Tài liệu Pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá – thực trạng và giải pháp hoàn thiện

iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................ii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ................................................................................................... 9 1.1. Lý luận cơ bản về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ......................................... 9 1.1.1. Khái niệm thẩm định giá và kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ........................ 9 1.1.2. Vai trò của hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam ...................................................................................................... 17 1.1.3. Các nguyên tắc của kinh doanh dịch vụ thẩm định giá .................................... 21 1.2. Một số vấn đề cơ bản về pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ........... 24 1.2.1. Khái niệm và vai trò của pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ........... 24 1.2.2. Cấu trúc pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ..................................... 30 1.2.3. Nguồn của pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ................................. 31 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ ..................................................................................................................... 34 2.1. Các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá .................. 34 2.1.1. Quy định về hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp ................................. 34 2.1.2. Quy định về thẩm định viên về giá hành nghề .................................................. 49 2.1.3. Quy định về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ................................................................................................................................... 57 2.2. Đánh giá quá trình thực thi các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ................................................................................................................ 61 2.2.1. Một số kết quả đạt được ...................................................................................... 61 2.2.2. Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân ............................................................ 62 iv Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CƠ CHẾ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN .................................. 67 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ... 67 3.1.1. Cụ thể hóa quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng về phát triển khu vực dịch vụ tài chính ..................................................................................................... 67 3.1.2. Bám sát mục tiêu phát triển dịch vụ thẩm định giá .......................................... 69 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và cơ chế đảm bảo thực hiện ................................................................................. 69 3.2.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ...... 69 3.2.2. Hoàn thiện cơ chế đảm bảo thực hiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá .......................................................................................................................... 80 KẾT LUẬN ................................................................................................................... 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 96 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Thẩm định giá được các nước trên thế giới xác định là sản phẩm của nền kinh tế thị trường, được phát triển và chấp nhận như một nghề nghiệp bắt đầu từ thập kỷ 40 Thế kỷ XX trở lại đây [10]. Các nước ASEAN đã thành lập Hiệp hội thẩm định giá các nước ASEAN (viết tắt là AVA), các nước trên thế giới đã thành lập Uỷ ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (nay là Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - viết tắt là IVSC). Ở từng quốc gia, các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá được hành nghề theo quy định của pháp luật và hoạt động trong tổ chức theo mô hình Hiệp hội nghề nghiệp. Tại Việt Nam, nhu cầu về thẩm định giá ở nước ta mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 của thế kỷ trước, khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa [11]. Đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hoạt động dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan - đủ năng lực hoạt động nhằm phát huy tốt vai trò của mình, từ đó góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường. Qua quá trình hoạt động, doanh nghiệp thẩm định giá đã góp phần tích cực vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư trong nước, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí mua sắm từ nguồn ngân sách nhà nước,… Theo báo cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá, kết quả thẩm định giá đã giúp giảm dự toán chi từ ngân sách Nhà nước dành để mua sắm tài sản nhà nước khoảng 10-15% so với dự toán ban đầu [11]. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá đang gặp những bất cập đòi hỏi phải được giải quyết, cụ thể: 2 Thứ nhất, khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ. Đồng thời có một số quy định của các văn bản pháp luật khác có sự mâu thuẫn, chồng chéo gây ra những khó khăn, vướng mắc làm giảm hiệu quả của hoạt động thẩm định giá. Ngoài ra, cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đảm bảo nâng cao chất lượng và tính thống nhất trong thẩm định giá; Thứ hai, cơ sở dữ liệu phục vụ thẩm định giá còn rất manh mún, rủi ro nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá luôn có khả năng xảy ra; Thứ ba, các doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của pháp luật tuy đã có số lượng tương đối nhiều nhưng chưa có các doanh nghiệp lớn, chưa có uy tín đủ tầm vươn ra khu vực và thế giới; cơ cấu các loại tài sản thẩm định giá mà các doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch vụ chưa cân đối (chủ yếu thẩm định giá bất động sản và máy móc, thiết bị). Đội ngũ thẩm định viên về giá trong những năm qua tuy được chú trọng phát triển về số lượng nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm thực tế trong hoạt động thẩm định giá còn hạn chế, trình độ chuyên môn nghiệp vụ chưa cao… so với yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Từ khi xuất hiện nghề thẩm định giá đến nay, bằng kinh nghiệm thực tiễn của các nước trong khu vực và trên thế giới đã cho thấy để nghề thẩm định giá phát triển thì phải giải quyết rất nhiều vấn đề về khuôn khổ pháp lý, các tiêu chuẩn thẩm định giá, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp… Tóm lại, xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế thị trường, từ thực trạng về hành lang pháp lý cũng như những bất cập trong hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của Việt Nam; đồng thời qua khảo sát kinh nghiệm tại một số nước trên thế giới cho thấy nghề thẩm định giá tài sản là một nghề cung ứng dịch vụ tư vấn cho xã hội không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Khi nền kinh tế thị trường vận hành theo đúng những yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan thì các loại thị trường được hình thành đồng bộ và khi đó nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn hơn. Với nhận thức về tầm quan trọng của nghề thẩm định giá trong xã hội và từ những bất cập trong các quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ 3 thẩm định giá nên học viên quyết định lựa chọn đề tài: “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” để làm Luận văn tốt nghiệp chuyên ngành Luật kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Nghiên cứu trực tiếp về lĩnh vực pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá không nhiều, tuy nhiên xin được giới thiệu một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài của luận văn như sau: Luận án tiến sĩ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” của tác giả Phạm Thị Ngọc Mỹ, hoàn thành năm 2003 tại Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh. Đây có thể coi là công trình nghiên cứu đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá. Do vậy, luận án mới chỉ đề cập một cách chung nhất về nguyên lý thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với nghề thẩm định giá tại Việt Nam [5]. Luận án tiến sĩ “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay” của tác giả Ngô Thị Phương Thảo, hoàn thành năm 2011 tại trường Đại học Kinh tế quốc dân. Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận về vấn đề thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Phân tích đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Nhìn chung, đề tài mang tính chuyên sâu về nghiệp vụ thẩm định giá, mới chỉ dừng lại ở phương pháp và quy trình tổ chức thẩm định giá bất động sản thế chấp, chứ chưa nhắc đến thẩm định giá như một loại hình kinh doanh dịch vụ [8]. Luận án tiến sĩ “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam” của tác giả Tô Công Thành, hoàn thành năm 2012 tại trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh. Luận án đã phác họa bức tranh khá toàn diện về quá trình hình thành, phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam và thực trạng phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam từ phía cung và cả phía cầu. Đồng thời luận án đề xuất các quan điểm và các giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam trong thời gian tới, gồm năm nhóm giải 4 pháp (nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá; hoàn thiện môi trường pháp lý; nâng cao năng lực của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ thẩm định giá và giải pháp khác). Ngoài ra, luận án còn đề xuất nhiều kiến nghị với cơ quan Nhà nước để phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam [7]. Luận văn thạc sĩ “Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Trần Thị Nga, hoàn thành năm 2015 tại khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đi vào phân tích các nội dung pháp lý về thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam, đồng thời đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá. Từ đó, tác giả đã có những đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế quốc dân, phù hợp với nhu cầu phát triển của Việt Nam trong tổng hòa sự phát triển chung của thế giới [6]. Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013-2020” được thiết kế với mục tiêu xây dựng một chiến lược phát triển hoạt động thẩm định giá với các kế hoạch, lộ trình cụ thể trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, phạm vi bao gồm cả thẩm định giá của Nhà nước và thẩm định giá của doanh nghiệp, để tạo cơ sở cho các cấp, ngành tổ chức triển khai thực hiện, thúc đẩy nghề thẩm định giá Việt Nam phát triển, góp phần hình thành nên các tổ chức cung ứng dịch vụ có đủ năng lực xác định giá trị của các tài sản phục vụ cho những giao dịch về tài sản như việc mua, bán, thế chấp, cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, góp vốn, liên doanh, bảo đảm vốn vay ngân hàng, bảo hiểm, tính thuế, xử lý tranh chấp tài sản trong lĩnh vực tư pháp và các nhu cầu khác của xã hội; góp phần tích cực trong việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và của các bên có liên quan tham gia giao dịch; đáp ứng nhu cầu của xã hội khi giá cả các tài sản, hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế nước ta đã vận hành về cơ bản theo cơ chế giá thị trường [11]. Bên cạnh các luận án, luận văn và đề án đã nêu ở trên còn có các tài liệu chuyên môn về thẩm định giá phục vụ cho việc đào tạo, nghiên cứu về thẩm định giá sau đây: 5 “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” của tác giả Nguyễn Minh Hoàng (2008). Tài liệu nghiên cứu này đề cập đến các khái niệm cơ bản, các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, các phương pháp thẩm định giá tài sản là bất động sản và thẩm định giá trị doanh nghiệp. Nghiên cứu này chỉ tập trung vào những kỹ thuật phân tích thẩm định nhằm xác định giá trị tài sản, chưa đề cập đến khía cạnh pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá [4]. “Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp (lý thuyết và bài tập)” của tác giả Nguyễn Minh Điện (2010). Tài liệu nghiên cứu khá chi tiết các vấn đề chung về thẩm định giá tài sản như đối tượng thẩm định giá, các phương pháp thẩm định giá, quy trình thẩm định giá. Tài liệu cũng phân tích chi tiết các đặc tính và cách thức thẩm định các loại tài sản như bất động sản, máy móc thiết bị và thẩm định giá doanh nghiệp. Nghiên cứu này mang lại một cái nhìn tổng quát về thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp. Tuy nhiên tài liệu này cũng chưa đề cập đến khía cạnh pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá [2]. “Định giá thương hiệu” của nhóm tác giả Vũ Trí Dũng, Nguyễn Tiến Dũng và Trần Việt Hà (2009). Tài liệu nghiên cứu tập hợp các bài viết trong nước và thế giới về thương hiệu và thẩm định giá tài sản thương hiệu. Tài liệu cũng có một số bài viết nói về phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình, ý kiến một số chuyên gia về thẩm định giá thương hiệu ở Việt Nam. Cũng như các nghiên cứu trước, nghiên cứu này tập trung vào một lĩnh vực của thẩm định giá là thẩm định giá tài sản vô hình, chưa tập trung vào nghiên cứu lĩnh vực pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá [1]. “Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá” của tác giả Vũ Minh Đức (2011). Giáo trình về cơ bản có nội dung tương tự các tài liệu đã nêu ở trên. Phần đáng chú ý nhất của giáo trình này là tác giả đã ít nhiều có đề cập đến vấn đề về pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong 01 chương của giáo trình với tiêu đề “Tổ chức và quản lý hoạt động thẩm định giá” [3]. “Thẩm định giá bất động sản” do Nguyễn Duy Thiện biên dịch, được Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Tuấn và nghiên cứu sinh Tô Công Thành biên tập nội dung (2011). Đây là cuốn sách được dịch từ tài liệu nước ngoài. Cuốn sách mang đến một cái nhìn tổng 6 thể về hoạt động thẩm định giá bất động sản ở nước ngoài và có một số ví dụ về thẩm định giá của một số loại bất động sản cụ thể. Cuốn sách có một số kết quả khá hữu ích để luận văn tham khảo, so sánh đối chiếu với phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam [9]. Ngoài các tài liệu nêu trên, các bài viết đánh giá về các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của Hội Thẩm định giá Việt Nam, các bình luận đăng tải trên Website của các doanh nghiệp thẩm định giá và các thông tin trên Internet cũng là những nội dung sẽ được tác giả quan tâm trong quá trình thực hiện đề tài. Do mục đích nghiên cứu khác nhau cho nên trong phạm vi những tài liệu tiếp cận được, tác giả thấy rằng các tài liệu này thường chủ yếu đề cập dưới góc độ kỹ thuật tính toán, phân tích thẩm định, về khía cạnh pháp lý vẫn chưa được nghiên cứu sâu sắc. Vì vậy, đề tài sẽ là công trình mới nghiên cứu các vấn đề pháp lý trong hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, đánh giá tình hình áp dụng pháp luật để từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, nâng cao vai trò, vị trí dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của luận văn là nghiên cứu hệ thống quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, đánh giá thực trạng để từ đó kiến nghị hoàn thiện môi trường pháp lý phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam; qua đó tạo động lực thúc đẩy vai trò của dịch vụ thẩm định giá đối với nền kinh tế quốc dân. Để đạt được mục đích trên, đề tài tập trung thực hiện các nhiệm vụ sau đây: - Phân tích những vấn đề lý luận về pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; - Đánh giá thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; - Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và cơ chế đảm bảo thực hiện. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quan điểm, lý thuyết liên quan đến vấn đề kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, lý thuyết pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm 7 định giá, hệ thống các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và tình hình thực tiễn thực thi pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam, trong đó tập trung vào 03 nội dung chính là chế định về hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá; chế định đối với thẩm định viên về giá hành nghề; và chế định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá. Về không gian, đề tài lấy thực tiễn hoạt động quản lý của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá và hoạt động hành nghề của thẩm định viên về giá trên lãnh thổ Việt Nam. Về thời gian, đề tài chọn mốc thời điểm từ tháng 01/2013 (thời điểm Luật Giá năm 2012 có hiệu lực) để nghiên cứu thực trạng hệ thống pháp luật, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong tương lai gần, tầm nhìn đến năm 2025. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phép biện chứng duy vật của chủ nghĩa Mác – Lênin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, đề tài sử dụng một số phương pháp sau: - Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập các văn bản pháp luật trực tiếp điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và các văn bản pháp luật có liên quan cùng điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Đồng thời thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá và hoạt động chuyên môn của thẩm định viên về giá hành nghề. - Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh: Trên cơ sở những thông tin thu thập được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh giá các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hiện hành, thực trạng thi hành pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong thời gian qua. 8 6. Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của đề tài Về mặt lý luận, đề tài góp phần vào việc hệ thống hóa tri thức về pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hiện hành trong mối tương quan với các khía cạnh quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá. Về mặt thực tiễn, đề tài góp phần đánh giá thực trạng, luận giải nguyên nhân và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá gắn với yêu cầu nâng cao hiệu quả của hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, kết cấu luận văn gồm 03 chương như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và cơ chế đảm bảo thực hiện 9 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1. Lý luận cơ bản về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá 1.1.1. Khái niệm thẩm định giá và kinh doanh dịch vụ thẩm định giá 1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá Từ khi xuất hiện trên thế giới với vai trò là một hoạt động chuyên nghiệp với tên gọi thẩm định giá vào những năm 40 của thế kỷ XX, đã có khá nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về “thẩm định giá”. Trong ngôn ngữ tiếng Anh, thẩm định giá được trường phái của Mỹ dùng từ “Appraisal”, còn trường phái của Anh thì dùng từ “Valuation”, cả 2 từ này đều có cùng một nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định. Dưới đây là một số định nghĩa nổi bật được nhiều người chấp nhận: Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định” [3]. Theo Giáo sư W. Seabrooke, Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ” [10]. Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Singapore và là Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA): “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường” [10]. Thẩm định giá đôi khi được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính nghệ thuật. Trong thực tế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp khác thẩm định 10 giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các phép tính toán học. Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình hình thành các quan điểm và quá trình thẩm định giá. Thẩm định giá còn được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá trị nhất định của một tài sản, bất động sản tại một thời điểm cụ thể”. Thẩm định giá có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin liên quan đến tài sản, bất động sản và khu vực có tài sản, bất động sản đó, xem xét các thông tin này để thẩm định giá. Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nước trên thế giới và khu vực, vận dụng vào điều kiện cụ thể của Việt Nam, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh Giá năm 2002 và trong phần quy định về thẩm định giá có đưa ra khái niệm về thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”. Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học. Phần lớn quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của người thẩm định giá (thẩm định viên). Thẩm định viên phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Hầu hết các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu và các thẩm định viên đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ bản nhất của thẩm định giá, đó là xác định hoặc ước tính giá trị của tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ. Trong thời gian qua, tại Việt Nam đã có nhiều tên gọi khác nhau về thẩm định giá như: định giá tài sản, đánh giá giá trị tài sản, xác định giá trị tài sản, thẩm định giá hay thậm chí có nơi có lúc còn được gọi tắt là định giá. Dù là tên gọi như thế nào thì tất cả đều được hiểu là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định. 11 Như vậy, tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá có lúc có nơi còn có khác nhau nhưng để thống nhất về cách hiểu, cần thiết phải xây dựng một khái niệm phản ánh đầy đủ, toàn diện và đúng bản chất của thẩm định giá, Luật Giá năm 2012 (thay thế Pháp lệnh Giá) đã đưa ra khái niệm thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Từ khái niệm nêu trên, có thể rút ra những đặc điểm cơ bản của thẩm định giá như sau: Thứ nhất, hoạt động thẩm định giá phải do các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thực hiện; Thứ hai, thẩm định giá là việc xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản. Tài sản thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành; Thứ ba, việc xác định giá trị tài sản phải được đặt trong một không gian, thời gian nhất định gắn với những điều kiện cụ thể của thị trường (kinh tế - xã hội, quan hệ cung - cầu, ...). Vì vậy, các thông tin sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường; Thứ tư, hoạt động thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Vì vậy, giá trị tài sản thẩm định giá phải gắn với mục đích thẩm định giá cụ thể, không có giá trị chung cho mọi mục đích; Thứ năm, quá trình thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm định giá đã được ban hành. Từ những đặc điểm của thẩm định giá trên đây, có thể thấy rằng hoạt động thẩm định giá là một quá trình xác định giá trị của một tài sản. Đây là một công việc hết sức khoa học, phải dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, những tiêu chuẩn về mặt chuyên môn đã được quy định. Kết quả thẩm định giá là một báo cáo cụ thể, với một mức giá cụ thể phục vụ cho mục đích nhất định. 12 1.1.1.2. Khái niệm kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Trước khi đưa ra khái niệm kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, cần phải làm rõ các khái niệm về kinh doanh và khái niệm về dịch vụ thẩm định giá. a) Khái niệm kinh doanh Dưới góc độ kinh tế, kinh doanh là phạm trù gắn liền với sản xuất hàng hóa, là tổng thể các hình thức, phương pháp và biện pháp nhằm tổ chức các hoạt động kinh tế. Kinh doanh phản ánh mối quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất, phân phối, trao đổi, tiêu dùng các của cải vật chất xã hội nhằm thu về giá trị lớn hơn giá trị đã bỏ ra ban đầu. Dưới góc độ pháp lý, khái niệm kinh doanh được nêu tại Khoản 16 Điều 4 Luật doanh nghiệp năm 2014 như sau: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”. Theo đó, kinh doanh có những dấu hiệu đặc trưng cơ bản sau đây: - Kinh doanh là hoạt động liên tục, mang tính nghề nghiệp và do những người, nhóm người, tổ chức mà nghề nghiệp chính của họ là kinh doanh, sống bằng nghề kinh doanh. - Hoạt động kinh doanh không nhất thiết phải bao gồm tất cả các công đoạn để đạt kết quả cuối cùng mà chỉ cần thực hiện một trong các công đoạn: sản xuất, tiêu thụ sản phẩm hoặc cung cấp dịch vụ. Theo nguyên tắc tự do kinh doanh, các nhà kinh doanh có quyền lựa chọn một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư phù hợp với nhu cầu, khả năng và điều kiện của mình. Nhằm bảo đảm những lợi ích công cộng, pháp luật hiện hành quy định chủ thể kinh doanh một số ngành nghề nhất định phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định mới được tiến hành hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực ngành, nghề đó (kinh doanh có điều kiện). - Hoạt động kinh doanh diễn ra trên thị trường, phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh doanh thông qua quan hệ mua bán, trao đồi, tiêu dùng. Những quan hệ này phản ánh quan hệ hàng hóa - tiền tệ. - Mục đích của kinh doanh là lợi nhuận. 13 b) Khái niệm dịch vụ thẩm định giá Thẩm định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập từ trước những năm 1940 nhưng trên thế giới, thẩm định giá chỉ thực sự phát triển như là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 1940. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, đó là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định. Thẩm định giá là một nghề mới trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, sự tiếp cận của Việt Nam trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm. Trên thực tế, như trên đã đề cập, ngay cả về tên gọi ở Việt Nam vẫn có thể còn khác nhau nhưng đều được hiểu là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản tại một thời điểm, địa điểm. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm, có tính trung thực nghề nghiệp thực hiện. Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản. Thẩm định giá là một loại hình dịch vụ được triển khai theo những yêu cầu riêng nhất định của nghề này, đó là: (i) Tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Giá mới được hoạt động thẩm định giá; (ii) Cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độc lập; (iii) Hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ quy định về thẩm định giá của Luật Giá. Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra khái niệm dịch vụ thẩm định giá như sau: “Dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp do tổ chức có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá”. 14 Dịch vụ thẩm định giá xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường vận hành một cách hiệu quả. Theo khái niệm dịch vụ thẩm định giá nêu trên cho thấy đặc trưng của dịch vụ thẩm định giá bao gồm các vấn đề sau: - Dịch vụ thẩm định giá cung cấp thông tin về giá trị tài sản trên cơ sở hợp đồng thẩm định giá, trong đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người cung ứng và người sử dụng dịch vụ. - Chủ thể cung ứng dịch vụ thẩm định giá phải là tổ chức, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đó là các doanh nghiệp thẩm định giá thuộc mọi loại hình, có thể là công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đối với các loại hình doanh nghiệp trên có khác nhau song có 2 điều kiện “cứng” nếu doanh nghiệp đáp ứng được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới cho phép hoạt động. Hai điều kiện “cứng” đó là: (i) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp và (ii) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Đối với chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá, phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành lập chi nhánh đó. - Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá là cá nhân, tổ chức đang sở hữu hoặc được giao quản lý tài sản thẩm định giá. Ngoài ra, đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá còn có thể là bên thứ ba có liên quan đến tài sản thẩm định giá. Các đối tượng này sử dụng dịch vụ thẩm định giá vào rất nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Dịch vụ thẩm định giá luôn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm của người cung cấp dịch vụ. Quá trình thực hiện cung ứng dịch vụ thẩm định giá phải bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá 15 để cung cấp những thông tin cần thiết về giá trị tài sản với mục đích đã được xác định trước. Tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định giá cũng đồng thời chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về mức giá tài sản mình đã đưa ra. Thẩm định giá là hoạt động mang tính độc lập cho nên tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định giá không được có bất cứ ràng buộc nào về hành chính hoặc tài chính với người sử dụng dịch vụ để làm sai lệch kết quả thẩm định giá. c) Khái niệm kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Thẩm định giá tài sản là một hoạt động theo yêu cầu khách quan không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Đây cũng là một nghề chuyên nghiệp, với nhiều đòi hỏi cả về kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tiễn. Tại nhiều nước trên thế giới, thẩm định giá được chia làm hai lĩnh vực, thẩm định giá công và thẩm định giá tư căn cứ vào mục đích và đối tượng khách hàng sử dụng kết quả thẩm định giá. Trong đó, thẩm định giá công là hoạt động thẩm định giá nhằm thực thi các chức năng quản lý nhà nước của Chính phủ như đánh thuế, quản lý đất đai, tài sản của nhà nước…, còn thẩm định giá tư là hoạt động thẩm định giá phục vụ nhu cầu của khu vực tư nhân, ví dụ: như ngân hàng và các tổ chức tài chính, các công ty phát triển bất động sản, các công ty đầu tư, các cá nhân có nhu cầu buôn bán, thế chấp tài sản... Hoạt động này được thực hiện bởi các “thẩm định viên tư” hay thẩm định viên độc lập, phục vụ các mục đích: mua bán, thế chấp, cho vay, xây dựng hoặc đầu tư; phục vụ cho việc xây dựng Bảng cân đối kế toán hoặc mục đích phát hành cổ phiếu lần đầu; tư vấn cho người sở hữu đất bị nhà nước thu hồi hoặc đánh thuế và người không đồng tình với những đánh giá của các thẩm định viên công trong các vụ kiện. Trong một số trường hợp, các thẩm định viên khu vực tư cũng có thể được Chính phủ hoặc cơ quan có thẩm quyền thuê để thực hiện công việc thẩm định giá của khối công. Tiếp thu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới, hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam cũng được chia làm hai lĩnh vực, thẩm định giá công và thẩm định giá tư. Ngay trong khái niệm thẩm định giá đã cho thấy điều đó, thuật ngữ “cơ quan” được 16 hiểu là “cơ quan nhà nước”, còn thuật ngữ “tổ chức” được hiểu là “doanh nghiệp thẩm định giá”. Tại Điều 31 Luật Giá năm 2012 quy định, tài sản thẩm định giá bao gồm: (i) Tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá; (ii) Tài sản mà Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, chỉ trong một số trường hợp mới xuất hiện hoạt động thẩm định giá nhà nước. Theo Điều 44 Luật Giá năm 2012, hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau: (i) Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; (ii) Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá; (iii) Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước; (iv) Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Giá năm 2012: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá khi cần thiết để thẩm định giá đối với các trường hợp quy định tại Điều 44 của Luật này. Hội đồng thẩm định giá giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ”. Dẫn chứng các điều luật nói trên cho thấy hoạt động thẩm định giá của Nhà nước không phải là hoạt động kinh doanh, chỉ hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá mới là hoạt động kinh doanh. Thẩm định giá công (Thẩm định giá Nhà nước) do cơ quan nhà nước và công chức nhà nước có chuyên môn về thẩm định giá đảm nhiệm, trong khi đó thẩm định giá tư (Kinh doanh dịch vụ thẩm định giá) được thực hiện bởi doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề. Tài sản là đối tượng của thẩm định giá công được giới hạn trong khuôn khổ luật định, trong khi đó tài sản là đối tượng của thẩm định giá tư là những tài sản của cá nhân, tổ chức có nhu cầu thẩm định giá, kể cả tài sản nhà nước. Thẩm định giá công gắn với chức năng quản lý tài chính, quản lý ngân sách cho 17 nên có tính pháp lý cao, trong khi đó thẩm định giá tư đơn thuần chỉ giải quyết nhu cầu giao dịch về tài sản giữa các cá nhân, tổ chức trong xã hội cho nên nó gắn với chức năng tư vấn là chủ yếu và không có tính áp đặt, mệnh lệch. Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm kinh doanh dịch vụ thẩm định giá như sau: “Kinh doanh dịch vụ thẩm định giá là việc doanh nghiệp thuộc mọi loại hình, đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định về thẩm định giá của Luật Giá thực hiện cung ứng dịch vụ thẩm định giá cho các tổ chức, cá nhân trong xã hội có nhu cầu thẩm định giá tài sản nhằm mục đích sinh lợi”. 1.1.2. Vai trò của hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nền kinh tế nước ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã kéo theo sự thay đổi cơ chế quản lý của Nhà nước về giá cả. Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp mọi hàng hoá, dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Hiện nay, Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trường bằng các chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, chính sách thương mại, chính sách thu nhập… Việc định giá trực tiếp đã giảm đi nhiều, Nhà nước chỉ định giá một số rất ít hàng hoá, dịch vụ độc quyền có ảnh hưởng lớn đến sản xuất và tiêu dùng như: điện, nước sạch, dịch vụ viễn thông, dịch vụ hàng không… Như vậy, cơ chế quản lý giá cả của Nhà nước đã có sự thay đổi. Song cần nhận thức và khẳng định rằng, Nhà nước vẫn có vai trò rất lớn trong công tác quản lý giá cả. Do có sự thay đổi về cơ chế quản lý giá như đã nêu trên, thẩm định giá hay xác định giá trị tài sản là một công cụ cần thiết, là một trong những nội dung quan trọng hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về giá cả, nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội, đảm bảo hoạt động của các cơ quan, tổ chức, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế vận hành có hiệu quả thông qua sự phản ánh đúng giá trị thị trường của tài sản. Kinh tế thị trường với hạt nhân là các yếu tố cung - cầu và giá cả thị trường. Trong đó, giá cả thị trường là tín hiệu để các chủ thể tham gia thị trường đưa ra các quyết định của mình. Cơ chế hình thành giá cả thị trường về cơ bản do yếu tố cung - 18 cầu quyết định hay nói một cách khác là nó dựa trên sự thoả thuận giữa người bán và người mua. Cơ chế giá thị trường tuy có những ưu điểm của nó, song việc lợi dụng cơ chế giá thị trường đã làm nẩy sinh nhiều tiêu cực. Nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đã lợi dụng nâng khống giá và đội giá lên rất nhiều nhằm vụ lợi, gây thiệt hại lớn cho nhà nước. Do vậy, quản lý nhà nước về giá là cần thiết nhưng chúng ta không thể quay lại cơ chế cũ là nhà nước định giá mọi thứ hàng hoá và dịch vụ, mà phải tiến tới tự do hoá giá cả, có sự kiểm soát, quản lý của nhà nước thông qua hoạt động thẩm định giá để ngăn chặn những hành vi tiêu cực của người mua và người bán. Trên thực tế, thị trường tài sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng ở nước ta đã xuất hiện. Đặc biệt, thị trường bất động sản còn rất mới mẻ, nhưng hoạt động khá sôi nổi, nhất là ở các khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng của đất đai, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta còn tồn tại nhiều nhược điểm, có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn các khiếm khuyết còn lại có nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa được hoàn thiện và trong đó có khiếm khuyết của hoạt động thẩm định giá. Do năng lực thẩm định giá còn hạn chế, chưa dựa trên những căn cứ, chuẩn mực khoa học và phương pháp thẩm định giá tài sản chưa theo kịp sự vận hành của thị trường tài sản ở nước ta. Thẩm định giá tài sản là yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được đòi hỏi của thị trường, cần thiết phải từng bước thiết lập một hành lang pháp lý đầy đủ và đồng bộ, xây dựng các tổ chức thẩm định giá đủ mạnh với đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cao. Khi đó hoạt động thẩm định giá sẽ bộc lộ các vai trò như sau: 1.1.2.1. Thẩm định giá là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá cả Thẩm định giá góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hạch toán xác thực chi phí sản xuất kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội; chống độc quyền giá cả hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trường; góp phần phát triển và lành