý luận cho pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà n ƣớc cũng đ ƣợc luận án làm rõ. Những nghiên cứu về mặt lý luận của luận án có thể góp phần giúp các nhà nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện các nguyên tắc, tiêu chí của NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc khi sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2013. Thứ hai, về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà n ƣớc của luận án đã chỉ ra những bất cập, vƣớng mắc, khoảng trống trong điều chỉnh pháp luật hiện nay. Luận án đã đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về NVTC đối của NSDĐ với Nhà n ƣớc; gợi mở cho các nhà lập pháp tham khảo nhƣ một quan điểm đề xuất sửa đổi Luật đất đai năm 2013. 7. Cơ cấu của luận án Luận án gồm có: Phần mở đầu; Bốn chƣơng; Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo; Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của luận án Chƣơng 2: Lý luận về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất và về pháp luật nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc Chƣơng 3: Thực trạng pháp luật và đánh giá việc thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay Chƣơng 4: Định hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay 6 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN 1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án Trong phần tổng quan, luận án chỉ tập trung trình bày kết quả của các công trình nghiên cứu liên quan tới các vấn đề cơ bản mà luận án nghiên cứu, cụ thể nh ƣ: những vấn đề lý luận về tài chính đất đai và nghĩa vụ tài chính, cơ sở lý thuyết của nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện các khoản thu tài chính đất đai ở Việt Nam. Trên cơ sở tóm tắt kết quả của các công trình nghiên cứu, luận án đánh giá những vấn đề đã đ ƣợc các tác giả giải quyết, những vấn đề luận án kế thừa và những vấn đề luận án cần làm sáng tỏ. 1.1.1 Các công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến những vấn đề lý luận nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người sử dụng đất Chính sách tài chính đất đai và nghĩa vụ tài chính của NSDĐ là hai thuật ngữ pháp lý đƣợc sử dụng phổ biến trong pháp luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, không có văn bản pháp luật nào giải thích hay định nghĩa hai thuật ngữ nêu trên một cách đầy đủ, trọn vẹn. Khái quát tình hình nghiên cứu cho thấy các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án đã tập trung vào các vấn đề sau: Thứ nhất, về vai trò của tài chính đất đai nói chung và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước nói riêng trong chính sách đất đai + Sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai” của TS. Phạm Văn Võ do NXB Lao động xuất bản năm 2012 đã bàn về thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam, trong đó có việc thực hiện thông qua chính sách tài chính về đất đai. Theo tác giả, chính sách tài chính đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng và đƣợc coi là phần hồn của chính sách đất đai nói chung trong việc đƣa quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị tr ƣờng. Chính sách tài chính đất đai đƣợc nhận định là công cụ để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất. Tác giả cũng chỉ ra những hạn chế trong tài chính đất đai hiện nay liên quan đến vấn đề giá đất và nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc từ đất, điều tiết thị tr ƣờng bằng công cụ tài chính chƣa đƣợc bảo đảm. Nhà nƣớc hầu nhƣ chỉ quan tâm đến những nguồn thu trƣớc mắt, dễ thực hiện nhƣ nguồn thu trong quá trình xác lập 7 quyền sử dụng đất; đồng thời chƣa có chính sách tài chính hữu hiệu để chống đầu cơ đất. + Sách “Bí ẩn của vốn” của tác giả, do Nguyễn Quang A dịch, xuất bản bởi Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, năm 2016, đã nêu lên những luận điểm liên quan đến tác động hữu cơ giữa sở hữu đất đai với vốn hóa đất đai. Ng ƣời dân ở những nƣớc chậm phát triển thƣờng không có quyền pháp lý đối với đất đai ở mức cao, chỉ tiệm cận ít hay nhiều với sở hữu mà thôi. Khi quyền tài sản bị giới hạn, ví dụ nhƣ ngƣời dân sinh sống trên một bất động sản mà họ không có quyền sở hữu, thì khả năng vốn hóa đất đai là rất thấp. Đó sẽ chỉ là những tài sản chết, không thể l ƣu thông và chuyển hóa thành vốn. Ngƣợc lại, những khu vực giải phóng các nguồn lực, trong đó có đất đai, khỏi những ràng buộc thể chế thì đất đai có thêm các thuộc tính động, vốn hóa dễ dàng. + Đề tài cấp Bộ “Cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất đai ở nước ta” năm 1996 do PTS Phạm Đức Phong, Cục trƣởng Cục quản lý công sản (Bộ Tài chính) làm chủ nhiệm đề tài đã phân tích một cách khoa học những cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất đai ở nƣớc ta từ năm 1955 đến 1996 và đ ƣa ra những định h ƣớng nhằm tăng cƣờng và hoàn thiện cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất có tính khả thi nhƣ sau: Định giá đất đai theo hƣớng đƣa vào các yếu tố khả năng sinh lợi, quan hệ cung cầu về đất khắc phục tình trạng định giá đất theo yếu tố chủ quan. Theo đó Nhà nƣớc xác định giá đất cụ thể cho các trƣờng hợp sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở có khả năng sinh lợi cao; giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất và giá đất ở những nơi nhà nƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Nghiên cứu cũng đề xuất quá trình sử dụng đất, nhà nƣớc chỉ nên thu thuế sử dụng đất đối với đất giao và tiền thuê đất đối với đất thuê. Bên cạnh đó, cần điều tiết thu nhập có đ ƣợc từ chuyển quyền SDĐ bằng thuế thu nhập. Đối với thuế sử dụng đất nên thực hiện tính thuế dựa vào giá trị đất. Tuy nhiên, đề tài đƣợc thực hiện trong khoảng thời gian Luật đất đai năm 1993 còn hiệu lực nên hầu hết các vấn đề nhóm nghiên cứu đề xuất đến nay đã đ ƣợc quy định trong pháp luật hiện hành. + Đề tài cấp Nhà nƣớc “Thể chế về đất đai trong quá trình phát triển đất nước” năm 2015 do PGS.TS Nguyễn Cúc, Học Viện chính trị Khu vực I làm chủ nhiệm đề tài đã nghiên cứu các lý thuyết hiện đại về quan hệ đất đai và thể chế đất đai của Việt Nam từ trƣớc đến nay. Đề tài cũng đề cập đến các chính sách có liên quan trong đó có chính sách tài chính đất đai. Tuy nhiên, đề tài chỉ bàn sâu và bao quát những bất cập đối với chính sách tài chính đất đai giai đoạn từ năm 2003 đến 8 năm 2013. Giai đoạn sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực đƣợc đề tài quan tâm đề xuất liên quan đến thuế đất, định giá đất và giám sát tài chính đất đai. Nghiên cứu của tác giả có ý nghĩa đối với luận án trong nhận thức mối liên hệ, t ƣơng quan giữa chính sách tài chính về đất đai với các chính sách khác. + Sách chuyên khảo“Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” năm 2013 của PGS.TS Trần Thị Minh Châu, do Nxb Chính trị quốc gia xuất bản đã đƣa ra những phân tích và nhận định về một số loại nghĩa vụ tài chính đất đai của ngƣời sử dụng đất d ƣới cái nhìn của vốn hóa đất đai nhƣ sau: i) Quyền thực thi các chính sách tài chính đối với đất nh ƣ thu các loại thuế là quyền có tính hai mặt: một là quyền của Nhà n ƣớc với t ƣ cách là cơ quan công quyền thu thuế từ đất nhằm huy động nguồn tài chính phục vụ hoạt động của Nhà nƣớc (là nội dung của chính sách tài chính đất đai) và hai là Nhà n ƣớc thực hiện quyền thu địa tô về cho chủ sở hữu; ii) Thuế thu nhập từ chuyển nh ƣợng quyền sử dụng đất là phƣơng thức hợp lý nhất để Nhà n ƣớc thu vừa với t ƣ cách là ngƣời quản lý, vừa với tƣ cách là nhà đầu tƣ xã hội để phân phối lại lợi ích từ đất đai không do đầu tƣ mà có; iii) Chính sách tài chính đƣợc xây dựng theo hƣớng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất tăng cả về quy mô và tốc độ đã chứng tỏ Nhà n ƣớc tích cực chuyển tài sản đất thành tiền để đầu tƣ lĩnh vực khác. + Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Trần Quang Huy năm 2008 cũng đã đề cập đến một trong các loại nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc của ngƣời sử dụng đất, đó là tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đề tài chủ yếu tập trung vào cơ chế giá áp dụng trong giao đất là giá giao chỉ định do Ủy ban nhân quy định và giá đấu giá khi thực hiện phƣơng thức giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng quỹ đất. Các quy định đ ƣợc luận án nghiên cứu, làm sáng tỏ đều là Luật đất đai năm 2003 và hiện tại cũng đã đƣợc sửa đổi. + Luận án tiến sĩ “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – những vấn đề lý luận và thực tiễn” năm 2012 của tác giả Vũ Anh cũng đề cập đến giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, trong đó có giải pháp hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật điều tiết thị tr ƣờng bất động sản bằng công cụ tài chính thông qua các luật thuế về bất động sản. Luận án cũng đề xuất thống nhất luật thuế sử dụng đất và hoàn thiện quy định về tiền sử dụng đất. + Luận án tiến sĩ “Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân” của tác giả Huỳnh Văn Diện năm 2016 đã nghiên cứu một cách hệ thống thuế thu nhập cá nhân, đánh giá thực trạng thu thuế mà trọng tâm là thực tiễn tại địa bàn Thành phố Cần Thơ. 9 Tuy nhiên, nghiên cứu đƣợc thực hiện trên tất cả các khoản thu nhập chịu thuế của cá nhân mà không chuyên sâu vào thu nhập từ chuyển QSDĐ. Nghiên cứu có giá trị cho luận án tham khảo những nhận thức chung về thuế thu nhập cá nhân. Thứ hai, về cơ sở cho việc hình thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước + Đề tài cấp Bộ “Lý luận Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về vấn đề ruộng đất và vận dụng nó vào hoàn thiện Luật đất đai Việt Nam” năm 2006 do PGS.TS Nguyễn Đình Kháng, Viện Kinh tế Chính trị học (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh) làm chủ nhiệm đã nghiên cứu một cách hệ thống cơ sở lý luận, trong đó có cơ sở lý thuyết hình thành quyền tối cao của chủ sở hữu đất ở Việt Nam; những vận dụng của Việt Nam qua các thời kỳ trong xây dựng chính sách đất đai. Nghiên cứu có giá trị to lớn đối với luận án trong việc tiếp thu những nhận thức quan trọng về lý thuyết kinh tế địa tô của Mác trong luận giải cơ sở hình thành tài chính đất đai. + Sách chuyên khảo “Kinh tế tài nguyên đất” năm 2002 do Pgs.Ts Ngô Đức Cát chủ biên, Nxb Nông nghiệp xuất bản, là công trình nghiên cứu ở góc độ kinh tế học về đất đai. Nghiên cứu đã chỉ ra một số lý thuyết kinh tế có thể ứng dụng trong quản trị đất đai. Mặc dù không xem xét vấn đề ở góc độ luật học nh ƣng nghiên cứu có giá trị lớn đối với luận án trong xây dựng cơ sở lý thuyết, góp phần giúp luận án phát triển phần lý luận và luận giải cho quyền thực hiện về mặt kinh tế của chủ sử hữu đất bằng quy định nghĩa vụ tài chính cho NSDĐ. + Bài viết “Cơ sở hình thành các chính sách kinh tế trong quản lý đất đai theo cơ chế thị trường” của tác giả Hoàng Văn Cƣờng đăng trên Tạp chí Địa chính, số 2 năm 2006 đã khái quát đƣợc mối liên hệ giữa chính sách kinh tế và sự thay đổi các quyền năng về đất đai. Bên cạnh đó, bài viết cũng khẳng định và phân tích vấn đề phân phối địa tô chính là cơ sở hình thành chính sách đất đai. Trong chính sách đất đai, giá đất giữ vai trò quan trọng trong chính sách cung về đất còn chính sách thuế lại giữ vai trò trong kiểm soát cầu về đất đai. + Bài viết “Tác động của chính sách thuế đến thị trường bất động sản” của tác giả Phạm Hữu Hồng Thái đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 9 – Tháng 9/2017 đã chỉ ra vai trò của thuế đối với giá nhà đất. Bài viết cũng đã nêu các lý thuyết kinh tế chính liên quan đến vai trò của thuế đối với thị trƣờng bất động sản (BĐS). Thứ ba, về một số nghĩa vụ tài chính đất đai cụ thể của các quốc gia trên thế giới có thể so sánh, gợi mở cho Việt Nam 10 + Sách tham khảo “Thuế tài sản – Kinh nghiệm thế giới và hướng vận dụng tại Việt Nam” năm 2003 của TS. Qúach Đức Pháp và Ths. Dƣơng Thị Ninh, do NXB Chính trị quốc gia xuất bản trình bày khái lƣợc quy định và các khoản thu từ đất ở Việt Nam giai đoạn trƣớc năm 2003. Nghiên cứu này đã gợi mở cho luận án những so sánh vận dụng vào Việt Nam một loại nghĩa vụ tài chính mà một số quốc gia khác trên thế giới đã áp dụng – đó là thuế tài sản đối với đất . + Đề tài cấp Bộ “Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam” năm 2012 của tác giả Trần Tú Cƣờng, Viện Chiến lƣợc, Chính sách Tài nguyên môi trƣờng (Bộ Tài nguyên và môi trƣờng) làm chủ nhiệm đề tài đã nghiên cứu về sở hữu đất đai của các quốc gia điển hình nh ƣ Cộng hòa Liên Bang Nga, Hợp chủng quốc Hoa Kỳ, Vƣơng quốc Anh, Cộng hòa Malaysia, Trung Quốc và Nhật Bản. Từ vấn đề sở hữu đất đai của từng quốc gia, đề tài đã nghiên cứu quyền của Nhà nƣớc lên việc sở hữu, sử dụng đất của công dân trong đó có quyền thu thuế về đất đai và bán đất công. Tuy chỉ đề cập đến các khoản thu từ đất không nhiều nhƣng nghiên cứu của tác giả có ý nghĩa cho luận án trong việc tham khảo để liên hệ, so sánh với Việt Nam trong xây dựng nghĩa vụ tài chính của NSDĐ. 1.1.2 Các công trình khoa học liên quan đến thực trạng pháp luật nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước + Bài viết “Khai thác nguồn thu từ bất động sản (đất đai) cho ngân sách Nhà nước trên địa bàn Hà Nội” của tác giả Lê Văn Bính đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 1 (452) năm 2016 đã khái quát tình hình thu tài chính đất đai trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014 và những tồn tại trong việc thực hiện thu ngân sách từ đất. Bài viết đƣa ra nhƣng đánh giá khái quát về thực tiễn thu tài chính đất đai ở Việt Nam: hệ thống các công cụ tài chính chƣa đủ mạnh; kết quả thu cũng nhƣ vai trò điều tiết thị trƣờng chƣa hiệu quả; nguồn lực tài chính đất đai chƣa đƣợc huy động đầy đủ; chính sách thuế đất đai ch ƣa đồng bộ với các chính sách về đăng ký, thanh toán giao dịch; xử lý nghĩa vụ tài chính ch ƣa tốt; ch ƣa giao, cho thuê đất qua đấu giá một cách triệt để. + Bài viết “Tài chính đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm” của Ts. Đinh Dũng Sỹ - Phó Vụ trƣởng Vụ pháp luật, Văn phòng Chính phủ, đƣợc đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 21(137), tháng 12/2008 đã nêu khái quát thực trạng pháp luật về các khoản thu tài chính liên quan đến đất đai theo Luật đất đai 2003 bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế tài 11 nguyên, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đối với từng khoản thu cụ thể, bài viết đã đƣa ra một số nhận xét khái quát và những định hƣớng cải cách nh ƣ sau: i) cần cải cách cơ bản căn cứ và ph ƣơng pháp tính thuế sử dụng đất nông nghiệp; ii) Nêu quan điểm không nên có khoản thu tiền sử dụng đất bởi khó xác định bản chất khoản thu tiền sử dụng đất và đặt khoản thu này bên cạnh các khoản thuế, lệ phí sẽ dẫn đến sự không bình đẳng trong nghĩa vụ tài chính của hai nhóm đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất và giao đất, nên gộp vào thuế hoặc lệ phí. Bài viết cũng cho rằng có sự bất bình đẳng giữa đối tƣợng đƣợc Nhà n ƣớc giao đất có thu tiền với đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất; vì đối t ƣợng đ ƣợc giao đất ngoài nộp tiền sử dụng đất còn phải nộp thuế sử dụng đất, trong khi đối t ƣợng thuê đất không phải nộp thuế này. (iii) Đề xuất gộp chung thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế nhà đất. (iv) Cho rằng thuế sử dụng đất đã mang màu sắc của thuế tài sản, nếu xây dựng Luật Thuế tài sản mà không xác định rõ phạm vi thì sẽ trùng với các luật thuế sử dụng đất. + Bài viết “Kiểm toán thu tiền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Đông Nam Bộ, thực trạng và kiến nghị” của tác giả Nguyễn Văn Hiệu – Phòng nghiệp vụ 2, Kiểm toán Nhà nƣớc Khu vực IV, đ ƣợc đăng trên Tạp chí Nghiên cứu khoa học kiểm toán, số 48 tháng 10/2011 đã khẳng định còn rất nhiều những bất cập, sai phạm trong thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất, cụ thể nhƣ sau: (i) Tính tiền sử dụng đất theo đơn giá thấp hơn đơn giá thực hiện nghĩa vụ tài chính tại thời điểm có quyết định giao đất, thời điểm bàn giao đất thực tế nh ƣ quy định của pháp luật gây thất thu cho ngân sách Nhà n ƣớc; (ii) Xác định không đúng vụ trí thửa đất, dẫn đến áp đơn giá tính tiền sử dụng đất thấp hơn mức quy định nhƣ đất vừa giáp mặt tiền, vừa giáp hẻm nhƣng tính theo giá đất trong hẻm; Một số trƣờng hợp cơ quan Tài nguyên Môi trƣờng làm phiếu chuyển thông tin địa chính không chính xác; (iii) Khấu trừ tiền bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của diện tích đất giao không thu tiền sử dụng đất vào tiền sử dụng đất phải nộp của diện tích đất giao có thu tiền không đúng quy định; (iiii) Có trƣờng hợp giao đất với mục đích là đất ở nhƣng thời hạn giao dƣới 70 năm là trái với quy định tại Điều 66 Luật đất đai 2003 (ổn định lâu dài) đã làm giảm nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu t ƣ với ngân sách Nhà nƣớc, trong khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ổn định lâu dài. + Bài viết “Những bất cập trong chính sách đối với nguồn thu tiền sử dụng đất và thuế đất ở Việt Nam” của PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, Phó Viện trƣởng Viện Chiến lƣợc Chính sách Tài nguyên và Môi trƣờng – Bộ Tài nguyên và môi tr ƣờng 12 đƣợc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế, số 46 (3+4/2012) đã khái quát chính sách thuế đất và thu tiền sử dụng đất trên cơ sở quy định của Luật đất đai năm 2003 gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc, lệ phí trƣớc bạ nhà đất. Bài viết chỉ nêu các văn bản điều chỉnh các khoản thu nói trên mà không trình bày, phân tích quy định pháp luật về tài chính đất đai. Tuy nhiên, tác giả đã nêu lên một số bất cập trong các chính sách trên nhƣ: sự bất cập giữa các nghị định và thông t ƣ dẫn đến có những hiểu sai và khó thực hiện trong triển khai thực tế; thu tiền thuê đất có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tƣ nƣớc ngoài với nhà đầu tƣ trong nƣớc; thất thu ngân sách khi áp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong giao đất qua hình thức chỉ định; ch ƣa có chính sách phù hợp để tăng nguồn thu điều tiết từ phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà n ƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng, quy hoạch khu thƣơng mại, đô thị. Trên cơ sở những phân tích trên, bài viết đã đề xuất hƣớng giải quyết những bất cấp cụ thể nhƣ: i) Cần ban hành một luật thuế chung về sử dụng đất, thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất; ii) Giá đất để tính thuế phải sát với giá đất giao dịch trên thị trƣờng và không cứng nhắc; iii) Không nên coi nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai là mục tiêu của quản lý, thay vào đó cần có quan điểm hàng đầu là phát triển quỹ đất, tạo cơ chế cho doanh nghiệp hoạt động tốt, tạo ra thế công bằng hợp lý là có ý thức đầu tƣ dài hạn. + Bài viết “Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam: Khe hở pháp luật và khuyến nghị” của tác giả Ngô Thị Hồng Ánh đăng trên Tạp chí Công Thƣơng, Số 1 – Tháng 1 năm 2020, “Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản” của tác giả Thanh Bình đăng trên Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng Tháng 2/2017, “Gian lận thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản” của tác giả Trần Thế Hệ đăng trên Tạp chí Luật sƣ Việt Nam số 4 năm 2016, Giải pháp nào chống lách thuế, gian lận thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản” [99] của tác giả Ths Lê Hà Diễm Chi, Trƣờng Đại học Tôn Đức Thắng đƣợc đăng trên website của Tạp chí tài chính ngày 07/4/2012 đã đề cập đến những điểm chƣa hoàn thiện của thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Theo đó, ngƣời tham gia giao dịch chuyển quyền có thể lách luật để chỉ phải trả loại thuế này ở mức thấp nhất. Bài viết đã chỉ ra các cách thức lách luật để trốn hoặc giảm thuế nhƣ lách thuế dựa vào phƣơng pháp tính thuế, lách thuế dựa vào các tr ƣờng hợp miễn thuế. Bên cạnh đó, tác giả cũng đƣa ra những gợi ý cho giải pháp chống lách thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. 13 + Bài viết “Cơ sở thu thuế đối với giá trị đất tăng thêm do Nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng” của GS.TS Dƣơng Thị Bình Minh – Trƣờng Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh và Ths. Nguyễn Thị Mỹ Linh – Trƣờng Đại học Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh đƣợc đăng trên tạp chí Phát triển kinh tế, tháng 6/2011 đã đặt vấn đề về giá trị gia tăng của đất từ các công trình giao thông đƣợc đầu t ƣ bởi Nhà n ƣớc vẫn chƣa đƣợc phân bổ hợp lý, chƣa mang lại nguồn thu bù đắp cho ngân sách Nhà nƣớc. Bài viết cho rằng giá trị đất tăng thêm trong tr ƣờng hợp này cần đ ƣợc đ ƣợc phân bổ một cách đúng mức giữa lợi ích của nhân dân và lợi ích của Nhà n ƣớc. Từ đó tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc, đồng thời góp phần tái tạo nguồn vốn đầu tƣ cho các công trình hạ tầng và bồi thƣờng xứng đáng cho những tổ chức và cá nhân bị thiệt thòi do giải tỏa, bảo đảm thực hiện công bằng xã hội. Bài viết liệt kê hệ thống thuế và thực trạng pháp luật về thuế đánh trên giá trị tăng thêm của đất gồm thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng đất, thuế thu vào hoạt động thừa kế, tặng cho QSDĐ. Tác giả khẳng định Việt Nam hiện chƣa có chính sách điều tiết địa tô chênh lệch hợp lý đối với các diện tích đất có khả năng sinh lợi tăng đột biết sau khi đƣợc Nhà n ƣớc đầu t ƣ hạ tầng. Nhằm giải quyết bất cập trên, bài viết nghiên cứu và đề xuất giải pháp thu thuế giá trị đất tăng thêm nhằm điều tiết một phần “thu nhập” từ giá trị đất tăng thêm do Nhà n ƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng mang lại với mục tiêu tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà n ƣớc và thực hiện công bằng xã hội. + Nghiên cứu “Unlocking land values to finance urban infrastructure” (Giải phóng giá trị đất đai cho đầu tƣ cơ sở hạ tầng) năm 2009 của tác giả George E. Peterson (World Bank and Public-Private Infrastructure Advisory Facility) bàn về vấn đề huy động tài chính từ đất đai đầu t ƣ cho cơ sở hạ tầng đô thị ở các quốc gia trên thế giới. Theo nghiên cứu này, nhiều quốc gia kể cả phát triển nh ƣ Anh, Mỹ… đến các quốc gia đang phát triển đều sử dụng công cụ tài chính để huy động nguồn lực đất đai vào phát triển hạ tầng đô thị. Cuốn sách đã trình bày chính sách tài chính đất đai của các quốc gia trên thế giới nhƣ chính sách thuế, định giá, đấu giá để khai thác tài chính đất đai với các loại thuế nhƣ thuế bù đắp tác động, thuế đánh vào phần giá trị tăng thêm từ đất, thuế khu vực lân cận.... Tác giả cũng đ ƣa ra những đánh giá, phân tích những hạn chế của các quy định về tài chính đất đai ở các quốc gia đƣợc viện dẫn. Nghiên cứu này có giá trị rất lớn cho luận án trong tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia, vận dụng vào Việt Nam để xây dựng đề xuất của luận án đối với nội dung điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do chủ đất đầu tƣ. 14